2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试历年考试题(详细参考解析)

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用

2、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用

3、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润

5、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

6、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务

7、建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究

8、下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

9、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率

10、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

11、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金

12、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金

13、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%

14、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法

15、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度

16、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率

17、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

18、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划

19、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

20、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%

21、取得开发项目用地所发生的费用为（）。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费

22、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离

23、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

24、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求

25、房地产图中，通常采用比例尺为1:1000的地形图为（）。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

26、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%

27、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

28、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标

29、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断

30、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表

31、混凝土的主要性质是（）。A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率

32、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤

33、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33

34、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格

35、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.未进入稳定期的收益性物业D.机会型房地产投资

36、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险

37、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格

38、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量

39、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

40、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资

41、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营

42、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

43、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

44、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月

45、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款

46、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表

47、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险

48、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力

49、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务

50、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险二、多选题

51、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移

52、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率

53、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

54、保和丸的药物组成为A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子

55、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户

56、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金

57、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法

58、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究

59、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法

60、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％

61、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系

62、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

63、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%

64、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费

65、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%

66、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

67、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能

68、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.21C.35D.50

69、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

70、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险

71、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红

72、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格

73、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性

74、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

75、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本

76、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位

77、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段

78、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险

79、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

80、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表

81、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数

82、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软

83、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高

84、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险

85、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红

86、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

87、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95

88、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润

89、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

90、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性

91、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量

92、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途

93、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究

94、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法

95、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系

96、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构

97、建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店

98、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

99、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望

100、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37三、判断题

101、下列哪些不是麝香的主治病症A.疮疡肿毒B.心腹暴痛C.胞衣不下D.水火烫伤

102、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）

103、(2016年真题)房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）

104、由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。()

105、(2016年真题)在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）

106、(2017年真题)房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）

107、(2017年真题)空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）

108、需求影响因素分析是需求分析的第一步。（）

109、分析市场趋势的三个步骤中，最后一步是企业的销售预测。（）

110、房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（）

111、(2017年真题)采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）

112、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（）

113、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（）

114、如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）

115、主养胃肾之阴，而生津除热的药是A.石斛B.麦冬C.玉竹D.百合

116、在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。()

117、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）

118、住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对未来住房价格预期合理性做出的判断，反映了预期住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（）

119、房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（）

120、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

2、答案：A本题解析：根据偿债备付率的定义。

3、答案：D本题解析：[知识点]房地产项目融资方案

4、答案：A本题解析：根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为营业利润（又称经营利润）、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。其中，利润总额＝营业利润＋营业外收支净额，营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。

5、答案：D本题解析：预算不是一门很精确的科学，物业的实际收支，很少与预算中的估计完全一致。预算只是一个工具，利用这个工具，物业服务企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划。预算可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出。预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：①年度运营预算；②资本支出预算；③长期预算。D项，长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。

6、答案：A本题解析：从法律角度分析，认股权证本质上为一权利契约，投资人支付权利金购得权证后，有权于某一特定期间或到期日，按约定的价格（行使价），认购或估出一定数量的标的资产。权证的交易实属一种期权的买卖。

7、答案：D本题解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251～252。

8、答案：D本题解析：D项，差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。表达式为：式中（CI－CO）t′表示投资大的方案第t期净现金流量；（CI－CO）t″表示投资小的方案第t期净现金流量；n表示开发经营期；ΔIRR即为差额内部收益率。

9、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。

10、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

11、答案：B本题解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。

12、答案：B本题解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。

13、答案：D本题解析：当考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。本题中，税后现金流量为60万元，物业增值收益为市场增加值5万元，权益投资数额为500万元，投资者权益增加值＝500×7%×（1＋7%）10/[（1＋7%）10－1]－500×7%＝36.19（万元），2014年利息＝（500－36.19）×7%＝32.47（万元），2014年投资者权益增加值＝500×7%×（1＋7%）10/[（1＋7%）10－1]－32.47＝38.72（万元），权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。

14、答案：B本题解析：各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。其中，互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。常见的房地产投资方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

15、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。

16、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。

17、答案：C本题解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）/月均收入。

18、答案：A本题解析：房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。BCD三项均属于设施管理。

19、答案：D本题解析：本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53万元。参见教材P155。

20、答案：C本题解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。则实际收益率＝（1＋名义收益率）/（1＋通货膨胀率）－1＝（1＋12%）/（1＋3%）－1＝8.74%。

21、答案：B本题解析：土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：①征收补偿费；②土地出让价款；③土地转让费；④土地租用费；⑤土地投资折价。

22、答案：C本题解析：[解析]零售商业物业

23、答案：A本题解析：B项，材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1；C项，材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质；D项，材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。

24、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。

25、答案：C本题解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表5-2所示。表5-2地形图比例尺的选用

26、答案：A本题解析：名义利率是包含了通货膨胀因素的利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。假如名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，则三者的关系为：i＝[（1＋r）/（1＋Rd）]－1。本题中，实际利率i＝[（1＋10%）/（1＋4%）]－1＝5.77%。

27、答案：A本题解析：市场定位的步骤包括：①识别潜在竞争优势，这是市场定位的基础；②企业核心竞争优势定位，企业与主要竞争对手相比，在产品开发、服务质量、销售渠道和品牌知名度等方面所具有的可获取明显差别利益的优势；③制定发挥核心竞争优势的战略，企业在市场营销方面的核心能力与优势，不会自动地在市场上得到充分的表现，必须制定明确的市场战略来加以体现。

28、答案：D本题解析：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数，包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租及经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期；②融资相关参数，包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例，预售收入用于后续开发建设投资的比例；③收益相关指标，包括出租率或空置率，运营费用占毛收入比率；④评价标准类指标，包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

