深圳小区物业管理方案概况样本

深圳某小区物业管理方案**管理（深圳）受深圳****发展委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管协议》，特制订本方案。一、概况座落于大道和益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库累计15623.37平方米。小区实施封闭管理。二、管理处组织架构、人员编制、职员聘用条件和方法<1>组织架构、人员编制占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写1字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取二十四小时全天候保安服务，实施封闭式管理。针对小区特点，参考深圳市物业管理法规相关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷工作标准，定岗、定员以下：A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。以上人员，除管理层人员外，其它人员按小区两次入伙具体时间分步配置到位，详见入伙方案。C、组织架构、人员编制网络图<2>聘用职员条件、方法（聘用职员应含有条件）A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。工作主动热情，勤于思索，责任心强，有较强管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。B、管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心强，有较强管理、组织协调能力。C、助理主任：大专以上文化程度，含有一定组织、协调能力，经物业管理培训合格上岗。2D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度，30岁以下，含有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。经物业管理培训合格上岗。E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。F、保安员：高中以上文化，男性，30岁以下，身高一米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。班长和军训教员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。弱电工应懂低压间供电、自动、联动工作原理，并含有排除多种故障能力，消防设备系统专业专职人员必需全方面知道消防设备系统原理和排除故障能力。，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，懂维修安装技术，班长含有技师职称，含有一定组织协调能力。H、清洁绿化工：初中以上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。班长须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强，含有一定管理3能力。三、管理规章制度和管理服务内容A、管理规章制度各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合本身特点进行增删和完善。关键体系有：人事工作手册；办公室工作手册；管理处工作手册；清洁绿化手册；安全保卫手册；维修工作手册；设备工作手册，工程规章制度手册；消防工作手册；各类质量统计和表格。4B、物业管理服务内容物业接管和验收入伙保安服务大堂道口停车库巡查监控、消防中心维修服务住宅部分公共部分日常房屋管理服务装修搬运物品来访投诉清洁绿化服务清洁绿化小区文化活动5四、管理服务分项标准和内容、方法序号项目国家及深圳市指标承诺指标内容及方法1房屋完好率98%99%房屋外观无破损，无改变使用功效，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。2房屋零修立即率、合格率98%100%99%100%接到维修单在承诺时间内抵达现场，零修立即完成，急修不过夜。3维修质量合格率100%100%分项检验，结合部位严格把关，根据工序一步到位，杜绝返工。4管理费收缴率98%98%按要求标准收取，在入住同时办理银行托收。不私自提升收费标准，不乱收费。5绿化完好率95%98%区内绿化地布局合理优美，花草树木和建筑小品配置适当，专业人员管理。6清洁、保洁率99%99%区内实施卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次，清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。7道路完好率及使用率90%96%道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅，无随意占道，无改变使用功效。68化粪池、雨水井、污水井完好率100%定时疏通、清理，井盖齐全完好，确保排放通畅、无阻。9排水管、明暗沟完好率98%排水通畅无堵、无积水、无塌陷、无残缺。