商业地产-融侨·左海湾花园洋房策划案-重庆立业顾问-40

融侨·左海湾花园洋房交流会RONGQIAO_ZUOHAIWAN汇报内容花园洋房体量的可行性推导价格期望怎样实现针对工程一期设计方案以及产品设计的意见左海湾左海湾根底经济指标融侨半岛左海湾总占地面积191万㎡75.99万㎡总建筑面积350万㎡167.99万㎡容积率1.832.21绿化率35.57%64%建筑密度14.97%15.6%规划套数30000余户13500户规划停车位－6570个市场蛋糕寻找融侨洋房市场空间餐刀的思考数据来源：网上房地产即时成交数据花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间供给解构寻找融侨洋房市场空间需求解构15.2%19.7%南岸区渝中区九龙坡区江北区12.6%29.8%31.8%40.4%19.2%12.6%意向群体来源居住区域工作区域花园洋房04-07年3月供给04-07年3月供给结构中高端人群需求结构个案借鉴寻找融侨洋房市场空间项目名称属性楼盘均价入市时间总套数销售套数销售周期销售率龙湖大城小院城市型50002007-4-15256200多套10天85%龙湖好望山郊区型47002006-9-166904507个月65%金科东方王榭郊区型48002006-12-24840500余套4个月60%同景国际郊区型31002006-12-134804085个月85%抽样工程：2006年9月——2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市场份额估算，2007年预计市场消化量约40万方。供需牵引力寻找融侨洋房市场空间市场空间

2006年2007年2008年2009年南岸区26.529.132.135.3渝中区1.82.02.22.4江北区3.23.53.94.3北部新区3.33.64.04.4九龙坡区1.41.51.71.9总南岸区市场空间36.239.843.848.2花园洋房市场空间12.713.915.316.9物业结构分割价值与品牌分割区域需求分割融侨洋房空间左海湾花园洋房价值实现价值曲线比照发现工程的差异化元素差异化元素下的核心价值延展工程定位方向判断价值体系构成花园洋房价值曲线低中高区位价值开发品牌销售单价社区规模配套功能景观资源物业管理产品创新生活概念数量稀缺△△△△△△△△△△龙湖洋房〔品牌洋房〕◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆同景洋房〔普通洋房〕融侨洋房发现融侨洋房的核心价值区域价值更强社区规模更大景观优势明显交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大自身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需躲避的问题引导的价值需要改善价值+创新产品差异点下的价值梳理交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大自身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需躲避的问题需引导的价值需要改善价值+创新产品绝版长江资源内湖景观坡地的层次感地段稀缺融侨品牌城市中心稀缺物业花园洋房洋房城市景观坡地优势价值的提炼定位关键词提炼洋房城市景观坡地都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房长江坡地城市花园洋房别墅级享受接受程度更广稀缺资源工程定位方向长江边上的融侨花园洋房献给那些想要留住山和水的重庆人别墅级都市花园洋房生活群落五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑景观无所不用其极适度控制产品面积城市核心洋房的稀缺创新性产品的打造打造地方特色产品多功能附加提升价值产品创新融侨配套别墅级花园洋房都市洋房生活方式左海湾规划设计方案及产品建议定位方向下的产品设计方向都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房景观最大化原那么因地制宜富有地方特色独立圈层社区打造别墅级都市花园洋房生活群落总体规划设计原那么建议原那么一、阶层感尽量保证花园洋房的集中性，便于打造整体品质感。过于分散不利于管理、也缺乏以支撑总体价值。保障花园洋房的相对独立。原那么二、景观最大化景观最大化原那么，充分利用江景，湖景景观。原那么三、层次感充分利用工程坡地的性质，使建筑更加具有层次感，并根据坡地打造富有个性的灰空间。原那么四、组合性花园洋房总体预计约40万方，体量较大，应当具有不同的物业类型，不排除别墅、洋房甚至小高层洋房的出现。总体规划建议花园洋房应当占据最好的景观资源，以到达别墅级洋房条件，是价格的重要支撑。设计原那么下对工程一期设计方案的评价一、景观利用不够、风向考虑缺乏主景观面主视线方向江风风向工程洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发挥出景观的优势，另外由于洋房两边多为建筑，届时局部必将形成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用尽管，同时也可以使通风更加良好。设计原那么下对工程一期设计方案的评价二、研究地形坡度、景观最大化通过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身工程地势具有天然的坡地，可以人工对地形进行一些改造，使坡地属性更加明显。设计原那么下对工程一期设计方案的评价三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房“横平竖直〞的归还设计，很难实现，应当根据地势不同，结合重庆传统建筑特色构建具有一定特色和趣味的整体建筑组合形态。典型的平原设计具有地方特色设计原那么下对工程一期设计方案的评价花园洋房被高层保卫，处于“被窥视〞之下，其品质感必将受到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划，最大化防止影响，如果条件不允许，那么建议加宽中间隔离带的尺度，通过景观长廊的形式自然隔断。