物业标书模板下载-物业管理工程管理制度及规范

物业标书模板

物业管理工程管理制度及法律规范

十二、工程管理制度及法律规范

（一）机电设施统计制度

1、工程部负责机电设施的统计工作，并坚持真实、精确、帐物相符的原

则。

2、机电设施的统计主要是统计设施的基本状况，内容包括：设施名称、设施型

号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单

位、使用时间、设施原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随件资料、设

施图样等。

3、机电设施的台帐与随机资料图册、运行检修纪录构成设施的全部档案内容。

4、机电设施使用状态的统计以机电设施运行一览表的形式反映设施的状态，内

容包括：设施名称、型号规格、电机容量、设施编号、使用状况等。

5、设施的统计资料必需全部真实地反映实情，并交文档管理员存档备查。

（二）智能信息调度室管理规定

1、信息室实行专职人员全日24小时值班负责制。

2、信息室值班员每天检查各类信是否正常，如不正常应马上查清缘由，上报主

管，遇到重大问快速上报管理处主任。

3、掌握中心消失报警信号，马上核实信号真伪状况，如报警属实，按相关"应

急措施”处理，如属误报应进行复位，并纪录在《智能掌握值班纪录表》中。

4、智能掌握系统在正常状况下应处于自动状态,每半月进行一次自动、手动的

操作检查，以确认设施是否处于完好状态，并将检查结果纪录在《智能掌握值班

纪录表》中。

5、智能掌握设施消失故障时，值班员应填写《智能掌握设施修理申报单》，并

马上通知工程部修理人员进行修理。

6、智能掌握中心内的电话属专用报警、调度联系电话，任何人不得占用而影响

工作信息传送。

7、智能掌握中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆危急品，中心内按规定配备便

携式灭火器和常用灭火器械。

8、阻挡外人进入智能掌握中心，如因工作需要必需经管理处批准。未经管理处

许可，中心工作人员不得接待任何来访者。

（三）配电房管理制度

1、配电房的全部机电设施，由水电值班员负责管理及值班，值班员必需熟识电

气设施状况和有关协管队措施，无关人员禁止止进入配电室。

2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温掌握在40度以下，配

备灭火器材，各标志牌清晰、醒目。

3、实行24小时值班制度，并建立运行纪录，值班员每四小时巡查一次，并在

《配电柜巡察纪录表》上做好纪录，发觉问题准时修理，不能解决的问题准时上

报工程部部长。

4、巡查内容包括室内有无异味、噪声，并纪录电压、电流、温度、电表行数，

检查屏上指示灯，补偿柜运行状况等，发觉特别准时修理，并上报工程主管。

5、房内禁止乱拉乱接电线，供电线路严禁超载供电，如确需要，书面上报管理

处主任。

6、配电房内设施和线路转变须经管理处主任同意，重大转变须报有关主管部门

审批。

7、严禁违章操作，操作及检修时，必需按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套等。

（四）消防掌握中心管理制度

1、消防掌握中心实行专职人员全日值班负责制。

2、值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应马上查清缘由，上报工程部

长，遇到重大问题快速上报消防责任人。

3、消防掌握中心消失报警信号，马上核实信号真伪状况，如属火灾报警，按"消

防应急措施”处理，属误报应进行复位，并纪录在《水电、消防值班纪录表》中。

4、消防掌握系统在正常状况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的

操作检查，以确认设施是否处于完好状态，并将检查结果纪录在《水电、消防值

班纪录表》中。

5、消防设施消失故障时，值班员应填写《设施修理申报单》，马上通知工程部

修理人员进修理。

6、消防掌握中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联

络。

7、消防掌握中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危急品，消防掌握中心应备

有便式灭火器和常用灭火器械。

8、严禁外人进入消防掌握中心，如因工作需要必需经管理处批准。

(五)电梯的值班检蛰制度

1、电梯的值班巡察检查由电梯值班员进行。

2、电梯值班员经市劳动局特种操作技能培训后，持证上岗。

3、电梯值班员须每天对所辖电梯进行巡察检查,巡察检查内容包括：

(1)电梯运行过程与正常状态有无差别；

(2)电梯的配套设施是否齐全完好；

(3)电梯减速箱是否正常;

