碧桂园沪苏区域昆山市千灯镇项目启动会

沪苏区域昆山市千灯项目启动会

千灯项目部2016年

1月13日目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分一、项目概况-总体区位概况沪常高速沪宁高速一、项目概况-城市布局交通节点距离（km）时间（分钟）千灯高速出口610花桥地铁站1520虹桥机场3930

地块基本信息占地：230亩容积率：2.5地价：200万元/亩总价：4.6亿楼面地价：1200元/平建筑限高：80米是否具备开工条件：是陆家镇：11公里，16分钟花桥镇：15公里，20分钟高速口：6公里，10分钟昆山上海虹桥机场方向一、项目概况-周边情况地块北至：安置小区地块西至：景唐路地块南至：淞南路地块东至：黄浦江路天然气调压站加油站生活小区幼儿园农贸市场地块位于淞南西路北侧、黄浦江路西侧，占地230亩，容积率2.5，地价200万/亩，楼面地价1200元/平。地块内有水系穿过。东侧为加油站及天然气调压站。一、项目概况-周边情况一、项目概况-规划方案目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分二、投资回顾-城市简介统计数据来源：昆山市统计公报宏观经济指标2014年全市总人口164.4万城区户籍人口61.6万城区常住人口117.5万GDP/增速3001亿/7.7%人均GDP/增速18.22万/2.4%公共财政收入/公共财政支出263.7亿/234.3亿城镇居民人均可支配收入39498元城乡居民储蓄存款/人均881.4亿/5.4万社会消费品零售总额640亿固定资产投资/增速850亿/1%房地产开发投资（亿元）371.8全市商品住宅销售面积405.27万方平均交易价格（元/㎡）7988全市汽车拥有量24.3万辆存款50万以上人数2.1万昆山市隶属江苏省苏州市，距离最近已进驻太仓项目25公里。昆山市经济指标好，人口较多（外来人口多），且临靠上海，区位条件优越，市场潜力较大。二、投资回顾-地块基本信息占地：230亩容积率：2.5地价：200万元/亩总价：4.6亿楼面地价：1200元/平供地计划：2015年12月土地分宗情况：2宗是否可提前预售：是是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：≤30%建筑限高：80米90/70:无商业比例：5%以下公建配套：缴纳10班幼儿园建设费用。是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是地块北至：安置小区地块西至：景唐路地块南至：淞南路地块东至：黄浦江路天然气调压站加油站生活小区幼儿园农贸市场二、投资回顾-配套商业街小园幼政商商业街中花桥、上海方向昆山、上海方向医医商青浦、上海方向二、投资回顾-学区431图例：当地最好学校

当地其他学校千灯中心小学炎武小学千灯中心小学南校区亭林中学周边教育配套现状【一般】千灯中心小学南校区，1km，车程3min【最好】亭林中学，2.5km，车程7min与当地最好教育配套距离距千灯中心小学，2.6km，车程7min地块学区配套方案小学及中学较少。地块所属千灯镇中心小学南校区，15年招生，为最好小学的分校，硬件设施最好。所属中学为最好的亭林中学。2本案二、投资回顾-结论事项是/否描述城市是否存在富裕人群是城市富裕人群主要为私企业主及工厂高管，其次为政府公务员及个体经营户。交通是否便捷是地块临靠主干道。距高速口、昆山市区及花桥板块交通条件较好。区位是否被有钱人认可否地块所在区位在本镇区内为改善首选，但本地富裕人群首选改善区域为昆山市区。是否能够配备当地最好的小学是可配备镇内最好小学及中学。目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分三、营销策略-房地产数据千灯镇近三年住宅用地成交（不含本地块）时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）201500000201400000201314119.20.52021664合计14119.20.5//商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积(m2)人均销售面积(m2)20143194.277.1423.170.9200.140.4903.5446.73367.3442.72.720132746.55.0449.140.8201.90.4831.5545.47459.340.73.320122277.07.1398.791.2142.90.4584.8321.59253.940.72.0合计8217.776.3//181.60.42319.8437.93360.18/2.7备注：商品房存量面积是指“已取得预售证未销售+在建但未获取预售证”的货量结论：昆山市整体市场供应量大，且前三年土地出让较多，潜在供应量大，但昆山外来人口较多，并且临靠上海，吸纳大量上海外溢需求，故市场需求量同样巨大，基本可保证供求平衡（市区及靠上海区域）。14年开始昆山开始控制土地出让，促进存量消化，故下阶段将继续保持较平稳发展。三、营销策略-市场三、营销策略-市场定位镇区在售产品：品质不高，毛坯，均价6000至7000多、

