物业公司管理新规制度

物业管理制度叶县新叶物业管理服务目录TOC\o"1-4"\h\u5678序言 -6-4445第一部分岗位职责 -7-7775(一)企业总经理岗位职责 -7-10585（二）物业经理岗位职责 -7-10583（三）市场管理员岗位职责 -8-25030（四）文员岗位职责 -8-20230（五）出纳岗位职责 -9-19905（六）工程维修主管岗位职责 -9-4989（七）保洁主管岗位职责 -10-28143（八）保安人员岗位职责 -11-16953（九）消防员（保安员兼）岗位职责

-13-21260（十）水电维修人员岗位职责 -14-4369（十一）保洁员岗位职责

-14-8（十二）绿化工岗位职责

-15-5388第二部分公共制度 -15-21860（一）接待来信来访来电投诉制度 -16-26322（二）管理人员文明服务标准 -16-20250（三）职员文明服务要求 -17-17593（四）职员廉洁工作制度 -18-3049（五）服务工作管理制度

-18-25569（六）激励职员和业主参与管理制度 -19-8786第三部分物业部管理制度 -19-（一）市场管理职员作责任监督区日巡视制度（二）物业管理部走（回）访制度24266第四部分安全、消防、车辆管理制度 -21-4673第一章安全管理制度 -22-一：8811保安人员守则 -22-1、17520值班管理要求 -23-2、12358交接班制度

-23-3、23236保安员培训制度

-24-4、9785警棍使用制度 -24-5、25663巡查车使用管理要求 -25-6、1391对讲机使用制度 -26-7、6854监控系统操作制度

-27-8、4092背景音乐播放制度 -27-9、28890重大事件汇报制度 -27-11310二：紧急事件处理程序 -28-169221、突发事件处理程序

-28-258172、斗殴等暴力事件处理程序 -28-6483、偷窃等破坏事件处理程序 -29-33974、电梯困人处理程序 -29-183395、停电停水处理程序 -29-140716、发觉有些人触电处理

-30-17183第二章消防管理制度

-30-12266消防安全检验制度 -30-5807消防培训制度

-30-30753灭火器管理要求

-30-31484火灾处理制度

-31-902第三章车辆管理制度 -31-6093一、出入管理 -31-3211二、停放管理 -32-3678第五部分设施设备管理制度 -32-17037一、目标 -33-25575二、范围 -33-30389三、职责 -33-3812四、工作程序 -33-2099五、工程维修部人员安全操作规程 -37-8192六、维修材料管理制度 -38-30617第六部分职员考勤管理制度 -39-29820第一条：请销假 -39-4279第二条：病假 -39-27019第三条：事假 -39-25586第四条：年假 -39-32198第五条：婚假 -39-3615第六条：产假 -40-6344第七条：丧假 -40-1564第八条：旷工 -40-5345第九条：迟到、早退 -40-10306第十条:签到签退（打卡制） -41-30287第十一条：加班、调休 -41-18102第七部分环境保洁管理制度 -41-16695第一章:总则 -42-17807第二章:保洁工作日常管理 -42-29386第三章:清洁工具领用管理 -42-26181第四章:常见工具操作 -43-23682第五章:保洁人员安全操作管理 -43-302第八部分电梯安全运行管理措施 -43-20661第一章总则 -44-24984第二章电梯安全运行管理制度 -44-3986第三章电梯使用管理要求 -46-27094第四章电梯安全文明使用规则 -47-32354第五章电梯三角钥匙管理要求 -50-9963第六章电梯应急制度 -51-19001第七章电梯作业人员教育培训考评制度 -54-23365第九部分消防应急预案 -55-24184第十部分安全生产管理制度 -59-30969第一章总则 -60-29705第二章机构和职责 -60-22796第三章安全生产责任制 -61-17820第四章安全教育和培训 -62-4749第五章设备、劳动场所 -63-907第六章个人防护用具和职业预防 -63-14865第七章检验整改 -63-1834第八章奖罚 -63-序言为加强企业正规化管理，强化对职员管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制订本企业《内部规章制度》，各部门职员应依据本部门工作分工，加强对本制度学习和领会，认真实施本规章制度中公共制度和对应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《企业管理要求》、《房屋租赁协议》、《装修管理协议》文件及相关管理制度，含有相同效力，各职能部门应根据本制度对所属职员加以管理和考评，违反本规章制度将在企业考评中给予对应处罚。不尽之处，企业将适时给予补充。本规章制度从下发之日起实施。叶县新叶物业管理签发人：年月

