学校物业管理投标书(标准版)

投标文件广州市维克物业管理有限公司2013年6月目录一、公司简介...........................................................................................................2二、项目管理的整体设想及策划.............................................................................3三、质量目标（服务承诺）.....................................................................................4四、拟采取的管理方式和工作计划.......................................................................5五、管理人员的配备、培训..................................................................................9六、管理服务用房及工作必需的物资装备..............................................................12七、房屋本体维护管理计划和实施........................................................................13八、保安、消防系统的管理....................................................................................16九、档案建立与管理............................................................................................24十、学生公寓的管理方案......................................................................................26十一、公司管理制度..............................................................................................27一、广州维克物业管理有限公司简介广州维克物业管理公司是一家专为学校、写字楼、酒店、商场、工厂、住宅小区等提供专业清洁保洁、安全保卫、园林绿化、室内水电安装及维修、餐饮管理等优质服务的物业管理公司。公司拥有一支经验丰富、技术规范、素质优秀、扎实肯干的专业技术人员和管理人员队伍，在绿化清洁、安全保卫、餐饮服务等方面为客户提供最佳的解决方案和高质量的管理服务。广州维克物业管理有限公司现有北大附中（广州校区）、番禺南村中学、广州天河职中、广州市沙东中学、银利新邨小区等物业管理项目。管理的物业类型包括：学校、多层小区、写字楼、企业物业等，管理面积达到数万平方米。在公司同仁的努力和广大业主的支持下，获得了“优秀物管”等荣誉称号，保安队被评为“先进保安班”。广州维克物业管理有限公司立足于广州地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支专业骨干队伍，同时在提高专业化服务管理理念，推广物业管理认知程度，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。在全体同仁共同努力下，服务领域得到了巩固和拓展，业务也蒸蒸日上，并已将业务拓展至广州周边等区域。同时，在现有物业基础上认真向更专业化的管理同仁学习，积极拓展其他物业项目，争取在广东省内实现规模化、连锁化、专业化的物业管理服务集团。广州维克物业管理公司始终坚持以“专业、诚信、细致、周到”为本的理念，在为客户提供长期清洁服务的同时，始终与客户分享专业管理带来的绿色美好环境。广州维克谨记“服务铸就品牌，专业铸就权威”的经营理念，不断创新提高技术标准，扩大市场范围，将服务品牌推向更高的层次，使维克公司立足于同行业的不败之地，共同携手物管同仁走向辉煌灿烂的未来！