75-130㎡户型为主，其中80-100㎡及100-120㎡占比市场份额60%和20%，刚需是绝对主力。项目客户定位：（1）新上海人，需解决入户与上学问题。南路从其工作区域青浦、松江、虹桥附近而来，北路经由花桥地铁而来。经青浦区低档盘与花桥筛选后，购买力在90万以下。（2）上海养老客户，购买力或意愿在约60万，需解决上海居住条件恶劣，或腾出旧房给子孙的问题。经沪常高速与花桥地铁而来。（3）千灯及附近昆山区域的外来人，目前租住，需解决入户与上学问题。购买80万以下。三、营销策略-竞品千灯裕花园规模占地432亩，容积率2.5发展商昆山国瑞物业管理有限公司距离市区路程及车程◆距市中心：3.8公里，10分钟车程◆距目标地块：2.6公里，7分钟车程位置千灯镇文笔路与炎东路交汇处楼盘主力产品主力户型：81㎡、95㎡、123㎡近期产品价格高层80㎡均价7000、95㎡均价7200、120㎡均价7500楼盘特点/配套环境优越81㎡，2室2厅1卫1厨95㎡，2室2厅1卫1厨123㎡，3室2厅1卫1厨三、营销策略-竞品港佳公园里规模占地51亩，容积率3发展商港佳置业有限公司距离市区路程及车程◆距市中心：2.8公里，8分钟车程◆距目标地块：1.2公里，3分钟车程位置千灯镇景泾路汉昆路交叉口楼盘主力产品主力户型：86㎡、115㎡、134㎡近期产品价格高层86㎡均价7400、115㎡均价7100、134㎡均价7200楼盘特点/配套距离最近、交通便利86㎡，2室2厅1卫1厨115㎡，3室2厅1卫1厨134㎡，3室2厅2卫1厨三、营销策略-竞品雅居乐悠wo公园规模占地94亩，容积率2.4发展商雅居乐地产距离市区路程及车程◆距市中心：4.7公里，13分钟车程◆距目标地块：1.8公里，5分钟车程位置千灯镇汉昆路168号楼盘主力产品主力户型：82㎡、113㎡近期产品价格7200楼盘特点/配套品牌开发商、品质较好82㎡，2室2厅1卫1厨113㎡，3室2厅1卫1厨三、营销策略-SWOT优势机会1、碧桂园大品牌与品质、配套。2、千灯紧邻青浦，相对其他城市有“西上海”地理优势，经沪常高速至虹桥车程40分钟。千灯古镇的旅游资源。3、外来人口的入户与入学。4、地块有景观河穿过。1、上海、花桥、昆山市区与本项目的价格差较大，且前者价格持续上涨。2、上海、千灯及附近的新增外来人口持续增加，因价格未购房的潜在客源较大。3、千灯无大品牌与高品质楼盘。劣势威胁1、千灯的地域形象与影响力。在上海知名度低，较多化工厂，非楼市热点。2、与花桥地铁20分钟车程，沪常高速的收费单程20元以上，与青浦、花桥相邻地带城市化程度不高，有村镇形象。3、项目东侧有加油站，燃所调压站。1、昆山市区商品房供应量持续增大。地产项目地价低，有价格竞争可能。2、千灯2014年共售1543套，库存4784套，库存量大。三、营销策略-客户事项客户特征1客户特征2客户特征3共性特征描述来源地域千灯镇千灯镇及周边上海户籍当地外来外来置业目的改善落户，入学，刚需落户，入学，刚需；养老总价承受能力100万（带装修）80万100万若按揭，首付30万20万30万月供3000左右2000-30003000左右需求面积80-120m2摘自前策定位报告三、营销策略-配套三大优势配套业主接送车：（1）往返古镇，大润发（2）往返花桥地铁站（3)往返虹桥（4）往返青浦城区社区医疗学区配套三、营销策略-业主巴士费用（前期按4辆车测算）费用类型费用明细费用合计费用计算原则前期购车费35万/辆（35座大巴）140万含购置税等交强险及车辆保险预计费用1.8万元/辆（全险）7.2万/年交强险及车辆保险运行人工费根据用工行情司机6000元/月（含福利）,19座以上需要A1驾照36万/年(5名司机)含五险一金运行燃料费累计日行1500公里。日均油耗560升/辆车（柴油价格按照5.5元/升，具体油价以实际使用费用为准），折合费用3080元/天。112万/年按照非正常运行耗油量35座大巴车，低速运行油耗最高标准计算高速通行费高速累计日行1000公里，高速费约1元/公里，折合费用1000元/天36.5万/年车辆维护保养费35座车辆保养费用2万元/年/辆8万元/年费用估算合计339.7万/年备注：1、购车成本35万/辆，按年平均销售90000㎡计算，每辆业主巴士购车费用计入开发成本约3.8元/㎡。2、业主巴士运营成本约49万/年/辆，按年平均销售90000㎡计算，每辆业主巴士年平均运营费用计入开发成本约5.4元/㎡。三、营销策略-社区医疗参考沈阳碧桂园，引进蓝卡健康集团合作形式：我司一次性投入约100万，免费提供约200㎡场地用作社区诊所，蓝卡健康集团提供医疗设备，派1或2名医务人员每日值班，医务人员工资等由蓝卡健康集团承担。或与当地医院合作。三、营销策略-推售计划

