物业公司客服中心工作手册

客服中心

工作手册

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号0、I

版本/修订1/0

主题目录

页次1/2

目录

1.客服中心岗位结构图........................................................4

2.客服主管岗位职责..........................................................5

3.客服前台岗位职责..........................................................6

4.办公内勤岗位职责..........................................................7

5.物业管理员岗位职责........................................................8

6.泳馆主管..................................................................9

7.泳馆前台服务员...........................................................10

8.泳馆救生员...............................................................11

9.办公环境管理规范.........................................................12

10.员工仪容仪表管理规范....................................................13

11.员工行为举止规范.........................................................14

12.员工语言使用规范........................................................15

13.员工电话使用规范........................................................16

14.员工接待客户规范........................................................17

15.客服中心值班与交接班作业规程............................................19

16.入伙操作规程............................................................22

17.入住操作规程............................................................24

18.装修管理规程............................................................26

19.楼宇巡查管理作业标准规程................................................28

20.违章处理作业标准规程....................................................32

21.来电、来访操作规程......................................................36

22.投诉处理操作规程........................................................38

23.回复、回访操作规程.......................................................40

24.与客户沟通操作规程......................................................42

25.内部沟通作业规程........................................................47

26.费用收取操作规程........................................................49

27.费用催缴操作规程........................................................50

28.费用管理作业规程........................................................51

29.特约服务操作规程........................................................52

30.重点户管理操作规程......................................................53

31.钥匙管理操作规程........................................................58

32.车位租赁操作规程........................................................62

33.数据统计及信息收集管理规程..............................................63

34.资料管理作业规程........................................................65

35.客户满意度调查作业规程..................................................68

36.社区文化活动管理标准作业规程............................................70

37.家政服务作业规程........................................................72

*口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早不亏0、2

岗位取责之版本/修订1/0

主题

客服中心岗位结构图页次1/1

客服中心岗位结构图

客服主管

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管

费

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勤

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号1.1

岗位取责之版本/修订1/0

主题

客服主管岗位职责页次1/1

客服主管岗位职责

1.自觉遵守国家和省市的法律、法令、政策以及公司、管理处的各项规章制度；

2.负责本部门职责范围内的工作的策划、监督、指导；

3.负责每月向管理处主任（经理）提交本部门工作计划及工作总结；

4.负责对本部门员工进行定期、不定期考核，向主任提交本部门员工的工作绩效报告；

5.坚守岗位，认真接待客户，对客户的投诉要耐心解释、及时处理（一般在24小时内处理完

毕）；投诉处理率达100%；

6.熟悉所辖物业楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数；管线的走向；各种设备的操作方

法和开关位置；楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修方法；客户的种类、

数量、居住人员情况；督促部门员工及时收缴管理费，收缴率达95%以上；；

7.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用；负责制订所辖

物业管理服务工作计划，监督、指导、检查本处绿化、治安、清洁等员工做好本职工作；

8.负责处理所辖物业内重大违章、违法、违纪行为和重大突发事件；懂得发生火灾、台风、

治安案件时的应急处理办法，并且能够有效及时地组织、安排处理；

9.坚持定期详细巡查所辖物业及其他部门工作，发现存在及潜在问题，及时安排、处理改进

有关工作；

10.负责指导、监督员工建立健全管理档案，定期查询档案情况，如有档案不全或丢失情况,

应及时组织、安排解决；

11.完成上级领导交办的其他任务。

*T七口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早中节1.2

岗位取责之版本/修订1/0

主题

客服前台岗位职责页次1/1

客服前台岗位职责

1.认真接听客户电话、负责客户的咨询和回答以及报修登记工作；

2.负责将当天验楼表上的工程维修问题及时统计并反馈给相关部门;

