名企规划设计管控标准第2册-建筑册

目录

1总图、竖向管控要点......................................................1

2前期规划院与发展部对接流程及内容........................................7

3主力店和步行街楼、地面标准做法..........................................9

4商管用房设计准则.......................................................11

5万达购物中心店招LOGO设计标准.........................................17

6待定业态（餐饮类及零售类）房产技术条件.................................25

7主力店租赁区域划分及租赁面积计算原则...................................31

8万达广场防高空坠物问题解决措施.........................................37

9销售型物业千人指标.....................................................41

10住宅模块..............................................................43

11万达酒店后勤区设施一览表..............................................61

12万达购物中心步行街卫生间设计标准......................................63

13外立面设计投标方案成果要求............................................67

14外立面设计投标方案成果模板............................................69

15夜景照明设计投标方案成果要求..........................................71

16夜景照明设计投标方案成果模板..........................................73

17夜景照明设计管控要求...................................................75

******

:{:*****

1总图、竖向管控要点

1.1总图竖向（市政）设计管控要点

1.1.1使用说明

项目负责人按此要点进行总图竖向设计管控。

1.1.2职责分工

1规划院项目负责人提供总图竖向设计任务书。规划院是总图竖向设计的责任部门.

2项目公司负责设计条件的准备工作。

3规划院建筑、景观、机电、结构专业，项目公司设计部、项目管理中心设计部、酒店公司、商管

公司、总图竖向设计单位、单体建筑设计单位参与总图竖向的论证。

4整个基地总图竖向设计含在大商业施工图设计单位招标内容中。住宅组团内的竖向设计由住宅施

工图设计单位完成。

1.1.3工作流程

1设计条件准备：项目规划启动会后，项目公司按规划院要求一周内提供相关的设计条件（现状竖

向标高），其余设计条件待项目公司反馈《市政调查表》。发给规划院审核后，提供给总图竖向设计单位

进行设计。

2总图竖向设计包含在大商业施工图设计内容中，由大商业设计单位完成，招标文件体现相关要求

（含设计任务书），范围为整个基地的总图竖向设计（不含住宅组团）和小市政设计。

3总图竖向（含小市政规划）设计：

（1）总图竖向的设计周期30天，开始点为大商业方案深化评审会完成。

（2）确定±0.000：根据现场挖土或桩基要求，需要确定挖土深度，可先由竖向设计单位先行完成

一个初步的竖向设计方案，评审后（规划院项目小组及项目公司）确定一个±0.000用于现场施工，待

总图竖向设计完成后进行复核。调整的范围超过500mm,应结合现场情况综合决策。

4总图竖向论证评审；见会议标准。

1.1.4设计条件

1政府的绝对标高图：发展部和项目公司提供。

2项目周边市政路近期的修建性详规：项目公司提供。

3实测标高：项目公司委托专业测绘机构实测。实测部位：项目周边现状市政路中心点绝对标高、

路牙石顶的绝对标高。点位需求：规划院提供。

4市政外网图及市政接入点：项目公司提供。

:{:*****

1.1.5设计范围及内容

1竖向设计

(1)自持物业±0.000标高的确定。销售物业建筑(除住宅组团内)的士0.000标高的确定。

(2)为住宅组团内的±0.000标高确定提供参照标准(由总图竖向及住宅建筑设计单位、景观设计

单位共同确定)。

(3)各建筑组团之间市政路面的高差处理。

(4)建筑组团内路面的高差处理原则。

(5)建筑外轮廓线(除住宅组团)到路牙石的高差、排水走向的处理、景观设计的处理原则。

(6)建筑物内高差的解决方式。

(7)地下室上方为室外区域降板的范围及高度的确定(结合地下室层高的确定)。

2小市政的规划

基地内供水、污水、雨水、中水(如有)，燃气、电力、供热、通讯等室外管网的综合设计.

