第一篇第四天附有答案

第一篇第四天[复制]您的姓名：[填空题]*_________________________________买方叶青青购买卖方孙成双的一套万科翡翠滨江的住宅，成交价格120万，买方当天带的现金2.4万支付中介费给经纪人岳伟航，经纪人岳伟航应该怎么做？[单选题]*A.可以收取现金，收到佣金12小时内在系统中100%申报并刷入资金存管账户B.可以收取现金，收到佣金24小时内在系统中100%申报并刷入资金存管账户(正确答案)C.可以收取现金，收到佣金48小时内在系统中100%申报并刷入资金存管账户D.经纪人不得接手该笔佣金答案解析：在特殊情况下，客户/业主未成功将佣金直接刷入资金存管账户，采用现金、银行转账等方式将佣金付给店东/经纪人，店东/经纪人必须在收到佣金24小时内在系统中100%申报并刷入资金存管账户，不得故意拖延、私自挪用。卖方雨晴出售一套花语城的住宅，成交价格100万该交易房屋现有一个抵押权为鹏宇金融公司的抵押贷款未还清再无其他抵押情况，买方贾琪支付定金最高不得超过人民币

万元。[单选题]*A.5万(正确答案)B.10万C.15万D.20万答案解析：了防范交易风险，对于交易房屋没有抵押，或只有一个抵押且抵押权人为银行的情况下，定金金额最高不得超过人民币10万元。如交易房屋现有2个（含）以上的抵押，或只有一个抵押但抵押权人非银行的情况下，定金金额最高不得超过人民币5万元。以下属于嫌恶设施的是（）*火葬场(正确答案)集贸市场传染病医院(正确答案)加油站(正确答案)答案解析：嫌恶设施。嫌恶设施通常是指会使人们产生厌恶、恐惧等心理的设施或场所，如公共厕所、垃圾站、垃圾场、变电站、火葬场、殡仪馆、传染病医院、牲畜屠宰场、危险品仓库、核电站、化工厂、加油站、液化气供应站等。如果房源或者房源所在小区靠近嫌恶设施，须在客户看房时充分告知。根据贝壳找房的VR带看数据分析，一个高质量的VR带看需满足（）：*用户与经纪人的在线时长＞120秒用户浏览轨迹覆盖的功能间数＞50%(正确答案)使用了户型图功能配合讲解（2D/3D）(正确答案)带看过程中至少使用3种功能产品(正确答案)获得客户电话联系方式或成功邀约客户线下带看(正确答案)答案解析：根据贝壳找房的VR带看数据分析，一个高质量的VR带看需满足：（1）用户与经纪人的在线时长＞180秒；（2）用户浏览轨迹覆盖的功能间数＞50%；（3）使用了户型图功能配合讲解（2D/3D）；（4）带看过程中至少使用3种功能产品；（5）获得客户电话联系方式或成功邀约客户线下带看。在办理以下业务中，临时身份证可使用情况的是（）*可进行买卖合同签约(正确答案)可办理市公积金贷款备案手续（仅买方可以，卖方不可以）可办理权属转移登记手续及缴税手续(正确答案)部分银行支持使用临时身份证办理商业贷款面签及批贷手续，具体看贷款银行要求(正确答案)答案解析：临时身份证可使用情况（现补办正式身份证手续也很便捷，时间也很迅速）：可进行买卖合同签约；可办理市公积金贷款备案手续（仅卖方可以，买方不可以）；可办理权属转移登记手续及缴税手续；部分银行支持使用临时身份证办理商业贷款面签及批贷手续，具体看贷款银行要求；其余在办理交易手续过程中，均需使用正式身份证。以下属于常见的身份证明的是（）*普通居民:有效期内第二代身份证(正确答案)军人（武警）:军（警）官证、军（警）身份证、身份证与军（警）官证一致证明(正确答案)香港/澳门居民:港澳居民来往大陆通行证/港澳居民身份证台湾居民:台湾居民来往内地通行证外国居民:护照(正确答案)答案解析：=DISPIMG（"ID_E8CE53B8F4E24C44A78E07EFD1CD766B",1）可上市交易房屋的有（）*商品房(正确答案)已购公有住房（房改房）(正确答案)持有满5年的经济适用房、解困房、限价房(正确答案)持有满2年以上的安居房(正确答案)答案解析：除商品房外，符合上市条件的房改房、经济适用房、安居房、解困房、限价房、土地性质为国有的回迁房，也可以直接上市交易。其中安居房需持有满2年，经济适用房、解困房、限价房需持有满5年。交易房屋有承租人和次承租人（转租后的承租人）的，承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权承诺书》。[判断题]*正确错误(正确答案)答案解析：第一篇第五章原文P31。交易房屋有承租人和次承租人（转租后的承租人）的，承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权声明》。商品房销售应具备哪五证？*《国有土地使用证》(正确答案)《建设用地规划许可证》(正确答案)《建设工程规划许可证》(正确答案)《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》(正确答案)答案解析：第一篇第七章P44。《建筑工程施工许可证》经纪人小李告诉客户，资金存管对于客户而言，是保证了客户交易资金的安全，规避了业主恶意欺骗和资金交割后业主不配合转移登记等风险。则李波的表述是正确的。（