日第一部分岗位职责(一)企业总经理岗位职责1、严格实施国家、省、市相关物业管理方针、政策。2、率领全体职员对物业管辖区实施全方位管理，确保物业完好状态，提升使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主正当权益，树立良好企业形象。5、制订和完善企业各项规章制度，建立良好工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门推行岗位职责，坚持年底考评。7、重视人才，合理使用干部，根据德、勤、能、绩定时进行考核。调动各方主动性，共同管好物业。定时向上级领导汇报工作及经营收支情况，以多种方法听取业主和使用人提议、意见和要求，并立即回复，认真处理。9、关心职员生活，努力提升职员工资福利，改善工作条件。10、常常和上级企业和政府相关部门沟通，理顺关系，发明良好外部环境。（二）物业经理岗位职责在总经理直接领导下，落实实施企业各项方针、政策，全方面负责物业部日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检验督促岗位责任制实施情况，不停提升服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人职员作，负责制订本部门工作计划，并组织编写管理汇报和多种通知、公函；3、负责传达企业文件、通知及会议精神；4、检验监督本辖区工程维修部、保安队、保洁部人员和管理职员作情况并进行考评，按企业《内部规章制度》要求抓好管理；5、熟悉国家相关法规和物业管理要求，掌握各业主情况，检验督促各责任区管理实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，立即做好物业管理费催交组织工作，并组织处理好相关投诉，不停改善服务质量；7、抓好本部门组织工作和思想工作，主持日常和定时工作会议，研究确定下一步工作计划；8、加强各部团结合作，树立整体思想，亲密和其它部门联络，相互沟通、协调；9、认真完成企业交给其它任务。（三）市场管理员岗位职责1、监督、检验、管理市场内日常事务工作。2、熟悉市场内房屋分布、商户经营情况、设施及各类标志、广告位、车位使用情况。3、负责市场内公共卫生检验管理工作，保持市场内洁净整齐。4、宣传、落实实施市场管理法规及企业管理要求，立即纠正违反市场管理要求人和事。5、负责市场内广告位计划管理，立即安排更新计划内广告位画面，清除私啦乱贴广告。6、检验公共设施、标志、完好情况，发觉问题立即安排维修整改。7、掌握经营户基础经营情况，做好经营户管理，提供规范市场及业态调整依据，对门市、摊位租金等清楚明了。8、立即掌握市场动态，搜集、反馈市场信息。9、调解市场纠纷，实施和处理通常消费纠纷，保护消费者和经营者正当权利。10、完成企业领导交办各项工作。（四）文员岗位职责1、负责部门文件撰写、整理工作；2、负责职员考勤，收发传达文件等日常工作，妥善保管各类来文；严格遵守企业保密方法，无泄漏现象。3、负责部门人事档案管理，设施、设备、图纸资料、物品档案管理，物业部日常工作等业务管理。4、做好物业会议前准备工作，会议通知、会议统计、落实会议部署工作完成情况。5、负责统计物业人事变动情况，立即建档确保档案信息正确。6、立即正确统计各类月、季度、年度报表，分析总结提出整改意见和提议。7、负责装修管理协议签署、商户信息统计、建档工作，水电费办理充值，建档工作。8、接待来访业主，对其提出问题及意见，给予解释解答，并将具体内容统计在案；9、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。10、向各业主发出书面缴纳各项费用通知书；11、完成上级领导交办其它工作任务。（五）出纳岗位职责1、清点汇总部门交来款项；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续费用；4、处理银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、正确使用发票，确保现金和银行支票使用安全。（六）工程维修主管岗位职责在物业部直接领导下，对工程维修服务项目标管理，组织对市场内房屋、设施设备进行检验、维修、改造及保养，装修监督检验等日常工作，确保市场内\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物业管理正常运转，具体职责以下：1、依据工程维修服务项目标管理目标，制订市场内物业装修、维修及养护实施方案。2熟悉房屋结构特点和使用要求。3、熟悉《\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"物业管理条例》和企业管理相关规章\t"C:\\Documents%20and%20Settings\\Administrator\\桌面\\_blank"制度。4掌握市场内房屋分布情况、结构类型，地上及地下管道走向、分布和起止点。5接收商户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，立即解答、处理商户疑难问题。6组织维修人员对市场内房屋本体及公共配套设施进行检验、维修及保养，确保地下排污、雨水管道通畅。7定时巡查房屋使用情况，对发觉房屋质量问题应立即安排维修，落实整改情况。并填写隐患统计。8、负责企业新接管物业项目标房屋设施设备，供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目标验收和资料核实工作；9、负责查验用户装修报批手续和审批装修方案，监督装修方案实施。10、负责编制设备、设施维修保养计划，落实计划实施情况。11、负责对维修、装修项目、设备进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目装修进行技术审核。12、负责全部设备、设施系统（供电、给排水、电梯、消防、计量等）管理、运行、维修等工作；13、碰到重大事件立即向领导汇报，同时主动采取对应方法、组织抢修。完成企业交待其它工作任务。（七）保洁主管岗位职责1、遵守本企业要求、要求，尽职尽责根据操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作。2、负责保洁工作具体实施，学习相关业务知识技能，接收培训，掌握清洁工具基础操作技能。3、严格按对应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损坏或丢失时立即上报立案，按相关要求处理。正确使用多种清洁药剂，严禁浪费。4、主动安排卫生突击工作，如：领导、贵宾参观、门前走廊积雨、积雪清扫突击工作。5、主动向商户宣传卫生常识，劝阻并阻止不卫生，不文明现象和行为。在保洁过程中，如发觉公共设施有损坏，应立即上报。6、天天必需对管理区域全方面检验一次，并进行认真统计，每个月对各项管理工作实施情况进行评价，并填写对应表格。7、负责制订每个月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检验、指导和落实，抓住管理工作中微弱步骤，统筹安排，合理部署。8、对管理区域工作高标准、严要求，除定时检验以外，还要采取不定时抽查，突出关键，兼顾全方面。9、保洁员安全作业、工作质量、物料消耗、设备使用等负有管理责任。10、完成上级领导交办其它任务。（八）保安人员岗位职责一:总则

1、落实实施公安机关和上级部门制订各项法规和制度，努力维护好物业辖区内治安安全；2、遵守企业规章制度，服从领导，完成企业交给其它工作任务；3、负责做好对辖区内巡查、值班工作，做好大宗物品进、出物业辖区登记工作；4、负责做好市场内机动车辆管理工作；5、负责做好综合管理工作；治安、消防、市场文明经营等工作。6、熟悉市场情况、以动态、巡查等方法预防、发觉、阻止各类事故如：打架斗殴、偷窃等事件，提升应急处理能力；7、按要求着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班统计和交接班统计；8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育商户遵守物业辖区各项管理要求。二:保安队长岗位职责保安队长在物业经理直接领导下，全方面负责保安队各项管理工作。1、了解和掌握保安队情况，依据物业企业要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区治安、消防、车辆交通工作全方面实施管理；2、主持保安业务工作会议，督促检验各项规章制度落实，关键是保安相关要求落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提升全体队员整体素质。3、常常定时不定时检验保安队员工作情况，做好监督、检验和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍思想建设，关心队员生活情况和业务水平，做好全体队员思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中多种问题，为下属处理实际问题；5、教育培养所属班长，不停培养她们组织指挥能力和管理水平；6、处理相关保安方面事务，重大治安问题和事故立即向领导汇报，并采取果断方法，控制事态发展。7、完成企业交办收费等其它工作任务。