3.负责将每天的各项记录、信息及时反馈给相关部门并跟踪到位；

4.负责装修手续的办理、物业管理费的收缴；

5.负责部门及业/租户档案管理；

6.负责每天将汇总的信息上报给主管领导；

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号1.3

岗位取责之版本/修订1/0

主题

办公内勤岗位职责页次1/1

办公内勤岗位职责

1.拟订管理处工作计划、会议纪要、工作总结及其他全面性文件；

2.负责管理处的行政，固定资产的管理，办公用品、维修材料、工具购买计划的制定、发放

及接待工作；

3.做好管理处文书、档案资料、信印、经济合同的管理和归档工作；

4.处理日常秘书工作，包括信件交换、公文的保密等，对管理处会议决定的事项负责监督跟

Eki?

际；

5.做好上传下达，沟通协调各部门之间的工作；

6.做好管理处考勤，准确编制工资发放表；

7.完成上级领导交办的其他任务。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号1.4

岗位取责之版本/修订1/0

主题

管理员岗位职责页次1/1

物业管理员岗位职责

1.学习有关法规、条例，熟悉本行业务知识和操作程序，依法管理，热情服务，按章办事；

2.坚守工作岗位，按时上下班，上班佩带工作牌，热情接待客户，对客户的投诉要耐心细致

地做好解释工作，并及时进行调查处理，争取有效投诉处理率达100%；

3.熟悉所辖物业楼宇的结构、楼座的排列、栋号、单元户数，管线网络，客户的基本情况、

人员、数量、管理费、水电费的收费标准和计算方法，并做好本区域物业及相关收费工作；

4.协助办理装修手续，并负责检查、督促客户按装修管理规定进行装修，发现有违章现象要

及时责令停工整改；

5.参与所辖物业的验收交接工作，办理入住手续，发放钥匙，负责陪同客户验收房屋，做好

记录并安排维修工作，监督维修工程按质按量完成；

6.每天坚持上下午巡视管辖区域，监督清洁、绿化、装修违章等工作情况，发生问题，及时

处理，并通知有关负责人做好记录汇报；

7.向客户宣传党的方针政策，及时传达上级和公司的各项通知、规定，并配合公安、社区做

好各项工作；

8.整理房屋档案资料，将客户档案进行归档，及时更正档案内容，保证档案内容的时效性；

9.协助开展小区文化活动，搞好住宅区精神文明建设，定期回访客户，主动为他们排忧解难,

与客户建立良好的关系；

10.完成上级领导交办的其他任务。

*-Hf口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早下节1.5

岗位职责之版本/修订1/0

主题

游泳馆主管岗位职责页次1/1

泳馆主管岗位职责

1.协理游泳池一切活动。

2.监督游泳池综合设施的清洁工作。

3.监督救生员和服务员。

4.记录游泳池运作数据，统计后上报公司领导。

5.负责游泳池水质试验，检查循环系统。

6.必要时履行救生员职责。

7.完成上级领导交办的其他工作任务。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号1.6

岗位取责之版本/修订1/0

主题

泳馆前台服务员岗位职责页次1/1

泳馆前台服务员岗位职责

1.遵守公司和管理处各项规章制度，负责日常接待工作。

2.掌握会所的经营方式，圆满回答客户的各类消费咨询。

3.为客户办理各类消费的手续，业务要熟悉，态度要热情，工作要细心，动作要敏捷，核算

要准确。

4.及时把客户的资料整理存档，进行有序管理。

5.妥善保管好各类票据、押金、消费卡，做到台帐清楚，条理分明，杜绝因个人疏忽造成会

所损失。

6.定期向公司财务部交款，做好日收入报表、月收入报表。

7.保持前台的环境整洁，营造健康温馨气氛。

8.协助服务员做好休息厅的递茶送水服务工作。

9.严禁任何人借用营业款、严禁消费后赊帐、欠帐。

10.完成上级交办的其他工作。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号1.7

岗位取责之版本/修订1/0

主题

泳馆员岗位职责页次1/1

泳馆救生员岗位职责

1.负责游泳池的救生及保洁工作。

2.勤巡视池内游泳者的动态，落实安全措施。

3.认真做好每天的清场工作。

4.负责游泳池水质的测验和保养及游泳场地的环境卫生。

5.上班集中精神，救生台不得空岗，无关人员不得进入池面。

6.对不会游泳者可作技术指导。

7.定时检查更衣室，杜绝隐患。

8.救生员须全面掌握泳池消毒加药技能，了解每种药的性能、用药量、用药的频度和加药的

方式，做到合理科学，即要节约用药又要保证水质达标。

9.救生员须全面学习水泵房管理技能，按规定要求程序操作。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早*下T七号□2.1

