整合营销策略及策划报告样本

翰林新府策划汇报目录宗地周围环境概述企划缘起莘南地产品牌建设思索目标用户成份及购置动机消费者心理权重比估计及分析案名缘起推广关键概念广告总精神企划思绪卖点搜集及提炼交大整合营销策略导示策略售楼处策略样板房选择思绪及策略媒体选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周围环境概述（一）、位置：闵行区所在沧源小区三街坊西块东临黄浦江西临闵行工业区南临西渡北临莘庄.面积：小区整体建筑计划面积140000平方米。第一期建筑面积40406平方米。.地形、地貌宗地东西向距离为191M（水平标准）南北向距离为156M（水平标准）为一较规则长方形地块，综合容积率控制在1.35以下.交通情况现有公交线路条：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士，还有莘闵轻轨。 （五）.周围关键建筑及景观宗地南面是陈旧杂乱平房，未来是我们小区二三期计划。宗地北面是上海交通大学学校园区。宗地西面是我们竞争个案，北欧丽景，金榜世家。宗地东面是一块空地，是其它发展商小区计划。总结：宗地南面及东面为陈旧杂乱建筑和空地，其景观情况会对以后本案楼盘销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中加以淡化，并应着重强化未来发展前景。 （六）、SWOT分析项目分析（宗地）优势： 沧源发展商集中开发情况已成规模。 形成了很好区域气氛，生成了一定区域市场认知度，对购置力有很大拉动力。 地处闵行沧源小区中心位置。 东川路是交通主干道；沧源路是公建及商配聚集地；两条路交叉处就是本宗地所在地。所以绝对中心位置。 地块北边紧靠上海交大；闵行中学，交大附中，交大附小是文化聚集地，文化气息很浓郁。而我们目标用户群购房心理对文化需求很高。因为文化区小区气氛好，对居住及孩子教育意义重大。所以这方面可作为我们未来主力卖点之一。离闵行工业区1.5公里，坐车只有三站路距离。该工业区开发已形成规模，该区内企业中层月收入可达成1500元以上，含有一定购置能力。所以可更大拓展用户市场。东川路主干道边，有公交及计划轻轨可直达莘庄，交通便捷。莘庄是商业聚集地更能方便购房者逛街购物。劣势：靠近西渡，离市中心繁荣商业区距离较远，乘车时间长。在市民心目中属于是很偏僻地域。不能引发外区用户对此处心里认同感，从而产生较强抗性。 周围没有大型娱乐场所及大型商场配套。对购房者产生购置心理障碍，我们在企划中会淡化此点。 竞争个案较近，目标购房用户群较局限和集中。用户会对全部房产做一个比较。竞争会对用户购房产生分流，所以在企划中我们会强化提升卖点。 地块东面，南面是待开发地域，环境较差。购房者如现场观看话，会引发用户直观上不良感觉，从而降低对楼盘品质。本块宗地分三期开发，跨越时间段长。轻易引发购房者对未来开发前景展望产生不确定性。这方面我们会在企划及销售当中会对宗地整体运做。 机会点：依靠政府政策，紧紧围绕政府提倡全民健身运动这一精神文明建设专题。和政府进行合作。由政府出面搭台，将其引向深入，借以提升我们楼盘品位和档次。 政府计划中轻轨，从该地域穿过，会使交通愈加便捷。未来发展良好展望会带来一定机会。和交大相邻，能够视为机会。和其进行双向沟通，发展一个相依互补关系，把机会发展成为真正成功品牌和楼盘。 威胁点： 关键来自区域市场竞争对手威胁。因为当地竞争对手有了一定连续开发品牌效应，不过威胁同机会总是共存。我们含有本身强大优势，以正和出奇胜，树立健康这一人类永恒专题，将威胁转化成为机会和优势。二、企划缘起经过前期对市场实地现场具体调研已经掌握了本案相关资料基础，其后又进行了深入浅出分析作为背景依据。 企划工作就是对市场调研进行延伸及升华，更是结合本案本身优劣势对产品进行整合。 树立本案发展商良好经营理念和品牌观念；度衡把握好本案全局观；建立本案精神理念中心专题；围绕中心展开对产品卖点罗列和提炼；要环环紧紧围绕专题理念，形成一个全新势能整体组合。做好本案销售前一系列准备工作。