住宅质量第三方分户验收探讨

住宅质量第三方分户验收探讨

住宅质量的第三方分户验收是第三方验收机构受政府委托，对在建住宅工程的实体质量和质量行为进行的阶段性分户验收和检查，它是独立于现行多元建设主体参与监管模式的第三方，是突破政府现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充。一、以往住宅质量分户验收执行中存在的突出问题(一)分户验收记录内容不真实现场多数分户验收标识形同虚设：当竣工预验收或竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异，经质监部门确认属实的，可判定为分户验收不真实。造成这种现象的主要原因是，建设、施工等参建单位未对分户验收这一环节给予足够重视，也未认真落实【京建质{2009}383号】文件所提出的一系列工作要求，只是侧重于最后的竣工验收环节。(二)影响主要使用功能的质量问题突出外墙、外窗、屋面以及有防水要求的房间渗漏;套内房间、主要构件尺寸严重超差;墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能，以及涉及节能环保方面的质量问题。(三)执法部门对分户验收监管薄弱一系列质量问题整改落实不到位：这里是指分户验收过程中存在弄虚作假、降低标准，甚至将不合格工程按合格工程验收的行为。(四)分户验收质量责任主体质量行为不规范建设、监理、施工单位在分户验收中未能尽到各自的职责，未按照管理办法中规定的职责组织验收，验收过程没有按照验收方案实施;组织机构不健全，无业主代表参加，专业人员不配套，验收程序不规范，验收内容不完整;私自简化程序和验收内容，未逐楼、逐户、逐间进行实测实量验收;验收资料记录不真实，部分实测数据、验收记录与现场抽查结构存在较大差异。(五)分户验收中实体质量常见缺陷工程实体综合观感较差，公共部分无成品保护措施。地面、墙体、顶棚面层观感质量较差;局部空鼓、开裂、爆灰、起皮;粉刷层强度较低，管道周围粉刷层粗糙，不平整、漏粉，线盒、箱体周围抹灰不到位;公共部分施工不细致;弱电箱盒洞口封堵不及时;踏步面、踢脚面局部空鼓、缺棱掉角。门窗、多水房间的细部处理不到位，影响使用部分门、窗周围缝隙外漏未嵌缝和进行密封处理，窗框外侧泄水孔部分堵塞，门窗上的灰浆清洁不够;开启不灵活、关闭不严，部分窗玻璃漏气;卫生间地面内外标高差不够，墙体立管泛水高度偏低，厨房、卫生间、屋面局部有渗漏。室内部分、公共部分几何尺寸偏差较大。部分实测项目偏差超标，个别点位实测数据极度极差超高。(六)分户验收备案资料不规范建设单位将分户验收资料备案工作交由施工单位进行，而施工单位未按照《住宅工程质量分户验收管理办法》要求对资料进行整理、组卷。分户验收资料不齐全，使用表格不符合要求，填写不规范、完整;验收表中的验收内容不真实、不齐全，基本无不合格项，验收与评定日期为同一天。无分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告。二、住宅质量第三方分户验收的可行性(一)实行第三方分户验收抽检，实际上就是依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量，同时也是对分户验收的工作质量进行再次核查的过程，这样能够从一定程度上体现分户验收工作的客观、公正性。(二)实行第三方分户验收抽检，能够体现抽检单位较强的复查验收实力和专业性。因为大多数第三方分户验收抽检机构都具备一定数量的专业技术与管理人员，且专业配套，并拥有进行分户验收所需配备的专业仪器和设备。(三)实行第三方分户验收抽检，由相关责任人签字确认并出具的抽检验收报告能够较如实地反映住宅工程的质量情况。(四)实行第三方分户验收抽检，可操作性较强，但主要问题还是要落实责任。同时对分户验收抽检过程由执法部门加强监管。可以重点从以下方面进行核查：1、抽检报告交付是否及时;2、操作人员、设备是否到位;3、工作认真、服务到位情况;4、抽查数据真实情况。对于在分户验收抽检工作中弄虚作假、随意降低标准、或出具不符合标准要求、不符合客观事实的的第三方分户验收抽检机构及人员，经查实后可对其采取严厉的处罚措施。(五)实行第三方分户验收抽检，对提升整体行业管理水平一定能起到积极作用。