20140429-西安-金地大寨路项目-整体定位报告-吴斐、赵晨、刘盈盈

谨呈：金地集团金地大寨路项目公寓部分

整体定位报告22项目本体解析1对本项目自身的审视——本体。项目背景分析区位分析：项目临近高新一期成熟区，属于商务核心区边缘位置项目区位：项目位于高新二期边缘，距离高新一期成熟区唐延路约3公里，属于高新一期核心区边缘区区域现状：版块内部有大量住宅开发项目，项目周边入驻人群逐渐增加，区域逐渐区域成熟西安主城区约3公里软件新城鱼化工业园交通分析：地块到高新一期商务核心区，三星城，高新二期和软件新城较为方便，距西三环1.5公里即可方便到达机场高速西三环大寨路唐延路富鱼路昆明路锦业路太白南路丈八北路汉城南路西二环科技路南二环5号地铁3号地铁西户公路红光路丰镐东路外部交通：东至高新一次区唐延路：约3公里南至高新二次区锦业路：约8.5公里西至鱼化工业园：约2.5公里西至软件新城：约3公里北至机场高速：1.5公里到西三环后可直达机场高速内部交通：地块北临大寨路，双向6车道直通西三环和唐延路，地块内部规划三条双向4车道规划路公共交通目前只有253一路公交车立体交通离地铁3号线和5号线仅2.5公里咸阳机场西三环机场高速1.5km西至：废弃农田地块四至：项目紧邻多个住宅项目，地块被铁路分割，地块完整性不高，对居住价值有一定影响大寨路废弃铁路北至：铭城国际社区，在售项目北至：宏府麒麟山，在售项目东至：城中村地块内部：废弃铁路周边环境：周边以入住和在建住宅项目为主，区域居住氛围已经形成本项目铭城国际社区宏府麒麟山恒大城大寨路旭景碧泽湾枫林华府莱安逸珲群贤汇融侨城紫薇臻品天朗蓝湖树丈八北路外事学院北校区华润万家西安日化社区热力小区天然气小区唐延路金辉悦府九形道中建国熙台福泽园已入住项目已入住项目在售项目恒大城中华世纪城莱安逸珲旭景碧泽园爱西华庭宏府麒麟山枫林华府昆明花园铭城国际社区群贤汇华府新桃园天朗蓝湖树紫薇臻品枫韵蓝湾金辉悦府融侨城风度天城九形道唐南香榭都市印象中建国熙台三五一一社区三五零七社区中国·铁建瑞园周边环境：人口数量——区域内项目2015年大多数将交房完毕，因基本为刚需项目，按70%入住率，区域内将有常住人口12万人已入住项目总户数已入住项目总户数在售项目入住时间总户数恒大城5200中华世纪城4000莱安逸珲2014.102000旭景碧泽园1606爱西华庭832宏府麒麟山2015.63556枫林华府2134昆明花园1200铭城国际社区2014.4（一期）8911群贤汇1251华府新桃园1848天朗蓝湖树2015.4（三期）4000紫薇臻品1845枫韵蓝湾2000金辉悦府2015.32900融侨城6000（当前2000户）风度天城1012九形道已交房744唐南香榭432都市印象978中建国熙台2016年初1608三五一一社区550三五零七社区880中国·铁建瑞园2014.11（三期）1036合计190181275024755周边环境：人口结构——周边现状及未来居住人群以年轻人群为主，且以在高新区上班的科技类行业人群居多访谈语录：周边的客户有将近60%都是在高新区或者锦业路那边上班的，其中有10%是在软件园里面上班，另外挺多客户都是搞软件或者IT行业的。其实我们周边这些刚需盘面对的客群基本都差不太多。——铭城国际社区策划我们项目基本都是年轻人自住或者买婚房用的，有将近一半的客户都是在高新上班，而且这些客户基本都是IT、计算机一类的客户比较多。——金辉悦府置业顾问一室两室三室四室铭城——60%35%5%宏府麒麟山10%65%20%5%中铁建瑞园10%50%40%——金辉悦府——50%30%20%九形道10%70%20%——周边环境：周边商业以社区底商为主，难以满足区域常住人口消费需求，商业机会和潜力较大恒大城商业旭景碧泽园商业丈八北路商业在售项目莱安逸珲宏府麒麟山铭城国际社区天朗蓝湖树金辉悦府九形道中建国熙台中国·铁建瑞园商业类型底商一层底商底商风情商业街集中商业底商底商底商体量————9万㎡3万㎡14万㎡（含办公）3万㎡2.6万㎡0.7万㎡地块条件：本项目地块三和地块四为商业地块，上盖公建总建筑面积13.1-17.87万㎡地块整体指标：综合容积率约4.5，地块面积约270亩，建筑面积95.52万㎡，商业指标暂时约11.6万㎡地块占地（万㎡）容积率设计院方案指标（万㎡）项目指标（万㎡）公建商业合计公建商业合计地块三2.434.36.14.310.49.644.1613.8地块四1.017.547.00.57.58.230.5668.8合计3.4413.14.817.917.874.7222.6项目背景区域背景现状道路规划道路废弃铁路地块三地块四规划：地块三：用地性质可以更改，商业上盖建筑可以做公寓也可以做住宅，设计院现状设计方案为1栋公寓3栋住宅；商业形式为集中商业购物中心。地块四：目前规划为两栋公寓，产品形式确定，商业为底商形式。开发顺序：地块2---地块4----地块3地块条件：地块三形状规则、体量大、下盖盒子商业，对整个项目作用较大项目背景区域背景地块三地块四地块三地块四地块规模占地2.43万㎡，总体量10.4-13.8万㎡占地1.01万㎡，总体量7.5-8.8万㎡地块形状三角形，相对较规则刀把型，不规则沿街面沿大寨路有较长沿街面沿街面窄配套驱动力配套4.3万㎡商业底商区域背景分析区域发展：高新区呈向南向西发展趋势，本项目紧邻鱼化工业园、软件新城和软件园，属于三大产业区域辐射范围高新区发展趋势：向南发展科技路-唐延路-锦业路、科技六路科技路板块：高新一次CBD，多为高端甲级写字楼，区域发展成熟唐延路版块：高速发展期，位于两大CBD版块的黄金上午带锦业路版块：高新二次CBD，规划中的中央CBD，未来核心办公区木塔寺版块：规划多栋超高层写字楼，未来核心办公区本项目离高新商务核心区距离较远，但紧邻鱼化工业园和软件新城，可依托这两个版块发展商务办公物业。西三环1.6km软件新城绕城高速唐延路版块高新一次CBD科技路版块高新二次CBD锦业路版块科技六路木塔寺版块鱼化工业园3.5km高新区呈向南发展趋势西安软件园鱼化工业园：定位国家级“新型都市工业示范园”，未来将引进500多家企业，目前开发进度较慢鱼化工业园：陕西省重点工业园区，西北首家国家级“新型都市工业示范园”。规划面积8411亩，总体定位为“以总部经济为引领、以新兴产业为基础，以产品研发、营销展示、金融服务、文化创意和电子信息等现代生产性服务业为主导。