三:保安班长岗位职责保安班长在保安队长直接领导下，负责保安队日常事务实施工作。1、负责组织当班保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，立即纠正和登记违纪违章现象；2、检验本班人员着装仪容、内务卫生，保管好配置通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；3、负责填写《值班统计》，登记本班奖罚情况，检验各巡查点情况；4、根据保安队制订培训计划搞好组织实施工作，定时召开班务会，常常对队员进行具体业务指导和岗位培训，提升本人和全班整体素质和业务水平，能立即处理当班时间内多种突发事件。5、立即做好上传下达和请示汇报工作，和辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班组织指挥，处理好通常性治安事件和业主投诉，落实安全方法，预防多种事故，工作中有处理不妥事应立即向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好常常性思想工作，熟悉和掌握队员思想动态、工作表现和工作能力。8、完成企业下达其它任务。四:保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区概况、平面布局及楼幢分布情况；②保持威严可敬仪表仪容，树立良好精神风貌；③负责做好大宗物品进出物业辖区管理工作，对商户装修人员及装修物品出入进行管理，阻止闲杂人员随意进入物业辖区；④负责做好对市场内机动车辆出入、停放管理工作。⑤熟悉保安设施设备操作规程及报警设施使用方法；⑥做好本岗位清洁卫生和交接班工作。⑦负责回复处理商户及用户人员提出属于本岗职责内问题；⑧对任何有损物业辖区物业管理行为，立即进行劝戒和阻止。⑨做好办公区域及大厅治安防范工作，确保安全、文明执勤。2、巡查岗①严格遵守企业规章制度，实施24巡视巡查制度，严格实施队列行走标准，树立企业良好形象和个人道德风范；②树立强烈责任感，全方面做好物业辖区治安、消防、车辆、和商户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域内商户情况，了解物业辖区内其它区域房屋地形和各条通道布局，做到勤巡查、勤检验，发觉问题立即处理；④熟悉物业辖区消防设施配置，并能熟练使用多种消防器材，掌握防火自救知识；⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发觉设施受损立即上报，对任何有损物业辖区物业管理行为，立即进行劝戒和阻止；⑥加强对物业辖区机动车辆管理，维持车辆停放秩序；⑦主动参与职业道德和业务、消防培训，努力提升本身素质。（九）消防员（保安员兼）岗位职责1、切实落实“预防为主，防消结合”指导方针，认真学习相关消防知识，掌握多种灭火器使用方法；2、主动做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定时进行安全检验，一旦发觉火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体职员必需全力投入抢险工作，推行义务消防员职责，不得临阵借故逃避；4、发生火警事故时，快速汇报相关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织商户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，帮助相关部门查清起火原因；1、严密监视保安对象多种情况，发觉可疑或不安全迹象，立即通知值班保安处理，并立即经过对讲机或电话向队长汇报，且随时汇报变动情况直到问题处理完成。2、熟悉所管理设备性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单维修；3、出现异常情况时，坚持、确定、汇报，并做好情况统计；4、负责设备日常巡视、情况统计；5、保持机房洁净、整齐；做好交接班工作。6、严禁外来人员进入监控机房，做好录像资料保留及保密工作。（十）水电维修人员岗位职责1、实施企业决定，服从管理、遵守纪律，树立良好服务意识；2、熟悉物业辖区内楼宇楼幢号、单元、户数和房屋结构、水、电设施等管线走向；3、严格遵守服务内容和服务标准，立即受理业主提出多种报修；4、主动为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；5、工作时间按要求着装，佩戴工作牌，严格遵守《操作规程》以确保安全，预防意外事故发生；6、珍惜工具，杜绝浪费，按要求领用工具和维修材料。按月编制材料需用计划。8、负责对共用部位设施、设备巡视检验和保养。9、做好日检、旬检、月检及定时检验、检修维护工作，确保设备安全正常运行。按要求填写检验、维修统计。10、完成企业交办其它工作任务。（十一）保洁员岗位职责1、遵守企业制订各类规章制度2、尊重领导，服从分配，立即完成工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整齐；4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；5、根据服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区良好卫生环境秩序；6、立即清洗公共部位乱涂、乱画、乱张贴广告、口号等；7、对保洁范围内物业异常情况立即向保安员或管理员汇报；8、对乱扔废弃物现象应给予阻止，并立即清除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁工具，做到勤俭节省、以旧换新，对无故损坏酌情赔偿。（十二）绿化工岗位职责遵守企业规章制度2、服从企业领导和管理人员检验监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整齐有序，无危及车辆、行人现象；4、对劝阻有损绿化行为要温和有礼；5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其它用具，严格使用化肥和农药；6、花草树木立即浇水，预防过旱和过涝；7、对花草树木定时培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽花草树木要立即修剪、补苗、浇水，确保成活率达95％以上；8、熟悉物业辖区内绿化概况，充足利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发觉物业辖区异常情况立即向保安或管理员汇报。第二部分公共制度全体职员均为企业物业辖区管理人员，不管其工作岗位、分工，需共同遵照以下制度。（一）接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”管理目标，不停完善管理体系，提升职员素质，不停改善服务质量，严格认真对待业主（商户）反馈每一信息，特制订本制度：1、实施“首问责任制”，企业每一位职员，不管其部门分工，全部有义务接收业主任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给处理，应该场给予处理；不属于自己职权范围内或不能给予处理，不得任何理由推托、回避，应将业主（商户）反应问题当场给予接待，以后转告对应部门。2、每一位职员全部有责任搜集来自业主（商户）相关市场管理见解、提议、意见等。3、企业职员接听全部来电时，第一句必需为：“您好，新叶物业”4、受理投诉时，必需热情接待，主动问询，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必需如实统计，不得提出回避。6、对投诉内容要认真统计，立即派人处理或向主管汇报并在二十四小时内给予处理或回复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、道路、通讯网线等所引发业主投诉，应努力做好解释工作,主动同市政相关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难，决不许可推托了事.。8、职员应认真做好本职员作，主动为业主提供满意管理服务，降低投诉，把矛盾消亡在投诉之前。9、对业主投诉应立即进行分析总结，对反复出现问题，应组织相关部门进行深入探讨并找出处理措施，预防反复发生。10、对投诉要统计，投诉资料要存档。（二）管理人员文明服务标准1、热爱本职员作，努力学习管理技术，提升管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观举止。3、主动一直访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。4、工作中坚持标准，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严遵法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，相互配合，相互监督，按质按量完成本职员作。6、对业主应热情，遇部分业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得和业主发生打骂行为。7、热情处理业主来信、来访，主动为她们排忧解难。对业主投诉、批评、提议，要立即进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不许可有打击报复现象发生。（三）职员文明服务要求1、热爱本职员作：①要树立干好服务工作职业志向，热爱本职员作。②刻苦学习，不停完善和提升管理和专业技术水平。③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：①仪态端庄：衣着打扮端庄、整齐，给业主有一个美感觉，使人感到亲切、和蔼。②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要努力争取文雅、谦恭正确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲和管理无关闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人和熟人一个样，大人和小孩一个样，忙时闲时一个样”。④优质服务：对业主负责就是对企业负责，四处应多为业主着想，为业主提供多种便民服务。⑤讲诚信：诚信无欺是企业每一位职员应有工作作风，也是我们经营管理中职业道德一个关键内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。（四）职员廉洁工作制度1、在工作中坚持标准，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严遵法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占企业和业主廉价。4、不在上班时间干私活，不用企业通讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不利用企业机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护企业利益，遵守企业机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节省用水、用电，不浪费企业用具，坚持勤俭节省。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对企业信任，私下向业主推销产品，赚取外快。（五）服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要表现本企业高尚精神面貌。2、上班纪律：上班时间依据企业工作安排，天天必需先到企业报到，然后外出工作；工作结束后，必需立即到企业签到；上班时必需佩戴工作证，方便接收业主、住户监督。3、服务质量：依据用户要求，按质、按量、按时完成，以确保业主满意。在工作中严禁向业主索取财物、吃、拿等不良行为。4、工作检验：企业将不定时进行工作检验，听取业主反应，如业主反应该工作人员不能胜任时，企业经过核实后，将作解聘处理。5、工作人员如损坏业主财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主付给服务费一律交企业，并开具发票，若私自收取小费者，一经发觉，扣工资或奖金，情节严重者作解聘处理。（六）激励职员和业主参与管理制度1、为了改善服务质量，提升工作效率，企业激励各级职员和业主提出多种合理化提议，提议采纳后视施行效果对提议人进行物资奖励。2、职员和业主提议范围包含物业管理方法和手段，改善服务质量方法，多种设备使用和养护方法，节省能源和原材料方法和怎样增加经济收益等方面，全部提议均可直接递交企业经理或上级主管领导。3、企业适时召集相关人员开会讲座各项提议，如有合理化提议即由相关部门责任人定出试行方案，并交企业领导审批后实施。4、合理化提议试行期依据具体情况分别定为15天和30天，期满后由企业领导会同各部门责任人共同考证该项提议实际利用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化提议有显著建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励提议人。

