【中原】欧亚达国际广场开盘前营销执行方案20160229

湖南中原事业七部2016.02欧亚达国际广场2016年开盘前营销执行方案CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree2016年度销售任务：800套首开任务200套开放节点：5月1日

首开节点：7月2日TOP1TOP2TOP3TOP4欧亚达国际广场阳光锦城达美D6区……融科东南海五江天街730套680套486套449套800套2016年，欧亚达国际广场占据公寓市场最高峰！周边竞品月来访量统计根据周边竞品的来访及成交情况来看，月来访集中在170-490批，月成交转化率集中在10%-15%之间。本案若按照10-15%转化率，首开任务200套，需来访1333-2000批客户，月均来访则需要666-1000批，每周现场接待166-250批客户，远高于周边竞品，压力较大。项目五江天街旭辉国际广场园康新都荟京武浪琴山万坤图财富广场融科东南海兴旺双铁城云集国际公寓月来访38417984226173491128117月成交3724132217.94017.711成交转化率10%13%15%10%10%8%14%9%营销解决核心问题：Q1：如何保证1666-2000批有效到访，远高于周边竞品？Q2：如何保障10-15%的成交率？CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree整体公寓市场：整体库存约144万方，去化周期28.8个月，库存严重，压力较大；截止至2015年11月从供需关系来看，长沙公寓市场年供应量为40万㎡，年去化42万㎡，供需基本处于平衡；截止至2015年11月从库存情况来看，长沙公寓市场整体供应量约为144万，去化周期约28.8个月，库存严重。本案五江天街均价：精装6500兴旺双铁城均价：精装11000万坤图财富广场均价：6800云集国际广场均价：7500京武浪琴山均价：8500园康星都荟均价：6000融科东南海均价：精装6200旭辉国际广场均价：8000竞争环境：区域内公寓项目较多，竞争较为激烈。去化分析：2015年累计去化约10万方，去化面积集中在30-50㎡，集中于融科东南海、五江天街2015年去化以30-50㎡为主，50㎡以上面积越大，去化越有难度2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月12月五江天街万坤图财富广场阳光锦城兴旺双铁城旭辉国际广场云集国际公寓京武浪琴山五矿万境水岸去化37套房源持续去化125套40-55㎡房源持续去化公寓库存加推二期35㎡公寓房源，并持续去化库存后续以去化写字楼为主去化剩余库存房源持续去化35-106㎡库存房源持续去化87套120-144㎡房源持续去化100套38-98㎡房源加推4层38-98㎡公寓，后续以去化库存为主持续去化485套45-97㎡房源园康星都荟加推41和83㎡公寓房源持续去化225套41-80㎡房源加推3层41-80㎡公寓，后续以去化库存为主竞品推货情况：上半年基本以去库存为主，下半年五江天街、云集国际公寓有趋同新货推出融科东南海去化14套存量后续以去化写字楼和商业为主上半年各项目以去化为主，下半年同类产品推售撞车供应分析：区域总计供应约24万方，供应面积以40-50㎡为主，推货量集中本案、云集、旭辉及万坤图，去化压力较大2016年供应量大，但本案30㎡以下产品为区域唯一供应，存在市场机会点市场小结1、整体市场去化艰难，库存压力打，去化周期长；2、本案所在区域公寓项目较多，竞争较为激烈，2016年整体供应达24万方；3、区域在售项目上半年均以库存去化为主，下半年推货集中以30-50㎡为主；4、本案30㎡以下产品为区域唯一供应，存在市场机会点。CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree策略大纲1.