绕城高速昆明路富鱼路西三环鱼化工业园规划图建筑情况：2栋23层、4栋15-18层写字楼；多栋厂房招商情况：以机械加工、新材料、新技术应用和食品医药制造为主导；如陕西斯瑞工业有限公司、西安迈拓机械制造有限公司、陕西横河、朗思泰节能科技有限公司、陕西实丰混凝土有限公司、华通变压器等本土知名企业工程进度：大量厂房、独栋办公已经建好，可直接入驻华瑞机械设备有限公司真空开关厂软件园：西安软件园内有23家世界500强企业和11家中国软件百强企业，西迁至软件新城将带动周边大量科技类中小企业搬迁西安软件园软件新城西安软件园部分入驻企业IBM英特尔微软思爱普甲骨文爱立信艾默生高通罗克韦尔亚马逊三星迅达富士通日本电气株式会社电装NTT数据华为中兴联想横河电机酷派交大捷普协同软件360百度丝路软件合众思壮金蝶神州数码龙旗控股ThoughtWorks葡萄城诺凡科技星河亮点炎兴科技三名科技西安软件园：目前已吸引23家世界500强企业，11家中国软件百强企业。目前行业企业达到1380家，从业人员13.1万人预计2015年西安软件园将逐渐搬迁至软件新城，同时带动园区外大量中小企业搬迁。西安国家服务外包基地规划占地:200亩建筑面积:40万平方米软件新城规划占地:14平方公里一期项目建筑面积288万平方米西安软件园示范区规划占地:600亩建筑面积:55万平方米软件新城：位于西三环与绕城之间，总规划14平方公里，是西安软件园规模的35倍，目前一期工程部分企业及配套正在施工建设规模：35倍环普产业园配套设施建设项目背景：陕西省、西安市十二五规划重点建设项目，构建西安国际化大都市重点组成部分，总投资100亿；规划面积：总占地14平方公里，建筑面积约2400万平方米；规划范围：西安市高新区内西南（城市重点产业区），富裕路以南、科技八路以北、绕城高速以东、西三环以西；工程进度：邻西三环交叉干道在建，南侧污水处理厂已建成，110KV变电站正在建设。一期环普产业园和中软国际在建，另外北侧安置公寓也将于明年竣工软件新城：软件新城已引进世界500强22家，重点企业39家，目前整体开发进度较慢类别数量代表企业世界500强22IBM、Oracle、Intel、SAP、Emerson、GE、Qualcomm、Microsoft、Amazon；法国Schneider；韩国Samsung；瑞典Ericsson；日本NTT、Fujitsu、NEC、DENSO；华为、联想等IAOP全球服务外包百强企业10博彦科技、东软、文思海辉、软通动力、中软国际、浙大网新、炎兴科技、奥博杰天、HOV、浪潮中国十大服务外包领军企业7彦科技、东软、文思海辉、软通动力、中软国际、浙大网新、浪潮中国软件百强企业11华为、中兴、神州数码、东软、宝信、用友、大唐移动、金蝶、研祥、浪潮、东华软件国家规划布局内重点软件企业和国家火炬软件产业基地骨干企业11未来国际、协同数码、思宇信息、西部数据、交大捷普、山脉科技、炎兴科技、中兴软件等软件新城项目企业聚集案例借鉴（大连软件园）：软件和服务外包产业是土地“亩产”能力最高的产业西安软件新城首选招商的是一些世界知名企业，将达到行业重点企业百家，入驻企业千家，实现大中小规模产业集群化发展类似于印度班加罗尔软件城，大中小同类的专业企业在一定空间范围内高度集中，这有利于降低企业成本，提高规模经济效益和范围经济效益，提高软件产业的市场竞争力，增加企业抗风险能力——城市经济学者蔡宁大连软件园每一万平方米土地资源，在产业楼或者标准厂房聚集了一千名软件工程师，基本上每年产生的销售收入在3个亿税收，是传统工业、制造业的五倍以上。——大连软件园（DLSP)总裁高炜专业企业集群软件新城：整体产业规划分三大阶段，2016年初步形成，对周边区域将产生较大影响软件新城启动期种子企业引进阶段软件新城规模初显产业链扩展延伸软件新城形成产业集聚2012-2015年2016-2020年2021-2025年规划时间以移动互联网、软件及服务外包、电子商务的核心产业作为发展重点和招商重点。同时，把云计算和物联网作为辅助发展产业。引进核心产业和支撑产业种子企业进入，快速提升软件新城知名度和区域竞争力。关于延伸产业发展动态。产业发展做大做强核心产业和支撑产业，初步形成产业集聚化和规模化发展。发展以IC设计和高技术服务业为代表的延伸产业，积极引进相关代表企业入驻，同时积极培育本土企业的发展。软件新城产业布局基本完成，不断扩大产业规模将成为发展重点，最终把软件新城打造成科技、创新为代表的“创智谷”和网络化、智能化、生态化的“未来城”。产业发展时序软件新城：2020年软件新城初成规模，实现产值2330亿元，未来新增就业人口将达20万，六成以上为高素质高收入人才重点领域发展目标（亿元）2015年2020年移动互联网350715软件与服务外包370690电子商务135300IC设计3080云计算130275物联网90160高技术服务60110合计11652330招商原则：市政结合、互惠共赢、引发运作、平稳过渡招商情况：普洛斯投资管理(中国)有限公司、南京联创科技集团、锐嘉科科技集团、北京星河亮点通信软件公司、闻泰集团、赛迪顾问，中软国际西北总部，IBM智慧城市解决方案研发中心，创新中心陕西分中心等；重点企业（据统计公报：西安高新2013年营业总收入为6800亿元）企业规模学历结构年龄结构业务类型电子商务、软件及服务外包类>5000人本科及以上学历占比60%以上各行业最大比例人群为35岁以下均有研发、销售与管理移动互联网、云计算类>1000人物联网、IC设计及高技术服务类500人左右（以上几个行业中均存在数量较多的100人以下的微小规模企业）西安软件新城就业人口特点软件新城打造为一个汇聚千家国内外知名企业、20万从业人员、居住人口达50万人的中国“软件之都”。——西安软件新城战略规划【总结】2016年后软件新城将对项目所在区域商务发展产生较大影响区域现状发展趋势本项目靠近高新一期CBD核心区域，但不在商务区发展的主流方向上，目前区域内商务氛围尚未形成鱼化工业园：定位国家级“新型都市工业示范园”，未来将引进500多家企业，目前开发进度较慢西安软件园：内有23家世界500强企业和11家中国软件百强企业软件新城：2016年建成将实现产值2330亿元，未来新增就业人口将达20万，六成以上为高素质高收入人才

