【企业负债经营问题与完善策略-以恒泰房地产公司为例9400字（论文）】

企业负债经营问题与完善对策研究-以恒泰房地产公司为例TOC\o"1-2"\h\u1312引言 183811绪论 238921.1研究目的和研究意义 2243411.2国内外研究现状 2164011.3研究内容和方法 310102负债经营相关理论概述 4147842.1负债经营的概念 4128492.2负债经营的意义 4247682.3房地产企业负债经营的重要性分析 574573恒泰公司负债存在的问题 583833.1恒泰公司简介 5309293.2房地产企业负债经营的现状及原因分析 6246483.3恒泰公司负债经营存在的问题 7208744恒泰公司负债经营的防范对策 8252824.1平衡短、中、长期债务，改进债务结构 9113454.2调整经营策略，降低负债比例 949724.3改变营销方式，回笼资金 983094.4寻找融资渠道，扩展筹资途径 1018749结论 1023143参考文献 10摘要：随着现代社会和经济的发展及国家政策的不断改革，市场竞争日趋激烈，因此，债务管理已成为世界各地使用的商业融资方法，用于公司、债务管理。它既有利也有弊，合理的举债可以解决企业的资金周转问题，但举债过大也会影响企业的财务状况，或出现偿还不力的情况。尤其对资金流较大，项目周期长的房地产企业而言，更应该具有合理适度的举债，因此，企业必须在负债经营时发挥其优势而摒弃其不利因素，在负债经营过程中可能遇到的风险进行有效防范对企业的发展有着重大意义。关键词：负债经营；房地产企业；风险防范对策；利弊分析引言在市场经济快速发展的今天，企业利用财务杠杆赚取收入、进行债务经营的现象十分常见。由于项目周期长、对资金的需求量较大，这种情况就更加的常见。通过对房地产公司管理债务的原因、存在的风险的分析研究，我们提出了一些应对这些风险的相应对策，希望能够减少负债，促进房地产企业的长期可持续发展。1绪论1.1研究目的和研究意义1.1.1研究目的负债经营是企业在经营活动中财务资源筹集的一种主要形式，企业的迅速发展必然离不开这种形式。负债经营不但扩张企业规模，还可以缓解企业的资金紧张问题。除此之外，负债经营还可以加强企业的竞争、运营能力，但是如果资产负债率过高，超过一定的标准，就会使企业经营陷入债务危机。由于房地产企业的资金需求量较大，项目周期长，资金周转不利，因此成为我国负债经营最典型的一个代表性行业。在这个大背景下，本篇文章以恒泰房地产有限公司为研究案例，对该公司的，负债经营的现状进行分析和研究，分析恒泰公司当前债务经营情况，进一步提出具体的有针对性的对策与建议，希望能为推动恒泰房地产有限公司的健康发展提供一些有价值的参考，同时也可以为房地产行业的其他企业的良好发展和运营提供一定的参考。1.1.2研究意义伴随着如今市场的经济的发展，市场竞争愈演愈烈，企业若是想要在如此激烈的环境中生存和发展，必然离不开资金，而举债又是筹资的一个重要途径，因此企业利用举债进行经营屡见不鲜，对于企业经营，除筹集资金外，向一些金融机构借款进行经营也是不错的一个选择，因为债务管理可以减轻公司的财务压力。但是，举债经营也给公司带来了很大的风险。因为一旦债务比例太大，将来可能会对公司生存的造成影响，产生经济风险，而怎样避免举债经营带来的风险就成为了企业债务状况的重要影响原因之一。因此，对于引导房地产企业健康、长远的发展，加强企业债务管理研究就具有了十分重要的现实意义。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状LawrenceA.Gordon,MartinP.Loeb等人（2010)首先提出举债经营在企业业务发展中的债务管理仍然存在许多风险。对负债关系与经营业绩的分析表明，负债过多就会直接导致经营不善，最终导致公司破产或倒闭[1]。