2024年5月杭州楼市简报

2024年5月杭州楼市简报中指研究院华东分院2024.6最新政策：5月全面取消限购，试水收储模式去库存，政策宽松力度空前

跟随国家大势，5月杭州楼市政策红利不断；

5月9日杭州全面取消限购，长达近8年之久的限购时代，正式终结；5月14日，临安率先打响收储模式“楼市去库存”第一枪；5月31日，浙江省响应中央517一揽子新政，出台最新政策，首套首付调整为15%，取消利率下限（杭州目前尚未出台“517新政”相关政策）浙江省取消个人住房贷款利率下限，“杭七条”-限购全面放开临安收购一批商品住房用作公共租赁住房5月31日5月9日5月14日首套最低首付比例不低于15%5月9日，杭州发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，提出在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。5月31日，中国人民银行浙江省分行发布了《浙江省调整优化个人住房贷款政策》的通知。一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。《公告》同时对于房源条件作出规定：收购房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米，需搭配一定比例车位；收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。“杭七条”中，最重要的两条内容是：1、在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。二、取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2、在杭州取得合法产权住房的非该市户籍人员，可申请落户。“杭七条”

新政：时隔八年，杭州全面取消限购，促进有效需求积极释放5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。其中最受关注的内容是：

全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格。

优化公证摇号销售，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

首套认定标准继续放松，降低购房成本。购房者在购房区域内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。

降低了落户门槛，购房即可落户。只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。中指点评：当前新房市场表现相对低迷，本次杭州限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。

一方面，购房即可申请落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；

另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。

另一层面，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。总体来看，在“杭七条”利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回升。3政策效果：新政刺激下市场活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，成交规模增长；整体来看，当前二手房表现仍优于新房市场表：杭州限购政策调整脉络图：

杭州新房、二手房周度成交情况新房二手房出台时间重点内容政策内容成交套数44588125①本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内新房（万㎡）(19-22周)2023/10/16

限购区域收窄

有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。②对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。6050403020100较4月周均56.0%8.7%较去年同期周均-15.0%37.2%二手房限购放①在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。②本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。2024/3/14

松，二手房增值税5改2①在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。②购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。全市范围取消限购，优化首套认贷规则，优化落户规则2024/5/9周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周③在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。1月2月3月4月5月6月7月8月2024年9月10月11月12月2023年房天下APP访盘UV数据：5.9-5.13日均量较4月日均增长34.9%二手房（套）2500200015001000500取消二手房限购取消限购0周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周1月2月3月4月5月6月7月8月2024年9月10月11月12月2023年4土地市场：前五月杭州市区宅地成交金额高居全国首位，但土拍规模、热度下行趋势愈加严峻表：2024年1-5月全国宅地成交金额TOP20城市（市区）图：2024年1-5月杭州市区宅地成交各项指标表现及同比变化土地宗数规划建面成交楼面溢价率成交价土地出让金

土地宗数

规划建筑面积

成交楼面均价溢价率时间排行城市(宗)(万㎡)均价(元/㎡)(%)(亿元)(亿元)562.6465.5423.2290.8133.196.293.692.486.375.671.058.954.552.351.851.047.846.142.740.8(宗)3215193323119(万㎡)301.0166.5141.8480.6140.179.8(元/㎡)1869527957298516049(%)2024年1-5月32301.0186954.8%7.28%562.612杭州市北京市上海市西安市成都市福州市宁波市石家庄市济南市南京市合肥市长沙市苏州市天津市深圳市广州市绍兴市厦门市无锡市郑州市7.27%5.94%7.22%0.80%12.84%2.72%7.92%1.71%0.12%0.00%12.17%0.72%15.22%1.66%0.19%0.00%1.80%25.27%0.00%5.43%同比-17-25.6%-2.23%-22.0%3图：2023年至今杭州市区宅地成交规模走势4400252015105595003002001000612064129535094772.382836138181.3195.3118.746.309441910111213141516171819206370153415361规划建面(万㎡)成交价(亿元)土地宗数(宗)8109.916.13000020000100000图：2023年至今杭州市区宅地成交楼面价及溢价率走势25%533899608120%15%10%5%11186.021.723914253077969220.210260.00%11.739435139644207430.61097.05成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)土拍表现：5月底价成交4宗地块，揽金约39亿，土拍热度延续低迷5月14日，杭州第5批4宗宅地完成出让，揽金38.9亿元，成交楼面均价10924元/㎡，4宗地块均底价成交，土拍热度延续低迷，房企拿地谨慎。本次土拍有以下几大特征：

