简述最佳收房流程及注意事项样本

简述最好收房步骤及注意事项收房注意六标准新房查验三十六招两小时查出新房毛病16处关注民间验房师高级工程师教你新房验收15招隐蔽工程验收不可马虎怎样避免入住纠纷改变旧观念分清责权利验房很关键验房细则一步步教你怎样收房验房网友原创：新房入伙验收注意事项几篇收房注意事项，贴出来供大家参考详解交房时各项应缴纳费用详解交房入住手续详解收房程序：要坚持先验房后办理入住手续详解验房程序：做好七步八关注简述最好收房步骤及注意事项

核验业主材料

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业主领取《完工验收立案表》、《房屋土地测绘技术汇报书》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

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交纳剩下房款

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业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

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业主做综合验收

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业主就验收中存在问题提出质询、改善意见或处理方案

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开发商和业主协商并达成书面协议

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依据协议内容处理交房中存在问题，无法在15日内处理，双方应该就处理方案及期限达成书面协议

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业主签署《入住交接单》

【提醒】：开发商在交房时向业主提供《完工验收立案表》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》必需为原件而不是复印件。

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收房注意事项立即要到十二个月收房高峰季节，总结几大标准请业主注意。

标准一：准期收房

假如业主无正当理由拒绝收房，是要负担违约责任。

尤其提醒：假如购房人因特殊情况不能准期办理收房手续，能够书面形式委托亲友或律师进行收房，也可立即和开发商联络，商议另行约定时间。

标准二：看不到“两书一表”可拒收房

现在，开发商交付房屋应提供两书、一表，即《住宅使用说明书》、《住宅质量确保书》、《完工验收立案表》。

尤其提醒：若开发商不能提供上述文件，购房人有权拒绝收房。由此造成逾期交房，由开发商负担违约责任。

标准三：“质量问题单”业关键备份

若收房过程中发觉有质量问题，应和开发商交涉，限期维修。由此造成业主逾期入住，开发商应负担违约责任。

尤其提醒：对所出现质量问题，双方要以书面形式确定。“问题单”业主手中要有一份，上面同时要有开发商承诺维修期限及开发商签字。

标准四：开发商代收费用明确约定

关键点：代收费用要出具正式收据

尤其提醒：法律政策均要求，假如协议中没有明确约定，开发商不能将代收公共维修基金和契税作为交房条件。即这两项费用业主完全能够选择自己交纳至相关部门。

标准五：正式用电改建费用由开发商负担

若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建费，业主可拒绝。

尤其提醒：依据相关要求，商品房销售价格已包含临时用电设施建设费用及居民用电设施工程建设费用。

标准六：产权代办费不能强收

假如没有约定，开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。尤其提醒：产权证能够由业主自行办理，具体程序可到相关产权登记机关查询。

（家宜）---------------------------------------------------------------------------

新房查验三十六招

买房子，最关键是所购房屋质量要有确保，不然价格再廉价、朝向再理想，全部会给自己生活带来无穷后患和烦恼，房屋内在质量怎样检验，这里综合相关专家经验，附上３６条验查房屋质量简易方法，均是新楼轻易发生问题。你不妨记住并逐条检验看一看。

相关门

１．门开启关闭是否顺畅？

２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（尤其是门锁一边）

３．门四边是否紧贴门框，门开关时有没有尤其声音？

４．大门、房门插销、门销是否太长太紧？

相关窗

５．窗边和混凝土接口有没有缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

７．窗户玻璃是否完好？

８．窗台下面有没有水渍？如有则可能是窗户漏水。

相关地板

９．地板有没有松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？

１０．地板间隙是否太大？

１１．柚木地板有没有大片黑色水渍？

１２．地脚线接口是否妥当，有没有松动？

１３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

相关顶棚

１４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样裂缝。通常来说，和房间横梁平行裂缝，属眼下质量通病，虽有质量问题，但基础不妨碍使用；假如裂缝和墙角呈４５度斜角，甚至和横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

１５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间熟化所致。假如顶部有麻点，对室内装潢将带来很大不利影响。

１６．顶棚有没有水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。假如你是住顶层房子住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记。

１７．尤其留心厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

１８．墙身顶棚有没有部分隆起，用木棍敲一下有没有空声？

１９．墙身、顶棚楼板有没有尤其倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷地方？

２０墙身、墙角接位有没有水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？

相关厨厕

２２．厕、浴含有没有裂痕？包含浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有没有漏水声？

２４．浴缸、面盆和墙或柜接口处防水是否妥当？

２５．厨房瓷砖、马赛克有没有疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必需砌实。

２６．砖缝有没有渗水现象？

２７．厨具、瓷砖及下水管上有没有粘上水泥还未清洗？

２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多建筑垃圾？

３１．您住房间底下邻居家是否漏水？不然您家日子也一定不好过。

其它

３１．厨柜柜身有没有变形，壁柜门是否牢靠周正，门能否顺利开合？

３２．试一下全部开关、插座及总电闸有没有问题？多种电路、闭路电视、电话插座位置等，也应仔细了解。３０％火灾是因为电气事故引发，这和电气线路设置有相当关系。为了用电安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，要求每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路能够确保电线使用寿命，降低短路火灾事故发生。

３３．供水管材质？上海市建委发文严禁用镀锌管作住宅供水管，现在大部分供水管采取铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟优点是净化管内水质，铜能够抑制细菌生长，增加水中铜含量，有益健康。

３４．试煤气热水器开关是否妥当？

３５．居室、客厅有否多种管线外露？是否有暖气回水或其它管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上障碍，影响整体感。

３６．自来水水质怎么样？

-----------------------------------------------------------------------------两小时查出新房毛病16处关注民间验房师看摸敲照一样不漏

和老王正谈着，“笃笃笃”敲击防盗门框响声传入耳畔，验房师使出“看摸敲照”本事，开始忙活了。

防盗门

“左右倾斜1厘米，没有灌浆。”老李立即找出了问题，她说，倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上；假如门框没有灌浆，首先没承载力，其次轻飘飘铁皮根本经不起撬，会给“娄阿鼠”们以可乘之机。地漏

