住宅工程分户验收实施细则条文说明

住宅工程分户验收实施细则条文说明目录1总则2术语3基本规定4室内地面4.1普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）4.2板块楼地面面层4.3户内楼梯（复式住宅）5室内墙面、顶棚抹灰工程5.1室内墙面5.2室内顶棚抹灰6建筑外门窗节能工程7门窗、低窗台防护及栏杆、护栏工程7.1门窗工程7.2低窗台防护工程7.3护栏和扶手工程8防水工程8.1外墙8.2外窗8.3厨、厕及阳台8.4屋面9安装工程9.1给水管道安装工程9.2排水管道安装工程9.3电气工程9.4燃气工程10分户验收的组织及程序1总则1.0.1本条是编制本细则的目的和依据。分户验收作为提高住户对住在工程质量满意度、促进和谐人居环境的一项有力措施，全面推行住宅工程质量分户验收是大势所趋。我省的其它兄弟市如深圳及省外部分城市均已积极开展此项工作，并出台了一些文件、手册、指南等，为做好分户验收工作起到了积极作用。但目前各地在验收方式、执行标准方面各不相同，在分户验收时，国家没有分户验收的标准，不能统一尺度，因此，很有必要编制一个实施细则，从验收内容、质量要求、检验方法、检验数量等方面强化和规范我市分户验收工作，促进住宅工程质量水平提高，具有重要作用。1.0.2明确本细则的适用范围，主要是湛江市行政区域的住宅工程，包括新建、改建、扩建等，商住楼工程中住宅部分也应实施分户验收。1.0.3本条规定了住宅工程分户验收是单位工程竣工验收的基础和前提条件之一。1.0.4明确本细则质量控制及执行标准的范围，强调了本细则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。当设计文件高于本细则的要求时，应依据设计文件进行验收。1.0.5本条说明分户验收只是工程竣工验收前提条件的一部分，工程竣工验收还有其它前提条件，如规划、环保、消防等专项必须验收完毕等，因此分户验收不能代替竣工验收。2术语2.0.1～2.0.8给出的8个术语，是本细则各章节中所用的国家、本省现行标准、规范中未曾出现过的术语，主要是从本细则的角度赋予其涵义，仅供参考。在编写时，参考了《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300、《住宅设计规范》GB50096等有关资料。其中2.0.1条明确了分户验收实施的时间及检查内容、重点。3基本规定3.0.1本条参照《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300-2001第5.0.4条的规定对住宅工程分户验收的条件进行了规定。结构安全等方面的验收情况，在工程施工过程中应进行验收和质量控制，不作为分户验收内容，但作为分户验收的前提条件。施工过程出现的质量问题、事故应在施工过程中处理并验收完毕。另外，根据湛江市的实际情况（如外墙渗漏，按要求应在竣工前的分户验收时才进行检查，但由于建筑外排栅已拆除，存在施工困难而导致拖延工程竣工的时间。）分户验收可分项分批进行，（如厕所、阳台防水已施工完成，可先进行分户蓄水试验，以检查厕所、阳台蓄水后是否渗漏。）同时质监机构可对已完成验收的项目进行符合性抽查。此次验收通过的分项，分户验收时不需重复试验，只需将数据汇总至每户的分户验收表即可。3.0.2本条明确了分户验收前参验单位应做的一系列准备工作，这些工作是分户验收工作规范，有序进行的保障。室内地面应弹出水、电管线轴向线，标识管线的位置以区域范围为主，是为防治以后住户装修破坏管线的有效措施。检测单元应按户为单位，每户为一个检查单元。3.0.3本条对参加分户验收的建设、施工、监理单位人员资格提出了明确的要求。3.0.4本条提出了住宅工程质量验收分户验收所用检测仪器、工具应符合设计要求。分户验收现场使用仪器参考表3.0.4.分户验收使用仪器一览表表3.0.4仪器（工具名称）用途配备数量小锤子检查地坪、地面、天棚粉刷层空鼓情况验收小组每人一把钢尺测量构件尺寸验收小组每人一个漏电保护相位检测器测量插座相位、每个验收小组不少于一个3.0.5精装修住宅由于装修规格、标准不同，部分分户验收工作在精装修工程完毕后实施（如：淋（蓄）水试验、空鼓敲击检查），可能会因为检查工作造成已装修完成面的破坏。鉴于此情况，该条对精装修住宅工程分户验收提出了要求，应根据工程特点具体对待，在分户验收前形成专项方案。3.0.6本条明确了住宅工程质量分户验收的基本规定。分户验收主要考虑两个方面：1、检查项目；2、分户验收资料。每一个项目均应进行检查，其质量要求、检查方法、检查数量等应符合本细则要求，它对分户验收起决定性影响，从严要求是必须的。分户验收资料完整，是指按本实施细则3.0.7条的要求填写相关表格，内容真实齐全，同时对资料的整理、存档提出了要求。3.0.8本条明确了分户验收质量不符合要求的处理方法当分户验收是发现影响试验功能的渗漏、裂缝等缺陷时，监理（建设）单位必须书面责成施工单位进行返修或返工，返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。4室内地面4.1整体楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）4.1.1整体楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷的检查，明确了以1.5m高度俯视地坪，当目测发现有明显缺陷时，应进行处理。整体楼地面裂缝是当前质量投诉的一大热点问题，特别是有的楼地面裂缝是由结构裂缝所引起的，因此本条规定了当在分户验收时发现存在裂缝宽度较大时，应检查裂缝是否由结构层开裂所引起，当为面层裂缝时，可进行局部表面处理，处理后要保证不再出现新的裂缝。裂缝宽度较大是一个定性的概念，一般控制在0.2mm。当现浇混凝土出现裂缝时，应分析原因，《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002规定山施工单位提出技术方案进行处理。裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400c㎡，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计，当面积超过400c㎡时应进行处理。目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章的规定进行处理。