【经营理念】维克物业管理有限公司（下述简称“维克物业”）的经营理念与企业文化均建立在“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。对外：一、立足于广州地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。二、充分了解广州地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。四、建立有偿服务等多元化的经营模式。五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。对内：一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。【发展规划】维克物业未来五年发展的是广州地区中高档次的物业项目，今后公司的发展规划：一、建立本土化的经营模式。二、推广“维克物业”的品牌，提升知名度。三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在广州地区的服务面积。六、承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、积极申请高级资质，提高企业品位。八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。【公司管理架构】公司董事会↓总经理↓副总经理↓↓↓↓↓↓↓↓↓各区保安工程环境财务科办公室人力资源科市场科主任管理中心管理中心管理中心↓↓↓↓保安部工程维护部环境管理部公共事务部↓↓↓↓↓↓→主管﹢主管﹢主管﹢主管↓↓↓↓↓维护员↓公共事务处理员班长组长↓↓队员绿化员+清洁员二、项目管理的整体设想及策划（一）管理模式构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学校物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。（二）工作重点和难点1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学校的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。三、质量目标（服务承诺）如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学校的物业管理：学校项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/学校消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1‰以下（年）1‰以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/学校内物业使用学校管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。四、拟采取的管理方式和工作计划（一）拟采取的管理方式1、项目管理组织架构图设立学校管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学校的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：物业管理公司学院管理部物业管理公司学院管理部项目经理项目经理保安部财务部工程部清洁部公共事务部保安部财务部工程部清洁部公共事务部 学生公寓管理班日常事务、档案资料处理班学生公寓管理班日常事务、档案资料处理班（1）机构图说明①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（2）部门职责说明①项目经理室·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；·根据管理部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；·负责管理部对外关系的协调。②公共事务部·负责学校学生公寓的管理；·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。③工程部·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学校建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责工程部日常工作效果的检查、监督。④财务部·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。⑤保安部·负责学校内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责保安人员的各项考核工作；⑥清洁部·负责学校内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责清洁员工的各项考核工作。2、工作流程（1）工作流程图入职、上岗培训入职、上岗培训建立规章制度，完备资料、装订建立规章制度，完备资料、装订与协作单位建立联系物业接管物业接管日常管理与服务队伍轮训日常管理与服务队伍轮训完善配套完善配套建立档案建立档案（2）工作流程图说明针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、信息反馈处理机制（1）设置原则①信息源全面丰富。②信息搜集科学有效。③信息通道畅通。④信息反馈及时到位。⑤信息处理及时准确。（2）信息传递示意图后勤实业公司物业管理公司政府主管部门`后勤实业公司物业管理公司政府主管部门员工员工管理员管理部政府主管部门`管理部政府主管部门政府主管部门政府主管部门物业使用人物业使用人（3）信息反馈处理流程图备案存档备案存档是否需处理是否需处理载体载体采取正确措施处理调查分析采取正确措施处理调查分析信息信息筛选排除可行性方案论证筛选排除可行性方案论证判断决策是否可利用判断决策是否可利用调查分析实施调查分析实施（4）信心反馈及处理机制说明①信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。②信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集整理利用反馈的良性循环。③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。④信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。⑥信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。(二)工作计划序号工作项目具体内容所需时间1制定详细管理方案1.总结以往的管理经验；2.制定详细的物业管理方案。二个月2人力资源组织1.人员的招聘和调配；2.员工的上岗培训。二个月3签订委托合同1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商；2.签订项目管理合同。一个月4完善管理及办公条件1.安排管理用房；2.安排员工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物资的配备。二个月5成立学校管理部1.选聘派驻人员；2.与外部建立公共关系网落。一个月6制订及完善管理规章1.导入ISO9002质量保证体系制度；2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。二个月7物业的验收与接管、各项资料的移交1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。二个月五、管理人员的配备、培训（一）管理人员换的配备1、管理人员配备的原则（1）精干、高效、敬业爱业的原则；（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。2、管理部人员配备方案职能部门岗位位置及人员配备数量小计管理部经理室项目经理人1人公共事务部事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）9人财务部会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼）工程部工程管理员（1人）1人保安部保安员（其中主管1人，保安员29人）30人清洁部道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人）13人合计54人3、人员配备方案说明管理部计划配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人；4、工程技术人员素质概述·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；·具有相关专业中级以上职称。（二）管理人员的培训1、培训目标（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（4）分解目标为：①管理人员持证上岗率100%；②特种工持证上岗率100%；③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；（2）质量管理和环境管理体系知识；（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式（1）培训类别①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及质量体系和各项规章制度的培训；②上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；③在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；④转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；⑤职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（2）培训的组织方式①集中授课，组织学习；②参观学习，操作现场实践；③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。