工程施工阶段管理要点

工程施工阶段管理要点

1.1总包单位进场交底

【完成时间】总包单位定标及现场具备总包单位进场施工条件

后

【落实部门】项目部一一负责本项目工程交底内容并组织相关

部门准备进场交底资料并参加进场交底会议

【配合部门】设计部/发管部/合约部一一分别准备设计、技术、

合约交底内容。

监理部一一负责监理配合要求交底

【注意事项】

①介绍工程概况及工程各相关配合单位如甲方、监理、总包单

位及公司相关部门等相互认识及相互之间联系方式；

②介绍合同招标要求及监理配合要求；

③安排布置进场各项准备工作及相应的完成时间。如：

a）施工单位生活区的位置及搭设；

b）施工场地的移交安排；

c）施工场地的布置、加工场地的处理、加工机械的安装;

d）图纸会审安排；

e）提交施工组织设计及施工计划，包括劳动力进场计划、

材料进场计划、机械进场计划等；

f）安排原材料送检及报送项目经理注册证书、安全员上岗

证、大型机械检验合格证明资料、特种作业工人上岗证

等资料。

1.2总包单位生活区搭设

【完成时间】总包单位定标及现场具备总包单位进场施工条件

后

【落实部门】总包单位一一按我司要求尽快完成生活区搭设以

便工人尽快进场

【配合部门】项目部/监理部一一协助落实生活区位置并作相应

要求

【注意事项】

①总包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以减

少搬迁影响；

②如所建项目分期开发，施工单位生活区设在我司最晚开发的

范围内，在生活区搭设前，项目部应将允许搭建生活区的位

置、范围及其他要求向总包单位明确；如需在项目地块范围

外租赁，如有可能，项目部可利用自身与周边单位的关系协

助总包单位租赁生活区场所。

③总包单位生活区临时建筑物搭设，可能还需根据当地政府要

求进行排污许可报批及消防报建，施工时按有关规定及报建

要求做好相关排污设施及消防设施。

④总包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍、会议室、工

人宿舍、食堂、厕所、材料库房、保安室等，并应设围墙形

成封闭管理，容量应满足施工高峰期总人数要求，形象应满

足安全文明施工及我司CI要求。

1.3施工场地移交

【完成时间】总包单位定标及现场具备总包单位进场施工条件

后，一般在总包单位进场交底后

【落实部门】项目部一一负责协调相关单位进行本项目施工场

地移交

【配合部门】监理部一一协助本项目施工场地移交相关手续办

理

【注意事项】

①施工场地移交包括现场施工工作面、测量控制点、施工图纸、

勘察资料、测绘资料等移交。

②现场施工工作面移交一般通过项目部或监理部协调总包单

位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必

要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。

③场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收，也是今

后总包单位所接收工作面的原始情况的依据，对工期和成本

核算都可能产生影响。

1.4施工场地布置

【完成时间】总包单位定标及现场具备总包单位进场施工条件

后，一般在场地移交后

【落实部门】总包单位一一负责按项目部要求布置施工场地

【配合部门】项目部/监理部一一负责对总包单位场地布置作出

要求

【注意事项】

①包括钢筋、模板加工场地布置及钢筋、模板加工机械安装,

塔吊、井架、施工电梯、舲输送泵等大型机械布置，钢筋、

模板等材料堆场布置。可能还存在施工道路、排水、大门入

口布置等工程量。

②施工场地布置位置及范围必须满足项目部统一部署和要求，

不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区与

售楼开放区相冲突等现象。

③大型机械设施如塔吊、施工电梯、井架等安装完毕后，在投

入使用前，应到安监站等政府部门办理相关验收手续，验收

合格及备案后方可使用。

④施工场地布置应满足安全文明施工及我司CI要求。

⑤施工机械布置的完成时间应满足我司项目进度要求。

1.5图纸会审

【完成时间】总包单位定标及现场具备总包单位进场施工条件

后，一般在总包单位进场交底后

【落实部门】项目部一一负责组织图纸会审

【配合部门】设计院一一负责设计交底并解答总包单位提出的

图纸本身质量问题

设计部/发展部一一负责解答总包单位提出的非

图纸本身质量问题

监理部一一协助解答施工方面的问题及发现并提

出设计问题

总包单位一一负责发现并提出图纸设计问题

质监站一一参加图纸会审

【注意事项】

①项目部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发现