来到卫生间，地面已蓄满了水。“昨天早晨，我们就在这放好水了。还在楼上楼下两户人家也放了水。”老刘说，查卫生间问题，一看蓄水后自家地坪是否漏水，天花板是否渗水；二是打开堵上地漏后，瞧是不是因为四面地势低，而出现倒返水现象；三是查水管有没有渗漏。

窗户护栏

“没用钢化玻璃。”指着窗子，老王告诉我们，这玻璃上没有3C标识，敲一敲声音清脆，肯定是一般玻璃。老王讲按要求，高层使用必需是双层中空钢化玻璃。在阳台上，老王接着找出了护栏上问题：房产商没有使用双面夹胶钢化玻璃，“安全玻璃碎裂后不会掉到楼下，但价格比一般贵了50%。”

空鼓

“95%房子全部会有空鼓现象。”老李一边用锤小心敲打着墙壁和地板，一边侧耳细听。发觉声音有异，立即用红粉笔将出现空鼓区域勾出。老李讲，“空鼓不仅会造成粉刷好墙面开裂，而且在打冲击钻时，会造成整块墙面脱落和地面塌陷。”粉刷

在客厅、卧室，老刘发觉全部墙壁全部没有用腻子抹平。“一套100多平方米房子，房产商又能从你们这里刮到多元。”根据国家要求，内墙除厨卫外，应全部用腻子抹平。“假如协议书上写明是白水泥腻子，我们就会用手摸，掉粉话那用就是滑石粉，也能够要求整改。”

水管煤气管

水管上接口没装阻燃圈；煤气管进气口没装阀门……在厨房一转悠，老王就看出了两处偷工减料地方，“不安装阻燃圈，万一发生火灾，大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居。说到底，房产商还是为多赚多个钱，厨卫一共要安装3个阻燃圈、再加阀门就是300元。”

怎样维权面授机宜

2个半小时，2张《整改明细单》上密密麻麻写着16处毛病，“你们把这个整理一下，一式两份，一份签字后交房产商，另一份要房产商签字认可这些问题后交你们保留，按要求限她们15天内整改，不然就提出索赔。”

听完老王话，业主小张满脸无奈，“房产商脸皮才厚呢，要是拖着不改怎么办？”这下，“零点先生”老王又开出了几帖良方。在和房产商较量中，业关键一直保持一个“冷处理”状态，只要房产商认可问题，就不要理她。15天后没有整改，就拿着摄影机和摄像机全部拍下来。“找你谈又没法谈，赔又不愿意，房产商肯定服软。”

“要是房产商否认这些问题呢？”小张问。

“你就要求她在《整改明细单》上写明‘业主所述问题概不存在’，只要她落笔，哪怕只有一处问题属实，法庭上就会判你赢。房子有毛病是明摆着事，房产商怎么敢写这话呢？到头来也只能求你协商处理。”老王肯定地说。---------------------------------------------------------------------------------------高级工程师具体讲解：新房验收15招1招：看“立案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目相关立案文书复印件，方便确定该项目是正当建筑；同时，应得到开发商提供《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。2招：卫生间不渗不存检验卫生间地面是否渗漏，能够用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄部分水，二十四小时后，到对应下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好和上层住户同时进行，这么既可检测自家卫生间地面是否渗漏，也可检测自家卫生间顶部是否渗漏。检验卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄部分水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。不过，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定后期铺装地面高度。3招：门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门和门框、窗和窗框各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们密封程度。不过，卫生间门不要求严丝合缝，为了防水，反而要求下方须离地面1.5厘米。门窗油漆质量关键看有没有流坠(油漆滴淌痕迹)，各个门顶部那面全部必需刷漆，卫生间门还要刷下边那面。4招：轻敲各面听空裂墙面抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”声音，就是各面层和墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷碰击声，则表明它们接触良好。5招：顶层住户查渗雨假如买是顶层，一定要查看各个房屋顶面有没有雨水渗漏痕迹。因为根据建筑施工要求，所交工房屋要么经过两场大雨“考验”，要么施工方在监理单位监督下进行过雨淋试验。6招：阳台裂缝危险大通常而言，墙面裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋结构问题常出现在阳台，万一发觉房间和阳台连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂先兆，一定要立即通知相关单位。7招：保温不好墙滴水冬天，房间里墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇瓶啤，在室温下外瓶壁出现水滴)，这个墙面保温层肯定有问题。8招：大开龙头查漏堵上下水管道有没有渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放，供水支管连接进水管那端要高于连接散热器那端，回水支管两端高度恰好相反，这个坡度和两根支管长度成正比，通常每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道和墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修，应高出地面5厘米。其作用是预防供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外，应检验其是否能控制室内灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸，也应一样分别检验各个分闸是否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童为预防幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高插座全部必需带保险装置。13招：卫生间插座规矩多卫生间内电源插座应是防潮插座并有防溅方法卫生间照明灯座必需是磁口安全灯座洗手盆上方不应有插座。14招：厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应和通风道就近安排，这么有利于异味、废气等气体快速排出，保持室内空气清洁。15招：开关接口拉一拉检验一下开关、插座牢靠程度，尤其别忘了打开电话、电视线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。--------------------------------------------------------------------------------隐蔽工程验收不可马虎家庭装修中隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部管线工程和结构工程．值得注意是，现在隐蔽工程质量问题普遍存在，而且因为维修不便，留下很多隐患．由此，有必需了解它结构和材料．家庭装修中隐蔽工程关键包含：

吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、墙面验收其它注意事项还有：墙和墙交角预防虚漏；导线线路要走好；排放线路必需严格；吊顶基础；线管走势要合理；冷热水管距离要分开；线盒安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。