）[判断题]*正确(正确答案)错误答案解析：资金存管有什么意义（1）对于客户：通过对交易资金进行监管、在完成权属转移登记后再进行资金解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后业主不配合转移登记等风险。（2）对于业主：交易资金提前划入监管账户，保证客户有足够资金购入房屋，规避了客户中断交易的风险，确保了业主方的正当利益。（3）对居间方：规避交易风险，规避纠纷处理，规避部分导致合同无效、解除、违约及投诉的隐患，建立健康安全的交易环境。客户陈永购买了一套学区房供孩子上学所用，成交总价为150万元，在签署买卖合同时与业主约定了户口迁出保证金，则户口迁出保证金最高金额为15万元。（

）[判断题]*正确(正确答案)错误答案解析：户口迁出保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交价的10%新房经纪人王可入职不到1个月，目前手上客户较少、暂未邀约出带看。王可坚持每周实地去空看房屋，认真了解新盘的项目信息、规则及适合的客群等各类信息。那么，王可的做法是正确的。（

）[判断题]*正确(正确答案)错误答案解析：新房作业的主要流程：经纪人在新房作业过程中，通过收集更多的新房项目信息，更深入的了解客户购房需求，进而实现新房成交，通常由下列动作组成：（1）新房项目空看学习：通过空看学习获取新房项目信息，包括但不限于项目信息类、案场规则类、客户特征类等各类项目信息。经纪人王磊带客户签约时得知房屋已被查封，若客户不介意查封，王磊可以先协助签约定金协议，待查封解除后再签署买卖合同及办理后续手续。上述说法是正确的。（

）[判断题]*正确错误(正确答案)答案解析：买方不介意买查封的房屋如何办理房屋被查封或者被限制转让的，签署的《房屋买卖合同》会被法院认定为无效合同，因此，就算是买方不介意被查封的房屋，也不能协助买卖双方签署《房屋买卖合同》。买卖双方签署了房屋买卖合同，在履行合同过程中，因不可抗力导致交易房屋损毁严重，致使不能实现合同目的，买卖双方可以解除合同。此种情形属于法定解除合同。（

）[判断题]*正确(正确答案)错误答案解析：合同解除有哪几种情形

合同解除的情形有法定解除、约定解除及协商解除三种。法定解除包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

约定解除：约定解除合同条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

协商解除：当事人协商一致，可以解除合同。维护盘，是指经纪门店为了聚焦而划定的房源开发、房源维护的业务范围。经纪门店可对维护盘内房源承担房源端角色（录入、维护、实勘、钥匙、备件），但是不可以承担客源端所有角色（带看、合作、成交）。[判断题]*正确错误(正确答案)答案解析：维护盘，是指经纪门店为了聚焦而划定的房源开发、房源维护的业务范围。经纪门店可对维护盘内房源承担房源端角色（录入、维护、实勘、钥匙、备件），也可以承担客源端所有角色（带看、合作、成交）。鹏宇欲购买房主艳秋名下一套位于高新区的住房，在签约时房主艳秋表示在此房内给母亲设立了居住权，并且房主艳秋承诺会在交房之前将居住权撤销，经纪人雨晴得知此情况，告诉签约经理张琪无需按照房屋已经设立居住权签约，多此一举。经纪人雨晴的做法是正确的。[判断题]*正确错误(正确答案)答案解析：已设立居住权房屋签署买卖合同的注意事项（1）在签署房屋买卖合同时，如房屋已设立居住权，卖方承诺自行解除居住权或居住权期限即将到期，不能在买卖合同中的“居住权设立情况”处选择“未设立居住权”。（2）经纪人应依据签署买卖合同时交易房屋的实际状况如实填写合同，如房屋已设立居住权，应选择“房屋已设立居住权”，并在合同居住权处理方式中勾选双方所协商的居住权处理方式。客户秋秋通过商业贷款购买了业主金大鹏名下的住宅，经纪人张飞了解到金大鹏急需用钱，故多次帮业主协调银行放款事宜。金大鹏在收到尾款后，欲对张飞表示感谢，那么以下说法正确的是（

