2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试高频题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资

2、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表

3、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费

4、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数

5、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

6、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

7、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险

8、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

9、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法

10、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查

11、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

12、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

13、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望

14、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数

15、已知某投资的净现金流量如表所示，如果投资者目标收益率为10%，则此项目的财务净现值是（）万元。表净现金流量（单位：万元）A.－41.8B.200C.158.2D.－241.8

16、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入

17、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

18、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0

19、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差

20、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求

21、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

22、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法

23、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

24、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系

25、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法

26、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

27、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

28、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程

29、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

30、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者

31、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

32、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

33、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用

34、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查

35、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资

36、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量

37、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

38、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法

39、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700

40、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

41、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易

42、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标

43、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

44、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。A.权责发生制原则B.收付实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则

45、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式

46、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

47、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

48、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

49、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75

50、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力二、多选题

51、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求

52、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售

53、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本

54、目前我国采用的复式记账法是（）。A.收付记账法B.借贷记账法C.支出记账法D.收入记账法

55、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%

56、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资

57、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度

58、（）是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。A.建筑平面图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.总平面图

59、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

60、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（）工作。A.施工图设计B.可行性研究C.成本收益分析D.项目建设书的编制

61、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置

62、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

63、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大

64、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95B.100C.120D.175

65、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75

66、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

67、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%

68、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型

69、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值

70、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力

71、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

72、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法

73、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

74、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6

75、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A.有效市场>渗透市场>服务市场B.服务市场>有效市场>渗透市场C.有效市场>服务市场>渗透市场D.服务市场>渗透市场>有效市场

76、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息C.税后现金流＝税前现金流－所得税D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

77、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强

78、房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资

79、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22

80、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门

81、土地面积量算是在（）的基础上进行。A.野外测量B.实地测量C.实有图纸D.非权属调查

82、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法

83、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响

84、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

85、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入

86、制定进度计划通常采用横道图法和（）。A.资源流动图B.网络图法C.直方图法D.控制图法

87、下列不属于影响消费者购买的社会文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社会阶层D.亚文化

88、房地产图中，通常采用比例尺为1:1000的地形图为（）。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

89、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移

90、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷

91、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

92、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法

93、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级

94、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00

95、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量

96、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

97、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款

98、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式

99、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A.准备期B.建造期C.销售期D.经营期

100、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成三、判断题

101、在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。

102、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

103、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（）

104、乳香与没药为药对，内服时应A.醋制B.炒去油用C.酒制D.生用

105、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（）

106、治疗失音，宜首选A.罂粟壳B.诃子C.乌梅D.五倍子

107、按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（）

108、在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）

109、黄柏的药用部位是A.根B.根茎C.树皮D.根皮

110、房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）

111、治疗咽喉肿痛、痰火瘰疬宜选用的药物是A.牡丹皮B.赤芍C.玄参D.生地黄

112、REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（）

113、开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）

114、大黄制炭的目的是A.凉血止血B.泻热通便C.活血祛瘀D.清热解毒

115、房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

116、借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）

117、对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（）

118、房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。

119、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。()

120、既能养血敛阴，又能柔肝止痛、平抑肝阳的药物是A.阿胶B.何首乌C.赤芍D.白芍

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

2、答案：C本题解析：本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来。

3、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

4、答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。

5、答案：A本题解析：A项，空置率与有效毛收入呈反向变动：①空置率提高，会导致有效毛收入减少；②空置率降低，会使有效毛收入提高。B项，运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出。虽然可以通过与物业服务企业签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。C项，权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。D项，金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。

6、答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。

7、答案：A本题解析：在通常情况下，往往把风险划分为：①对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险；②仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。其中，房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。

8、答案：B本题解析：存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。

9、答案：B本题解析：在房地产投资方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在三个方面：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选。③当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。

10、答案：D本题解析：问卷法是指通过设计调查问卷，让被调查者填写调查问卷的方式获得所调查对象信息的方法。该方法适用于描述性调查，目的是了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

11、答案：A本题解析：差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四个方案中最优的方案是F1。

12、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。

13、答案：A本题解析：本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。

14、答案：C本题解析：考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

15、答案：A本题解析：财务净现值的计算公式为：FNPV代表项目在起始时间点的财务净现值；ic代表基准收益率或设定的目标收益率；CI代表现金流入量；CO代表现金流出量；（CI－CO）t代表项目在第t年的净现金流量；t＝0代表项目开始进行的时间点；n代表计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。本案例中，此项目的财务净现值＝－800＋200×（P/A，10%，5）＝－800＋200×3.791＝－41.8（万元）。

16、答案：B本题解析：根据资本金净利润率的定义。

17、答案：D本题解析：[知识点]消费者市场的购买对象

18、答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中平均建设周期属于供给指标，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝（600＋200）/400＝2.0（年）。

19、答案：D本题解析：财务分析是以企业的财务报告等会计资料为基础，对企业财务状况和经营成果进行分析和评价。D项，一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。

20、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。

21、答案：D本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。2006年10月时，王某的权益为租赁权，权益价格为剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和。

22、答案：B本题解析：各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。其中，互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。常见的房地产投资方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

23、答案：C本题解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

24、答案：D本题解析：从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

25、答案：B本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。

26、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。

27、答案：D本题解析：美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了可调利率贷款，也称为“m/n”贷款（主要包括“2/28”和“3/27”两种），即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m＋1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本题在第28个月的还款额为：计算得该家庭在第28个月的月还款额＝1562（美元）。