Sharma,B.R.Sarker,J.A.Romagnoli等人（2013）指出对于公司而言，很难确定多少债务比例符合公司的最佳利益。如果公司采用债务管理模式，主要是要根据市场的发展需要和自身对公司未来发展的定位来进行[2]。QuDongmei（2017）则分析了破产企业，他认为在新的环境下，假如公司的债务管理不能适应环境和市场的变化，将使公司的举债没有一点意义，并且最终会影响公司的发展[3]。1.2.2国内研究现状赵杰（2009）在《企业负债经营的利弊分析与对策》中指出对于企业来说，举债经营具有双面性。负债经营既可以使企业扩展筹资途径，减小公司在资金需求方面的压力。另外，他还指出企业在举债经营的过程之中，需要具有比较强的危险意识，不能盲目的进行贷款，因为举债金额过大就有可能使企业失去自由管理的权力。张永明（2015）在《企业负债经营及其风险防范对策》中，对于公司举债经营来说，面临的各方面风险都会对企业负债经营带来非常严重的问题。温翔宇（2018）在《企业负债经营风险与防范》中指出负债经营给带来的风险不可小视。建议我们要建立风险管理意识，进行市场规划，设定合理的债务规模和期限[4]。梁媛媛（2020）在《房地产企业负债经营风险及其防控措施》中认为在举债的过程中，一定要注重结构方面的问题，她认为资本结构要合理，企业需要根据自己的实际情况区别处理[5]。综上所述，不论是国外还是国内，许多学者都对负债经营进行了充分的分析和讨论，阐述了自己对于负债经营的问题和防范对策的看法，以及合理的举债对企业财务状况的重要性。负债经营既有利也有弊，只有进行合理的规划和适度的负债经营，建立风险防范意识，才能使企业更好的发展。1.3研究内容和方法1.3.1研究内容第一部分，绪论。主要包括研究的背景、目的以及意义等相关文献综述和研究方法。第二部分，简单介绍负债经营的一些相关理论知识，包括负债经营的概念、意义以及房地产企业负债经营的重要性分析。第三部分，实例分析。以恒泰地产企业作为研究个案，分析讨论恒泰地产的经营收入、举债情况，对其负债经营现状进行了分析和研究，指出恒泰房地产有限公司在负债经营的过程中存在的一些问题以及对公司债务状况的影响。第四部分，对策建议。针对第三部分所发现的恒泰公司负债经营存在的问题提出相应的防范对策。第五部分，结论。总结本文得出的企业负债经营存在的风险，分析解决面临的问题现实意义以及对企业财务状况的影响，正确认识负债经营问题的重要性。1.3.2研究方法为了顺利完成本研究，拟采用文献研究法和对比分析法。通过研究已有文献，获得相关研究现状和一些必要的数据，并继续为下一步研究的开展打下良好的理论基础。然后，运用比较分析的方法，通过对恒泰房地产有限公司不同时期债务经营的各项数据进行比较，进一步获得恒泰公司在不同时期的举债情况及不同的举债金额前提下，其财务现状和债务经营现状，为本次研究的开展打下良好的实践基础。2负债经营相关理论概述2.1负债经营的概念从会计的角度来看，负债是企业承担的可以货币计量的经济责任，且将来可以用自由资产或着劳务进行支付。但是，从内涵上看，负债经营也称举债经营，是公司通过银行贷款、债券发行、商业信贷、租赁等融资的途径。所以，只有通过贷款获得的债务资金才构成负债经营的内涵[6]。唯一属于负债经营类别的负债项目是短期贷款、短期债券和各种实际负债中的债务项目[7]。负债经营不但能够补偿公司资金不足的问题，为公司的发展、规模的扩大提供了一定的财务保障，更重要的是，负债经营具有财务杠杆效应，也就是说，因为债务利息是固定成本，所以息税前收益的变化会带来更具有实质性的变化[8]。因此，如果企业业务现状比较理想，可以利用财务杠杆效应，使资本得到快速的扩充和积累。另外，因为利息这部分费是在纳税前扣除的，因此可以为企业带来减税效果，降低资金成本。