29、答案：B本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。

30、答案：B本题解析：本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。

31、答案：C本题解析：和易性是指混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，它是混凝土的主要性质。主要表现为：①是否易于搅拌和卸出；②运输过程中是否分层、泌水；③浇灌时是否离析；④振捣时是否易于填满模型。

32、答案：B本题解析：李东垣说：“是热也，非表伤寒邪皮毛间发热也，乃肾间脾胃下流之湿气闷塞其下，致阴火上冲，做蒸蒸燥热。”治疗这种发热，“惟当以甘温之剂，补其中，升其阳，甘寒以泻其火则愈。”对区分外感和内伤发热的辩证、病机、治则、治法以及使用均有深刻的理解。“盖温能除大热，大忌苦寒之药泻胃土耳！今立补中益气汤。”

33、答案：A本题解析：等额还本利息照付，是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。本题中，以等额还本利息照付的方式按月还款，月利率i＝6%/12＝0.5%，计息周期＝20×12＝240，等额本金＝50×10000/240＝2083.33（元）。最后一个月的还款额＝2083.33＋（50×10000－2083.33×239）×0.5%＝2093.75（元）。

34、答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。

35、答案：B本题解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。

36、答案：B本题解析：收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

37、答案：A本题解析：[知识点]市场交易指标

38、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。

39、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。

40、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场与资本市场。发行股票属于权益融资，并且可以交易，属于公开市场。P285。

41、答案：D本题解析：房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

42、答案：B本题解析：本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。P77。

43、答案：A本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

44、答案：C本题解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式

45、答案：C本题解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。

46、答案：C本题解析：本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来。

47、答案：D本题解析：未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。房地产估价师在评估房地产市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用，例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律。

48、答案：A本题解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

49、答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。

50、答案：C本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

51、答案：D本题解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。

52、答案：A本题解析：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数；②融资相关参数；③收益相关指标；④评价标准类指标。其中，收益相关指标包括：①出租率或空置率；②运营费用占毛收入比率。

53、答案：B本题解析：偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。本题中，用等额序列现值系数公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式（偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金）即可。式中，P表示现值，F表示终值，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值，n表示计息周期数，i表示每个计息周期的利率。本案例中，根据已知数据，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（万元）。则偿债备付率＝24/19.53＝1.23。

54、答案：B本题解析：保和丸重用酸甘性温之山楂为君，消一切饮食积滞，长于消肉食油腻之积。神曲甘辛性温，消食健胃，长于化酒食陈腐之积；莱菔子辛甘而平，下气消食除胀，长于消谷面之积。二药同用为臣，能消各种食物积滞。食积易于阻气、生湿、化热，故以半夏、陈皮辛温，理气化湿，和胃止呕；茯苓甘淡，健脾利湿，和中止泻；连翘味苦微寒，既可散结以助消积．又可清解食积所生之热，均为佐药。

55、答案：C本题解析：物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。物业管理人员就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。

56、答案：D本题解析：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。

57、答案：C本题解析：认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。名牌策略就属于此类定价法。

58、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。

59、答案：C本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

60、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。经济适用住房空置率＝经济适用住房空置房屋/同期经济适用住房存量＝150/400＝37.5%。参见教材P40。

61、答案：B本题解析：最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

62、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。

63、答案：B本题解析：成本利润率（RPC）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%＝DP/TDC×100%，式中，RPC表示成本利润率；GDV表示项目总开发价值；TDC表示项目总开发成本；DP表示开发利润。成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。因此，年成本利润率应大于等于20%。

64、答案：B本题解析：土地出让价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让价款。其中，以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋征收补偿和土地开发活动，并相应支付城市房屋征收补偿费用。

65、答案：B本题解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。由题意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100错误40%错误7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（万元）。税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20错误70%－5.83）/（100错误60%）=13.62%。

66、答案：C本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。其中，流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。计算公式为：流动比率＝流动资产/流动负债×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

67、答案：A本题解析：工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能是：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算，这是工程造价的预测职能。

68、答案：A本题解析：[解析]零售商业物业的租金

69、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。

70、答案：B本题解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

71、答案：A本题解析：房地产税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

72、答案：C本题解析：房地产价格指数是指反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括：①房屋销售价格指数；②房屋租赁价格指数；③土地交易价格指数。

73、答案：A本题解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

74、答案：D本题解析：本题考查的是复利计算。参见教材P158。1.计算出贷款额1）房屋总价：2000×120＝24（万元）2）贷款额：24×70%＝16.8（万元）2.计算出月供3.第6年初一次偿还本金4万元，则在6-15年间减少的月供为4.提前还款后的月供1417.68-444.08＝973.6（元）

75、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材中的房地产投资经济效果的表现形式。

76、答案：A本题解析：施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

77、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。

78、答案：C本题解析：房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。

79、答案：D本题解析：利息总额计算公式为：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表贷款额；i代表计息期利率；n代表计息期。本题中，P＝3000（万元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，则开发商为该笔贷款支付的利息总额＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（万元）。

80、答案：D本题解析：[知识点]财务评价的报表

81、答案：C本题解析：考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

82、答案：A本题解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。

83、答案：B本题解析：当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。

84、答案：D本题解析：因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。

85、答案：A本题解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。

86、答案：A本题解析：差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四个方案中最优的方案是F1。

87、答案：A本题解析：[知识点]复利系数的应用

88、答案：B本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。

89、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

90、答案：B本题解析：因为建造商只是按房地产开发商的意图建筑房屋。

91、答案：A本题解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。

92、答案：C本题解析：每一个人和单位都是房地产市场上现实或潜在的消费者。市场上的买家，主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。

93、答案：D本题解析：可行性研究分为四个工作阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策