(4)电梯钢丝绳外观是否有断丝断股现象；

(5)电梯制动器是否牢靠制动、禁甸件是否松动；

(6)电梯修理保养工作是否留有缺陷；

(7)电梯机电设施运转是否正常；

(8)各呼梯、选层、指示装置、对讲电话是否正常；

(9)减速箱油位、温升是否正常；

(10)有无异声、异味现象和底坑水浸现象等。

4、电梯巡察检查后须认真填写《电梯值班巡察检查纪录表》，包括下述内容：

(1)电梯修理保养人员的主要工作内容简述；

(2)电梯修理保养人损的人数名单；

(3)电梯修理保养更换的主要零部件；

(4)故障处理跟踪纪录；

(5)困人解救状况；

(6)电梯卫生状态等。

5、电梯值班人员困人解救后，须填写《困人统计表》。

(六)电梯检查及保养制度

1、日常巡察检查及保养

(1)巡察机房内各种仪表、配电柜、掌握柜、曳引系统、限速装置及照明系统,

清洁除尘，发觉特别状况准时处理或上报。

(2)巡察操纵盘、照明、轿厢风扇、通讯、壁板及地面等设施，检查协管队触

板及轿厢开关的工作状况。

(3)检查轿顶设施，并站在轿顶处，用慢车观看全程运行状况一遍，发觉特别

状况准时处理。

(4)检查底坑限速张紧装置，轿厢及对重的缓冲器，平衡链及固定装置和照明

系统。

2、周检及保养

(1)询问电梯运行状况，有无急修等状况。

(2)观看全部继电器、接触器和空气开关的动作状况，检查其触头是否有火花、

烧焦等状况，继电器、接触器是否发热，清洁接触器衔铁。

(3)检查制动器压杆是否行动自如，制动盘与闸瓦间隙是否正常以及有无特别

磨损。

(4)检查曳引机油位、油质是否有化学沉淀和乳化现象。

(5)检查电梯平层的精确度，轿厢门开关有无堵塞和异响状况。

(6)检查厅门锁是否敏捷，清洁调整厅门开关，清洁门导机。

(7)检查轿厢、轿顶、轿底、井道及底坑的全部开关及按钮，要求动作灵敏牢

靠。

3、季度检查及保养

(1)拆检逆变器，并彻底清洁。

(2)轿顶清洁除尘，导轨清洗加油，清除导轨油壶内已污的油棉线。

(3)检查曳引钢丝绳张力是否匀称，当张力差大于5%时，应予调整，检查曳

引绳捻绳，直径及磨损状况，并检查各绳头。

(4)拆检清洁轿门电机，检查碳刷及整流子的磨损状况，并清洁轿门的掌握箱。

(5)检查清洁轿门的联动机构，使转动杆各传动关节转动敏捷，门开关自如，

紧固各部螺母，必要时调整门速。

(6)检查门刀和门锁、滚轮之间的间隙与垂直度。

(7)检查厅门钢丝松紧及磨损状况，厅门悬挂滚轮及自动收绳轮。

(8)检查轿厢，对重导靴及其磨损状况和协管队钳与导轨的间隙，必要时予以

调整。

(9)检测掌握柜的对地绝缘电阻及主电机，门电机的相间和对地的绝缘电阻

4、年度检查及修理

(1)调整开关门继电器，认真检查各种掌握屏上全部接触器、继电器、空气开

关和按钮，如有灼痕、拉毛等现象要予以修复或调换，并紧固接线端子。

(2)检查限速器的动作速度是否精确，协管队钳是否牢靠动作。

(3)调换开、关门机构的易损零件。

(4)检查协管队回路触点的工作状况及牢靠性。

(5)系统调整电梯的运行参数。

(6)按劳动局电梯年检要求检测。

(七)设施机房卫生制度

1、设施机房卫生是搞好设施管理的前提。

2、按规定严格执行，每天对机房和机器设施进行一次卫生工作，每月一次大扫

除。

3、修理队地域及各设施机房不准悬挂和晾晒衣物。

4、只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡

文明。

5、技工着装要清洁，领子、袖口均应洁净，不得留长发留胡须。

6、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。

7、讲话语言要法律规范，不得满口脏话和大声喧哗。

（八）设施机房值班制度

1、未经领导批准，员工不得私自带领外单位人员到机房内参观。

2、经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原值班人员要亲密

留意设施运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，准时发觉和处理隐患。

3、要严格依据巡察规定，准点抄录设施各运行数据，认真做好纪录。

4、值班人员必需严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特殊

禁止的是食品。

5、在机房内不允许接用临时电器设施，不允许随便挪动消防器材，不允许未经

批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。

6、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。

（九）设施日常巡检制度

1、当值人员与各系统技术人员依据系统的运转状况制定巡检内容、要求和巡检

线路，并落实到具体人员；

2、巡检人员严格依据时间和巡检内容进行巡检，发觉问题准时解决或上报处理；

3、保证各系统的正常运行和重点设施正常运转；

4、月终将填写的巡检纪录表整理汇合报工程部经理，由档案管理人员收存，以

备查证。

(+)设施日常修理管理

1、公司使用部门的设施发生故障，须填写"修理通知单"经部门主管签字交工

程部；

2、工程部主管或当值人员接到修理通知，应随即在"日常修理工作纪录簿"上

登记接单时间，依据事故的轻重缓急准时支配有关人员处理，并在纪录簿中登记

派工时间；

3、修理工作完毕，主修人应在"修理通知单"中填写有关内容，经使用部门主

管人员验收签字，并将通知单交回工程部；

4、工程部在纪录簿中登记修理完工时间，并准时将修理内容登记在修理卡片上，

审核修理中记载的用料数量，计算出用料金额填入修理通知单内；

5、紧急的设施修理由使用部门的主管电话通知修理队，由当值人员先派人员修

理，同时使用部门补交"修理通知单"，当值人员补填各项纪录，其他程序均同；

6、工程部接单后两日内不能修复的，由当值主管负责在登记簿上注明缘由。若

影响业主使用的，应实行特殊措施尽快修复。

(十一)设施事故处理

1、设施一旦发生事故，影响到业主的正常生活和活动时，必需立刻启用应急设

施，实行应急措施挽回损失和影响，并爰护现场，准时上报。

2、有关领导及有关人员要马上赶赴现场检查、分析、纪录准时做出处理。

3、事故发生后，有关人员要将设施事故报告单送交有关领导批示后，由工程部

和有关部门领导解决。

4、对于事故责任者，公司要查明缘由，依据规定，视情节轻重赐予必要的经济

惩罚和行政处分；假如已触犯法律，则按我国法律程序处理。

5、事故的事后处理要做到四不放过：

(1)事故缘由不查清不放过；

(2)缺乏切实有效的防范措施不放过；

(3)缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；

(4)事故责任人和员工未受到训练不放过。

(十二)修理报告

1、下列状况报告领班：

(1)主要设施非正常操作的开停、调整及其他特别状况；

(2)设施消失故障或停机检修；

(3)零部件更换及修理；

(4)修理人员的去向，客户修理材料的领用

(5)运行人员临时离岗；

(6)对外及上级联系。

2、下列状况必需报告技术主管(工程师)：

(1)重点设施非正常操作的开停、调整及其他特别状况；

(2)接受新的运行方法；

(3)重点设施消失故障或停机检修；

(4)系统故障及检修；

(5)重要零部件更换及修理加工及改造；

(6)工具、备件、公共修理材料领用；

(7)员工加班、调班、补休、请假。

3、下列状况必需报告部门经理：

(1)重点设施消失故障或停机修理；

(2)影响园区运行的设施故障或施工；

(3)系统运行方式的重大转变；

(4)重点设施主要零部件更换、修理外委加工；

(5)系统及主要设施的技术改造；

(6)系统或设施的增改工程及外委施工；

(7)技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整;

