2024年4月杭州楼市简报

2024年4月杭州楼市简报中指研究院华东分院2024.5【楼市政策】时隔八年，杭州全面取消限购，促进有效需求积极释放5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。其中最受关注的内容是：Ø全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格。Ø优化公证摇号销售，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。Ø首套认定标准继续放松，降低购房成本。购房者在购房区域内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。Ø降低了落户门槛，购房即可落户。只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。中指点评：当前新房市场表现相对低迷，本次杭州限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。Ø一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；Ø另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。Ø另一层面，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。总体来看，在“杭七条”利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回升。2【土拍市场】图：2024年第3、4批次集中成交地块月内出让两批次宅地，整体热度下降，房企拿地谨慎批次序号区板块地块名称用地性质容积率建筑面积（㎡）成交总价（万元）成交楼面价(元/㎡)精装限溢价率价(元/㎡)竞得企业4月杭州完成了第3、4批次集中供地土拍，推出的13宗涉宅地块，成交121上城江湾新城四堡七堡单元JG1405-19、住宅2.3112318.2359497320070.00%52000滨江&钱江新城开发宗，1宗中止出让，总出让规划建面150.5万㎡，总出让金额284.7亿元，江平均溢价率0.89%，整体热度下降。发Ø4月16日，杭州第三批8宗涉宅地集中出让，仅1宗溢价1.80%，其余7发宗全部底价成交。出让地块全部遇冷，地块质量不高是主因。拿地的世纪企业中，国企仅建发托底3宗，其他均为本土民企：滨江2宗、兴耀和国泰世纪各1宗。6萧山宁围江南科技城南单元XS060101-20地块住宅2.561662.59249415000.040.00%/金开城发置业Ø4月29日，杭州第四批供地集中出让，5宗土地中4宗成功出让，1宗提前终止，揽金117.5亿元，平均溢价率2.1%。成交的4宗地块中，1宗7钱塘下沙金沙湖东部湾新城单元QT020302-21、QTO20302-22地块(开发区单元R21-18地块)住宅2.5118312.515972213500.010.00%/兴耀&钱塘新区建设底价成交，1宗低溢价0.7%成交，2宗溢价率超13%。对比上批次7宗&杭投托底的成交现状，本批次热度稍有好转，但房企仍保持理性、谨慎的城态度。总体上看，当前土拍遇冷的情况，关键原因在于新房市场销售形势不佳，去化流速变慢，整体影响了房企资金情况和拿地意愿。批次3上城丁桥丁桥单元JG0404-11地块住宅1.648822.49533719527.3071415.09%34370湖中天&海威4余杭未来科技城核心区未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地块商住1.89462194.4484954318380.640840.00%36100建发【土拍市场】杭州五批次挂牌4宗郊区板块宅地，容积率均低于2.0Ø4月12日，杭州2024年第5批集中供地挂牌4宗地块，总出让土地面积26.7万㎡，规划总建面35.7万㎡，总起价38.9亿元。本批次挂牌地块依旧采用“价高者得”方式，将于2024年5月15日集中出让，本次挂牌地块均无限价要求。Ø推出的4宗地块分别位于富阳区的鹿山新城和银湖科技城板块，以及钱塘区的下沙金沙板块、临平区的星桥板块。4宗地块容积率均较低，但地块均位于郊区板块，板块去化较慢，预计5月土拍热度或难有较大改善。表：2024年4月杭州集中供地供应地块位置表：2024年4月杭州集中供地供应情况序号地块编号地块名称区县板块出让士地面积(㎡)用途出让地上建筑面积(㎡)容积率出让起价(万元)精装限价（元/㎡）1杭政储出[2024]46号临平副城星桥区块控规LP0704-R21-25地块临平星桥51082住宅715151.476378/2杭政储出[2024]47号钱塘东部湾新城单元QT020102-05地块(原05、07、09地块)、QT020102-04、06地块钱塘下沙金沙湖97188住宅981601.0190038/3杭政储出[2024]48号银湖51-1号富阳银湖科技城65198住宅977971.566000/4杭政储出[2024]49号鹿山6号富阳鹿山新城53942商住890041.757000/4【新房市场】4月市场热度再次回落，新房供需规模均有较大降幅Ø4月新房市场热度再次回落，供需规模均有较大降幅，具体看，上市面积56.6万㎡，环比下降29.9%，成交面积也仅有41.2万㎡，环比下降49.7%。