房地产投资与项目管理6

第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产项目的开发程序政府对房地产开发的管理第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。房地产开发过程所形成的产品即新建或重建的项目，需要越来越多的人士（包括开发队伍成员、政府管理者、社会公众和专业顾问等）协调一致的努力。作为房地产开发过程的组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。3．1房地产项目的开发程序但是，无论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

思考：房地产开发的程序是如何的？房地产开发程序：1、投资机会的选择2、初步可行性研究3、土地使用权的谈判4、详细可行性研究5、规划设计与方案报批6、签署合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销与物业管理3．1房地产项目的开发程序1、投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，是项目选择的最初阶段。主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测作粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以剔除，对于其余项目则保持于土地供应商进一步接触的机会。寻找投资项目常用的方法有以下几种：1）在房地产管理部门寻找其准备推出的批租出让地块；2）在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块和转让地块；3）在有关咨询、中介机构寻找项目；4）直接寻找拥有土地使用权的单位。选择地块注意：选择的地块条件要与拟开发的项目特点相吻合。例如：上海世界贸易大厦，可以说目前在上海是最引人瞩目的一幢大楼之一，整座大楼金光闪闪，就是站在外滩也能看到，非常醒目。但是，这样一幢高级写字楼，选择在湖北路这个街区是否合适呢？当年在选择地盘时，开发商没有深入考虑，通过这幢大厦的主要交通干道全部实行交通管制，要到那里去办公，最好还是步行，而步行一两公里到这么高档的写字楼上班，显然是说不过去的。也就是说，湖北路这个地块缺少开发写字楼街区的背景、条件、缺少这种街区功能，选择不恰当的地块开发项目，注定是不会成功的。3．1房地产项目的开发程序2、初步可行性研究

初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。通过初步可行性研究，可以明显的剔除那些在财务上不被接受的项目。3．1房地产项目的开发程序3、土地使用权谈判

土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。对于以不同方式取得土地使用权的项目，谈判的策略和重点也有所不同。1）对于通过批租取得使用权的土地：规划参数由政府的城市规划主管部门确定，开发商只能提出局部调整要求，如：在不影响城市总体规划的情况下，能否调整用地性质，地块的容积率能否适当增加，建筑高度可否提高，外形设计等是否要受总体规划限制等。因此，项目谈判只能在一定范围内进行。2）对于采用征地方式取得土地使用权的项目：其谈判重点集中在征地的各类补偿费和吸纳劳动力、养老及拆迁安置等费用上。虽然各地政府都有相关的法规和标准，但在实际操作中开发商实际支付的补偿费一般都是“随行就市”，其金额要大于有关规定，因此，谈判的技巧就显得至关重要了。3）采用两家或几家联合开发房地产是我国城市中较为流行的一种开发方式。它是由一方提供土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发建房后各方按比例分配盈亏，提供土地方大多是原来通过无偿划拨方式取得土地使用权的工厂、企业，在产业结构调整中，充分发挥土地级差效益，改变用地性质，在向政府有关部门补交了土地使用权出让金后，取得合法开发权。采用这种方式取得土地，开发商在与土地提供者就拟开发项目的性质，基地及房屋平面方案设计、外形、补偿费及盈利分配等方面进行全面的谈判，这种谈判的余地较大。3．1房地产项目的开发程序4、详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。

详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉开发商能不能做、怎么做，帮助开发商更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。这是一项专业性很强的工作，可以借助行业内长期从事房地产营销的代理商、专业咨询机构的力量进行。3．1房地产项目的开发程序5、规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，其主要任务是满足业主或用户对生产、工作、生活、文化娱乐等多方面功能的要求，从而提高开发项目区域内的整体或综合使用功能。从某种意义上说，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。

进行规划设计时应遵循以下几项原则：1）应符合城市总体规划确定的开发地点使用性质与建筑规模；2）应符合控制性详细规划确定的该地点建筑容积率、建筑高度、人口密度等要求；3）应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指标；4）应考虑用户对环境及单体设计的要求；5）保证资金回收和获取一定的经济效益，要兼顾现实可行性和长远发展性，尽量做到社会效益、经济效益和环境效益的统一。广州的云影花园从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样呢？因为在设计之前，开发商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解，同时又要掌握建筑语言和专业知识，而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产开发商和专业建筑设计师共同进行。只有开发商对规划设计的要求诉求明白，设计师才能设计出出色的方案，建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证），同时得到贷款方面的承诺，确定总承包商，确定租售方案等。3．1房地产项目的开发程序6、签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3．1房地产项目的开发程序7、施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。它是将开发过程涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时间点上的施工生产活动。要进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。

项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不像前面那些过程那样具有弹性，尤其对许多小项目而言，一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。

开发商在此阶段的主要任务转化为对项目的三控制：对项目成本的控制——如何使建筑成本支出不突破预算；对项目进度的控制——如何确保工程按预先进度计划实施；对项目质量的控制——如何保证设计质量、材料与设备采购质量及施工质量等。项目的竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节。对所有建设项目，都要根据批准的设计文件所规定的内容，严格按照设计要求和施工验收规范，由开发商组织设计部门、规划单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程予以验收。对于设计规定或上级要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批的进行验收。经验收合格的工程应立即办理交付使用手续，使房屋尽快投入使用和管理。完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。