（8）员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。

（十三）预防性修理

1、物业区域设施管理最有成效的方法是：立足于预防，即"预防为主，防重于

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2、无论什么设施均应严格依据产品说明书规定的保养项目进行日常保养。

3、修理队必需制定有关分管设施的预防性修理方案，作为技工全年的支配，是

修理队最具权威的指令性文件。

4、员工要严格依据预防性修理方案执行。

5、办公室要严格依据预防性修理方案检查。

（十四）工程档案借阅制度

1、工程技术档案是物业区域的重要财宝，人人都要疼惜。

2、无关人员不得借阅档案资料。

3、未经批准，不得将物业区域的有关档案资料借出。

4、物业区域重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本

外借。

5、档案资料借阅要履行借阅手续。

6、每次限借一本，经公司经理批准后才可变通。

7、借期为一个月，到期应办续借手续。

8、所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。

（十五）修理用品选购制度

1、应有全部设施的维护、操作、使用说明书。

2、依据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合物业区域所配备的设施的

数量，提出至少应保证三至五日所需的备品备件清单。

3、国内可以选购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。

4、国内选购不到，技术含量较高必需进口的备品备件，应考虑到资金的占压，

提出合理的最低限额。

5、同型号、同品牌的备件应掌握在合理的最低限额。

6、考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设施的备件必需有肯定量的库

存。

（十六）工具领用保管制度

1、工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种；

2、个人领用工具品种依据工种配备表配备，由员工申请，主管批准后到仓库办

理领用手续，领用后个人负责使用、保管；

3、班组领用公共工具品种依据工种配备表配备，由各班长申请，部门经理批准

后到仓库领用，领用后由班长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具；

4、各种工具由仓库列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份仓库存底，

一份班组自存；

5、工具发生丢失、毁损，由保管者写明缘由，向部门经理报告。属人为的丢失、

毁损，由责任人按当时工具的价值赔偿；

6、工具因使用时间过长而发生磨损或损坏的，经部门经理批准可以办理报废，

保管人重新办理领用手续。

(十七)修理工交接班制度

1、值班人员应按统一支配的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自

调班、顶班。因故不能值班者，必需提前征得领班同意，按规定办理请假手续，

才能请假。

2、交接班双方人员必需做好交接班纪录的预备工作，准时进行交班。交接班的

预备工作包括：查看运行纪录；介绍运行状况和方式；以及设施检修、变更状况；

清点仪表、工具；检查设施状况、公共区域和业主户内修理状况等等。交班时，

双方领班在值班日志上签字。

3、在下列状况下不得交接班：

(1)在事故处理未完或重大设施启动或停机时；

(2)交接班预备工作未完成时；

(3)接班人数未能达到规定人数的最低限度时;

(4)领班或由主管指定的替代领班的人未到时；

(5)接班人员有酒醉现象或其他神志不清状况而未找到顶班人时。

(十八)上门修理服务的法律规范要求

1、敲门。有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃

时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力

度渐强。若无人应答，等候特别钟。若仆人仍未返回，填写歉意信留言栏，塞入

用户门内。

2、介绍。仆人听见开门或在门内询问时，首先自我介绍："对不起，打扰了，

我是物业管理公司修理人员XXX,前来为您服务。"

3、致歉。双手递交歉意信，恳切地说："对不起，XX设施出了故障，给您添麻

烦了。"

4、进门。如进入公寓、住室等特别洁净的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚

进入、或穿好自备鞋套，经仆人许可后进门服务。在特殊状况下，如用户家里没

有铺地板；经仆人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步伐要轻，工具袋背在肩

上，如拎在手中，则应高于地面肯定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地

点后，将洁净的帆布或塑料布铺在仆人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的

零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

5、修理。修理工作中手脚要轻，尽可能不发生噪声。实在无法避开时，应事先

向房间仆人打招呼，并说一声"特别对不起"。

6、整理。修理完毕，用自备专用擦机布将设施擦拭洁净，收好修理工具，将全

部散落的工具、零件及杂物等整理洁净，如地面受污染，应负责打扫洁净。

7、试用。当着仆人的面试用设施，证明设施恢复正常运转，主请仆人验收。

8、讲解。向用户讲解故障缘由，介绍修理保养学问，并告知仆人正确使用设施

的留意事项。

9、收费。按规定标准收费。

10、填单。照实填写修理服务工作单，并请用户对修理质量、服务态度与行为

进行评价并签名。

11、辞别。向用户告辞，走出房间，步伐要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，

则就离开地面肯定距离，至门口时，应转身面对房间仆人说："今后有问题，请

随时联系，再见。"