1.2总图竖向(市政)设计标准

1.2.1使用说明

1作为总图竖向设计任务书模板。

2建筑、机电、结构、景观专业按此设计标准进行设计交底及设计审查。

1.2.2设计范围及内容

1竖向设计

(1)自持物业±0.000标高的确定。销售物业建筑(除住宅组团内)的士0.000标高的确定。

(2)为住宅组团内的±0.000标高确定提供参照标准(由总图竖向及住宅建筑设计单位、景观设计

单位共同确定)。

(3)各建筑组团之间市政路面的高差处理。

(4)建筑组团内路面的高差处理原则。

(5)建筑外轮廓线(除住宅组团)到路牙石的高差、排水走向的处理、景观设计的处理原则。

(6)建筑物内高差的解决方式。

(7)地下室上方为室外区域降板的范围及高度的确定(结合地下室层高的确定)。

2小市政的设计

基地内供水、污水、雨水、燃气、电力、供热、通讯等室外管网的综合设计。

1.2.3设计要点

1建筑组团之间的市政路面坡度控制

(1)设计原则：在平衡土方量的前提下，道路的纵坡最好控制在0.3%以上，最低不应小于0.2%。

路牙石底设雨水口与雨水管相连，雨水口的间距不少于40m。雨水井盖应避让人行出入口，雨水管的坡

:{:*****

度及走向要考虑与市政接驳点高度控制。

(2)锯齿状找坡：用于高差不明显的路面，道路纵坡找至雨水口，主要靠雨水管线的排水能力进

行排水。

(3)一面坡或两面坡：用于高差明显的路面，道路纵坡找至一端或两端的市政路面。

(4)室外雨污水管线的最小坡度：

管径DN200DN250DN300DN400DN500DN600

最小坡度(％)0.50.40.30.20.150.12

2住宅建筑组团内的路面坡度控制

(1)组团内下部如为地下车库，则应考虑绿化区域的覆土(降板高度结合冻土层、滤水层、结构

顶板找坡及种植土的高度，结合景观设计)，结合路面排水、绿化带排水、住宅污水排水的要求，并考

虑与市政的接驳口或与组团间道路的排水接驳口的高度控制。

(2)小区内路面排水：设置雨水口和雨水井有组织收集。

(3)小区内绿化排水：车库顶板上考虑滤水层，设置渗透管排放至小区雨水管网。大面积绿地中

雨水考虑单设雨水收集系统。

(4)住宅污水排水出路：(1)±0.000梁下排出室外、(2)±0.000梁下排入覆土层内找坡至小区

污水管网(3)重力进入地下室污水坑压力排出。

3室外步行街

(1)步行街两端高差(两端高差不超过1M)不大的两种处理方式：

1)店铺门口不设台阶(用于项目所在地雨水量较少的情况)：考虑景观地面铺装要求，街内不设地

面纵向找坡，不设雨水口和雨水管。设置雨水沟排水(沟的设置结合景观要求设在适当部位，横向找坡

至有盖板的排水沟)，明沟底宽不小于300mm,不大于450mm,最低高度不小于200mm,明沟沟底坡

度控制在0.3—04%,直接坡至与室外管网连接。

2)店铺门口设有一级台阶(用于用于项目所在地雨水量较大，或市政外网条件相对较差的项目)：

台阶下部设雨水沟，用于在排水量不畅的情况下考虑蓄水功能，不致淹到店铺。

(2)步行街两端高差较大的情况：处理原则同上，但可沿步行街纵向找坡。适当位置可考虑横向

设沟。

(3)雨水沟的设置需结合建筑单体和步行街特点，步行街内均设有盖板的排水沟，在商铺地面穿

越的雨水需设暗管敷设(管的坡度适当加大)。

(4)如室外步行街、主入口附近的广场下部为地下车库，则结构要考虑降板，则降板的高度考虑

雨水沟的高度与找坡，还应考虑污水的排放及管线的冻土层埋设深度要求。

(5)如步行街两端高差较大，且下部仍为地下室，则地下室的顶板高度的设置需考虑地下室的层

高要求。

:{:*****

4大商业的士0.000的确定及竖向控制

(1)总图竖向要做到路牙石部位，路牙石可消化一部分高差(150-220mm)o

(2)大商业、百货等主入口室内外不做台阶，大商业的±0.000与室外有150—250mm左右的高