的图纸问题汇总报送至监理部转交设计院，以便设计院在参

加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备。

②公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答

复应严格把关，尤其是对成本有较大增加的问题，可采取由

设计院初审、我司终审图纸会审问题记录表的方式进行控制。

1.6承台或天然基础土方开挖

【完成时间】现场具备施工条件后

【落实部门】总包单位

【注意事项】

①天然基础土方开挖应注意按设计要求到达持力层，到达持力

层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至一定深度后仍无

法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定基础处理方案。

②对于天然基础，土方开挖过程中应采取措施避免雨水浸泡地

基。

1.7基础验收

【完成时间】对于桩基础，在桩基施工完成、承台土方开挖完

成并经桩位及标高复核后，通常在桩承台舲浇注

隐蔽前进行；对于天然基础，在天然基础开挖、

地基承载力经检验后，一般在基础土方回填隐蔽

前进行。

【落实部门】项目部一一负责组织基础验收

管桩施工单位/总包单位一一负责准备相关验收

资料

【配合部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加基

础验收会议

【注意事项】

①桩基础应提供桩施工记录、桩基检验报告、基础验线记录等,

天然基础应提供基槽/基坑开挖记录、基础舲强度检验报告、

基础验线记录等。

②基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声

波或基础柱强度检验并出具检测报告，具体检验规定详见相

关验收规程。

③基础验收应具备以下条件：对于桩基础，桩基应全部施工完

成并经检测，承台桩头破除完成，承台土方开挖完成，并经

桩位及标高复核，通常在桩承台支模扎筋完成待杜浇注隐蔽

前进行基础验收；对于天然基础，天然基础应全部开挖完成,

地基承载力经检验，桩位及标高经复核，一般在基础土方回

填隐蔽前进行。

④监理及桩基或总包单位应分别提交基础分部工程监理总结

及施工总结。

1.8地下室结构施工

【完成时间】基础验收后

【注意事项】

①对地下室底板，验收时除检验常规项目外，还应重点检查底

板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止

水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。

②对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规项目外，还应重点

检查模板支撑系统稳定性是否牢固，外墙后浇带止水钢板接

头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接

及有无孔隙等。

③校外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响。对地下室外

墙、底板柱外加剂的选用应组织召开专题研究会，公司技术

部、舲搅拌站、灶外加剂单位及有关专家参加。

④为保证今后地下室设备安装方便，应在地下室顶板浇注前在

地下室顶板适当位置预留设备出入口。

⑤地下室舲养护：地下室外墙浇筑24小时后，松动模板，沿

缝每天不少于7次灌水封模养护，7天以后才能拆除模板，

并继续养护7天；地下室底板、地下室顶板面层施工时采用

跄原浆收光并进行蓄水养护不少于7天；其它竖向构件浇筑

后前7天安排专人负责每天浇水养护次数不少于10次，后7

天每天浇水次数不少于5次。

⑥如存在地下室於浇筑等夜间施工有噪音的，需按当地政府要

求办理夜间施工许可证。

1.9地下室结构验收

【完成时间】地下室结构包括后浇带施工完成、模板拆除并清

理完成、地下室各构件舲养护达到28天龄期后,

在地下室装修及安装前进行

【落实部门】项目部一一负责组织地下室结构验收

总包单位一一负责现场条件具备及相关资料准备

【配合部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加验

收会议

【注意事项】

①结构验收时应提供地下室各部位钢筋包括接头材料检验报

告、舲强度检验报告、分项工程验收记录等资料。

②地下室结构验收前应对地下室结构构件采用回弹方式检验

杜强度，具体检验方式详见有关检验规程。

③地下室结构验收时应达到的现场条件：地下室结构包括后浇

带全部施工完成、模板拆除并清理完成、地下室各构件校养

护达到28天龄期并出具有杜强度正式检验报告，并按检验