与发行股份筹集资金资金相比，债权人不参与公司的管理经营，避免了股东们股权的稀释，促进了股东对其控制权的维护。对企业来说，负债经营不仅有一线希望，也蕴含着风险，特别是随着企业不断的加速扩张，负债规模不断的扩大，负债经营风险更加突出[9]。2.2负债经营的意义从金融理论的方面来看，各个学派对负债的理解和认识存在一定程度的一致，他们认为债务有税收减免、激励措施，并且不会降低代理成本、分散控制和传递积极信号的好处。当然，这些好的影响对企业债务管理有一定的刺激作用。从对经营负债的理解可以看出，负债经营与企业负债不同，负债经营是积极进取的企业债务，可以有效降低企业的加权平均资本成本。对于资金市场的投资者来说，债权投资的收益率是固定的，到期可以收回成本，企业使用借入的资金筹集资金，通常承担更高的风险。但是，相对而言，实收资本的成本相对较低[10]。一方面，负债经营可以从“财政壁垒”中得到好处。因为债务融资的利息费用是在税前支付的，使企业可以获得减税的好处，实际债务的利息的支付小于它投资者所支付的利息[11]。另一方面，虽然负债经营具有以上种种的优点，但是，并不是任何一个企业企业都能够随意的，无限度的进行举债经营。负债经营也是一个风险比较高的举措，如果企业举债不当就有可能会给企业带来十分严重的债务危机，特别是，对于一些举债金额不符合企业自身规模的公司，甚至使企业倒闭或者破产[12]。2.3房地产企业负债经营的重要性分析房地产为什么会有如此高的负债率，这与房地产企业生产经营活动的具体性质息息相关。近些年来房价快速上涨，高昂的经济利润使许多投资者进行房地产投资，但是，房地产企业如果只依靠股权经营，就很难满足企业的资金周转。并且，在项目的投资初期，先需要投入资金获得土地，然后进行项目的规划、土建、验收等，以保证开发项目的正常运行，且公司只有获得授权证书后，资金才开始流入[13]。另外，负债经营在现在的市场经济和商业企业发展和扩张的过程中，发挥着十分重要的作用。因为，第一，负债经营可以扩展企业的融资渠道和来源，帮助一些贷款困难有阻碍的企业解决资金和经营的问题，保证公司能够正常运转。第二，可以发掘和使用社会闲置资金，在建设社会主义，帮助公司增值其资本方面更好的发挥它的作用。第三，负债经营还可以减小我们国家银行在信贷方面的负担，使国家的资金能够建设更多其他重要的项目，更好的发挥它的效能。除此之外，因为项目投资高、募资时间长，许多房地产企业不得不引入外部的资金来弥补项目开发过程中的资金短缺。国内房地产企业也可以选择上市、发债等方式融资，但是高门槛、限制多，有大多数房地产企业都无法满足这些严格的限制条件。因此，长期银行贷款、项目开发抵押借款、经营活动信用贷款等融资就成为了房地产企业优先选择的筹资方式。另一方面，举债可以为企业提供财务杠杆效益。当房地产企业的资本回报率超过公司的借款利率时，部分借款收入结转为权益，公司股东的资本回报率增加，收入水平增高[14]。所以，大多数的房地产公司更愿意举债经营。3恒泰公司负债存在的问题3.1恒泰公司简介恒泰房地产开发有限责任公司，20实际19年代初创建，隶属于恒泰集团，企业评级获得AA级，恒泰房地产总部位于上海，云商旅、物业、地产、教育等多板块共同发展，于1996年11月在安徽省成立恒泰集团，正式进军房地产行业。2017年恒泰总部落户上海，并在北京、深圳设立副总部，相继进驻苏州、无锡、徐州、重庆、成都、西安、西宁、惠州、肇庆等重点城市，完成全国布局。3.2房地产企业负债经营的现状及原因分析在我国市场经济快速发展的今天，许多企业都受到了金融危机的冲击，而导致这一问题的原因之一就是公司负债经营不合理。而我国房地产企业负债经营的现状主要为以下两点。我国金融机构贷款困难。筹资途径和渠道比较窄，然而大部分的金融机构只想着得到最大的利润，但是许多企业却都是规模小、实力差、能拿出来抵押的资产太少，金融机构的贷款条件一个比一个严格。