）。[单选题]*金大鹏自愿对张飞支付500元奖励金，张飞可以收取任何情况下，张飞都不可收取客户、业主的奖励金(正确答案)金大鹏对张飞支付200元以下奖励金，张飞可以收取金大鹏送张飞500元购物卡表示奖励，张飞可以收取答案解析：五、经纪人能否收取卖方的奖励金依据《房地产经纪管理办法》，经纪人不得以个人名义收取费用，也不得收取未标明的费用。“奖励金”属于未标明的费用，即使业主自愿向经纪人个人支付，经纪人也不得收取。张大彪将自己名下住宅出售给了李云龙，并约定2022年3月20日前支付全部房款，同时张大彪购买了楚云飞名下的住宅，并约定2022年3月22日支付首付款，后因李云龙家庭出现变故，无法按时支付全部房款，则下列说法正确的是（

）。[单选题]*由于李云龙无法支付房款，故楚云飞可以找李云龙索要赔偿由于李云龙无法支付房款，故张大彪可以找李云龙索要赔偿(正确答案)由于李云龙无法支付房款，导致张大彪不能履约，故张大彪不用承担违约责任由于张大彪没有按时收到房款，故也可以不按时支付首付款给楚云飞答案解析：合同具有相对性，连环单中每份买卖合同都是独立的，任何一份合同的生效或履行都不以另一份合同的生效和履行为条件。因此买方不能因为出售房屋的房款不能及时收回而不履行与卖方签订的买卖合同。如买方以此为由拒不履行与出卖人签订的买卖合同，则构成违约。客户胡斌打算购买一套新房用于结婚。经纪人吕帅在跟进胡斌过程中，做法错误的是（

）。[单选题]*给胡斌推荐项目前，进行空看学习给胡斌匹配房源前，先了解具体需求直接带胡斌到新盘看房，无需提前报备(正确答案)成交后，系统申报获取业绩答案解析：二、新房作业的主要流程：（1）新房项目空看学习：通过空看学习获取新房项目信息，包括但不限于项目信息类、案场规则类、客户特征类等各类项目信息；（2）客户获取与新房邀约：通过电话/IM/VR看房/客户进店/老客户转介绍等途径获取客户并发出带看邀请；（3）客户报备：通过微信或LINK/A+系统根据不同开发商要求进行提前报备查重，获取带看资格；（4）客户带看与房源匹配：根据客户需求对适配项目进行价值讲解，从而形成约看、带看；（5）客户维护与签约成交：帮助客户梳理需求，根据客户需求完成匹配，协助客户成交；（6）业绩申报：系统申报获取业绩。2、试题分析。整体的业务动作应遵循先空看学习项目，选项A正确。先了解客户需求，再根据客户需求完成匹配，客户闫秋月购买了一套住宅，成交总价为120万元，在签署买卖合同时约定了物业交割保证金，本次交易物业交割保证金约定的最高金额不超过（

）万元。[单选题]*6(正确答案)101224答案解析：物业交割保证金物业交割保证金，是为了避免卖方拖欠居住相关费用（包括物业费、采暖费、水电燃气等费用）或恶意损害房屋，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方结清所有居住相关费用、按照约定时间及条件移交该房屋以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。物业交割保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交总价的5%，其中10万元及以下可通过自行转账支付，超过10万元需全部通过资金存管。经纪人陶子每周都会联系自己维护的业主，告知其房子的带看量、关注量、浏览量。上述信息属于房源的（

）信息。[单选题]*权益交易条件交互(正确答案)实物答案解析：房源交互信息包括：浏览量、关注量、带看量、在线咨询量、电话咨询量。房源交互信息是房源展示后，市场上客户对房源反馈的数据。房源交互信息又可以分为最近一段时期（例如1周）总量和房源展示以来的总量。维护人王菲在得知同事的一个客户对自己维护的房源有购买意向后，第一时间进行了业主面访，下列关于此次面访价值意义描述最恰当的是（