低密地块偏多，配套相对完善，但地段偏远，房企拿地谨慎。本批次有3宗地块容积率低于1.5，且2宗坐拥江景资源、2宗与地铁口直线距离在500米内，地块质量尚可，但均位于郊区板块，近期板块内项目开盘普遍流摇，市场流速较慢，房企拿地谨慎。

地块均托底成交，民企国资各半。下沙金沙湖地块起拍价19亿，对企业资金实力要求高，最终由建发&东部湾新城建设联合摘得。其余地块多被民企消化，例如富阳银湖与鹿山新城地块分别被本土民企山水置业、金汇世纪摘得，星桥地块由保亿与乔司国际商贸城联合摘得。总体上看，当前土拍遇冷的情况，关键原因在于新房市场销售形势不佳，去化流速变慢，整体影响了房企资金情况和拿地意愿。图：2024年第5批次集中成交地块用地性质建筑面积

成交总价

成交楼面（㎡）

（万元）

价(元/㎡)精装限价(元/㎡)序号区板块地块名称容积率溢价率竞得企业保亿置业&临平乔司国际商贸城建设临平副城星桥区块控规1临平

星桥住宅

1.4715157637810680193600.0%//LP0704-R21-25地块钱塘东部湾新城单元下沙金

QT020102-05地块(原建发&东部湾新城建设2钱塘住宅

1.0住宅

1.59816019003897797660000.0%沙湖05、07、09地块)、QT020102-04、06地块银湖科技城杭州富阳山水置业34富阳富阳银湖51-1号鹿山6号674964040.0%0.0%//鹿山新城杭州金汇世纪房地产商住

1.6589004570006土拍预告：落实宅地供应优化，6批次仅挂牌申花、西兴两宗宝地5月29日，杭州市规划和自然资源局挂牌2024年第6批出让地块，本次仅挂牌2宗地块，总出让土地面积3.4万㎡，规划总建面6.9万㎡，总起价22.0亿元。地块将于2024年6月28日集中出让。两宗挂牌地块均位于主城热门板块，有望拉升土拍热度。两宗地块分别为：庆隆小河单元西兴单元BJ030205-12地块，位于滨江区西兴板块，容积率仅1.8。板块内项目热度均较高，北面的万科江斓映象府年初开盘中签率仅12%左右，3月出让的星民路TOD地块房企竞争激烈，成交溢价率高达23.6%。庆隆小河单元GS0303-R21-10A地块西兴单元BJ030205-12地块GS0303-R21-10A地块位于拱墅区申花板块，板块内改善项目林立，生活配套齐全。当前板块内仅有杭著臻邸在售，距离项目直线300米，近期开盘中签率仅17.21%。5月9日杭州发布楼市新政，其中提到要“优化住宅用地供应，深化房地联动机制”。当前市场上，外围区域项目去化缓慢，库存积压，核心板块改善项目供不应求。本次时隔1个半月再次供地，且仅供应了两宗核心区域优质地块，正是落实政策，针对市场现状的精准供地。7新房市场：5月新房成交环比增长近50%，市场活跃度有所好转

“杭七条”新政刺激，叠加热点新盘入市，部分刚需及改善型购房需求释放，5月新房市场活跃度得到有效提振。供应端，房企推盘积极性提高，新批上市面积环比↑10.7%；成交规模增长更为显著，成交面积环比↑49.0%，成交均价也结构性↑3.0%；