影响力－形象先行，高调造势，活动营销贯彻整体，客户感知价格优惠度2.执行力－借助好房子、房友圈等有效拓客手段，快速积累客户转成交3.保障力－招商先行，高附加值打造，性价比全面制胜.多维度组合拳集中爆破，价格低开平走，开盘实现项目热销，引领东城投资新标向多渠道推广活动造势房友圈有效拓客社区巡展商超巡展大客户拓展招商先行产品包装影响力执行力保障力低首付政策2016年推售计划：货源组织推售原则：低开平走：首波产品以低价入市，便于第一时间与速度建立市场影响力，引爆市场；后续新推产品，小幅度提升价格，保证价格基本平衡，保证去化；差异挤压：首波产品以最佳投资自用型的1#产品入市，推出不同楼层段产品，通过同一栋楼内不同的位置、价格互相挤压产品去化；高频加推：把握推售节奏，根据7月及10月的开盘节点，月月加推，产品线保持丰富，实现快速去化。时间2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月合计推售节奏新推加推加推新推加推加推加推——推售楼栋推售量1#300100100——120115——7353#——————25010010033483去化量2008010016012010040800备注：全年分两次开盘节点，首次开盘时间为7月2日，二次开盘时间为10月15日；1、3#合计1218套，年度去化800套。3#2#引入酒店时间：2016年3月下旬开始货源：8-12层175套面积：22-42㎡目标：引入酒店经营，返租销售散卖时间：2016年7月-2017年1月货源：20-24层175套面积：22-42㎡目标：针对散客，集中引导至中间楼层整层卖时间：2016年7月-2017年1月货源：25-28层4层面积：22-42㎡目标：引进大客户，整层或者拼层卖极简精装时间：2016年7月-2017年1月货源：13-19层210套面积：22-42㎡目标：通过精装修提高产品性价比1#8-12层产品招商先行，2014年3月下旬开始，由中原招商组负责洽谈酒店资源，针对9-12层引入酒店（途家、觅你酒店），包装成酒店公寓，4月中旬初步达成合作意向，5月份签订合作协议，后期带租约出售；13-19层产品极简装修出售，引进第三方的装修公司，将其打造成简单装修产品对外出售；20-24层产品散卖，针对个人工作室、SOHO办公客户等散客，进行集中引导，灵活推售；25-28层产品整层拼层出售，拼层与多层大客户，以企业购买优先，整层或多层销售。推售策略：招商先行，分客群集中引导推售策略：极简装修产品包装目的：通过装修房提升产品附加值，减轻业主装修烦恼，增加产品去化。到位时间：2015年5月1日装修形式：客厅卧室装修标准：1）地面：强化木地板、进门过廊地砖；2）墙面:墙纸；3）天花：局部石膏板吊顶+辅助灯具；4）其他：开关插座；厨房装修标准：1)地面：防滑地砖；2）墙面：高档墙砖；3）整体橱柜：全套橱柜；赠送抽油烟机。卫生间装修标准：1）地面：地砖；2）墙面：墙砖；3）天花：吊顶+防雾防潮筒灯；4）其他：卫生间门、淋浴间玻璃隔断+拉手、开关插座。操作模式：1）引进第三方装修公司，给与客户600元/800元/1000元三种装修套餐；2）客户与装修公司签订第三方装修合同，交房前装修完毕。销售政策：0首付（中原合E贷）0首付，开发商垫息，客户2年内还清。操作方式：中原合E贷由中原合E贷借首付款；由开发商贴息两年，客户在两年内还清第三方本金即可收楼；具体操作形式，待与合E贷确定合作后给予详尽方案。贷款额度：最低可贷款5万注：具体对外推广过程中需要与政府机关提前打好招呼。推广策略：线上触点传播：1、形象先行，线上突围，诉求直接暴力，具备营销噱头；2、媒介选择注重客群体验感，以“触点式”传播；3、持续制造话题，以热点传播造品牌号召力。