包含销控表制作，销售人员培训，销平、销海、楼书制作，导示系统建立，广告预算，样板房确实立，SP活动策划等。这一切一切，是为了最终发明楼盘销售佳绩而努力。 三．莘南地产品牌思索和建设（一）品牌建设思索缘起现在，上海市房产市场竞争环境日趋猛烈，各房产商尽出招数以提升房产品质，吸引购房者购置欲望。而消费者在购房上面已不局限于对产品本身要求精益求精，对发展商实力背景和品牌认知度也放在关键选择上面。本案是莘南地产在上海开发第一个楼盘区，她应该是在沧源乃至闵行甚至上海树立品牌一次机缘；是一期销售关键条件；也是为二三期营建，价格提升，奠定良好基础。例：深圳万科集团自创业以来，一直坚持树立企业及品牌在房产市场形象。经过无形资产积累，不仅在消费者群体中建立了良好口碑，而且形成无形产业化资本经营，给企业带来了丰厚财富回报。例：易通房产企业也是我们全程策略伙伴。在我们共同努力下，坚持独特经营理念，树立良好企业及品牌形象，现在已在苏州房产市场及消费者群体中形成了良好口碑，使房产开发和销售蒸蒸日上。例：上海北桥房产企业之所以继成功开发金榜世家后，又连续开发北欧丽景，也是因为其企业及品牌在消费者当中建立了良好口碑，从而对销售产生主动辅助作用。楼盘销售上去了，自然增加了连续开发信心。（二）提议：1.莘南地产导入企业整体CI系统（提议）（1）对企业以前发展历史作整合。（2）导入企业理念识别 MI（3）导入企业法则识别 BI（4）导入企业形象识别 VI2、品牌及发展商形象定位（提议）立足上海市场，制订长远发展计划，形成连动开发建设，产业化运作经营；以服务于大部分中薪阶层市民为己任，重视产品质量和品牌，树立良好市场口碑金牌房产发展商。相关品牌提议，如业主有意见，我方可进行商讨提议。目标用户锁定和成份分析及购置动机剖解 缘起：房产市场根基是由购房消费者组成。本案销售基础是由目标用户组成。谁抓住了消费者心，谁就是胜利成功者。所以锁定目标群体，进行成份分析，对购置动机剖析更是关键节点，不能不为。 当地居民（年纪30-50岁）1.对当地生活有依存眷恋情绪人。2.收入通常白领阶层。3.对产品单价，房型，总价能够考虑承受人。家庭正常收入应在3000元以上。4.在条件许可情况下，想对生活条件有所改变人。5.自己文化修养不是很高，但对孩子要求期望很高。孝学孟母择邻而居。6.需求房型二居室人。价格抗性较高。（二）动迁客源（年纪35-50岁）因为建设性动迁而失去了房子人，因为她们有一部分动迁补助，需要购置住房人。因为现在房产市场中各类产品很多，选择余地很大，不一定买我们房子人。3.对环境，配套有一定要求人。4.价格高低会影响她们购置欲望。5.她们是引导消费型群体，必需经过各方面手段来刺激她们。需求房型二居室以上人。价格抗性较高。私营小企业主（年纪30-45岁）因为工作需要，而忙忙碌碌人常常出门在外，要求家里有安全保安系数高人有一定资产人，对购房目标有多个需求。因生意对儿女极少看管，但对孩子要求期望很高。对新鲜事物有盲从性，对价格不是问题。需求房型三室以上人。价格抗性较低。（四）当地收入较高白领（年纪30-45岁）她们是有一定知识文化品位人。对时尚事物有自己见解，也爱跟时尚。购房目标是对自己多年努力要求一个回报抚慰。对住房要求比较高，但一旦自己看中，其产生购置行动考虑时间短暂。需求房型三室以上人。价格抗性较低。待婚职业者（年纪25-35岁）需要买房子已备结婚人。新时代年轻人，对新鲜事物有很强追随能力。对房子环境，外立面，房型很看中，要求时尚。对离上班场所方便情况，也要求很高。购房当中可能会搀杂很多其它人意见，比如双方父母。一旦看中会立即产生购置行动。需求房型三室以上人。价格抗性较通常。（六）有想法和父母分开住家庭（年纪30-35岁）很向往自己家庭生活，喜爱独立出来过隐秘小天地。有一定积蓄，并有较稳定工作。因为现在有房子住，所以并不急于立即购房。这可能是她们一生中唯一一次买房。所以参考方面很多。有一定文化基础，她们对自己未来要求很高。需求房型三室以上人。价格抗性较通常。共性分析：她们关键是为了改变居住环境，同时部分用户追求对生活休闲和舒适向往。追求质量确保和安全确保。五．沧源小区三街坊消费者心理权重比估计及分析。缘起：（一）.