5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考证结束后立即发放，并记入职员档案。6、职员合理化提议统计为职员晋级、年底评选和奖励关键依据，数次提出优质合理化提议职员将被晋升提拔或给尤其奖励。第三部分物业部管理制度（一）市场管理职员作责任监督区日巡视制度1、物业部必需为每个管理岗位职员划分一定范围工作责任监督区。2、每个工作日必需到各自监督区域巡视两遍，并做好巡视统计，无纪录视作未巡视。3、巡视监督要求：①检验市场保安员、保洁员在岗位工作情况（着装、佩证及有没有其它违反相关规章制度行为）②检验市场是否有违章行为（有没有乱搭建、违章装修、墙面有没有乱涂、乱画、张贴广告，市场内有没有乱设摊及跨门营业、占道经营）；

③市场是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，是否有私拉乱接窃电现象，市场内有没有可疑人员活动）；④市场内环境管理是否符合要求（树木花草有没有损坏，公共场所、绿化带、地面、楼梯道、走廊、卫生间、卫生情况，垃圾桶摆放是否符合要求，道路上是否有乱停车辆）；⑤基础设施是否完整（路面有没有破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好，管道是否有漏水、照明是否齐全明亮，）；

⑥留心倾听业主对物业管理意见反应。在巡视过程中，做好统计。发觉问题，能处理应立即处理，对重大问题和不能处理事项应向企业汇报。（二）物业管理部走（回）访制度为加强物业管理部和广大业主（商户）联络，使物业管理部各项工作置身于业主（商户）监督之中，从而集思广益，立即总结经验、教训，不停改善管理工作，提升服务质量，特制订对商户走（回）访制度。1、走（回）访要求①物业管理部经理把对业主（商户）走（回）访列入职责范围，并落实到每十二个月工作计划和总结评选中；②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接收批评，采纳合理化提议，作好走（回）访统计；③走（回）访中，对业主（商户）问询、意见，如不能立即回复，应通知预约时间回复；④走（回）访后反馈意见、要求、提议、投诉，立即逐条整理综合、研究、妥善处理，重大问题向上级领导请示处理，业主（商户）反应问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率努力争取控制在1%以下。2、走（回）访时间及形式

①物业管理部经理、管理员每个月登门走（回）访4次；③有针对性地对业主（商户）作专题调查，听取意见；④物业管理部设置投诉信箱，投诉电话；⑤随时热情接待来访，作好登记；第五部分安全、消防、车辆管理制度第一章安全管理制度保安人员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必需身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持整齐、平整，上岗前皮鞋要擦拭洁净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必需精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、和人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4、巡查中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得和无关人员闲聊；5、上班人员必需提前十五分钟达成各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得私自离开岗位；6、值班人员就餐必需在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐；7、不得脱离岗位，根据要求时间、指定地点站岗；8、不得睡觉；9、对住户要有礼有节，热情受理住户多种问题，尤其是夜间值班，对住户提出问题要立即处理，处理不了作好登记。三、日常管理

1、不得迟到早退，严格根据要求时间站岗或巡查；2、认真做好交接班，做好值班统计和实物出入登记；3、严格实施对讲机管理要求和警棍使用要求；4、做好本班岗亭清洁卫生，不得随意张贴、悬挂和堆放和工作无关物品；

5、门岗值班室不得会客。四、罚则1、违反本要求第一条、第二条（第八点除外）、第三条记行政批评一次，累计记批评五次以上者作解聘处理；2、违反第二条第八点，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次解聘；3、本守则不尽之处，按《企业管理要求》相关条款实施。值班管理要求1、保安人员实施二十四小时轮番值班制度。2、值班人员分为二班制，白班时间为：早7点30分—晚7点30分、晚班时间为：19点30分—早7点30分。3、各班保安员必需根据编排值班表上岗工作，并严格推行岗位责任制要求，坚守岗位，巡查人员要按时巡查，提升警惕，立即处理多种突发事件。4、当值班人员发觉情况时，应做好控制工作，并立即汇报当班班长、队长或部门责任人。①汇报时简明说明事发地点、性质、人数和特征等；②立即劝阻和处理在物业区域违法管理要求人员和事件；③遇紧急事件及重大事故应汇报相关领导；④在当班期间发生问题及处理经过，在《值班统计》做好统计。交接班制度为认真做好岗位工作交接和保安器材交接，降低因交接不清引发工作失误及保安器材损失，特制订本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，不然由此产生一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班。4、本班和下班交接时，要将本班工作情况具体交待给下一班，方便下一班开展工作；5、保安人员交接班时，必需认真填写《保安交接班记录表》，并署名确定，发觉问题，交接双方必需当面说明，假如交班人离开后，接班人才发觉属于上一班问题，应立即汇报领班或部门责任人处理；6、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；保安员培训制度1、岗前培训上岗前向每位新入职保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。①上岗前必需掌握保安、通讯及消防设备器材使用和操作；②新入职保安员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职员作和基础技能，然后开始正式上岗；2、岗位培训

①保安培训：依据每十二个月保安队制订培训计划，拟订保安培训方案，经过讲课和实际操作相结合方法，分月、季定时进行培训，从而提升保安员警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基础技能；②消防培训：依据每十二个月保安队内部制订培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演练计划安排及灭火等培训内容，经过讲课和实际操作相结合方法，分月、季定时进行培训，从而达成提升保安员防火意识、掌握灭火抢救能力目标；③每位保安员必需依据培训计划参与企业和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参与培训人员在职员培训签到表上签到。3、培训内容A、应知、应会部分：企业制度和要求，部门制度和要求，保安常识，服务意识教育，辖区设施、设备介绍，消防常识

