建筑工程项目收尾管理

第十四章建筑工程项目收尾管理第一节项目收尾管理概述第二节项目竣工收尾第三节项目竣工验收第四节项目回访与保修管理第五节项目管理的考核评价第六节工程项目文件的归档与竣工结算第一节项目收尾管理概述

一、项目收尾管理的概念项目收尾管理是指对项目的收尾、试运行、竣工验收、竣工结算、竣工决算、考核评价、回访保修等进行的计划、组织、协调、控制等活动。它是建设工程项目管理全过程的最后阶段。没有这个阶段，建设工程项目就不能顺利交工，不能生产出设计规定的合格产品，不能投入使用，也就不能最终发挥投资效益。下一页返回第一节项目收尾管理概述

因此，当项目的所有活动均已完成，或者虽然未完成，但由于某种原因而必须停止并结束时，项目经理部应当做好项目收尾管理工作。下一页返回上一页第一节项目收尾管理概述二、项目收尾管理的内容项目收尾管理的内容是指项目收尾阶段的各项工作内容，主要包括竣工收尾、验收、结算、决算、回访保修、管理考核评价等方面的管理。工程项目收尾管理工作的具体内容如图14-1所示。下一页返回上一页第一节项目收尾管理概述三、项目收尾管理的基本要求项目收尾阶段的工作内容较多，组织应制定涵盖各项工作的计划，并提出要求将其纳入项目管理体系进行运行控制。项目收尾管理的基本要求如图14-2所示。返回上一页第二节项目竣工收尾

项目竣工收尾是直接为竣工验收创造条件的，为此收尾工作必须有目标、有计划地进行。总、分包人分别负责控制竣工总目标和分目标的实现。竣工计划的目标起点要高、要求要严。高起点是指竣工条件必须按法律、行政法规、部门规章和强制性标准的规定执行;严要求是指验收标准的要求要严，检查中发现的问题要强制执行整改，及时处理。下一页返回第二节项目竣工收尾一、项目竣工收尾的基本要求项目竣工收尾的基本要求如图14-3所示。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾二、项目竣工收尾的特点及注意事项

(1)竣工验收收尾工作应从什么时间开始，实际上并没有一个十分严格的标准和界限。工程收尾工作的开始时间可由工程情况确定，一般是在装修工程接近结束时。工程规模较大或施工工艺比较复杂的工程，往往从进入装修工程的后期即已开始。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾

在组织竣工收尾时，大量的施工任务已经完成，小的修补任务却十分零碎;在人力和物力方面，主要力量已经转移到新的工程项目上去，只保留少量的力量进行工程的扫尾和清理。在业务和技术方面，施工技术指导工作已经不多，却有大量的资料综合、整理工作。收尾工作是现场施工管理的最后一个环节，应把各方面工作做细、做实，保证竣工收尾顺利完成。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(2)收尾项目零碎、产值不高、工作量不大，极易产生轻视竣工收尾的不良习惯，导致工程“尾巴”拉得很长。项目经理应按《建设工程施工现场管理规定》，组织领导好竣工验收前的各项收尾工作。尤其要从全局利益出发，从小处着手，组织项目经理部有关专业技术、管理人员，认真反复核对施工图纸和剩余项目内容，把漏项列入竣工收尾计划，明确质量和进度要求，对项目竣工条件要做好记录，签署自查意见。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾三、项目竣工收尾工作小组的设置工程项目进入竣工收尾阶段，项目经理部要有的放矢地组织配备好竣工收尾工作小组，明确分工管理责任制，做到因事设岗、以岗定责，以责考核，限期完成。收尾工作小组要由项目经理亲自领导，成员包括技术负责人、生产负责人、质量负责人、材料负责人、班组负责人等多方面的人员参加。收尾项目完工要有验证手续，要建立完善的收尾工作制度，形成目标管理保证体系。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾四、项目竣工收尾计划的编制项目竣工收尾是项目结束阶段管理工作的关键环节，项目经理部应编制详细的竣工收尾工作计划，采取有效措施逐项落实，以保证按期完成任务。下一页返回上一页第三章建筑企业战略管理第一节企业战略管理概述第二节建筑企业战略环境分析第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制第一节企业战略管理概述企业战略管理的概念及特征企业战略管理是指对企业活动实行的总体性管理，是企业制定战略、实施战略、控制战略等一系列的管理活动，其核心问题是使企业的自身条件和环境相适应，以求得企业的生存和发展。企业战略作为企业管理发展的最新分支，其特征主要表现为以下几个方面:全局性。长远性。整体性。风险性。社会性。下一页返回第一节企业战略管理概述企业战略管理的意义有利于建筑企业建立长远的发展方向和奋斗目标。有利于建筑企业明确自己在市场中所处的地位，制定并实施有效的战略，强化企业的竞争能力。有利于建筑企业全面推行现代化管理有利于提高建筑企业的盈利能力和经济效益。下一页上一页返回第一节企业战略管理概述企业战略管理的过程战略管理是决定企业将采取何种战略的决策过程，包括战略制定、评价和实施的全过程。战略管理过程可以大致分为两个阶段:战略分析与选择即战略规划阶段和战略实施与评价阶段。战略规划阶段制定组织使命。建立企业的战略目标，提出企业的组织方针。建立实现组织使命的长期目标和短期目标。选择决定用于实现企业战略目标的具体战略方案。企业内外战略环境分析与评价。下一页上一页返回第一节企业战略管理概述战略实施与评价阶段建立实现组织战略的组织结构。确保实施战略所必需的活动能有效地进行。监控战略在实施过程中的有效性。战略评价。上一页返回第二节建筑企业战略环境分析企业外部宏观环境分析企业外部宏观环境是指那些来自企业外部并对企业战略产生影响、发生作用的所有不可控因素的总和。建筑企业外部的宏观环境分析可分为经济、社会、政治、技术等四个方面。经济环境经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策的多维动态系统。主要由社会经济结构、经济发展水平、经济体制和宏观经济政策等四个要素构成。下一页返回第二节建筑企业战略环境分析关键是要考察以下几点:了解国际和国内建筑行业的发展趋势。国家的建设投资变化情况及其预测。国际、国内汇率的变化和银行贷款利息的变化。能源、原材料价格的变化。工程建设(承包)中的风险量大小。治理污染占用资金的多少。国家或地区经济政策的变化。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析社会环境社会环境主要是指人们价值观的变化，它对建筑企业的影响是不可忽视的。改革开放后的市场经济环境，使人们的价值观发生了很大的变化。人们对生活的质量要求提高了，对住房和社会基础设施及福利设施的要求也随之提高。同时，买方和卖方的关系也在不断发生变化，“为用户服务”是每个企业经营者必须牢记的宗旨。政治环境政治环境是指那些制约和影响企业的政治要素的总和。政治是一种十分重要的社会现象，政治因素及其运用状况是企业宏观环境中的重要组成部分。政治环境中对企业起决定、制约和影响作用的因素主要有:政治局势、政党、政治性团体、地方政府的方针政策等。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析技术环境技术环境是指一个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。在衡量技术环境的诸多指标中，整个国家的研究开发经费总额、企业所在产业的研发支出状况、技术开发力量集中的焦点、知识产权与专利保护、实验室技术向市场转移的最新发展趋势、信息与自动化技术发展可能带来的生产率提高前景等，都可以作为关键战略要素进行分析。