差(视项目具体情况定)，通过景观做急坡消化。

(3)根据地块坡度情况，竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在

3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济

比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%,应作阶梯式布置。商业人流聚集部位的

阶梯高度超过1.5m时，考虑设置室外自动扶梯。

(4)平坡式的坡度宜控制在2—2.5%。室外广场宜设置1—2%的坡度。终坡点的位置结合景观设

计要求，设置一道或一道以上的通长的水沟或排水井(埋地管排入市政)。

(5)广场或商业主入口的部位如为地形的低点，应考虑设置截水沟或种植池等处理方式，保证地

形高处的雨水不漫流到广场。

(6)如果出入口离道路很远，或有大型的广场，在取得了合理的排水坡度后，可利用城市干道边

缘的种植池消化高差，种植池在部分重点的部位如出租车停靠区域、公交车停靠点设置台阶(并考虑无

障碍设计)。方便人流直接进入购物中心。

(7)下沉广场、提升式广场的阶梯数量应根据项目的具体情况慎重确定，阶梯式竖向设计中，台

阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合

确定；两台阶之间可用挡土墙或花池连接，避免自然放坡占用场地。

(8)下沉广场设计时一定要考虑与市政雨水管网的结合，避免因市政管线埋深不够而导致雨水无

法排放。

(9)大商业的±0.000标高应在考虑各种因素后综合确定，首层的标高应尽量一致，如果确实需要

在室内消化部分高差，应考虑以找坡的形式解决，并不能对店铺的开门或经营有影响。室内做坡要结合

结构设计，避免因梁的设置影响坡度。

(10)室外步行街的两侧商铺的±0.000标高应一致，室外步行街如与步行街主入口或广场相连，

步行街的设计标高还应考虑与主入口或广场的标高相协调。

(11)地下室的层高应考虑室外降板、主力店经营、货运通道、机械停车等综合因素确定。

(12)室外步行街或室外广场下部如为地下室，则降板的高度需满足雨水排水的需求(由地面排水

的坡度、长度、截水沟的高度等控制)，雨水不应进入地下室。

5小市政设计

(1)供水、供电、燃气、供热、通讯应结合各单体的泵房、换热站、开闭所、变电所的位置布置

走向、入户位置，所有管线的入户位置应避开主入口，各主入口严禁设置井盖。

(2)污水、雨水的设计在该阶段只要考虑走向及与市政的接驳，与市政的接驳要考虑与竖向设计

的配合。

(3)调压站、化粪池的位置要与建筑、景观配合确定，设置在绿化带、车库出口等远离主入口的

:{:*****

部位，调压站与建筑物的间距大于6m。

(4)应根据用地红线与建筑物的间距合理的布置管线(不少于7米)，如间距不够，无法通过各种

管线的排布，应考虑建筑处理或对管线进行专项优化设计。

(5)隔油池的设置：室内步行街和贴临大商业的餐饮外铺，排水均进入地下室污水处理间的隔油

池内•其余步行街的餐饮及卫生间排水排至室外步行街另一侧，室外步行街不设隔油池。隔油池不放在

外铺门口。

(6)室外步行街的管线综合应特别注意与建筑、景观的配合，室外步行街的管线只考虑设置消防

给水、燃气、低压电缆及雨水沟、卫生间排水，其余管线尽可能在室内敷设。

(7)小市政确定后，由项目公司综合把控各单项市政的设计及施工，不应出现出入口设置大量检

查井等问题。

******

:{:*****

2前期规划院与发展部对接流程及内容

2.1项目规划设计条件交底单

项目名称：_____________________________________项目

发起联络部门：发展部日期：—一年—月—日

联络对象：规划院报：

用地规划要求：

1、用地性质：商业、办公、居住；综合;