沧源小区三街坊消费者心理权重比估计计划设计单位环境单体设计房型建材周围商配30%10%25%10%5%10%20%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案累计10%15%5%5%5%-10%-30%100%（二）.沧源小区三街坊消费者心理权重比分析计划35%：计划是一个小区灵魂所在，也是最有创意地方。目标购房者对小区计划是放在第一位。只有好计划才有好环境才能很好生活。我们使用“健康五法则”精心度量绿色住宅。她是我们拉升产品及整体售价关键所在。所以估计占35%。设计单位5%：设计是能够利用目标购房者盲动跟随心理，其本身对购房者影响力很小；假如没有名牌设计单位话，就能够避过不提。环境20%：环境对目标购房者影响能够排在第二位。环境好坏直接影响居住舒适及身体健康。我们在此上作了卖点分析提炼，突出绿色生态健康专题。营造一个目标购房者倾心环境，对整体售价提升起关键作用。估计占权重比20%。单体设计5%：这方面是引导目标购房者首先，因为各方面原因不能做大调整，所以占权重比很小，可简化这部分。5.房型5%：房型对于目标购房者说是很关键，关系着大小，布局合理问题。因为先天不足，后天各方面原因不能做大调整，所以只能强化优点，避开缺点。最终起到作用可能极少。6.建材10%：这方面关系到目标购房者购置后生活质量。能够此来填补其它不足，所以应提升建材质量，把好建筑质量，努力做到100%。她对我们楼盘整体售价拉升作用很关键。7.周围配套30%：这方面关系到目标购房者购置后未来生活方便问题，因直接性很强，所以很关键。但本楼盘周围配套先天不足，只有强化优势淡化劣势。和交大门当户对，绿色生态校园交大，就便成了我们最优点，我们进行了卖点提炼拉升，对整体售价相关键拉升作用。所以，在权重比中估计占到30%。8.会所10%：她对于我们目标购房者只是一个辅助参考作用。但我们“平方米三层会所”因为豪华气派，功效配置合理，能够作为一个大卖点，引导消费者购置冲动，起到对整体售价全方面拉升。9.小区配套10%：小区各方面配套要齐全，及良好服务，她对目标购房者也是很关键，对买房后生活有很大辅助作用。所以，我们在这方面提议很多，对其进行提炼拉升，最终起到拉升整体售价作用。10.人气5%：人气是售房基础，只有聚集更多人气，才能将销售策略顺利实施。我们很多事情全部是服务和她。不过她是一个很可变原因，所以我们只把她估计为5%。11.品牌效应5%：因为现在目标购房者不仅对产品本身关心，而且对楼盘发展商也要求金牌，她们原来做过那些名牌楼盘，这些全部是她关键参考物。（如：万科她就形成了名牌象征，只要是她开发楼盘就热销。当然这是她多年来逐步积累成绩。）我们在此也进行了提炼和提升。对整体销售应有初步成效。12.人文环境5%：人文环境因为我们楼盘定位和针正确目标购房者是一致，当然也有一个提炼，拉升以吸引更广泛购房者。但因为各方面原因影响，只把她预定为5%。13.地理位置-10%：我们整体地理位置不理想，因为这是在目标购房者心里根深蒂固，所以可能对我们楼盘产生很大不利原因，估计会是-10%。13.竞争个案-30%：周围竞争个案对我们冲击很大，她们共同点是以经连续开发，建立了一定品牌优势，产品也更趋成熟；外部配套和我们很相同，目标购房者群体相近。在这种不利情况下我们会利用我们独特整体包装策略，对我们产品进行整合，作到拉升整体售价。但我们估计来自竞争个案负面原因最大，所以将其定为-30。 以上就是我们依据多年来市场经验整合策略，和消费者心理和竞争对手及我们产品本身优劣点所做权重比。她对我们全部工作起到整体精神指导作用。六、案名缘起：一个好案名，能够充足表现了房产特征，也能够表现出一个楼盘品质感，好案名经过广告推广能被消费者认可，接收。所以我方在此提出了以下三个案名以供参考。翰林新府之缘起：翰林在字面意思为很大森林意思。其出现最多是过去朝廷里全部有个叫翰林院部门，其最大职称叫翰林院大学士，她是学识渊博最高表现，身份也是尊高之极。我们楼盘和交大是门对门，时时接收着来自一流大学书香熏陶，提升了我们楼盘层次。新府就是和以前概念区分开，我们有自己特色和新异。