。B、岗位工作规范：岗位礼貌用语、工作方法和技巧，岗位工作职责和细则，辖区突发事件处理

。C、消防培训

D、法律常识

4、培训要求A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班相同情况处理；B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好统计；C、队列训练时，按正规化军事要求操作；警棍使用制度警棍和电击器是保卫人员强制约束正在实施违法犯罪行为或暴力行为之械具，全部保安人员提取使用警具时，须严格遵守以下要求：1.警棍白天放在警具柜内存放，由保安队队长负责清点、检验，发觉缺损立即上报。2.保安夜间上岗使用电警棍，由保安队队长统一发放。3.领取电警棍时，需进行登记(签领、签还)，要写清使用人姓名、时间、数量等内容，发放人要署名，归还警具时，收存人应认真检验警具情况，无问题方可收签，并统计收存时间。4.携带电警棍时，应扣好套扣，不得随意挥舞、打闹，不得随意按动电击按钮，更不得随意敲击，通常情况下，不得随意使用电警棍。在使用完后，应做好放电处理后再交还，以免误伤她人。5.注意保护警具，使之处于良好情况，遇有雨、雪天气，要注意防潮，避免损坏。6.同事之间严禁使用警具开玩笑，更不得交和无关人员保留、玩耍，严防被坏人抢、盗。7.只有碰到正在实施违法犯罪行为或保安员本身受到侵害时，方可使用电警棍。8.除工作需要和上级同意外，任何人不得将警具携离本辖区意外使用。9.全体保安人员须严格实施本要求，对不负责任，违反要求，出现丢失、损坏，和伤人事故，将追究当事人责任。巡查车使用管理要求为加强电动巡查车安全管理，保障车辆性能良好，状态稳定，确保值班、巡查、公务等任务完成，特制订以下要求：一、巡查车仅限于辖区范围内巡查使用。实施本辖区范围内公务活动等任务，严禁驶出本辖区。二、巡查车驾驶由3名巡查保安员负责。三、队长全方面负责巡查车各项事务，包含使用监督，日常保养监督，司机培训等。四、巡查车巡查路线、时间、次数按要求实施，车速不得超出5公里/小时。值班班长负责其班次具体车务。五、巡查车、摩托车不得乱停乱放，巡查完成后停放在要求位置。定时充电，确保正常使用。六、巡查车、摩托车严禁故障行驶，需维修时报企业，经领导同意后方可送修。七、巡查车、摩托车严禁挪作她用，严禁管辖区以外行驶，一经发觉，追究当事人及责任人责任。八、巡查机动车所装置警灯非晚间巡查不准乱亮，警用嗽叭不准乱鸣。九、事故责任：谁驾驶、谁负责（酒后驾、鲁莽驾驶造成事故，由驾驶员本人负责）。对讲机使用制度对讲机是保安人员必备关键通讯工具，全体人员必需实施对讲机使用要求，熟悉对讲机使用功效，珍惜并熟练使用对讲机。1、使用要求①使用对讲机要本着“珍惜设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”标准，不得磕、碰、扔、摔和玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定时进行擦拭、维护；②持机人负责保管和使用对讲机，严禁转借她人或拆卸机器，各治安人员对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡查时不得拿在手中；③发觉对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级汇报，由部门主管检验后进行处理，严禁自行拆修；④严格按要求频率使用，严禁乱按或乱调其它频率（日常使用1频道，停电时使用2频道）⑤严格根据对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完成后方可进行充电，以保障电池性能、寿命和使用效果；⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用情况，接机者当场检验，发觉损坏或通讯失灵，立即汇报当班班长。2、对话要求①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”；②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回复“清楚”或“明白”；③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关事情；凡违反以上要求者将严厉处理。对讲机丢失、损坏，视情节追究相关人员责任，赔偿损失，并处以对应经济处罚。监控系统操作制度1、加强学习，不停提升业务技能，熟练掌握监控系统操作。2、值班员必需严格根据操作规程监控录像，珍惜设备，不得私自修改系统多种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装多种软件，不得进行玩游戏、打字等其它操作，确保其正常运作，违者从严处理，并负担所造成一切后果。3、未经上级部门主管同意，不得随意播放监控录像录像内容；4、未经上级部门主管同意，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备清洁，定时进行擦拭、维护；6、确保监控室卫生和秩序，营造良好工作环境；背景音乐播放制度1、加强学习，不停提升业务技能，熟练掌握背景音乐系统操作；2、值班员必需严格根据操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；3、严格根据要求时间和要求内容播放音乐；4、非企业制订操作人员不得私自动用设备，一经发觉，将追究当班人员相关责任；5、保持背景音乐设备清洁，定时进行擦拭、维护，营造良好工作环境。重大事件汇报制度一、重大事件汇报制度为立即妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制订重大事件处理汇报制度。

1、重大或突发事件包含：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、偷窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：商户集体投诉（5户以上）；高低压电柜、通讯设备等关键设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参与事件处理部门或当值主管立即到现场处理同时立即口头向企业领导汇报，并依据事发情节决定是否汇报公安、消防等机构帮助处理；3、参与事件处理部门经理在事件处理后立即填写重大事件汇报表，于12小时内以书面形式递交企业领导，具体统计事件发生时间、地点、经过，和事件发生初步原因和处理经过；4、重大事件汇报表由部门经理署名后上报，如部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管署名上报；5、参与事件处理部门应在事件处理完成后二十四小时填写重大事件总结表上报企业领导，如实汇报事件具体处理过程及结果，找出事件发生关键原因，提出避免类似情况发生预防方法。二、紧急事件处理程序1、突发事件处理程序

①凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、偷窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必需保持冷静，立即采取方法，并汇报物业管理部责任人、保安队；②简明说明事发地点、性质、人数、特征及损失价值；③驱散无关人员，保护好现场，留心现场周围情况；④查看本辖区各类统计、出入登记和监控录像，检验有没有可疑情况和人员；

⑤对勒索、打架事件，监控中心应亲密注意事发觉场情况改变；⑥对纠纷事件应立即了解具体原因，主动协调，劝阻争吵，平息事态；⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡，应汇报派出所处理；

⑧对包含刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件造成伤亡事故，应立即汇报物业管理部责任人、保安队，并由公安机关调查处理；⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，预防事态扩大；⑩保安队组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，依据事态大小程度报公安机关、相关部门及企业总经理。2、斗殴等暴力事件处理程序①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制态度，除正当防卫，通常情况下应尽可能避免和人发生武力冲突或争吵；②巡查发觉或接报有斗殴等暴力事件，应立即用对讲机、电话或其它方法汇报保安队，简明说明现场情况（地点、人数、斗殴程度、有没有使用武器等）如能处理，立即处理，不然监视现场，等候保安队指令；③保安队接报后视情况派合适数量保安员立即到现场阻止，将肇事者带往保安队接收调查，如场面无法控制，应立即汇报公安机关；④斗殴事件中物业辖区财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作具体调查以明确责任和落实赔偿；⑤如包含刑事案件，应交公安机关处理；⑥事件中如有些人员受伤要立即组织抢救，并立即送医院抢救；⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时汇报罪犯犯动向3、偷窃等破坏事件处理程序①巡查发觉或接报物业辖区有些人偷窃，应立即抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其它方法立即向其它值班人员求援，简明说明情况，并监视现场等候保安队指令；②保安队接报后，应快速排合适数量保安人员到现场阻止，设法抓获肇事者，带往保安队接收调查；③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，尤其是罪犯留下来指印、脚印、烟头等物品；做好具体统计，以明确责任、落实赔偿；④如包含刑事责任，应交公安机关处理。4、电梯困人处理程序①值班人员接到电梯应急电话或巡查发觉电梯困人，立即汇报主管，组织相关人员到现场帮助控制和解救被困人员，同时将被困电梯具体方位、停留楼层通知维修部；②监控中心经过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话和被困者联络，做好解释抚慰工作；③如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求援相关部门处理；④部门经理填写重大事件汇报表，具体统计故障及处理经过。5、停电停水处理程序①接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内业主；②未预知情况下物业辖区内忽然发生停电停水，立即联络工程维修部，立即采取方法和相关部门联络，旬问停电停水原因及恢复供电供水时间，并对业主做好解释工作；③保安队派出合适保安人员维护秩序，以防有些人趁机制造事端。6、发觉有些人触电处理