4、培训的实施运行（1）培训系统图（下图）执行修正培训计划执行修正培训计划评价反馈培训计划培训计划评价反馈培训计划培训计划培训计划培训计划（2）系统图说明①针对学校的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；②有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；③通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度；④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。5、培训计划管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。接管前期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1物业管理法规及配套文件三天公司本部全体新员工公司本部培训考核熟悉掌握办法等内容2物业管理专业知识培训六天有关部门未获物业管理上岗证的管理人员公司本部培训考核确保持证上岗率100%3学校管理目标模式及投标书的有关内容二天公司本部全体新员工公司本部培训岗位考核明确各项工作要求、目标、模式4岗位职责和学校物业管理运作制度二天公司本部全体新员工公司本部培训笔试、实际操作掌握岗位要求和考核标准5整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等二天设计、安装单位全体新员工公司本部培训考核熟悉校园区管理、运行6房屋验收交接程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核要求掌握房屋交接的全过程7设施及设备维护标准及作业程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核明确公用设施设备维修范围及标准8各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧一天公司本部全体人员公司本部培训考核行为规范及技巧9消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司本部全体人员公司本部培训考核掌握应急方案及常识（2）正常管理期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1参加广州市物业管理培训单位组织学习考试三年有关院校具有大专学历的中坚层员工业余学习考试具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要2参加广州市各类业余大专、中专班学习三年各类业务大学每年8-10业余学习考试提高本专业的管理水平和知识水平3电脑网络及管理培训十天聘请电脑专家授课管理人员及相关工种公司本部内部培训考核了解、掌握电脑网络管理概述及应用4管理技能知识培训二天聘请物业管理专家授课全体员工分批进行公司本部内部培训知识考核提高员工与客户的沟通技巧和管理水平5组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司本部全体员工分批进行公司本部内部培训考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象6有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排有关管理服务人员公司本部内部培训根据规定要求以提高业务管理水平7维修服务人员升级培训广州市劳动部门维修、服务人员公司本部内部培训考核确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书8劳动安全卫生培训一天公司本部全体员工公司本部内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天有关协作单位全体义务消防员公司本部内部轮流培训实际操作掌握消防技能知识和实战能力10操作规程示范三天公司本部各相关部门员工公司本部培训实际操作规范员工操作规程，提高员工操作技能11服务意识、职业道德一天公司本部全体员工公司本部培训考核提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心六、管理服务用房及工作必需的物资装备（一）物资装备的原则1、科学实用、节约的原则2、分期分起，有计划配备的原则3、优质价敛的原则（二）管理用房1、办公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约平方米。2、办公用房安排·经理室一间·公共事务部（包括财务部及清洁部）室·茶水间、洗手间·工程部室·保安部室·电脑档案资料室·库房（三）管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）1、行政办公用品项目备注电脑固定资产空调固定资产打印机固定资产复印机固定资产传真机固定资产饮水机低值易耗品保险柜低值易耗品办公桌椅低值易耗品文件档案柜低值易耗品自行车低值易耗品电话低值易耗品办公用资料、文具低值易耗品员工服装费低值易耗品员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电风扇、储物柜等低值易耗品2、维修工具项目备注电焊机低值易耗品冲击电钻低值易耗品手电钻低值易耗品手提砂轮机低值易耗品电锯低值易耗品切割机低值易耗品铝合金梯（长、短）低值易耗品台钳低值易耗品工作台低值易耗品万用表低值易耗品钳表低值易耗品摇表低值易耗品机电设备专用工具低值易耗品电工工具低值易耗品水工工具低值易耗品电焊工具低值易耗品疏通机低值易耗品铝合金人字梯低值易耗品工具柜低值易耗品其他工具材料低值易耗品3、消防器材项目备注无线对讲机固定资产手提式灭火器低值易耗品消防斧头低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具低值易耗品消防靴低值易耗品消防战斗服低值易耗品强光手电筒低值易耗品七、房屋本体维护管理计划和实施房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学校物业管理的重要内容。针对学校的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。保证学校与外部信息久留及内部信息交流的畅通。保证学校对外的形象。对于能体现X学校形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X学校的有效管理。（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题及时维修。由工程部4按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；2.无违章，边角线齐整；3.整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗搂；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，缺损；4.天面水箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4共用照明每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无乱搭接；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无缺损。5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修。1.箱体完好，标识清楚；2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修。工程部和清洁部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.室内设施齐全。3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱对方。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修。工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂；2.线路畅通，使用正常。2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。工程部负责组织实施。1.结构安全，正常使用；2.结构性能完好。2外墙面1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；2.每年对国徽进行一次维护；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3公共屋面1.每年全面修补天面隔热层一次；2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部与清洁部协同实施。1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完好；3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无老化；2.灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施1.每半年进行一次烟感试验；2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3.