4.1.2本条明确了检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查，沿房间两个方向均匀布点，一般情况下每隔40cm—50cm布点，可覆盖房间的整个地坪并可保证空鼓面积不大于400cm2。4.2板块楼地面面层4.2.2规定对板块楼地面空鼓检查应按“梅花形”布点进行敲击，阳角必须全数检查，检查数量约为板块数量的一半，对局部空鼓的板材，规定局部空鼓面积不应大于单块板块面积的20%，以便于实际操作。4.3户内楼梯（复式住宅）4.3.1本规定是因为有些复式住宅的户内楼梯是在未交付住户使用前，由该工程的施工单位或建设单位统一施工完成，而非住户二次装修完成，住户二次装修安装的楼梯不在此验收之列。相邻踏步高差不应大于10mm，该项要求应考虑装修层的高度。5室内墙面、顶棚抹灰工程5.1室内墙面5.1.1本条明确了对观感质量的检查，以距墙80cm—100cm进行观察检查。水泥砂浆找平层出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过装修解决。5.1.2为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因为墙门窗洞口较多，遇到门洞口的，将布点布置于门窗洞口侧边。5.2室内顶棚抹灰5.2.2顶棚基体抹灰，由于各种因素的影响，抹灰层脱落的质量事故时有发生，故规定室内顶棚宜采用免粉刷工艺，可直接用腻子找平，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层是否空鼓。从日常检查工作看，对顶棚抹灰工程进行敲击不易操作，而顶棚抹灰空鼓常伴有抹灰层起鼓、裂缝等现象，故规定先观察检查，当发现有顶棚抹灰层有起鼓、裂缝等现象时，应进行敲击检查。6建筑外门窗节能工程6.0.1本条是根据建设部《民用建筑工程节能质量监督管理办法》（建质【2006】192号）第七条的要求制定的。检查现场安装的门窗节能措施是否与设计相符，是落实节能验收的重要手段，所以在分户验收中必须对此进行检查。6.0.2在夏季炎热的地区应用外窗遮阳设施是很好的节能措施。遮阳设施的性能主要是其遮挡阳光的能力，这与尺寸、颜色、透光性能等均有很大关系，还与其调节能力有关，这些性能均应符合设计要求。同时，为保证达到遮阳设计要求，遮阳设施的安装位置必须正确、牢固。7门窗、低窗台防护、栏杆、护栏及安全玻璃工程7.1门窗工程7.1.3铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶密封，如橡胶密封条不断开，在转角处易产生橡胶密封条位移。7.1.4必须使用安全玻璃的门窗：无框玻璃门；有框玻璃门面积大于0.5㎡；7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。7.1.5根据国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）中强制性条文10.1.6规定“推拉门窗扇必须有防脱落措施”，这属于关系到社会公众的安全性问题，确有必要在分户验收时进行检查。考虑到推拉门主要用于阳台门，故只规定了推拉窗的要求。7.1.6目前，以普通铁门等冒充防盗门的现象较严重。若进户门设计为防盗门，分户验收中要核查进户门是否为防盗门；若进户门未设计为防盗门，在进户门洞口室外侧应留安装防盗门的位置，可方便住户随时安装防盗门。设计文件为安全门如需变更应作为重大变更，应由审图机构批准。7.2低窗台防护工程7.2.1本条应根据《《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.9.1条的条文解释：“有效的防护高度应保证净高0.9m，距离楼（地）面0.45m以下的台面、横栏杆等容易造成无意识攀登的可踏面，不应计入窗台净高。”进行测量。7.3栏杆、护栏工程7.3.1栏杆、护栏高度应从可踏面算起。可踏面：根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条的条文解释，为“栏杆底部宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位。”8防水工程8.1外墙8.1.1外墙防水主要依据《中华人民共和国建筑法》第六十条。建筑施工企业应确保外墙防水质量，对工程竣工前发现的质量缺陷应及时修复。人工淋水试验是比较好的模拟降水天气，同时也是检验建筑外墙防水质量的有效方法。分户验收时建筑脚手往往已经拆除，若发现外墙面存在渗漏等质量缺陷，修补起来往往较困难，主要参建单位应将重点放在施工阶段的质量控制上，确保外墙防水质量。在户内发现外墙体有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作书面记录，必须对渗水进行处理。8.2外窗8.2.1外窗防水主要依据《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB52010-2001相关条款确定住宅外门窗的防渗分户验收标准。人工淋水试验应确保淋水管内的水压和持续淋水时间符合要求。8.3厨、厕及阳台8.3.1有防水排水要求的厨、厕及阳台厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户入住后处理难度较大，在本条中对蓄水试验提出了分户验收的要求，为了在验收时复核蓄水试验的真实性，规定验收前一天对所有有防水要求的地面提前蓄水24h，在验收时进行随机抽查，以控制厨卫间渗漏的质量通病。主要是针对厕所凹槽的排水管道，穿楼板位置在侧面，为了检验管道口填补是否密实，因此蓄水面应高于管道的排水口。8.4屋面8.4.1屋面防水主要依据《中华人民共和国建筑法》第六十条和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002中相关条款确定屋面防水的分户验收标准。排水后水深度超过5mm时视为积水。住宅工程中屋面防水主要取决于屋面卷材防水、刚性防水及细部构造的防水处理，其中细部节点部位造成渗漏又占了屋面渗漏情况的大多数，近年来屋面渗漏问题的治理虽然取得了良好的效果，但渗漏问题仍时有发生。提倡雨后或持续淋水后及时对屋面是否渗漏进行观察检查。对于平屋面，有条件的可以分块蓄水，并且确保蓄水深度和时间。9