2、总用地面积：约―约_____亩，其中建设用地面积—m2,约_____亩；其中代征（道

路/绿化）面积一____约__________亩；

3、容积率：_____；建筑密度：商业＜____%；住宅〈—%；绿地率：商业N____%住宅N____%

建筑规划要求

1.地上建筑面积:商业＜____nf,住宅〈_____m2；办公＜_—m2；酒店〈_m\（回迁面积

指标：________）,其中商业地上建筑面积不小于____占总地上总建筑面积比例不小

于____%;

2.建筑高度：__米（航空限制高度___米）；

3.建筑退线：冬一米：S____米：南_____米：北_____米

三、其它规划条件

1.0照间距要求：__________________________________________;

2.市政公共配套要求：__________________________________________;

3.本地块人防设计要求：______________________________________________:

4.车位要求：商业建筑：_____辆/万m2；办公建筑：_____辆/万m2；住宅建筑______辆/万m2；

5.其他必须满足的强制性要求：退河道控制线、退用地边界、日照等详见《城市规划管理技术

规定》的相关条款；

四、需注意的有关地块内、周边设施情况和其他情况：1、微波通道；2、高压走廊3、保留建筑（如

有需在红线图上定位）：见地形图示意位置；4、地勘报告；5、地质灾害等及水文地质条件；6、

有无古墓文物、保留树木情况等。

附件：1、城市地图、2、项目用地红线图（含现状地形图电子文件）；3、项目信息表4、《规划技术

管理技术规定》；5、地块控制性规划；6、地勘报告（如有）；7、地质灾害等及水文地质条件

（如有）；（根据具体情况，未提供的删除，如有补充文件，0A移交，抄送陈总）

交接签收发展部:规划院:

主管副总裁

批示

备注：一、二项交底时必须满足：三项在规划预审批前完成：其余由发展部配合规划院协调落实。

2.2规划院项目前期设计工作流程

2.2.1收到发展部交接单

C成果：陈总签批的总图]

政府正及指标。

项目规划初步设计条件

式报价用于：⑴政府谈判；

交底单（经陈总签批，总图及指标

----------->陈总签批发展部、成本控制部

规划院收到起）第一轮方案⑵初步测算。

（特殊情况无项目中心设计部

政府报价）

2.2.2收到测算指标

「成果：陈总签批的总图]

及指标。

用于：⑴规划咨询及方案

一周

接到陈总总图及指标发展部、成本控制部汇报；

------------>-------►陈总签批

测算指标起第二轮方案项目中心设计部

含设计部意见⑵协助签政府协议。

成果：董事长签批的总图

2.2.3收到政府协议

及指标。

用于：⑴规划预审批；

-------------移交发展部、成本控制部、项

收到发展部一周总图及指标

>董事长签批।》目中心计划部、设计部、⑵测算；

政府协议起------------*第三轮方案

”四|含设计部意见酒店公司设计部⑶摘牌；

（特殊情况无协⑷规划院生产所进行

议或收购项目）总图调整及开始单

规划院内部移交至生产所

y体设计并完成所墓

2.2.4收到摘牌信息

方案。

----------------1移交项目管理中心、发展部、成本控制各部门按拿地后

收到发展部一周.单体方案一周.董事长签批>

--------A部、商务部、商管公司、酒店公司、

摘牌信息院审集团制度相应的

万千百货、院线、项目公司

含设计部概念流程开始工作

方案设计条件

:{:*****

3主力店和步行街楼、地面标准做法

编号位置最终饰面交房标准预留装修厚度注意事项

人造岗石、

1.1步行街公共区装修面完成70

天然石材

步行街石材、防滑玻化

1.2装修面完成7()