线下风暴拓客：1、配合线上动作，多渠道组合拓展；2、渠道选择以产品目标客群为出发点，以“风暴式”集中轰炸；3、以多样化，创新型拓展形式与手法开展；拓客策略：战术思路：首次开盘以1#M公寓产品为突破口，利用产品户型小、价格灵活、投资门槛低的优势，结合贴近客群的推广方式，接地气的拓客手段，实现项目短期爆发式传播。打开客户渠道，扩大客户源，扎实成交基础。传统通路互联网+线下拓客5.1阶段品牌导入期强势蓄客期6.17.1推广渠道4.20渠道拓客开盘前营销铺排推广主题户外、楼体巨幅、网推、公交微短剧户外、楼体巨幅、网推、公交微短剧、电台、手机APP、框架、电影贴片房友圈（行销、二转二、三转二、渠道组、电call组）、老带新、中原资源房友圈（行销、二转二、三转二、渠道组、电call组）、老带新、中原资源、商超社区巡展、开发商资源、高桥商业地产运营专家15万㎡旗舰家居综合体即将起航劳动东路双地铁M公寓22-46㎡产品，认筹XXXX抵XXXXX拓客目标房友圈行销房友圈二转二房友圈三转二房友圈渠道组房友圈电call组老带新中原资源480804060325080合计：822房友圈行销房友圈二转二房友圈三转二房友圈渠道组房友圈电call组老带新中原资源商超巡展社区巡展高桥拓展开发商资源4808040603280606080100120合计：11925月1日6月1日欧亚达品牌发布会暨招商发布会营销中心开放造势活动：饕餮盛宴，全民众筹！7月2日地推活动：美女/鲜肉扫码送惊喜造势活动：认筹即可抽汽车首付/使用权5.26.26造势活动：好房子专场造势活动：好房子专场6.18造势活动：商家签约开盘活动1、通过多场造势活动，保持现场热度，树立项目在区域地位。2、通过项目重要节点，集中客户到访，引爆现场。3、通过特色地推活动，深耕区域，提高项目认知，进而提高项目来访。活动策略CONTENTS目录阶段执行MARKETINGEXECUTIVEPartFour市场环境MARTETENVIRONMENTPartTwo目标理解STRATEGICPLANPartOne年度营销费用MARKETINGEXECUTIVEPartFive开盘前营销策略总纲THEPORBLEMPartThree5.16.14.20推广阶段：品牌导入期推广渠道渠道拓客推广主题拓客目标商业地产运营专家15万㎡旗舰家居综合体即将起航户外、楼体巨幅、网推、公交微短剧房友圈（行销、二转二、三转二、渠道组、电call组）、老带新、中原资源房友圈行销房友圈二转二房友圈三转二房友圈渠道组房友圈电call组老带新中原资源480804060325080合计：822活动重点发布会、认筹抽奖活动、好房子活动推广渠道：户外目的：树立项目形象，推广本项目。时间：4月20-7月1日工作内容：1、3月14日与有桔园立交桥和雨花亭户外广告的公司洽谈合作，3月27日确定合作内容，户外公司给户外尺寸；2、3月28日设计公司出画面初稿，4月5日确定画面；3、4月6日-4月18日户外制作完毕，4月19-4月20上画面。注：户外在所提供的位置二选一本案桔园立交桥雨花亭推广渠道：公交微短剧目的：趣味吸引客户注意，覆盖广泛客群时间：4月20日-7月1日操作方法：1、3月1日联系7路、124路、160路、147路公交视频单位，就公交上下班高峰期上视频合作事宜进行洽谈，3月4日确定线路和上视频时间段。2、3月5日邀约视频制作公司，3月11日确定制作公司后就制作视频事宜进行洽谈；3、3月12-16日与制作公司商讨视频内容，要趣味性，内容含项目卖点、项目信息、配合抽奖活动释放火爆认筹信息；4、3月17日-4月10日制作视频，4月11日内部内部过审，4月14确定视频画面，4月15日前将视频送抵公交视频中心，4月20日上视频。7路124路160路本案本案本案本案147路推广渠道：楼体巨幅目的：招牌广告，宣传项目信息，实现指引功能时间：4月20-7月1日尺寸：200㎡工作内容：1、4月初与城管沟通楼体巨幅上挂事宜，确定5月始巨幅能上楼体；2、4月10日，确定巨幅内容，并交由设计公司设计，3月31日设计公司定稿；3、4月1日开始制作巨幅，4月18日制作完毕，4月19日巨幅挂出。