安装工程9.1

给水管道安装工程9.1.1

给水管道及配件安装为保护水表不受损坏，对螺翼式水表，为保证水表测量精度，规定了表前与阀门间应有不小于8倍水表接口直径的直线管段。水表外壳距墙面净距应保持安装距离。9.1.2

功能试验强调室内给水管道试压必须按设计要求且符合规范规定，列为主控项目。检验方法分两档:金属及复合管给水管道系统试压，参照钢制给水管道试压的有关规定；塑料给水管道系统试压则参照CECS18:90及各塑料给水管生产厂家的有关规定，制定本条以统一检验方法。9.2

排水管道安装工程9.2.1排水管道安装1）经调研，凡直线长度超过4m的排水塑料管道没有设伸缩节的都出现变形、裂漏等现象，这条规定是合适的。2）找好坡度直接关系到排水管道的使用功能，故严禁无坡或倒坡。9.2.2

排水管道配件安装参照建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(以下简称《给排水验收规范》)第5.2.4条、第5.2.6条、第5.2.10条，结合近年施工经验设此条。9.2.3

排水管道系统功能试验根据对排水工程质量常见病的调研，保证工程质量要求排水立管及水平干管均应作通球试验；通球要确保100%；球径以不小于排水管径的2/3为宜。9.3卫生器具安装工程9.3.1卫生器具安装卫生器具排水管与楼板之间封堵及地漏周边封堵按土建楼地面要求进行试验，规定水封高度，是保证地漏使用功能。卫生器具排水管道安装的允许偏差及连接卫生器具的排水管管径和最小坡度，如设计无要求时，应符合GB50242-2002的规定，分户验收时间要进行对照检查，形成记录。9.3.2卫生器具功能试验为保证卫生器具使用效果、排水通畅及接口不渗漏。9.4