办公避范之版本/修订1/0

主题

办公环境管理规范页次1/1

办公环境管理规范

1.保持办公环境的安静，不得大声喧哗；

2.保持办公环境的干净、整洁；

3.每天对办公室进行一次清扫，每周对办公室进行一次大扫除；

4.办公室的烟灰缸中的烟蒂应随时清理，一般不得超过三个；

5.保持办公用品摆放整齐，不得存放与办公无关的物品；

6.及时整理办公室报纸，保持报纸的有效性和完整性；

7.保持办公室文件柜内的整齐，资料、文件摆放有序，保持文件的时效性;

8.爱护办公用品和办公设备，节约办公用品，保持办公用品的干净；

9.控制空调的使用，30℃以上制冷，5℃以下制热；

10.离开办公室时应将座椅摆放整齐；

11.卫生间应及时清理，保持空气清新；

12.避免在工作时间接待私人来访者，私人会客时间不得超过10分钟；

13.办公室电话原则上不得公话私用，接听私人电话不得超过3分钟；

14.下班前全面做好安全检查后离开。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号2.2

办公规范之版本/修订1/0

主题

员工仪容仪表管理规范页次1/1

员工仪容仪表管理规范

1.着装

1.1上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，不许敞胸露怀，非工作需要不允许将衣袖、

裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；

1.2制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋无过大过

厚的物品，袋内物品不外露；

1.3上班统一佩带工作牌；

1.4鞋袜整齐清洁，皮鞋颜色为深色，不允许穿鞋不穿袜，不允许穿高跟鞋，必须非工

作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。工作完毕应将鞋擦净后离开；

1.5非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；

1.6员工不允许戴有色眼镜。

2.须发

2.1女员工前发不遮眼，长发要束扎，不梳怪异发型；

2.2男员工发长不超过衣领，不盖耳，不留胡须；

2.3所有员工头发应保持整洁；

2.4所有员工不允许剃光头。

3.个人卫生

3.1保持手部和指甲的干净，指甲不允许超过指头两毫米，不涂有色指甲油；

3.2员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；

3.3上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新；

3.4保持眼、耳清洁。

4.女员工可淡妆，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。

5.上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要

时应到卫生间或工作间整理。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号2.3

办公规范之版本/修订1/0

主题

员工行为举止规范页次1/1

员工行为举止规范

1.服务态度

L1接待时热情主动、微笑服务；

1.2在劝离客户、客户时要文明礼貌，并做好解释工作；

1.3认真接受客户的评价，对客户投诉应耐心倾听，并及时记录处理。

2.行走

L1行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；

1.2在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹；

L3行走时，不允许随意与客户抢道穿行；在特殊情况下，应向客户示意后方可越行;

L4走路动作应轻快，非紧急情况不应奔跑、跳跃；

1.5手拉货物行走时不应遮住自己的视线；

1.6与同事或客户相遇时，应主动点头示意。

3.就坐时姿态端正，不允许有以下几种姿势：

1.1坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚；

1.2在同事和客户面前双手抱着胸前，跷二郎腿或半躺半坐；

1.3趴在工作台上或把脚放于工作台上；

1.4晃动桌椅，发出声音。

4.其他行为

L1不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；

1.2上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；

1.3不允许在公共场所及客户面前吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、瘙痒、脱鞋、卷裤角衣袖、