规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在地下室

装修及安装前进行地下室结构验收。

④监理及总包单位应分别提交地下室结构分部工程监理总结

及施工总结。

1.10地下室防水

【完成时间】侧墙防水一一地下室结构完成并养护14天后、侧

墙锣杆洞及裂缝修补完成后

顶板防水一一地下室结构完成并养护14天后、顶

板裂缝修补完成并经试水合格后且在顶板材料清

理完成后。为避免影响主体施工进度，通常在主

体结构挑架形成后或主体拆除外架后

【落实部门】项目部一一负责协调总包单位在规定的时间内提

交合适的工作面

【配合部门】设计部一一负责在招标前确定防水做法

合约部一一负责按项目发展进度要求的时间节点

完成防水招标

【注意事项】

①地下室侧墙防水施工前应检验侧墙结构是否於缺陷或裂缝,

如存在则应进行专项处理后方可进行防水施工；地下室顶板

防水施工前也应检验顶板结构是否杜缺陷或裂缝，如存在则

应进行专项处理后并经过蓄50mm深水、24小时无渗漏方可

进行防水施工。

②地下室防水施工应确保接头处特别是侧墙与顶板结合部位

需有效搭接以形成防水封闭体系。

1.11地下室土方回填

【完成时间】基坑边回填一一地下室侧墙防水完成并经验收合

格及侧墙防水保护层完成后

地下室顶板回填一一地下室顶板防水完成并经验

收合格及顶板防水保护层完成后

【落实部门】项目部一一负责在土方招标前确定回填土源及施

工中协调工作面

【配合部门】合约部一一负责按要求的时间节点完成土方回填

招标

【注意事项】

①应检验土质确保满足回填要求，不得含有石块、有机杂质等,

回填过程中应安排工程师旁站，确保不破坏防水层并分层夯

实。

②在地下室后浇带尚未达到浇注时间、如需提前将基坑边土方

回填到位以扩大施工场地，可采取在基坑外侧后浇带两侧先

砌砖墙的方式临时隔断，将后浇带以外的基坑边土方提前回

填到位。

1.12地下室粗装修

【完成时间】地下室结构验收完成且地下室内部工作面具备后

【注意事项】

①一般可按墙体砌筑f墙体抹灰f门窗安装f抹灰收口f天

棚清理一天棚及墙体腻子一天棚及墙体涂料一地下室地坪

的施工顺序进行施工。为保护地坪免受破坏，地下室设备房

以外的公共车库地坪可安排在地下室设备管道安装完成后

施工。

②为保证设备安装进度，应尽可能提前完成设备房粗装修，以

便尽早为设备安装单位提供工作面。

1.13地下室设备安装

【完成时间】地下室设备房装修完成后

【落实部门】各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工

单位

【配合部门】合约部一一负责在现场具备设备安装条件前完成

相关分判（且需考虑设备供货周期）

【注意事项】

①变配电房、水泵房、发电机房不宜放在地下室内较低的位置,

室内地面标高应比室外车库地面标高提高30〜50CM。当配电

室靠近地下室外墙时，如地下室外墙电缆预留洞未封堵好时

雨水容易沿着电缆及桥架倒灌入配电柜，故配电屏柜的电缆

出线应尽量采用下出式；配电室应考虑增设积水坑或排水管

以免电缆沟内积水。

②为节约用电及经济运行，水泵房内的生活水泵应采用变频供

水装置，生活水泵应采用不易生锈污染的不锈钢钢芯水泵,

保证清洁卫生和稳定运行。因立式水泵占地少、噪音及振动

小，故大功率的消防泵、喷淋泵应尽量采用立式泵；水泵房

的排水要考虑设置潜污泵排水，排水基坑设置水位自动控制

及报警装置。

③在分期开发的项目中，一般地下室配电房、水泵房、电信机

房、消防控制中心等设备房为整个小区共用，故需要按照小

区分期开发及竣工入伙的时间计划来预先安排地下室共用

设备房的施工进度。

1.14地下室管线安装

【完成时间】地下室墙面及顶棚装修完成后

【落实部门】各安装单位，包括主包水电、消防、人防等施工

单位

【注意事项】

①地下室管线主要包括防排烟风管、消防管、喷淋管、给排水

管、电缆桥架等，各种管线在地下室天花板下纵横交错，故

管线布置应走向合理、横平竖直、合理分层、总体观感美观。

开始施工前，首先在图上合理布置走向，避免不必要的转弯

及交叉，对各种管道、桥架的安装标高进行排布（底标高及

顶标高都需进行排布）一般应以大面积等高的梁底为起点，

在个别较低的大梁处再局部调整。在可能行车位置应尽可能

提高管道标高以保证净空；如管道不能满足净空高度的要求,

还需在结构设计中考虑管道穿梁、扁风管等技术措施。在各

种管线交叉的位置应遵循风管优先、消防管次之、给水管再

次、桥架最后的原则进行翻弯避让。水平走向应参考周边形

状调整以获得最佳视觉效果。施工时还要视现场情况及时走

向、标高进行微调。在施工过程中，多种管线可同支架敷设，

管道支架要埋设平正牢固。

②应注意人防门与结构、水电的关系，避免相碰，尤其注意人

防门与防火卷帘门轴及风管的碰撞，使人防门打不开。DN100