1-1.吊顶验收：吊顶设计标高，许可在水平面上偏差±５㎜。吊筋所用镀锌铁丝不小于８号，且必需要膨胀螺栓作吊点。如采取木龙骨，其材料必需是无开裂、无扭曲红、白松木，主龙骨规格不能小于50㎜×70㎜。卫生间罩面板不能采取受潮易变形石膏板、矿棉板、胶合板等，应选择金属和板或塑料板。罩面板和龙骨及龙骨架各接点，必需连接紧密、无松动、安全可靠。

1-2.电器管线验收：暗线应铺设在护套管中，最好采取PVC阻燃管或金属管，导线接头应设在接线盒内（万万不可简单地用包布一包，就直接埋在墙里）。电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一个护套管内。应采取安全型暗装插座、暗装开关，最好在加装个漏电保护器。各类接线盒内线头要预留15厘米以上，在封墙前应仔细电检验，电话线、有线电视线可用万用表检验。

1-3.给排水验收：管道安装要做到横平竖直，管道内通畅无阻，各类阀门安装位置合理、便于以后维护及更换。如做暗管话，完工后先通水、加压，检验全部接头、阀门和各连接点是否渗水、漏水现象，检验无误后才能缝掉。安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必需安装牢靠（最好及膨胀螺栓）、无松动现象，位置及高度适宜，镀膜光洁无损、无污染，另外，水龙头遮罩要紧贴墙面，不能留有有任何缝隙。

1-4.木门窗验收：门窗套步框等处两端高低相差不能大于2㎜，垂直度偏差也需在2㎜以内，具体检验时可用线锤检验，简言之：横平竖直是准则。护墙板表面要平整、光滑，如做图案话，细木宽窄要一致，紧贴护墙板，另外，要无锤印、无污染，不留钉帽，棱角要顺直。油漆后应无漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流坠（滴泪）等现象，表面光洁、平整。提议在油漆前应先检验一遍为合格地方应及整改，细木制品有表现出精工细做，不然上漆后就难以查出一些砒疵了。

1-5.墙面验收：吊顶设计标高，许可在水平面上偏差±5㎜。吊筋所用镀锌铁丝不得小于8号，且必需要膨胀螺栓作吊点。如采取木龙骨，其材料必需是无开裂、无扭曲红、白松木、主龙骨规格不能小于50㎜×70㎜。卫生间罩面板不能采取受潮易变形石棉板、胶合板等，应选择金属扣板或塑料板。罩面板和龙骨及龙骨架各接点，必需连接紧密、无松动、安全可靠。

2-1.墙和墙交角预防虚漏：下水口和地面交界处要做清根处理。因为大多数防水层漏水原因全部是出在边边角角，所以只要把边边角角地方处理好，出现渗漏可能性就很小了。

2-2.导线线路要走好：电视天线同轴电线及电话线要单独穿着，而且相邻线管之间保持不少于30厘米距离。线管管径要确保穿线以后拉动自如。

2-3.排放线路必需严格：施工中线头交接处必需安放在电气盒中，接送必需拧紧采取后线头用压线帽拧紧。排放线路必需严格分色（红、蓝、黄及花线等）。

2-4.吊顶基础：吊顶采取龙牌轻钢龙骨，这么即确保吊顶平整牢靠，又能避免以后使用中变形开裂。2-5.线管走势要合理：线管走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。这么能有效地避免以后维修麻烦。

2-6.冷热水管距离要分开：冷热水管要选择优质、耐用水管二者之间要隔开一定距离。水管要检验是否牢靠，全部水路要不滴水不渗透。2-7.线盒安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。----------------------------------------------------------------------------怎样避免入住纠纷

房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达成协议约定交房条件。所以，要避免入住纠纷，必需从签好协议入手。

交付条件要明确

购房人在约定协议第八条交付期限时，最关键是约定好交付条件。伴随《北京市城市房地产转让管理措施》出台，北京市对标准协议进行了修改，在协议第八条中将取得《完工验收立案表》和《面积实测技术汇报书》作为了房地产商在交房期限前必需完成工作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。

《完工验收立案表》虽是房地产商自己填写，但要得到相关部门同意立案，是需要向立案部门提供计划、公安消防、环境保护、城市建设档案管理、人防等部门出具认可文件或准许使用文件，购房人可由此知道房地产商所交付房屋是否符合原来计划要求。购房人收房时一定要看到立案表正本，并检验上面是否有立案部门同意立案签署和公章。

因为协议第五条约定了购房人在实测面积和协议约定面积误差超出3%时能够选择退房，而现在北京法院在处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接收了房屋，放弃了要求退房权利，所以购房人在收房前能看到《面积实测技术汇报书》，是购房人能立即做出选择必需条件。

在北京，现在没有“商品住宅交付使用同意文件”，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房地产商钻空子。提议购房人在约定第多个条件时不要选这两条，而是自己约定第5种条件，即“达成协议第十三条和第十四条及补充协议第几条约定要求”。

别签“开口”协议

购房人尤其要注意是协议第八条可能会给房地产商留出“后门”，房地产商假如在“如遇下列特殊原因”后面添写了过多免责条款，协议约定期限将会变成没有期限。

“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服客观情况，中国《民法通则》、《协议法》上全部有清楚定义，购房人根据法律应接收房地产商在出现“不可抗力”时免责。假如房地产商在免责条款空行中填写其它免责条款，购房人则要多加小心了。

“因天气原因”：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到，假如一定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度天数超出多少天(以国家气象部门确定为准)。

“因配套工程影响”：假如土地已做好“七通一平”，这种影响基础不存在。假如需先做“七通一平”，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一个要求宽限期，而避免敞口，并要求相关市政部门提供具体影响时间证实。

“因施工中碰到异常困难及重大技术问题不能立即处理”：这话怎么解释全部行，而且这是房地产商自己问题，“没有金刚钻、别揽瓷器活儿”，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。

“因材料供给延误”：这属于房地产商向材料供给商索赔问题，责任不应转嫁给购房人来负担。

“因政府政策改变而带来延误”：什么叫“政府政策改变”，房地产商认为申请变更计划能够同意，而实际政府相关部门没有同意或批了很长时间叫不叫政策改变？假如约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具证实为准。