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析企业所处的行业分析行业性质分析企业所处的行业性质是企业需要面对的最直接、最重要的环境。企业首先要判断自己所处行业是否存在发展的机会，根据行业寿命周期来判断行业所处的发展阶段。判断行业处于寿命周期的哪个阶段，可以用市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进人(或退出)行业的障碍、技术变革和用户购买行为等方面作为分析指标。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析行业竞争结构分析建筑行业的结构及其竞争性决定着建筑行业的竞争原则和建筑企业可能采取的战略，因此，行业竟争结构分析也是建筑企业制定战略的最主要的基础。行业潜在进入者的威胁行业外准备或正在进人某行业的企业称为潜在进入者。行业内现有企业的竞争现有企业间的竞争是指行业内各企业之间的竞争关系和程度。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析购买者讨价还价的能力建筑企业的顾客是业主。在建筑市场属于买方市场的条件下，业主往往压价承包工程，并且还要求高质量的施工和优质的服务，其结果是使得建筑行业内的竞争者们相互竞争残杀，导致行业利润下降。因此，建筑企业必须了解、分析顾客的状况，预测市场规模的演变，充分厂解顾客需求的内容、趋势及特点，顾客的规模结构、消费心理、习俗及层次，应用产品、价格、销售渠道及促销手段等营销组合来满足用户的要求;同时要借助国家法律、法规的力量、政府监督的力量，以维护企业的合法权益。下一页上一页返回第二节建筑企业战略环境分析供应商讨价还价的能力任何行业中以满足物资需要为己任的供应商都会想尽办法使对方在价格、质量、服务等方面满足自己的要求，使自己获得更高的收益，这就是供应商的砍价能力或叫供应商的讨价还价能力。替代品的威胁替代品是指那些与本行业的产品有同样功能的其他产品。替代品的价格如果太低，其投人市场就会使本行业产品的价格上限处于较低的水平，这就限制了本行业的收益。上一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制企业竞争战略的选择企业竞争战略选择的原则在选择企业竞争战略方案时，必须综合考虑建筑企业的外部环境、内部能力和企业方向，使三者达到动态平衡，为此应遵循如下原则:与外部环境相一致。建筑企业的战略方案首先要与外部环境相一致，符合外部环境的变化趋势，利用外部环境提供的机会，避免外部环境的威胁。下一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制发挥建筑企业的内部优势。战略方案要能利用企业的核心专长，充分利用企业的内部资源、企业文化、地理位置等竞争优势，并尽可能避免内部劣势。符合建筑企业的总方向。按照企业方向层次的概念，战略方案要符合建筑企业的使命，与企业目的和目标相互协调。企业竞争战略的类型及选择根据波特的理论，各种战略使企业获得竞争优势的三个基点是:成本领先、差异化和专一经营，对应形成总成本领先战略、差异化战略和专一经营战略。下一页上一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制总成本领先战略及其选择总成本领先战略又称低成本战略，是指企业在提供相同的产品或服务时，其成本或费用明显低于行业平均水平或主要竞争对手的竞争战略。或者说，企业在一定时期内为用户创造价值的全部活动的累计总成本，低于行业平均水平或主要竞争对手的水平。差异化战略及其选择差异化战略，又称为产品差异化战略、别具一格战略等，与低成本战略形成鲜明对比，差异化战略更直接地强调企业与用户的关系，即通过向用户提供与众不同的产品或服务，为用户创造价值。下一页上一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制专一经营战略及其选择专一经营战略又称重点战略，它着眼于在产业内一个狭小空间内作出选择，这一战略与其他战略相比迥然不同。采取重点战略的企业选择产业内一个或一组细分市场，并量体裁衣使其战略为选定的市场服务而不是为其他细分市场服务。下一页上一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制企业竞争战略的实施成本领先战略采取前向、后向和横向一体化的主要目的在于获取成本领先的收益。但成本领先战略一般必须与差异化战略结合使用。不同的战略会导致不同程度的差异化。差异化不能保证一定会带来竞争优势，尤其是当标准化产品可以充分地满足用户需求、或竞争者有可能迅速地模仿时。下一页上一页返回第三节建筑企业竞争战略的选择、实施与控制企业竞争战略的控制战略控制是把战略执行过程中所产生的实际效果与预定的目标和评价标准进行比较，评价工作业绩，发现偏差，采取措施，以达到预期的战略目标。企业的战略控制是保证战略实施的一个重要环节。建筑企业战略控制的主要步骤如下:确定目标确定衡量工作成果的标准建立报告和通信等控制系统。审查结果。纠正偏差。上一页返回第二节项目竣工收尾1.项目竣工计划的编制程序工程项目竣工计划的编制应按以下程序进行:(1)制定项目竣工计划。项目收尾应详细整理项目竣工收尾的工程内容，列出清单，做到安排的竣工计划有切实可靠的依据。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(2)审核项目竣工计划。项目经理应全面掌握项目竣工收尾条件，认真审核项目竣工内容，做到安排的竣工计划有具体可行的措施。