房地产开发企业是资金密集型行业中最典型的一个，项目周期长、初期投资大、支付期限慢。他们受到国家宏观指导方针和银行信贷指导方针的严重影响，为了获得高额营业收入，他们通常使用财务杠杆，即通过固定成本为企业提供资金。根据国家统计局公布的信息，2015年至2020年，房产业在房地产债务中的占比稳不上升，并呈现出从2015年的75.9%上升至2020年的79.39%，全国增长为3.49%；贷款也自2015年的19701.22亿元增加到了2020年的25306亿元，共增加了5604.78亿元[15]。这种现状与国家银行的加强和宏观经济调控有关系，直接影响房地产销售和定期贷款的偿还，并且项目持续时间越长，股权价值越高。企业通常不得不提高信用评分并延长贷款期限以确保正常运营。社会信用环境较差。许多企业只顾着贷款，忽略了公司自身规模，导致借款期限到期后，无力偿还贷款。诚信意识极差，想方设法逃债，失去了基本的信用。举债经营是企业杠杆的体现。债务/资产比率反映借款人提供的资本与总资本之间的比率，也被称为债务管理报告，它可以衡量公司的长期偿付能力，它显示了总资产中有多少代表债务融资，也能衡量公司的清算情况，债权人的利益在很大程度上受到了保护[16]。资产负债率与风险成反比例的关系从长期负债来看，资产负债率下降，公司的金融负债将减少，相对较低的财务风险为公司提供更好的经营条件，相反则会出现不同的情况。对于大多数企业而言，负债资产比率覆盖在百分之四十至百分之六十，风险与收益之间就可以取得良好的平衡；而一般情况下，大家公认的警戒线是70%，意思企业融资风险较高，不仅面临着资本支出困难，而且还被迫偿还债务。如果你的自由资产很少，而你的负债率却超过了此时大部分的资产是通过负债百分之一百，就是即将破产，表示你的公司要破产了[17]。考虑在基础开发市场上上市公司的债务情况。根据上市公司公布的数据，显示，排名中国前几名的房地产企业的抵押贷款指数在82.35%-94.18%之间，资产负债率即将超过百分之九十五，高于同行业企业的警戒线。资产负债率之所这么高，主要是由于公司财务状况不佳，资金需求量较高，项目周期也比较长，土地和建设成本又主要和银行贷款有关。另外，企业内控制度的缺乏又是企业经营的一部分原因，因为房产开发企业大部分都是民营企业[18]。3.3恒泰公司负债经营存在的问题3.3.1负债结构不合理，债务压力较大表1：恒泰房地产开发公司近三年负债结构情况单位%年份201820192020短期占比79.2383.5480.57中期占比17.4315.2914.36长期占比4.14.376.52数据来源：恒泰地产官方网站公司债务结构即短期、中期和长期债务在公司整体业务结构的债务比例，一个企业健康的债务结构，对于促进企业企业债务管理、帮助企业更好地管理未来风险、降低债务压力、普遍实现短、中、长期债务整合具有重要企业债务管理的的作用。一般情况下对于公司来说，短、中、长期的举债都应有一个合理的比例。因为只有这样，才能更好的促进企业债务管理的增长，规避公司因债务积累过多而导致的公司治理问题。根据表1分析可知，恒泰公司目前在债务结构上缺乏科学合理的规划，短期债务占公司总债务的80%以上，中期债务仅仅只占公司债务的15%，而长期债务却只占总债务的5%以下，而这样的债务结构代表着企业在三年内要给银行还款7亿多元。显然，这不支持公司未来的现金流。今后，公司相关部门应加强债务结构调整，防止出现这种不当的债务结构，促进公司发展。3.3.2负债比率过高，影响公司运营表2：恒泰地产近三年负债情况单位%年份201820192020流动负债率66.672.277.2长期负债率7.914.623.8资产负债率53.672.575.1数据来源：恒泰地产官方网站相对于企业来说，负债率是衡量公司是不是有长期增长潜力的重要指标之一。