软件新城将与2016年初步建成，建成后将带动互联网、软件类企业发展，并带来大量就业人口，对项目所在区域的商务氛围和酒店市场影响较大【项目优劣势分析及本体属性界定】地块优势：交通通达、住宅聚集、靠近高新一次CBD地块劣势：区域不成熟、地块被轨道隔开、商务氛围较差优势西三环和丈八北路，道路通达性好，展示度好；周边住宅聚集，商业需求旺盛；软禁新城等对区域商务发展将产生较大的影响劣势区域处于发展期，配套以及公共交通系统仍有待完善；地块形状不规则；商业与商务发展潜力较大的中等规模项目二线城市别墅黄金距离板块内受软件新城/鱼化工业园辐射到商务核心发展区/软件新城较为便利270亩商、住开发项目1软件新城辐射区2交通便利3大规模项目地块价值排序：商业价值>商务价值>居住价值2323开发商目标和面临问题解析2对开发目标和问题的解读——目标。【开发目标】在保证合理价格的前提下实现快速去化客户语录世联理解速度要求——快速去化价格要求——市场合理价格在保证合理价格的前提下实现快速去化——

销售速度：我们今年就会卖住宅产品，商业3-4年后卖，公寓估计2015年后半年入市；公寓产品不考虑持有，全部销售，预计在1.5-2年左右卖完，速度越快越好销售价格：公寓产品的价格可以做适当让步，略高于平台水平就可以了；但是如果我们引入了服务式公寓或者世联无忧资产这种特殊服务价格就当然要高一些了市场背景：办公类产品中，乙级写字楼和SOHO类产品速度实现较好，但去化速度两极分化现象明显甲级写字楼价格（万/㎡）速度（㎡/月）绿地中心1.7-1.8（低区）2.2-2.6（高区）2000（月回款4000万）西安中铁中心1.8-21375禾盛京广中心1.9光大银行团购一栋楼SOHO售价（元/㎡）销售速度（㎡/月）高科尚都77005850糖果house75001400上上国际78001300尚中心精装17000/；毛坯15000（loft）1800乙级写字楼销售价格（万/㎡）销售情况（㎡/月）锦业时代1.44000禾盛京广中心1.2-1.44000泰华金贸国际1.2-1.33000高新大都荟1.13500荣禾云图中心1-1.1开盘一周销售5600Cross万象汇1.2销售95%，月均销售800高新水晶SOHO排号中排号10层都市之窗1.4咨询反应一般金石柏朗1.2-1.3余1200瀚源国际1.1认筹30组摩尔中心1.2-1.31353东海世纪中心咨询中--中投融城国际咨询中--启迪清扬时代1.1--去化速度较快去化速度较快去化速度较慢去化速度较慢市场背景：普通公寓产品普遍速度实现较差，个别公寓项目市场实现较好项目名称产品类型总量（套）销售量入市时期均价（元/㎡）销售周期（月）去化率月均去化（套）玫瑰公馆居住公寓10808902010.967004383%20嘉天SMART居住公寓12817682012.985001960%40西熙CC居住公寓16203202013.468001220%25数字365居住公寓3923132009.1270005280%6龙记观澜山居住公寓335排号2013.5660011暂停销售排卡较差大都荟居住公寓6725002012.885002075%83铂悦居住公寓3991202012.1085001830%20高山流水和城居住公寓6003002010.1275004050%8高科尚都居住公寓142513502012.575002394%30糖果house居住公寓10009002010.1070004290%20宏府麒麟山居住公寓6482102013.1065001465%15都市之窗居住公寓697咨询2014.58000——————东尚蜂鸟居住公寓197419502011.959003095%30万象春天居住公寓7002002013.127000570%30锦业时代居住公寓120011002011.690003492%52老虎国际公寓酒店式公寓8407502012.3110002590%45方舟国际（豪布斯卡）酒店式公寓2602402012.6148002492%10万象汇酒店式公寓3202882011.6140003290%12紫郡长安酒店式公寓7507002013.277001493%60【基于目标下的核心问题研究】发展商目标发展背景合理价格快速销售，销售周期控制在1年半左右市场以写字楼和普通公寓为市场主力产品SOHO和乙级写字楼去化速度两级分化严重普通公寓普遍市场去化艰难，个别项目实现较好1、打造何种办公产品能够保证竞争力，实现较高的销售速度？2、市场现状公寓产品能够实现快速去化的发展条件？3、未来随着城市和区域的发展是否存在新的产品机会？2828解决问题3视角。各个物业市场机会研究——1、办公类物业市场机会研究市场机会：市场甲级写字楼分布于科技路、唐延路和锦业路沿线，均位于商务核心地段高新区甲级写字楼分布图：在用甲级写字楼分布：科技路板块：高新国际商务中心；招商大厦、林凯国际、电信大厦；锦业路板块：都市之门、绿地领海、绿地智海；其中绿地领海和智海为准入住项目；在售甲级写字楼分布：锦业路板块：西安绿地中心和中铁西安中心未来可见供应甲级写字楼分布：唐延路板块：人防超高层项目、启迪清扬时代、禾盛京广中心、世纪金源和锦世达项目；锦业路板块：锦业时代、迈科商业中心、西部机场锦业路项目在售项目未来供应在用项目图例招商大厦高新国际商务中心林凯国际都市之门绿地·领海绿地·智海电信大厦人防超高层项目启迪清扬时代世纪金源锦业时代西部机场锦业路项目中铁西安中心绿地中心禾盛京广中心迈科商业中心锦世达项目科技路唐延路锦业路甲级写字楼SOHO乙级写字楼市场机会：在用写字楼入住率较高，因地段成熟度不同租金和入住率差异大，对地段要求高高新区在用甲级写字楼分布图：招商大厦高新国际商务中心林凯国际都市之门电信大厦地段较好的写字楼甲级写字楼市场实现较好；入住率较高，甲级写字楼需求旺盛；与一线城市相比，西安写字楼甲级写字楼租金处于同一水平，但是销售价格差距较大，西安写字楼价格具有较大的增长空间地段城市项目名称（二手房）售价实现（万元/平米）租金实现（元/平米*月）入住率/销售速度科技路招商大厦1.6—2.2120—12595%高新国际2.0—2.2120-13091%林凯国际开发商自持110—13075%电信大厦/110—120100%锦业路都市之门1.6—2.190-10070%深圳——3-4120-150——甲级写字楼SOHO乙级写字楼项目名称绿地中心中铁西安中心价格实现（万）1.8-2.41.8速度（平米/月）20001375（以开发商关系销售为主）高新区在售甲级写字楼分布图：绿地中心中铁西安中心市场机会：整体速度实现有限，绿地中心凭借优越的地段、强势品牌、政府支持和市场空缺实现了较快的去化甲级写字楼SOHO乙级写字楼1234优势对比地段：绿地中心和中铁西安中心均位于锦业路，二者地段价值均较高品牌：绿地写字楼的品牌影响力远大于中铁政府支持：绿地与政府部门关系较好，政府支持力度大于中铁西安中心市场空缺：现阶段高新区无超高层甲级写字楼在售，绿地及时抓住市场空缺客户需求：甲级写字楼资金投入高，进入门槛高，再加之西安大企业数量有限，对甲级写字楼需求较小2013年，落户西安、成都、重庆、武汉的世界500强企业分别有96家、229家、252家、184家；与其他中西部城市相比，西安的世界500强企业较少；甲级写字楼客户类型投资成本高昂导致投资客户较少；购买客户多为自用客户。