(3)批准项目竣工计划。上级主管部门应调查核实项目竣工收尾情况，按照报批程序执行，做到安排的竣工计划有目标可控的保证。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾2.项目竣工计划的内容工程项目竣工计划的内容应包括现场施工和资料管理两个部分，两者缺一不可，两部分都关系到竣工条件的形成，具体包括以下几个方面:下一页返回上一页第二节项目竣工收尾(1)竣工项目名称。

(2)竣工项目收尾具体内容。

(3)竣工项目质量要求。

(4)竣工项目进度计划安排。

(5)竣工项目文件档案资料整理要求。项目竣工计划的内容编制格式见表14-1。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾3.项目竣工计划的检查

(1)项目竣工收尾阶段前，项目经理和技术负责人应定期和不定期地组织对项目竣工计划进行反复的检查。有关施工、质量、安全、材料、内业等技术、管理人员要积极协作配合，对列入计划的收尾、修补、成品保护、资料整理、场地清扫等内容，要按分工原则逐项检查核对，做到完工一项、验证一项、消除一项，不给竣工收尾留下遗憾。

(2)项目竣工计划的检查应依据法律、行政法规和强制性标准的规定严格进行，发现偏差要及时进行调整、纠偏，发现问题要强制执行整理。下一页返回上一页第二节项目竣工收尾五、项目竣工收尾自检项目经理部完成项目竣工计划，并确认达到竣工条件后，应按规定向所在企业报告，进行项目竣工自检验收，填写工程质量竣工验收记录、质量控制资料核查记录、工程质量观感记录表，并对工程施工质量做出合格结论。返回上一页第三节项目竣工验收

一、项目竣工验收的概念工程项目竣工验收是指承包人按施工合同完成了项目全部任务，经检验合格，由发、承包人组织验收的过程。项目的交工主体应是合同当事人的承包主体。验收主题应是合同当事人的发包主体，其他项目参与人则是项目竣工验收的相关组织。下一页返回第三节项目竣工验收

从宏观上看，工程项目竣工验收是国家全面考核项目建设成果，检验项目决策、设计、施工、设备制造、管理水平，总结工程项目建设经验的重要环节。一个工程项目建成投产交付使用后，能否取得预想的宏观效益，需经过国家权威性的管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。建设项目的竣工验收主要由建设单位负责组织和进行现场检查、收集与整理资料，设计、施工、设备制造单位有提供有关资料及竣工图纸的责任。下一页返回上一页第三节项目竣工验收二、项目竣工验收的依据工程项目竣工验收的主要依据包括以下几方面:(1)上级主管部门对该项目批准的各种文件。包括可行性研究报告、初步设计，以及与项目建设有关的各种文件。

(2)工程设计文件。包括施工图纸及说明、设备技术说明书等。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(3)国家颁布的各种标准和规范。包括现行的工程施工质量验收规范、工程施工技术标准等。

(4)合同文件。包括施工承包的工作内容和应达到的标准，以及施工过程中的设计修改变更通知书等。下一页返回上一页第三节项目竣工验收三、项目竣工验收的范围

(1)凡列入固定资产投资计划的新建、扩建、改建、迁建的建设工程项目或单项工程按批准的设计文件规定的内容和施工图纸要求全部建成符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(2)使用更新改造资金进行的基本建设或属于基本建设性质的技术改造工程项目，也应按国家关于建设项目竣工验收规定，办理竣工验收手续。