每年对消防疏散标志进行一次维护。工程部负责组织实施。1.设施完好率100%；2.报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层1.每半年对公共地面进行一次维护；2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；4.每年对公共窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好，无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1.每年对卫生用具进行一次全面维护；2.每年对水、电设施进行一次全面维护；3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.完好、无缺损；2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1.每年检修一次，并紧固管道固定码；2.每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水通畅；3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；2.每年对顶棚进行一次全面维护；3.每年对通讯线路进行一次全面检修。工程部负责组织实施。1.完好、无损坏；2.线路畅通、使用正常。（二）、房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司的要求来执行：1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）；3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。八、保安、消防系统的管理保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心部分，也将直接影响到职业技术学校全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学校的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。（一）保安系统管理保安的招聘、培训和服装装备1、保安员的招聘、培训工作（1）保安员的招聘要求·男性、年龄35周岁以下、身高1.70米以上，身体健康；·有保安职业上岗证或退伍军人；（2）培训工作培训方案如下表：序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1保安管理服务工作中的礼貌礼节和服务用语每月一次项目管理保安部全体保安员业余学习考试提高保安员的服务意识，规范保安服务用语。2保安军事训练每月两次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考试提高保安员的自律性和组织性，增强凝聚力。3消防业务知识培训及演练每月两次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考核熟悉消防业务，对消防事故应急处理措施了如指掌。4突发事件的应急技能的培训每月一次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训知识考核加强保安员的应变能力和处理紧急事故的技能技巧。2、保安服装装备统一制服、统一管理。3、出入管理学校实行全封闭式管理，24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学校的人员及车辆作如下规定：（1）学生需凭校牌出入学校，老师则凭工作证出入学校；（2）装修工或其他经校方允许需经常进出学校的人员要办理“临时出入证”，交纳3元/证的工本费及30元/人的保证金。（3）任何访客进入学校，都应遵守校区内各项制度；（4）以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失补办。3、安全管理（1）禁止在校园内存放易燃、易爆物品，禁止生火；（2）校园内禁止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹；（3）贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘；（4）必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻；（5）请勿通电于围墙等地方以致误伤他人；（6）所有要搬离校园内的物品（指设施设备、电器、装修材料等），必须要有校方相关部门开出的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚，以便日后查核；（7）禁止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；（8）区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不追究物业管理公司的责任；（9）不得影响小区智能化安全监控设施的工作。4、车辆停放管理（1）进入校园内的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内禁止鸣喇叭，校区内限速20公里/小时，禁止载重1.5吨以上（含1.5吨）的货车进入校区内。（2）驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访车辆，并对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入；（3）所有盛载物品之车辆若无物品来源证明，管理人员将不予以放行；（4）为保证校区内道路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之措施，经管理人员认可后方可进入；（5）管理公司有权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路；（6）任何车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，令其作出合理的赔偿。（7）校区内严禁以下行为：①无牌或无购买第三者保险车辆行车；②学车或试车；③在公共道路上溜冰、滑板等；④机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；⑤跨位停泊或停泊于车位界线之外；⑥在公共地方洗车、维修车辆。（8）特别规定①停放在本校区内车位的车辆，需到物业管理体制公司办理车辆出入证手续，并随车携带出入证，以备检查。②进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。③非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。④对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出此而造成的损失一概由车主负责。（二）消防系统管理1、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1种类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损。半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。导线无破损、烧焦现象。半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘。半年7控制台表面除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘无尘。每日区域报警器1指示灯直观目测“AcPower”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。1个月3报警功能按下“Firetest”键。“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。导线无破损、老化。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动。1个月（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测“AcPower”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。1个月3报警功能按下“Firetest”键。“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测20CM处喷响探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年3机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润油。无锈损且表面涂有润滑油。1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损。1年5电机接线端子用螺丝刀紧固无锈损。半年6击碎玻璃按钮盒直观目测。完好无损。1个月防火门1防火门门体直观目测。完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油。完好，弹性适度。半年3消防通道、防火门直观目测，并开头防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，控制启停正常。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月5排烟阀（1）微动开头及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线员端子。端子无松动、微动开关固定良好。