相信从事住宅工程分户验收抽查的单位及相关人员，能够自觉按照北京市《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》【京建质2009、383号】文件及管理单位的要求对住宅工程质量实行分户验收抽检活动。综合以上分析可以看出，住宅工程实行第三方分户验收抽检，作为一项质量保证的重要举措，对于提高住户满意度、减少质量问题纠纷将会起到积极作用。三、住宅质量第三方分户验收的优势(一)第三方的超脱性第三方工程质量分户验收是指，第三方验收机构受政府工程质量主管部门的委托，独立于甲方、监理、施工单位、政府相关工程质量监管部门等工程质量管理主体，运用统一的工程质量检查评分标准对其所有在建的工程分户实体质量及质量行为进行科学、客观、公正的验收，以期达到工程质量管理、提高参建各方的主观能动性及减少业主投诉目的。在我国现有的科技验收机构，基本上都由各级科技行政部门组建、管理，验收主体多是政策制定者或执行者的内部验收，验收成果的公开性、公正性常遭到质疑。实行第三方分户验收强调的正是评价主体的“超脱性”和评价结果的“客观性”，引入第三方也是避免在建各方主体弄虚作假的有力保障。(二)验收目标实行第三方分户工程质量验收既是行业分工发展的必然，也是政府追求精细化管理和长远战略发展的趋势。政府应本着提高工程质量管理水平和赢得业主对政府的满意度的目标来开展第三方工程质量验收。(三)验收内容一般而言，实行第三方分户验收的内容主要包括两个组成部分：工程实体质量验收以及工程资料验收，其中以工程实体质量验收为主。通过对这两个部分进行系统评价，直接或间接反映项目实体质量、项目承包商、监理单位及业主的验收分户工作质量。四、住宅质量第三方分户验收的实际操作在明确了验收任务和内容，编制了验收方案和评分表，熟悉了验收流程和方法等一系列准备工作后，下面从具体操作层面对实行第三方分户验收的注意事项进行阐述。(一)现场取样验收人员开始现场检查前需首先进行取样，验收取样是体现验收过程科学、客观、公正的重要手段，是保证验收成果权威性的重要依据，是科学研究与实践应用的关键结合点。一般而言，验收现场取样应遵循以下原则：1、随机性原则和合理性原则相结合，首先验收取样应于检查当天由验收专家现场随机确定，其次在随机确定前可遵循一定的规则，如选取当前施工层数对应的中间层为验收对象，而具体的样本检测点则由专家进行随机挑选或者选用摇号软件随机抽取。2、取样应体现验收的预控性目的，应以发现工程实体质量问题和总结值得推广的工程做法为出发点，因此验收机构应合理安排验收节点、合理取样，使验收工作能够起到预防、示范的作用;3、住宅工程的取样层级从大到小包括楼栋号、单元、楼层、户型、房间、具体位置，验收专家根据需要确定具体检查项目需要的最终取样层级。一般而言，现场检查前的取样至少要达到取样的“楼层”层级，并将取样结果标注于图纸或取样记录表上，方可开始检查工作。4、工程实体质量取样应遵循不同栋号、不同单元、不同楼层、不同户型的原则，应保证选取的样本具有随机性、均衡性和可比性;隐蔽工程的取样检查应以尽量减少工程实体破坏为原则，如验收专家认为有必要进行隐蔽工程解剖，应提前通知待验收项目部。5、当某一总包单位，在该项目中同时承接不同产品类型或不同结构类型的产品时，且在验收周期内均有工程量发生，则应按其承建的产品或结构类型分别取样、检查、记录及打分。6、取样追溯是将不合格样本或做法值得推荐的样本以照片、实物标注、文字描述等方式记录下来，在验收结束后作为质量整改清单发放的重要依据，并需以验收过程重要资料的定位进行存档和提交。取样追溯是评分过程重现、相关责任单位进行整改的依据和提示，因此在开展第三方工程质量验收时应采取一定手段让选取样本具有可追溯性，但验收专家的时间和精力毕竟有限，如何在提高样本追溯效率的同时保证验收效率是一个需要反复讨论和研究的话题。(二)计算考量在对验收打分结果进行统计和整理过程中，权重设置和缺项处理是经常遇到的问题，它们是对打分排序的结果有着至关重要的影响。下面从评分权重和缺项处理两方面，对第三方工程质量验收计算中考量的因素进行分析。1、评分权重是拟定某个分项工程或验收内容在验收中所占据重要程度的反映，它影响着最终的打分统计结果。评分权重的设置要考虑不同产品形式、不同结构形式(如砖混结构、框架结构、钢结构等)、不同装修状况(如精装修、初装修、毛坯房等)或不同参建方中各个分项工程或验收内容所起作用的差异，同时应根据委托方的工程质量管理需要及具体项目的特殊性进行适应性调整。