推广渠道：准信目的：针对意向客户区域定点推送项目信息，有效传播产品信息。时间：5月1日-6月30日工作内容：1、4月10日洽谈准信单位，4月20日确定合作方案；2、投放区域以雨花亭、东塘商圈和劳动东路、韶山路为主；3、投放内容配合营销节点，释放活动及产品信息；4、投放时间：5月1日、5月15日、5月29日、6月5日、6月12日、6月26日，总计6次推广；推广渠道：网推目的：推广项目，实现点对点的营销。时间：4月20-7月1日工作内容：1、4月1日起邀约网推公司进行服务内容洽谈，4月15日签订网推合同；2、网推公司根据项目节点进行4、5月网推方案汇报，4月19日确定网推方案，4月20日开始正常推送；2、推送内容及时根据项目实时认筹火爆状态及线下活动进行调整。行销a、人数：15人b、上班时间：9:00-18:00c、工作内容：每天9点在营销中心集合，由行销组负责人开早会，分配点位和任务进行竞品截流及区域客户截流（园康星都荟、五江天街、万坤图财富广场、旭辉国际广场、兴旺双铁城、京武浪琴山）；二转二安排1名二转二专员，每天进行二转二的维护，促进案场转介；4月20日-4月30日专员与周边竞品项目进行接洽，找到竞品项目关键人，稳定每周转介客户量（园康星都荟、五江天街、万坤图财富广场、旭辉国际广场、兴旺双铁城、京武浪琴山）配专车接送客户看房。三转二安排1名三转二专员，每天进行三转二的维护，促进案场来访；4月20日-4月30日专员洽谈15-20家三级市场门店，与之签订合作协议，稳定每周客户带访量。拓客渠道：房友圈渠道组a、人数：1名负责人，4名专员b、上班时间：9:00-18:00c、工作内容：每天9点在营销中心集合，由渠道组负责人安排当日工作，同时配合大客户拓展、社区巡展和商超巡展。电call组a、人数：4人b、上班时间：9:00-18:00c、工作内容：由电销组负责人，负责整个电销组以及与案场相关业务对接，每天安排团队在公司集中进行call客，一个人200批/天；整合湖南中原cces资源库客户信息，根据与项目匹配度进行集中call客。拓客渠道：房友圈拓客渠道：老带新活动对象：已认筹客户活动时间：5.1-7.1活动形式：1、界定已在本案认筹的客户，带来从未在本案进行来访登记的客户，视为老带新；2、生效条件已认筹客户陪同“新客户”第一次上门并由销售经理确认为首次来访，无登记客户；已认筹客户因特殊情况不能陪同来现场，应提前发短信告知销售经理其推荐来访的新客户的基本信息及来访时间，客户信息包括所推荐客户的姓名、电话等。拓客策略：中原资源拓展时间：5月1日-7月1日操作内容：1、通过中原的ccse平台，对代理的芙蓉区、雨花区项目置业2次以上的业主（含中原三级地铺投资客户资源）进行筛选，每周打印5000份客户名单，置业顾问周一-周五用闲暇时间进行call客；2、通过嘉盛国际、长房天翼未来城业主及大客户资源进行针对性的拜访和call客户；3、通过中原招商组进行酒店、网咖、会所等大客户的洽谈（途家、上机堂、奇迹健身等）；造势活动：品牌发布会暨招商发布会营销中心开放活动时间：2016年5月1日活动目的：通过品牌发布会召开，同步招商发布会及营销中心开放，树立开发商品牌在长沙的知名度，为欧亚达在长沙的发展奠定基础推广渠道：网络、网推、行销品牌发布会暨招商发布会营销中心开放造势活动：品牌发布会暨招商发布会营销中心开放活动时间：2015年5月1日活动地点：芙蓉豪庭酒店（造势活动）&营销中心（开放活动）邀请人群：长沙主流媒体（大湘网、0731网、新浪网等）、房地产行业领袖（中原湖南高层领导）、公司高层、合作单位领导、家居运营合作品牌；活动形式：1、4月18日向各媒体、房地产行业领袖等大咖邮寄活动邀请函，邀请参加品牌发布及招商发布会；2、4月30日，活动公司布场，主持人及项目协调人负责走场。3、活动当天，领导及邀请嘉宾签到，活动开场后由公司领导致辞欢迎各位房地产大咖,发言讲述品牌发展；4、媒体记者提问环节，大范围宣传，扩大影响力;4、营销中心营造开放氛围，现场配合暖场活动。