201620172018合计销售均价高层(装修）销售面积132500132500976943626947500面积比例37%37%26%100%预估单价7500750075007500年度销售预估销售面积132500132500976943626947500销售额10亿10亿7.2亿27.2亿销售单价7500750075007500目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分

人员架构第六部分

项目概况第一部分

投资回顾第二部分四、开发计划—里程碑计划（区域内控）

档案号:JS-SZQDBGY2016112领导签发:苏州千灯碧桂园2016年里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设计

方案确定开工开售竣工验收及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付标准展示区示范单位1销售中心

（设置于综合楼二层）23196豪装2015/12/162016/1/52016/5/202016-8-13（对外开放）__________1、板房设置6套，YJ86设置4套，其中包括1套情景板房，YJ110和YJ120各设置1套，板房设置在三层。

2、18#楼需在开放时从五层开始设置悬挑架，五层以下外架全部拆除，达到完美开放条件。高层洋房18#

（YJ86、YJ110、YJ120）1814000精装一期

货量区2商铺22500毛坯2016/5/302016-8-27

（开售）2018/5/252018/5/30一期货量需统一竣工验收备案高层洋房8#、9#、12#-14#、18#、19#

（YJ86、YJ110、YJ120）18、22、27113940精装地下室-119300毛坯——二期

货量区3商铺66840毛坯2016/7/202016/10/12018/7/152018/7/20目前为暂定，具体开发节奏视销售情况再定。高层洋房10#、11#、15#-17#、20#