28、答案：B本题解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。

29、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。

30、答案：D本题解析：本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。

31、答案：D本题解析：半夏泻心汤原方干姜是三两，无生姜，而生姜泻心汤：即半夏泻心汤减干姜二两，加生姜四两。功用：和胃消痞，散结除水。主治：水热互结。

32、答案：C本题解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

33、答案：B本题解析：销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用一般包括：①销售前期费；②销售推广费；③交易手续费；④销售代理费；⑤其他费用。

34、答案：D本题解析：调查项目可以分成以下三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值；③因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。

35、答案：C本题解析：[知识点]房地产开发贷款与土地储备贷款

36、答案：A本题解析：根据存量的概念和表达公式。

37、答案：B本题解析：对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。

38、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价的方法有以下几种：①调查和专家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模拟法。B项，“三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。

39、答案：C本题解析：从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。在此题中，净经营收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（万元）。

40、答案：D本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

41、答案：D本题解析：因为房地产投资的变现难。

42、答案：B本题解析：资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

43、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。

44、答案：A本题解析：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。B项，收付实现制原则是指以收到或支付货币作为确认收入和费用的依据；C项，配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比，以结出损益；D项，划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值。

45、答案：C本题解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

46、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

47、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

48、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

49、答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。

50、答案：B本题解析：考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

51、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。

52、答案：A本题解析：房地产开发的八个步骤可归纳为房地产开发过程的四个阶段，包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。

53、答案：B本题解析：房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

54、答案：B本题解析：复式记账是指对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。复式记账法包括收付记账法和借贷记账法，目前我国采用的复式记账法是借贷记账法。

55、答案：B本题解析：实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，P为年初借款，m为一年中计算利息的次数。本题中，实际年利率i＝（1＋0.5%）12－1≈6.17%。

56、答案：C本题解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。

57、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。

58、答案：A本题解析：建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。

59、答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

60、答案：B本题解析：房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术问题得以明确，形成解决方案，得出合理结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。

61、答案：D本题解析：[知识点]房地产项目的盈亏平衡分析

62、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。该家庭有还款能力的15年期最大抵押贷款申请额=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（万元）。参见教材P158。

63、答案：D本题解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。

64、答案：B本题解析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目。其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。所有者权益＝资产－负债＝150－30＝120（万元）。该企业的实收资本＝120－10－10＝100（万元）。

65、答案：C本题解析：由题意可知，本题是关于等额序列支付的年值和资金回收系数的计算。根据计算得：

66、答案：B本题解析：B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。

67、答案：C本题解析：实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。式中，F为一年后的本利和，P为年初借款，m为在一年中计算利息的次数。本题中，该笔贷款按季度付息，则名义利率：r＝1400/100000×4＝5.6%，因此，该笔贷款的实际贷款利率i＝（1＋5.6%/4）4－1＝0.05719＝5.72%。

68、答案：B本题解析：竞争者的类型分为以下四种：①从容不迫型竞争者；②选择型竞争者；③凶猛型竞争者；④随机型竞争者。其中，选择型竞争者的表现为：可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会，因为他们认为这对自己威胁不大。

69、答案：D本题解析：从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

70、答案：B本题解析：保和丸主治食滞胃脘热。脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆或大便厚腻。重用酸甘性温之山楂为君，消一切饮食积滞，长于消肉食油腻之积。神曲甘辛性温．消食健胃，长于化酒食陈腐之积；莱菔子辛甘而平，下气消食除胀，长于消谷面之积。二药同用为臣，能消各种食物积滞。食积易于阻气、生湿、化热，故以半夏、陈皮辛温，理气化湿，和胃止呕；茯苓甘淡，健脾利湿，和中止泻：连翘味苦微寒，既可散结以助消积，又可清解食积所生之热，均为佐药。配伍特点：诸药配伍，使食积得化，胃气得和，热清湿去，则诸症自除。

71、答案：A本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。

72、答案：D本题解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。

73、答案：C本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。其中，流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。计算公式为：流动比率＝流动资产/流动负债×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

74、答案：C本题解析：因为附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2，该成片荒地的面积为2km2，又可转让土地面积的比率为60%，则该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60%＝9.6（亿元）。

75、答案：C本题解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1所示。

76、答案：C本题解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流，即：税前现金流＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息；从税前现金流中再扣除所得税，便得到税后现金流，即：税后现金流＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款利息支付－抵押贷款本金偿还－所得税＝税前现金流－所得税。

77、答案：D本题解析：D项，成本费用净利率是企业的净利润与成本费用总额的比率，它反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。该比率不仅可以用以评价企业获利能力的高低，也可以用以评价企业对成本费用的控制能力和经营管理水平。

78、答案：C本题解析：房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

79、答案：D本题解析：由题意，总建筑面积（产量）=15000错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000错误80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000错误10000+4500错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。

80、答案：C本题解析：项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

81、答案：A本题解析：土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料。土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。依据界址点坐标、边长等解析数据和地籍原图，选择适宜的方法求算面积。

82、答案：D本题解析：开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，挑战定价法是指当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。

83、答案：B本题解析：房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。

84、答案：D本题解析：税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根据已知数据得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（万元），则税前现金回报率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

85、答案：A本题解析：为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

86、答案：B本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。

87、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的主要因素如图4-4所示。B项属于个人因素。图4-4影响消费者购买行为的主要因素

88、答案：C本题解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表5-2所示。表5-2地形图比例尺的选用

89、答案：D本题解析：暂无解析

90、答案：A本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

91、答案：C本题解析：按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，具体为：①一级市场（国有土地使用权出让市场）；②二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；③三级市场（存量房地产交易市场）。

92、答案：A本题解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。C项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

93、答案：C本题解析：由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者