最终想提醒购房人是：在房地产商逾期交房免责问题上，不管您接收了房地产商加上哪一条，全部要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方法通知购房人，预防房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假证实。有可能话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实给予延期”后面加上“但不得超出()天”。

避免“得不偿失”

假如购房人能在协议第八条将房地产商免责时间封口，在约定协议第九条出卖人逾期交房违约责任时，能够按标准协议第1种方法进行约定，假如能将逾期时间分段，赔偿金额逐段提升(逾期第2个月比逾期第1个月赔偿高)就愈加好了，同时要避免约定违约金比率比第七条约定得低。

购房人要注意该条违约金百分比是以购房人已付房款为基数，一样条款对不一样方法付款购房人赔偿是不一样，购房人能够参考《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十七条：“商品房买卖协议没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额能够参考以下标正确定：逾期交付使用房屋，根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金标正确定。”算一下自己付款方法下违约金百分比是否适宜。贷款买房人要注意在协议中约定房地产商逾期交付使用房屋违约金最少要高于自己要付贷款利息。

笔者在此提醒购房人，一旦出现购房人能够选择退房情况，假如房地产商只赔偿利息，显然无法填补购房人损失，最少会赔进协议印花税和办理贷款时发生律师费、保险费等费用。所以提议购房人最好能在约定中加上一句话：“买受人实际经济损失超出出卖人支付违约金时，实际经济损失和违约金差额部分由出卖人据实赔偿。”

假如购房人不能在协议第八条将房地产商免责时间封口，最好自行约定第2种方法，在借鉴上述方法约定房地产商逾期交房违约责任同时，明确即使出现了协议第八条所说房地产商逾期交房能够免责情况，超出协议约定交房时间多少日，购房人也可选择退房，退房具体方法可参考标准协议第九条第1种方法进行约定。-----------------------------------------------------------------------------改变旧观念分清责权利验房很关键一.收房前协议推行过程

在收房之前，有一个双方推行协议过程。

期房协议推行过程和现房协议推行过程大不一样。

在现房协议推行过程里，购房人支付购房款通常是分期进行，假如购房人发觉开发商有可能不能按期交房、或已经出现开发商未推行协议义务或开发商推行协议义务不符合协议约定情形，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人这一权利在《协议法》上被称为“不安抗辩权”或“后推行抗辩权”)。期房销售全部是有按揭贷款支持，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人关键义务——支付购房款义务已经推行完成，开发商义务还未推行，假如购房人发觉开发商有可能不能按期交房、或已经出现开发商未推行协议义务、或开发商推行协议义务不符合协议约定情形，购房人没有任何能够经过自己行为制约开发商手段。

二.开发商不交房是根本性违约

假如开发商通知你收房了，那么，你房财两空风险几乎没有了。

收房过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一章已经做了叙述，这里不再反复。

开发商交房时通常全部要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理企业交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，全部不是购房协议约定购房人在交房前推行义务。不管开发商或物业管理企业要求你交纳这几项费用中哪一项或哪几项，居律师全部提议你果断拒绝。假如开发商因为你未向其交纳其要求交纳费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权依据《协议法》要求选择退房(即解除协议)。

三.购房人不收房不属于违约行为

很多购房人担心不收房会对开发商负担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人权利，不是购房人义务。即使协议中约定了购房人不收房应负担何种法律责任，也是无效，购房人不会因为不收房而负担任何违约责任。依据《协议法》，在购房人不收房情况下，开发商惟一权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按协议收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证实，同时通知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭风险由买方负担)。购房人因为不收房所负担惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失风险由购房人负担。房屋灭失风险概率是微乎其微，所以，开发商通常也不会将房屋提存。

四.“检验”是收房过程中最关键步骤

收房过程中最关键步骤是对房屋检验。假如“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋检验；假如没有约定检验期限，你应立即完成对房屋检验。假如房屋经检验在面积和质量上均符合协议约定，你就能够向开发商表示接收房屋；假如房屋面积或质量不符合协议约定，你应在检验期间内或尽可能短期限内(最长不能超出交房后两年以内)将房屋面积或质量不符合协议约定情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。假如你没有在检验期间内或交房后两年以内将房屋面积或质量不符合协议约定情形通知开发商，后果是：不管房屋面积多少或质量怎样，你全部将丧失追究开发商违约责任权利。

对房屋面积检验包含对套内面积检验和对公摊面积检验。对房屋面积进行检验惟一正确方法是根据设计图纸上数据进行计算。假如开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接收开发商交房，并能够依据《协议法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。假如你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来，而开发商“虚秤”通常只出现在公摊面积数据上。

对房屋质量检验应包含：对房屋建筑质量、房屋隶属物质量检验和房屋是否符合综合验收条件检验。

1.对房屋建筑质量检验

你最好请一个建筑方面教授帮你检验。建筑方面教授在建筑企业里能够找到。不要被某个人职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线才是真正教授。

2.对房屋隶属物质量检验

对房屋隶属物质量检验关键是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等检验。有装饰装修经验工人就能够胜任这一工作，装饰、装修企业里能够很轻易请到她们。

假如你购置房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋隶属物质量检验中就包含一项很关键检验项目：那就是对室内污染物检测。室内污染物关键检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素比活度。据非权威机构估量，全国每十二个月因室内污染而致死亡人数在十一万以上，致人体器官功效丧失或降低、其它疾病、新生儿畸形或智力障碍人数在三千万左右，故对室内污染物检测不可大意。县级以上地方各级政府质量监督检验检疫部门或环卫部门全部有下属室内污染物检测机构。这些检测机构全部是有偿服务，你能够选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务机构全部必需经过省级以上政府计量行政部门计量认证(即CMA)，其检测汇报才含有法律效力。检测机构是依据国家标准进行检测。迄今为止，相关室内污染物控制指标国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测范围。选定检测范围不一样，你支付价格也就不一样。