1个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转抽用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活。1个月。加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘。无尘。1个月。2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4各送风口百叶窗直观目测。送风口叶位置正确3个月。5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月消防系编印控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示政党开关处于开启或自动状态。1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4电源（信号）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老化。半年5控制柜除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘。无尘。每日消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态。1个月。2批示灯按测试键。按测试键后，指示灯亮。1个月（续表）设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测。信号指示正常、音量调节位置合适。1个月。2各切换器、控制器通电试验。转换工作正常1个月。3各放大器放音试听音质、音量。音质、音量良好。1个月。4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎。端子无烧损或松动。半年。5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗。表面无粉尘。3个月。6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好。如松动，用螺丝刀紧固。各扬声器接线牢固、纸盒无破盒。半年。7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘。无尘。半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面。机房整洁、干净。1个月。2机房内照明、电话开头电灯、通话检查。照明完好、电话通话正常。1个月。3地漏排水试验。地漏排水通畅。1个月。灭火器材1推车式灭火器材直观目测守好无损，压力在正常范围。1个月。2干粉灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。喷淋系统1水泵手动盘车。转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根。添加盘根。点动时不漏水半年3水泵添加盘根。更换并添加润滑油。水泵运转灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆。开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀。半年5水泵和电机用擦布和毛刷。无尘。1个月6各信号阀直观目测。在区域报警器上的相应位置无报警信号。1个月7各水流指示器放水试验。消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警。3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多。半年2、消防火警应急处理措施（1）对接报火灾的处理①管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。②现场指挥员马上通知管理部经理、主力、消防控制中心及各部门负责人。③现场指挥员集合校园校区内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。④各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。·消防控制中心值班员根据火场情况，按《校园区灭火应急规程》进行处理；工程部负责人指挥科员工作各种应急处理。·工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，起用应急电源。·其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。⑤现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：·火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统恢复正常；·责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警/匪警处理情况登记表》。（2）校园区灭火应急方案为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程：①消防控制中心接到消防报警信号·利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；·火警误报通知中心消除警号；·火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。②火警信号被证实，情况严重，中心应急事项·通知管理部办公室值班员和保安部主管，由其决定是否达“119”电话报警；·启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；·利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；·迫降电梯至首层；·切除非消防电源，启用应急电源；·启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。值班保安员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即受动起动各设备，保证水电供应不简短，所有消防设施不许在5~7分钟之内投入运行。（3）拨打“119”电话报警程序①拿起话筒拨打“119”号键，转却讲清起火单位名称，所在位置。②讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。③讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。·讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；·如需安排消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。3、落实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。二级检查由工程主管组织实施，管理部领导每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司工程管理中心主管实施，每月由公司工程管理中心主管对管理部进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。（三）给排水系统的管理我公司根据学校的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。排水系统定期维护保养计划及标准（1）生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1、给水设备1生活水泵外观日常检查（1）外表清洁，无锈蚀损坏；（2）螺栓，螺丝无松动断裂；（3）防震垫无损坏。2电机（机械部分）日常检查（1）运行过程中无异常震动，噪音；（2）电机及轴承温升正常。6~8个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。3泵体日常检查（1）运行正常，无异常震动、噪音；（2）检查轴承发热情况，无烫手现象；（3）检查填料函的汇漏和发热情况，每分钟10~2滴为好；（4）检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。6~8个月（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。3~5年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。2、给水设施1蓄水池、水箱3个月~半年（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修配件。2减压阀、水锤消失器3个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。3止回阀、浮球阀、排气阀1个月（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。4闸阀、截止阀日常检查（1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。5水嘴日常检查（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。6压力表3个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。7水表1个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8各井室1个月（1）井盖、井裙完整，启闭方便；（2）爬梯牢固，井底干净。