企业类型为资金实力雄厚的大型国企、合资、外资企业；以林凯国际为例：最初定位：通过总裁VIP体系的打造，吸引世界500强企业入驻，从而形成市场高端认知。后期表现：面积分布：500㎡以下面积划分高达69%，1000㎡以上比例仅为23%；企业性质：民营企业占比高达74%，国企、外资、合资企业仅占26%；可见，入驻的中小企业远多于预期的世界500强企业。其原因在于西安市场内能够承受甲级写字楼购买成本或租金的客户相对稀少。甲级写字楼SOHO乙级写字楼市场竞争：潜在供应超过120万㎡，主要集中分布于唐延路版块和锦业路版块商务核心地段，竞争压力大项目名称项目体量（万㎡）产品形式在售绿地中心10270米超高层中铁西安中心9230米超高层未来供应启迪清扬时代20高层、208米超高层锦世达项目35350米超高层锦业时代82栋超高层迈科商业中心9205米超高层人防项目约6超高层世纪金源约6超高层禾盛京广中心约6200米超高层西部机场锦业路项目约7高层木塔寨项目约4高层创意时代中心约6高层新长安广场超高层--初定300米超高层合计126左右高新区甲级写字楼潜在供应量盘点人防超高层项目启迪清扬时代世纪金源锦业时代西部机场锦业路项目禾盛京广中心迈科商业中心锦世达项目绿地中心中铁西安中心甲级写字楼SOHO乙级写字楼甲级写字楼未来潜在供应超过120万㎡，竞争压力大【小结】甲级写字楼需求较小，未来供需失衡，市场风险极大，且速度实现有限，本项目非绝对商务核心地段，不建议打造甲级写字楼SOHO乙级写字楼供需情况打造条件市场销售西安大企业数量有限，对甲级写字楼需求量较少甲级写字楼未来供应量超过120万㎡，竞争压力大目前市场在售甲级写字楼去化速度有限，市场销售风险大目前市场上甲级写字楼主要分布于科技路、唐延路和锦业路版块，离本项目地块较远乙级写字楼位置销售情况迈科国际西高新唐延路南段在用西部国际广场南二环与高新交汇西南角在用创业广场高新四路与科技路交汇处西南角在用华晶广场西高新沣惠路与科技三路十字在用财富广场一期南二环在用洛克大厦唐延路在用高科广场南二环与高新区主干道在用郎臣大厦高新区高新四路中段在用新长安广场高新区沣惠南路34号在用锦业时代锦业路东段32号在售东海世纪中心南三环与丈八六路交汇在售启迪清扬时代科技二路（清华科技园）在售摩尔中心沣惠南路与科技六路交汇在售高新大都荟科技路与高新四路十字西北角在售禾盛京广中心高新区唐延路与科技路十字向南在售中投融城国际锦业一路与丈八二路交汇在售西部机场锦业路项目锦业路西段未来供应梵天科技路三路项目科技路三路未来供应市场现状：在用项目集中在科技路板块和唐延路板块，在售项目和可见供应项目集中在唐延路和锦业路板块甲级写字楼SOHO乙级写字楼SOHO位置销售情况唐沣国际沣惠南路与科技三路交汇处西北在用汇鑫IBC丈八一路一号在用旺座国际唐延路与科技路交汇处在用旺座现代城唐延路35号在用海星城市广场科技路37号在用绿地SOHO锦业路与丈八路十字在用高科尚都锦业路与丈八五路交汇处向北在售糖果house沣惠南路水晶岛西侧在售禾盛京广中心唐延路与科技一路十字在售国宾中央区陕西宾馆正北侧在售都市之窗唐兴路与团结南路西南角在售市场现状：在用乙级和SOHO入住率均在80%以上，乙级租金在80元/㎡左右，SOHO低于70元/㎡，租赁市场表现较好乙级写字楼售价租金（元/平/月）入住率入住时间西部国际广场1.2—1.48083%2005年高科广场1.2—1.48088%2004年创业广场1.3-1.69090%2004年华晶广场1.1-1.28080%2010年迈科国际1.4-1.511080%2010年财富广场1.0-1.29082%2010年洛克大厦1.1-1.37078%2010年郎臣大厦1.3—1.59076%2011年甲级写字楼SOHO乙级写字楼项目租金（元/平米/月）入住率使用时间唐沣国际60-7083%2010年9月交房，企业入驻时间不久汇鑫IBC60-7086%不到2年旺座国际80-8590%以上1年左右旺座现代城65-7090%3-4年海星城市广场65-7090%以上4-5年绿地SOHO50-6066%2-3年世界500强等有实力的大规模企业就那么多，需求的面积毕竟有限，高新区的企业支撑还是要靠中小企业，这类企业是办公市场的主力高新不缺100元/平米以上的写字楼，缺的品质有保证，租金在50-60元/平米左右写字楼，这也是旺座现代城、旺座国际成功的原因——二手房访谈乙级写字楼项目总建面（万㎡）写字楼体量（万㎡）销售价格（万/平米）月销售情况（㎡）锦业路板块锦业时代34101.44000融城东海1160.82000唐延路板块摩尔中心4051.2-1.31353高新大都荟5031.13500禾盛京广中心C/D30101.1-1.33000-4000泰华金贸国际373212-1.34660Cross万象汇2011.2一期售罄高新水晶SOHO106-咨询中启迪清扬时代3031.24800市场现状：在售项目乙级写字楼月均去化速度约3000-4000㎡，SOHO月均去化差异较大甲级写字楼SOHO乙级写字楼SOHO售价（元/㎡）销售速度（㎡/月）回款（万/月）高科尚都700050003500糖果house70001400980禾盛京广中心1200013501620国宾中央区7550————都市之窗咨询中8000左右————乙级写字楼售价集中分布在1-1.3万/㎡之间去化速度约3000-4000㎡/月SOHO售价集中在7000-8000元/㎡之间去化速度平台水平为1500㎡/月客户机会:乙级写字楼购买客户以自用型为主，多为经济实力较强的私企老板自用客户：60%行业分布广泛，主要为经济实力较强的私企老板置业次数多半为三次及三次以上，且多为整层购买；关注地段、形象、户型设计及赠送投资客户：40%行业分布广泛，主要为贸易及个体置业次数多半为两次，且多购买200平米左右关注地段、户型、投资回报率、升值潜力等甲级写字楼SOHO乙级写字楼甲级写字楼SOHO乙级写字楼投资客户自用客户以纯粹投资客户和自用兼投资的企业类客户为主，较低的投资门槛及高物业回报率，带来了大量的投资需求，多投资小户型产品行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资、咨询、信息、通讯、电子、IT科技、地产等；客户：以企业办事处、创业期、发展期的中小企业为主投资客户分类：第一类是写字楼专业的投资高手，对于写字楼的投资优势较为了解，主力客户之一；第二类是自用兼投资类客户，这些客户往往拥有自己的公司，购买物业自用，但视租赁前景以及企业发展状况也愿意将物业出租，主力客户之一；第三类是项目周边社区业主，因看重区域发展潜力而选择小户型产品投资，。——世联高新中端写字楼市场销售市场研究（2009-2010年）主要为一些创业期或发展型的中小企业，包括电子、材料、通讯、贸易、IT、地产、服务、能源类行业，行业类别丰富；需求面积以200-300平米为主，目前随着企业的发展，部分需要整层或半层面积；客户机会：SOHO购买客户以投资型为主，自用客户多为创业型、发展初期等中小型企业客户机会：乙级写字楼和SOHO使用客户以科技类、金融业、现代服务业类企业为主，面积需求基本在500平米以下甲级写字楼SOHO乙级写字楼从高新区目前入驻企业的面积需求来看，面积需求在500㎡以下和500—1000㎡的企业较多；

