房地产项目工程管理作业指引

房地产项目工程管理作业指引

目录

1、项目开工准备作业指引.....................02

2、工程质量管理作业指引.....................08

3、工程巡查作业指引........................24

4、工程验收管理作业指引.....................36

5、工程安全文明管理指引.....................44

1

山东莱钢建设有限

编号：LGJS-ZD-FDC-09-02

项目开工作业指引

版本号：

公司

编制日期―

审核日期

批准0期

日期修订状态主要修订内容修订人审核人批准人

2

1.指引概述:

规范项目开工前准备工作的管理，制定合理科学的施工

指引目的

方案，保证项目如期、顺利开工。

适用范围适用于公司开发项目的开工前期准备工作。

1.项目前期阶段工程管理：项目确定总承包单位至项目

开工前，为实现项目如期、顺利开工而进行的全过程、

全方位的计划、组织、控制与协调。

2.项目施工组织设计审核：指通过科学的分析和论证，

对整个项目各阶段施工质量、进度、安全进行全面审核

管理。

定义3.施工专项方案：涉及的范围指桩基工程、基坑支护工

程、土石方工程、大体积混凝土工程、预应力施工、钢

结构和设备吊装、外脚手架搭设、模板和承重架施工，

大跨度、超高和悬挑混凝土结构工程，以及装饰工程、

电梯工程、弱电工程等施工技术复杂、难度大，容易造

成安全质量事故或对建筑效果和功能起决定影响因素的

工程施工项目。

参与部门流程中承担职责

1.项目前期资料准备和前期报建手续；

2.项目前期场地准备；

房地产子分公司

3.负责组织《施工组织设计》与《工程专项施工方案》

评审会，提出修订意见；

3

4、审核、审批《施工组织设计》和《工程专项施工方案》。

公司参与《施工组织设计》与《工程专项施工方案》评审会。

工程管理部

2.工作程序

2.1公司工程管理部组织房地产子分公司根据房地产项目开发

计划编制施工总体进度计划。

2.2施工组织设计的编制

2.2.1房地产子分公司要求施工单位在项目开工15日前编制

《施工组织设计》。

2.2.2施工单位编制《施工组织设计》（含施工方案）报监理公

司审核，房地产子分公司审批。

2.3《施工组织设计》的审核

2.3.1监理公司应在接到施工单位报审的《施工组织设计》7日

内审核完毕，符合要求后提交房地产子分公司，不符合要求应退回

施工单位修改完善。

2.3.2房地产分子公司负责组织审核《施工组织设计》，并根据

工程情况确定是否需要召开评审会。

2.3.3施工单位对《施工组织设计》评审会提出的问题进行汇总

并修改。修改完毕后再报监理公司审核，房地产子分公司审批。

2.4三通一平及开工准备

2.4.1房地产子分公司按照现场实际情况和

《LGJS-LC-FDC-09-01-工程质量管理流程》等，组织三通一平工程承

4

包商进行施工。

2.4.2房地产子分公司组织办理三通一平相关手续。

2.4.3三通一平完毕后，房地产子分公司对现场地形标高进行测

量并制作施工平面图。

2.5项目开工准备

2.5.1项目开工现场准备：

1）摸清施工现场地下管网及障碍物情况；

2）组织监理单位和施工单位进场，并参照土方施工管理的相关

规定，向监理单位和施工单位进行现场情况交底；

3）由施工单位绘制项目现场施工总平面布置图，房地产子分公

司组织监理单位进行评审，评审通过后组织实施；

4）明确现场施工临建设施标准，需要时应兼顾销售卖场需求，

房地产子分公司监督、检查施工单位执行情况；

5）审核施工单位提交的现场临建施工组织设计，对其施工总平

面布置、现场临水临电布置、现场机具设备配置的合理性和经济性进

行检查；

6）检查施工单位现场准备情况，保证其满足本公司现场形象要

求及施工合同相关条款要求。

2.5.2项目开工技术准备：

1）房地产子分公司组织首次工地会议，并办理场地移交手续；

2）监理单位审查施工单位提交的测量放线控制成果和保护措

施，向施工单位移交相关测量控制点；

3）监理单位审查施工单位的安全管理体系、质量管理体系、技

5

术管理体系;

