长沙公寓专题市场分析报告

公寓产品专题分析撰写部门：营销部客研组撰写时间：2021年7月17日目录CONTENTS宏观市场板块分析微观市场方法总结在“湘十条”去库存+长沙价格洼地双重影响下，市场全面回暖，为防止市场过热，

2017-2018年长沙住宅出现最严厉调控政策，主要体现在“限购、限贷、限售、限价”等；2020年中央为进一步保持房地产市场健康发展，推出“三道红线”

、“二道红线”等政策，将去杠杆上升为长效机制。年份政策内容详细内容带来影响2016年“湘十条”去库存大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度、充分发挥住房公积金政策效应、积极培育住房租赁市场、创造条件降低购房成本、不断提升住房建设品质、严格房地产开发土地供应、促进房地产开发转型发展、加强房地产市场风险防控、落实主体责任和具体措施共10个方面。去库存效果明显，库存呈现低位状态楼市热度提升，置业+投资需求提升2017年318政策520政策923政策927摇号销售限购、限贷、限价、限售本地户籍限购2套；非本地户籍限购买1套置业+投资性需求被抑制要求市场平稳健康发展2018年625政策限购、限贷、限价、限售本地户籍限购2套，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房或网签6年非本地户籍限购买1套刚需优先购房倒逼房企快速回笼资金2020年三道红线（8月出台）二道红线（12月出台）地产融资环境急剧紧缩，去杠杆、降债务、增加现金流结构性限流房地产贷款倒逼房企快速回笼资金2021年土地供应三集中（3月出台）对房企短期资金充裕性、调配力提升需求宏观市场|政策梳理宏观市场|产品特点商业公寓与住宅产权公寓对比分析对比分析项住宅产权公寓商业公寓产权年限70年40年政策限制限购、限价、限贷、限签、限售不限购、不限价、不限贷、不限签、不限售首付比例商贷首套房3成，公积金2成5成，不能用公积金贷款贷款年限最长30年最长10年契税缴纳比例首套房：1%（90㎡以下）；二套房及以上：4%4%户口落户可落户可落集体户口使用成本划分学区没有学区使用形态民水、民电，物业费平均2元/㎡民水、民电，物业费约为住宅的1.5倍使用形态居住可商、可住、可投资、可办公，使用形态灵活交易税费商业公寓相对于住宅性质产品，40年产权公寓投资属性明显，优势主要体现在“五不限”、可落户、投资门槛低、用途灵活。劣势表现为产权年限低、首付及贷款利率高、持有成本高、没有学区（仅少量项目带学区）、水电费成本高于住宅等。17年住宅市场热度高+调控，客户置业需求转向不限购、具备居住属性的公寓产品，推动公寓市场走热，17年市场供不应求，量价齐升，18-20年大量商业及商住用地不断以公寓产品面市，导致公寓市场近两年供应持续高压（供求比1.3-2.0），寻求住宅限价带来的利润突破，供应在2019年达制高点（277万方），21年房企谨慎推货供求比有所回落；20年伴随市场持续供应高压+资金回笼需求+公寓投资属性，价格逐渐回落。宏观市场|整体市场市场走高萌芽期供不应求市场走高上升期供求上升市场回落催化剂疫情爆发三道红线二道红线资金需求加剧以价换量市场回落加剧期土地供应3集中将杠杆红海竞争持续以价换量市场回落导火索三道红线二道红线供过于求资金回笼红海竞争市场走高高位平稳期供大于求长沙公寓/住宅价格系数仍排名典型城市第一位，目前已下降至0,97，价格逐渐回归理性宏观市场|整体市场南昌——0.7住宅限价第1重庆——0.8住宅限价杭州——0.9住宅限价成都——0.6住宅限价武汉——0.9住宅限价第4第2第5第3第2典型城市商务公寓与住宅价比关系长沙——0.97住宅限价商铺及写字楼市场规模不断缩小，新项目不断将商业可售含量转化为公寓产品；18年至20年土地出让商业含量年均达400万方，与公寓成交量比2.7-3.0，21年第一批集中供地商业含量约190万方，预计未来公寓市场供应还将持续高压，价格进一步下探概率大。