伸懒腰、哼小调、打哈欠；

1.4到客户家服务时，不允许做与工作无关的事情；

L5谈话时，手指不能指对他人，手势不宜过多，幅度不宜太大;

1.6不允许口叼牙签到处走。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号2.4

办公规范之版本/修订1/0

主题

员工语言使用规范页次1/1

员工语言使用规范

1.问候语：您好、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回来了；

2.欢迎语：欢迎您来***小区、欢迎您入住本小区、欢迎光临；

3.祝福语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新

婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财；

4.告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来；

5.道歉语：对不起、请原谅、打扰您了；

6.道谢语：谢谢、非常感谢；

7.应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的;

8.征询语：请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗？

9.请求语：请您协助我们……、请您……好吗？

10.商量语：……您看这样好不好？

11.解释语：很抱歉，****规定是这样的；

12.基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早*下-Hr号口.2.5

办公避范之版本/修订1/0

主题

员工电话使用规范页次1/1

员工电话使用规范

1.接听电话

1.1铃响三声之内，必须接听电话；

1.2拿起电话，应清晰报道：“您好，东宇物业”；

1.3认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼

他人；如对方有服务需求时，应将对方要求逐条记录在案，并确认后详细回答；

1.4通话完毕，应说：“谢谢，再见！”语气平和，并在对方放下电话后再轻轻放下电话，

任何时候不得用力掷电话；

1.5接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”；

1.6中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方同意，并表示感谢，恢复与对方

通话时，切勿忘记向对方致歉；

1.7接听电话时，声调要自然、清晰，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不清楚。

2.拨打电话

1.1电话接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”，并作自我介绍；

1.2使用敬语，将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚；

L3通话完毕，应说：“谢谢，再见”。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早*下T七号□2.6

办公避范之版本/修订1/0

主题

员工接待客户规范页次1/2

员工接待客户规范

1.为客户提供服务时，应面带微笑，给人以亲切感；与客户谈话时，应聚精会神、注意倾听,

给人以受尊重感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信，给人

以宽慰感；应沉着稳重，给人以镇定感；

2.对客户要一视同仁,切忌有两位客户同时有事相求时，对一位客户过分热情或长时间倾谈,

而冷待另一位客户。当值时有客户有事相求时，应立即放下手中工作，接待客户；

3.在与客户对话时，如遇另一客户有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而

不见，同时尽快结束谈话招呼客户；如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”；

4.勿与客户开玩笑、打闹或取外号；

5.客户之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视客户的行动；

6.对容貌体态奇特或穿着奇异服装的客户切忌交头接耳或指手划脚，更不许围观，不许背后

议论、模仿、讥笑客户；

7.当客户提出不属于自己职责范围内的服务要求是，应尽可能为客户提供力所能及的帮助，

切不可说“这与我无关”之类的话；

8.与客户交谈时，要全神贯注用心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对方的谈话，对

没听清楚的地方要礼貌地请对方重复一遍；

9.对客户的问询应尽量圆满答复，若遇''不知道、不清楚”的事，应请示有关领导尽量答复

对方，不许以“不知道、不清楚”作答；回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，模棱两

可，胡乱作答；

10.需要客户协助工作时，首先要表示歉意，并说：“对不起，打扰您了”；事后应对客户

帮助或协助表示感谢；

11.对于客户的困难，要表示关心、同情和理解，并尽力想办法解决；

12.对于客户质询无法解释清楚时，应请上级处理，不许和客户吵架；

13.当客户搬运物品困难时，要主动帮忙，客户表示感谢时，应说：“不用谢或不客气，没

关系”；

14.当遇到熟悉的客户回来时，应说：“XX先生/小姐，您回来了”；

15.当客户有事咨询时，应热情接待，并说：“有困难直说，但愿我能给您帮助”；当遇到

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早*下T七号□2.6

办公规范之版本/修订1/0

主题

员工接待客户规范页次2/2

客户施以恩惠或其他好处时，应说：“谢谢您的好意，这是我们应该做的，请您理解”；

16.发觉自己和对方有误解时，应说：“不好意思，可能误会了”；

17.当发觉自己有失误时，应立即说：“噢，对不起，我不是那个意思”；

18.对来咨询办事的客户，工作人员应立即起立，神态热情，主动问好：“先生/小姐，您好!