10路灯完好率95%98%路灯完好无损，晚间正常使用，定时检验、维护保养，保持洁净。11公共文化娱乐、休闲及小区雕塑完好率95%98%确保娱乐设施使用功效，定时正常使用，定时检验、维修保养，保持洁净。12生活用水用电供给率及水电费收缴率98%98%定时对供水设备进行检验、保养，确保其完好，按要求标准收费，不私自加价。13住房维修回访率30%30%以上接听住户报修电话铃声不超出3响，抵达维修现场不超出双方约定时间，指定专员回访，健全回访统计。14小区治安案件发生率0．2%0．2%以下二十四小时巡查，力保居民无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。15防火设备完好率，消防供水率100%100%定时检验维护，确保消防系统设备完好无损。16火灾发生率0．1%0．1%以下加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定时演练，勤检验，立即消除火灾隐患。17违章发生率1%加强宣传和巡视，跟踪7管理，立即发觉立即处理，及回访统计。违章处理率95%98%18住户有效投诉率0．8%0．5%按政策要求搞好各项工作，提升管理人员素质，定时征求居民意见，主动改善工作，建立回访制度。住户投诉处理率95%100%19管理人员专业培训合格率100%立即组织无证人员参与取证培训。20居民对物业管理满意率95%96%教育职员视业主为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。21档案建立和完好率100%加强硬件投入，指定专员全部实施电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。五、管理处物资装备配置方案依据规模、人员配置、管理服务具体情况，经测算，其创办费（预算）以下：A、行政办公设备和办公用具137840元；B、保安装备、用具103800元；C、清洁、绿化工具用具77340元；D、维修工具用具66665元；E、职员食堂设备用具110860元；F、职员宿舍用具104980元。以上费用累计524145元。8管理处办公室设备、用具装备购置计划（预算）表1设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注办公桌张146509100办公室11张（把），财务室3张（把）。办公椅把144005600会议桌张130003000开会、接待两用会议椅把5020010000电话部410004000电脑台4850034000电脑台椅套410004000打印机台430001复印机台100传真机台136003600饮水机台124002400计算器部4160640办公室、财务室各2部。保险柜台1摄影机部125002500过胶机部1800800自行车部35001500文件柜个48003200宣传柜个2700014000不锈钢小区平面图个1500500日常办公品批150005000分体式空调台245009000暂未编入计划总额内累计金额1378409保安装备购置计划（预算）表2装备名称单位数量单价（元）金额（元）备注夏装套968017640每人两套冬装套9615014400每人两套迷彩服套481004800贝雷帽顶48351680武装袋条48251200军大衣件481205760军胶鞋双4815720警棍根151001500对讲机卡机部3450013500最少两部训练器材批140004000累计金额10380010清洁、绿化装备购置计划（预算）表3设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注垃圾推车部53001500剪草机台186008600抛光机台11500015000吸水机台160006000洗池机台160006000不锈钢烟筒个40800果皮箱个153805700垃圾桶个120809600锄头把22040喷散头个1130130剪枝刀把250100胶水管米30061800工作服（冬）套441305270每人2套工作服（夏）套441004400每人2套地刷把3015450可分两次购毛巾条30051500可分数次购稀盐酸桶1045450可分数次购去污粉箱20801600可分数次购清洁精箱101001000可分2次购地拖把4020800地拖桶个4015600黑色垃圾袋个40000．451800收垃圾用，可分2次购白色垃圾袋个250000．153750分发用户，可分数次购累计金额7734011维修工具、用具装备购置计划（预算）表4设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注铝梯架250010005步梯铝梯架260012007步梯铝锑架180080012步梯万用表块2260520数字式北欧表块2400800数字式钳形电流表块1300300两用扳手套1850850套筒扳手套1850850内六角扳手套1150150活扳手套1200200钢丝钳把1465910剥线钳把1175825尖嘴钳把1465910管钳子套2200400电工刀把1140440螺丝刀套650300玻璃刀把18080试电笔支1120220手电钻台1680680进口冲击钻台180008000管道疏通机台1台钻台115001500工作台台128002800台钳台1800800砂轮切割机台124002400砂轮机台1680