某地产全套技术标准

万科全套技术标准(2010-12-1123:17:10)转载原文标签：转载原文地址：\o"万科全套技术标准"万科全套技术标准作者：\o"地产专家"地产专家万科集团全套技术标准(1012页,最新最全)万科统一技术标准-土建-全套万科统一技术标准-保温-全套万科统一技术标准-装饰-全套万科统一技术标准-电气安装部分万科统一技术标准-门窗-全套万科统一技术标准-防水-全套\o"铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ"铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ\o"铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ"铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ\o"铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ"铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ\o"聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ"聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.\o"电梯采购技术标准WKTYJSBZ"电梯采购技术标准WKTYJSBZ\o"电梯评标标准WKTYJSBZ"电梯评标标准WKTYJSBZ\o"燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ"燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ\o"渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ"渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ\o"混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ"混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ\o"水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ"水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ\o"标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ"标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ\o"建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ"建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ\o"室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ"室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ\o"室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ"室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ\o"室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ"室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ\o"安防系统统一技术标准WKTYJSBZ"安防系统统一技术标准WKTYJSBZ\o"太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ"太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ\o"多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ"多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ\o"外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ"外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ\o"外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ"外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ\o"外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ"外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ\o"外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ"外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ\o"外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ"外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ\o"地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ"地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ\o"发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ"发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ\o"别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ"别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ\o"保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ"保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ\o"万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ"万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ\o"万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ"万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ\o"万科阳台露台地面砖-瓷砖技术标准WKTYJSBZ"万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ\o"万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ"万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ\o"万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ"万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ\o"万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ"万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科石材饰面(湿贴)技术标准WKTYJSBZ"万科石材饰面（湿贴）技术标准WKTYJSBZ\o"万科石材幕墙工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科石材幕墙工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科玻璃栏杆工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科玻璃栏杆工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科玻璃工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科玻璃工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科洋房交房标准WKTYJSBZ"万科洋房交房标准WKTYJSBZ\o"万科水泥基渗透结晶型防水材料技术统一标准WKTYJSBZ"万科水泥基渗透结晶型防水材料技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科水景工程技术标准WKTYJSBZ"万科水景工程技术标准WKTYJSBZ\o"万科橱柜制作安装WKTYJSBZ"万科橱柜制作安装WKTYJSBZ\o"万科楼梯地面砖-通体瓷砖WKTYJSBZ"万科楼梯地面砖－通体瓷砖WKTYJSBZ\o"万科标准工作程序的建立WKTYJSBZ"万科标准工作程序的建立WKTYJSBZ\o"万科标准化外墙劈离砖统一技术标准WKTYJSBZ"万科标准化外墙劈离砖统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科柴油发电机组采购统一技术标准WKTYJSBZ"万科柴油发电机组采购统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科柴油发电机组安装统一技术标准WKTYJSBZ"万科柴油发电机组安装统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科木质户室内门工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科木质户室内门工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科木质入户门工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科木质入户门工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科木构件工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科木构件工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科挡土墙支护技术标准WKTYJSBZ"万科挡土墙支护技术标准WKTYJSBZ\o"万科挡土墙支护工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科挡土墙支护工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科成品檐沟技术标准WKTYJSBZ"万科成品檐沟技术标准WKTYJSBZ\o"万科室内外钢结构技术标准WKTYJSBZ"万科室内外钢结构技术标准WKTYJSBZ\o"万科室内外钢结构工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科室内外钢结构工程技术统一标准WKTYJSBZ.