3.对房屋是否符合综合验收条件检验

对房屋是否符合综合验收条件检验必需依据各地政府或政府部门规范性文件要求综合验收应含有条件。建设部制订了一部《城市住宅小区综合验收管理措施》，但这个《措施》没有要求综合验收应含有条件，所以，综合验收应含有条件就留给各地方政府或地方政府部门依据各地具体情况做出要求。广州市人民政府在出台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理措施》。这份规章对综合验收应含有条件要求得比较全方面，具体而且严格。这份规章要求综合验收必需含有下列条件：

.建设工程计划验收合格；

.消防工程验收合格；

.人防工程验收合格；

.有永久供水证实，有永久供电证实；

.煤气工程验收合格；

.有单项(单位)工程(电信管线)完工验收证书；

.道路和排水工程验收合格；

.居住区绿化验收合格；

.有通邮申报表；

.有环卫化粪池报建批复表等等。

这份规章是居律师所见到同类规章中最好。有这么一部规章，购房人入住无忧。假如你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理措施》中要求条件逐一检验吧。

北京市有一个1995年出台《北京市居住小区接管综合验收措施》，但不是北京市人民政府制订，是北京市市政管理委员会制订。这个《措施》要求了综合验收应含有四个条件：

(1)全部建设项目严格根据同意计划、设计和相关专业管理部门要求建设完成；

(2)各专业主管部门对归口管理建设工程质量验收合格，验收资料齐全；

(3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完成，达成场清地净；

(4)含有实施封闭式物业管理基础要求。

假如你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。

你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能处理你对水、电、气等生活所必需条件要求。有这么一个综合验收标准存在，北京市一些小区采自地下生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年仍然处理无望也就不足为奇了。

五.收房过程中购房人易犯错误

很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官了解成你已经以自己行为表示对开发商交付房屋接收，你以房屋面积或质量不符合协议约定为由要求开发商负担违约责任诉讼请求会遭到驳回。

有些开发商交房人员将包含有购房人同意接收房屋或对房屋面积、质量没有异议意思文件隐藏在其它文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员甜言蜜语和赌咒立誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商交房人员让你签字文件，每一页你全部要认认真真地看，看不明白就不要签。

有些购房人相约集体收房。集体收房能够共摊成本、相互证实、联手行动，并能够为以后小区物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。-----------------------------------------------------------------------------------验房细则业主需要带资料有：

1.身份证正本及复印件

2.购房协议

3.已付房款及税费收据或发票

4.改动装修费用收据

5.供楼存折，并请打印至最近供款期

6.人民币（入伙费用必需用人民币交纳）或磁卡若干，交必需费用，切记要正式发票及物价局批号;

7.彩色照片（2张）

8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐资料)

9.验楼工具

验房前准备工具：

(1)试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关插座（小台灯亦可）

(2)钢卷尺

(3)小锤子

(4)电筒

(5)抹布

(6)盛水器具/乒乓球

(7)计算器

(笔

(9)纸

(10)易贴便条一叠

(11)小镜子:用于观察难以看到地方，如门底有否上油漆

(12)纸巾:检验马桶排水功效，喉管有否渗水

(13)铝梯

(14)报纸，塑料袋:做闭水试验

(15)收过房好友

正常验收房子时间通常是连续2-3个钟头，提议早晨8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A、房屋《住宅质量确保书》--可带走

屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间、外墙面防渗漏为5年；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；

墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；

门窗翘裂、五金件损坏为1年；

管道堵塞为2个月；

卫生洁具为1年；

灯器、电器开关为6个月；

其它部位、部件保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定。

住宅保修期从开发企业将完工验收合格住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量确保书》中明确约定。

B、《住宅使用说明书》--可带走

要对住宅结构、性能和下水、电、燃气等设施类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用注意事项。

C、《完工验收立案表》》（盖章原件）

有此表方能说明该栋楼已经相关部门验收合格。《完工验收立案表》上每一项全部必需报主管部门立案，缺乏一项全部不能入住。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有全部立案，比如消防设施等

D、面积实测表（可为复印件但要有章）

E、管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线

F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明

假如房产商准备充足话，通常10分钟即可查看完资料。

注意：1.对发觉问题要具体在验楼单商给予注明。假如确实属于不能收楼。要具体写明不予收楼原因并要求开发商签字，盖章。

2)核实面积、协议及价钱多退少补问题。

确定售楼协议附图和现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。(先查看售房协议，看之间误差为多少，通常为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，提议定协议为2%误差，不过不超出5%比很好)以双方签定协议为准。通常这个时间因人而变，时间为30--40分钟

3）验收房子

1．门：

(1)看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。

(2)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（尤其是门锁一边）。

(3)试门是否运作自如、开关时有没有尤其声音。

(4)试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢靠；看门匙和门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或打开。

(5)关门听隔音效果并了解密封程度。

(6)卫生间门下方须油漆，且离地1.5厘米。

(7)直角接合部是否严密。

(8)四角是否呈直角

(9)是否和墙在一个平面上

2．窗：

(1)看窗油漆质量有没有流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。

(3)看窗户玻璃是否完好。

(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。

(5)看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

(6)试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

(7)看窗台下面有没有水渍，如有则可能是窗户漏水。

(8)留心窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为标准。

(9)外窗框处理是否粗糙

3．墙壁、天花：

(1)目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。和房间横梁平行裂缝属质量通病，基础不碍使用；和墙角呈45度甚至垂直状态裂缝，说明房屋沉降严重，有严重结构性质量问题）。

(2)环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺点；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有没有水渍和裂痕）。

(3)用木棍轻敲墙壁听有没有空声（“空空”声音说明面层和墙面有缝隙需返工；沉闷碰击声表明接触良好。）。

(4)墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。

(5)房间和阳台连接处有没有裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。

(6)看顶棚天花有没有渗水、裂痕,麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。

(7)阴阳角是否平直

4．厨房、卫生间：

(1)龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有没有划痕。

(3)地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏篦子低于地面5毫米（坯房除外）。

(4)地砖是否粘贴牢靠无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡二十四小时以上检验防水层；不可行话只能问询并统计）。