电气工程9.4.1分户配电箱安装1）按照规范、图纸检查配电系统图，是否有影响安全和使用功能的缺陷；另外设计院通常采用厂家的型号作为标注，重点核对电源、极数、分断能力，主要防治中性线意外电击事故；漏电测试按照GB50303要求测试剩余电流及分断时间，测试方法参照《剩余电流当作保护装置和运行》GB13955-2005执行，即试验按钮三次，插座回路测试分断电流、时间。2）端子排的螺钉数量、机械强度满足导线连接的要求，如PE排应能满足设计图纸中插座PE线连接的需要。3）导线连接应紧密。当股线与柱式接线端子连接须拧紧搪锡或采用端子，多股线用闭口接线端子与螺钉型接线端子排连接；不同截面导线采用持续端子后方可压在同一端子下。4）为使PE导线载流容量足以承受流过的接地故障电流，使保护器件动作，在保护器件动作电流和时间范围内，不会损坏保护导体或破坏它的电连续性，也不应该在发生故障至保护器件动作这个时间段内危及人身安全。9.4.2开关、插座安装1）入户开关距门太远，操作不方便，影响使用功能；卫生间开关要求是出自《民用建筑电气设计规范》第11.9.1.6条，高度低于1.8m的插座选用安全型插座是国家规范规定的，主要是防止儿童意外伤害。《家用和类似用途插头插座第一部分：通用要求》GB2099-1996第10.5条规定用探针试插安全门，现场可以用钥匙、螺丝刀等单根异物检查安全门，如有异议送法定检测机构检测。2）为了统一接线位置，确保用电安全，尤其三相五线制在建筑电气工程中较普遍地得到推广应用，零线和保护地线不能混同，在插座的接线位置要严格区分，否则有可能导致线路工作不正常和危及人身安全。9.4.3灯具安装1）固定灯具的吊钩与灯具一致，是等强度概念。若直径小于6mm，吊钩易受意外拉力而变直、发生灯具坠落现象，故规定此下限。大型灯具的固定及悬挂装置有施工设计经计算后出图预埋安装，为检验其牢固程度是否符合图纸要求，故应做过载试验。2）据统计，人站立时平均伸臂范围最高处约可达2.4m高，故而当灯具安装高度距地面小于2.4m时，其可接近的裸露导体必须接地或接零，以确保人身安全。9.4.4

导线连接据有关部门统计，由于用电问题引起的火灾，导线连接处发生问题的占了大多数，故而导线连接可靠，可以保证使用功能及用电安全。9.4.5

等电位联结1）由于人在洗浴过程中的人体电阻下降，为防止出现电击事故，在卫生间范围内将建筑物钢筋、插座PE线等金属联结，以减少接触电压对人体的危害。2）据有关部门统计，湛江地区是多雷暴地区，为防止侧击雷伤人制定本条规定。9.5燃气工程9.5.1管道敷设1）人工煤气引入管管段内，往往容易被焦油和管道内腐蚀铁锈所堵塞，检修时要在引入管阀门处进行人工疏通管道的工作，需要带气作业。此外阀门本身也需要经常维修保养。因此，凡是检修人员不便进入的房间和处所都不能敷设燃气管。2）室内燃气管道在设计时必须考虑工作环境温度下的极限变形，否则会使管道热胀冷缩造成扭曲、断裂。3）本条所指的“外侧”是指远离墙壁的一侧。室内燃气管道和相邻管道平行敷设时，管道之间的净距应保证燃气管道和相邻管道的安装、安全维护和修理；室内燃气管道和相邻管道交叉敷设时，管道之间的净距不应小于20mm。9.5.2管道焊接、阀门连接本条规定参照了《城镇燃气室内工程施工及验收规范》（CJJ94-2003）的相关规定。9.5.3燃气表安装燃气计量表一般每月进行一次抄表，住户也会经常查看剩余充值额，因此必须方便出入。保证便于检修的目的是为确保安全用气。采用专用连接件安装燃气计量表，是考虑便于安装、维修和统一管理，方便调整表与墙的距离，同时达到管件使用标准化的目的。9.5.4燃气管道强度和严密性试验“试验应由施工单位负责实施”，是根据《城镇燃气室内工程施工及验收规范》（CJJ94-2003）第6.1.5条的规定进行。试验介质可以采用氮气等惰性气体，用水可能会对管道和设备造成污染。相关试验要求参照了《城镇燃气室内工程施工及验收规范》（CJJ94-2003）的相关规定。9.5.5暗敷燃气管道覆盖层掺入黄色的水泥砂浆或外涂色标是为了让住户在安装吊橱或低柜时，避开铜管管位，起警示作用。10分户验收的组织及程序10.0.1明确了住宅分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员，强调有关责任单位、责任人必须参加验收。对已选定物业管理公司的，物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。10.0.2本条文提出了住宅工程质量分户验收的基本程序及要求。1分户验收前不做准备工作，到现场后将无法进行验收。2验