680云石切割机台112001200潜水泵台1800800电焊机台110001000手机锯台112501250值班桌张25001000值班椅把2120240工作服套2840011200各二套高空作业专用工具套1150001500含高压泵摇表块112001200高压试电笔支280160维修材料批140004000累计金额6666512职员食堂用具装备购置计划（预算）表5设备名称单位数量单价（元）金额备注煤气灶个23006001、含安装费用2、由环境保护局验收经过3、如没有开通煤气管道，应另行考虑燃料费用排油烟机油污系统套100排风机台38002400炒锅个1140汤锅个1120120煤气饭锅个1800800冷柜台235007000蒸笼套13900900碗柜个110001000木柜菜板台台135003500和面机台115001500烤箱台1压面机台115001500绞肉机台115001500长条饭桌张30250-3007500-9000圆凳张110404400洗碗槽个115001500工作服套81501200开水器套114001400累计金额11086013职员宿舍用具装备购置计划（预算）表6设备名称单位数量单价（元）金额单人床张10215015300床垫张102404080单人衣柜个10225025500折叠椅个80453600单人写字台个10215015300暖水瓶个80201600开水器套214002800电淋浴器个108008000洗衣机台510000电视机台416006400会议室29英寸正副主任21英寸助理主任14英寸音响、功放VCD套190009000其它用具批1累计金额10498014六、物业管理用房设想物业管理用房是做好物业管理工作必备物质条件，依据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做以下设想：〈一〉管理处办公室（应选在较为显著、方便业主位置，含有办公室和财务室相隔离方法）〈二〉职员会议室（带卫生间功效）〈三〉职员娱乐室（带卫生间功效）〈四〉职员食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）〈五〉职员宿舍A、助理主任以上为单间，带卫生间功效，面积在15平方米以上；B、助理员、财务：分男女职员，2-4人一间，带卫生间功效；C、保安、维修班，按人均6平方米安排；D、清洁工：男女职员，按人均6平方米安排；E、电工值班室一间；F、维修操作间一间；G、消防二十四小时值班室一间；H、总物资仓库一间，面积在40平方米以上。15七、物业管理职员薪金分配方案（参考意见）物业是津房物业发展在深圳向现代化物业管理领域进军第一个物业，是津房物业发展不停发展壮大和培训、贮备物业管理人才基地，对于探索、探讨物业管剪发展方向有一定主动作用。基于以上原因，特编制以下方案：项目标准职别标准工资月/年奖金月/年年加班费年度福利费年度过节费年度探亲费年度办证费年度伙食费年度制装费年度累计主任1980/237602376/285124248264010002300300384068600副主任1560/187201872/224643656264010002300300384056920助理主任1210/145201452/1742423302640100013003003840180045154助理员880/105601056/1267019222640100011003840160035382水电技工680/8160816/9792163218008000038460026624保安员560/6720672/80641344180080000384060023168清洁工350/4200420/5040840180080000384050017020炊事员680/8160816/97921632180080000384060026624累计7900/948009480/11376017604177607200700090030720970029949216八、小区文化活动（一）小区文化活动安排A、年初依据实际编制《年度小区文化工作计划》，明确当年小区文化活动时间、场地、内容、人员、经费等事项。B、每十二个月共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次小区文化活动咨询意见表，加强和业主沟通，方便广泛地听取业主对小区文化要求，组织好小区文化活动。C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好小区文化活动献计献策，提升小区文化活动质量，对主动参与小区文化活动并做出突出成绩者给一定奖励。D、年底搞好小区文化工作总结，使之不停发展、提升。（二）小区文化活动A、充足利用现有文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富文化、娱乐、活动。B、充足利用小区内露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。（三）年度小区文化活动固定计划17月份活动内容参与人员备注常年设电脑学习室、儿童活动中心、少年学习室、老年活动场、健身室、舞蹈室、桌球室、四季游泳池、网球场及露天舞场等。