①立即赶赴现场，切断电源；②在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘东西把人拉开；③立即进行人工抢救，并送医院抢救。第二章消防管理制度消防安全检验制度为规范物业辖区消防工作，检验和预防消防隐患，特制订以下制度：1、每个月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检验；2、检验工作由企业组织，工程维修部、保安队、物业管理部经理参与；3、检验项目：①各部位配置消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；②房间所使用电器是否符合安全要求；③设有消防报警系统物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。4、检验中发觉物业辖区内多种设施设备有变异，或违反消防要求问题，要立即查明原因，立即处理，不能立即处理，由企业出具整改通知书，限期整改。消防培训制度为落实落实“预防为主、防消结合”消防工作方针，特制订本制度。1、企业对在职职员消防知识培训每十二个月不少于一次；2、企业对新入职职员消防培训，培训率要达成100％；3、培训内容包含:①学习消防理论知识

②熟悉使用常见灭火器材

③开展消防综合演练4、企业每十二个月最少对业主开展消防宣传教育培训，包含：①物业辖区防火多种要求②消防应急通道位置及紧急情况疏散方法灭火器管理要求1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；2、保安队负责灭火器管理工作；

3、职员不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放灭火器；4、灭火器购回后，保安队应灭火器上贴明购入时间或充气日期；5、在每次消防检验中，要对灭火器进行检验，立即更换失效或损坏灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。火灾处理制度1、发觉早期火警，在场人员应该：①立即汇报物业辖区当值主管，汇报内容包含火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向；②立即利用周围灭火器器械扑救，尽可能控制火势发展；2、物业辖区当值主管接到现场汇报后：①率领消防人员，携带消防器械以最快速度抵达火警现场；②立即指挥在场人员进行灭火扑救；③指挥火警现场及可能受影响范围人员疏散；3、当扑救无效，当值主管立即决定：①将灭火人员撤离至安全距离内；②立即向上级汇报；③情况如本部门或本企业无法处理，火情失去控制，应立即汇报消防部门。车辆管理制度一、出入管理1、凡出入建材城车辆必需听从保安人员指挥接收问询及检验。2、进出建材城内车辆时速不得超出5公里/小时。严禁超车、文明驾驶。3、进出建材城车辆按警示标志提醒行驶，严禁超高、超重、超宽、超长车辆通行。5、严禁携带易燃易爆物品车辆进入建材城内。6、进出建材城内车辆必需按路标指示行驶。7、夜间所以进出建材城车辆，必需自觉接收保安管理员检验，进出货物实施登记制。二、停放管理1、全部车辆按指定位置停放，自觉接收安保员指挥，在要求区域或指定车位居中有序停放，保持车头朝向一致。2、全部车辆车主应加强安全防范意识，车内不得存放珍贵物品，停车后立即关锁门窗;停车时避免和其它车辆发生碰擦，如有碰擦，应主动和对方车主或现场安保员联络，妥善处理。第五部分设施设备管理制度设施设备管理制度提要：由工程维修部主管负责组织落实设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行督促检验，负责制订并实施《设施、设备检验维修、保养计划，和各类统计填写实施情况》设施设备管理制度一、目标明确工程维修人员应遵照工作制度。二、范围适适用于对工程维修人员日常工作指导。三、职责物业企业负责设施设备制度制订及完善，工程维修部负责对维修操作人员进行现场督查、指导；对设施设备管理工作进行督促检验。负责制订并实施《值班人员巡检路线图》。工作程序（一）维修班工作制度1、认真作好设备运行、保养、维修等统计，对重大问题立即上报工程维修主管；2、认真填写设备运行统计，（检验统计、检修统计、事故统计、）3、在工作中应按要求着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗；4、遇自来水爆管、消防管道爆管、供电设备线路故障等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即汇报工程主管；由工程维修主管组织抢修。5、在接到下发《报事单》、《派工单》或通知后，应立即前往处理；6、珍惜工具及设备，服从班长调度；7、严格实施多种规章制度及设备运行操作管理规程；8、每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成,其它人员应负责打扫自己所管理设备房内清洁卫生并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管安排。9、依据所管物业实际情况，编制《设备维修保养计划》报企业审批，并按计划进行设备维修养护工作。（二）工具管理制度1、领用工具时，应遵照以旧换新、以一换一标准签字领取，工程主管应控制工具使用周期。领用工具时应填写《工具领用记录表》，实施工具报损制度；2、领用者应珍惜工具，对损坏工具经工程主管确定后方能够旧换新；3、对部分大型工具应建立严格报损制度，并根据企业相关制度实施。4、对工具实施个人负责制，谁丢失谁赔偿；5、对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专员负责进行统一管理；6、对在工作中损坏工具应向工程主管汇报,同时将损坏工具交回方可重新领取；7、对于专用工具应由专员管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行合适赔偿。（三）高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具管理：高低压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等、绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄工具、验电笔。以上安全用具均需按要求期限送检。送检周期以下：工具名称电压等级送检周期1、高压安全用具绝缘棒10KV以下1年/次2、验电器10KV以下1年/次3、绝缘钳10KV以下1年/次工具名称电压等级送检周期备注1、带绝缘柄工具380V以下六个月/次2、验电笔380V以下六个月/次电器安全用具统一存放，存放处应有显著标志，做到存取方便，存放地点洁净、通风良好，存放环境不能过冷过热，也不可和锐器、铁丝等存放在一起；凡橡胶制品电器安全用具不可和石油类油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝缘夹钳应存放在柜内，要和其它安全用具分开，使用中应预防受潮、受污或损伤；绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内，注意不可和墙壁接触；验电器用过后应存放于干燥处；对绝缘手套、靴等，不许可有外伤、裂纹、气泡或毛刺等，发觉有问题时，应立即更换；假如绝缘工具遭受表面损伤或已经受潮，则应立即进行处理或使之干燥，并在经试验合格后方可继续使用；不管任何情况，电气安全用具均不可作为它用，对安全用具应进行定时试验，各试验项目要能合乎标准和要求。（四）房屋检验制度1、为了确保房屋完好，制订本制度；2、工程维修部每个月对房屋土建及配套设备设施进行全方面巡视检验，填写《房屋巡视统计表》，检验内容包含：门窗是否关闭、开启是否灵活、有没有破损现象，室内全部金属制品及五金构件有没有锈蚀损坏现象，是否有漏水渗水现象，楼地面、墙面有没有开裂、脱落现象，全部开关及插座能否正常使用，全部水电气开关是否关闭，室内配套物品是否齐备，室内是否清洁，是否有没有积水。工程维修部将每个月检验结果进行统计，并通知相关部门或相关单位进行处理，处理结果统计在《房屋巡视统计表》中。