整体成交水平仍不及去年，2024年1-5月成交面积仅257.0万㎡，同比下降50.8%。图：2023年至今杭州市区商品住宅供销价月度走势2024年5月2024年1-5月20015010050400003000020000100000指标环比42.6%49.0%3.0%同比同比成交套数478465.9-24.6%-19.6%-0.5%-20.0%-23.8%-25.2%6.9%18932257.031462808.620244277.939336489.67.33-54.2%-50.8%-4.0%-52.7%-47.1%-43.9%6.9%(套)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(亿元)033142218.4520372.253.4%5.9%上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)上市套数(套)图：2023年至今杭州市区商品住宅可售面积及出清周期月度走势600400200086420上市面积(万㎡)10.7%1.3%可售套数39336489.67.33(套)可售面积(万㎡)1.5%6.3%6.3%出清周期延长0.53延长3.14延长3.14(月)个月个月个月销供比0.910.230.060.92-0.138可售面积(万㎡)出清周期(月)区域市场：杭十区成交规模普遍偏小，萧山、拱墅相对领跑；板块成交集中度高，湘北、运河新城热点楼盘入市拉高板块成交表：2024年5月杭十区住宅供销价存及环比情况图：2024年5月杭州市区住宅成交面积TOP15板块121089.5上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)可售面积(万㎡)出清周期(月)圈层区域环比环比环比环比5.164.23.73.53.33.02.7422.22.01.91.71.71.61.0上城西湖拱墅滨江余杭萧山钱塘临平富阳临安7.24.018.84.76.824.42.03.42.51.90.6%5.41.512.74.58.417.24.94.43.73.3-19.4%

32156

-21.4%50.5%

38806

26.1%367.5%

40986

18.0%6.918.3%14.7%39.8%4.7%1.24.40137.1%395.8%37.8%19.718.14.2核心四区2.496.9%

449418.6%1.4%0.7%0.7-38.6%75.8%9.4%3071580.065.0-1.8%17.7%-5.5%-1.8%-2.4%-0.6%5.796.1%

340976.1石桥

笕桥华丰近郊四区远郊两区-77.1%-30.1%-34.0%-73.5%9.0%27080

-19.4%

49.210.99.6-12.1%

281830.2%58.283.526.5%

21282

-1.0%19.333.8湘北20.6%

15906

-8.0%

108.1产品需求：改善产品成交份额明显提升，热销楼盘集中在房价3W左右项目

5月主城新房迎来集中开盘，改善型需求积极释放，市场份额明显提升。面积段分布来看，170-180㎡和200-250㎡的改善房源成交占比明显提升；总价段中，总价千万以上的高端改善产品市场份额较上月提升了4.1个百分点，400-450万元之间的房源占比提升了3.1个百分点；

热销项目中，房价30000-40000元/㎡之间的楼盘占比较多，萧山湘北板块两大地缘改善新盘领衔成交。图：2024年5月杭州市区住宅成交面积段、总价段结构表：2024年5月杭州成交套数TOP15项目面积段成交价格

套均面积

套均总价25%20%15%10%5%排名1项目名称板块湘北笕桥成交套数367（元/㎡）

（㎡）

（万元）↓2.6个百分点↑3.1个↑2.4个百分点↓3.3个百分点绿城月咏和风河昱云境府(共有产权房）向云晓著里溪映明月轩鹭璞云府32495145470百分点23393043611234034湘北2772712321981961921241231229032589301214593531799341874446327102177913496855825439923324756738153124156129135183994993720%石桥华丰一桥南57176绿城锦海棠北部新城4114612024年4月2024年5月7绿城·宸岸印月里

运河新城建发中粮·朗云

钱江世纪城总价段14%12%10%8%8813↓4.1个百分点↑3.1个百分点↑4.1个百分点9兴耀·月琉璃沁棠云筑下沙金沙湖河庄26910981746%11保利云珹瑧悦府

高铁新城1162381961192054064%12131415杭著臻邸安樾杭璟府澜映悦城传麒府申花运河新城江干科技园大关13278622%0%9087396841161102024年4月2024年5月新开盘：开盘热度明显回升，5月去化率处于今年以来的高位