以上管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做

变径处理。压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀，闸阀与墙、

板的距离不大于30CMo

③地下室车道坡道出入口应设置两条排水沟，坡顶排水沟应直

接排向室外的雨水井，坡底排水沟应排向集水坑。地下室应

周边做排水沟，引至集水坑。集水坑的排水泵应进行分水位

控制、自动化监控处理（主要是泵房和消防电梯的排水泵），

将信号引至控制室。

④风管穿楼板、墙体处风管壁厚必须大于等于1.6mm,或者预

留套管安装后用阻燃材料填实。风管截面积较大时，风管内

壁需设加强钢筋。风管宽度大于L2米时，下方中间需设喷

淋。

⑤注意防火门的等级与设备房功能的匹配。由于成本控制，地

下室层高一般较低，要求通风管道、电气桥架沿梁底安装,

主要通道处的风管断面可根据现场情况压扁安装，以保证净

空。最容易出问题的是喷淋管，应注意喷头安装高度、梁的

高度及喷头与梁的水平距离三者之间的关系。

1.15上部主体结构施工

【完成时间】基础或地下室施工完成，上部施工具备工作面后

【注意事项】

①为有效控制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进行复核，

并根据复核结果在以上各层施工中予以逐步纠正。

②对首层墙柱及二层梁板，验收时除检查常规项目外，还应重

点检查是否使用全新模板，墙柱垂直度检查，应特别注意地

下室柱顶钢筋锚固长度是否足够。

③对转换层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查模板支

撑系统稳定性是否牢固，梁柱接头钢筋密集处浇杜措施是否

考虑，应特别注意框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够,

保护层抗裂钢丝网有无设置。

④对第一个标准层，验收时除检查常规项目外，还应重点检查

功能性（标高关系，烟道、卫生间排气扇洞、排污管洞等预

留预埋）。

⑤对顶层墙柱及屋面梁板，验收时除检查常规项目外，还应重

点检查模板支撑系统稳定性是否牢固（特别是高支模斜屋

面），应特别注意顶层锚固长度是否足够，如为大坡度斜屋

面还应有确保校浇注密实及到位的措施。

⑥为避免舲面层出现锈点，我司要求楼板钢筋马蹬必须加套塑

料管，垫块使用PVC垫块，其间距需符合规范要求。

1.16上部主体结构验收

【完成时间】上部主体结构施工完成、模板拆除并清理完成、

上部主体结构各构件校养护达到28天龄期后，在

上部主体结构装修及安装前进行

【落实部门】项目部一一负责组织上部主体结构验收

总包单位一一负责现场条件具备及相关资料准备

【配合部门】质监站/设计院设计部/发管部/监理部一一参加验

收会议

【注意事项】

①结构验收时应提供上部主体结构各楼层部位钢筋包括接头

材料检验报告、舲强度检验报告、分项工程验收记录等资料。

②上部主体结构验收前应对各楼层结构构件采用回弹方式检

验跄强度，具体检验方式详见有关检验规程。

③上部主体结构验收时应达到的现场条件：上部主体结构全部

施工完成、各楼层模板拆除并清理完成、各楼层主体结构构

件校养护达到28天龄期并出具有建强度正式检验报告，并

按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后，在

上部主体装修及安装前进行主体结构验收。

④监理及总包单位应分别提交上部主体结构分部工程监理总

结及施工总结。

1.17上部主体墙体砌筑

【完成时间】各楼层柱达到强度依次拆模并清理完成后

【配合部门】设计部/发管部一一在大面积砌筑前确认砌筑样板

【注意事项】

①在第一个标准层拆模后，在大面积砌筑施工开始前，应立即

对每种户型各选取一套作砌筑样板，砌筑样板施工完成后组

织公司设计部/发管部各专业设计师、项目部各专业工程师

一起验收。设计部/发管部主要验收功能性问题，通过对实

物进行检查确定室内墙体定位有无调整，空间交接部位、露

坎处如何进行设计修改或补充；项目部主要验收砌筑质量,

确定砌筑过程中存在哪些质量问题需改正。砌筑样板经确认

后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今后大面积返工。

②有时因前期工作耽误，砌筑未及时跟进主体结构拆模进度,

为最大限度减少前期工期延误，可采取从顶层楼层向以下楼

层依次砌筑的顺序进行。

③墙体砌筑留设门窗洞口时，考虑到今后抹灰厚度影响，实际

留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来控制。对于

室内过道，墙体砌筑时过道宽度也应按设计宽度加两边的抹