1非餐饮店铺砖等

石材、防滑玻化

1.3步行街餐饮店铺结构面70厨房位置由商家自行垫高

成等

1.4步行街卫生间防滑玻化砖装修面完成110卫生间蹲便区域降400

人造岗石、

2.1百货楼首层结构面70

天然石材

2

百货楼二层

2.2玻化病结构面50

及以上

餐饮业态后厨区由商家按

33综合楼各层商家自理结构面50

其内装自行抬高

娱乐楼电玩、KTV包间卫生间等由商

4.1商家自理结构面50

KTV,影城公共区家按其内装自行抬高

影厅前二〜三排座位升起

4.2商家自理结构面50

座位及进厅坡道由其装修自行垫高

4

4.3影厅后排座位商家自理结构面30结构面随座位升起

同层排水，完成面比卫生

4.4电影城卫生间防滑玻化砖结构面600

间外地面低5mm

超市楼卖场非生防滑玻化砖、水依据

5.150

鲜区泥抹面等商务合同

5

防滑玻化破、水依据下层为人防区的同样降

5.2超市楼生鲜区300

泥抹面等商务合同300

66楼梯间水泥抹面装修面完成30

细石混凝土随打

只在地漏/集水坑附近2米

77地下车库随抹，面层2mm装修面完成50

半径内找坡0.5%

厚环氧地坪漆

******

:{:*****

4商管用房设计准则

4.1总则

4.1.1为使万达城市综合体（万达广场）的管理用房设置更加科学、合理、有效，规范万达城市综

合体（万达广场）管理用房的设计，特制定本准则。

4.1.2本准则为万达集团内部标准，适用于万达集团开发建设的万达城市综合体所有物业。

4.1.3万达城市综合体（万达广场）管理用房分为商业管理用房和销售物业（含商品住宅、写字楼、

公寓）管理用房两部分。

4.1.4商业管理用房是指为万达广场中开发商持有商业物业配置的物业管理用房，产权人为开发

商；销售物业管理用房是指为销售型物业（含商品住宅、商铺、公寓、写字楼等）配置的物业管理用房

（含商业综合体上部塔楼即插蜡烛部分的物业管理用房），产权属全体业主；

销售物业管理用房位置应与商业管理用房分开、独立设置。

4.1.5万达城市综合体（万达广场）中所含酒店，不纳入本设计准则管理范围。

4.2商业管理用房设计

4.2.1商业管理用房功能

商业管理用房应满足商业管理公司办公、会议、商管员住宿、员工洗浴、员工活动、内部员工就餐

功能，条件允许时设置外派管理人员宿舍等使用功能。

4.2.2商业管理用房的面积规定

按集团相关规定，商业管理用房建筑面积1000平方米左右，可视使用率适当调整；另外设约500

平米的员工餐厅（含厨房），解决员工的就餐需求。商业管理用房应根据需求合理分隔，具体由集团商

管公司提供布局平面条件，经规划院审核后交项目公司进行施工图设计。

4.2.3商业管理用房的位置要求

商业管理用房尽可能放在地上（地上面积不足时，员工餐厅、库房、活动室等可考虑放在地下室），

如步行街楼顶或娱乐楼影城上部。考虑到对今后屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，塔楼及商业管