3、给水管道1生活给水管道日常检查（1）水流要畅通，无堵塞；（2）管道连接部分要严实；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡1个月管理吊支架，管卡连接要牢固；（2）表面无锈蚀。（2）消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1．消防设备1外观日常检查外表清洁、无锈蚀损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防震垫无损坏。2消防泵3～5个月检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。12～14个月更新润滑脂（油）；轴承体清洗、检查；更换零配件；绝缘良好（电部分）；接线端子牢固（电部分）。2．消防设施1室内消火栓每周箱体启闭灵活，箱体完整；箱内水枪、水带齐全无缺少，水枪卡口无变形；箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形；报警按钮封闭完整。2室外消火栓1个月消火栓完整无缺少，表面无锈蚀；栓口无变形，无滴漏；标识颜色鲜明。3水泵接和器1个月接和器完整无缺，表面无锈蚀；启动灵活，无滴漏；栓口无变形。4室内小型消火栓3个月消火栓箱体、箱门完整无缺，箱门关闭灵活；栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏；箱内胶皮管连接紧固，无滴漏；标识清楚。5自动消防报警阀3个月报警准确灵敏；阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢固。6自动消防喷头3个月喷头完整无缺少。7闸阀、截止阀、止回阀1个月启闭灵活，连接牢固；无堵塞，无锈蚀，无滴漏。8安全阀3个月阀门齐全，无锈蚀；铅封完整。按计量局要求周期检验。3．消防管道1消防管道3个月消防管道要通；连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；管道油漆要完好，颜色鲜艳。2管道附件3个月管道附件要齐，表面无锈蚀；管件连接要牢固。3管道吊支架、管卡1个月管道吊支架、管卡连接要牢固；表面无锈蚀。4．压力表1压力表3个月表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；读数正确，指针灵敏。（3）排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1．排水设备1污水泵日常检查（1）外表、滤网、支架无严重锈蚀；（2）螺栓、螺丝无松动断裂；（3）水管与泵连接完好，接口无松动、泄露。2泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。12～14个月检查泵内或管，无杂物堵塞；更换零部件；轴承体清洗、加油。2．排水设施1排水闸阀1个月阀门启闭灵活；阀体要完整；无锈蚀，无滴漏。2排水栓卫生洁具日常检查栓体完好；水流通；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。3各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。3．排水管道1室内排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。排气管1个月保持管内气体及时排出；下水管内不准有真空。管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固。2室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞。各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。2、给排水系统应急处理方案（1）给排水系统事故应急处理措施①给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需段时间停水时，应提前通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作好储水转被；③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向校方作出书面解释；④对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间、原因和恢复供水时间；⑤定期清洗二次蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（2）给排水系统故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。①给水系统·高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；·干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；·普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；·主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向管理部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。②排水系统·室内外排水干管如发生破裂，应即可组织抢修，修复时间不得超过4小时；·排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。九、档案建立与管理管理档案建立与管理采用先进电子计算机技术，运用计算机系统进行管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的资料检索软件，便于相关主管单位的工作检查和监督，建立管理部内部NT网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。（一）档案管理运作环节1、资料的收集（1）设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由公共事务部负责保管，直接隶属于项目经理室。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。（2）资料的收集坚持内丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集。2、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3、资料归档管理（1）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，学校的资料管理拟采用原始档案和电脑双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质编号、造册、编辑，并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。（2）档案室的出室、入室都有严格的规定：出室必须经管理部主管领导同意经登记后可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；档案管理员定期检查资料保管情况，并及时补充相关技术资料归档保存。（3）档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。4、档案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。（1）外部网：与广大使用人进行联网，所有管理资料如：装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。（2）内部网：管理部内部各室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理分层使用。（二）档案资料的分类1、接管移交资料名称资料内容工程建筑A、规划图纸、项目批文、用地批文；B、建筑许可证、投资许可证、开工许可证。工程技术资料A、红线图、总平面图；B、地质勘察报告、开竣工许可证、开工许可证；C、工程合同、工程预、决算；D、工程设计变更、通知及技术核算单；E、竣工图：①单体建筑、结构、设备竣工图；②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图；F、房屋、消防、燃气、智能化等工程验收证明书；G、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；H、新材料、构配件的鉴定合格证明书；I、供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料；J、砂浆、混凝土试块、度压报告；K、绿化工程竣工图；L、其他技术资料。2、管理档案资料名称资料内容物业资料学校基本资料、分区资料、娱乐设施资料事务管理资料业主资料业主档案、装修申请、验房交接表、发放钥匙登记表。事务资料值班表、管理部值班记录表。维修资料维修通知单、维修回访记录、维修回访情况月统计表。设备管理资料公用设施保养维修记录、各项机电设备保养、维修运行记录、设备检查记录。员工管理资料员工个人资料、聘用表、员工业绩考核及奖罚记录、员工培训计划及实施记录、员工培训考核记录。行政文件管理部巡查记录、管理部规章制度、通知、通报等文件、政府部门文件、物业公司及上级主管部门文件。十、学生公寓的管理方案（一）按照学校关于学生公寓相关管理规定，在学校相关部门的指导、监督下制定学生公寓的各项具体管理规定，包括日常行为规范、防火和防盗、安全用电、作息、宿舍卫生及突发事件的处理工作等各项规定。（二）有步骤、有计划地对学生公寓的各项具体管理规定作公布、宣传，务必让学生了解相关规定；（三）在公寓安全用电、卫生管理工作方面，主要实行定期评比检查制度，通过“奖优罚劣”，增强学生的自律意识，从而达到自觉遵守规定的效果。主要措施如下：定期评比检查：1、宿舍卫生要求