灰厚度来控制。

④墙体砌筑时应灰缝饱满，在外墙一侧还必须勾缝密实，以确

保墙体本身有一定的防渗漏作用。

1.18上部主体墙体抹灰

【完成时间】墙体内抹灰在所在楼层墙体砌筑完成并歇墙15天

后随墙体砌筑顺序进行，墙体外抹灰在最顶层墙

体砌筑完成并歇墙15天后由上往下顺序进行。

【配合部门】设计部/发管部一一在大面积砌筑前确认砌筑样板

【注意事项】

①在室内大面积抹灰之前，提前对各种户型各选取一套作抹灰

样板，要求样板室内抹灰全部完成，开关线盒及空调模型全

部安装到位，完成后组织公司设计部/发管部各专业设计师、

项目部各专业工程师一起验收。设计部/发管部主要验收功

能性问题，通过对实物进行检查确定室内开关线盒是否合理,

是否以及如何进行设计修改或补充；项目部主要验收室内抹

灰质量，确定室内抹灰过程中存在哪些质量问题需改正。抹

灰样板经确认后，方可大面积施工，从而最大限度地避免今

后大面积返工。

②对面层为贴砖的外墙，外墙抹灰时应特别注意墙体转角部位、

门窗洞口边尽可能为整砖，因此可能需根据整砖要求适当调

整部分部位抹灰厚度。

③墙面抹灰遇门窗洞口时，洞口周边应各预留100宽不抹灰，

待门窗框安装、框边塞缝及防水施工完成后再进行抹灰收口。

④抹灰砂浆必须使用机制砂浆并集中搅拌，以便控制砂浆质量。

⑤外墙抹灰的一般工艺为：锣杆洞封堵等基层处理一甩浆并养

护f挂通线定灰饼一一遍底灰并养护f一遍面灰并养护。在

外墙抹灰开始前，甚至是在主体结构拆模后，应立即凿除锣

杆洞并用高标号水泥砂浆分两次封堵。

1.19上部主体外门窗安装

【完成时间】墙体砌筑完成并形成门窗洞口、总包单位提供“三

线”后

【配合部门】设计部/发管部一一负责在招标前提供门窗二次设

计图

合约部一一负责在施工前完成门窗施工单位招投

标

总包单位一一提供“三线”

【注意事项】

①门窗单位进场前需按要求进行进场交底、“三性”试验、门

窗图纸会审、门窗材料样板确认、门窗加工样板确认等手续。

②门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核，一方面可能提前发现

尺寸存在问题的洞口以便及时整改，另一方面对在误差范围

内的门窗洞口加工门窗时应按实测洞口尺寸进行加工。

③门窗正式安装前应先安装一槿具有典型意义的完整的门窗

安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、防水、土建收口及面

层均做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满足要求,

经确认后方可大面积安装。

④门窗框安装一般是在墙体砌筑完成并形成门窗洞口、总包单

位提供“三线”后进行，其后依次进行框边塞缝、框边防水

及门窗边土建抹灰收口施工。框边塞缝宽度一般应为20〜

30mm,用干硬性砂浆分两次塞缝。第一次将框边固定木楔以

外100范围外的缝边塞满，待砂浆强度上来后，轻轻剔出木

楔并将其余部分缝边用干硬性砂浆塞满。框边塞缝完成并养

护三天后，应做框边防水。做框边防水前，应将浮浆及灰尘

清干净并将防水层与基层粘贴牢固。框边防水完成后，可进

行框边抹灰收口，一般由土建单位完成，应注意控制抹灰厚

度，既不能太薄露出防水层或塞缝砂浆，又不能太厚压主扣

条或影响开启扇正常开启；同时还应注意抹灰收口的坡度方

向是否有利于及时排水，坡度是否合适。

⑤门窗扇及玻璃安装时间与主包施工关系不大，只要能保证在

土建拆外架前完成就可以了。为门窗玻璃成品保护起见，门

窗玻璃安装时间可适当延后，在总包单位拆除外架前完成即

可。

⑥门窗五金配件安装及调试可安排在入户门门扇及门锁安装

前后即可。

⑦外门窗安装完成后，按验收规范应淋水24小时，以不渗漏

为原则。

⑧应重视门窗的成品保护，门窗型材及执手等都应贴保护膜,

入户门下槛应扣保护罩。

1.20上部主体栏杆安装

【完成时间】墙体抹灰完成、总包单位提供“三线”后

【配合部门】设计部/发管部一一负责在招标前提供栏杆二次设

计图

合约部一一负责在施工前完成栏杆施工单位招投

标

总包单位一一提供“三线”

【注意事项】

①栏杆单位进场前需按要求进行进场交底、栏杆材料样板确认、

栏杆加工样板确认等手续。

②栏杆加工前应对现场尺寸进行复核，复核无误后按现场尺寸

下料。

③栏杆正式安装前应先安装一槿典型安装样板报我司确认，我

司主要检验安装进出位是否合适，立杆间距及形式、栏杆有

效防护高度及形成的通道宽度是否满足规范安全要求，经确

认后方可大面积安装。

1.21上部主体内门窗安装

【完成时间】墙体砌筑完成并形成门窗洞口、总包单位提供‘'三

线”后

【配合部门】设计部/发管部一一负责在招标前提供门窗二次设

计图

合约部一一负责在施工前完成门窗施工单位招投

标

总包单位一一提供“三线”