3、特殊原因不能准期完成工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间（五）公共设施管理制度1、各管理处工程部应严格实施《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量；工程部依据《定时检验项目一览表》对设施进行巡视检验，填写《定时检验统计表》，立即处剪发觉问题，避免问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容包含维护、中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。2、工程维修主管应将管理区域内公共设施划分责任人，责任人应最少天天一次巡视责任区域，并将巡视结果统计在《值班统计表》中；巡视中发觉问题应立即处理，不得人为拖延；如责任人不能处理应立即上报工程维修主管，工程维修主管应立即组织人员处理或联络相关部门处理；管理人员、保安、保洁、绿化等企业职员，应自觉参与巡视工作，发觉问题，立即汇报工程维修主管，由工程维修主管安排处理；3、对影响日常秩序管理维修，应调整时间，安排在夜间施工；对部分工艺要求较高、物业难以自行处理工作项目，报企业同意后，可安排委外施工，工程维修主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；（六）设备管理制度1、工程维修部应严格实施《设备接管验收标准》，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡；工程维修部依据《设备维修保养计划》对设备进行维修保养，填写《保养维修统计表》，对设备中修、大修、改造应做好统计并填写《设备零部件更换大修统计》《维修统计》；加强设备维修质量，确设备正常运转。2、工程维修主管应对各类设备指定责任人，设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在对应设备运行统计表中。工程维修主管应依据运行统计表中数据分析设备运行情况，每个月填写《设备运行状态月报表》并存档。3、工程维修部对部分工艺要求较高、维修难度较大工程项目，报企业同意后，可安排委外维修，工程维修主管负责对进度、工艺质量及进行监控；对部分影响日常秩序管理维修，应调整时间，安排在夜间维修并不得影响商户正常营业。（七）工程技术档案管理制度工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，并将图纸资料清单提交资料管理员；工程维修主管对开发企业提交图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收相关图纸资料；工程维修主管对进行改造、更换、添加设施设备，应将对应图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后档案清单提交资料管理员。（八）工程部钥匙管理制度工程维修部主管应指定专员保管工程维修部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格根据交接班制度实施；工程维修人员个人工具柜钥匙、工程维修部值班室钥匙自行保管；物业企业将全部钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借用时应填写《钥匙领用记录表》并在当日归还。（九）紧急事件处理程序为了对紧急事件进行有效控制和立即处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；1、紧急事件包含：洪灾、停电、漏电、爆管、通讯中止、电梯困人、重大设备事故等；2、紧急事件采取电话或对讲机方法联络，但必需互报姓名，并将情况汇报清楚；3、接紧急事件汇报后，应立即汇报上级，并由现场职位最高责任人统筹安排，人为隐匿不报，引发严重后果，追究当事人责任；4、人为拖沓，致使影响扩大，追究受派人责任；5、处理不了紧急事件，应立即汇报，由上级统筹安排处理；6、以上事件处理完成后应由工程维修主管填写《报事单》；7、紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严厉处理。（十）特约维修管理要求1、接到特约维修派工单后，15分钟内必需抵达现场；2、维修作业时，需注意保护商户财物，对维修后产生垃圾，要收拾洁净，完工后自行带走；3、若一时无法完成，需向商户讲明原因，请商户谅解，并约定上门时间；4、若商户要自行购置维修材料，需耐心向商户说明材料品牌、型号、规格、数量，以免商户因买错而造成损失；5、严禁接收商户任何形式馈赠和向商户索取酬劳；6、维修结束后，请商户检验验收，并在《派工单》上签署维修结果和维修服务意见；7、关键维修项目需工程维修主管亲到现场督导；8、将《派工单》返回用户服务中心，并做好维修统计。五、工程维修部人员安全操作规程：1、各特种行业操作人员必需持国家相关上岗证方可上岗；2、在作业场所检修低压线路和设备时必需停电进行．总闸必需挂有"有些人工作，严禁合闸"标志牌，或拆除熔断丝，以预防误合闸；3、各供电回路操作开关，要有清楚显著标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点)；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关(即先供电点后用电点)。4、严禁带电作业。高压电气设备检修时、必需实施两级停电制度、停电后严格按停送电操作程序实施，做到验电、放点、挂三项短路接地线，采取可靠安全方法(做到一人工作一人监护)。5、机房内严禁带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必需确定轿厢内无乘客后，方可停机。6、在轿箱做检修、保养工作时，除了识别故障和调试需要外，严禁开快车。7、在电梯井底工作时，首先开亮井底灯，检修人员必需佩戴安全帽。8、电梯机房、井道因工作需要进行动火作业时，必需遵守动火作业要求，指定专员操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。9、焊工(含电焊、气焊)工作前，必需穿戴好工作服和防护用具，不准裸露身体，以预防烫伤或触电。10、焊接前，还应检验工作场地周围有没有易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必需时还应配置灭火器等对应消防器具及有专员监护。11、开启电焊机前，应检验电焊地线是否和工件或其它导体边接，以防短路或触电。12、焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其它物件遮眼，以防弧光伤眼。13、焊接电线截面积应依据焊接电流和所需电缆长度选择，预防电缆超载过热而引发胶皮损坏、燃烧，造成事故。14、停放在露天电焊设备，必需有防雨设施，下雨天严禁进行焊接作业。六、维修材料管理制度1、为加强维修材料管理，使维修材料在维修过程中得到合理使用，避免材料浪费，特制订本要求。2、采购员依据工程维修部材料计划单采购材料，所采购材料必需合乎维修使用要求。3、仓库材料必需分类摆放，并做好材料入账登记，方便备查。4、发放材料时，材料保管员应审核维修单项目要求，合剪发放材料，作好签领统计。5、维修工领到材料后，必需如实按申报单使用，维修完成后将实际耗用材料名称及数量，填报进维修单，并要求商户签证，对未用完材料必需退还材料库。6、材料保管员必需对材料出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给她人，一经查实，按情节给罚款或解聘处理。7、工程维修主管每七天要对维修过商户进行材料使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发觉维修工虚报领取材料，必需向领导汇报，按其情节轻重将给罚款、警告或解聘处理。8、当月维修材料采购情况和材料耗用情况，由材料保管员以表格形式，在当月底送交物业部办公室。第六部分职员考勤管理制度第一条：请销假1、请假一天由主管领导同意，请假两天及以上由经理同意，并在物业部立案。本要求适适用于全体职员。2、请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。3、职员因公外出不能按时统计考勤，应在归岗后立即到办公室进行登记，并由主管领导签字确定。