全体业主、住户一季度举行元旦棋类、球类等活动，举行春节联欢晚会活动，开展学雷锋、义务服务日活动管理处职员、全体业主及住户派发奖品，为业主送温暖二季度召开业主代表座谈会，听取业主多方面意见和提议，改善工作，组织五一文体活动，举行以家庭为单位卡拉OK比赛。同上派发奖品三季度举行书法、绘画等比赛活动，展览优异作品，提升文化品位分少儿组、成年组四季度组织国庆文体活动，参与企业举行文体活动，发放业主意见咨询书，召开业主代表座谈会，举行圣诞游园活动。全体业主派发奖品临时性活动依据全国或全市重大事件、重大节日、重大活动内容，适时配合开展内容相一致文体活动。（四）小区文化活动要求和效果1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然18有序；2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推进精神文明建设；3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照料到各层次需求。4、经过小区文化活动，达成小区居民间、业主和管理处之间沟通和团结。九、便民服务便民服务活动是管理处表现业主至上、为业主服务宗旨关键一环，对此，按无偿和有偿划分服务内容。（一）无偿服务A、经过和相关部门联络，努力争取常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办公室。B、义务活动每六个月组织义务清洗汽车（一天，限本小区业主、住户车辆），责任部门为清洁班。六个月进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天），责任部门为管理处办公室。每十二个月1-2次家用小电器义务维修（一天），责任部门为管理处维修班。19C、开展多个形式文体活动，见年度小区文化活动计划。（二）有偿服务便民有偿服务项目价目表序号服务项目单位收费标准（元）备注一安装类1空调（窗式）台50.00-80.00有预留孔2空调（窗式）台80.00-120.00无预留孔，不含支架3空调（分体）台150.00-250.00不含支架、配件4空调支架副150.00-250.00铝合金5洗衣机台10.00-20.00含调试6抽油烟机台50.00-80.00依据工作难易程度及工时确定7排风扇台20.00-30.00依据工作难易程度及工时确定8热水器（电）台80.00-100.00依据工作难易程度及工时确定9热水器（气）台100.00-150.00依据工作难易程度及工时确定10玻璃平方米80.00-100.00依据工作难易程度及工时确定11灯具、门铃等个30.00～120.00依据工作难易程度及工时确定12防盗门扇150.00-300.00依据工作难易程度及工时确定13水表块30.00-50.00依据工作难易程度及工时确定14水管米20.00-30.00依据工作难易程度及工时确定15阀门个10.00-30.00依据工作难易程度及工时确定16洗手盆个80.00-100.00依据工作难易程度及工时确定17洗菜盆个80.00-100.00依据工作难易程度及工时确定18门锁个30.00-50.00依据工作难易程度及工时确定19室内电路米20.00-30.00依据工作难易程度及工时确定二维修类1浴缸堵塞个/次30.00～80.00依据工作难易程度及工时确定2浴缸漏水个/次30.00～80.00依据工作难易程度及工时确定3洗手、菜盆堵个/次20.00～80.00依据工作难易程度及工时确定4洗手、菜盆堵个/次20.00～50.00依据工作难易程度及工时确定5马桶堵塞个/次10.00～100.00依据工作难易程度及工时确定6马桶漏水个/次30.00～80.00依据工作难易程度及工时确定7地漏疏通个/次5.00～60.00依据工作难易程度及工时确定208水龙头漏水个/次5.00～15.00依据工作难易程度及工时确定9水表漏水个/次20.00～30.00依据工作难易程度及工时确定10抽油烟机台50.00～80.00依据工作难易程度及工时确定11排风扇台10.00～20.00依据工作难易程度及工时确定12热水器(电)台50.00～100.00依据工作难易程度及工时确定13热水器(气)台100.00-200.00依据工作难易程度及工时确定14室内电路米20.00-50.00依据工作难易程度及工时确定15电话部20.00～30.00依据工作难易程度及工时确定16电源插座个/次10.00～20.00依据工作难易程度及工时确定17电表箱开关个/次20.00～30.00依据工作难易程度及工时确定18修补瓷砖平方米10.00～30.00依据工作难易程度及工时确定19刷油漆平方米10.00-20.00依据工作难易程度及工时确定20空调(窗式)台100.00-200.00不含电脑板、压缩机21空调(分体)台200.00-250.00不含电脑板、压缩机22灯具个20.00～60.00依据工作难易程度及工时确定23铝合金拉手个15.00-30.00含料24各类门个20.00～80.00依据工作难易程度及工时确定三保洁类1清洗抽油烟机台50.00-80.00依据工作难易程度及工时确定2排风扇台10.00-20.00依据工作难易程度及工时确定3空调过滤网个/次10.00-20.00依据工作难易程度及工时确定4房间清洁时/人15.00-25.00依据房间大小确定5室内全方面清理元/M22元/M2依据房间大小确定6木地板打蜡元/M2湿蜡1.5元/M2依据房间大小确定7木地板打蜡元/M2干蜡3.5元/M2依据房间