3．1房地产项目的开发程序8、市场营销与物业管理开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在某些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行租售。当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。

物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关。如果市场需求旺盛，一般的开发商都愿意采用出售策略，以便早日收回资金，进入下一轮开发，利用市场的形势获取更多的利润；对于资金短缺、底子薄的开发商，一般应以出售为主，以便加快资金周转，反之可考虑出租或从事商务性经营，扩大业务范围；对于物业类型而言，一般居住物业应以出售为主，写字楼和商业用房以大宗出租为主，而酒店或酒楼，则一般应考虑业务范围的扩大而采用自我经营的方式。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。同时，还要对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营等。物业管理与业主关系密切。因为对开发商的市场信誉和品牌价值有很大影响，这项工作已被越来越多的开发商所重视。

例如：同样的地段，同样的房子，万科为什么比别人贵1000多元/平方米甚至还卖得比其它房子好呢？——市场营销和物业管理的魅力！好的营销方案和后期的物业管理为企业树立了良好的品牌，其他的房子卖的是砖头和水泥，而万科卖的是一种居家文化和以人为本的人居理念。消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时追求一种精神的享受。需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续程序产生重要的影响。例如：如果在投资机会的选择这个程序中，选择了错误的投资机会，那么就会“一着不慎满盘皆输”；如果投资项目选择正确，但规划设计方案和建筑设计方案有问题，那么不仅对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对市场营销阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低有影响。所以，开发商对整个开发过程中的每一程序都不可掉以轻心。房地产的投资价值能否实现，与上述每一道程序都密切相关。我们可以发现，凡是成功的楼盘，导致楼盘好销，而且卖上好价钱的原因，不是发生在广告当中，而是发生在这些楼盘开发过程中的每一项、每一个阶段的具体操作当中。“预则立，不预则废”。在房地产开发一开始到准备销售及后期管理的过程中，包括在投资机会的选择上，在项目设计的时候，在进行建筑施工监督的时候，在为小区添上一块绿草地、一棵树的时候。一些项目之所以取得辉煌的成就，完全是因为其非常准确、全面的抓住了房地产开发的每一个环节，对每一个环节都进行了认真的处理。3．2政府对房地产开发的管理开发商在开发过程中要遵循一定的程序才会有把握成功，于此同时，政府在房地产开发中也起着重要的作用。如果没有政府的认同，或者说开发商脱离政府的约束去搞自己的开发，是不可能成功的。一、政府的土地管理

1．土地供应计划上的管理没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供应者，政府的土地供应政策对房地产开发和市场的发展与运行有着决定性的影响。土地供应政策的核心，是土地供应计划。无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。3．2政府对房地产开发的管理

2．土地使用过程中的管理

1）对划拨土地的管理

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。政府对划拨土地的管理体现在以下几点：

（1）划拨土地使用权的范围下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施和公用事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律、行政法规规定的其它用地。（2）对划拨土地的管理1）划拨土地可以转让、出租和抵押，但须符合一定条件并经批准；2）对未经批准擅自转让、出租和划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款；3）国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资和保留划拨土地使用权等方式予以处置。4）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理；5）国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。3．2政府对房地产开发的管理

2）对出让土地的管理

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。土地使用权的出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。到期时，如果土地使用者未申请续期或申请未获得批准，国家应无偿收回。3．2政府对房地产开发的管理

3）对闲置土地的管理经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地，土地管理部门应及时处置。

（1）闲置土地的范围1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发、利用的土地的；2）核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；3）已动工开发建设但开发建设面积不足应动工开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；4）法律、行政法规有其它规定的。

（2）闲置土地的处置方式1）延长开发建设期限，但最长不得超过1年；2）变更土地用途，办理有关手续后继续开发；3）安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收入增值地价；4）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给与经济补偿；5）政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；6）因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。（3）征收土地闲置费1）在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上的，按出让金的20%征收土地闲置费。2）已经办理审批手续的非农建设占用耕地，1年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。3．2政府对房地产开发的管理二、政府在房地产开发中的规划管理

城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。

3．2政府对房地产开发的管理

1．政府在土地使用权出让过程中的规划管理在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。3．2政府对房地产开发的管理

2．政府在房地产开发过程中的规划管理具体来说，政府在房地产开发过程中的规划管理内容主要体现在：开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。3．2政府对房地产开发的管理

3．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标

1）居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。3．2政府对房地产开发的管理（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。3．2政府对房地产开发的管理（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。3．2政府对房地产开发的管理（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。3．2政府对房地产开发的管理

2）非居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。3．2政府对房地产开发的管理（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。3．2政府对房地产开发的管理（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。3．2政府对房地产开发的管理（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。3．2政府对房地产开发的管理三、政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、税收政策、利率政策等。3．2政府对房地产开发的管理

四、政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：

1．资质审查

2．产权登记

3．建立房地产价格评估制度

4．交易程序的规范化3．2政府对房地产开发的管理

五、政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应