\o"万科室内墙地面砖瓷砖WKTYJSBZ"万科室内墙地面砖瓷砖WKTYJSBZ\o"万科实木复合地板技术标准WKTYJSBZ"万科实木复合地板技术标准WKTYJSBZ\o"万科实木地板技术标准WKTYJSBZ"万科实木地板技术标准WKTYJSBZ\o"万科多层项目统一构造做法WKTYJSBZ"万科多层项目统一构造做法WKTYJSBZ\o"万科多层住宅水暖工程设计与施工统一技术标准WKTYJSBZ"万科多层住宅水暖工程设计与施工统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科外墙劈离砖技术标准WKTYJSBZ"万科外墙劈离砖技术标准WKTYJSBZ\o"万科塑胶跑道技术标准WKTYJSBZ"万科塑胶跑道技术标准WKTYJSBZ\o"万科地面大理石铺贴WKTYJSBZ"万科地面大理石铺贴WKTYJSBZ\o"万科商业油烟处理工程技术标准WKTYJSBZ"万科商业油烟处理工程技术标准WKTYJSBZ\o"万科变频供水工程统一技术标准WKTYJSBZ"万科变频供水工程统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科卫生洁具及洁具配件安装工程技术标准WKTYJSBZ"万科卫生洁具及洁具配件安装工程技术标准WKTYJSBZ\o"万科加气混凝土砌块统一技术标准WKTYJSBZ"万科加气混凝土砌块统一技术标准WKTYJSB\o"万科劈开砖产品技术统一标准WKTYJSBZ"万科劈开砖产品技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科入户门锁工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科入户门锁工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科保温材料-挤塑聚苯板工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科保温材料-挤塑聚苯板工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科住宅设计统一要求-万科房地产WKTYJSBZ"万科住宅设计统一要求-万科房地产WKTYJSBZ.\o"万科住宅烟道系统技术标准WKTYJSBZ"万科住宅烟道系统技术标准WKTYJSBZ\o"万科低压配电设备采购统一技术标准WKTYJSBZ"万科低压配电设备采购统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科五金配件工程技术统一标准WKTYJSBZ"万科五金配件工程技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科五金配件工程技术统一标准-万科房地产统一技术标准WKTYJSBZ"万科五金配件工程技术统一标准-万科房地产统一技术标\o"万科SBS改性沥青防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ"万科SBS改性沥青防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ\o"万科CO2气体灭火工程技术标准WKTYJSBZ"万科CO2气体灭火工程技术标准WKTYJSBZ\o"万科1KV及以下电气配管配线工程统一技术标准WKTYJSBZ"万科1KV及以下电气配管配线工程统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-高低压配电房安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-高低压配电房安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-铝合金门窗设计任务书-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-铝合金门窗设计任务书-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-铝合金门窗制作安装-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-铝合金门窗制作安装-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-铝合金栏杆,百页,护栏-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-铝合金栏杆、百页、护栏-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-铝合金型材-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-铝合金型材-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-钢质栏杆,百页,护栏-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-钢质栏杆、百页、护栏-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-聚氯乙烯PVC防水卷材-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-聚氯乙烯PVC防水卷材-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-聚氨酯防水涂料-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-聚氨酯防水涂料-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-聚合物防水涂料-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-聚合物防水涂料-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-绿化工程-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-绿化工程-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-灯具安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-灯具安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-火灾自动报警系统-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-火灾自动报警系统-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-沥青道路工程-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-沥青道路工程-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-发电机组安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-发电机组安装工程-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-内墙乳胶漆-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-内墙乳胶漆-统一技术标准WKTYJSBZ\o"万科-会所与商业空调系统配置-统一技术标准WKTYJSBZ"万科-会所与商业空调系统配置-统一技术标准WKTYJSBZ[转载]建筑防水和墙体渗漏问题专题研究(沈阳万科)(2010-12-1123:31:18)转载原文标签：转载原文地址：\o"建筑防水和墙体渗漏问题专题研究(沈阳万科)"建筑防水和墙体渗漏问题专题研究(沈阳万科)作者：\o"地产懒人"地产懒人渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。《外墙砌筑施工工艺标准》《外墙空调板施工工艺标准》《栏杆制作安装施工工艺标准》《外墙抹灰施工工艺标准》《屋面工程施工工艺标准》《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》《塑窗安装施工工艺标准》渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。《外墙砌筑施工工艺标准》《外墙空调板施工工艺标准》《栏杆制作安装施工工艺标准》《外墙抹灰施工工艺标准》《屋面工程施工工艺标准》《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》《塑窗安装施工工艺标准》住宅建筑渗漏问题一直是工程质量方面的棘手问题，并且很容易由报修处理演变为工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的复杂性原因，业主对渗漏维修的效果和效率方面并不满意，严重的甚至对我们丧失信心，从而引起业主激烈的反应。研究范围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四季花城研究的依据：《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《建筑防水工程技术》《建筑工程防水设计与施工手册》《建筑施工手册》第四版《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83。）《地下工程防水技术规范》GBJ108-87。）