推广渠道：网络、网推、行销造势：认筹抽奖认筹即可抽汽车使用权活动时间：2016年5月1日-7月1日活动目的：配合现场认筹工作进行，开展认筹参与送现代瑞纳3年使用权，增强客户体验感和购买信心；活动地点：营销中心推广渠道：网络、网推、电台、手机APP造势活动：认筹即可抽汽车使用权抽奖时间：5月15日、5月29日、6月12日、6月26日抽奖地点：营销中心参与人群：抽奖前2周认筹客户活动形式：1、4月18日现代4S店洽谈瑞纳购买事宜，7月2日前提车完毕。2、4月30日活动易拉宝，抽奖券和抽奖箱到位。3、5月1日起客户成功认筹即送抽奖券，由置业顾问释放活动内容和抽奖时间（5月15、5月29日、6月12日、6月26日）认筹客户即可参与抽取现代瑞纳3年使用权的机会，客户在开盘成功认购送车即有效，否则无效；4、现场水果冷餐配合；5、网络、网推等自媒体同步宣传。造势：好房子活动中原好房子专场！活动时间：2016年5月2日-5月8日、6月25日-7月1日活动目的：通过中原好房子平台，集中式爆破，短期内提升项目在市场上的知名度；活动地点：营销中心推广渠道：网络、网推、自媒体造势活动：好房子专场活动时间：2015年5月2日-5月8日，6月25日-7月1日活动地点：营销中心活动形式：1、4月18日约访中原好房子负责人，就合作内容、物料配合等进行洽谈；5、5月1日活动易拉宝、礼品等到位；3、中原整合线上线下资源，通过中原800余同事微信朋友圈，H5页面，专属游戏，海报等内容，进行集中式爆破宣传项目信息及转介信息；4、后台大数据采集，由所属置业顾问进行跟进，利用现场活动邀约未来访客户至营销中心，实现蓄客目标。造势活动：好房子专场5、线上拓客：1）湖南中原600名员工发送项目链接、项目特惠信息，强势齐发声，定向拓客，有效裂变；2）发动湖南好房子平台15万强大粉丝团、全面覆盖，精准出击！3）其他媒体途径定位意向性客户通过湖南好房子平台预约看房！4）用一个链接发出，以便后台分别统计经纪人拓客数据及平台其他媒体途径拓客数据6、线下导客（整合长沙中原全民经纪人力量）1）湖南好房子专场活动推送分享至朋友圈每天至少3次；2）湖南好房子专场活动推送私信朋友圈好友，要求朋友转发；3）在项目案场摆放团购专场活动二维码易拉宝，上访客户需扫描二维码，并在朋友圈进行转发，可领取现场小礼品；4）在目标客群集中点；交通要塞，如主干道沿线、路口、红路灯举牌拓展意向购房客户，扫描二维码，朋友圈转发湖南好房子专场活动推送，邀请参加活动；产品研究：1#产品面积相对较小，面积22-42㎡，紧临劳动路，灵动空间，投资门槛低优点：1、紧邻劳动路，道路环境与交通通达度好，昭示性好；2、产品面积段偏小，22-42平，投资门槛低；3、户型结构周正，内部空间可变性好，可根据不同使用需求改动空间大小；4、厨卫空间与生活阳台齐全、天然气入户，居住功能完善。缺点：1、北向户型采光效果差、噪音污染相对较高；2、主力26平户型空间较小，居住舒适度较差。劳动路市政辅道1#关键词：面积小、投资门槛低、昭示性好1#M公寓M=Magic（魔幻、魔力）=Money（金钱、财富）产品包装：酒店式公寓、创业基地、个人工作室产品包装：1#产品产品研究：2#产品面积相对稍大，面积24-59㎡，3.2米层高，最高梯户比关键词：3.2层高、最高梯户比优点：1、3.2米层高，可媲美写字楼的配置；2、5T28户，项目内部最高梯户比楼栋；3、户型结构周正，内部空间可变性好，可根据不同的使用需求改动空间大小。缺点：1、东西朝向，居住舒适度一般；2、项目内部分分摊最高楼栋。