国际上习惯觉得，公司的资产负债率如果超过70%就代表公司有一定的债务风险，但是，因为每一个行业的性质不尽相同，很难提供准确的公司负债率信息。但是，按照多个国家公认的惯例，建议资产负债率一般不能高于70%。根据表2可以得出，恒泰公司目前的债务比例已经高于75%，高于了70%的全球警戒线。该公司负责人表示，目前每年约8000多万的需要支付的各种利率给公司带来了巨大的压力。事实上，根据万科集团等其他全国性房地产公司的数据显示，他们的债务在近几年均增长了约百分之五十。这对于恒泰房地产公司来说是一个较好的参考。如果在近几年或者将来公司不采取更好地应对方法来减小公司的资产负债率，到时候如果一些相关的政策一旦做了调整，公司就有可能面对更加大的偿债压力，更甚至对公司的债务情况造成严重损害。3.3.3营销结果与理想目标差距较大在国家监管政策的影响下，不少房地产企业纷纷积极参与，尽快投入良性的营销模式，防止资金链的断裂，恒泰公司作为房地产企业中负债经营最典型的也最严重的一个公司，他在销售方式上也制定了很多营销手段，如装饰房子和优惠价钱等，但是，反响都不是特别好，没有有效的使公司的资金得到较好的回笼，恒泰公司的销售结果为什么与理想中的结果差距这么大呢？公司管理者和相关人员查阅了一些资料和调查了一些消费者，结果显示，可能与以下几个方面的原因有关。第一，公司的优惠政策让消费者并不满意，他们觉得这些优惠并没有优惠多少，并且参与优惠的条件比较多，因为现在很多购房者在买房子时需要银行贷款，而房地产企业给出的优惠确是需要一次付够多少钱才能享受公司给出的优惠。第二，购房者对各个房地产公司之间的竞争也会影响销售结果，因为国家一直在调整房地产企业的相关政策，消费者觉得在未来一段时间内，房价很有可能会降低，但是，房产企业却觉得如果降价，那么消费者就会觉得房价在此基础上还会再降，所以也就不会再也不敢给出其他的优惠政策。第三，国内的房产企业与国家之间也存在一定的周旋，调查中，相关人员认为，房地产行业是国家支柱行业中更为重要的一部分，所以国家绝对不会对现在所存在的问题置之不理，他们认为，国家一定会降低对他们房地产企业的相关调整政策，按照这种理解，他们就觉得现在的情况可以再忍一忍，过段时间自然就好了，根本没有意识到国家做出这些种种调整措施的真正想法。3.3.4债务类型结构单一，融资渠道较窄房地产企业是最有可能获得政治成功的行业，上下各级政府以及领导都高度重视房产企业对国家、社会经济发展的影响，特别是恒泰房地产有限公司等大型上市公司。贷款交易种类多，筹资途径也多，如房地产投资公司、房产抵押等。但是，因为以上许多途径受到了很多条件的限制，就没有被有效、广泛的使用。所以，恒泰地产筹资主要靠银行贷款。在中央要求适应房地产话题被过度关注的同时，各级地方政府部门对此并不积极主动。地方政府的各个部门甚至支持房地产企业向银行贷款，这样无形中又推动了房地产开发企业的向前发展。此外，商业信用领域的企业债券市场的发展还不够完善，缺少对房地产企业市场发展的相关法律法规。国家的一些相关政策对企业的债券增加了许多限制，结合我国房产开发企业的一些特点，难以获得高信用的等级，也就进一步增加了发债风险。4恒泰公司负债经营的防范对策4.1平衡短、中、长期债务，改进债务结构对于依赖贷款而进行经营管理的公司来说，正确的适合自己公司的债务结构十分重要。现如今，恒泰公司的短期债务过于多，而中长期的债务比较少，对公司的正常经营管理和现金流动造成了很多不太好的影响。为解决这一负面影响，不但要将公司的债务比率降到合适的范围内，还要推动债务的整合，而要实现债务合并，建议公司应注意以下几点。首先，要积极压缩短期贷款，短期的债务过多就会直接影响公司的现金流，还有，我国的房地产监管政策是，如果一个公司的现金流不一次性全部释放出来，就会造成流动问题，影响公司的现金流。