从企业性质分析，面积需求在500㎡以下的企业以民营企业为主，其次为国企500㎡所涵盖的行业类型最广泛，客户群相对复合，其中金融业、现代服务业以及科技类企业占比最高主力户型客户机会：科技类、金融类和现代服务类对于写字楼有部分特殊关注点甲级写字楼SOHO乙级写字楼科技类企业创意灵活空间、办公舒适我们在选择办公场所的时候我们最关注的就是写字楼整体设计的创意感，空间组合最好能灵活一些，方便公司自己分割办公空间，另外办公环境最好能舒适一些，这样员工工作效率也高嘛——京华科讯李总金融类企业形象、双回路电和我们打交道的客户一般都比较高端，所以我们选写字楼一定要立面形象好，这样会对我们企业形象有一定提升；另一个比较重要的就是电路，我们需要随时关注市场数据变化，因此双回路电也是非常重要的——招商证券聂总现代服务类企业形象、空调分户计量除了写字楼的形象之外，我们最关心的就是电梯、空调。我们公司经常加班，晚上大楼的空调就停了，而且太晚的话员工下班只能坐货梯，非常不方便。以后再换写字楼的话这两方面必须得多考虑了。——高新国际企业客户机会：未来三星城、软件新城将带来大量中小规模的电子软件类的上下游企业，对乙级写字楼和SOHO的需求量较大甲级写字楼SOHO乙级写字楼西太路西户路西咸大环线西沣路西安-汉中-成都铁路三星快速干道地铁三星城规划概况：2012年4月10日，韩国三星电子存储芯片项目落户西安高新区，位于西安高新技术产业开发区新区范围内，北临铁路南环线，东临西太路预计产值：一期投资达产后可形成660亿元年产值，吸引160多家配套企业进驻，产业集群将很快形成1000亿元以上的年产值产业链条：三星项目具备研发、原料供应、测试、封装功能，加速完善及延伸西安乃至陕西半导体产业链，提升对上下游企业的聚集力企业发展规划软件新城将汇聚1000家国内外知名软件与服务外包企业，其中万人以上企业5-8家，千人企业超过20家，世界五百强企业达到30家，培育50家国内知名企业、100个国内知名软件和服务精品。实现大中小规模产业集群化发展市场机会：目前市场多数产品处在硬件升级阶段，在产品打造上未做客户细分，整体产品缺乏设计感，同质化严重甲级写字楼SOHO乙级写字楼在用在售洛克大厦迈科国际高科广场禾盛京广中心高科尚都锦业时代标准层面积（㎡）1300130016001240750900层高（米）3.753.853.853.333.4净高（米）2.72.72.72.82.6-2.82.7大堂面积（㎡）500100090040080200大堂挑高（米）9中央13米，其余3.8米71169电梯数量557634电梯品牌日立永达日立三菱——通力——空调类型中央空调中央空调中央空调VRV客户自装预留VRV机位差异化价值无无无无无无高科尚都锦业时代洛克大厦甲级写字楼SOHO乙级写字楼2024/7/10市场机会：绿地国际花都紧邻鱼化工业园和西三环，区域商务氛围较差，速度和价格实现较好西三环

鱼化工业园绿地国际花都

软件新城博海大厦项目区位：项目位于高新CBD核心走廊科技路延伸段（富裕路），西邻鱼化工业园，南邻软件新城，为高新区发展第三板块住宅博海大厦产品参数物业类型写字楼、住宅、商业建筑面积28万㎡外米面石材立面+LOW-E玻璃标准层面积1100㎡大堂挑高9米层高3.6电梯4部客梯，1部货梯，合资电梯空调户室空调VRV系统标准层结构纯板式结构总高23层使用率76%车位数整个项目1600个，A3#315个市场实现开盘一个月销售70%，均价9000元/㎡甲级写字楼SOHO乙级写字楼2024/7/1046市场机会：绿地国际花都通过纯板式平面结构和偏核心筒设计提高办公舒适度，从而增强项目竞争力成功策略——西北首家纯板式结构写字楼产品东西两个单元实现完全南北通透，南北均可采光，实现生态办公偏核心筒设计，办公区均为南向采光，最大化南向单元实现全部的南向单元南北通透，自然新风甲级写字楼SOHO乙级写字楼市场机会：摩尔中心通过标准层板楼创新设计市场实现相对较好2024/7/10优势：板楼设计，通风采光优势明显；偏心核心筒，南向优质单元数量多；核心筒分散设计，拥有总裁电梯设计计；A3单元可独享走廊公共空间和电梯入户设计，尊崇感强劣势：A3单元有部分剪力墙，自由分割受限；公摊较大优势：市场主流的框筒结构，使用率较高；面积控制较好，900-1000㎡的标准层，满足中型企业办公需求室内无剪力墙，可自由分割2013年07月19日开盘情况：销售1.1万㎡，均价9000-10000万/㎡，主力销售B座，B座去化速度更快A座-价格1.2万元/㎡B座-价格9000-10000元/㎡销售情况市场机会：高科尚都项目所在位置商务氛围差，后期公寓改SOHO后实现较好的销售结果甲级写字楼SOHO乙级写字楼丈八五路丈八西路西三环锦业路南三环项目位置：位于丈八五路与丈八西路交汇处，距离锦业路较远，商务氛围较差项目规划：由公寓、写字楼、酒店、住宅、商业等物业构成项目背景：前期公寓销售情况较差，后期公寓改SOHO产品出售，实现月均去化5000㎡左右1#2#3#4#5#6#7#酒店公寓写字楼高科尚都规划图市场机会：高科尚都