请问有什么事需要我们帮助的”；

19.当对方挑衅时，应说：“请尊敬我们的工作，先生/小姐”；

20、当遇到行动不便的客户时，应主动上前搀扶；

21.与客户交谈时，应注意：

(1)对熟悉的客户应称呼其姓氏，如XX先生、XX小姐；

(2)与客户对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语；

(3)与客户谈话时，应专心倾听客人的意见，眼神应集中，不浮游，不应中途随意打

断客户的讲话；

(4)应在不泄露管理处机密的前提下，圆满答复客户的问题，若有困难时应积极查找

有关资料或请示领导后答复客人，不可不懂装懂；

(5)当客户提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝；

(6)在服务工作中，处理问题简洁明快，不要拖泥带水；

(7)与客户打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则；

(8)任何时候都不得对客户有不雅的行为或语言。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.1

业务规程之版本/修订1/0

主题

客服中心值班与交接班作业规程页次1/3

客服中心值班与交接班标准作业规程

1.0目的

规范客服中心值班与交接班工作，确保向客户提供优质的全天候服务。

2.0适用范围

适用于客服中心值班与交接班工作的管理。

3.0职责

3.1客服中心主管负责安排值班与交接班工作及值班抽查工作。

3.2值班人员负责依照本规程进行值班与交接班工作。

4.0程序要点

4.1值班

4.1.1客服主管每月底前编制完成下月《客服中心值班安排表》，客服人员依据《客服中心

值班安排表》实施工作。

4.1.2正常的值班时间为早7：30—20：00；

4.1.3值班时的主要工作：

A接待客户的有关咨询；

B受理客户的求助；

C协调、调度各部门协同处理突发事件。

4.1.4值班期间处理工作应遵循的原则：

A时效管理的原则；

B控制事态发展的原则；

C及时汇报的原则。

4.1.5管理员值班时的纪律：

A.值班视同正常上班，值班员须守岗位，不得擅离；

B.值班时发现问题要及时解决，疑难问题应报客服中心主管决定处理措施，重大问题

客服中心主管认为应报管理处主任决定的，应即时报告；

C.值班人员应在电话铃响三声内接听电话；

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合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早不亏3.1

业务规程之版本/修订1/0

主题

客服中心值班与交接班作业规程页次2/3

D.有事不能值班，须向客服中心主管请假，经批准后，由客服中心主管安排其他人员顶

班，未批准前，不允许私自调班；

E.值班管理员应保证通讯设施的畅通。值班热线电话原则上只允许接听，不允许拨打。

4.1.6值班时的权力：

A.有权根据事态的发展调动其他部门人员工作的权力；

B.有权采取临时有效的防护措施的权力。

4.1.7为确保管理服务质量，管理处主任、客服中心主管、秩序维护部主管、设备管理部主

管在下班后或假期，不允许关手机，接到值班管理员的工作汇报后，应及时协助管理员

解决问题，必要时要赶回现场处理问题。

4.1.8值班管理员应将值班期间工作处理过程详细的记录在《值班记录》中，《值班记录》

不得撕页，记录不得涂改，记录本用完后，由管理处统一保管。

4.2交接班

4.2.1接班：接班人员提前5分钟赶到客服中心进行岗位交接工作；

4.2.1.1认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作，

应记录以便跟进；

4.2.L2检查区域内有无异常情况，发现有异常则要求交班人员做出解释，并做好记录；

4.2.1.3交接双方在确认无误后，在上一班值班记录本上签名，并开始值班。

4.2.2交班：交班人员在交班前15分钟将公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无灰尘、无杂