四、洋房统一规划、与高层尽量躲避建议1、扩大隔离带利用植物进行隔断建议2、通过朝向防止对视现象建议3、对相邻建筑进行调整，增加遮挡构件。五、产品设计建议建筑风格建议——现代建筑风格龙湖大城小院万科水晶城更加具有城市感与原有风格相协调在售花园洋房容积率水平在1—1.5左右花园洋房容积率项目名称物业类型建筑体量（万平方米）容积率龙湖弗莱明戈花园洋房121龙湖好望山花园洋房121龙湖大城小院花园洋房5.81.5金科东方王榭花园洋房181.24金科天湖美镇花园洋房401.2五、产品设计建议联排别墅量身定制根据客户的需求设计房间配比，室外空间以及功能房间等〔设计师单独效劳〕限制条件1：立面标准限制条件2：用地划分工程的重要新闻点工程的品质标杆万科十七英里&长城脚下的公社五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。花园洋房的户型配比对照表〔房%〕项目名称两房三房四房五房六房配比合计弗莱明戈-52.3%44.7%2.9%-100%同景国际城10.3%76.3%13.4%--100%红树林28.1%57.9%14.1%--100%大城小院-27.7%51.9%20.3%-100%目前市面上主要在售的花园洋房主力户型主要以三房和四房为主，两房和五房所占比例相对较少。花园洋房户型面积区间比重分布〔%〕项目名称<8080-100100-120120-150150-180180-220220-250250-300>300弗莱明戈--11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4%同景国际城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%----红树林-28.0%28.1%43.9%-----大城小院--15.6%52.3%11.7%14%6.3%--目前市面上主要在售的花园洋房主力面积主要以套内100-180平方米为主，超过180平方米的主要以底跃和顶跃的大户型为主，所占比例相对较小。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。一层〔赠送〕二层三层T3户型套内面积156㎡五、产品设计建议城市花园洋房设计建议2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性E7底跃套内面积：240㎡五、产品设计建议城市花园洋房设计建议3、增加中间层产品的变化C3-5套内面积：118㎡空中花园的利用地下/半地下空间五、产品设计建议城市花园洋房设计建议4、利用坡地打造地下附属空间〔地下室、半地下室形态〕万科城的地下空间利用THANKS集中式商业销售模式案例研究产权返租模式1操作方式——客户购置时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购〞条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。建设部?房地产销售管理方法?规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常兴天虹商场楼层：1——5层。主力店：天虹开展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期国债3.37%〕与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公示。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾案例：赛格电子市场简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。铺位形式：专柜及铺位主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材现状：4—7层出租，1—3层在经营情况稳定后出售给大客户3基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益整售的适用条件来源：亚信行总经理萧福泰访谈解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难到达价格和快速回笼资金的目标。工程信托方式信托的适用条件案例1——万科十七英里案例2——百仕达.红树西岸四种模式的比照四种销售模式适用条件业主风险前期销售速度销售价格操作难度和本项目拟和度产权返租模式政府已明令禁止高快高低×店中店模式1、发展商期望通过商业直接获取利润2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定中中较高中基金整售模式1、发展商对价格要求不高2、商业促进写字楼的销售低慢低较高×项目信托模式1、发展商有融资需求2、发展商有足够的品牌支撑3、项目前景看好低快较低高拟合度最高拟合度最低注：大客户的整体购置属于个案，在此不做分析。营销模式和目标的关系首要目标营销模式1快速融资信托+店中店2提前实现价值店中店3带动二期经营整售集中式商业销售模式案例研究产权返租模式1操作方式——客户购置时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购〞条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。建设部?房地产销售管理方法?规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常兴天虹商场楼层：1——5层。主力店：天虹开展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期国债3.37%〕与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公示。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾案例：赛格电