给出我们楼盘一是“大”；二是小区档次高；三是文化气氛浓；四是又有和众不一样地方；这第一印象和概念。2.书香茗苑缘起：也是以我们一大卖点和交大门对门这一概念为发想点，提出一流大学书香四溢。茗是茶意思。饱尝着书香，还要品味一杯极品好茶，这是人生多么惬意事。从中拉升我们产品，给出居住在这么意境当中可谓人生无虚度这第一印象和概念。3.花语树城缘起：鲜花是没有声音语言，但她用漂亮色彩，诱人花香形体及味道来为每一个人生活带来无限精神享受。花语言是最美，是人类生命中不可缺乏事物。树；她吸进是废气，排出是人类赖以生存氧气，她是人类守护神，失去了她世界将不付存在。所以，用鲜花和绿树建造成住宅小区是最适合人类居住，也最能确保人类健康。从中推出我们住宅是最健康，最适合居住，买了这么住房，健康将和你同在，新生活就以后开始。七、推广关键概念：本案购房者大部分属于工薪阶层，她们全部有把对未来期望寄托在下一代成就实际想法；对自己文化修养也有提升需求。经过大量市场调研；经过对目标消费者定位和消费心理分析；对我们产品细化提升精髓；推出了我们全新关键概念，期望在闵行区树立我们产品独特生活品质，品位。在其它产品中拉高出来，作到标新立异，产品独道。和交大门当户正确健康住宅—你一定买得起健康住宅八．广告总精神：广告总精神是对楼盘全部卖点进行提炼揉成精髓，整个楼盘推广全部以此为精神支柱。广告总精神推出深入拉升了本案楼盘形象，为房产销售奠定基础。广告总精神：和交大生态学府相呼应---一座动静适宜双重绿色健康住宅九．企划思绪卖点搜集及提炼发展商理念篇（提议）概念提炼：发明健康生活教授，提倡全健身概念，造就知识型文化小区，造福社会。2、坚持连续经营，引导住宅知识文化理念，不停超越自我，3、让房子真正成为人类健康组成一部分，让小区成为一个人文化层次象征，让房子价值不在只是建筑本身这么简单。（二）整体计划总精神：提倡人类健康生活五大法则，树立健康住宅典范健康法则——亲近水，花，草、树、远离噪音，灰尘要求空间宽广追求知识文化，净化人类心灵坚持身体锻炼，强壮人类体质在这里让你感受人要健康，一切空间也要求健康。更强调人和空间健康共存。在这里健康法则充足发挥它执法性，对你身边空间严格度衡，每寸空间努力争取做到健康合格。让你身体每块空间放满了健康力量，体味浩然天地，健康共存人和自然健康新理念。尤其提议：邀请专业著名环境设计师来执笔。（三）建筑计划篇（产品分析及卖点提炼：）1、小区计划[健康住宅基础]A．整个地块西临永平路，南临得安路，北临东川路、东临另外一个小区。14万平方米计划分三期营建。第一期40406平方米。B．计划中北面为一栋住宅，东西各为三栋住宅，南面为一栋住宅；建筑按合理布局形成一个大小区围合。主体景观设在小区中心及小区西北角主门处，会所和网球场设在小区中心。C．道路交通：区内以围绕中心会所区环行大道为交通主干道，向东西楼间延伸，形成东西各成支干道。D．在景观部署上，八栋楼共享中心景观；每座楼前后有不一样风格景观设计；东、南两面临街计划；大门外是一块广场，并向东延伸出一块长条形沿路绿化。概念提炼：和文化生态学府相互呼应——14万平方米景观计划，围合式健康住宅新观念尤其提议：将东面所拉隔离墙可采取绿荦爬墙式环抱型绿障。2.建筑立面风格[健康住宅定义]提议：定在欧陆罗马现代实用风格。整体采取简约手法，重视平面洁净，稳重，大方，及立体感。色彩方面用稳重浅灰。局部采取部分罗马式门廊柱头，雕花装饰屋檐，楼道进门口采取彩色玻璃镶嵌。材料用有质感面砖。概念提炼：建筑师无声语言为你诉说欧陆文化时尚尤其提议：附立面提议设计图。3、景观计划篇[健康住宅组成]1）景观整体布局产品分析：总体上来说景观计划专题为动静适宜欧洲现代健康时尚风格。整个景观分布为三大块，一块是小区大门口罗马石柱，跌落式流泉，健康休闲广场，延街绿色观景长廊。一块是小区中心花园，内设会所，网球场，配置树木花卉。一块是楼寓之间绿化花卉点缀，局部小品。概念提炼： 运动，休闲，小栖，四处有天地2）.门前健康休闲区产品提议：A.小区门楼以罗马石柱连通1—2号楼并配射灯。靓丽水景自此呈跌落式流向门前广场，配水底灯。以绿化围合，鹅石铺路。广场低部马赛克拼图铺面，运动器械散布期间。