物。

4.2.2.1认真做好记录，收集整理好相关的工作证据；

4.2.2.2将未完成的工作如实向接班人员交待清楚；

4.2.23互相签名后，方可离岗；

4.2.2.4一般情况下，交班人员应将本班的工作办理完毕后再行交班，重要的工作未处理完

毕，不允许交班。

4.2.3客服中心主管每天上班时检查值班记录并签名确认，值班人员应主动向主管汇报值班

工作情况。

*T七口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早中节3.1

业务现程之版本/修订1/0

主题

客服中心值班与交接班作业规程页次3/3

4.3本规程作为客服中心员工绩效考评的依据之一。

5.0记录

《交接班记录表》

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.2

业务规程之版本/修订1/0

主题

入伙操作规程页次1/2

入伙操作规程

1.0目的

规范办理入伙手续，确保客户顺利入伙。

2.0适用范围

适用于所辖小区物业客户入伙手续的办理。

3.0职责

3.1客服中心具体负责办理客户入伙手续；

3.2财务人员负责核收各项应缴费用；工程人员和物管人员负责陪同客户对房屋进行验收,

并填写《入伙房屋验收表》；如有整改项目，则分项汇总后及时传送项目整改小组。

4.0程序

4.1客户入伙工作流程图

销售部发入伙通知书

业主备齐入伙资料

销售部进行客户身份确认

销售部办理产权登记申请手续

财务部开发交款处结清房款、维修基金、物管费等费用

客服中心金行确认，签订前期物业管理协议、业主临时公约等

客服中心发放钥匙及相关物品

业主在物业工程人员陪同下进行房屋验收

填写验收表（有无问题）

合肥东宇物业管:生有限公司客服工作手册章节号3.2

业务规程之版本/修订1/0

主题

入伙操作规程页次2/2

有整改问题，能立即整改的立即现场整改，不能立即整改的留下业主的钥匙进一步整改

4.2相关注意事项

4.2.1入伙资料包括：购房合同复印件（存档），业主身份证原件，业主身份证复印件（存

档）、业主家人身份证复印件各一份，业主和家人照片各一张，各项交费收据，非业主前来

办理需公证的委托书、代办人身份证原件和复印件一份。

4.2.2集中入伙岗位配置：接待登记岗，资料预验岗，签约岗，资料审核岗，物业开票收费

岗，验房岗，钥匙领取岗，房屋整改岗。集中入伙需项目各部门全力配合。

4.2.3零星入伙则由客服中心单独协调办理。

4.2.4履行完每一程序，工作人员均需在《入伙程序表》相应栏目处上签名。

4.2.5客服中心在其过程中发放的所有物品，均需有业主的领用记录。

5.0相关记录

《入伙程序表》（按集团的用）

《入伙物品领用一览表》

《房屋验收表》

《入伙返修项目表》

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.3

…业务规程之版本/修订1/0

卜必入住操作规程

页次1/2

入住操作规程

1.0目的

规范配套设施登记、开通手续，确保客户顺利入住。

2.0范围

适用于所辖小区业主入住时相关配套设施的顺利开通办理。

3.0职责

客服中心具体负责做好登记、联系各相关工作人员并在必要时积极协助。

各外联单位具体负责各项设施的实施开通。

4.0程序

4.1开通天然气、安装可视对讲、更换锁芯工作流程图

（客彳装修竣工验收完毕并经确认后）

客户提出煤气点火、安装可视对讲、更换锁芯等要求-------

在客服中心预约登记，明确时间并告之注意事项

客服中心通知煤气公司等相关单位在约定时间来到

在约定时间操作

有问题，确定责任方，限期整改

检查管道或线路

无问题

实施点火或安装

已开通客户由外联单位与客服中心人员共同确认后，做好记录以便统计入住率

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.3

业务规程之版本/修订1/0

主题

入住操作规程页次2/2

4.2开通宽带工作流程图

（客户装修竣工验收完毕并签名）

客户提出开通要求

在客服中心预约登记

客服中心定期向宽带公司发出申请名单

未开通，查明

宽带公司与客户约定时间上门开通责任，限期整改

客户确认

5.0相关记录

《入住登记表》

《常居人员登记表》

《家庭成员登记表》

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.4

业务规程之版本/修订1/0

主题

装修管理规程页次1/2

装修管理规程

L0目的