长沙各物业类型需求指数对于住宅的需求依旧占据最大比重近期商住公寓、写字楼需求指数呈现上升态势，商铺需求持续下行宏观市场|市场趋势库存走高受疫情影响供应持续库存量持续走高库存走高以恒大为首以价换量高供应库存平稳周期下移库存平稳市场热度高整体流速快自20年初疫情影响+下半年三道红线+两道红线的提出，以恒大为首在20年9月开始采取以价换量回笼资金，库存出清周期呈现持续下移态势，因受长沙近年成交地块商住比高，总库存面积持续保持高位。高位库存+红海竞争+回笼资金需求，公寓产品以价换量为常态。宏观市场|库存走势库存走高高供应2019年达制高点需求容量增加有限318政策520政策923政策库存量高位住宅限购后，投资客转战公寓市场，市场快速饱和，因公寓产品投资属性，增量难以继续突破，进入红海竞争；疫情叠加市场下行周期，致公寓市场雪上加霜；政府推出长效去杠杆机制，红海竞争+市场下行周期，以价换量或为常态，库存下移有限；近年成交土地涉商面积达600万方，预判70%将通过公寓产品形态转化，广义存量压制，风险剧增宏观市场小结：目录CONTENTS宏观市场板块分析微观市场方法总结住宅成交集中在二环外，城市中心配套成熟，土地资源稀缺，涉宅地块稀缺，整体以涉商地块为主；公寓客户以投资为主，追求投资回报率，对产品价值要求高，20年供应及成交集中在热点和二环周边板块。2020年长沙公寓供应TOP102020年长沙公寓成交TOP10板块市场|年度成交2020年长沙住宅成交TOP10公寓对配套依赖度高城市配套由城市中心向外扩散，以城市中心为核向外围延展，租金、租金收益率整体呈现由中心向外围逐渐递减的状态配套分布：中心>市府＞尚东＞梅一＞麓谷＞高铁新城租金收益：二环内收益率为7-11%，靠近二环线老城+热点区域租金收益7-8%，其他板块受配套不足影响，整体收益率在4-5%长沙市城市配套聚合图全市配套数据地图可直观反映城市重点配套于板块及区域的集中程度，配套密度越大的板块，城市基本面越好，对应的价值等级越高板块市场|城市配套长沙市各板块最高租金图长沙市各板块最高租金收益图住宅公寓价格系数与流速存在强关联性，整体呈现价格系数越低，即性价比越高，流速越快；0.7-0.8为当前市场主流价格系数，0.7-1.0价格系数能够取得较好的流速；城市配套密集的中心板块、二环周边、热点板块去化快，越往外围扩散，去化流速越低；流速、价格系数不成绝对正比关系，在地段、优配套加持下，系数偏高同样能够取得较好的流速。在售公寓项目小于0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.51.5-2.0大于2.0低于20套29%38%30%0%78%100%100%20-50套71%43%48%84%22%0%0%50-100套0%19%22%16%0%0%0%100套以上0%0%0%0%0%0%0%合计7422319911芙蓉北0.7-0.8秀峰鹅羊无公寓青竹湖1.0-1.5金鹰月湖0.8-0.9星沙暂未采集数据尚东0.7-0.8隆平科技园1.0-1.5省府北0.7-0.8省府南1.0-1.5大托0.7-0.8暮云高桥0.7-0.8高铁新城0.9-1.0雅塘井湾0.6-0.7红星洞井0.8-0,9环保科技园0.7-0.8大王山文旅城无公寓岳麓山大学城1.5-2.0滨江新城0.8-0.9麓谷0.7-0.8金星北雷锋0.7-0.8望城暂未采集数据松雅湖暂未采集数据市府0.8-0.9滨水新城暂未采集数据天心中心0,7-0,8雨花中心0.9-1.0开福中心0.9-1.050-100套20-50套低于20套洋湖垸0.7-0.8在售公寓项目低于20套20-50套50-100套100套以上二环内33%18%75%0%二环–三环56%55%25%0%三环以外11%27%0%0%合计91140芙蓉中心1.0-1.5梅溪湖0.8-0.9含浦1.0-1.5价格系数与板块价值的分析板块市场|价格系数高配套集中区域对价格系数依赖度较小，无配套板块有价格系数也不能支撑销售月均流速名称在售项目80套以上滨江新城550-80套高桥、芙蓉北、麓谷、雨花中心11芙蓉北：4；麓