12、整个工作期间不得收受房间仆人送的物品，也不能借用仆人家里的工具、

抹布等。

（十九）库房管理工作流程

1、目的

确保物资得到协管队贮存，以完好状态交付使用部门或场所。

2、适用范围

适用于管理处物料仓库的管理。

3、职责

(1)库管员负责对入库物品的验收、标识和进出的纪录。

(2)管理处主任不定期对仓库进行抽查和指导。

4、工作程序

(1)物资盘存

库管员每月月底对库房内物资进行一次盘点，提出下月补充物资的选购方案。

(2)物资的验证和入库

A选购人员依据《选购方案》和《请购单》的要求对选购回来的物资，应填写

《物品进库单》，办理入库手续。

B库管员依据《物品进库单》核对入库物资的数量、型号、规格，并进行外观

检查、技术资料查验等，具体验证依照下表所列内容进行。

(3)如验证中发觉不合格品，应按JK/QP8.3-01《不合格品掌握程序》进行处

理。

(4)入库物资由库管员进行《物资收发登记卡》和账薄登记，做到账、

物、卡相符。

(5)标识、储存和防护

A库房内设置：合格区、不合格区、待验区等，并有相应的标识牌。

B物资办理完入库后按区分类，将其放置于合适的环境。物资摆放应便于拿取,

物资存放应与物资卡对应。

C库管员应常常对库房进行清扫，保持库房内洁净、洁净。

(6)物资的出库

A领用物资应由领用人填写《领料单》经主管批准后到库房领料。

B库管员依据批准后的《领料单》发放物资。紧急状况下可先行发放，

但事后必需补办出库手续。

C对存放时间太长的物品，在发放前应进行检查或性能检测，如发觉

其不能使用，由库管员填写《不合格品处理报告》，经批准后进行报废处理。

D物料发放后，库管员进行出库登记。

(7)工具的领用及归还

A工具领用须由领用人填写《工具领用登记表》，并报主管批准。

B库管员依据批准的《工具领用登记表》进行发放。

C工具归还时由库管员核对领用工具的规格、型号、数量，并做好登记。

(二十)机电设施管理流程

1、目的：

法律规范机电设施管理的各项规定，确保机电设施的良好状态，满意管理的需

要。

2、使用范围:

用于各管理处机电的设施的管理。

3、机电设施管理的主要措施

(1)树立以预防为主，修理为辅，"维护与修理并重”的原则，大力加强设施

的日常维护和保养工作，严格掌握设施不正常的操作与事故责任，确保设施的使

用期限，要求管理处必需建立、健全各种管理制度和各项管理措施。

(2)配备与机电设施管理工作相适应的人员、设施、仪器、仪表和作业环境。

(3)制订并贯彻执行设施台帐管理制度，健全设施及其附件的编号、统计、保

管、更新、报废等管理方法。

(4)制订并贯彻各种设施的使用、维护、保养制度和运行操作流程及岗位职责。

(5)编制并确定各类设施修理周期、类别、管理程序及设施修理的简单系数。

(6)制定各种机电设施的修理工期、材料损耗报表及备件定额。

(7)建立健全设施技术档案的管理制度，统计好设施运行和修理纪录。

4、机电设施管理的规定

(1)操作人员在使用不熟识的设施前必需进行有关设施的结构、性能、操作、

维护及协管队技术等方面的培训后，方可使用和操作设施。

(2)机电设施应建立严格的交接班及巡察检查制度。

(3)各设施必需严格执行其操作流程，严禁不按操作流程进行操作。

(4)严厉处理设施事故，认真分析事故缘由，乐观准时实行措施订正预防同

类事故的再次发生。

(二十一)机电设施检蛰流程

1、目的：

为法律规范设施协管队管理，延长设施使用年限，确保系统的正常运行。

2、适用范围:

适用于各管理处机电设施协管队管理。

3、职责

(1)管理处主任负责机电设施协管队管理指导及监管。

(2)1程主管负责对小区设施日常运行维护修理协管队管理工作的支配和检查。

(3)修理人员负责设施房的具体协管队管理。

4、内容

(1)机电设施修理人员必需接受岗前协管队操作培训，经考核合格方可上岗。

(2)设施房必需符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。

(3)设施房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设施运行无关的材料或物品。

(4)设施房不行以进行明火作业，如无法避开，则必需由专人在现场看护，并

备好灭火器。

(5)供配电设施的修理应在停电后进行，必需带电作业时应做好协管队措施并

有专人在现场监护，禁止一人单独作业。

(6)机电设施房应像寺通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用。

(7)外来人员不得进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，

经管理处主任批准进入者，必需办理登记手续，并由工程主管伴随方可进入。

(8)修理人员必需严格依据技术流程对所管辖的设施协管队运行状态及所属机

房范围内的协管队状况进行检查，发觉不协管队因素准时报告，限期解决。

(9)各机房不得随便配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责；无人时必需

锁好门窗，交接班时钥匙必需一起交接。

(二十二)供电设施运行管理流程

1、目的：

准时处理供配电设施故障，确保设施性能，保证供配电设施协管队运行。

2、适用范围:

适用于小区专用配电房高、低压配电设施、变压器及附属设施的运行维护

保养工作。

3、职责

(1)值班修理人员负责供配电设施的清洁、操作、巡察、检查、纪录、特别状

况报告及供配电设施的修理、保养。

(2)工程主管负责设施的综合管理及上述工作的检查监督，以及外委修理的联

系工作。

(3)管理处主任负责对上述工作的检查监督。

(4)管理处负责向有关业主通知停电状况。

4、工作程序

(1)值班修理人员

A每班必需清洁配电房。

B配电房每4小时进行一次巡察，并将检查结果纪录于《值班纪录》，每4小

时巡察低压配电柜一次，纪录设施运行数据于《设施运行纪录表》内，同时检查

运行状况，严禁不合理的超负荷运行。

C供配电设施发生特别应状况准时报告工程主管，并在工程主管协同下排解。

D市电停电应急电源应自动投入带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视纪录。

E按方案进行供配电设施的修理保养，并将结果纪录于《设施(设施)日常维护

保养纪录表》、《设施修理纪录表》。

(2)工程主管

A负责设施的技术资料、档案的收集、保管、负责零星设施配件、材料方案的

编制，外委修理的联系工作。

B每年12月制定下一年度供配电设施检查保养方案，并按运行状况制定中修、

大修方案。

C对供配电设施修理保养供应工作指导及检查监督。

D负责编制供配电设施台帐、设施卡。

(3)水电值班协管队操作工作程序。

A值班修理人员应严格按操作流程操作供电设施，保证设施正常运行。

B进行配电柜检修时，应填写《设施(设施)日常维护保养纪录表》，经管理

处主任批准后方可进行。

C全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬持"有人工作、

禁止合闸"的指示牌。

D严禁带电作业，紧急状况下需带电作业时，应有专人监护和足够的照明、空

间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认协管队方可进行。

E电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

F不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

G操作高压隔离开关必需穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋及戴工作帽。

(二十三)配电房管理工作流程

1、目的：

法律规范配电房的管理秩序

2、适用范围：

配电房管理

3、工作内容

(1)配电房内机电设施由值班修理人员进行操作、监控、纪录、认真执行交接

班制度，发觉问题准时解决。

(2)按时填抄《低压配电设施运行纪录》，监视电气设施运行状况，严禁不合

理的超负荷运行。

(3)非工作人员进入配电房，须经工程主管或管理处主任批准后，在值班修理

人员伴随下方可进入。

(4)保持设施房良好通风及照明，门窗开启敏捷。

(5)配备消防设施设施,配电室内禁止吸烟。

(6)保持配电房清洁卫生，地板、墙壁、门窗、设施无积尘、无水渍、油渍。

(7)不得擅自更改配电房内机电设施线路或器材，若需更改须经上级同意，方

可更改。

(二十四)用电管理流程

1、目的：

确保用电平安

2、适用范围:

适用于管理处用电管理。

3、内容

(1)凡属管理处管辖范围内的供电系统一律由管理处管理，由供电局直接抄表

到户的，由供电局管理。

(2)业主出门前应关闭电器开关，以免因电器短路而发生火灾等事故。

(3)业主如需要增加用电容量，必需先向管理处提出书面申请，由管理处或供

电部门审查并确认符合增容要求的，经批准后方可增容。增容所需工程费(包括

材料费)由业主负责。

(4)住宅用电设计容量依据户型的不同，分别20A(4.4KW)和40A(8.8KW),

请业主累计电器容量不要超过设计容量，否则，不行同时使用全部家用电器。

(5)以下现象均属偷电行为，管理处将按下列规定处理：

A私自增加电气设施容量，且造成电气线路故障的，必需赔偿因此造成的损失,

并重新申请增容手续；

B擅自改动电气线路，除应按实际状况订正外，还将违约金500~1000元；业

主违反协管队用电规定，拒绝管理处修理人员检查，不接受协管队用电意见及措

施而造成事故，影响供电系统或对其他业主造成损失的，除按实际损失赔偿外还

将按有关规定进行惩罚。

(二十五)临时用电管理流程

1、用电申请：业主应事先向管理处以书面形式申请用电，填写临时用电申请单,

注明用电单位、用电地点、负荷、电压等级、相数准时间。

2、审批：用电申请须经工程主管主管审批。

3、接线及送电：经批准后，业主需自己敷设好用电线路，经检查，符合用电协

管队要求后，方可送电。有电表计量的，双方共同确认电表读数。

4、停电及拆线：业主终止用电，应事先通知工程主管，由值班修理人员断电拆

线，并确认电表读数。

5、计量方式

(1)电表计量，由业主自备并按指定位置接线，每月计费一次。不足一月，按

表有用电量计费。

(2)无表计量，按负荷量及用电时间事先估算。

(二十六)柴油发电机保养流程

1、柴油机250小时保养内容

(1)断开操作屏主断路器。

(2)起动发电机组预热半小时。

(3)停机拆下蓄电池正极接线并用胶布包好。

(4)趁热放出机油盘机油。

(5)更换机油滤清和柴油滤清器。

(6)更换机油滤清器和柴油滤清器。

(7)拆下空气滤清器，用压缩空气反向除尘。

(8)加注蓄电池比重液至极板上限2CM左右，保持比重1:28。

(9)调整风扇皮带，用于指压于2~5CM为正常。

2、柴油机1500小时保养内容

(1)按250小时内容完成。

(2)调整柴油机点火时间。

(3)调整气门间隙和喷油气推杆间隙。

(4)用力矩扳手紧固机身松动螺丝。

(二十七)给排水设施管理工作流程

1、目的

确保给排水设施(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。

2、适用范围

给排水设施(设施)的运行管理。

3、职责

(1)水电修理工负责给排水设施的监控、纪录及特别报告。

(2)水电修理工负责给排水设施修理保养。

(3)修理主管负责给排水设施(设施)综合管理及上述工作的检查监督。

(4)管理处主任负责上述工作的检查监督。

(5)管理处负责向小区业主通知停水状况。

4、工作程序

(1)管理人员工作程序

A水电修理工

▲水电修理工负责给排水设施24小时运行的操作、监控、纪录。应当给

排水设施（设施）启动时观看电流、电压，并倾听有无异响，并纪录于《值班纪

录》。

▲水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设施、地面、墙壁无积尘、

水渍、油渍。

▲按设施检查保养方案及设施（设施）检查保养表要求运行修理保养。

B修理主管

▲修理主管负责给排水设施（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集保

管，负责零星设施配件、材料的选购方案的编制，外委修理的联系工作。

▲对给排水修理保养供应工作指导及检查监督。

▲每年12月制订下一年度设施（设施）检查保养方案、并按运行状况制定中修、

大修方案。

C管理处主任

▲进行周检、月检。每月月底组织有关人员对给排水设施（设施）进行一次设施

检评。

▲审核给排水设施（设施）检查保养方案、《设施修理纪录表》、《设施（设施）

日常维护保养纪录表》、中修、大修方案。

（2）水泵房管理工作程序

A非工作人员进入水泵房须经修理主管或管理处主任批准后，由水电修理工伴

随，方可进入。

B水泵房内机电设施由水电修理工负责操作，其他人不得擅自操作。

C掌握柜上转换开关，无特殊状况下应打在“自动”位置。生活水泵每隔1天

进行轮换。

D保持泵房良好通风及照明，门窗开启敏捷无破损。

E不得擅自改动机房线路、器材、若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。

F消防设施完好，禁止吸烟。

G保持机房洁净洁净无积尘，不得堆放杂物。

（3）停水管理工作程序

A因工作修理等缘由停水，应由给修理主管填写《停水审批表》管理处主任批

准并提前24小时通知小区业主。因突发大事停机，应在1小时内联系有关部门

处理，并在恢复供水后24小时内向业主作出解释。

（二十八）给排水设施的修理保养流程

1、目的

准时处理给排水设施（设施）故障，确保设施性能。

2、适用范围

辖区给排水设施（设施）的修理保养工作。

3、职责

（1）水电修理工负责给排水设施（设施）的修理保养。

（2）修理主管负责修理保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

4、工作程序

（1）给排水设施修理保养工作程序

A水电修理工负责给排水设施（设施）的修理保养。

B修理主管每年12月制订下年度的设施（设施）维护保养方案，并按运行状况制

订中修、大修方案。

C水电修理工按给排水设施检查保养方案表要求，并将修理保养状况纪录于《设

施修理纪录表》、《设施（设施）日常维护保养纪录表》，零部件更换及大修同时

纪录于《设施管理台账》。

D给排水设施故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障,

应将故障、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。

E凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严峻后果的给排水设施

（设施）故障，可以由早班水电修理工进行修理。

F修理主管供应工作指导及检查监督。

G需停水进行修理保养时，遵守停水管理工作程序执行。

(2)给排水设施(设施)故障一般处理工作程序。

A供水泵消失故障时，值班人员应立刻启用备用泵，然后马上通知水电修理工

准时修理。

B排污泵消失故障时，首先检查故障缘由，假如掌握回路消失故障，检查排解,

假如水泵故障，停泵修理。

C供水管网消失故障，发生泄漏等影响正常供水，值班水电修理工马上关闭总

阀，准时通知有关人员抢修，并做好受影响业主的解释工作。

D排污井、雨水沟等因堵塞而致下水不畅、浸水等，电话通知保洁班准时疏通。

(3)给排水设施(设施)检查保养表

序保养内容（含使用材

检查保养项目周期

号料）

外观清洁擦洗、除污半月

水泵压力表指示不正常、更换不定期

电动电机主回路、控制回

1测试、检查、紧固半年

机及路

附件水泵如渗漏，更换盘根填料不定期

机械泗滑加0#号黄油半年

如渗漏，补漏；如锈蚀，

管道不定期

除锈、刷漆

2

如漏水，紧固螺丝；

阀门不定期

如锈蚀，防锈、泗簿少物业制度大全

（二十九）水泵房管理工作流程

1、非工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后，由值班修理人员

伴随，方可进入。

2、水泵房内机电设施由值班修理人员负责操作，其他人不得擅自操作。

3、掌握拒上转换开关，无特殊状况应打在“自动"位置。

4、保持机房内通风及照明良好，门窗开启敏捷无破损。

5、配备的消防设施完好，禁止吸烟。

6、保持机房洁净洁净无积尘，不得堆放杂物。

7、不得擅自改动机房线路，器材、若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。

(=+)业主报修处理工作流程

1、目的

使业主削减报修的环节，使报修准时得以解决

2、适用范围：

物业管理小区

3、流程图

前台接/二)