2、在验收过程中，不同项目的施工进度及项目特点必然存在不同之处，这就存在着不可避免的缺项，为保证验收打分的公平性，同时也体现随机抽查中以点带面、以局部反应全局的原理，在计算过程中，往往对缺省检查项进行一定的计算处理。一般而言，计算时会将缺省项对应的权重同比例的增加到同一张打分表格的其他项中，以保证验收的可比性和公平性。3、对第三方工程质量验收时间的把握。由于待检的项目较多，考虑到验收结果的急迫需求及验收费用成本因素，通常每个项目的计划验收时间为一天，再扣除交通时间、组织工作消耗时间和验收交流会所需时间，往往分配到每个待验收项目的时间较少，过短的验收时间可能导致验收人员疲于事务性的检查，而忽视了更为重要的关键质量问题的检查、评价和总结。因此，为了提高第三方工程质量验收的工作效率和质量，应在做好充分准备工作的同时，坚持“有所查、有所不查”的原则，根据委托方当前质量管理的重点，选择若干重点进行分户检查，或将随机抽查，逐步向定期巡回验收常态化转变。在现有的建筑市场大背景下，实行住宅质量的第三方分户验收，由专业检查评估机构对住宅质量实行分户验收，有确切的必要性，同时也具有政策可行性、技术可行性以及现场的可操作性。本文作者：北京市安居工程驻场监理协调小组组长苗云升住宅质量的第三方分户验收是第三方验收机构受政府委托，对在建住宅工程的实体质量和质量行为进行的阶段性分户验收和检查，它是独立于现行多元建设主体参与监管模式的第三方，是突破政府现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充。一、以往住宅质量分户验收执行中存在的突出问题(一)分户验收记录内容不真实现场多数分户验收标识形同虚设：当竣工预验收或竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异，经质监部门确认属实的，可判定为分户验收不真实。造成这种现象的主要原因是，建设、施工等参建单位未对分户验收这一环节给予足够重视，也未认真落实【京建质{2009}383号】文件所提出的一系列工作要求，只是侧重于最后的竣工验收环节。(二)影响主要使用功能的质量问题突出外墙、外窗、屋面以及有防水要求的房间渗漏;套内房间、主要构件尺寸严重超差;墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能，以及涉及节能环保方面的质量问题。(三)执法部门对分户验收监管薄弱一系列质量问题整改落实不到位：这里是指分户验收过程中存在弄虚作假、降低标准，甚至将不合格工程按合格工程验收的行为。(四)分户验收质量责任主体质量行为不规范建设、监理、施工单位在分户验收中未能尽到各自的职责，未按照管理办法中规定的职责组织验收，验收过程没有按照验收方案实施;组织机构不健全，无业主代表参加，专业人员不配套，验收程序不规范，验收内容不完整;私自简化程序和验收内容，未逐楼、逐户、逐间进行实测实量验收;验收资料记录不真实，部分实测数据、验收记录与现场抽查结构存在较大差异。(五)分户验收中实体质量常见缺陷工程实体综合观感较差，公共部分无成品保护措施。地面、墙体、顶棚面层观感质量较差;局部空鼓、开裂、爆灰、起皮;粉刷层强度较低，管道周围粉刷层粗糙，不平整、漏粉，线盒、箱体周围抹灰不到位;公共部分施工不细致;弱电箱盒洞口封堵不及时;踏步面、踢脚面局部空鼓、缺棱掉角。门窗、多水房间的细部处理不到位，影响使用部分门、窗周围缝隙外漏未嵌缝和进行密封处理，窗框外侧泄水孔部分堵塞，门窗上的灰浆清洁不够;开启不灵活、关闭不严，部分窗玻璃漏气;卫生间地面内外标高差不够，墙体立管泛水高度偏低，厨房、卫生间、屋面局部有渗漏。室内部分、公共部分几何尺寸偏差较大。部分实测项目偏差超标，个别点位实测数据极度极差超高。(六)分户验收备案资料不规范建设单位将分户验收资料备案工作交由施工单位进行，而施工单位未按照《住宅工程质量分户验收管理办法》要求对资料进行整理、组卷。分户验收资料不齐全，使用表格不符合要求，填写不规范、完整;验收表中的验收内容不真实、不齐全，基本无不合格项，验收与评定日期为同一天。无分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告。二、住宅质量第三方分户验收的可行性(一)实行第三方分户验收抽检，实际上就是依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量，同时也是对分户验收的工作质量进行再次核查的过程，这样能够从一定程度上体现分户验收工作的客观、公正性。