【注意事项】

①内门窗包括入户门、管井门等，施工单位进场前需按要求进

行进场交底、内门窗材料样板确认、内门窗加工样板确认等

手续。

②内门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核。

③内门窗正式安装前应先安装一槿具有典型意义的完整的门

窗安装样板报我司确认，要求窗边塞缝、土建收口及面层均

做到位，我司主要检验安装效果及质量是否满足要求，经确

认后方可大面积安装。

④应重视内门窗的成品保护，入户门门框应贴塑料保护膜，入

户门门扇应贴厚纸板保护。

1.22上部主体室内天棚及墙体刷白

【完成时间】墙体砌筑及抹灰完成及门窗框安装完成后

1.23上部主体室内地坪

【完成时间】室内天棚及墙体刷白后，一般在外架拆除后

【注意事项】

①为保证楼板结构不发生渗漏，在室内地坪施工前，除卫生间

防水施工前要求结构蓄水48小时试验外，要求室内所有其

他房间地坪均蓄水24小时检验楼板结构有无渗漏。如楼板

结构存在渗漏，则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为

止方可进行地坪施工。

②在地坪施工前，必须对室内给水进行打压，检验是否存在渗

漏。

1.24上部主体楼内安装

【完成时间】随土建进度

【注意事项】

①一般高层项目转换层的管道有两种处理方式，对截面较大的

梁采取在梁上预留套管的方式，对截面较小的梁采取管道在

板面转换的方式，但具体是在何处转换，涉及到建筑美观问

题，需要与相关土建专业协商。高层建筑竖向UPVC排水立

管在转换层处的转换接头应更改成铸铁管件或加厚管件，并

用角铁支架支撑，以免竖向压力太大击穿接头而漏水。

②生活阳台：生活阳台上洗衣机、热水器等设备与水电气管线

众多，并且燃气管线与热水器、电气插座的安全间距严格,

需在施工之前对每种户型的生活阳台绘制生活阳台设备、管

线定位图，重点考虑燃气表阀及管道与电气插座、给水龙头、

热水器、排水立管之间的布置关系。

③厨房：厨房及阳台排水排入小区污水系统，不得进入雨水系

统。厨房内的燃气管道必须明装，不能安装在吊顶或低柜内。

燃气接炉具的高度一般为90厘米，注意燃气接软管的球阀

与灶具的间距不能小于30厘米，燃气预留软管长度不能超

过2米。厨房设置有煤气或天然气泄露报警探头。

④卫生间：为了保证每种户型卫生间设备管道预留的准确，需

要在施工前绘制卫生间设备管道布置图，经施工样板确认后

方可大面积预留预埋。在施工过程中，应注意排气扇插座和

排气洞不得与排水管位置冲突，否则在样板确认时就应该进

行及时调整。

⑤客厅及房间：在室内管线铺设完成后，及时做好每套房间的

管线布置图，并在地面、墙上表示出暗埋管的位置。结构

抹灰完成后必须用墨线标出管道走向、位置，并注明30CM

范围不允许有硬物冲击、打钉；且绘出管道走向、位置图。

每户均须打压试验合格，不得有渗漏。交楼时室内冷热水管

走向进行标识。

⑥入户大堂：入户大堂内原则上不应安装任何给排水管道，

给水管道穿越大堂时应尽量抬高，保证大堂吊顶高度；外立

面的雨污水、给水、燃气、电气等立面管道及设备应尽量避

开大堂外侧周边。

⑦疏散通道：疏散楼梯通道上安装的消防立管和消防箱不能影

响建筑防火通道宽度。为节省室内空间，多层建筑电表间一

般设置在首层楼梯平台下，为保证电表箱的安装高度一般需

要将首层楼梯平台下地面进行局部降板。降板后的电表间地

面标高比室外覆土地面标高低，应浇筑混凝土反坎，并应采

取电表间的排水及通风措施。

⑧电梯厅：消防立管不应放置在电梯前室，消防立管尽量放在

电梯前室以外的部位，通过支管与消防箱连接。消防分区的

环管位置应考虑穿梁的预埋，避免影响前室的吊顶，其吊顶

应预留阀门管线的检修孔。电梯前室的桥架应尽量抬高，保

证吊顶高度，应考虑与给排水管道的关系及与吊顶的关系。

注意前室吊顶施工时应做好预埋管线的交底和标识，不得打

破预埋的给排水管道及电缆线管。

⑨水电竖井：水电竖井内的设备管线众多，应统一进行排布，

其中应注意竖井门和配电箱的开门空间及可能维修部位的

空间预留。给水立管到每层的支管阀门应考虑安装的位置，

既不能影响楼内的公共地方，也应考虑检修操作方便；给水

立管底部应加装闸阀和活接，便于检修。给水竖井地面应设

置地漏，避免水管泄漏时积水。

⑩防雷接地：平屋面女儿墙、屋面构件、屋顶机房、天面水箱

均需要安装避雷带，屋面消防管道、燃气管道、爬梯等金属

构建均需要与避雷带可靠连接。屋面镀锌消防管道须可靠防

雷接地，跨接接地不能焊接而需采用卡箍软连接。

a）屋面管道布置：由于管道众多，在管道安装之前，应结

合上人屋面通行情况进行整体规划，沿女儿墙贴墙安装

的管道不能便于儿童攀爬，横穿屋面的管道不能影响屋

面通行。

b）屋面设备安装：屋面电梯机房内的电梯设备要布局合理,

装设有排气扇或空调，确保机房设备通风散热。屋面正

压风机基础要进行结构核算，避免风机动荷载造成屋

面开裂；风机与风机基础之间要采取可靠的减震措施，

避免风机振动和噪音惊扰相邻屋面户型的居民。

c）立面管道布置：在高层建筑中，给水和消防管道尽量在

管井内敷设；无管井时，给水立管尽量放在建筑物的凹

面里，视线不宜看到的地方。燃气上升立管不能隐蔽安

装，应尽量不要布置在建筑主立面上。为了节约室内空

间，排水管道如不在主要立面上，则应放置在外墙上;