5月杭州市区共推盘49次，新开房源4984套，环比增长19.6%；入市纯新盘有8个，新开房源924套，老推新项目开盘房源超4000套；

从开盘热度来看，本月主城及萧山多个热点项目入市，开盘热度显著回升，共计有13471组客户参与登记，环比增长76.2%；平均中签率37.0%，较4月下降了17.5个百分点；平均去化率为58.9%，较4月提升8.2个百分点，处于今年以来最高位；但流摇率仍居高不下（63.3%）。图：2023年至今杭州市区开盘表现月度走势1500012000900060003000080%60%40%20%0%2023-01

2023-02

2023-03

2023-04

2023-05

2023-06

2023-07

2023-08

2023-09

2023-10

2023-11

2023-12

2024-01

2024-02

2024-03

2024-04

2024-05老推新推出套数

3149纯新盘推出套数

12824232670762327897174806408125134105193030207943740222845212166456411186075108269735637127310584701724573143932429254060924平均去化率68.1%65.3%64.3%55.6%61.4%65.8%57.4%59.8%64.9%49.7%47.7%61.7%48.0%35.5%54.7%50.7%58.9%400003000020000100000100%80%60%40%20%0%2023-01

2023-02

2023-03

2023-04

2023-05

2023-06

2023-07

2023-08

2023-09

2023-10

2023-11

2023-12

2024-01

2024-02

2024-03

2024-04

2024-05摇号人数平均中签率

47.6%流摇率

41.0%93031048746.7%47.5%2487541.9%52.2%2002239.9%47.0%1473144.8%58.8%1490240.5%39.1%747551.0%46.3%1501439.7%36.4%1091661.3%44.1%1299543.7%51.1%1211659.1%65.5%3308038.1%56.1%371362.8%56.0%6361883631.9%61.1%764754.5%63.4%1347137.0%63.3%100.0%80.0%11新开盘：新政影响下，项目开盘热度不均衡现象加剧

本月开盘的板块共计32个，仅13个板块需要摇号。湘北、钱江世纪城、石桥华丰、申花、一桥南、运河新城和大关板块客户摇号登记热情高涨，平均中签率均在20%以内；云城、萧山市北、新塘、乔司、金沙湖、小和山等板块流摇成常态，新政无法撼动。

新开楼盘中，热盘更热，郊区项目依旧处于“冰冻”状态。5月中签率20%以内的项目有11个，两盘触发社保排序，宸岸印月里更是拼社保到118个月。图：2024年5月中签率TOP10项目（按从低到高排序）图：2024年5月摇号板块开盘套数及中签率情况500045004000350030002500200015001000500120%100%80%60%40%20%0%开盘

开盘

销售均价

登记序号

项目名称板块中签率

开盘时间类型

套数

(元/㎡)

人数海威绿城·123456789萧山湘北

纯新盘

369

32500

2939

12.56%

20240505运河新城

纯新盘

141

33545

1008

13.99%

20240518钱江世纪城

老推新

192

46000

1362

14.10%

20240522萧山湘北

老推新

278

32500

1812

15.34%

20240524月咏和风绿城·宸岸印月里建发中粮·朗云海威中天·向云晓著绿城·宸岸印月里运河新城

老推新

5633700

350

16.00%

20240525绿城·石桥华丰

老推新

153

30000

948

16.14%

202405250溪映明月钱江世纪城萧山河庄

富春

区政

丁桥府萧山湘北石桥华丰一桥

运河新城北部新城安樾杭璟府

运河新城

纯新盘

9043391

554

16.25%

2024052755825

523

17.21%

20240525申花大关

九堡南杭著臻邸申花纯新盘

90开盘套数

647

192

27190248

3758488175

402141849454418绿城·溪映明月石桥华丰

纯新盘

118

30000

674

17.51%

20240505登记人数

4751

1362

1622

523

1271

1912

423

284

445

797中签率

13.6%

14.1%

16.7%

17.2%

19.5%

19.6%

19.9%

31.0%

39.3%

50.4%

77.8%

100.0

100.010

建发·璞云一桥南

老推新

248

46030

1271

19.51%

2024052712二手房市场：新政刺激叠加持续“以价换量”，杭州二手房成交维持8000套左右较高水平

5月杭州二手房市场成交表现亮眼。尽管五一假期成交“停滞”，但杭七条新政加持下，市场依然创下了7927套的较高成交水平（初步统计）。新政后，杭州二手房市场快速反映，挂牌量增长显著，购房者看房积极，房东积极调整价格抓紧出货，双方共同作用下成交得以维持在较高水平；