其次，合理的调整增加公司的中长期债务，对恒泰公司来说，能够较好的面对公司在管理运营中展现出来的某些问题，并且，以时间价值的角度来说，中长期的债务，还能减少公司的经营成本，提升企业的盈利。再次，企业资产管理的另外一个重要的方面加强短期资产管理的建设，各个房地产公司包括恒泰公司都必须重视，建设短期资产资产，尽管不能帮助企业优化债务结构，但是，可以使企业在遇到债务带来的风险，时能够更好的面对和解决，所以，公司在改进债务结构时，还应该结合公司的实际情况推进管理建设。最后，一个公司的盈利能力与其负债率之间成正比例的关系，即企业盈利越多，越能发挥节税作用，因此，恒泰公司需要尽快完善确定一个适合自己公司实际情况的最优资本结构，以分析公司的盈利能力。4.2调整经营策略，降低负债比例在恒泰看来，目前债务管理面临的，最大的问题就是负债率远高于国际警戒线。这必定会给公司的经营带来大量的成本和风险。恒泰公司要想规避掉这些，就要使资产负债率减小，而如何实现，建议恒泰公司可以参考这些方面的建议。努力吸引社会贡献，通过建立公司等具体行动，了解金融渠道的多样性，避免资产负债率过高，防止发展过度。所有的企业都希望公司能够发展壮大，但是在壮大公司的同时，公司的管理者还需要根据企业的实际情况来确定企业的规模，不能过度的进行举债。在现在的大环境下，公司如果想要从容地各种风险和所遇到的问题，企业就必须树立良好的风险意识，并且要有远见，要对将来可能会遇到的情况制定预期防范措施，否则企业将会面临比较严重的财务风险。另外，恒泰公司还需要做一些应急措施，适当调整，以不变应万变，提高恒泰公司的应变能力。最后，恒泰公司还要在市场上有一定的位置，制定完整的防范预警机制，以及适合恒泰公司实际情况的风险防范措施。4.3改变营销方式，回笼资金如果想让公司在未来更好的发展，就必须要制定、开展良好的营销方式，通过各种营销方式，更好的拉拢资金，应对负债经营所遇到的困难和问题，防止资金链断开，而想要实现这一想法，第一，展开市场调查，正确掌握购房者的购买需求，推出能够满足购房者需求的的各种营销方式，持续推动现金流逆转，防止资金链断裂。第二，必须使公司的财务负担是准确的，经营环境是千变万化的。所以，房地产企业对于经营环境要有一定的应变能力，使负债水平保持一个合理的范围，使企业在将来的发展中，制定出更多满足消费者需要的各种优惠政策和措施。4.4寻找融资渠道，扩展筹资途径间接性融资最典型的一种方式就是银行借款，它具有周期性短的特点，但是到期要还本付息的风险也比较高。所以要解决负债结构类型结构单一，融资途径较窄的问题，恒泰公司应积极寻找新的融资渠道，大力拓展多元化直接融资渠道，利用社会高质量的闲散资金，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善多层次房地产金融体系，加速银行资金周转，降低银行金融风险。加强和控制各类金融特征，在最大限度降低银行业风险的同时，防范新的隐性风险和新的金融风险的发生。结论总而言之，对于房地产企业来说，负债经营是双面性的，既有利也有弊。负债经营虽然能够提供较多的资金、增加财务能力、减少利息税减免，降低资本成本，但它使企业面临债务合并、利率和货币问题的风险，甚至反映了财务杠杆的负面效应，使企业陷入债务危机，公司倒闭的问题。就恒泰地产来说，虽然他的发展十分迅速，企业规模也相对比较客观，但如果不及时调整企业负债比例和负债结构，没有树立正确的，符合市场变化的风险防范机制，在不久的将来一定会面临严重的财务风险。因此，房地产企业应提高风险防范意识、建立风险防范预警体系，确定债务水平和结构，加强风险防控，恢复风险平衡，促进企业稳健长远发展。参考文献[1]Gabilondo,Jose.ManagingLiquidityRisk