信息反馈

C(将报事单交前台回访、存档〉

4、流程图说明

(1)预备工具中主要是带齐工具包中的工具，如：修理工具、鞋套、台布、抹

布等。

(2)到达业主家中的礼貌用语及法律规范，见修理上门服务法律规范。

(三十一)有偿修理服务工作流程

1、目的

明确水电修理人员的作业范围，纪录要求。

2、适用范围

适用于水电修理人员。

3、职责

(1)水电修理人员负责对业主水、电故障及设施的修理保养。

(2)修理主管负责对修理项目支配、指导、抽查，并负责《修理报事处理纪录》

的审核。

4、工作程序

(1)工作支配与接受

A每日8:30参与晨会，接受修理主管的分工，如临时没有支配修理工

作人员，应对责任区内机房设施进行清洁和维护工作，工作中随时听从修理主管

的支配。

(2)修理业主户内给排水设施

A修理人员接到《报事处理单》后5分钟内预备好工具袋，其内容包括两种规

格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对

修理项目备用配换零件若干，洁净毛巾1条、洁净工作手套1副、塑料袋1个。

B身着洁净工装、带洁净工作手套、佩戴工作牌、持《报事处理单》15分钟内

到达业主单元。按门铃（或敲门），待业主开门后首先问"您好"，然后礼貌客

气地询问是否有项目（水龙头或某阀门）需要修理，在业主首肯后才进屋修理。

C在修理时，应尽量保持室内环境雅静，不集中涉及太大范围，严禁高声喧哗、

散漫浪荡。

D修理完毕，要将全部修理垃圾装入塑胶袋带走，并将所修理部件和四周环境

抹洁净。

E最终请业主试用，验收后请业主在《报事处理单》上签名，交付"第一联"与

用户。

F修理人员将签字的《报事处理单》“其次联"交给管理部，“第三联”给财务

部。

（3）修理业主室内电器

A修理人员接到修理指令后5分钟后预备好工具袋，带上必备的工具及针对修

理项目备用零配件若干、洁净毛巾1条、洁净工作手套1副、塑料袋1个。

B身着工装，带洁净的工作手套，佩带工作牌，持《报事处理单》按门铃（敲

门）。

C待业主开门后首先问"您好"，然后礼貌客气地询问是否有电器（或某项目）

需要修理，业主首肯后才进屋修理。

D将毛巾铺在待修电器的旁边（屋顶、墙上作业除外），工具材料都放在毛巾

上。

E修理完毕，要将所在修理垃圾装入塑料胶袋带走并将所修理部件及四周环境抹

洁净。

附：有偿修理服务工作流程图

确定费用，填写《报事处理单》

将《报事处理单》交业主确认

用户不同意费用]用户同意费用

经协商仍不能达成一致进行有关维修工作

将情况回复

维修完成，业主验收签字，“用户联”交业主

清理维修现场后离开

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（三十二）业主验房工作流程

1、目的

业主对房屋进行验收，明确对业主的验收中存在的问题进行准时整改。

2、适用范围

前期业主接房

3、流程图

前台资料存档

4、流程说明

(1)验房

A物业管理人员持房屋钥匙伴同业主(或业主代表)一起验房。

B对验收时发觉的工程质量问题，物业管理人员将其纪录在《物验收清单》"验

收状况"一栏(无问题打"，’和《物业交付验收表》)，并请业主(或业主

代表)签字。

(2)修理

A物业管理人员将《物业清单》、《物业交付验收表》复印件交工程主管，原

件存入业主档案，工程主管在接单后一个工作日内开出《整改通知书》，送交修

理单位，修理单位要签收。

B《整改通知书》应清晰描述存在的问题，注明完成整改的具体时间。

若属重大工程质量问题，应发工作联系函给集团公司工程主管，通报并要求帮助

解决。

C工程主管负责检查、协作督促修理单位进行修理并准时将修理结果纪录在《物

业交付验收表》“整改结果"栏内。

D因修理单位的缘由而影响整改修理进度，工程主管督促无效，必需准时向管

理处主任报告，由管理处主任负责督促。

(3)反馈

A工程主管在业主要求的修理项目完工后，准时通知业主再次验房，并纪录在

《物业交付验收表》"业主复验意见"栏内。不属于工程质量问题，由工程主管

负责解释或协调相关部门拿出解释口径，在三个工作日内向业主解释。

B工程主管将全部的业主对房屋质量的意见进行归纳分析，列出具有普遍性的

问题清单，经管理处主任批阅后，交开发商以供参考。

(三十三)房屋、设施养护和修缮工作流程

1、目的

定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能，开展有偿服务工作，在为

小区业主供应便捷服务的同时为管理公司增加收入。

2、适用范围

房屋设施的养护和修缮。

3、职责

(1)物业管理处修理主管负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，

对发觉的特别状况准时向直接上级反映。

(2)修理人员负责一般性的养护和修理工作。

(3)修理主管负责外委养护和修理项目的联络、检查和跟踪。

(4)管理处主任负责审批管理处房屋设施养护方案。

4、引用文件

(1)《城市异产毗连房屋管理规定》

(2)《公有住宅售后修理养护管理暂行方法》

(3)《城市房屋修缮管理规定》

5、工作程序

(1)养护

A修理主管于每年12月制订本小区下年度房屋设施养护方案并报管理处主任

审批。

B修理人员按房屋设施养护方案的规定具体实施养护工作并纪录于《设施(设

施)日常维护保养纪录表》内。

C修理主管对养护工作进行监督和检查。

(2)修缮

A更换水表

▲关上水表前第一个阀门才非空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，

如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

▲安装时留意水表的水流方向与供水方向保持全都；

▲修理结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

▲修理人员会同小区物业管理员做好业主新启用水表底数纪录。

B更换电表

▲断开电源拆下电表，表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进

行安装，安装时留意进出线接法正确。

▲安装结束后合闸试电，保证业主用电设施使用正常，电表转动正常。

▲修理人员会同小区管理员做好业主新启用电表底数纪录。

C修理开关

▲分析造成低压开关跳闸或烧坏的缘由。

▲假如是短路故障，首先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检

查线路，查出故障点后赐予排解。

▲经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必需接受同一技术规格的合格

配件进行调换安装。

▲假如是由于线路过载开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应提示业主削减该线

路用电负荷。

D灯管、白炽灯的修理

▲切断电源、取出白炽灯，假如灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头

灯泡安装上去，试电查看是否正常。

▲灯管不亮可先检查启动器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管

并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器

查出故障马上排解，恢复正常照明。

▲其他状况造成的灯不亮状况，可依据缘由参见上述流程执行进行处理。

E线路检测