(二)实行第三方分户验收抽检，能够体现抽检单位较强的复查验收实力和专业性。因为大多数第三方分户验收抽检机构都具备一定数量的专业技术与管理人员，且专业配套，并拥有进行分户验收所需配备的专业仪器和设备。(三)实行第三方分户验收抽检，由相关责任人签字确认并出具的抽检验收报告能够较如实地反映住宅工程的质量情况。(四)实行第三方分户验收抽检，可操作性较强，但主要问题还是要落实责任。同时对分户验收抽检过程由执法部门加强监管。可以重点从以下方面进行核查：1、抽检报告交付是否及时;2、操作人员、设备是否到位;3、工作认真、服务到位情况;4、抽查数据真实情况。对于在分户验收抽检工作中弄虚作假、随意降低标准、或出具不符合标准要求、不符合客观事实的的第三方分户验收抽检机构及人员，经查实后可对其采取严厉的处罚措施。(五)实行第三方分户验收抽检，对提升整体行业管理水平一定能起到积极作用。相信从事住宅工程分户验收抽查的单位及相关人员，能够自觉按照北京市《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》【京建质2009、383号】文件及管理单位的要求对住宅工程质量实行分户验收抽检活动。综合以上分析可以看出，住宅工程实行第三方分户验收抽检，作为一项质量保证的重要举措，对于提高住户满意度、减少质量问题纠纷将会起到积极作用。三、住宅质量第三方分户验收的优势(一)第三方的超脱性第三方工程质量分户验收是指，第三方验收机构受政府工程质量主管部门的委托，独立于甲方、监理、施工单位、政府相关工程质量监管部门等工程质量管理主体，运用统一的工程质量检查评分标准对其所有在建的工程分户实体质量及质量行为进行科学、客观、公正的验收，以期达到工程质量管理、提高参建各方的主观能动性及减少业主投诉目的。在我国现有的科技验收机构，基本上都由各级科技行政部门组建、管理，验收主体多是政策制定者或执行者的内部验收，验收成果的公开性、公正性常遭到质疑。实行第三方分户验收强调的正是评价主体的“超脱性”和评价结果的“客观性”，引入第三方也是避免在建各方主体弄虚作假的有力保障。(二)验收目标实行第三方分户工程质量验收既是行业分工发展的必然，也是政府追求精细化管理和长远战略发展的趋势。政府应本着提高工程质量管理水平和赢得业主对政府的满意度的目标来开展第三方工程质量验收。(三)验收内容一般而言，实行第三方分户验收的内容主要包括两个组成部分：工程实体质量验收以及工程资料验收，其中以工程实体质量验收为主。通过对这两个部分进行系统评价，直接或间接反映项目实体质量、项目承包商、监理单位及业主的验收分户工作质量。四、住宅质量第三方分户验收的实际操作在明确了验收任务和内容，编制了验收方案和评分表，熟悉了验收流程和方法等一系列准备工作后，下面从具体操作层面对实行第三方分户验收的注意事项进行阐述。(一)现场取样验收人员开始现场检查前需首先进行取样，验收取样是体现验收过程科学、客观、公正的重要手段，是保证验收成果权威性的重要依据，是科学研究与实践应用的关键结合点。一般而言，验收现场取样应遵循以下原则：1、随机性原则和合理性原则相结合，首先验收取样应于检查当天由验收专家现场随机确定，其次在随机确定前可遵循一定的规则，如选取当前施工层数对应的中间层为验收对象，而具体的样本检测点则由专家进行随机挑选或者选用摇号软件随机抽取。2、取样应体现验收的预控性目的，应以发现工程实体质量问题和总结值得推广的工程做法为出发点，因此验收机构应合理安排验收节点、合理取样，使验收工作能够起到预防、示范的作用;3、住宅工程的取样层级从大到小包括楼栋号、单元、楼层、户型、房间、具体位置，验收专家根据需要确定具体检查项目需要的最终取样层级。一般而言，现场检查前的取样至少要达到取样的“楼层”层级，并将取样结果标注于图纸或取样记录表上，方可开始检查工作。4、工程实体质量取样应遵循不同栋号、不同单元、不同楼层、不同户型的原则，应保证选取的样本具有随机性、均衡性和可比性;隐蔽工程的取样检查应以尽量减少工程实体破坏为原则，如验收专家认为有必要进行隐蔽工程解剖，应提前通知待验收项目部。5、当某一总包单位，在该项目中同时承接不同产品类型或不同结构类型的产品时，且在验收周期内均有工程量发生，则应按其承建的产品或结构类型分别取样、检查、记录及打分。