通过对客户装修过程的控制，确保装修符合规定要求。

2.0适用范围

适用于客户入住后进行装修的全部过程。

3.0职责

3.1对管理处进行不定期的装修检查。

3.2管理处负责办理具体的装修手续并进行装修过程的管理。

3.3管理处负责一般装修方案的审批。

4.0程序要点

4.1装修申报

4.1.1装修方案的审批。业主装修前需填写房屋装修的审批表，将拟定装修方案及相关资料

（含相关管线图纸）报管理处审批。

4.1.2无违反相关规定的一般装修方案（如：结构、管线、外观的变更、防水层的破坏等），

管理处可进行审批。

4.1.3结构、管线、外观等有重大变动的装修，管理处需将相关资料报公司工程部审批。

4.1.4装修施工单位的审查。业主装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员

身份证明等资料报管理处审批。管理处对相关资料进行审查。

4.2办理施工许可证。装修方案审批合格，装修施工单位审查合格后，管理处与业主签定《房

屋装修管理协议书》，按照规定办理装修施工许可证及装修施工人员出入证等相关手续。

4.3装修施工过程的管理

4.3.1装修过程中，管理处负责装修管理的人员每天检查装修情况，严格按装修所申报的内

容与标准检查，发现有违反规定的，按相关规定要求业主整改，对于拒不执行的，可根据《住

宅室内装饰装修管理办法》及《业主临时公约》中相关规定执行。

4.3.2房屋装修完毕，管理处按装修申请内容及协议中约定的相关标准进行验收，对于不符

合要求的，督促业主及时改正后再进行验收。

4.3.3从验收合格之日起一个月内管理处对装修情况复验。

*T七口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早节节3.4

业务规程之版本/修订1/0

主题

装修管理规程页次2/2

4.3.4对装修档案的管理应放入业主档案内，保存期至业主搬迁后。

5.0相关记录

《装修前确认表》

《房屋装饰装修申请表》

《房屋装饰装修竣工巡查表》

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.5

、，丫业务现程之版本/修订1/0

王祖楼宇巡查管理标准作业规程

页次1/5

楼宇巡查管理标准作业规程

1.0目的

规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。

2.0适用范围

适用于客服中心的楼宇巡查工作。

3.0职责

3.1客服中心主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。

3.2客服中心管理员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。

4.0程序要点

4.1客服中心主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查

安排及巡查的内容等。

4.2楼宇巡查的内容

治安隐患的巡查。

公共设施设备安全完好状况的巡查。

清洁卫生状况的巡查。

园林绿化维护状况的巡查。

装修违章的巡查。

消防违章的巡查。

利用巡查机会与客户沟通。

4.3楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“闻”、“调查了解”等。

4.3.1“看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。

4.3.2“听”：从设施设备运行的声音判断是否有故障。

合肥为S宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.5

业务规程之版本/修订1/0

主题

楼宇巡查管理标准作业规程页次2/5

4.3.3“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

4.3.4“闻”：通过异常气味来判断是否有故障或事故。

4.3.5“调查了解”：向客户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和了解客户对我们

的服务有什么意见和建议。

4.4房屋本体巡查的工作要领

4.4.1检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水表在

无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门品贴上相关告示;