绿化地带设休闲椅。广场中心配运动流线型标志雕塑。B.小区门口191米条形绿化带，延街骑楼商场正面采取全玻璃设计，门前配射灯。概念提炼：沧源中心一道靓丽运动，休闲，娱乐风景线尤其提议：门前广场中心建造大型人物雕像。（例：科学家，发明家，艺术家雕像）塑造精神文化堡垒。.中心花园区产品提议：会所正门整体采取水晶玻璃门；后面围墙采取绿色爬山虎装饰；网球场采用塑胶地面。周围以绿化围绕并配以四季鲜花，庭院灯。概念提炼：当你贴近花草树，健康就是你好友尤其提议：安装背景音乐系统，增加小区文化底蕴。.楼寓区及其它区域。产品提议：条形绿化配以四季鲜花，组团花卉；小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。概念提炼：闲情漫步，家家户户好景色尤其提议：沿路铺设隔草砖，为业主增加休闲情趣。5）环境尤其提议：A．自行车场及配电房等公建建筑风格和小区整体计划相统一。B．四季花卉观赏（参考）：观赏期1月开花：腊梅/红千木观赏期2月开花：梅花/心茶花/二月兰观赏期3月开花：迎春花/阔叶十大功劳/结香/白玉兰/紫藤/山茶花/杜鹃观赏期4月开花：桃花/红叶李/紫荆/樱花/丁香/紫玉兰/红花继木观赏期5月开花：红枫/月季/海桐/含笑/塔枫观赏期6月开花：金丝桃/石榴/凤尾兰/女贞/八仙花观赏期7月开花：凌霄观赏期8月开花：紫薇观赏期9月开花：桂花观赏期10月开花：凤尾兰观赏期11月开花：八角金盘观赏期12月开花：腊梅（四）商配篇：闵行沧源中心健康住宅交通中心：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士，还有莘闵轻轨。健康延长线：闵行公园，地段医院娱乐邻近点：闵行路商业街；东川酒店。名校资优区：和交大门对门；交大附小，附中；闵行中学；便利生活：商场，超市，农贸市场，邮电局，银行一应俱全。概念提炼：和交大同成长，让大学生活只是起点尤其提议：增加到莘庄穿梭小区巴士。天天早上6点30分—7点30分，每15分钟一班，正常30分钟一班；双休日增加到麦得隆等大型超市穿梭小区巴士。（五）物业管理篇：[健康生活保障]概念提炼：安心是我们给你保障称心生活从家开始用爱心、细心、诚心、用心、贴心来为住户服务；不管是个性化深度到家服务，还是把高科技搬入小区，让房子变得聪慧，全部深切地让您感到现代化住家服务提供全新时尚概念，生活享受从回家开始。产品提议：1.个性化家居服务公共服务项目（不另收取费用）专题，配套有偿服务1.二十四小时保安，消防和车辆管理；1．各项健身，娱乐活动；2.公共场所保洁；2.保健，医疗；3.公共绿化园艺保养和培植；3．提供小型商务会议场所及服务；4.住宅区生活垃圾搜集和清倒；4．传真，复印，打字；5.公共设施维修和保养；5．临时照看儿童；6．电话及访客留言转告；6．钟点清洁；7．组织区内业主联谊会活动；7．老人，病人护理；8．代收缴水电费；8．礼仪服务；9．代收带缴有线电视收视费；9.代管房屋；10.代办报刊订阅和收发，邮件收发；10．代理房屋租赁；11．代请保姆；11．机动车清洗；12．代请家教；12．住宅水电设备维修（免人工费）13．代聘装潢设计，施工单位；13．住宅外墙清洗和粉刷（免人工费）14．私宅报警日常检验和维护；尤其提议：智能化让服务变得现代化，聪慧人享受聪慧服务和中国著名信息产业企业合作发展，聪慧人住聪慧房子，全新智能化网络住宅。透过高容量（100M）光纤网络，不仅使用户能够高速上网，同时还能享受功效齐全网络服务，而每个月只需支付低廉费用。网上银行服务、网上贸易、住宅办公室、股市财经专讯、电子传真等等，您能够全方面掌握市场脉博，运筹帷幄。借助带宽达100M网络平台，将建立独立小区网站，提供包含网上游戏、业主交流空间、个性化网页、小区商家服务等服务，让住家拥有一个并非虚拟网上世界。而物业管理亦借此资源，形成小区安保网络监控系统、访客对讲系统、紧急求援系统、智能一卡通服务系统等很多功效强大新型管理服务网络。注：因考虑到在当地市场发展现代智能化服务条件不成熟，所以我们应有选择做这件事情。四重保安系统让您家固若金汤保安系统提议以下：第一重安全：周界保护系统1.