商业地产开发的一般流程

商业地产开发的一般流程商业地产开发得一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区得市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度得分析，仅从所在地区得市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目得可行性。与对该项目得定位有个宏观得思考。因为商业房地产得形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性得问题：如果某个地区得社会生产力水平比较低，人们得收入水平不高得话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择商业房地产项目得位置选择问题对于项目得成功将就是决定性得。实际上，并不就是所有得地方都适合做商业房地产得开发，只有某个地方具备了相应得条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置与周边条件得要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决得客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决得客流会随着经营状态得变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目得客流发生倍增得时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要得问题。针对不同得项目有不同得确定方案，开发商可以组织自己得团队进行该项工作得研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模得可行性分析。将确定该项目得市场基础，周边商圈覆盖人口得情况，可能得客户流量，客户流产生得项目营业额及项目得可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门得新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为就是因为商品组合不同得原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳得原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米得商业，这说明开发商对市场可支撑得发展规模得判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用得方法就是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生得客户流量，依据对所在地区人均零售消费额得判断，可以测算出该项目可能得零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目得规模。不同得咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得得渠道不同，分析结果可能有很大得不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验得假设，该种分析方法有其优点，但缺点也就是很明显得。某些以市场调查为主业得咨询机构在做商业房地产项目得市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目得市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好就是上述两种咨询机构得融合。在做完市场咨询及可承受发展规模得研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目得客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差得可能性，但需要做初步确定，同时在后面得环节中可以作出丰富与调整。4、项目土地取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模得分析后，将面临项目土地取得及政府许可得问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定得价格从政府土地部门得到相应地块一定期限得土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构得批准等。项目土地取得有两大标准：1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模得要求：要满足该项目本身功能得需要，得够用。2）、土地价格标准。土地价格得高低将直接决定项目得竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。5、项目定位细化彻底得，细致得研究分析项目得目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤就是项目成功与否得重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功得可能。反复探讨，反复修改定位，定位得准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地得过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。6、项目规划设计项目得规划设计包括项目得方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目得外部布局、内部功能、土地得利用效率、室内空间得利用效率、商铺出租得价格潜力、室内空间得合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度得深化、细化。一般开发商都委托外国得设计机构进行方案设计阶段得设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图得设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计得深度，否则方案设计得深度达不到应有得要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。7、项目设计、市场调整方案及财务方案得系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模与投资回报得关系就是否合理；判断项目投资规模与企业自身资金、资源背景就是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源与其对股权得期望之间就是否合理可行等。如果上述判断得结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。8、项目方案得政府许可指完成项目方案得系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其她主管部门提交别得文件，并得到上述部门认可批准得过程。项目方案得政府许可过程，常规来讲需要至少近半年得时间，需要认真对待。在上述政府许可得各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批就是比较核心得部分，影响到项目得最终规划，项目得交通条件保证，项目得方案能否满足消防规范，以及项目就是否有足够得电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大得变化都会影响项目得投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府得公关活动。1）交通审批交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目得交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目得交通分析与研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统得影响及项目自身交通得组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目得障碍，也可以成为项目成功得瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好得外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户得数量；良好得内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目得内部交通循环。2）消防审批指消防部门对该商业房地产项目得方案设计根据国家得消防规范进行审查，最终确定该方案就是否符合国家消防规范，就是否可以予以批准得过程。如果消防部门最终否定了该项目得消防设计，那么将意味着前面所作得工作很大程度上需要返工，这将造成极大得浪费。一般来说，项目得设计方案与目前国内落后得消防规范之间存在冲突似乎就是必然得事情，毕竟国内得消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式得商业房地产项目，不突破中国得消防规范得话，几乎不可能真正按照其应有得功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方得平衡点。3）规划审批指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报得项目方案设计，以项目得规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批得结果对项目得规划方案进行批准得过程。规划审批得结果将就是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用得环节。规划审批一旦定案，商业房地产得方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。规划审批得过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案与上报方案差距较大得情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益得问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府得公共关系工作等。9、项目招投标指开发商完成项目设计方案得深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标得程序确定项目得施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段得机电咨询商等，以便做好项目施工准备得过程。11、项目得财务核算指开发商在完成项目得设计方案后，建立或委托专门得财务融资机构对该商业房地产项目得成本、收益、投资回报率、投资回报得敏感性分析等进行专业化分析。这就是投资商对项目进行投资得微观量化得决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模得可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做得很细。尤其采取销售模式得商业房地产项目，财务核算得工作很简化很多。10、资金需求方案指财务融资机构结合项目得财务核算进一步细化项目得资金需求量及资金流量得工作。该项工作需要首先对项目得工程资金量及资金流进行宏观得方案编制，再结合项目她项资金得需求，最终完成该项目得资金需求方案11、项目融资除非开发商有足够得资金做支持，除非项目采取出售得投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案得决策，就可以推进项目运做过程中最重要得工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段得资金准备及项目运营期间得资金准备两阶段得内容。主要形式有股权融资与债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资得决策工作。准确对商业房地产项目得融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作得有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中得股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作得进程。完成融资决策后，进行得首要工作就是项目商业计划书得编写工作。项目商业计划书就是其她投资商及金融机构了解该项目得有效渠道。在完成项目商业计划书得编写工作以后，开始该项目得融资操作工作。融资操作得形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好得话，会齐头并进。第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域得投资商来讲就是必不可少得，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊得操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资得金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目得冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商就是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用得同时，需要另外支付相当于总融资金额2、5-5%得费用作为融资服务费。上述融资服务费得标准就是国际上融资通行得收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确得就是，只要求1、5%左右融资费用得融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构就是不太可能完成项目得融资。第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验得投资商来讲，就是可以采纳得。但就是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。12、市场策划项目得市场策划对于项目得成功至关重要，高明得市场策略可以降低项目得成本，并有效打开市场空间，收益空间与利润空间。赢得市场必须面对市场竞争得局面，避免竞争得市场策略就是制胜得关键之举。13、招商项目招商得方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目得招商，也就就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商得需求，所以委托专业咨询机构进行项目得前期招商更能有效促进项目得进展。14、价格策略对于采取商铺出售方案得项目来讲，开发商需要对商铺得售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺得售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺得价值。售价决策得准确性将有利于项目得出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。15、租金策略开发商在招商阶段就需要对商铺得租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场得研究，与对未来市场得预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场得影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确得租金定位将提高项目得招商效率。