4月库存增加至486.2万㎡，环比增长5.2%，出清周期延长至7.42个月，但整体库存仍较安全。Ø今年以来市场持续低迷，传统旺季的金三银四市场热度也不及预期，1-4月成交面积仅188.7万㎡，同比下降57.1%。图：2023年4月至今杭州市区商品住宅供销价走势1601404000035000指标2024年4月环比同比2024年1-4月同比12010080300002500020000成交套数(套)3122-46.9%-65.8%13958-60.1%60401500010000成交面积(万㎡)41.2-49.7%-64.6%188.7-57.1%2002023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-0450000成交价格(元/㎡)323000.4%-0.2%30911-5.4%批准上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(亿元)133.0-49.5%-64.6%583.2-59.4%600500图：2023年4月至今杭州市区商品住宅库存走势7.4287上市套数(套)4281-25.1%-42.0%14411-54.2%40065上市面积(万㎡)56.6-29.9%-41.7%197.1-50.6%300200486.2432出清周期(月)7.420.873.38//100销供比0.73-0.29-0.470.96-0.141002023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04库存面积(万㎡)486.25.2%7.0%//5可售面积(万㎡)出清周期(月)【区域市场】本月多数区域成交面积环比下降，新房供大于求，出清周期普遍延长Ø4月市场成交相对低迷，环比上月，除上城、临平区外其他区成交面积均环比下降，其中余杭区成交面积环比下降82.4%；从成交规模上看，萧山本月成交面积8.8万㎡，各区中排行第一，上城区成交6.7万㎡位列第二，其他区域成交面积均低于5万平方米；Ø4。从出、3四区出清16141220.3%1086.76420上城【产品需求】受供应结构影响，刚需型产品成交占比提升，改善型产品仍受市场青睐2024年3月2024年4月面积段200㎡以上-7.5%5.1%200㎡以上占比缩减2.4个百分点Ø受供应结构影响，4月刚需产品成交占比提升。其中100㎡以下户型成交占比提升6.3个百分点，总价300万元以下产品成交占比提升3.0个百分点。180-200㎡160-180㎡-11.8%-4.8%7.8%9.7%140-200㎡占比缩减0.3个百分点Ø从热销项目上看，改善型产品仍更受市场青睐，4面积大于120㎡，9个项目总价大于350万元。TOP10项目中城东新城的滨江叠映里140-160㎡-3.2%2.1%成交211套，位居第一；江干科技园的澜映悦城、萧山钱江世纪城的建发中粮朗云100-120㎡-22.4%28.9%100-140㎡占比缩减3.7个百分点24.5%分别以192套、175套成交量排行第二、三位。100㎡以下-15.6%21.9%100㎡以下占比扩大6.3个百分点40%30%20%10%0%10%20%30%40%50%2024年4月杭州成交套数TOP10项目排名项目名称区县板块成交套数成交价格(元/㎡)套均面积(㎡/套)套均总价(万元/套)总价段800万元以上-11.1%8.5%800万元以上占比缩减2.6个百分点1滨江叠映里上城城东新城211468681567302澜映悦城上城江干科技园192332701193973建发中粮·朗云萧山钱江世纪城17544029182801700-800万元-3.3%5.8%600-700万元-8.2%6.9%500-800万元占比扩大1.4个百分点4龙湖亚伦·御湖境钱塘下沙金沙湖150384091616175兴耀·玉珊瑚拱墅铁路北12036169128463500-600万元-10.2%10.4%6伟星·滨望滨江浦沿11542058136572400-500万元-10.3%16.1%7华发武珹云府上城笕桥8439495120474300-500万元占比缩减1.8个百分点8向云晓著里萧山湘北8432222148478300-400万元-24.8%17.3%300万元以下占比300万元以下-32.0%35.0%扩大3.0个百分点50%30%10%10%30%50%9绿城西站·云咏明月余杭高铁新城703649712545710越秀星颂府临安青山湖科技城6916794951597【新开盘】4月整体开盘热度较低，置业意向集中少数红盘，流摇向前期热点区域延伸Ø4月杭州市区共开盘41次，房企推盘较积极，但多数位于郊区，整体市场热度较低，平均中签率54.5%，环比增长22.6个百分点，流摇率高达63.4%。Ø市场热度集中核心区少数项目，中签率前5项目吸引了5625组客户摇号，占总摇号人次的73.6%。其中钱江世纪城的建发中粮·朗云、萧山湘北的海威中天·向云晓著、铁路北的兴耀·玉珊瑚中签率接近10%。而浦沿、高铁新城本月也有项目流摇，流摇向核心区域延伸。14000图：2023年4月至2024年4月杭州市区开盘情况图：2024年4月中签率TOP10项目70%1200060%100008000600050%40%30%序号项目名称行政区域板块开盘推出套数销售均价(元/㎡)登记人数中签率400020%200010%1建发中粮·朗云萧山钱江世纪城17646000175610.0%00%