(5)试排风扇。

(6)浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。

5．电源插座、电源开关、电闸：

(1)试用全部电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯插头，电笔不适宜）。

(2)检验闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。

(3)空调插座应和其它线路分开。

(4)离地30厘米高插座必需带保险装置（保护幼童）。

(5)厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。

(6)卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必需是磁口安全灯座。

(7)有可能话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。

(8)问询电力线（≥2.5平方）、空调线（≥4平方）、电话线、电视线等规格，一概统计以下：“据工程人员介绍线路规格为……”。

6．管道

(1)多种管道表面镀层是否完好无破损。

(2)过墙线是否有导管，导管连接是否紧密

(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

(4)排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。

(5)看排污管是否有蓄水防臭弯头和防臭地漏。

(6)放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水试验)

7.地面

如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体措施是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。

8.水表

a.是否安装

b.是否有水表空走

c.阀门关闭不严

d.阀门脱丝，连接件滴水

e.截止阀生锈影响水质

9.电表

a.是否安装

b,使用数目

10．其它

(1)测量室内使用面积尺寸。

(2)目测大致地平。

(3)测量层高，和售房协议比较。

(4)查问客厅、南、北卧室空调机位和孔洞（要统计！！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱

挂了！）

(5)有没有专用垃圾道，其有没有堵塞。

(6)验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

11.在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》，做一个事先约定，避免以后起纠纷。您要清楚以后所要交纳物业管理费到底由哪些方面组成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您小区物业管理企业资质，是否含有您所要求管理标准

后记

在房屋接管验收中发觉质量问题，可依据其对房屋不一样影响程度分别处理：

1）影响房屋结构安全和设备安全质量问题，必需约定时限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理

2）假如发觉不影响房屋及设备使用安全质量问题，可约定时限由建设单位负责维修，也可采取费用赔偿方法，由接管单位处理

3)假如发觉问题最少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房情况未明”等字样。------------------------------------------------------------------------------一步步教你怎样收房验房一、收房日期和形式

已经买过房人可能有过这么遭遇：准期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新房现场，却发觉，现场已经是很热闹，人来人往。可能你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝正确耐心。既不要被现场热闹气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员提议脾气，甚至在验房时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”心态，和开发商、物业企业配合好，要知道，以后，这就是你新家园。

我们提议，大家在接到开发商验房通知后（不管是否分批接到），请立即联络各楼栋牵头人，尽可能分批集中统一前往，人多力量大嘛！

假如收（验）房通知单寄达日期超出了契约要求日期，应属延误了交房时间，大家看契约要求赔偿条例是怎样要求，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检验过房屋没了问题，或全部问题全部已得到圆满处理后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们搞清楚该房屋是否已经含有交付条件十分关键。前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主对应义务推行，首先要存在前提，即开发商交付房屋除了含有房屋交付法律文件外，该房屋实际质量也应该符合要求。

切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！假如开发商不一样意，有问题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业企业多种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题立即公布，提醒大家随时关注。

二、需要准备验收工具

1、房验小锤：用来检验墙面、地面、窗台空鼓。

2、稍大一点水桶：用来检验地漏、排水管是否通畅。

3、卷尺：用来检验房屋净高等。

4、验电插头：用来检验插座有没有脱线、不通。

5、网球：用来检验排污管道有没有障碍物。有显示日期功效相机（带闪光灯），律师提议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。

正常验收房子时间通常是连续2-3个钟头，提议早晨8：30去或下午2：00去。有条件可请专业人员帮你验房。

三、验收过程和具体步骤

要依据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房参考步骤，经过项目可在后面打“√”，未经过注上说明，最终汇总，请开发商代表签字确定。各位邻居有认为需要添加其它验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！

第一项：查验文件

业主在收楼时，首先要审核开发商是否含有交付全部法律文件，必需时能够要求查对对应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题能够实际居住，也不能视为法律意义上交付。业主也有权拒绝在对应手续上签字并要求开发商负担逾期交房违约责任。假如确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房统计表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

分别有以下文件资料需要查验：

1、计划部门出具《南京市建筑工程计划验收合格证》。

2、建设主管部门出具《南京市建设工程完工验收立案证实书》。表上每一项全部必需报主管部门立案，假如缺乏任何一项话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住。

3、区级以上质检站核发《房屋质量合格证实》。—必需含有。

4、开发商提供房屋《住宅质量确保书》—必需取得，要带走。

5、开发商提供《住宅使用说明书》—开发商据此负担保修责任。必需取得，要带走。

6、房产管理局或区局直属测绘队出具《完工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或由有权部门（如南京市计划国土局地籍测绘大队）出具正式测绘汇报：《南京市房屋建筑面积测绘汇报》。—必需含有，不然最少无法计算实际公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。

7、卫生防疫部门核发生活供水系统《用水合格证》。

8、公安消防部门出具《建筑工程消防验收意见书》。

9、民防部门出具《南京市民防工程完工验收证书》。

10、质量技术监督部门出具《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。

11、环境保护部门出具《南京市建设工程环境保护验收合格证》。

12、燃气主管部门出具《南京市燃气工程验收证书》。

13、城建档案部门出具《南京市工程验收档案认可书》。

14、管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋设计图纸和水电路图纸，管线怎样走，哪些墙能够打，配电箱及配线箱使用说明等。

第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。

面积结算是验房手续当中比较关键一项。请带上契约或副本，确定售楼契约附图和现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工住宅楼进行实测。测绘部门出示面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算依据（通常在入住后开发商才请测绘单位对已完工住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定面积误差条款结算面积。我们契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》实施。所以，如有误差，需要开发商明确处理方法。

（购房者对实测面积有疑问，也能够要求重新测量。从普遍发生面积事件来看，关键有三个方面：一是开发商增加公共建筑内容，将原本没有或不该列入建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积前提下，增加每户公摊面积。实际上，这三种方法全部被交叉使用，而这一切，全部必需得到土地、房管或测绘部门认可或配合。提请各位邻居注意！关键分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井；