劳动路市政辅道2#2#“5S”写字楼“S”舒适层高：3.2m层高“S”舒适梯户比：5T28户“S”舒适空间：可根据不同需求进行更改“S”舒适地段：劳动路与万家丽路交汇处“S”舒适交通：出门即是4/5号地铁线产品包装：2#产品产品包装：写字楼产品研究：3#产品面积最大，面积36-65㎡，户型结构分区明显，满足居住需求关键词：舒适、天然气、偏居住优点：1、主力面积40-50平，适合居住型公寓产品主流；2、户型内部功能分区明显，满足使用要求；3、厨卫空间与生活阳台齐全、天然气入户，居住功能完善；4、南北向公寓均有景观资源。缺点：1、北向户型采光效果较差，室内有拐角，降低利用率；2、3-8户型分摊大，功能房间少，实用率低。劳动路市政辅道3#航空路3#E公寓E=Elite（掌权者、精英）=Exception（特殊、特别）产品包装：3#产品产品包装：精英社交公寓价值排序：2#﹥1#﹥3#2#：5S写字楼，商务办公型，3.2米层高，比肩写字楼配套，产品优势明显，可作为项目明星产品，树立项目价格标杆，作为后期升值产品；1#：M公寓，投资自用型，临劳动路，主力面积段较小，投资门槛低，可作为项目走量产品，利于前期树立品牌形象；3#：E公寓，住宅型，主力面积段最大，满足居住需求，结构分区明显，市场主流，可作为项目现金流产品，回笼资金。价值排序3#1#2#产品价值深化：1#-休闲娱乐打造针对1#M公寓可商可住的性质，在1#架空层打造休闲娱乐配套：健身区域、桌球室、乒乓球室、棋牌室等，作为1#住户的配套。装修完毕时间：2016年5月1日实际使用时间：交房后产品价值深化：1#架空层区域划分公共区：100㎡，换衣间（分男女）70㎡、卫生间（分男女）30㎡健身区：600㎡，跑步机4台，动感单车8辆，卧推器1个，飞鸟1个，蝴蝶机1个桌球区：120㎡，桌球台6个休闲区：180㎡，咖啡吧台1个，桌椅5套棋牌区：152㎡，棋牌室4间1#架空层平层图总面积：约1152㎡健身区桌球区休闲区棋牌区桌球台跑步机跑步机桌球台桌球台桌球台跑步机跑步机换衣间卫生间公共区桌球台桌球台棋牌室棋牌室棋牌室棋牌室动感单车卧推器飞鸟蝴蝶机动感单车动感单车动感单车动感单车动感单车动感单车咖啡吧台桌椅桌椅桌椅桌椅桌椅产品价值深化：1#架空层形式建议卫生间换衣间产品价值深化：1#架空层形式建议卧推器跑步机动感单车蝴蝶机飞鸟产品价值深化：1#架空层形式建议桌球台棋牌室产品价值深化：1#架空层形式建议桌椅咖啡吧台桌椅产品价值深化：2#-入户大堂针对2#5S写字楼的产品包装，在2#架空层直接打造入户大堂，同时提供多种免费服务，作为写字楼的附加值。装修完毕时间：2017年实际使用时间：交房后产品价值深化：2#-社区食堂针对2#5S写字楼的产品包装，在2#架空层引进社区食堂，作为办公人群的配套，更好的体现项目价值。装修完毕时间：2017年实际使用时间：交房后产品价值深化：2#架空层区域划分公共区：150㎡，物业工作室100㎡、卫生间50㎡入户大堂：300㎡，公司介绍LED屏1个，企业铭牌1个，等候区沙发桌椅1套社区食堂：616㎡，80套就餐桌椅2#架空层平层图总面积：约1066㎡社区食堂入户大堂公共区物业工作室卫生间前台等候区LED屏幕企业铭牌开放式厨房就餐区产品价值深化：2#架空层形式建议厨房就餐区产品价值深化：2#架空层形式建议卫生间物业工作室产品价值深化：2#架空层形式建议LED屏幕前台等候区产品价值深化：3#-24小时书吧针对3#E公寓精英公寓的定位，在3#架空层打造24小时书吧，结合咖啡吧，平常可作为自我休闲及接待朋友的地点。装修完毕时间：2016年9月1日实际使用时间：交房后产品价值深化：3#架空层区域划分卫生间：50㎡休闲区：400㎡，桌椅30套图书区：709㎡，书架50个3#架空层平层图总面积：约1159㎡乒乓球区点餐区卫生间图书吧台图书区图书休闲区产品价值深化：3#架空层形式建议乒乓球区点餐区卫生间图书吧台图书区图书休闲区卫生间休闲区图书区点餐区产品价值深化：社区物业管家——世邦魏理士引进世邦魏理仕作为项目物业顾问，是生活的便利，也是业主身份感最直观切身的彰显，作为项目的物业顾问，可为业主提供资产管理服务。