6、取样追溯是将不合格样本或做法值得推荐的样本以照片、实物标注、文字描述等方式记录下来，在验收结束后作为质量整改清单发放的重要依据，并需以验收过程重要资料的定位进行存档和提交。取样追溯是评分过程重现、相关责任单位进行整改的依据和提示，因此在开展第三方工程质量验收时应采取一定手段让选取样本具有可追溯性，但验收专家的时间和精力毕竟有限，如何在提高样本追溯效率的同时保证验收效率是一个需要反复讨论和研究的话题。(二)计算考量在对验收打分结果进行统计和整理过程中，权重设置和缺项处理是经常遇到的问题，它们是对打分排序的结果有着至关重要的影响。下面从评分权重和缺项处理两方面，对第三方工程质量验收计算中考量的因素进行分析。1、评分权重是拟定某个分项工程或验收内容在验收中所占据重要程度的反映，它影响着最终的打分统计结果。评分权重的设置要考虑不同产品形式、不同结构形式(如砖混结构、框架结构、钢结构等)、不同装修状况(如精装修、初装修、毛坯房等)或不同参建方中各个分项工程或验收内容所起作用的差异，同时应根据委托方的工程质量管理需要及具体项目的特殊性进行适应性调整。2、在验收过程中，不同项目的施工进度及项目特点必然存在不同之处，这就存在着不可避免的缺项，为保证验收打分的公平性，同时也体现随机抽查中以点带面、以局部反应全局的原理，在计算过程中，往往对缺省检查项进行一定的计算处理。一般而言，计算时会将缺省项对应的权重同比例的增加到同一张打分表格的其他项中，以保证验收的可比性和公平性。3、对第三方工程质量验收时间的把握。由于待检的项目较多，考虑到验收结果的急迫需求及验收费用成本因素，通常每个项目的计划验收时间为一天，再扣除交通时间、组织工作消耗时间和验收交流会所需时间，往往分配到每个待验收项目的时间较少，过短的验收时间可能导致验收人员疲于事务性的检查，而忽视了更为重要的关键质量问题的检查、评价和总结。因此，为了提高第三方工程质量验收的工作效率和质量，应在做好充分准备工作的同时，坚持“有所查、有所不查”的原则，根据委托方当前质量管理的重点，选择若干重点进行分户检查，或将随机抽查，逐步向定期巡回验收常态化转变。在现有的建筑市场大背景下，实行住宅质量的第三方分户验收，由专业检查评估机构对住宅质量实行分户验收，有确切的必要性，同时也具有政策可行性、技术可行性以及现场的可操作性。本文作者：北京市安居工程驻场监理协调小组组长苗云升住宅质量的第三方分户验收是第三方验收机构受政府委托，对在建住宅工程的实体质量和质量行为进行的阶段性分户验收和检查，它是独立于现行多元建设主体参与监管模式的第三方，是突破政府现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充。一、以往住宅质量分户验收执行中存在的突出问题(一)分户验收记录内容不真实现场多数分户验收标识形同虚设：当竣工预验收或竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异，经质监部门确认属实的，可判定为分户验收不真实。造成这种现象的主要原因是，建设、施工等参建单位未对分户验收这一环节给予足够重视，也未认真落实【京建质{2009}383号】文件所提出的一系列工作要求，只是侧重于最后的竣工验收环节。(二)影响主要使用功能的质量问题突出外墙、外窗、屋面以及有防水要求的房间渗漏;套内房间、主要构件尺寸严重超差;墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能，以及涉及节能环保方面的质量问题。(三)执法部门对分户验收监管薄弱一系列质量问题整改落实不到位：这里是指分户验收过程中存在弄虚作假、降低标准，甚至将不合格工程按合格工程验收的行为。(四)分户验收质量责任主体质量行为不规范建设、监理、施工单位在分户验收中未能尽到各自的职责，未按照管理办法中规定的职责组织验收，验收过程没有按照验收方案实施;组织机构不健全，无业主代表参加，专业人员不配套，验收程序不规范，验收内容不完整;私自简化程序和验收内容，未逐楼、逐户、逐间进行实测实量验收;验收资料记录不真实，部分实测数据、验收记录与现场抽查结构存在较大差异。(五)分户验收中实体质量常见缺陷工程实体综合观感较差，公共部分无成品保护措施。地面、墙体、顶棚面层观感质量较差;局部空鼓、开裂、爆灰、起皮;粉刷层强度较低，管道周围粉刷层粗糙，不平整、漏粉，线盒、箱体周