建筑规划设计时应考虑排水管的位置，排水立管尽量放

置在建筑的凹面里或者天井内，视线不易看到的地方。

d）泛光照明工程：高层建筑的泛光照明主要安装在裙楼和

屋面层，其它楼层只需在临街面安装泛光照明，从而避

免光源对小区住户的惊扰。立面泛光照明的主要电源线

路可在结构施工时预埋管道，支路电路可在外墙抹灰时

敷设管道。立面光源点要横平竖直、间距均匀；电源线

路要通畅，便于维修。

1.25上部主体外墙防水

【完成时间】上部主体外墙抹灰完成后

【注意事项】

①聚合物水泥基外墙防水材料宜采用刮刀用力刮涂的工艺施

工以保证防水密实及厚度，不宜采用滚涂的工艺施工。施工

时应刮实并确保结合部位有效搭接以便外墙形成防水封闭

体系。

1.26上部主体外墙面层

【完成时间】上部主体外墙防水完成并经验收合格后

【注意事项】

①对面层装修材料为面砖的外墙部位，因排豉效果需要，要求

在每一面外墙贴砖前，均需事先弹出外墙排砖图，排豉弹线

时需充分考虑门窗洞口边、墙水平及竖直转角处、收口收边

等美观要求（尽可能整砖或避免碎砖、尽可能对称等），经

设计师确认后方可施工。

②对于外墙面层为面砖和石材的项目，在面砖和石材粘贴前,

根据规范要求应按设计做法做抗拔试验，经抗拔试验检验的

承载力满足规范要求后方可施工。

1.27上部主体屋面防水

【完成时间】上部主体屋面结构完成并清理、经试水合格后

【注意事项】

①为保证屋面结构板不发生渗漏，在屋面防水施工前，要求对

屋面结构蓄水24小时检验屋面结构板有无渗漏。如屋面结

构板存在渗漏，则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为

止方可进行防水施工。

1.28上部主体屋面面层

【完成时间】上部主体屋面防水施工完成并经验收合格后

1.29上部楼内公共部位精装修

【完成时间】一般在室内粗装修及主要管道安装完成后

【配合部门】设计部一一负责在招标前完成楼内公共部位精装

修设计及精装修材料样板确认，施工前及时跟进

装修效果

合约部一一负责在现场具备工作面之前完成公共

部位精装修招标

【注意事项】

①设计部应在招标前对精装修设计中的所有装修材料确定样

板并提供给合约部以供招标，材料样板确认包括材料品种、

规格、厚度、颜色、光泽、质感等确认。在施工过程中及时

跟进中间装修效果并调整完善，避免完工后效果不理想而大

量返工，中间装修效果包括排砖、块材拼接、颜色搭配等。

②公共部位楼板内预埋有大量管线，如顶棚设计为吊顶，在施

工固定龙骨的吊钩时，应采用措施避免破坏顶板内的预埋管

线，也可采取在墙上设置支架的方式固定龙骨。

③为避免公共部位装修施工时影响室内施工出入通行，同时也

为了尽可能保护公共部位精装修成品，应尽量将公共部位精

装修施工放到最后，一般安排在室内粗装修及主要管道安装

完成后再开始施工。

1.30室外管线

【完成时间】外架拆除后。对有挑架的楼栋，一般可提前至主

体墙体砌筑完成后，具体详见【注意事项】①

【落实部门】项目部一一统筹考虑各部分室外管线施工的插入

时间并协调总包单位与室外单位相互之间工作面

交接及配合

【配合部门】设计部/发管部一一负责在招标前完成室外管线

设计图

合约部一一负责在现场具备施工条件前完成室外

管线工程招标

【注意事项】

①室外管线的施工时间应视项目具体情况而定。一般项目可在

主体工程完毕、外架拆除后开始室外管线施工。对于工期较

紧的售楼工程，在主体结构施工阶段采用挑架形式，当主体

结构挑架形成后，及时清除售楼展示区的施工材料，开始插

入室外管线施工。对于工期较紧、楼层较高的非售楼工程,

也可在主体结构施工阶段采用挑架形式，一般在主体砌筑完

成后，及时清除室外的施工材料，开始插入室外管线施工。

对于建筑密度较大、楼层较低的别墅项目，可要求设计院提

前将室外管线图设计出来并要求公司提前分判室外管线施

工单位，在主体工程开工前将小区主干道路基及主管线提前

施工完成，对今后该项目的施工组织大为有利。

②室外管线图与园建图拼图：室外管线图与园建图通常由两家