谷：3雨花中心：330-50套大托、高铁新城、开福中心省府北、天心中心30大托：4；高铁新城：9开福中心：6；省府北：4天心中心：720-30套动物园、含浦、黎托南、梅溪湖一期青竹湖、尚东、雅塘井湾22动物园：1；含浦：1黎托南：1；梅溪湖一期：11青竹湖：1；尚东：3雅塘井湾：4低于20套滨江新城北、芙蓉区中心、红星洞井环保科技园、尖山湖、金鹰月湖、隆平高科省府南、市政府、桐梓坡、洋湖垸、大学城36无在售项目大王山南、大王山文旅新城、解放垸金霞、谷山、含浦南、莲花镇、暮云南、沙坪苏托垸、跳马、湘江智谷、秀峰鹅羊、学士北园林生态园、岳麓-高铁西、岳麓-麓谷新区岳麓-梅溪湖二期、长沙南物流园、麓山南/总计/104芙蓉北秀峰鹅羊青竹湖金鹰月湖星沙暂未采集数据尚东隆平科技园省府北省府南大托暮云高桥高铁新城雅塘井湾红星洞井环保科技园大王山文旅城无公寓成交洋湖垸岳麓山大学城滨江新城梅溪湖麓谷金星北雷锋望城暂未采集数据松雅湖暂未采集数据市府滨水新城暂未采集数据芙蓉中心天心中心雨花中心开福中心含浦无在售项目80套以上50-80套30-50套20-30套低于20套月均去化50套以上，集中在城市配套更集中的二环附近，整体表现为临近二环板块，公寓价值高去化更好，滨江新城公寓产品去化最快，享二环内+城中心+政府重点主导+住宅产品稀缺等多重因素。板块市场|流速表现结合各板块区位、配套集中度、最高租金水平、最高租金收益率、月均流速、库存量等指标进行打分，按照最终得分进行板块价值梯队排序；中心板块、滨江新城因具备优势区位+政府的高位主导规划，整体价值尤为凸显，北二环以外+三环外开发公寓产品风险大，不建议进入开发公寓产品。板块市场|价值打分月均流速区位配套最高租金最高收益率月均流速库存量总分梯队中心板块101010106753TOP1核心板块滨江新城97101010753麓谷686881046TOP2优质板块尚东79696845芙蓉北87488944梅一681094542高桥75688741雅塘井湾77684739TOP3普通板块金鹰月湖75882838洋湖66892637高铁新城57666737省府北75666737市府89692236红星洞井44692631省府南45662629风险板块青竹湖344441029大学城88632027隆平科技园55672025环保科技园34462524金星北雷锋53442422秀峰鹅羊74460021客户购买公寓产品以投资为主，追求投资回报率；配套集中分布在城市中心，呈现由中心向外围逐渐递减的状态，越靠近中心区位，板块价值越高；按照板块最高租金进行测算，中心区域在价格回落之后，整体租金收益较高，三环附近受城市配套缺乏，办公人群缺少等影响，租金收益率低，难以支撑较高售价；价值板块梯度呈现：

TOP1核心板块：中心、滨江新城；

TOP2优质板块：麓谷、尚东、芙蓉北、梅一、高桥；

TOP3普通板块：雅塘井湾、金鹰月湖、洋湖、高铁新城、省府北、市府、红星洞井；

风险板块：省府南、青竹湖、大学城、隆平高科、金星北、秀峰鹅羊。价格系数表现：

中心及优质板块对价格系数敏感度更低，0.8-0.9价格系数能够取得较好的销售，三环附近板块拥有0.7左右的价格系数，仍表现为销售惨淡，1.0以上价格系数流速差。板块小结目录CONTENTS宏观市场板块分析微观市场方法总结行标签小于0.60.6-0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.5大于2.0低于20套0%15%23%36%38%60%100%20-50套0%8%36%27%38%20%