▲线路停电检修应准时通知用户。

▲进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。

▲线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障缘由并准时处理。

▲当确认故障经修复后方可送电。

F门铃修理

▲无电状况时可更换新电池。

▲电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理。

▲因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并准时

处理。

G插座无电

▲由于市政停电或线路修理造成的停电应通知业主。

▲插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电状况。

H水龙头漏水

▲关闭业主室内供水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。

▲依据业主需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水

的，必需更换新的水龙头。

▲打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

I马桶不通

▲检查堵塞的缘由，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

J洗脸（菜）盆堵塞、漏水

▲检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹蔑、铁丝或疏通机对下水管道

进行疏通，排解故障后试验排水状况，使其排水畅通。

▲检查盆体与下水管接口，查出漏水处后用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检

查，保证无漏水现象。

K浴缸堵塞、漏水

▲如管道堵塞见洗脸盆、洗菜盆处理流程进行处理。

▲浴缸缸体漏水应建议业主更换，如检查是接口漏水应征得业主同意打开修理,

待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

L部分楼层停水

▲查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。

▲市政或其他修理造成的停水应通知业主，并作解释。

M疏通地漏

▲同马桶堵塞处理方法。

N检修门窗

▲检查门窗附件有无损坏、不全、进行更换或补装。

▲清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道加注润滑油。

▲更换破损玻璃时留意防止玻璃碎片跌下伤人。

0换锁

▲拆下坏锁后先进行检查，如能修理准时修理，如无法修理好的可通知业主更换

新锁。

(3)非一般性的修理

托付专业修理公司进行修复。

(4)时间要求

A接到《报事处理单》后修理主和马上支配人员进行处理，无特殊状况时不超

过25分钟，一般性修理不超过7小时，较困难简单的修理要求72小时内完成

(工艺技术要求特殊的除外)；同时应向业主解释缘由。

B功能性修理，以恢复其原有功能为准，外观性修理要求与原有部位相比较表

面应无色差，凹凸不平现象。

C修理时应尽量满意业主的合理要求。

D修理工作的检查

▲修理主管每周将《报事处理单》整理一次，以检查服务的准时性和业主的反映,

对服务过程中发觉的不合格和发觉的隐患应马上查找缘由，并实行订正的措施。

▲小区管理处管理员应依据《报事处理单》对用户进行回访，收集业主对修理人

员服务态度及修理工作的反馈信息，管理处主任对修理工作进行相应检查。

（三十四）业主室内装修工作流程

1、目的：

法律规范业主室内装修，确保房屋结构及其配套设施设施协管队，以及房屋外观

洁净、统一。

2、适用范围

业主装修管理

3、工作流程图

业主填写装修申请表,提供装修图纸交

前台，前台简述装修及保证金收退程序

前台确认装修申请表，装修

图纸完备，移交工程主管

工程主管亩批

填装修许可证及申请表交前台要求修改装修图纸

前台通知业主装修已批准

▼

业主缴纳装修保证金，除渣费等

前台发装修许可证给业主，办理出入证

住户装修

4、流程图说明

(1)客户服务中心

A负责受理业主装修申请和装修竣工验收申请。

B检查业主装修申请报材料及竣工资料。

C办理施工人员出入证，收取业主装修保证金、除渣费、出入证押金等装修费

用。

(2)工程主管

A负责审批业主装修图纸，核定装修费用。

B审批涉及较大工程改动的业主装修项目。

C负责对业主厨房、卫生间作装修前的关水试验检查。

D负责定期巡检装修单位，确保按图施工，并符合协管队要求，若发觉严峻的

违规装修，准时制止并处理，并核定收费。

E审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。

F负责协作业主室内智能化设施、空调安装以及其他装修工作。

G负责对业主装修的竣工验收或二次验收，直至合格。

H验收合格，在业主室内装修工程竣工验收申请书上签批意见交财务部支配退

装修保证金等。

(3)协管队

A负责检查装修现场是否存在火灾隐患。若有则必需予以订正或责令整改。

B负责审批业主装修动火申请，并监督动火作业。

C负责监督业主搬运大件装修材料及物品，审批材料、工具的出场放行。

D负责定期巡检装修单位，如发觉严峻违规装修，准时予以制止、处理，或向

工程主管报告，提出处理意见。

E责监督河沙、水泥等装修材料及装修垃圾的搬运，预防、制止、订正装修对环

境卫生、公共设施的破坏。

F帮助工程主管、片区管理员巡检装修单位，若发觉严峻违规装修准时报告。

G财务部：依据工程主管已签批的业主室内装修工程竣工验收申请书，在2个

工作日内为业主办理装修保证金退款手续。

(三十五)装修管理工作流程

1、装修申请受理

(1)前台受理业主装修申请，在确认业主身份后，供应装修申请表给业主(或

托付代理人)。

(2)业主逐项填写装修申请表，填到“装修期限”栏为止，业主签字栏必需签

字。

(3)业主向物管公司供应一份有具体施工说明的装修图(平面布置图按1:100

比例)。装修图纸至少包括：原始平面图、改动后的平面图、给排水系统图、照

明系统图；照明、插座平面布置图；天花平面布置图、电器系统负荷说明。

(4)前台向业主简述装修及装修保证金收退的程序。

2、装修审批

(1)前台提交装修申请表、装修图纸给工程主管审查。

(2)审查符合规定，工程主管于12小时内批复装修申请，填装修许可证，并

将业主《装修申请表》、《装修许可证》交前台。

(3)前台在6小时内通知业主装修申请已审批，请其缴纳有关装修费用。

3、装修收费及有关手续办理。

(1)前台收取业主装修保证金、除渣费、施工人员出入证押金等。

(2)《装修许可证》给业主，并将注明"已收费"字样的装修申请表交工程主

管；存档。

(3)办理施工人员出入证。

4、装修过程的监管

(1)工程主管负责监督业主按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反装修

规定，并将日常检查状况纪录在《装修巡察检查纪录表》上。

(2)管理处帮助对装修单位进行巡检，确保装修不损坏和污染公共设施和公共

区域。

(3)协管队负责检查装修施工人员佩戴出入证状况，装修施工是否违反消防平

安条例，是否损坏和污染公共设施和公共地方，是否影响其他业主的正常生活等。

并将日常检查状况纪录于《装修巡察检查纪录表》上。

(4)工程主管、管理处、协管队发觉装修单位违反装修规定，应准时制止并口

头警告要求其订正。同