红外线对射报警器2.红外线摄象机3.围墙灯光报警4、四面岗哨第二重安全：小区保安系统1.警卫白天夜间岗哨定点巡查2.小区报警电话，按钮3.小区道路摄象机4.车辆出入管制第三重安全：小区控制中心1.电视监控2.周界安全控制3.呼叫保安协同行动4.接听报警电话5.紧急110报警第四重安全：室内防盗系统1.一楼门窗防盗设施2.室内火灾报警3.室内煤气报警4．偷窃紧急按钮（六）.房型篇房型决定决定生活方法，房型也将是身份和生活舒适度关键表现房型分析：南北通风，户户朝阳；增设室内空间弹性化设计，能够让你对住宅理念任意发挥；厨房设在北面，上海是吹东南风，让你家居不受油烟困扰；起居室，主卧室朝南，采光性好；部分房型错层设计，功效分区，空间更居多元化；三房卫生间和主人间是套间形式设计，更方便，私隐性更强；复式有下层50平米客餐厅，南北通风，有储藏室；27平米露台；下层南北阳台。提议：主人房凸窗采取50CM低窗设计，增加1/3采光率，增加主人私人聊天情调。概念提炼：私密住宅，窗外就是绿色花园，一样空间，一样宽大房型分类分析：二室一厅一卫建筑面积套数百分比88.7185.3%二室二厅一卫83.413840.6%87.24011.8%89.5123.5%20861.2%优点：（1）.面积配置比较合理；业主居住舒适度强。总价不高，用户面就会扩大。（2）二房型套数占总套数百分比较合理；适合当地购房者需要。有南北双阳台；生活更方便，观景更全方面，室内更利于通风。厅和主卧均朝南；采光性好，光线充足。部分厨房和卫生间共享北阳台；生活环境更合理，更舒适。南北通风，空气更清新，生活更健康。缺点：（1）房型过于雷同，可选择面太少。（2）餐厅空间设置相对较小，不利于业主家庭就餐环境。（3）1.2号楼因骑楼设计原因，业主生活私密性较差。（4）卫生间间接采光，光线较差，业主心情不舒适。（5）主卧和厅开距不大，物品不宜安置。功效设置动线不合理；对业主日常居家生活舒适度较差。部分房型早晨或下午没有阳光，采光较差，自然阳光照射少。三室二厅二卫建筑面积套数百分比110.3123.5%120.9288.2%122.1185.3%123.14412.9%10229.9%110.3平方米D型优点：（1）三边采光，全明设计；采光合理，生活健康基础。（2）厅宽4.2米，设计合理，可合理安排物品，宽大舒适不拥挤。（3）二间卧室朝南，采光好，居住环境理想。（4）设有壁橱，可随意安排衣物及其它物品，不占有其它空间。缺点：（1）大部分室门向客厅开，利用率不高。（2）朝南卧室阳台窗不是落地窗；不利于采光及观景。提议：改为落地窗。（3）主卧没有阳台，房型设计过于对称；房型过于死板，不能满足购房者需要。（4）餐厅空间较小；家庭就餐环境拥挤，缺乏生活情趣。（5）厨房，卫生间没有小阳台，不能放置部分生活杂品，配置不合理，功效缺乏。（6）客厅朝东西开，不朝南；早晨或下午接收不到阳光。123.1B型优点：主卧宽3.9；空间更宽大，有利于业主私人空间安置，更合理，更舒适。（2）配有单独衣帽间；业主生活功效更齐全。（3）功效分割清楚；居家生活更方便，更舒适。（4）餐厅带有3.67米阳台；就餐环境更舒适，家庭情趣多样化。（5）房型全明设计；两间卧室起居室全部朝阳；真正光线阳光无限，家庭环境健康靓丽。缺点：（1）2.3.4.号楼一部分房朝马路，噪音大，私密性差。（2）卧室没有设阳台；功效有缺点，生活不舒适。（3）3.9米客厅不够宽大。不利于居家设施安置。（4）二个卫生房间隔近，离客厅较远，日常生活不方便。（5）餐厅和起居室连接处空地利用率不高；浪费空间，居家环境更不会舒适。122.1E2型优点：（1）6米宽起居室；客厅和就餐空间更大，更宽大，生活更舒适。专职主人卫生间；主人私密性愈加好，私密乐趣更丰富。三面采光，全明设计；设计合理，真正作到光线阳光无限，家庭环境健康靓丽。（4）客厅利用率较高，居家环境更合理。（5）主卧4.2米宽大距离配置。空间更宽大，有利于业主私人空间安置，更合理，更舒适。缺点：（1）只有一间卧室朝南；采光不好，影响生活质量。（2）二间卧室离厨房及卫生间太近；轻易污染卧室环境，给生活带来不便和麻烦。