设计单位分别设计，原原本本按原设计进行施工可能出现管

线/管井与园建重要景观冲突或出现如管井设在主入口处或

首层住户私家花园内的尴尬局面，因此有必要在施工前将室

外管线图与园建图拼在同一张图上，对相互冲突的地方提前

在设计图纸上调整到位，从而减少施工中的盲目性及完工后

需返工或无法修改的被动局面。

③对于处于淤泥质等场地地质条件较差的室外主干管，在室外

主干管开挖前应采取水泥搅拌桩加固或在室外主干管开挖

过程中采取抛毛石等措施预防室外主干管今后发生沉降而

影响使用。

④管线综合布置：在室外工程施工前，首先要对整个室外工程

各种管线走向及标高要有全面的认识和了解，同时也要搞清

楚各种管线走向处的室外园建构造及标高，施工前首先应考

虑无压管线及燃气等特殊管线施工，避免因标高差造成排水

反坡或者不满足强制验收标准，然后再根据各种管线设计标

高及规范间距要求优化各管线走向，最后按从深到浅的顺序

预埋各种管线。管线施工前需将室外土方基本平整到位，然

后进行雨污水管线施工，雨污水管线施工是采用挖掘机同沟

挖掘不同标高管基法，先施工最深的管线，回填夯实后再施

工另一较浅管基管线，最后将井位砌筑到地面完成面标高并

同时回填夯实到给水管线及燃气管线管基标高，接下来就开

始挖掘燃气及给水管线管基，注意根据燃气规范要求确定管

基位置，主要是考虑避让室外园建乔木、水景平衡水箱、与

室外各管线及井位的间距，随后进行强弱电管线及出户管线

施工，最后是雨水篦子管线及排水沟等施工。

⑤电气管线敷设：室外强弱电箱须采用双层箱门以便防水，且

电箱下方须作电缆井，井与箱用管道连接，电缆敷设后用防

火泥封堵，防止潮气进入电箱。室外、水下灯具配件须防锈

蚀，室外灯具安装防水一定要严格管理，重点在埋地灯的防

水及接线头，埋地灯具必须进行可靠防水试验，接线头做好

防水处理，增加接线盒并用蜡浇灌封闭好。电梯随行电缆中

需预留2芯用于背景音乐广播；另外，从消防控制中心到电

梯机房需要施工的线有：五方对讲线RVV-8*0.75mm2,消防

迫降信号线ZRRVV-4*1.5mm2,电梯状态监控线-屏蔽四对双

绞线。其中，五方对讲线须每台梯敷设至消控中心，电梯状

态监控可以采用串联形式连接至消控中心，电梯迫降线在电

梯末端安装模块的情况下可以串联连接以减少成本。室外消

防、智能化等弱电线路应尽量采用防水电缆，且不同电压的

强弱电线应分管道敷设。为避免室外强弱电井内积水浸泡电

气线路，要求所有强弱电管井都必须预埋一根DN50排水管

将管井内的积水就近排入雨水井。

⑥燃气管道防护：小区燃气管标志桩间距要满足规范，指向要

准确，并按现场实际走向绘制竣工图以便于后期维修。室外

埋地燃气管道与大型乔木要满足L2米的间距要求，尤其针

对根系发达的榕科乔木还需采取穿钢管、浇隔离墙等防护方

式。对分期开发、分期入伙的项目，尤其要注意采用双层围

墙等措施对已入伙通气的室外燃气管道的保护和标识，避免

后一期施工机械室外作业时破坏燃气管道酿成燃气泄漏事

故。

⑦室外井盖设置：室外井盖设置既要美观也要方便安装及维修,

在室外管线施工前需要根据室外园建图纸进行井位定位，尽

量避免室外管井设置在主要道路及铺装面范围内，另外室外

管井不能设置在正对住宅出入口。对绿化区域的雨污水及强

弱电井盖，尽量采用环保绿色井盖，并采取花草装饰措施;

对硬化铺装面应采用双重井盖，下层为管井自身井盖，上层

为同硬化铺装面材质的装饰井盖，在此需要注意的是装饰井

盖的开启便利性和抗损耐压性。

⑧管线预埋质量控制：为防止消防路下预埋管道被压坏，雨污

排水主管采用双壁波纹管时应采用混凝土包封或要求采用

混凝土管，电气过路管应采用镀锌钢管；室外管道施工前必

须严格核对室内外标高，保证出户管排水高差。管道回填土

夯实须严格控制，尤其私家花园部分，必须保证回填土质量,

防止地面下陷、管道断裂。室外管网施工因场地等原因往往

修改较多，一旦隐蔽后查找又极为困难，因此竣工图必须严

格据修改变更情况绘制，便于今后管道破裂后可根据图纸及

时找到渗漏点进行维修。