（1）床铺整洁（包括被子是否叠好，床单整齐干净等）

（2）鞋类摆放整齐

（3）桌子干净及桌上东西摆放整齐

（4）宿舍门及暖气片保持干净

（5）地面保持干净，包括死角。

（6）箱、柜摆放整齐

（7）卫生间干净（包括镜子、洗漱用具、马桶等）

（8）墙壁保持干净，如贴画则画的内容保持健康。

（9）窗台，窗帘保持清洁。2、安全用电管理（1）严禁违章用电、乱拉电线网线。（2）严禁使用和存放电炉、电饭锅、电热器、电热杯、热得快等电热器。（3）严禁使用床围子、严禁使用塑料灯罩台灯和质量不合适的台灯。（4）严禁使用明火，包括使用酒精炉、点燃蜡烛、焚烧废纸杂物等。（5）严禁坡会效仿器材，严禁携带或储存有毒、有害、易燃、易爆等物品。（6）做好防盗、防火工作，房间无人时须切断电源，关窗锁门。3、处罚及奖励

处罚规定：

①第一次不达标，直接找寝室长谈话

②第二次不达标，向该楼管理负责人汇报，取消评优资格

③第三次不达标，以海报形式通报批评

4、奖励办法

每学期末进行评选，凡每次被评为优秀宿舍的寝室，最终给予前五名现金奖励（以楼为单位），奖金分别为：

第一名：1个，奖金第二名：2个，奖金第三名：3个，奖金30

每次检查达标后给予优秀宿舍流动红旗奖励。注：（1）若态度极其恶劣，并对检察工作构成妨碍时，直接取消该宿舍本年度评优资格，并对当事人做出如下处理：

①汇报院领导予以批评教育

②做出书面检查,接受违纪处理

③通报全院。（2）若发现使用或存放违章电器,及其他违章物品,直接取消该宿舍本年度评优资格,并且使用人和所有人须做出书面检查,接受违纪处理,通报全院.（四）根据学校需要制定查房、查夜、处理隐患和不稳定因素等检查制定；成教学校老师和学生会干部有责任对本院学生宿舍安全、卫生等进行检查。检查形式为定期查和抽查两种：定期查每三周进行一次，由学生会生活部牵头组织，院辅导员老师与学生干部共同参与检查；抽查由辅导员老师和学生干部一起检查。3、检查时间为周三下午4：30分开始。

4、检查对象为院所住公寓的学生。5、检查内容包括学生宿舍卫生情况；学生安全用电情况；学生作息秩序情况。6、检查标准按照学校相关规定执行。

7、检查实行评比打分办法，每次检查要有详细的检查记录。

8、检查评比结果定期公布，累计在三次检查中评分较高宿舍可评为文明宿舍，挂流动红旗。累计在三次检查中评分较低宿舍可通报批评，情节严重的给予纪律处理。十一、公司管理制度（一）公司员工守则1、热爱祖国，热爱人民，热爱天盛。

2、遵纪守法，服从公司管理。

3、顾全大局，善于合用。

4、努力学习，踏踏实实做好本职工作，不断提高业务水平。

5、一切为用户着想，减少人为差错，努力提供优质与服务。

6、团结互助，尊重他人，树立集体奋斗的良好风尚。

7、严守公司机秘，自觉维护公司安全。

8、待客热情礼貌，服务周全，维护公司形象。

9、谦虚谨慎，戒骄戒躁，勇于批评与自我批评。

10、坚持真理，坚持原则，不做有损公理道德之事。

11、爱护公司财物，坚持反盗窃、反浪费。

12、保持环境整洁，注意仪表、仪容。

13、加强品德修养，倡导精神文明。（二）公司管理制度

第一章总则为使本公司人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作效率和加强责任感、归属感，特制定本制度。

第二第适用范围。

一、本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。

二、本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。

三、本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。

四、关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或订之。第二章录用

第三条本公司各部门如因工作需要，必须增加人员时，应先依据人员甄选流程提出申请，经公司主管领导批准后，由人力资源管理科统一纳入聘计划并办理甄选事宜。

第四条本公司员工的甄选，以学识、能力、品德、体格及适合工作所需要条件为准。采用考试和面试两种，依实际需要任择其中一种实施或两种并用。

第五条新进人员经考试或面试合格和审查批准后，由人力资源管理科办理试用手续。原则上员工试用期三个月，期满合格后，方得正式录用；但成绩优秀者，可适当缩短其试用时间。第六条试用人员报到时，应向人力资源管理科送交以下证件：毕业证书、学位证书原件及复印件。二、技术职务任职资格证书原件及复印件。