第三项：验收房子。

看完那些资料后，基础就能够去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。可能在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员身后去验收房屋。假如房子和契约约定一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。假如在验收时候发觉问题，一定要当场请施工单位立即维修，维修后再重新验收房屋。

1、看墙壁。首先仔细检验每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样裂缝。通常来说，和房间横梁平行裂缝，属眼下质量通病，虽有质量问题，但基础不妨碍使用；假如裂缝和墙角呈45度斜角，甚至和横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。包含门窗、阳台等部位有没有开裂现象(阳台裂缝危险大)。

内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大不利影响。）墙身顶棚有没有部分隆起，用小锤轻敲一下有没有空声。墙身、顶棚楼板有没有尤其倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷地方。

2、看地面。仔细检验地板是否平整，地面有没有空鼓、开裂跑砂情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房相关人员立即修复。

3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远室内地面和门口内地面水平误差。验这个，很多时候也能够表现开发商建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构。那么就只能从这些细节来看质量了。测量方法也是挺简单。将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管另一端移至离门口最远处室内。看水管在该处高度，然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志离地高度是多少。这两个高度差就是房屋水平差。你也能够经过这种措施如这类推，测量出全屋水平差度。

通常来说，假如差异在2厘米左右是正常，假如出这个范围，你就得注意了！

4、查渗水。（最好是在房子交楼前，下大雨后第二天前往视察一下。这时候墙壁假如有问题，几乎是无可遁形。）尤其是查看部分墙体是否有水渍，尤其是部分山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必立即查明原因。顶层住户更应检验顶层是否渗漏。（尤其留心厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有没有水渍、裂痕）。

5、试门窗。因为是新房子，在门窗轨道里会有部分灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就能够看了。

查防盗门（要求开发商提供防盗门质量检测汇报！该门和质检部门查处不合格门—是否同一企业名下产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有没有尤其噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清楚，门铃是否正常，按钮是否牢靠，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。

窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音效果怎样。窗是否变形，和墙体是否吻合，窗边和混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、洁净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢靠。阳台护栏是否牢靠。

下列部位必需使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积大于1.5m2窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完成，玻璃透光部分和玻璃安装材料覆盖不透光部分分界线）离最终装修面小于500mm落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。

（五）观光电梯及其外护围。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走地面板。

（九）公共建筑物出入口、门厅等部位（包含1、门玻璃2、安装在门上方玻璃3、安装在门两侧玻璃，其靠近门道开口竖直边和门道开口距离小于300mm

（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害其它部位。

记住要检验每个房间门窗噢！

6、测量一下楼层层高。用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房协议中层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分许可误差，余数就是房屋净高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边长度不一致。

7、上下水。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。（提议有条件邻居做水管试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积，多数屋内水管全部埋在地下，有什么问题极难发觉和处理。水管道试压就是验收水管道最关键方法。一是堵住水管出口，并保持一段时间；二是用打压机（加水压设备）：冷水管压力在10千克、热水管在15千克，时间60分钟/根，假如压力达不到或保持不住，就说明水管有漏水现象。）

验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基础是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。下水道漏水是否快速顺利（注水，打开地漏，水是否快速漏下），通球试验：是检验下水道内是否有杂物。为何要验收这个呢，因为在工程施工时，有部分工人在清洁时往往会"偷"这个工。把部分水泥渣倒进排水管，假如这些水泥较大话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

8、验防水。这里所说防水，指是厨卫防水。当然，现在交付房子，有部分事先已经申明没有做防水，这就需要装修做了。假如在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。假如在装修前不试一试，那么在你装修好时再发觉漏水什么，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新地面来做一层新防水层。验收防水措施是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在二十四小时后查看其家厨卫天花。关键漏水位置是：楼板直接渗漏；管道和地板接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。

9、查电路。关闭分闸，检验各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否通畅。强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉。

电器户表在户外，应检验其是否能控制室内灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内，应检验闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光闸具和控制插座闸具，空调插座应和其它线路分开。

距离地面30厘米高插座必需带保险装置，厨厕应和通风道就近安装，洗手盆上方不应有插座，卫生间内用于洗澡电源插座应是防潮插座并有防溅方法；卫生间照明灯座必需是磁口安全灯座；

检验开关、插座牢靠程度；电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设。插座是否正常通电，有没有防护方法？电灯是否全部亮？开关是否正常？有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？

10、燃气管道是否安全，要开发商明确怎样测试漏气报警装置。

11、安装中央空调是本楼盘有别于其它楼盘地方，验收时一样不能忽略。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。

第四项：查对买卖契约上注明设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，不过也要仔细核实。

总体上应做到室内清扫洁净，无污物，达成窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟部分，入住率达成一定百分比才能通气）。在全部检验结束后，将水表、电表和燃气表读数看清楚，统计下来，通常读数不大，还是让物业人员记一下好。同时把部分验收房子数据和问题写在物业企业提供纸张上。

第五项：对公共环境验收。

楼盘交付，肯定包含到和楼盘使用相关配套设施同时交付，假如交付时楼盘四面绿化等配套等还没有完工，除非业主和开发商在契约中就一些事项作了尤其约定，不然该楼盘肯定不含有交付条件。合格楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。

注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有没有质量问题。应该装修完成并能正常使用。

住户邮政信箱怎样设置需要开发商明确。

各位邻居应该提升对公共部位关注程度，尤其是对本楼层公共部分。

假如有不认可房屋质量问题，应该书面向物业管理企业说明相关情况，必需时请随同物业管理人员签字认可，以作为业主已经推行验收义务证据。

四、相关物业管理

验收入住包含一大问题是物业管理条约。商品房验收交付时，业主大会和业主委员会还未成立，不过物业管理工作已经开始展开，因以前期物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘，属于短期性委托管理。待全体业主入住以后，成立业主大会和业主委员会，行使业主享受权利时，业主大会能够自行选聘物业管理企业，决定物管资金使用和管理监督。但在入住早期，业主只能接收开发商和物业管理单位确定临时物业管理条约，当然，业主假如对该物业管理条约存在意见或提议，能够在以后业主大会召开时提交业主大会讨论。毕竟，临时物业管理条约还是相对规范和有章可循。建设部和各地方已经陆续出台了部分行政指导性和强行性要求，加大了对前期物业管理工作监督和管理，在一定程度上也加大了对业主保护。所以，签署临时物业管理条约，并不会造成业主权利义务重大变更。