理用房分别在屋顶设计紧急出口。

4.2.4商业管理用房的配套设施

1设置电梯与地下停车场及商业各楼层相通（可由各业态客、货梯兼用）。

2商业管理用房具备良好的自然通风、采光条件。

3商业管理用房设置风机盘管或空调送风设施，如条件不容许则房间内设置分体空调，北方地区要

设置冬季采暖设施。

:{:*****

4通往管理用房的步行楼道粉刷地坪漆或铺设地砖。

5设置独立的背景音乐系统。

6财务办公室设置红外防盗系统，并与中控室联网。

7会议室、客服中心接待室、走廊、通道门处设置必要的监控设备，并与中控室联网。

8总经理办公室设置监控分控主机、监视屏，用以控制和监视广场各区域运行状况。

9员工宿舍应具备采光、通风条件，并配备设置淋浴间、更衣室、访亲室。

10员工餐厅厨房应考虑燃气管道、新风、油烟排放及净化器、上下水、隔油等设施。

4.2.5商业管理用房的建造标准

1建造标准详见表l-lo

4.3销售物业管理用房设计

4.3.1销售物业管理用房功能

具备办公与会议等日常使用功能，具体规划为：主任办公室、公共办公区室、服务接待室（前台）、

财务室、业委会办公室、洽谈室、会议室、值班室、员工宿舍生活区（含盥洗室、淋浴房）、仓库、卫

生间等。

4.3.2销售物业的物管用房的面积、位置与相关配套设施

1销售物业物管用房的面积应参照项目所在地相关法规规定执行，位置与商业物业管理用房分开，

独立设置。当地法规没有明确规定的，按销售区域总建筑面积3%。―4%°配置。

2物业管理用房应当为地面以上，具有正常使用功能的房屋，位置应选择方便业主来往的地方。对

于由多个组团组成的大型销售物业项目，物业用房总面积在满足法规要求的前提下，10万平米以上的

组团应在该组团内配置不少于100平方米的管理用房，用于客户服务受理，方便本组团业户。该建筑面

积含在物业管理用房总建筑面积内。

3物业管理用房应当具备水、电、采光、通风等正常使用功能。若条件受限，其中仓库、餐厅（厨

房）、活动室等可设置于地面以下。设置在住宅楼内的，应当具备独立的通道。

4.3.3销售物业的物管用房的建造标准

销售物业的物管用房的建造标准参照商管用房建造标准。

表1-1

商业管理用房建造标准

说明：商业管理用房的面积和其它技术参数可根据实际情况调整。

结构

项目面积暖通给排水强电照明弱电消防装潢

层高承重柱距

按设计

规范30m2吊顶分五孔插座隔栅灯电话线符合消防形象墙、接待台、企

门厅3M-3.8m400kg/m"无

不出现体空调墙插4个节能型筒灯网线规范业文化宣传栏

立柱

按设计五孔插座

电话线浅色抛光地砖、白色

总经理规范分体空墙插4个，隔栅灯符合消防

2.8M-3m400kg/m*18m2无网线乳胶漆顶墙、石膏板

办公室不出现调五孔插座节能型筒灯规范

监控线吊顶、窗套、门套

立柱地插2个

按设计五孔插座

电话线浅色抛光地传、白色

副总经理规范15m\分体空墙插2个，隔栅灯符合消防

2.8M-3m400kg/m2无网线乳胶漆顶墙、石膏板

办公室不出现4间调五孔插座节能型筒灯规范

监控线吊顶、窗套、门套

立柱地插2个

按设计五孔插座电话线

防滑地砖、白色乳胶

财务部规范分体空墙插4个，隔栅灯网线符合消防

2.8M-3m400kg/ma30m2无漆顶墙、石膏板吊顶、

办公室不出现调五孔插座监控报警规范

窗套、门套

立柱地插2个系统

按设计五孔插座

电话线防滑地砖、白色乳胶

行政部、品规范分体空墙插4个，隔栅灯符合消防

2.8M-3m4(X)kg/m230ml无网线漆顶墙、石膏板吊顶、

质部不出现调五孔插座规范

监控线窗套、门套

立柱地插2个

按设计

五孔插座

规范电话线防滑地砖、白色乳胶

分体空墙插4个，隔栅灯符合消防

企划部2.8M-3m400kg/ma不出现20m1无网线漆顶墙、石膏板吊顶、

调五孔插座规范

立柱监控线窗套、门套

地插4个

结构

项目面积暖通给排水强电照明弱电消防装潢

层高承重柱距

按设计五孔插座

电话线防滑地砖、白色乳胶

规范分体空墙插6个，隔栅灯符合消防

营运部2.8M-3m400kg/m260m3无网线漆顶墙、石膏板吊顶、

不出现调五孔插座规范

监控线窗套、门套

立柱地插4个

按设计五孔插座

电话线防滑地砖、白色乳胶

规范分体空墙插4个，隔栅灯符合消防

工程部2.8M-3m400kg/m"30m'无网线漆顶墙、石膏板吊顶、

不出现调五孔插座规范

监控线窗套、门套

立柱地插2个

按设计五孔插座

电话线防滑地砖、白色乳胶

规范分体空墙插4个，隔栅灯符合消防

物管部