当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查登记表》中予以记录并及时报

告客服中心主管。

4.4.2巡查楼梯间：

走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；

检查梯间墙身、天花是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；

检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象;

防火门是否关闭；

消防安全疏散是否完好；

消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；

检查卫生状况是否良好。

4.4.3巡查电梯：

检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；

检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；

检查照明灯及安全监控设施是否完好；

检查卫生状况是否良好。

4.4.4巡查门厅、楼道：

检查各类安全标识是否完好；

检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；

检查卫生状况是否良好。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.5

业务规程之版本/修订1/0

主题

楼宇巡查管理标准作业规程页次3/5

4.4.5巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应

立即告知安全部进行检查。

4.5公共设施设备巡查的工作要领

4.5.1巡查水、电、气、通讯设施：

检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；

检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；

检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好；

4.5.2巡查公共设施：

检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；

检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；

检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

4.5.3巡查道路、休闲场所：

检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；

检查标识、路牌、警示牌是否完好；

检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全;

检查卫生状况是否完好；

4.5.4巡查停车库、停车场：

检查防盗设施是否完好；

检查停放的车辆是否有损伤现象；

检查各类标识是否完好无损；

检查卫生状况是否良好。

4.6巡查周边环境：

检查小区内及小区外周边是否有乱张贴、乱拉线等现象。

检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册章节号3.5

业务规程之版本/修订1/0

主题

楼宇巡查管理标准作业规程页次4/5

检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。

检查小区内及小区外周边卫生状况是否良好。

4.7巡查违章装修：详见《装修管理标准作业规程》。

4.8巡查空置房、空关房：详见《空置房、空关房管理标准作业规程》。

4.9对巡查中发现问题的处理要领：

管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，予以解决；

不能及时解决的，将问题记录在《巡查记录表》中，并报告客服中心主管。客服中心主管视

情况按下列情况处理：属公共设施设备破损丢失的，按《报修管理标准作业规程》处理；属

管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前住处理。在巡查中发现的

问题应及时解决；属客户违章造成的问题，应按《客户违章处理标准作业规程》处理。对

巡查中发现的重大问题，客服中心主管应及时向管理处主任汇报，由管理处主任处理

巡查中发现问题处理完毕后客服中心管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完

整的记录，并经相关人员签字认可。

4.10《巡查记录表》每月25日前汇总由客服中心归档保存年。

4.11本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。

5.0相关记录

1.《巡查记录表》

2.《巡查统计表》

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早F宁3.6

业务规程之版本/修订1/0

主题

违章处理标准作业规程页次1/4

违章处理标准作业规程

1.0目的

规范客户违章处理工作，维护大多数客户的利益，保持小区良好的环境和秩序。

2.0适用范围

适用于物业管理处管辖范围内的客户违章事件的处理。

3.0职责

3.1管理处主任负责客户重大违章事件的处理。

3.2客服中心主管负责客户一般违章事件的处理。

3.3客服中心管理员协助主管进行客户违章事件的处理。

3.4各部门员工负责客户各类违章行为的规劝工作。

4.0程序要点

4.1违章处理的原则。

4.L1以劝导、教育为主的原则。

4.1.2慎用处罚的原则。

4.1.3取得业主委员会支持后再进行处罚的原则。

4.1.4实施处罚以赢得大多数客户的认可的原则。

4.1.5规劝为主、处罚为辅的原则。

4.1.6处理尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。

4.2常见客户违章现象

4.2.1违反装修管理规定的现象：

4.2.1.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施

的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；

4.2.1.2对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建；

4.2.1.3擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

4.2.1.4擅自在门窗安装网、罩、广告牌破坏房屋整体外观；

4.2.1.5擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物；

*T七口

合肥东宇物业管理有限公司客服工作手册早节节3.6

业务现程之版本/修订1/0

主题

违章处理标准作业规程页次2/4

4.2.1.6其他违反装修管理规定的行为。

4.2.2