入榜成交套数TOP10项目仍以3W以内的刚需盘为主。除桃源小镇、白鹭郡南等近郊热门小区之外，主城老破小凭借低总价，高出租回报，以及原拆原建的隐形利好，成交行情可观。此外，刚交付的锦尚和品府，由于地段优越，品质过硬，成交量也跻身前十。图：2023年至今杭州市区（不含富阳、临安）月度二手房成交量价月度走势图：2024年5月杭州二手房成交套数TOP1010000500004000038000360003400032000成交

网签均价

挂牌均价排名项目名称区县板块套数

（元/㎡）

（元/㎡）12绿城桃源小镇

余杭区

未来科技城

23白鹭郡南

余杭区

良渚新城

23融创金成西溪海

余杭区

未来科技城

2327019256452265422065531925380326903251871881315513361053105833033264537169666989347533347823866234773成交套数参考成交价(元/㎡)4绿都御景蓝湾

萧山区锦尚和品府

拱墅区融创河滨之城

西湖区翠苑二区

西湖区古荡新村西区

西湖区义桥文晖蒋村翠苑翠苑东湖东湖20191616161615图：2024年第1周至今杭州全市二手房挂牌量及带看次数56000400020000150000100000500000二手房限购放松限购全面放开6781W

2W

3W

4W

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6W

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9W

10W

11W

12W

13W

14W

15W

16W

17W

18W

19W

20W

21W

22W成交量

挂牌量

带看次数9金帝海珀金都夏宫临平区临平区10备注：以上二手房成交数据由于更新时间问题，暂为初步预估数据。法拍房市场：5月法拍房交易活跃度下降，成交价走低

5月杭州市区新上拍品192件，环比增长28.9%；成交115件，环比下降7.3%。法拍房挂拍量持续增长，而成交活跃度有所下降，导致成交率下降明显，5月仅46.0%，较4月下降12.5个百分点。成交折价率不足60%，环比也下降了23.4个百分点。

区域热度分化明显。主城四区中，上城区法拍房成交活跃度最高，滨江区价格表现最为坚挺；近郊四区中，余杭区成交量最高，萧山、钱塘两区法拍房成交折价率较高。新上拍品（件）环比成交拍品（件）环比成交率环比成交折价率环比平均成交周期(天)环比成交金额(亿元)环比192↑28.9%115↓7.3%

46.0%

↓12.5个百分点56.2%↓23.4个百分点8缩短4天5.7↑57.1%图：2023年至今杭州市区法拍房成交指标月度走势图：2024年5月杭州市区各区法拍房成交表现3002502001501005090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%403020100100%80%60%40%20%0%0上城西湖拱墅滨江萧山余杭临平钱塘富阳临安主城新上拍品(件)非主城成交率(%)新上拍品(件)成交拍品(件)成交率(%)成交折价率(%)成交拍品(件)成交折价率(%)14房企销售排行榜：业绩梯队稳定，滨江、绿城、建发坐稳前三席宝座

2024年1-5月，杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为1355.9亿元，合计销售面积383.7万㎡。

本土房企滨江集团稳居销售业绩排行榜的TOP1，销售额达364.1亿元、销售面积达87.4万㎡；绿城中国以销售额166.4亿元和销售面积53.3万㎡位居销售排行榜的TOP2；建发房产以销售金额112.3亿元、销售面积27.0万㎡位居销售排行榜的TOP3。表：2024年1-5月杭州房企销售金额TOP20榜单（流量榜）表：2024年1-5月杭州房企销售面积TOP20榜单（流量榜）销售额销售额销售面积销售面积（万㎡）排名企业名称排名企业名称排名企业名称排名企业名称（亿元）364.1166