（YJ86、YJ110、YJ120）18、27109500精装修地下室-136100毛坯后期货量4高层洋房1#-7#

（YJ86、YJ110、YJ120）18、27134730精装修待定待定待定待定后期货量，时间为待定。地下室-133000毛坯注：（1）2017年春节为2017-1-26，2018年春季为2018-2-16，均考虑约30天假期；制表日期:2016年1月12日四、开发计划—开工示意图示范区占地面积约17396m2摘牌时间：2015年12月16日总地价：4.6亿总占地面积：230亩

容积率：2.5住宅建筑面积:38.38万㎡（不含地下室9.5万㎡）总货值：25.47地价：200万元/亩楼面地价：1200元/㎡

货量（万m2）套数货值（亿）首推洋房货量期12.510549.0首期商业0.250.37后期货量25.5271418.3合计38.25376827.3四、开发计划—设计计划设计部门输出成果完成日期产品研发院综合楼单体方案已完成规划设计院规划图2016.1.15中国建筑设计院上海分院综合楼基础图2016.1.22综合楼施工图2016.1.25综合楼装修水电暖图2016.2.3装修设计院综合楼装修材料表2016.1.30综合楼装修水电条件图2016.2.2综合楼装修施工图2016.2.4综合楼软装2016.2.6设计部门输出成果完成日期中国建筑设计院上海分院板房施工图2016.2.20板房装修水电暖图2016.2.25装修设计院板房装修材料表2016.3.1板房装修水电条件图2016.3.5板房装修施工图2016.3.10板房软装2016.3.15综合楼样板房设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2016.2.20景观设计中心景观方案2016.2.25园建施工图2016.3.1水电结构图2016.3.5绿化地形图2016.3.10展示区管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2016.3.10总平施工图2016.4.7中国建筑设计院上海分院一期货量桩基图2016.3.22一期货量单体施工图2016.4.2二期货量地库及施工图2016.4.17装修设计院货量装修图2016.4.17人防设计院人防设计图2016.4.17景观设计中心货量景观图待定货量区图纸序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016.5.12016.5.302洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302016.5.102016.6.103配电箱302016.4.52016.5.54灯具类402016.5.252016.7.55开关面板302016.6.52016.7.56中央空调(已确认有现货)302016.4.52016.5.57电器类（抽油烟机、其他）302016.6.52016.7.58路灯、草坪灯、高杆灯302016.5.252016.6.259室内健身器材452016.5.302016.7.1510电梯302016.5.202015.6.2011石雕、铜雕、仿砂岩雕602016.5.172016.7.1712户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452016.5.302016.7.1513精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452016.6.52016.7.2514家具（样板房）452016.6.82016.8.515饰品（样板房）452016.6.102016.8.516家具（综合楼）452016.6.52016.7.2517饰品（综合楼）452016.6.82016.7.2518泛会所家私饰品452016.6.62016.7.25甲供四、开发计划—采购（项目下单）计划责任人：工程-唐兆元区域-杜卫尉供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1塑钢门窗及配件152016.5.152016.6.1甲指乙供塑钢门窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1外墙涂料302016.6.202016.7.202内墙涂料302016.6.52016.7.103反应型防水卷材302016.4.102016.6.104火灾报警及消防联动控制系统302016.5.52016.6.105电线电缆202016.5.202016.6.25甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、开发计划—采购（项目下单）计划供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门402016.5.152016.7.52淋浴屏风302016.5.202016.7.253锌钢组合栏杆302016.5.202016.6.25甲分包四、开发计划—招标计划序号招标工程名称（展示区）进场需求范围招标方式招标进展1一期桩基工程5.20一期招标未定标2一期总承包工程5.20一期议标已确定3桩基检测工程5.27一期议标未定标4展示区园建工程2016.5.20展示区范围议标未定标5塑钢门窗2016.6.1板房、综合楼议标未定标6室内装修工程2016.7.10展示区范围招标未定标7机电安装2016.7.5