产品价值深化：社区“云生活”APP以超越期待的尺度将家的定义延伸到第三空间，让为业主打造专属生活平台，满足互联网时代生活方式，MORNINGCALL、宠物寄养、无卡停车系统、红酒储藏服务、行李寄存、免费WIFI、礼品包装等专属服务。打造湖南首家社交型公寓社区。6.17.1推广阶段：强势蓄客期7.2开盘推广渠道渠道拓客推广主题拓客目标活动重点劳动东路双地铁M公寓22-46㎡产品，认筹XXXX抵XXXXX户外、楼体巨幅、网推、公交微短剧、电台、手机APP、框架、电影贴片房友圈（行销、二转二、三转二、渠道组、电call组）、老带新、中原资源、商超社区巡展、开发商资源、高桥房友圈行销房友圈二转二房友圈三转二房友圈渠道组房友圈电call组老带新中原资源商超巡展社区巡展高桥拓展开发商资源4808040603280606080100120合计：1192认筹抽奖、商业签约、地推、好房子、开盘活动推广渠道：电梯框架目的：针对不同人群，分区域投放电梯广告，吸引目标客户关注，直接提高来访。时间：6月1日-7月1日操作方法：1、以劳动路、万家丽路、东塘-侯家塘商圈、五一商圈、雨花区省政府、芙蓉区政府商圈为电梯框架投放区域2、4月14日洽谈框架公司，4月27日前确定合作公司；3、4月28日设计公司就框架画面进行设计，5月10日确定框架画面；4、制作公司根据尺寸和画面在5月11日开始制作，5月20日制作完毕，6月1日上画面。注：具体的点位资源根据框架公司所提供的点位具体选择；推广渠道：电台目的：锁定有车一族的客户群体，扩大投资客群，直接提高来访。时间：6月1日-7月10日操作方法：1、5月16日邀约89.3和91.8热门音乐电台，以热门栏目片头冠名、整点半点报时、收听率最高的节目、热门收听时段投放广告进行每天共8次5秒冠名标版+15秒品牌广告洽谈，5月23日确定电台及合作内容；2、5月24日由广告公司就电台文案进行撰写（含项目信息、认筹、活动等），5月26日确定内容；3、5月27日-5月31日进行录制，6月1日上线。推广渠道：手机APP时间：6月1日-7月1日形式：饿了么5月1日联系美团就自动弹出“欧亚达餐费抵用券”和冠名的推送广告两方事宜洽谈，5月8日确定合作事宜。5月9日洽谈双方本案区域内的送餐员和餐饮店，送餐员夹送本案资料（纸巾形式）、餐饮店洽谈摆展架，5月20日确定送餐员人数和餐饮店后制作本案资料夹（纸巾形式）和展架。5月27制作物料到位，5月31日前将物品送至送餐员和餐饮店。滴滴：4月25日邀约滴滴关注项目即送打车券的活动，5月6日确定合作方；5月28日滴滴就软件制作项目所属软件出行券到位，凡是关注项目公众微信号，直接给与客户打车软件出行券，以达到项目的友情宣传，6月1日上线使用。推广渠道：电影贴片目的：释放项目信息，来访。时间：6月24日-7月1日操作方法：1、5月9日针对喜盈门范城电影院、德思勤电影院、雨花亭中影影院进行合作洽谈；2、洽谈当月热门电影（惊天魔盗团2、海底总动员2、独立日2、星际迷航3等）片头20秒宣传的合作内容；3、5月23日就宣传视频内容（项目信息、认筹信息、活动信息）邀约视频制作公司进行洽谈，6月1日开始制作，6月22日制作完毕；4、项目与电影院负责人就贴片视频进行对接，6月24日贴片上线。高桥周边专业市场通过假报纸、派单形式进行扫荡，重点释放项目双地铁口、公寓低投资门槛产品。拓客渠道：高桥市场活动人员：2名置业顾问+10名行销（分为两组同步进行）活动时间：6.1-6.12（10:00-18:00）6.13-6.19（15:00-18:00）拓客形式：1、6.1-6.12进行初次拜访，以填写问卷调查、假报纸、派单方式进行；2、根据客户问卷调查，收集客户资料，了解客户意向，梳理投资客户；3、6.13-6.19针对意向客户，在下午进行二次拜访（高桥市场内老板大多下午才会在店里），配合项目单页、假报纸、礼品派发（计算器），利用活动邀约至售楼处现场；4、根据高桥大市场内的客户意向情况，可针对高桥大市场进行团购，从而撬动高桥大市场内的投资客户（5人及5人以上）拓客渠道：高桥市场活动人员：1名置业顾问+2名行销活动时间：6.1-6.30（10:00-18:00）拓客形式：1、置业顾问上午在项目集合，整理当天所需物料；2、上午10:00出发，在社区进出口设立固定巡展点，摆放易拉宝、桌椅、礼品及其他宣传物料；3、行销针对社区进行扫楼、业主门口、停车场投放项目资料，同时负责将客户引导至巡展点处；4、置业顾问负责在展位接受客户咨询，同时对登记信息，发放礼品，巡展结束后，报备当天数据以及效果。