）。[单选题]*取得业主信任，帮助业主制定合理的销售计划促使业主预期尽量贴近市场，并适当调整价格拉近维护人和业主的距离，建立信任分析成交的差异点，提前沟通有利于调整业主预期(正确答案)答案解析：重视业主面访，及时调整销售方案面访场景小贴士：（1）首次挂牌面访：房源挂牌24小时内争取跟业主面访，目标是第一时间打造公司品牌及个人品牌，取得业主信任，同时帮助业主制定合理的销售计划，预约VR拍摄时间。公司或个人品牌的塑造内容包括公司介绍、个人履历、门店荣誉、安心服务承诺、便民服务以及一些风险防范的资料。（2）日常维护面访：针对带看少的房屋，若因业主看房不便，可向业主提供约看记录，对比同类成交房源看房量，分析带看的重要性，期望业主多配合看房；若因价格过高，可向业主反馈近期成交情况，同类型房源挂牌情况及带看情况，从历史数据、挂牌数据及带看数据三方面，促使业主预期尽量贴近市场，并适当调整价格。（3）反馈类面访：一方面可以针对近期看房的客户反馈，帮助业主分析房源优劣势，站在客户的视角客观评价房源，这样更容易被业主接受；另一方面可以向业主反馈近期的推广动作（尤其是有钥匙的房源），让我们的推广动作被业主看见，拉近维护人和业主的距离，建立信任。（4）意向面访：在客户产生意向的第一时间进行业主面访，阐述客户情况，分析成交的差异点，业客双方的差异点通常有3方面，分别为价格差异、付款方式差异、时间差异，提前沟通有利于调整业主预期，防止后续洽谈过程中因存在差异点导致业主或客户不满，影响成交。经纪人赵磊了解到可以通过查看土地使用年限来判断公寓是否为住宅。若一套公寓确定为住宅，则它的最高土地使用年限为（

）年。[单选题]*30405070(正确答案)答案解析：公寓是住宅还是非住宅，可以查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商业或办公用房。客户成双计划给年迈的父母买一套住宅养老，要求有电梯，拎包入住，卧室朝南，总价100万以内。以上属于客源交易条件信息的有（

）。*给老人养老(正确答案)有电梯装修好总价100万元以内(正确答案)答案解析：客源交易条件信息：主要有购房动机、交易报价、总预算金额、定金金额、首付款金额、贷款金额、定金支付时间、首付款支付时间、权属转移登记时间、房屋交付时间、对户口的要求等。客户陈华阳与配偶李丽丽通过经纪人陈宁购买一套宽城区商品住房，产权登记在夫妻二人名下，本次交易采用资金存管，在办理资金存管时，付款人可以是（

）。*陈华阳(正确答案)李丽丽(正确答案)李丽丽的母亲张彩霞(正确答案)陈华阳的父亲陈烁杨(正确答案)答案解析：理房通支付有哪些注意事项

（1）付款人建议是买受方本人或共有人之一，收款方一般是权利人或共有权人。值得注意的是，理房通账号申请完成后，要进行银行卡的绑定。对于买方而言，只能申请一个理房通账户，但是可以用多个银行卡进行刷卡付款；对于卖方而言，若房屋为个人所有，只能申请一个理房通账户；如果房屋与其他人共有，房款可以分配给多个共有人。房款分配比例由协议提前约定，且所有收款人必须注册理房通账户。经纪人李维是公认的社区专家，他在业主维护方面有着独到的见解，他认为房源挂牌24小时内就应该进行首次面访，下列关于首次挂牌面访的重要性说法正确的是（

）。*可以第一时间打造公司及个人品牌获取业主信任(正确答案)有效帮助业主制定合理的销售计划(正确答案)帮助分析市场动态，促使业主调整房源价格及时预约VR拍摄时间，提升曝光度(正确答案)答案解析：首次挂牌面访：房源挂牌24小时内争取跟业主面访，目标是第一时间打造公司品牌及个人品牌，取得业主信任，同时帮助业主制定合理的销售计划，预约VR拍摄时间。公司或个人品牌的塑造内容包括公司介绍、个人履历、门店荣誉、安心服务承诺、便民服务以及一些风险防范的资料。客户陈晨购买业主孙旭一套位于南关区保利金香槟的住宅，陈晨告知经纪人杨飞更改为其弟弟陈毅购买，则变更协议书上需要签字的是（

）。*陈晨(正确答案)陈毅(正确答案)孙旭(正确答案)经纪公司(正确答案)答案解析：合同条款变更如何处理（一）合同的变更类型（1）合同当事人变更，也就