第二条：病假1、职员本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导同意。连续请病假超出三个工作日者，必需取得医院开具休假证实。2、患病职员请假应于当日九点前向主管领导请假，经同意后方可休假。3、职员须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。第三条：事假1、职员因合理原因需要请事假，须提前一天书面申请(如遇不可估计紧急情况，必需由本人在早晨九点以前请示企业领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，不然按旷工处理。2、事假根据日标准工资100%扣除。3、工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，根据事假要求向主管领导请假，违反要求者以旷工计罚。第四条：年假1、凡加入企业工作满十二个月者，全部有休年假要求。2、在本年度病、事假累计超出3个月或工伤假超出3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。3、受过多种企业处分、警告者，当年不再享受年假。4、年假应提前向企业提出申请、审批后方可进行休假。5、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况经企业领导审批除外)。第五条：婚假1、依据<婚姻法>要求，职员请婚假时，必需本人填写婚假申请单，经主管领导同意，交行政部立案。假后须拿结婚证及证实销假。婚假时间:按法定结婚年纪(女20周岁，男22周岁)结婚，可享受3天婚假；符合晚婚年纪(女23周岁，男25周岁)，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包含公休假和法定假。再婚可享受法定婚假，不能享受晚婚假。2、结婚时男女双方不在一地工作，可视旅程远近，另给旅程假。第六条：产假1、依据<计划生育条例>女职员正常生育时，给90天(包含产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年纪增加30天产假。2、女职员怀孕三个月以内流产给20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产给42天妊娠假，怀孕七个月以上流产给90天产假。3、女职员休假前需要有医院证实，经企业领导同意后，报物业部立案，方可休假。4、男职员产假护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。第七条：丧假1、职员供养直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁儿女)死亡，可办理丧假，职员父母或配偶逝世，可休假3天；职员儿女和在一起居住祖父母、岳父母、公婆逝世可休假2天。在外地父母、配偶或儿女逝世，需职员本人去外地料理丧事，可依据旅程远近另给旅程假。职员办理丧假需在假前写出申请，经企业领导签字后，报物业部立案。2、丧假期间工资发放依据国家相关要求发放。第八条：旷工1、未经企业主管领导同意缺勤，或未按要求时间请假，或违反病、事假要求，或违反企业制度中其它相关要求等行为，均视为旷工。2、旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金二倍工资；旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金三倍工资；旷工超出三日(含累计)者，企业视情况给处理。第九条：迟到、早退1、工作时间:依据<劳动法>条款要求，结合本企业经营特点及岗位特殊要求，本企业职员实施六天工作日，即周一至周六(有特殊情况者可调休)。2、上班时间:按物业部具体排班时间为准。3、迟到早退情节严重者，将给通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合相同方法处理。4、碰到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实，经主管领导同意后酌情处理。第十条:签到签退（打卡制）1、企业实施签到签退制，根据打卡要求实施登记制度，统计上下班具体时间。在工作期间，离开企业需填写对应手续。2、若职员上、下班未办理相关手续且没有证据证实确实上班，没有根据要求打卡考勤1次罚款10元。对于无法查证，企业一律按请假计算。3、假如职员因为工作特殊要求，不能立即推行打卡，须向办公室管理人员说明原因。第十一条：加班、调休1、企业不提倡加班，若因本身原因(包含工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完成基础工作量而需加班完成，不按加班计算。2、若因额外工作量企业安排加班，由办公室统计加班时间。按月总结核实，以奖金或假期形式(调休)兑现。3、除企业安排加班外，职员自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。第七部分环境保洁管理制度环境保洁工作管理制度第一章:总则为了完善保洁管理工作提升业主满意度，特依据企业相关要求制订本制度。第二章:保洁工作日常管理第1条:辖区环境卫生实施专员管理、专员负责。第2条:辖区采取“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”五定方法加强管理，进行标准化保洁。第3条:辖区内实施动态保洁，保洁员每日按要求时间、地点清洁划分责任区域。第4条:依据辖区服务标准，对辖区内公共区域随时保持清洁。第5条:环境卫生标准达“六不”、“六净”即不见积水、不见泥土、不见杂物、不漏搜集、不乱倒垃圾、不见人畜粪便及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。第6条:装修垃圾和生活垃圾日产日清立即集中到指定地点。第7条:落实检验、考评方法，确保保洁工作达成质量标准。第8条:保洁人员在工作时间内应随时清理垃圾，保持环境卫生洁净整齐。第9条:搞好环卫宣传工作，提升业主清洁卫生意识，共同创建优美、洁净物业环境。:依据季节及小区部署立即做好除“四害”除虫消毒工作。第三章:清洁工具领用管理第1条:领用设备必需填写领用记录表。第2条:领用设备时领用人需自行检验设备完好程度，因检验不周造成病机出库而影响工作由领用人自行负责。第3条:使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款。第4条:因使用不妥发生机具及其部件损坏者，按要求赔偿。第5条:归还设备时必需确保设备完好无损、清洁，如有损坏应立即报修，并在领用簿上注明损坏情况。第6条:凡符合上述归还要求，保管人员有权拒收，由此影响工作由领用人自行负责。第四章:常见工具操作第1条:使用前要了解设备性能、特点。第2条:操作前先清理现场，预防接线板、电机进水或因电线卷入正在操作设备而损坏设备。第3条:擦地机、扫地车、、吹风机等设备均需根据使用说明正确操作。第五章:保洁人员安全操作管理第1条:牢靠树立“安全第一”思想确保安全操作。第2条:保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座以免触电。第3条:保洁人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器以免发生意外事故。第4条:保洁人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火以免发生火灾。第5条：在操作和安全发生矛盾时应以安全为重。第八部分电梯安全运行管理措施第一章总则第一条:目标、范围、职责一、目标为加强企业电梯安全运行管理工作，预防电梯事故，保障人身和财产安全，依据《中国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》等法律、法规，并结合企业实际，制订本措施：二、范围适适用于企业全部办公区域和商业区域运行电梯。三、职责1、企业经理：审核、签发电梯安全运行相关各项规章制度，并监督实施。2、物业部经理：帮助企业经理制订完善企业电梯安全运行相关各项规章制度，监督、协调各部门规章制度落实情况。负责企业全部电梯安全运行事宜，对电梯年检、维保协议签署、审核、续签，制订每十二个月电梯应急演练内容和实施，对外联络相关工作等。3、工程