4）房地产子分公司及监理单位审查总承包商提供的专业分包商

的资格。

2.6项目开工

2.6.1房地产子分公司办理施工报建手续，获得《施工许可证》。

2.6.2开工前房地产子分公司负责组织完成规划放线、定位交点

工作。

2.6.3施工单位在开工前10天内向监理单位及房地产子分公司

申报开工需要的施工技术文件和施工总平面布置图，经监理单位、房

地产子分公司审查同意后备案，方可开工。

2.6.4施工单位提交开工报告经房地产子分公司审核盖章后，正

式开工；监理单位完善监理开工手续。

2.6.5监理单位在批准工程开工时，必须落实如下条件是否具

备：

1）《施工组织设计》已经审批完毕；

2）基础施工图已会审；

3）基础施工方案已审批；

4）施工现场准备情况具备开工条件；

5）施工单位的各项准备工作已就绪；

6）完善规划放线、验线手续；

7）监理规划和监理实施细则已通过房地产子分公司的审核；

8）与总承包商的合同已经签订完毕；

9）施工总承包单位已办结临建等报批手续。

6

3.支持文件

3.1《LGJS-LC-FDC-09-01-工程质量管理流程》。

4.相关记录

无

7

山东莱钢建设有限

编号：LGJS-ZD-FDC-09-05

工程质量管理作业指引

版本号：

公司

编制日期―

审核日期

批准0期

日期修订状态主要修订内容修订人审核人批准人

8

1.指引概述:

确保项目的工程质量和关键节点控制符合国家有关规

指引目的范、设计、技术标准及达到合同要求，督促、帮助相关

各方建立全面完善的质量控制体系。

适用于公司开发项目在实施阶段的工程质量管理和控

适用范围

制。

1.项目工程质量管理：指对整个项目施工质量进行的全

定义

程控制，以达到施工质量目标。

参与部门流程中承担职责

1.组织建立现场材料样板库；

2.参加设备材料验收；

3.组织工序样板的验收；

4.组织施工图会审和图纸技术交底；

房地产子分公司5.组织施工过程阶段性验收、隐蔽工程验收、分户验收、

专项验收、竣工验收、综合验收等；

6.参与质量事故原因的分析及协调事故处理，审核、上

报事故处理报告；

7.编制《项目工程质量管理月报》。

1.审核房地产子分公司质量控制方案及措施，并监督实

公司施；

工程管理部2.组织对工程质量进行检查，并落实检查发现问题的整

改工作，监督监理单位质量管理工作的开展情况。

9

2.工作程序

2.1施工前准备阶段

2.1.1项目开工前，房地产子分公司组织设计单位、施工单位、

监理单位以及相关部门进行图纸交底和会审。

2.1.2监理单位对施工单位编制的施工方案及质量控制措施进

行审核，房地产子分公司审批后执行。

2.1.3房地产子分公司负责审核《监理大纲》、《监理规划》、《监

理实施细则》并监督执行。

2.2建立样板

2.2.1材料供方提供建筑材料样板经封样后，交与房地产子分公

司建立材料样品库。

2.2.2监理单位会同房地产子分公司对进场材料设备对照样板

进行检查。

2.2.3防水层、保温层、钢结构施工、铝合金门窗、幕墙、外立

面装饰、毛坯房、公共部位精装、管道综合等，必须要求施工单位先

做现楼小规模施工样板和工法样板（明确分项的施工工艺和工法），

报监理单位、房地产子分公司验收通过后，方可大面积施工。

2.3施工过程质量监控

2.3.1施工单位按照样板进行工程施工。

2.3.2监理单位负责项目工程质量全方位、全过程的管理和监

控。

10

2.3.3房地产子分公司参与监理工程师的日常巡视工作，及时掌

握现场的质量情况，并将巡视检查结果记录在《现场工程管理日志》

中。

2.3.4监理工程师跟踪监控施工单位的工序作业过程，一般工序

采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、结构、防水

等）采取旁站监理方式，发现错误做法、不当操作或缺陷，及时责令

施工单位纠正。

2.3.5房地产子分公司组织每周一次的项目管理检查，编制检查

清单，明确检查标准，填写《工程现场质量巡查记录表》和《监理单

位检查评价表》，并落实整改。

2.3.6监理单位每月对施工质量进行分析，形成月度质量报告，

提交房地产子分公司。

2.3.7监理除了召开监理例会外，还应组织召开专题会议，以解

决多专业配合等难点问题；房地产子分公司必要时也可组织项目专题

会议，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出

管理重点和改进意见。

2.3.8房地产子分公司编制《项目工程质量管理月报》，每月26

日前提交公司工程管理部。

2.3.9公司工程管理部组织对各项目进行巡查，具体按

《LGJS-ZD-FDC-09-06-工程巡查作业指引》执行。

2.4施工质量事故处理

2.4.1施工单位出现质量事故，应在第一时间通知监理单位及房

地产子分公司并立即组织事故处理。

11

2.4.2监理单位接通知后应立即会同施工单位进行事故原因分

析、制定处理方案，由房地产子分公司组织方案审核，根据事故严重

情况报公司审批，详见《LGJS-LC-FDC-09-06-工程质量问题判定流

程》，并根据质量问题的类型进行处理：

1）直接经济损失小于5000元的质量缺陷：由房地产子分公司组

织施工单位、监理单位进行问题处理，并将处理结果报送公司工程管

理部备案。

2）直接经济损失大于5000元小于50000元的质量事故：由施工

单位提出事故处理方案，房地产子分公司、监理单位审核后报送公司

工程管理部审核、分管领导审批后执行。

3）直接经济损失大于50000元的质量事故：及时报送公司，由公

司安全质量部、工程管理部组织相关部门对事故造成的影响进行评

估，并编制事故处理方案、整改措施，分管领导审批后执行。

2.5验收阶段

2.5.1房地产子分公司施工过程阶段性验收、隐蔽工程验收、分

户验收、专项验收、竣工验收、综合验收等。

2.5.2各类验收执行《LGJS-ZD-FDC-09-07-工程验收管理指引》。

3.支持文件

3.1《LGJS-LC-FDC-09-06-工程质量问题判定流程》；

3.2《LGJS-ZD-FDC-09-06-工程巡查作业指引》；

3.3《LGJS-ZD-FDC-09-07-工程验收管理指引》。

4.相关记录

4.1《工程现场质量巡查记录表》

12

4.2《监理单位检查评价表》

4.3《现场工程管理日志》

4.4《项目质量事故报告》

13

工程现场质量巡查记录表

编号:

项目名监理总，包

称单位单，立

检查人

检查日期

员

分项

项目主要检查内容检查情况

工程

测量定位，进场验收，桩

桩基

基施工，桩顶标高，桩身

「程

偏位。

基础施土方桩头保护，土方开挖和回

工支护填,地基处理。

基础桩头处理，基础施工，基

工程坑排水。

模板配备套数，模板支设，

钢筋

模板拆除，钢筋焊接与绑

模板

扎，预留插筋。

主体施校工

浇筑、养护，碎观感。

工程

砌块质量，砌筑砂浆，灰

砌筑

缝饱满度，墙体平整及垂

工程

直度。

洞口尺寸，窗框固定，发

门窗泡剂施工，抽硅胶槽及硅

安装胶打注，窗台泛水节点，

成品保护，淋水试验。

基层处理，防水施工，保

屋面

温层，细石碎面层，水落

防裂防露台

口，分仓缝。

渗

厨卫管道封堵，给水管打压试

阳台验，成品保护，蓄水试验。

内外孔洞封堵，钢丝网片铺贴，

粉刷界面剂，分层施工，观感。

14

采暖

给水、排水、采暖、气等

卫生

管道及附件安装，设备安

与煤

装。

气

水电暖

气安装线管敷设，槽架安装，电

电气缆敷设；灯具、开关插座，

工程配电箱柜安装；避雷及接

地系统施工；弱电安装。

基层处理，标高控制，面

道路层厚度，分仓缝、养护，

工程表面观感、管井处理、成

品保护。

室外工

程绿化土方质量，苗木种植，养

工程护措施，成品保护。

景观原材料质量，观感质量，

工程细部质量处理。

精装会所、公用部位、全装修、

装修修、展示区、工序样板间等材

工程展不料、工艺、观感质量，屋

区面观感，毛坯房观感。

成品保成品进场及已安装的材料、设

护保护备保护，工序保护。

质量通质量

质量通病防治措施。

病通病

样板引样板

样板引路执行情况

路引路

重复问重复前期问题得到整改，预防

题问题得力0

15

综合评

价

监理单

位意见

房地产

子分公

司意见

注：1、此表适用于公司组织的质量巡查及各项目对所属项目进行日常质量检查。

2、此表可根据工程进展情况做适当修改。

16

监理单位检查评价表（一）

编号:

项目监理监理

名称单位标段

检查

日期

人员

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

监理项目部能满足现场阶

段性管理和业主的要求。

总监及监理代表到位良

好，具备必须的资格证书。

组监理人员数量及资历（上

织岗证和资质证书等）符合

机监理合同、监理规划的要

构求。

专业人员配套齐全，组成

合理，专业人员不兼其它

项目；设置安全监理工程

师岗位；持证上岗。

办公场所和办公用品符合

甲方和现场的要求。

监理

上墙资料齐全（质量方针

组织

和目标、组织架构和岗位

职责、总进度计•划、紧急

事件处理流程、形象进度

图（表））。

设

制度明确，如会议制度、

施

报表制度等，并组织人员

制

学习。

度

按照《常见建材取样送检

规定》对材料的送检制定

理办法，并及时交底。

配备项目阶段要求的仪器

（如电脑、数码相机）和

检测工具，并及时校准。

评价

17

监理单位检查评价表（二）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

认真贯彻甲方批准后的监理规划、质量

通病防治措施。

认真执行甲方批准后的监理实施细则，

并交底到相关人员。

组织总包、分包、甲供材料设备合同学

习，并建立合同台帐。

有现场变更、洽商管理办法。

有齐全的施工图、设计变更、洽商清单，

并能将变更、洽商在图纸上标注（或索

引）。

现行的土建水电安装规范标准，监理法

监理规齐全并及时更新。

资料认真填写监理大事记、监理日记和监理

人员工作记录。

月报内容应含进度、安全文明、投资控

制、合同、存在问题的解决办法、信息

管理等方面的内容齐全。

资料分类归档管理，方便查阅，重要资

料有专门保存办法。

文件、图纸发放目录齐全，有签收记录。

项目监理总结，在竣工2个月内提交业

主，问题总结深刻，为后期项目管理提

出有建设性的建议。

评价

18

监理单位检查评价表（三）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

建筑材料质保证书和复试报告及时齐

全。

成品、半成品检验报告、出厂合格证等

报验资料齐全。

审核分包单位资格报审表的记录及时齐

全。

检查总包管理人员名单、职责是否符合

项目管理要求。

能及时检查电工、焊工、架子工（高空

作业）、注册安全员、塔吊、人货两

用电梯等上岗证。

技术

管理能及时检查垂直运输机械、外脚手架安

全验收合格，启用证书。

土方支护方案审核或组织论证。

能及时检查主要计量设备的计量鉴定

证。

编制质量通病防治措施。

给甲方提出成本控制、进度控制并保证

质量和安全的合理化建议，并得到采纳。

评价

19

监理单位检查评价表（四）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况表述

内容

设计图纸文件会审，及时形成书面记录。

施工组织设计、方案审核或组织会审，

形成相关记录并将意见落实。

能切实落实监理的旁站规定，以及旁站

监理记录，节假日值班记录。

厨卫、屋面蓄水试验记录，外墙、门窗

淋水试验记录，雨天室内渗漏检查记录。

隐蔽工程验收及时、到位。

混凝土浇灌令、大跨度结构或其它重要

部位的拆模审批能切实落实。

所监理的标段进度控制效果，计划管理

到位，有进度调整的针对性措施和

建议。

所监理的标段实体质量控制效果，过程

控制的手段和方法是否可行。

现场

监督

明确规定重要工序，落实100%检查。制

管理

定《工序检查一览表》，并及时填写。

现场质量通病控制情况（主要包括门窗

工程、防渗漏情况、水电工程）。

甲供材及主要材料进场验收，有明确的

签字认可的意见。

现场变更、洽商审核，深度符合要求，

意见明确。

月进度审核的准确性，有明确的审核意

见和跟踪落实措施。

监理工作联系单或通知及时发放，能及

时跟踪回复和处理情况。

竣工或中间验收前审核相关的技术资料

（如竣工资料和竣工图，保证竣工图符

合实际情况）。

参与对总包队伍的考评，形成明确的评

价意见，提出月度管理重点。

20

及时组织监理周例会，对项目的质量、

进度、安全文明等问题提出解决方案，

并跟踪落实。

每月不少于2次定期组织安全文明施工

检查，完善成品保护，发现问题及时督

促整改，形成书面记录。

综合

评价

注：1、此表适用于公司组织的巡查及各项目对所属项目进行日常检查。

2、此表可根据工程进展情况做适当修改

21

现场工程管理日志

项目名称日期

记录人天气

工程进度

工作质量检

查情况

现场文明施

工、安全管

理、环境保护

检查情况

存在质量安

全问题及采

取的措施

监理工作情

况

备注

22

项目质量事故报告

编号:

项目名称施工单位

监理单位设计单位

事故类型发生时间

事故区域

事故描述

事故原因

处理情况

附件

房地产分子公司

意见

签名：日期：

相关部门意见

签名：日期：

相关领导

意见

签名：日期：

23

山东莱钢建设有限

编号：LGJS-ZD-FDC-09-06

工程巡查作业指引

版本号：

公司

编制日期―

审核日期

批准0期

日期修订状态主要修订内容修订人审核人批准人

24

1.指引概述:

通过对在建项目的巡视、巡查，协助发现各项目工程管

指引目的理过程中存在的问题及隐患，并给予一定的建议和帮助，

从而促进工程管理体系的有效运作。

适用范围本指引适用于开发项目的工程巡查管理。

工程巡查包括专项检查、月度重点工作项检查、

季度大检查等。

1.专项检查是根据各项目的进度情况，对重点部

位及关键环节组织的检查；

定义2.月度重点工作项检查是每月对项目的进度、质

量等进行检查，检查结果作为对各单位“项目施

工进度计划完成率”、“质量”的绩效考核依据；

3.季度大检查是每季度对各项目开展的一次全

面性的检查。

参与部门流程中承担职责

1.配合巡查工作；

房地产子分公司

2.根据巡查意见制订相关整改方案并负责落实工作。

1.编制项目工程巡查计划；

公司

2.组织对各项目的巡查，对工程施工现状进行评价，提

工程管理部

出整改意见，并跟进整改措施的落实情况。

2.工作程序

2.1制定项目工程巡查计划

2.1.1公司工程管理部根据各项目的工程特点和施工总体进度

25

计划，编制《项目巡查计划》，明确工程各阶段巡查的主要内容和关

键控制点，经分管领导审批后实施。

2.1.2巡查频率及时间规定：

根据项目的进度情况适时组织巡检，确保在重要的施工节点进行

巡视，如基础工程结构验收、主体工程结构验收、竣工验收等，主体

标准层施工阶段的巡查时间可机动，视工程实际情况可再增设巡查节

点。

2.2巡查准备

2.2.1成立巡查小组：以公司工程管理部及相关部门成员为固定

小组成员，根据需要安排项目房地产专业工程师作为小组机动成员。

2.2.2巡查人员在巡查前准备上次巡查记录和影像资料，了解

“前期存在问题”，作为该次跟进改进结果或审查的重点。

2.3项目巡查

2.3.1受巡查的房地产子分公司向巡查人员汇报上次巡查发现

问题的整改情况，巡查人员抽查现场整改结果或整改记录。

2.3.2巡查小组巡查并听取项目的工程进度情况。

2.3.3了解巡查及项目的制度管理状况。

2.3.4工地现场抽查工程质量管理状况，计算检查点的合格率，

作为质量考核依据。

2.3.5对现场发现的主要问题进行拍照，作为《项目巡查报告》

的附件。

2.3.6对巡查发现问题提出整改建议，并听取房地产子分公司相

关部门的信息反馈。

26

2.4巡查评价与结果公布

2.4.1巡查结束后3个工作日内，受巡查的房地产子分公司向公

司工程管理部提交整改方案，公司工程管理部备案。

2.4.2巡查工作结束后3天内，公司工程管理部向分管领导提交

巡查报告。

2.4.3受检房地产子分公司应按整改方案进行整改、落实，做好

记录和拍照，将整改情况提交公司工程管理部备案。

2.4.4公司工程管理部根据整改情况，视必要性组织研讨工程案

例并形成案例库。

3.支持文件

无

4.相关记录

4.1《工程现场管理巡查记录表》

4.2《监理单位检查评价表》

27

工程现场管理巡查记录表

编号:

项目名监理总，包

称单位单，立

检查人

检查日期

员

分项分项

主要检查内容检查情况

类目工程

测量定位，进场验收，桩

桩基

基施工，桩顶标高，桩身

「程

偏位。

基

础土方桩头保护，土方开挖和回

施支护填,地基处理。

工

基础桩头处理，基础施工，基

工程坑排水。

模板配备套数，模板支设，

钢筋

模板拆除，钢筋焊接与绑

模板

扎，预留插筋。

主

体碎工

浇筑、养护，碎观感。

施程

工

砌块质量，砌筑砂浆，灰

砌筑

实缝饱满度，墙体平整及垂

工程

体直度。

质洞口尺寸，窗框固定，发

量门窗泡剂施工，抽硅胶槽及硅

安装胶打注，窗台泛水节点，

成品保护，淋水试验。

基层处理，防水施工，保

防屋面

温层，细石碎面层，水落

裂露台

口，分仓缝。

防

渗厨卫管道封堵，给水管打压试

阳台验，成品保护，蓄水试验。

内外孔洞封堵，钢丝网片铺贴，

粉刷界面剂，分层施工，观感O

水采暖

给水、排水、采暖、气等

电卫生

管道及附件安装，设备安

暖与煤

装。

气气

28

安

线管敷设，槽架安装，电

装

电气缆敷设；灯具、开关插座，

「.程配电箱柜安装；避雷及接

地系统施工；弱电安装。

基层处理，标高控制，面

道路层厚度，分仓缝、养护，

工程表面观感、管并处理、成

室品保护。

外

工绿化土方质量，苗木种植，养

程口程护措施，成品保护。

景观原材料质量，观感质量，

工程细部质量处理。

装精装会所、公用部位、全装修、

修修、展示区、工序样板间等材

r.展示料、工艺、观感质量，屋

程区面观感，毛坯房观感。

成

品成品进场及已安装的材料、设

保保护备保护，工序保护。

护

质

量质量

质量通病防治措施。

通通病

病

样

板样板

样板引路执行情况

引引路

路

重

复也复前期问题得到整改，预防

问问题得力。

题

速计

施工总体进度计划分解合理；月

度划

计划满足公司阶段节点要求，未

控管

进入预警；月进度计划及时上报。

制理

29

计

划检查实际进度与月计划进度吻合

执程度。

行

对滞后进度补救措施适当、有效，

已落实进度控制措施；进度状况

皮

在控制范围内，未进入预警；预

控

计下一个节点在合理时间内完

r|jlj

成。

综合评

价

监理单

位意见

房地产

子分公

司意见

注：1、此表适用于公司组织的巡查及各项目对所属项目进行日常检查。

2、此表可根据工程进展情况做适当修改。

30

监理单位检查评价表（一）

编号:

项目监理监理

名称单位标段

检查

日期

人员

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

监理项目部能满足现场阶

段性管理和业主的要求。

总监及监理代表到位良

好，具备必须的资格证书。

组监理人员数量及资历（上

织岗证和资质证书等）符合

机监理合同、监理规划的要

构求。

专业人员配套齐全，组成

合理，专业人员不兼其它

项目；设置安全监理工程

师岗位；持证上岗。

办公场所和办公用品符合

甲方和现场的要求。

监理

上墙资料齐全（质量方针

组织

和目标、组织架构和岗位

职责、总进度计•划、紧急

事件处理流程、形象进度

图（表））。

设

制度明确如会议制度、报

施

表制度等，并组织人员学

制

习。

度

按照《常见建材取样送检

规定》对材料的送检制定

理办法，并及时交底。

配备项目阶段要求的仪器

（如电脑、数码相机）和

检测工具，并及时校准。

评价

31

监理单位检查评价表（二）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

认真贯彻甲方批准后的监理规划、质量

通病防治措施。

认真执行甲方批准后的监理实施细则，

并交底到相关人员。

组织总包、分包、甲供材料设备合同学

习，并建立合同台帐。

有现场变更、洽商管理办法。

有齐全的施工图、设计变更、洽商清单，

并能将变更、洽商在图纸上标注（或索

引）。

现行的土建水电安装规范标准，监理法

监理规齐全并及时更新。

资料认真填写监理大事记、监理日记和监理

人员工作记录。

月报内容应含进度、安全文明、投资控

制、合同、存在问题的解决办法、信息

管理等方面的内容齐全。

资料分类归档管理，方便查阅，重要资

料有专门保存办法。

文件、图纸发放目录齐全，有签收记录。

项目监理总结，在竣工2个月内提交业

主，问题总结深刻，为后期项目管理提

出有建设性的建议。

评价

32

监理单位检查评价表（三）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况评述

内容

建筑材料质保证书和复试报告及时齐

全。

成品、半成品检验报告、出厂合格证等

报验资料齐全。

审核分包单位资格报审表的记录及时齐

全。

检查总包管理人员名单、职责是否符合

项目管理要求。

能及时检查电工、焊工、架子工（高空

作业）、注册安全员、塔吊、人货两

用电梯等上岗证。

技术

管理能及时检查垂直运输机械、外脚手架安

全验收合格，启用证书。

土方支护方案审核或组织论证。

能及时检查主要计量设备的计量鉴定

证。

编制质量通病防治措施。

给甲方提出成本控制、进度控制并保证

质量和安全的合理化建议，并得到采纳。

评价

33

监理单位检查评价表（四）

编号:

分项

子项内容及要求检查情况表述

内容

设计图纸文件会审，及时形成书面记录。

施工组织设计、方案审核或组织会审，

形成相关记录并将意见落实。

能切实落实监理的旁站规定，以及旁站

监理记录，节假日值班记录。

厨卫、屋面蓄水试验记录，外墙、门窗

淋水试验记录，雨天室内渗漏检查记录。

隐蔽工程验收及时、到位。

混凝土浇灌令、大跨度结构或其它重要

部位的拆模审批能切实落实。

所监理的标段进度控制效果，计划管理

到位，有进度调整的针对性措施和

建议。

所监理的标段实体质量控制效果，过程

控制的手段和方法是否可行。

现场

监督明确规定重要工序，落实100%检查。制

管理定《工序检查一览表》，并及时填写。

现场质量通病控制情况（主要包括门窗

工程、防渗漏情况、水电工程）。

甲供材及主要材料进场验收，有明确的

签字认可的意见。

现场变更、洽商审核，深度符合要求，

意见明确。

月进度审核的准确性，有明确的审核意

见和跟踪落实措施。

监理工作联系单或通知及时发放，能及

时跟踪回复和处理情况。

竣工或中间验收前审核相关的技术资料

（如竣工资料和竣工图，保证竣工图符

合实际情况）。

参与对总包队伍的考评，形成明确的评

价意见，提出月度管理重点。

34

及时组织监理周例会，对项目的质量、

进度、安全文明等问题提出解决方案，

并跟踪落实。

每月不少于2次定期组织安全文明施工

检查，完善成品保护，发现问题及时督

促整改，形成书面记录。

综合

评价

注：1、此表适用于公司组织的巡查及各项目对所属项目进行日常检查。

2、此表可根据工程进展情况做适当修改

35

山东莱钢建设有限

编号：LGJS-ZD-FDC-09-07

工程验收管理作业指引

版本号：

公司

编制____________________日期______________________

审核____________________日期______________________

批准____________________日期______________________

日期修订状态主要修订内容修订人审核人批准人

36

1.指引概述:

明确验收各方责任，明确阶段验收、专项验收与

指引目的

竣工验收的规定，保证验收全面、合法。

适用范围适用于房地产项目的工程验收管理。

1.阶段验收：指项目施工过程中对基础、主体

结构等分部、分项工程的质量验收。

2.竣工专项验收：需要政府相关管理部门参与

的验收，如水、电、气、消防、节能、电梯、环

保、档案、规划、人防等。

定义

3.竣工验收：指由建设单位组织政府质监部门、

设计单位、施工单位和监理单位参加的综合验收。

4.房屋入住：是指项目通过政府主管部门认可

的竣工验收，并已具备交付使用的条件下，向业

主移交的过程。

参与部门流程中承担职责

1.组织各阶段验收、专项验收、竣工验收和综合

房地产子分公司验收；

2.组织编制工程验收计划。

1.监督验收工作；

公司

2.对验收过程中检查发现的问题，督促相关单位

工程管理部

按规定时间整改，并最终达到验收要求。

37

2.工作程序

2.1施工过程阶段验收

2.1.1房地产子分公司组织施工单位编制《工程验收计

划》，并组织实施。

2.1.2基础工程验收：基础工程完工后，由施工单位向

监理单位申请验收，监理单位接到申请书审核后，由房地产

子分公司组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位、

质监部门及其他相关部门参加基础工程验收。

2.2分部、分项工程验收：

2.2.1分项、分部工程完工后，由施工单位向监理单位

提请验收，监理单位接到验收申请组织分项、分部工程验收。

工程验收合格，由监理单位、房地产子分公司对该分项、分

部共同签认。

2.2.2分项、分部工程验收应具备的条件

1）施工单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的

分项、分部工程。

2）分项、分部工程质量验收评估资料需完备：

a）质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步；

b）有关原材料、半成品试验和评定合格；

c）施工形成的观测数据满足相关规范的要求；

d）分项、分部工程自我评估资料齐全、评定结果符合

要求。

3）监理单位对分项、分部工程质量验收评估资料签署结

38

论为合格。

2.2.3施工过程隐蔽工程和结构工程验收

1）隐蔽工程由施工单位负责申报，监理单位负责组织房

地产子分公司相关人员验收。未进行隐蔽工程验收不能进行

下一工序的作业。

2）结构工程验收：在主体工程封顶达到验收条件后，施

工单位视工程进度情况向监理单位及房地产子分公司递交

结构验收申请，监理单位在接到申请后经过审核，确认主体

工程已达到验收标准，则由房地产子分公司组织施工单位、

质监部门、监理单位、设计单