通过取势管委会对于高新技术产业的政策补贴提高项目性价比，取得较好去化速度客户反馈：高新区管委会提供的补贴政策虽然兑现会比较麻烦，更多的是个噱头，但是我们在这方面做了一些宣传后确实吸引了很多客户过来购买，客户对这一方面还是比较关注的。——高科尚都策划甲级写字楼SOHO乙级写字楼补贴类型补贴内容科技成果转化服务新增技术交易20万元以上的按3%给予奖励，最高不超过50万元设立研发机构向区内企业输出或转让自主知识产权核心技术，给予10万元一50万元的奖励电子商务设立全国性总部按500万元、区域性或功能性总部按150万元给予企业一次性补贴生物技术取得药物临床研究批件给予10-100万元补贴;取得新药证书用给予50一200万元补贴科技中介服务对区内企业购买信用、认证、知识产权、检验检测等区内中介机构服务的，且年度中介服务费用总额超过10万元，经管委会认定，给予30%的费用补助实验室经国家、省级主管部门认定的研发机构分别给予100万元、30万元的奖励高技术服务企业并购通过联合、并购、重组等方式组建大型公司、成功实现海外并购，经综合评定，给予50万元一100万元奖励高技术企业用房新设立的高技术服务企业，经管委会认定，其租用自用办公用房2年内，可按每年20元/平方米•月给予租金补助{万购置自用办公房产，自购置之月起2年内，可按该房产实际入库的房产契税的30%-40%给予补助市场竞争：乙级写字楼潜在供应80万㎡左右，SOHO潜在供应量为12万方左右，竞争压力相对较小位置项目总建面（万㎡）写字楼体量（万㎡）16年存量（万㎡）锦业路锦业时代3463.4融城东海1195中投融城国际1084.5唐延路摩尔中心408（一期）3（一期）高新大都荟5041.5禾盛京广中心302012泰华金贸国际373225高新水晶SOHO1063启迪清扬时代303都市之窗174西部机场锦业路项目6万待售梵天科技路三路项目4万待售写字楼体量合计81甲级写字楼SOHO乙级写字楼项目售价（元/㎡）销售速度（㎡/月）回款（万/月）高科尚都700028001750糖果house70001400980禾盛京广中心1200013501620国宾中央区7550————都市之窗咨询中8000左右————存量12.5万客户机会市场机会乙级和SOHO以科技类、金融类和现代服务业类企业为主；三星城、软件新城、西安软件园等上下游的中小型科技类企业；科技类企业对于创新设计，灵活舒适办公较为关注；乙级写字楼和SOHO销售速度快，市场竞争压力相对较小且需求量大；市场产品同质化较为严重，未针对细分客户做相应产品打造；可通过创新的板楼平面设计、特殊材质运用、独特立面造型以及补贴政策提高性价比和办公舒适度。乙级潜在竞争80万平米，SOHO潜在竞争12万平米【总结】针对科技类客户的创新乙级写字楼和SOHO类产品有较大市场机会，且SOHO产品竞争小，可适当放大体量寻找以科技类企业为主，入市时区域商务尚未发展成熟，通过产品创新实现成功的项目打造关键策略入市时期所在区域尚未成熟以科技类企业为主产品创新案例选择标准选择案例北京新中关借鉴要点成功的关键策略参考案例：北京新中关物业类型复合，在入市时区域商务、商业氛围并未形成，且商业缺乏，最终市场实现较好项目区位：北京中关村大街19号，黄庄路口入市时间：2003年拿地，2006年入市入市背景：位于中关村规划的中心区边缘位置当时区域状况：整个区域处于待拆迁状态，地块隔着海淀斜街，整体氛围比较乱，商务氛围并未形成，普遍被认为是商业贫乏区市场实现：新中关公寓均价：1.25万元/平方米；商铺均价：2.5元/平方米；写字楼均价：1.4元/平方米，高于平台水平物业类型：总建筑面积约12万平米，由“峰office”写字楼、“峰尚citymall”购物中心、“汇峰阁”、萨尔利兹酒店式公寓和“峰club”会所组成。中关村发展规划图中心区发展区成功策略：整体准确定位——基于写字楼以科技类人群为主的定位及周边人群，整体项目体现年轻时尚调性商业：gate新中关——核心驱动物业体量：4.7万㎡，地下二层到地上五层客户定位：针对本项目及区域内IT从业白领等年轻时尚人群，真正打造一座24小时购物天堂整体调性：年轻、时尚、前卫1酒店式公寓A栋写字楼B栋写字楼建筑外形——剥开式酒店式公寓汇峰阁酒店式公寓（四星级标准）：以科技类商务人群为主；2

写字楼体量：约3.5万㎡，三栋5A写字楼客户定位：以科技类企业为主3整个项目

整个项目的核心驱动物业区域缺乏商业，商业的成功提高了整个项目的影响力，驱动其他物业成功奠定整个项目的品质与形象（四星级汇峰阁酒店式公寓）高端物业服务的酒店式公寓吸引区域内以及旅游客群，为项目树立高端品质形象商业和酒店式公寓的客群基础上盖物业的核心驱动，为商业和酒店式公寓带来消费客群写字楼酒店式公寓商业成功策略：价值相互驱动——商业作为核心驱动，写字楼为商业和酒店式公寓提供人群保障，酒店式公寓奠定项目品质成功策略：标准层创新——无柱板楼设计，实现生态灵活创意办公，对位核心客群需求内部景观：五层亚力山大会馆设有3块真草皮高尔夫果岭外部景观：北邻中关村十万平米生态广场，南邻规划绿地内部高尔夫果岭外部中关村广场内部办公空间内部办公空间A标准层板楼设计：三栋写字楼标准层均为偏核心筒的板楼设计，可实现最大采光面和内部自然通风无柱办公：整体立面以密肋柱与外墙合一，彻底实现室内无柱办公，提高使用率每层800-1800平米的面积可任意划分，连接楼层还可两楼合一1以科技类客户为主体，整体项目体现年轻时尚的调性，对位客户特征整体准确定位2商业作为核心驱动，写字楼作为基础保障，酒店作为形象标杆复合物业价值相互驱动3板式无柱设计可以实现办公空间灵活划分，提高办公舒适度产品创新【案例启示】