(3)小型基本建设和技术改造项目的竣工验收，可根据有关部门(地区)的规定适当简化手续，但必须按规定办理竣工验收和固定资产交付生产手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收四、项目竣工验收的程序工程项目竣工验收工作，通常按图14-4所示程序进行。下一页返回上一页第三节项目竣工验收1.发送竣工验收通知书项目完成后，承包人应在检查评定合格的基础上，向发包人发出预约竣工验收的通知书，并提交工程竣工报告，说明拟交工程项目的情况，商定有关竣工验收事宜。承包人应向发包人递交预约竣工验收的书面通知，说明竣工验收前的准备情况，包括施工现场准备和竣工资料审查结论。发出预约竣工验收的书面通知应表达两个含义:一是承包人按施工合同的约定已全面完成建设工程施工内容，预验收合格;二是请发包人按合同的约定和有关规定，组织施工项目的正式竣工验收。下一页返回上一页第三节项目竣工验收2.组织单项工程验收及全部建设项目验收

(1)单项工程验收阶段。单项工程验收阶段指建设项目中一个单项工程，按设计图纸的内容和要求建成，并能满足生产或使用要求、达到竣工标准时，可单独整理有关施工技术资料及试车记录等，进行工程质量评定，组织竣工验收和办理固定资产转移手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收(2)全部验收阶段。全部验收阶段指整个建设项目按设计要求全部建成，并符合竣工验收标准时，组织竣工验收，办理工程档案移交及工程保修等移交手续。在全部验收时，对已验收的单项工程不再办理验收手续。下一页返回上一页第三节项目竣工验收3.进行工程质量评定，签发《竣工验收证明书》

验收小组或验收委员会，根据设计图纸和设计文件的要求，以及国家规定的工程质量检验标准，提出验收意见，在确认工程符合竣工标准和合同条款规定之后，应向施工单位签发《竣工验收证明书》。下一页返回上一页第三节项目竣工验收4.进行工程档案资料移交“工程档案资料”是建设项目施工情况的重要记录，工程竣工后，应立即将全部工程档案资料按单位工程分类立卷，装订成册，然后列出工程档案资料移交清单，注册资料编号、专业、档案资料内容、页数及附注。双方按清单上所列资料，查点清楚，移交后，双方在移交清单上签字盖章。移交清单一式两份，双方各自保存一份，以备查对。下一页返回上一页第三节项目竣工验收5.办理工程移交手续工程验收完毕，施工单位要向建设单位逐项办理工程和固定资产移交手续，并签署交接验收证书和工程保修证书。下一页返回上一页第三节项目竣工验收五、项目竣工验收的内容项目竣工验收的内容见表14-2。下一页返回上一页第三节项目竣工验收六、项目竣工验收的方式为了保证建设工程项目竣工验收的顺利进行，项目竣工验收必须按照建设工程项目总体计划的要求，以及施工进展的实际情况分阶段进行。项目施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程验收三大类，见表14-3。规模较小、施工内容简单的建设工程项目，也可以一次进行全部项目的竣工验收。返回上一页第四节项目回访与保修管理

一、项目回访回访是落实保修制度和保修方责任的重要措施，因此，回访应以对竣工项目质量的反馈及特殊工程采用的新技术、新材料、新工艺等应用情况为重点，并根据需要及时采取改进措施。承包人的归口管理部门(生产、技术、质量、水电等)负责组织回访的业务工作，回访可采用电话询问、登门拜访、会议座谈等多种形式。下一页返回第四节项目回访与保修管理1.回访工程的方式回访工程的方式如图14-5所示。

2.质量保修依据《建设工程质量管理条例》规定，承包人在向发包人提交工程竣工报告时，应当向发包人出具质量保修书，保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。各种类型的建设工程以及工程的各个部位都应实行保修，由于承包人未按照国家标准、规范和设计要求施工造成的质量缺陷，应由承包人负责修理并承担经济责任。下一页返回上一页第四节项目回访与保修管理