《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88。研究对象：建筑防水渗漏、外墙渗漏。客户关系矛盾问题：渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。对我们的维修要求较高。但由于渗漏问题处理存在着渗漏原因判断困难、责任判定困难、成本投入较大、维修工艺复杂等因素，造成我方维修的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍然没能解决问题，业主态度转而激烈，最终造成客户关系对立。渗漏原因分析：渗漏问题产生的原因多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的原因，概略分析如下：设计是前提：图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满足国家设计规范规定的强制指标（如：防水工程的防水等级），其次要明确构造做法，再次要有详细的细部处理图示。分析以往图纸产生的问题，强制规定和构造做法基本满足要求，但细部处理图示不足。但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。在和设计院探讨具体问题细节时发现，设计人员对细部问题处理也不清楚应该怎么做，或者对此问题也没有更好的解决办法。图纸问题从而转化为施工问题。图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设计的矛盾主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。水电专业和土建的矛盾主要表现在厨房卫生间和墙体。土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。对应措施：参与编制设计任务指导书－具体要求设计的深度（细部构造图示、标准图索引）。参与并跟踪设计进程－反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度。重点关注专业矛盾问题－厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施。材料是关键：国家对防水工程材料选择有详细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求－汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所决定的。沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。从近几年的问题分析可以得出结论：聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。对应措施：结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：屋面和地下工程防水为SBS，厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行。材料采购注重选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。确实保障运用到工程中的防水材料在技术性能、耐久性能等各方面满足需要。施工是基础：防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和控制将最终决定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量，成品保护，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。对应措施：施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满足工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息。样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工方案的不足和发现新的问题。展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材。强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。解决措施：针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业能力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和控制协调的难度。各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品保护意识不强。由于总包的优势地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且判断的结果还很难令双方满意。为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并按照责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和采购模式。2005年防水采购我们选用了两种方式，防水材料采购和工程采购，最终由项目部根据需要选择合适的方式。颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避免，关键是出了问题不用判断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。目前问题的处理：对以往工程遗留问题加大投入力度，彻底解决，小修小改的解决不了就大修大改，要抛掉包袱轻装上阵。坡屋面工程：坡屋面工程在采购方面不在单纯采购水泥瓦，而是采购坡屋面系统，使之产品配套应用（柔性泛水、铝板天沟）。坚持倒置式防水施工，取消挂瓦条体系，改为砂浆卧瓦体系。渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。《外墙砌筑施工工艺标准》《外墙空调板施工工艺标准》《栏杆制作安装施工工艺标准》《外墙抹灰施工工艺标准》《屋面工程施工工艺标准》《厨房、卫生间、阳台防水施工工艺标准》《塑窗安装施工工艺标准》房地产企业成本管理的四步法(2010-12-1123:28:45)转载原文标签：转载原文地址：\o"房地产企业成本管理的四步法"房地产企业成本管理的四步法作者：\o"地产懒人"地产懒人随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？我们根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析：一、制定目标--目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。影响目标成本制定准确性的原因1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。规范的目的：保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。规范的方法：建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。二、明确岗位职责--责任成本体系“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。责任成本范围：“责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。理论上，我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。作业过程管理：明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。三、跟踪执行--动态成本法经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过程的跟踪--动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。全动态成本：动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。如何实现动态成本的测算？--一个中心，三条主线动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。成本管理系统--管理目标成本/动态成本的重要工具动态成本的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。四、业绩评估--优奖劣罚，拿数据说话制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。成本数据库的建立：在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！[转载]万科房地产集团公司采购管理流程(2010-12-1123:27:47)转载原文标签：转载原文地址：\o"万科房地产集团公司采购管理流程"万科房地产集团公司采购管理流程作者：\o"地产懒人"地产懒人万科房地产集团公司采购管理流程1.目的确保采购的工程产品或服务符合规定的采购要求，并依据采购的工程产品或服务对工程建设及项目整体品质的影响进行控制。2.适用范围2.1.本公司用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的采购管理工作。2.2.区域各公司差异按第8条款执行。3.术语和定义3.1.工程采购：用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的采购。4.职责4.1.采购管理部4.1.1.负责工程供方管理。4.1.2.依据项目开发作业计划编制、更新部门采购计划。4.1.3.负责经办单笔金额超过五万元的工程采购实施以及合同签署。4.2.成本管理部4.2.1.负责编制经济标书报价要求、工程量清单。4.2.2.负责目标成本的预测或编制标底参考造价。4.2.3.负责评审采购要求。4.3.万创公司4.3.1.负责提供工程采购用图纸。4.3.2.负责确定设备材料样板的建筑性能、效果。4.4.项目经理部4.4.1.负责组织编制、更新项目开发作业计划，其中包括项目工程采购计划。4.4.2.负责组织确定工程采购的技术及质量要求。4.4.3.负责汇总及填写《工程采购技术要求及质量要求》。4.4.4.负责经办单笔金额小于等于五万元的工程采购以及合同签署。4.4.5.负责工程采购合同履行。4.5.工程总监4.5.1.负责批准工程供方资质预审结论；4.5.2.负责批准工程供方履约评审结论。4.6.工程采购/招标领导小组4.6.1.工程采购决策