回顾市场机会本体机会案例启示

整体准确定位；复合物业价值相互驱动；产品创新；打造针对科技类客户的创新乙级写字楼和SOHO类产品有较大市场机会；SOHO产品竞争压力小，可适当放大体量；区域内居住人群以年轻刚需为主，科技类行业占比较高；地块价值：商业价值〉商务价值〉居住价值。【总结】本项目打造要点1：以商业作为整体核心驱动；本项目打造要点2：整体定位时尚（形象/商业业态体现时尚）；本项目打造要点3：以写字楼人群为基础保障，通过复合物业形成内循环，相互驱动；本项目打造要点4：写字楼可通过生态灵活办公创新设计和政策保障提升竞争力思考……除过商业、乙级写字楼和SOHO物业外，可打造其他何种物业形成内循环，最大化实现项目内部价值驱动？……公寓物业市场机会研究编号项目名称产品类型1高新•水晶城居住公寓2玫瑰公馆居住公寓3宏府·麒麟山居住公寓4嘉天SMART居住公寓5老虎国际公寓酒店式公寓6西熙CC居住公寓7方舟国际（豪布斯卡）酒店式公寓8cross万象汇酒店式公寓9数字365居住公寓10龙记观澜山居住公寓11大都荟居住公寓12铂悦居住公寓13锦业时代居住公寓14紫郡长安酒店式公寓市场扫描：在售公寓项目主要分布在丈八北路沿线等非核心地段3456789101121121314市场扫描：以40年产权的精装修居住型公寓为主，精装修标准多数报价在1500元/m2，小户型占比超过60%项目名称产品类型产权年限梯户比户型配比精装修物业玫瑰公馆居住公寓70年4T2080%一室一厅，20%一室两厅毛坯待定嘉天SMART居住公寓70年5T2147%一室，53%两室1500元装标蓝基物业西熙CC居住公寓40年6T3093%一室，7%两室1200元装标待定数字365居住公寓40年5T50%一室，33%两室，17%三室毛坯长征物业龙记观澜山居住公寓70年5T1975%一室，25%两室毛坯待定大都荟居住公寓70年3T2017%大开间，5%一室，78%两室否衡信柏迪铂悦居住公寓40年6T21——1500元装标衡信柏迪方舟豪布斯卡酒店式公寓40年4T2086%大开间，14%小两室2000元装标待定cross万象汇酒店式公寓50年2T950%大开间，30%一室，20%两室是金松物业产品特征：1.产权：以40年产权公寓为主2.梯户比：在1:3-1:5之间，最高达到接近1：6，梯户比较高，舒适度较差3.物业：以开发商自持物业为主，配备高品质物业管理服务的公寓产品为市场空白市场机会：锦业时代、大都荟自身项目办公具有集群效应或区域成熟办公氛围浓厚的公寓产品市场实现较好项目名称产品类型均价（元/㎡）去化率月均去化其他物业形式玫瑰公馆居住公寓710060%21办公、住宅嘉天SMART居住公寓850020%28无西熙CC居住公寓680020%25无数字365居住公寓700060%6SOHO办公龙记观澜山居住公寓6800——20住宅大都荟居住公寓900075%83办公、住宅铂悦居住公寓850030%20住宅方舟豪布斯卡酒店式公寓1400050%11无万象汇酒店式公寓1400090%12办公、酒店锦业时代居住公寓900092%50办公紫郡长安酒店式公寓780093%60住宅客户访谈：