（3）西面一边朝马路；噪音影响，私隐性较差，对生活环境有影响。120.1C型优点：厨房带有阳台；能够有利于排出油烟，放置日常杂物。（2）功效区配置合理；生活更舒适，环境愈加好。（3）客厅利用率比较高。对业主购房合理，更便于安置家俱设施。缺点：一间卧室朝南，一间卧室间接采光；采光性不强，自然光线不足。（2）主卧无阳台；主人空间配置不和理。跃层建筑面积套数百分比142.95123.5223.161.8185.3A2型复式：优点：起居室和卧室分割比较清楚；动静分离，生活环境更舒适。客厅距宽足有6.3米，主卧3.9米。房间设置合理。生活更舒适。一楼配置一个储藏室。设施配置更完善，生活更方便。赠予一个露台；超值享受，更满足占有欲望，享受多多。缺点：（1）楼梯在客厅中间面积比较浪费。视觉感差。（2）一间卧室朝北；采光较差，光线不足。（3）主卧室没有阳台；设置不合理，缺乏生活情趣。（4）二层起居室没有利用率；轻易产生浪费感，设置不合理。223.1C型复式优点：（1）楼梯配置较合理；生活更舒适。（2）客厅使用率较高；对业主更超值，安置家俱设施更合理。（3）拥有双露台。超值享受，拥有生活每一天。（4）客厅有一个阳台一个外挑室窗；采光效果更合理，愈加明亮，名家风范享受。（5）8.5米宽厅设计；宽广大气，尽显主人尊贵身份。（6）主卧南北两窗设计；通风性能愈加好，光线充足，真正生活享受。缺点：客厅里有障碍柱；影响生活舒适度，视觉效果较差。两间卧室间接采光；对采光有影响，自然光线照射不足。主卧连露台但不设落地窗；进出不方便，对采光有影响。二层缺乏一个小型家庭活动室；家庭自娱气氛不浓。其中一间卧室设计离厨房太近；轻易受厨房噪音及油烟侵害。（七）.会所概念提炼： 三层会所礼朋待己光彩满面 不一样年纪各有闲趣产品提议：一层：品茗观赏区，物业管理中心。二层：桌球室、乒乓球室、棋牌室，亲子游戏室、才艺教室、股票网络中心。三层：室内游泳池及观景平台会所建筑特征：三层落地玻璃式建筑，踏街门口广场砖铺地，周遍配艺术灯光部署。（八）．建材及施工篇：概念提炼：100%建材品质 100%建筑质量分析：我们目标消费群体从她购房心里及习性上分析，她们购房一生只此一次，所以对建材及现场建材展示会很重视，还应考虑建材等级、品牌，施工工艺、工程进度，重视现场施工管理上。让精益求精发挥到实处。产品提议：1.期望施工管理更专业化、更规范2.建材提议建市场汇报3.以工程部及施工、监理单位共同制订一整套核准工艺工程图工程质量标准提议工程内容质量标准地基基础主体确保100%达成国家验收评定标准合格以上要求。屋面互棱平直，瓦片不翘角，不破损，不污染，确保三年内无任何渗漏现象楼地面严格控制“三起一裂”（起皮、起壳、起皱、开裂），严格控制楼地面平整度（地坪标高一致，地坪不能起沙、起壳、踢脚角线平整）门窗确保安装平整、顺直、密封、门窗关启灵活，材质光洁。内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙、起皮等现象，阴阳角、线角方正，顺直。给排水符合国家安装标准，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流，排水通畅。电气安装符合国家安装标准，一户一表，有线电视、电话线预留。开关、插座安装牢靠，绝缘接地符合规范。十、交大整合营销策略和交大整合目标：提升精神品牌，经过资源共享，依靠交大，提升在沧源区楼盘竞争力，提升著名度。和交大整合步骤一览表发展商发展商街道交大委员会竞赛活动场地共享辅助和帮困由当地街道牵线，交大和发展商成立全方位合作关系，以“翰林新府”为试点区，成为沧源区交大和街道居民互助工程。由委员会处理日常事务管理。场地共享我们会依据交大场地，在会所配置不一样功效活动场所，定时相互公开使用，展开公民健身活动。系列竞赛活动定时组织球赛，棋牌比赛，智力比赛等教导和帮困由交大作定时高辅班，电脑、英语等文化知识教导，我们将定时为学习优异外地学子进行帮困基金助学。二、和当地政府整合由政府搭台，发展商出资，共创沧源区城市中心广场景观区，突出地块中心位置，表现政府支持，树立用户信心，和围绕中心广场以后一系列前景计划。