三、身份证原件及复印件。

四、一寸半身免冠照片二张。

五、试用同意书。

六、其它必要的证件。

第七条凡有下列情形者，不得录用。

一、剥夺政治权利尚未恢复者。

二、被判有期徒刑或被通缉，尚未结案者。

三、吸食毒品或有其它严重不良嗜好者。

四、患有精神病或传染病者。

五、因品行恶劣，曾被政府行政机关惩罚者。

六、其它经本公司认定不适合者。

第八条员工如系临时性、短期性、季节性或特定性工作，视情况与本公司签订“定期工作协议书”，双方共同遵守。第九条试用人员如因品行不良，工作欠佳或无故旷职者，可随时停止试用，予以辞退。第十条员工录用分派工作后，应立即赴所分配的单位工作，不得无故拖延推诿。第三章工作

第十一条员工应遵守本公司一切规章、通告及公告。

第十二条员工应遵守下列事项：

一、忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为；

二、不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得在工作时间兼任其它公司的职务。三、全体员工必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工作任务；四、不得携带违禁品、危险品或公司规定其它不得带入生产、工作场所的物品进入公司工作场所；五、爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司；六、工作时间不得中途任意离开岗位、如需离开应向主管人员请准后方可离开；七、员工应随时注意保持作业地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生；八、员工在作业时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情；九、员工应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪樊谈、搬弄是非或其它扰乱公共秩序的行为；十、不得假借职权或以公司名义在外招摇撞骗；十一、员工对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行为；十二、各级主管应加强自身修养，领导所属员工，提高工作情绪和满意程度，加强员工安全感和归属感；

十三、按规定时间上下班，不得无故迟到早退。第十三条公司实行每日七小时工作制上午：8：30—12：00下午：2：00—5：30。以后如调整，以新公布的工作时间为准。

第十四条部门主管级以下人员应亲自打卡计时，不得叫人或代人打卡，否则双方均按旷工一日处理。

第十五条实行弹性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时间(含加班时间)，本人确认，部门备案的考勤方法。第十六条员工如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：一、迟到、早退。

1、员工均需按时上、下班，工作时间开始后十分钟内到班者为迟到。

2、工作时间终了前十分钟内下班者为早退。

3、员工当月内迟到、早退合计每三次以旷职(工)半日论。4、超过十五分钟后，才打卡者以旷职(工)半日论，因公外出或请假经主管在卡上签字或书面说明者除外。

5、无故提前十五分钟以上下班者，以旷职(工)半日论。因公外出或请假者需经主管签字证明。

6、上、下班而忘打卡者，应由部门在卡上或有效工作时间考核表上签字。

二、旷工

1、未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷职(工)论处。

2、委托或代人打卡或伪造出勤记录者，一经查明属实，双方均以旷职(工)论处。

3、员工旷职(工)，不发薪资及奖金。

4、连续旷职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者，予以除名，不发给资遣费。第四章待遇第十七条本公司依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐步改善的原则，以贡献定报酬、凭责任定待遇，给予员工合理的报酬和待遇。第十八条员工的基本待遇有工资、奖金和伙食补贴、季节补贴。第十九条月薪工资在每月10日计发到员工的工资帐户。新进人员从报到之日起计薪，离职人员自离职之日停薪，按日计算。第五章休假第二十条按国家规定，员工除星期日休息外，还享有以下有薪假日：元旦：1天(元月一日)春节：3天(农历初一、二、三)劳动节：3天(五月一日)国庆节：3天(十月一、二日)

由于业务需要，公司可临时安排员工于法定的公休日、休假日照常上班。

第二十一条管理员职级以上的员工连续工龄满一年时间，每年可获得探亲假一次，假期为10天。员工探亲假期间，原待遇不变。

第二十二条探亲可以报销硬座票及长途汽车票，或者来硬卧票，此外超支由本人负责。未婚员工探亲只能探父母，已婚员工探亲只能探配偶。第二十三条

夫妻在同一城市工作的