23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-042海威中天·向云晓著萧山萧山湘北843250082210.2%老推新推出套数717440814105302037404521456460756973127347045733242纯新盘推出套数8062513193079422282166111810825637105817214399253兴耀·玉珊瑚拱墅铁路北12035492108611.0%平均去化率55.6%61.4%65.8%57.4%59.8%64.9%49.7%47.7%61.7%48.0%35.5%54.7%50.7%纯新盘推出套数老推新推出套数平均去化率4叠映里上城城东新城21246500108119.6%35000120%3000025000100%80%5绿城锦海棠余杭北部新城2373120088026.9%20000

60%6伟星·滨望滨江浦沿1364204238035.8%1500040%7澜映悦城上城九堡1923327047440.5%1000020%50008绿城锦海棠余杭北部新城743120017143.3%00%23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04摇号人数2002214731149027475150141091612995121163308037136361883676479绿城·春桂璟庐富阳富春9394252045.0%平均中签率39.9%44.8%40.5%51.0%39.7%61.3%43.7%59.1%38.1%62.8%100.0%31.9%54.5%流摇率47.0%58.8%39.1%46.3%36.4%44.1%51.1%65.5%56.1%56.0%80.0%61.1%63.4%摇号人数平均中签率流摇率10龙湖亚伦·金沙御湖境钱塘下沙金沙湖2353820039659.3%8【项目营销】市场流速减缓，流摇板块占比提升，郊区项目加大优惠力度刺激去化Ø今年1-4月仅有8个板块项目开盘中签率在20%以内，核心外溢板块中签率走高，郊区板块持续流摇。较2023年流摇板块占比由25%增至50%。Ø郊区板块项目长期流摇，去化缓慢。为加快项目去化，郊区项目加大营销力度，送车位、送家装包成为普遍手段，部分项目以工抵房甚至直接打折方式促进去化。往期热度较高的高铁新城板块，当前在售的两个项目也推出了特价房优惠，刺激去化。图：2024年1-4月杭州板块中签率热力图图：2024年4月杭州部分项目优惠活动情况【二手房市场】4月二手房成交小幅回落，主城老破小挺进前十，市场以价换量更加明显Ø自3月杭州二手房限购放开后，需求快速释放，二手的市场热度快速提升；4月下旬政策刺激效果有所减弱，带看量呈下降趋势，周度成交套数从峰值的2000多套回落到1000多套，4月整体成交6203套，环比小幅下降8.4%。Ø新政后，投资者抓住窗口期加快出手，二手房新增挂牌量快速增加，且维持高位，市场以价换量更加激烈，二手房成交均价降幅继续扩大。Ø4月二手房成交top10多为3万以内的刚需楼盘，其中主城区老破小朝晖七区、闸弄口新村升至前十，主城老破小近年来二手房价格持续下降，当前价格对于刚需性价比较高，“原拆原建”的呼声也给置业者更多想象空间。图：2023年4月至今杭州全市月度二手房成交套数及成交价格环比图：2024年4月杭州二手房成交套数TOP1080000.00%

6502排名项目名称区县板块成交套数网签均价挂牌均价-0.20%

600040002000-0.88%-0.40%-0.60%-0.80%1绿城桃源小镇余杭区未来科技城3329297342692绿城杨柳郡上城区艮北新城2443757541330-1.00%3朝晖七区拱墅区文晖24264173439323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-044融创金成西溪海余杭区未来科技城242525633274

成交套数(套)价格环比5白鹭郡南余杭区良渚新城242368531543500040003000图：2024年第1周至今杭州二手房市场成交走势二手房限购放松1500001000006昆华玉府余杭区良渚新城2321738264007绿都御景蓝湾萧山区义桥23217282673220008闸弄口新村上城区三里亭213063637867

500001000009龙湖江与城钱塘区河庄2020721280071周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周清明假期五一假期成交套数挂牌套数带看次数10竹海水韵余杭区未来科技城20197462467110注：二手房成交统计口径为全市二手商品房【法拍房市场】4月法拍房供需规模环比增长，成交率小幅提升，上城、萧山成交量领先Ø4月法拍房供需规模环比均有较大涨幅，但仍不及去年同期。其中新增挂牌数量151宗，环比增长29.1%，同比下降27.8%；成交法拍房123宗，环比增长17.1%，同比下降7.5%；成交率57.8%，成交折扣率80.5%，成交金额3.5亿元，环比下降20.2%。Ø从区域上看，上城、萧山成交量均超22宗，各区中最多。临安区成交率仅35.5%，成交折扣率68.7%，在各区中均最低。新挂牌数量环比成交数量环比成交率环比成交折价率环比平均成交周期(天)环比成交金额(亿元)环比15129.1%12317.1%57.8%升6.7个百分点80.5%降0.9个百分点12缩短3天3.5-20.2%图：2023年4月至今杭州市区法拍房成交量月度走势图：2024年4月杭州市区各区法拍房成交表现30090%80%25222190%80%25020070%60%50%2015131612121170%60%50%15010040%10840%30%530%20%5320%10%5010%00%上城西湖拱墅滨江萧山余杭临平临安富阳钱塘00%23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04主城非主城新挂牌数量成交数量成交率(%)成交