十一、导示策略：“翰林新府”相对其它竞争个案而言，地理位置并不是最好，所以导示系统建立是肯定。导示系统好坏，影响到楼盘本身品质感。往往导示系统能够成为她们对楼盘第一印象，所以也要含有一定亲和力，因为引导用户消费是我们首要任务。提议及作用:灯杆旗：从沪闵路至东川路，一路上灯杆旗制作，对用户寻求本案起到了好作用交通指示牌：在沪闵路、东川路口设置交通路牌,引导用户光临“翰林新府”。大型看板：树“翰林新府”建筑外立面，并配以指示标识，使用户能够清楚看到位置。售楼处门外停车区导示：引导用户停车，很好安排用户秩序停车，从小细节反应发展商细心。工地围板工地旗：鲜艳，引导用户参观工地现场，了解基地建筑面积。精神堡垒：整个导示系统关键，凸现整个楼盘品质，使用户认为楼盘包装优质，能给用户一个良好第一印象。样板区公告牌：样板区设置大型导示，引导用户进入样板区，同时以人性化设计展现，使消费者产生亲切感，对样板房产生好奇心，从而起到良好促进销售作用。小区内导示旗：不仅仅是起到导示作用，同时还渲染了小区气氛，也起了广告作用，提升了本案品牌形象。公共通告牌：以公益为专题，展现人性化设计（如小草在睡觉，请勿打搅）每个专题景观设置标牌。十二、售楼处策略：售楼处将分成六个区域，每个区域动线分明，功能区分明确，便于业务人员在不一样区域展开工作。1、参观区：模型：提议发展商将此次模型表现整个“翰林新府”，根据标准模式建造，一期4万方建筑和景观为主,其它项目可相对虚化，主次必需分明，模型体相对漂亮。模型百分比提议1：95便于用户能够很直观看到，精细展现小区计划，并不是给人模糊概念，这么精巧制作，对于用户而言，就不会盲目标购房，而是能够从模型中挑选自己满意位置，另外要注意是模型制作要留有余地，便于在未来开发、计划中补充、添加景观。展板：购房步骤图银行按揭步骤图购房装修知识图房型配置图物业管理图单体效果图景观效果图鸟瞰图环境平面计划图将其制作成展板形式，分不一样推广阶段展出，使员工在和用户攀谈时，能够向用户解释。签约室将单独建立。2、洽谈区：洽谈区风格要简约，设计以线条为主，但又要不失高贵，表现出品质感，洽谈区配置洽谈桌椅，色彩柔和。3、应接区：应接区应接台相对要有一定亲和力，建议以曲线条为主，LOGO墙简练明了，不宜复杂化，使用户一进门就能感受到本案以人为本设计及人性化服务，能够很快接收本案，也能很清楚看到LOGO墙。应接台：可分两层，一层为接待销控台，二层为主控台，二层建造相对要高，分两层目是给用户形成压迫感，造成心理压力，有利于员工销售说辞。4、品位廊：在售楼中心可部署部分软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，此处为品位廊，部署风格类似于后现代主义。给用户参观时丰富视觉,同时也使售楼处气氛倾向于友好，自然。烘托现场销售气氛。5、现场建材展示厅：塑钢门窗保安系统卫生器材瓷砖隐蔽工程涂料、地板外墙涂料管道设施现场展示厅建立，有利于用户了解房屋建材设备，从内展示出建筑材料，使用户感觉到发展商设想周到，和提前为消费者作出装修提议。尤其提议：增设签约室，和洽谈室分离销售道具建立及作用：楼书：作为销售关键道具，制作精美，楼书中展现卖点均是该楼盘优势，也使用户清楚知道该楼盘优点，使其对楼盘产生好奇心，从而促成其购置。此次提议楼书印刷数为3000本，楼书内容包含本案卖点优化，购房须知、签约须知、物业管理手册，内容充足便于用户深入了解本案细微之处。海报：海报通常以单片形式出现，便于携带，阅读方便，能很快得悉楼盘最新消息。销售价目表：利于销售便利，在业务繁忙时，能够引导消费者自行阅读，挑选适合本身购置能力房型及楼层。名片：名片上地址及电话号码，便于用户和员工联络，提升销售率。销售人员制服：统一制服给人以整齐感觉，使用户觉得企业整体形象甚好，使员工在和用户攀谈时留下好印象。中央广播系统：播放背景音乐，缓解售楼中心气氛，表现人文气息，给人以听觉上享受。对讲机：物业高品质表现，对内提升业务效率，便于销控，便于员工和销售主管销控控制及沟通。尤其提议：一条龙售后服务：签约室律师到场，签约现场银行当场办理按揭手续或一次性付款手续，方