展示区范围议标未定标8营销围挡、广告标识工程2016.2.20

展示区范围议标未定标9亮化工程泛光照明2016.7.15展示区范围议标未定标10监理单位2016.4.20一期议标未定标序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标方式招标进展1临时围墙2.20整个地块议标未定标2土方工程5.20整个地块议标未定标3室内消防单位招标2016.5.20

整个地块招标未定标4锌钢栏杆2016.6.30整个地块指定单位未定标5防火门2016.6.15整个地块指定单位未定标6人防工程未定人防部分招标未定标7室外供配电招标2016.6.25整个地块当地垄断——8燃气单位2016.6.25整个地块当地垄断——9自来水单位2016.6.25整个地块当地垄断——10弱电：有线电视、网络2016.6.25整个地块当地垄断——责任人：工程-陆佳伟合约-邹玉杰四、开发计划—报建计划发改、规划、国土、住建、人防、供电水等初步沟通、资料获取主要事项完成情况完成日期：2016/01/20环评、能评立项用地规划许可证国土证图纸审查完成日期：2016/03/12完成日期：2016/03/14完成日期：2016/03/15完成日期：2016/03/18完成日期：2016/04/20完成日期：2016/04/29规划许可证中标通知书预计完成日期：2016/05/10施工证预计完成日期：2016/05/20四、开发计划—报建计划完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证2016年1月15日2016年1月20日商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间2016年3月15日2016年4月29日2016年5月20日2016年8月25日责任人：胡晓风首期货量节点2016年3月18日四、开发计划—展示区范围、围挡设置展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度5m，面层覆喷绘。泛会所高档综合楼四、开发计划—参观动线板房露天泳池景观园林高档综合楼38四、开发计划—临时道路与道口设置道路开口地块红线临设A临设B施工临时开口（手续办理中）21四、开发计划—临路（桩基、土方、总包施工）临时道路道路原则：1、道路尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm。2、展示区内商业周边临路尽可能设于红线外。入口至展示区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于4米。施工道路3四、开发计划—临水正在申请，暂未通水施工用水四、开发计划—临电变压器一级配电箱1、展示区施工用电接通之前由总包单位自带发电机。2、桩基单位自带发电机进行桩基施工。四、开发计划—临设临时设施用地1、地块西南角红线外有一块公园绿地约有4152平方米计划向政府征用作为临时设施场地，可建造10栋板房。2、在临时设施场地不够用的情况下，可租用地块南侧的乐创家园廉租房。材料堆放加工钢筋加工区搅拌机塔吊展示区设二台塔吊，首推货量区总计六台塔吊。展示区设置塔吊必须在2016年4月25日前安装完成，塔吊安装避开管线位置。四、开发计划—现场塔吊及材料加工区布置四、开发计划—桩基工程首期货量区，布置四台桩机，二台打综合楼，二台打商业区。由东向西逐步推进，先行施工检测桩，桩基检测穿插进行，工期控制在15日之内。首推货量四、开发计划—工程策划重点第一重点：综合楼需加快综合楼主体结构施工，尽早提供工作面给装修单位。第二重点：室内YJ86+YJ110+YJ120样板板房YJ86+YJ110+YJ120样板房，分别位于18#楼为三层室内共6套板房，主体需要做到五层顶，板房内砌体抹灰完成完成后才可以装修，工期紧张，同时公共部位、泛会所和体验馆也要装修完成，工程量较大。第三重点：展示区室外配套展示区室外配套工程前期工作周期较长，会影响到配套进场时间（价格的确定及合同流程等）展示区室外配套工程前期工作周期较长，会影响到配套进场时间（价格的确定及合同流程等）第一重点第一重点：大堂装修工作量较大，土建砌体工程前置，提前移交场地给消防、机电、装修。中空大厅装修难度较大。计划由搭设脚手架到拆架控制在共20天。综合楼实施要点：1、扣式脚手架搭设满足装修要求；2、空调消防等机电材料、电箱等提前下单。3、材料采购跟踪至最后一小时。四、开发计划—单体工程（综合楼）样板房装修完成开工（样板区）正负零(综合楼)主体封顶(综合楼)综合楼装修完成完美开放20天2016-6-252016-7-302016-8-32016-6-102016-5-2015天35天四、开发计划—工期目标（区域内控）招拍挂摘牌2015-12-167个月完美开放（扣除春节30天）10天2016-8-136-10泳池主体完成2016-8-13开放