完成了房屋验收检验工作，若有问题，需要同物业人员确定处理方案和处理日期，看处理结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。假如没问题话，准备签字收房，交纳一定物业费用。在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约，请切勿偷懒，定要逐字逐句看清。

包含物业提供《装修开工证》是否要缴纳不合理收费。业主需要交纳物业管理费（通常为六个月，在公共环境条件未达标之前应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收取），而其它费用，通常是不需要业主交纳。业主交纳房款中已经包含了水、电、气、智能化设施费用。南京市物价局也两次发文，严禁开发商肢解房价违规做法。只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外其它费用，业主就有权拒绝交纳。而物业管理单位收取相关费用，应出示物价局批复文件，物业管理费具体价格，并应该使用正规收费发票。

如为避免以后起纠纷，在以后签署《物业管理条约》时，要清楚以后所要交纳物业管理费到底由哪些方面组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，同时考察一下物管资质，是否含有管理标准。明确地下室怎样分配，公共水电费怎样收取，请大家关注公共水、电表基数是多少，管理费用怎样收取。

水电周转金是开展正常物业管理必需条件，所以物业企业预收一定周转金，也是合理。不过，物业收费应该规范、透明，且应得到物价部门批复，不然，在行政许可之外收费，尽管其存在合理内核，但仍属于违规收费。

入住费用一直是业主关心话题。业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将碰到入住费用问题。当然在正常情况下，假如物业管理企业能够出示经物价部门审核收费依据，业主仍应该交纳对应费用。不过物价部门审核收费标准只是一个收费上限，而且视物业服务内容和到位情形，在物管早期实际收费应该是低于这个标准。值得注意是：购房时签署物业临时条约有没有物业收费标准约定。---------------------------------------------------------------------------网友原创：新房入伙验收注意事项新浪网友：starliu绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。提议收房日期：通常房产商通知我们小业主交房时间会比较早，提议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房人会很多，而陪同验收房子人不会有太多时间仔细陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比很好。需要带工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体和地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否通畅

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和部分报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间通常是连续2-3个钟头，提议早晨8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A、房屋《住宅质量确保书》--可带走

B、《住宅使用说明书》--可带走

C、《完工验收立案表》

D、面积实测表

E、管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

假如房产商准备充足话，通常10分钟即可查看完资料。

2)核实面积、协议及价钱多退少补问题。

确定售楼协议附图和现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。(先查看售房协议，看之间误差为多少，通常为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，提议定协议为2%误差，不过不超出5%比很好)以双方签定协议为准。通常这个时间因人而变，时间为30--40分钟。

验收房子

看完那些资料后，基础就能够去验收房子了，凯文顾问提醒:暂且先不要交付部分物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同她们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就能够同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

1)具体检验房屋质量，包含门窗、阳台等部位有没有开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提醒】：因为新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有部分灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就能够看了

2)检验墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提醒】：尤其是查看部分墙体是否有水迹，尤其是部分山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有话，务必立即查明原因。

3)仔细检验地面，仔细检验地面有没有空壳开裂情况。

【提醒】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员立即修复，不然在装修中会很轻易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤通畅情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(通常新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否通畅。

【提醒】：关闭分闸，检验各个分闸是否完全控制各分支线路。

5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基础是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。

【提醒】：做好这些后，确定没问题，要立即将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在二十四小时后查看其家厕卫天花。

【提醒】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，统计下来，同时要统计电表数字。

7)查对买卖协议上注明设施查对买卖协议上注明设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

【提醒】：通常在这方面，应该没什么大问题，不过确实要仔细核实。

8)测量一下楼宇层高，用5米卷尺即可，采样数据起源地点和具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度全部记在一个自己小本子上，同时把部分验收房子数据和问题写在物业企业提供纸张上。

最终好了，检验完这些工作，假如没问题话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定处理方案和处理日期，看处理结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。----------------------------------------------------------------------------几篇收房注意事项，贴出来供大家参考越来越多准业主们立即面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求房子交到自己手中，可是怎样收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？当然不是，南昌市建筑工程技术监督管理站给出了答案，南昌交房是有其标准。

第一：是房产开发商必需已经取得《建筑工程完工立案表》，这是国家强制要求，中国《协议法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》全部要求了建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格标志取决于是否取得《建筑工程完工表》。所以，不管购房者和开发商在买房协议中是否约定将开发商取得《建筑工程完工立案表》作为交房条件，开发商交房时全部应提供。

第二：是我们常说\"两书\"---\"质量确保书\"和\"使用说明书\"，这是建设部6月1日开始实施《商品房销售管理措施》中要求，现在交房时开发商全部应提供。

第三：是开发商已取得国家认可专业测绘单位对面积实测数据，看是否和购房协议中约定有出入，方便尽早取得处理。

若符合交房法定即协议约定条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所刘良欢主任给出了提议：

查对协议首先在接到入住通知后，应判定开发商是否准期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并依据开发商回复决定是否前往收房，按通知上约定时间前往收房，收房时，先检验开发商所提供文件是否符合上述要求，然后对要接收房屋进行实地验收，在和开发商交接时应注意以下问题：

1、检验入住房屋是否是自己所购置房屋如和购房协议、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；

2、判定面积有没有发生误差和误差比是否超出3％，应在入住前依据协议约定向开发商提出自己意见，是否退房；

3、自己对房屋质量进行检验，如发觉结构问题，应和开发商提出，并向政府相关部门反应；如发觉非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字书面统计，并要求开发商承诺在一定期限内进行维修；

4、按购房协议、附件及补充协议约定对房屋内设备进行清点，检验水、电、气、热等设备完好程度及使用情况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确定具体更换和配齐日期；

5、对开