城市综合体概念研究及其价值最大化解读

目录城市综合体概述城市综合体的概念城市综合体与多功能建筑的差异城市综合体的五大典型特征超大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施地标式的城市建筑城市综合体的开展历程城市综合体的开发背景城市综合体是城市聚集的产物优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体市场需求旺盛城市综合体的开展阶段城市综合体的分类城市综合体开发要点城市综合体的功能分析城市综合体的开发标准强大的资本吸附磁场效应强大的商业价值洼地效应城市空间延续价值

城市综合体根本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城〞。城市综合体的概念所谓“城市综合体〞是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济兴旺的大都会和经济兴旺城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最根本的组合。当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。

国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel〔酒店〕、office〔写字楼〕、park〔公园〕、shoppingmall〔购物中心〕、convention〔会议中心、会展中心〕、apartment〔公寓〕首个字母的缩写。意拓邦创意园HOPSCAA是apartmentH是Hotel

houseO是officeC是cinemaP是ParkparkingS是Shoppingmallschool多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体那么是各组成局部之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。商HOUSE〔4-7F〕SHOPPINGMALL〔1-3F〕OFFICE〔10-F〕商HOUSE:作为商务面积的一局部。功能多元化〔山居OFFICE〕的创新空中合院别墅产品的，相对独立，有独立的空中院落写字楼－功能转化城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面那么与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。超大空间尺度通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型〞〔AccessTree〕体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。交通层，设置汽车大堂商业层，设置人行大堂便利、融合、平安、私密——与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

地标式的城市建筑城市综合体的开发背景现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态开展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心局部就会出现这样一种综合物业。①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务本钱而为之，比方在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等效劳场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。②经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。LVGINVESTMENT

城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了我们看城市综合体开展的历程，国贸三期02年启动形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！

中国国际贸易中心(以下简称"国贸中心")是目前中国规模最大的综合性高档商务效劳企业之一，国贸中心地处北京商务中心区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、效劳、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。LVGINVESTMENT由于目前城市客群大多从事脑力劳动，1\具备一定的物质根底，2\有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，3\并且一般受过良好教育，4\具有较强的专业知识和5\职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施〔电梯、空调〕以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林〞城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、急躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

一个城市综合体至少组合了hopsca功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体根本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城〞。集合了城市的最重要的功能和人群,是浓缩的都市。

城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

在中国城市综合体一般具备三个要素一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的枢纽；三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临〔观〕水或城市广场。城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各局部的活动组织有序，而且各局部的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去〞了的地区的功能得到完善。

LVGINVESTMENT2.1.1商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大局部资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

2.1.2商业

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

LVGINVESTMENT2.1.3居住居住是城市开发的根本成分，是解决市中心居住问题，防止每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效方法，同时居住为城市街区提供平安的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。LVGINVESTMENTLVGINVESTMENT2.1.4酒店酒店是综合体中最赢利的工程，它为综合体提供流动的“居住〞人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间效劳，24小时的效劳使工程保持持久的繁荣并增加其活力。LVGINVESTMENT按性能分：

商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；

生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；

单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。

按地段分：都心型综合体，副中心〔区域和新城〕型综合体。按体量分：大型城市综合体是经济开展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等城郊结合部城市综合体，如世茂•；蝶湖湾。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

“城市商务综合体〞这一概念，随着商务公寓的推出，受到越来越多商务人士的青睐。成为现代办公物业的新名片。

城市商务综合体是以商务活动为核心的集约物业形态，涵盖了商务楼、公寓、住宅、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态，如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾馆、纽约的花旗中心、香港的时代广场等。

集约资源放大功能，是商务综合体的本质特征，如深圳万骏汇商务公寓既掌控大铲湾港区、宝安国际机场、航空物流园等国际资本圈，同时毗邻五星级酒店、政府机关，掌控家乐福、沃尔玛等大型商业资源。它打破传统办公模式，放大了物业彼此的价值，从而取得了１＋１远大于２的整体效能，让企业员工自由转换于生活和工作之间，轻松享受休闲商务、扩张商务幅员，为企业长足开展奠定人性化根底。

上海的新天地就是最经典的案例价值：

城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅表达在这个城市的综合体，还表达在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体开展的最大的价值的表达。

关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静别离，把居住局部和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和风格，同样可以营造高尚的社区。

大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。2.2.1三大选址标准城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。城市综合体工程选址一般符合以下三项标准之一：工程选址三项标准1、工程所在位置为城市核心区2、有人流和消费根底工程位于城市中心3、是城市经济新增长点位于新开发区〔典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有开展前景的崇文区世茂•；蝶湖湾位于有“上海后花园〞之称的昆山〕

2.2.2必须有营造园林景观的根底大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的根底。

2.2.3必须具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交