2016-6-1

园建进场一、综合楼三、园林绿化四、开发计划—展示区作战计划2016-8-13开放二、高层洋房样板房18#楼2016-5-27桩基完成7-10装修进场7-10抹灰完成7-30装修退场2016-8-13开放8-10联合验收8-1家私饰品进场6-25泳池铺贴完成6-10正负零5-20桩基工程7-25外脚手架拆除6-25主体封顶7-5砌体完成2016-8-10达到联合验收5-30桩基检测2016-5-20开工7-28泳池设备调试完成2016-5-20开工6-15泳池泵房完成

8-8园建退场8-10绿化退场6-20正负零6-25绿化进场7-10五层主体完成7-25外架拆除7-30装修退场8-1家私饰品进场7-15装修进场5-25桩基检测货量区节点控制8#、9#、12#-14#、18#、19#楼四、开发计划-货量区控制节点（项目内控）2016-8-20达预售条件

2016-7-10±0完成2016-5-20总包开工备注：货量现有预售条件为主体结构四层，非关键节点，人员优先考虑增援样板区。四、开发计划—综合楼人员计划节点开始时间完成时间工期需要人数开工2016-5-202015-5-201——桩基工程2016-5-202016-5-245—桩基检测2016-5-252016-5-295—基础完成至±02016-5-302016-6-1515木工：80钢筋工：40架子工：30混凝土工：15主体结构封顶2016-6-152016-7-116墙体砌体2016-6-252016-7-510砌筑：30抹灰2016-7-12016-7-1110内抹灰工：30外墙涂料2016-7-112016-7-198涂料工：10塑钢窗框2016-7-72016-7-147安装：10机电安装2016-5-302016-8-1070安装：40装修工程2016-7-52016-8-530装修：80外架拆除2016-7-22016-7-42架子工：20园建2016-6-102016-7-2040园建：60绿化2016-7-202016-8-920绿化：80联合验收2016-8-102016-8-101——四、开发计划—样板房18#人员计划节点开始时间完成时间工期需要人数开工2016-5-202015-5-201——桩基工程2016-5-202016-5-245—桩基检测2016-5-252016-5-295—基础完成至±02016-5-302016-6-1515木工：70钢筋工：35架子工：30混凝土工：25主体结构5层2016-6-152016-7-1025墙体砌体2016-6-252016-7-2025砌筑：60抹灰2016-7-12016-7-2120内抹灰工：60外墙涂料2016-7-112016-7-198涂料工20塑钢窗框2016-7-72016-7-147安装：10机电安装2016-5-302016-8-1070安装：20装修工程2016-7-102016-8-525装修：40外架拆除2016-7-22016-7-42架子工：20市政工程2016-6-102016-7-2040泥工、水电工20园建2016-7-52016-8-429园建：30绿化2016-7-102016-8-929绿化：60联合验收2016-8-102015-8-101——18号楼四、开发计划—项目难点未取得施工证的情况，提前动工的沟通问题；地质条件较差，增加土方开挖的难度；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；展示区内有约500平方的荷塘，影响展示区施工；项目对面即安置小区，离居民区很近，夜间施工难度较大，扰民投诉问题；地块东侧紧邻天然气调压站及加油站，对施工安全防护有较高的要求；紧邻河道边及马路边的楼栋施工基坑前需先进行支护，对工期有一定影响；目录

营销策略第三部分

开发计划第四部分

财务策划第五部分