2024年房屋租赁合同的优先承租权范文（二篇）

第3页共3页2024年房屋租赁合同的优先承租权范文优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》（_____）第四十二条：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例：案例一：原告誉恒*司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒*司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月____元，原告誉恒*司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。案例二：____年____月，原告海鸿*司与被告清水河*司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至____年____月____日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于____年____月____日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。笔者同意第三种意见。我国民法典第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”合同的实质，是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等，都由当事人的意思来决定，这就是所谓意思自治和契约自由。根据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。在上述两案中，原告和被告在租赁合同中约定了承租人有优先承租权，但被告未经原告同意，又擅自与第三人签订租赁协议，被告无疑侵犯了原告的优先承租权利。那么，被告与第三人的租赁合同是否就因此无效呢根据民法典第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”以及上述的民法典律原理，原告仅以具有租赁优先权为由，请求确认被告与第三人的合同无效，是没有法律依据的。此时，原告不能主张合同无效，不能对抗善意第三人，只能基于违约，要求被告承担违约责任。在司法实践中，法院也会从侧重考虑保护善意第三人，维护流转秩序和保护交易安全的角度作出判决。经过上面的分析，结论是：房屋租赁双方的“优先租赁权”条款，仅对合同双方当事人有效，承租人享有的“优先租赁权”并不能对抗第三人，不能因此宣告另一份合同无效。出租人侵犯承租人的“优先租赁权”，擅自将房屋租赁给第三人，属违约行为，应当承担违约责任。上述两个案例均被法院驳回诉讼请求。原告应当另案起诉，追究被告违约责任。2024年房屋租赁合同的优先承租权范文（二）一、简介房屋租赁合同是指租赁人与承租人之间关于房屋租赁的法律文书。在签订房屋租赁合同时，一方作为原承租人或租户，享有优先承租权。优先承租权是为了保护原承租人或租户的权益，防止他们在租赁关系发生变化时被迫搬迁或缺乏住房选择。二、优先承租权的适用范围优先承租权适用于以下情况：1.续租时：当房屋租赁合同到期时，原承租人或租户享有优先承租权，即有权选择是否继续租赁该房屋。房东不得在不告知原承租人或租户的情况下与其他人签订新的租赁合同。2.闲置房屋：当房东有其他空置的房屋时，原承租人或租户可以享有优先承租权。房东不得将空置房屋出租给其他人，而应首先给予原承租人或租户选择的机会。3.房屋改建：当房东对房屋进行改建或翻新后，原承租人或租户可以享有优先承租权。房东应向原承租人或租户提供改建后的房屋，并优先考虑其继续租赁该房屋。三、优先承租权的行使方式原承租人或租户行使优先承租权的方式可以通过以下几种方式进行：1.书面通知：原承租人或租户可以书面形式通知房东，表达继续租赁该房屋的意愿。书面通知应包含租赁期限、租金等相关条款，并确保通知提前发送，以便房东在相关时间内作出决定。2.口头通知：在某些情况下，原承租人或租户也可以通过口头方式向房东表达继续租赁该房屋的意愿。然而，为了避免纠纷和误解，最好将口头通知记录下来，并要求房东确认。3.签署新合同：原承租人或租户也可以与房东签署新的租赁合同，以表明他们希望继续租赁该房屋。四、优先承租权的限制和保护在行使优先承租权时，原承租人或租户需要注意以下几点：1.时间限制：原承租人或租户应在租赁合同到期前，或者其他合理规定的时间内行使优先承租权。如果超过规定时间未行使优先承租权，则被视为放弃。2.合理租金：原承租人或租户行使优先承租权时，应根据合理的市场租金进行协商。双方应达成一致意见，否则房东可以选择与其他候选承租人签订合同。3.非合理拒绝：房东不得以不合理的理由拒绝原承租人或租户行使优先承租权。如果房东未能按照优先承租权行事，原承租人或租户可以寻求法律救济。4.书面确认：无论是原承租人或租户通过书面通知或签署新合同行使优先承租权，房东都应提供书面确认，以保证其权益