5、累计4个社区，每个社区进行为期4天的巡展。拓客渠道：社区巡展新塘垅小区桔园小区中江佳境天成福乐康城本案巡展人员：1名置业顾问+2名行销巡展地点：雨花亭沃尔玛巡展时间：6.1-6.30（10:00-19:00）巡展形式：1、置业顾问上午8:30在项目集合，整理当天所需物料；2、9:30到达展位，设立固定展点，在巡展现场摆放桌椅、设立易拉宝及摆放项目其他宣传资料。3、置业顾问与行销进行分工，行销在展点周边进行派单将诚意客户引导至展点，置业顾问在固定展点接受客户咨询并留下诚意客户联系方式，期间配合扫一扫即送手机支架吸引客户关注。拓客渠道：商超巡展本案雨花亭沃尔玛拓展对象：开发商合作单位、商业招商商家拓展时间：6月1日-7月1日操作内容：1、6月1日-6月2日开发商整理合作单位及商家名单，并引荐合作单位关键人；2、6月3日-6月5日销售经理带领2名置业顾问携带项目资料、礼品（水果蓝）赴合作单位洽谈团购；3、6月18日在营销中心进行专场推荐活动，释放合作单位团购优惠及带访客户的奖励政策，释放项目信息，促进购买。4、根据后续现场活动对合作单位客户进行维护。拓客策略：开发商资源拓展欧亚达推荐会欧亚达国际广场造势：全民众筹季饕餮盛宴，全民众筹！活动时间：2016年6月1日-7月1日活动目的：通过全民众筹，打响项目入市第一炮，树立项目在长沙的影响力，提高知名度，促进销售。活动地点：营销中心推广渠道：网络、框架、自媒体、公交、电台造势活动：饕餮盛宴全民众筹活动时间：2015年6月1日-7月1日活动阶段：第一阶段：真实惠，1.1折购房，推出“11元筹1.1折房”的房产众筹活动，拿出1套1.1折房源进行众筹；（6.1-7.1）第二阶段：开盘结束后，随机抽取幸运客户，抽中则赠送该名额。（7.2）活动形式：1、6月1日开启众筹通道，每份筹码11元，截止至7月1日，以福利彩票开奖号码换算为中奖号，保证过程公平公正，中奖者以房屋总价1.1折购房，未中奖者金额退还至原账户。2、5月22日建立众筹通道，在5月31日前调试完毕；3、网络、网推、框架等渠道5月22日将活动全面铺开，售楼部置业顾问在5月22日-5月31日间将操作办法和内容通知到位；造势：商家签约仪式签手欧亚达，创你所享活动时间：2016年6月18日活动目的：通过酒店、SPA、私人会所等商家签约活动，带动销售现场氛围，为客户提供购买信心。推广渠道：网络、网推、自媒体、电台造势活动：签手欧亚达，创你所享活动时间：2015年6月18日活动地点：营销中心活动形式：1、6月10日邀请商业合作品牌商家、主流媒体在6月18日至营销中心参加商家签约活动，并与合作品牌商家洽谈现场抽取商家货品抵用券；2、置业顾问在6月16日邀约意向客户、认筹客户至营销中心参加活动；3、活动公司在6月17日布场，准备点心水果；同天商家货品抵用券到位；4、前期通过网络、自媒体、电台等在活动前进行推广，利用活动扩大影响；活动当天由主流媒体对活动进行网络推广、释放商业火爆信息。地推：美女+鲜肉送惊喜活动美女/鲜肉扫码送惊喜活动时间：2016年6月1日-30日活动目的：通过美女和小鲜肉对外扩展项目知名度，向市场发声，增加项目关注度推广渠道：网络、户外、框架、自媒体、电台活动时间：2016年6月1日-30日活动形式：1、5月25日确定小鲜肉和美女共15名，另行销15名，5月30日扫码贴、服装和手举牌到位；2、分三组每天在不同商圈（东塘、雨花亭、高桥、德思