在保修期内，发现项目出现非使用原因的质量缺陷，使用人(用户)可以口头通知或直接到承包人接待处领取“工程质量修理通知书”表格并如实填写质量问题及部位、联系维修方式，一式两份，一份交接待处据此安排保修工作，另一份由使用人(用户)自留备查。下一页返回上一页第四节项目回访与保修管理二、项目回访保修建设工程的回访保修是指工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内由承包人主动对发包人和使用人进行工程回访，对工程发生的由于施工原因造成的使用功能不良或无法使用的质量问题，由承包人负责修理，直到达到正常使用的标准。回访用户是一种“售后服务”方式，体现了“顾客至上”的服务宗旨。下一页返回上一页第四节项目回访与保修管理

实行工程质量保修是促进承包人加强工程施工质量管理，保护用户及消费者合法权益的必然要求，承包人应在工程竣工验收之前，与发包人签订质量保修书，对交付发包人使用的工程在质量保修期内承担质量保修责任。返回上一页第五节项目管理的考核评价

一、项目管理考核评价的概念项目管理考核评价是项目管理活动中很重要的一个环节，它是对项目管理行为、项目管理效果以及项目管理目标实现程度的检验和评定。大型项目应在实施过程中间进行考核评价。下一页返回第五节项目管理的考核评价二、项目管理考核评价的目的通过考核评价工作使项目管理人员能够正确地认识自己的工作水平和业绩，并且能够进一步地总结经验，找出差距，吸取教训，从而提高企业的项目管理水平和管理人员的素质。通过考核评价，可以使项目经理和项目经理部的经营效果和经营责任制得到公平、公正的评判和总结。下一页返回上一页第五节项目管理的考核评价

考核与评价不是目的而是手段，根据评价来兑现“项目管理目标责任书”的奖罚承诺，给予项目管理者以及相关成员和组织以激励。总之，考核评价是为了不断深化和规范项目管理行为，鉴定项目管理水平，确认项目管理成果。下一页返回上一页第五节项目管理的考核评价三、项目管理考核评价的内容项目管理考核评价的内容如图14-6所示。返回上一页第六节工程项目文件的归档与竣工结算一、工程文件资料的内容

(1)工程项目开工报告。

(2)工程项目竣工报告。

(3)分项、分部工程和单位工程技术人员名单。

(4)图纸会审和设计交底记录。

(5)设计变更通知单。

(6)技术变更核实单。下一页返回第六节工程项目文件的归档与竣工结算(7)工程质量事故发生后的调查和处理资料。

(8)水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录。

(9)材料、设备、构件的质量合格证明资料。

(10)试验、检验报告。

(11)隐蔽验收记录及施工日志。

(12)竣工图。

(13)质量检验评定资料。

(14)工程竣工验收资料。下一页返回上一页第六节工程项目文件的归档与竣工结算二、工程文件审核

1.审核的内容

(1)材料、设备构件的质量合格证明材料。

(2)试验检验资料。

(3)核查隐蔽工程记录及施工记录。下一页返回上一页第六节工程项目文件的归档与竣工结算(4)审查竣工图。建设项目竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行交工验收、维护、扩建、改建的依据，也是使用单位长期保存的技术资料。监理工程师必须根据国家有关规定对竣工图的绘制进行审核，以考查施工单位提交的竣工图是否符合要求。下一页返回上一页第六节工程项目文件的归档与竣工结算2.施工图审查注意事项在审查施工图时，应注意以下方面:(1)审查施工单位提交的竣工图是否与实际情况相符。若有疑问，应及时向施工单位提出质询。

(2)竣工图图面是否整洁，字迹是否清楚，是否是用圆珠笔或其他易于褪色的半水绘制，若图面不整洁，字迹不清，使用圆珠笔绘制等，必须让施工单位按要求重新绘制。

(3)审查中发现施工图不准确或短缺时，要及时让施工单位采取措施修改和补充。