我去年在高新大都荟买了一套小公寓做投资。这个位置很好，办公的企业这么多以后肯定不愁租，收益肯定还是有保障的。

我很多朋友买锦业时代的公寓就是想着锦业时代的写字楼就在跟前，而且锦业路就是高新二次区的核心，未来肯定潜力大。公寓写字楼超高层锦业时代规划图市场特征：1.整体去化速度较慢，在30套/月以下；2.销售价格较低，在6500-7000元/平米；酒店式公寓可实现高价。高新大都荟规划图写字楼公寓小户型住宅住宅市场机会：紫郡长安非核心地段，与汉庭酒店签约，采用带租约销售方式销售，销售速度高于远远高于普通公寓产品基本情况名称：紫郡SOHO；占地：38500㎡；建面：53600㎡；装修：精装修；户数：676户；体量价格速度带租约公寓约1.1万㎡7800-7900元/㎡40套/月普通公寓约3万㎡7700元/㎡20套/月产品力产品户型开间面积区间37-57㎡挑高3.1m装修精装修客户分析客户特征30-45岁地缘性客户置业目的投资型客户市场实现销售方式13-20层与汉庭酒店签约销售，约1.2万㎡返租方式45元/㎡·月，50㎡房源每月约返租2000元，目前约高于同类市场租金73%；签约期10年年化收益率6.92%学校：快捷酒店名称价格（元/天）入住率品牌吉尔森快捷酒店168平日80%周末90%以上汉庭快捷酒店168金山快捷酒店152嘉瑞快捷酒店145非品牌小林快捷宾馆9070%~80%第八快捷酒店100城市快捷酒店118申鹏快捷酒店118名称户数社区人口恒大城510415313牡丹庄园94528353507社区12603780金辉悦府29008700铭城891126733西西公馆168504莱茵小城750022500鲲翔九天1113433402亿润领城18005400昆明时光402412072昆明湖畔7502250绿地国际花都12723816华洲城1300039000天朗蓝湖树400012000金泰怡景花园750022500东方米兰国际城409712291莱安逸珲20006000中铁建瑞园10363108鸿府麒麟山355610668合计80957258183西安北方工程技术学校生物医药职业学校西安职业技术学校汽车工程学院东方艺术职业学院外事学院北区长安大学兴华学院陕西工业信息技术学院西安理工大学高等技术学院市场机会：周边9所学校和逐渐成熟的大型居住社区，快捷酒店需求旺盛，入住率均在80%以上客户机会：购买客户以投资客户为主，少量自用客户，对价格敏感，看重租赁市场保障和高投资回报率客户类型职业特征置业关注点占比（%）自用客户年轻白领、陪读家长、公务员地段、配套、价格和物业服务30%投资客户公司普通职员，企业中高层、生意人地段、价格、投资回报率70%公寓购买客户关注点地段成熟配套价格物业服务投资回报置业关注点排序：价格＞地段＞投资回报客户访谈纪要：我选择这里主要是因为价格和地段，高新区上班族很多，将来租给年轻白领收益肯定不错，投资回报率肯定不错。——大都荟客户，苏女士，29岁；置业目的：投资；我家在东郊，女儿在高新一中上学，离家太远，很不方便，在这里买一套就是为了孩子上学方便。将来孩子毕业了就打算出租。——高新水晶城客户，刘先生，40岁；置业目的：自用兼投资；项目名称产品类型户型面积主力户型是否精装装修标准高新·水晶城居住公寓42-10242-89是2000玫瑰公馆居住公寓51-8151、81否——嘉天SMART居住公寓33-8233-82是2500西熙CC居住公寓38、8238是1200数字365居住公寓57-12750-70否——龙记观澜山居住公寓43-7543-60否——大都荟居住公寓24-8030-40否——铂悦居住公寓36-6236是1500老虎国际公寓酒店式公寓30-9930-40是3000方舟国际（豪布斯卡）酒店式公寓33-7531-45是3000cross万象汇酒店式公寓38-12650-56是——客户机会：使用客户主要面向高新区年轻白领，大开间和一居室租赁需求较为旺盛产品特征：精装修：在售公寓项目以精装修产品为主，装修风格偏年轻化，主要面向年轻人；主力户型：在售产品主力户型集中在30-80平米，缺少面向高端客群的80-140平米的中大户型酒店式公寓产品；嘉天SMART33平米户型嘉天SMART71平米户型嘉天精装修样板间嘉天精装修样板间【小结】快捷式酒店公寓和办公产品的附属精装公寓市场实现较好，机会较大快捷酒店公寓居住公寓紫郡长安等酒店式公寓与快捷酒店签约合作，价格和速度均高于平台水平，市场实现较好普通公寓整体市场实现一般，价格7000元/㎡左右，月均去化30套左右部分公寓作为办公产品的配套依托自身办公产品和区域成熟配套实现较好的市场实现基于城市和区域发展之下新型公寓产品研究城市发展曲线：基于经济与房地长市场指标的组合，确定城市在城市发展区县的位置经济指标-经济规模和增长速度、城市人口、基础设施建设、开放程度、劳动力、受教育程度、国民财富和商务环境房地产指标-投资额、市场总量、开发商活跃度、企业集中度、零售商集中度和国际品牌酒店【研究范围】根据城市发展曲线，选取领先于西安发展的1.5线城市，研究其公寓产品形式1.5线城市成都重庆沈阳杭州天津大连武汉苏州广州北京上海产品形式：除过办公及普通公寓项目外，酒店式公寓、养老公寓为市场新型产品形式公寓产品酒店式公寓(销售)酒店式公寓（持有）养老公寓度假公寓成都蓝光COCO时代、蓝光名士公馆、银泰中心、复城国际、索尔龙舟、中海部落阁、复地雍湖荟等仁恒辉盛阁、香格里拉酒店公寓、盛捷江畔公寓、丰德奥克伍德郫县养老公寓岷江国际旅游度假公寓、蓝光杭州钱江新城悦玺、万象城、万银国际、杭州新天地、万通中心、中大银泰城、绿城西子国际等奥克伍德、莎玛公寓金色年华、万科随园嘉树、绿城蓝庭、紫荆园绿城、远景IBC、西湖小河山苏州狮山丽晶、新地国际公寓环球188等辉盛阁公寓、馨乐庭星海、盛捷绿宝广场——黛山海景公寓、普罗旺斯度假公寓武汉圣淘沙、停下里警方、万信摩登会、天瑞国际、港澳中心等武汉馨乐庭沌口服务公寓、武汉僖邦可服务式公寓酒店——梁子湖高尔夫度假公寓重庆大唐诺亚、协信公馆等盛捷解放服务公寓、雅诗阁南滨服务碑公寓——隆鑫花样山谷、戴斯大卫营沈阳类住宅产品盛捷和平服务公寓————天津天津中心、君隆广场、赛纳国际、奥城国际公寓等盛捷友谊服务公寓、盛捷奥林匹克大厦服务公寓、盛捷国际大厦————大连绿城深蓝中心、华南国际、地中海之星、海派优座等新世界、艾丽华、盛捷港湾服务公寓————基于西安及项目区域环境不具备度假功能，下面对酒店式公寓和养老公寓进行重点研究影响因素1：三产占比较高的1.5线城市酒店式公寓市场实现较好城市热销期酒店公寓服务式公寓典型项目月均去化（套）每平米溢价入住率（%）一居价格w/月个数杭州柏悦轩、江南星座、新城时代130~1801.2~1.485%2.45成都复城国际、大魔方100~1301.25~1.470%3~47武汉圣淘沙、南国悦公馆1001.1~1.360%1.63天津君隆广场等600~1.2低于住宅价格60%2.33沈阳类住宅————55%1.91大连绿城深蓝中心801.3555%1.53重庆大唐诺亚1001.249%1.82苏州狮山丽晶901.345%2.13养老公寓酒店式公寓第三产业占比（2008年）影响因素2：酒店式公寓/服务式公寓在人均GDP突破8000、10000美金的经济节点前后，需求大量出现经济节点：人均GDP：8138.9美元20112012市场节点：增长47%市场节点：增长53%市场节点：增长34%市场节点：增长64%经济节点：人均GDP：10103美元经济节点：人均GDP：8063美元20072010养老公寓酒店式公寓影响因素3：酒店式公寓发展较好的城市外向度高，入住外企数量多；城市外籍常住人口均过万杭州-世界五百强企业国家数量合计东芝、LG等日韩4079达能、摩托罗拉等欧美39中国电信等中国66总计85成都-世界五百强企业国家数量合计富士、伊藤洋华堂等日韩56188诺基亚、英特尔等欧美141和记黄埔、中石油等中国6464总计252武汉-世界五百强企业国家数量合计NEC、SK等日韩13137飞利浦、惠普等欧美37东风、中石油等中国1347总计184世界500强企业进驻成都、武汉、和杭州，分别为252、184、85个；将吸引上下游众多中小企业入驻，城市经济蓬勃发展；外资公司占比极大，分别为188、137、79家，城市经济的外向度较高；大量外资公司的高管构成酒店式/服务式公寓的核心客群。据统计，成都、武汉、杭州外籍人口数分别为2.5、1.6和1万人养老公寓酒店式公寓【酒店式公寓发展因素小结】养老公寓酒店式公寓经济发展外籍人口入驻五百强企业百家以上、外籍常驻人口过万的城市，外向度高，酒店式公寓发展好在人均GDP突破8000、10000美金的经济节点前后，酒店式公寓/服务式公寓需求大量出现三产占比三产占比较高的1.5线城市酒店式公寓市场实现较好发展研判1：2012年，西安第三产业占比已高于成都、杭州、武汉等城市，达52.2%2012年，西安第三产业产值为1691，9亿元，占比已高达52%地区年末人口（万人）生产总值（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）855.294369.37195.591893.792279.99西安第三产业总量偏小、但增速快、居副省级城市第2位，且在GDP中占比超过50%，发展潜力较大

选取了几个有代表性的城市进行对比：西部-成都，中部-武汉，沿海-青岛，东部-杭州；副省级-广州，一线-深圳西安三次产业增加值比例为4.5：43.3：52.2城市一产二产三产成都4.346.649.1杭州3.547.848.7武汉3.848.347.9青岛4.446.649广州1.6334.7863.59深圳0.0444.3155.65养老公寓酒店式公寓发展研判2：2013年西安人均GDP已达到9220美金，达到酒店式公寓发展经济条件西安2005~2013年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数的稳步快速镇长。2013年达到4884亿元；西安2005~2013年人均GDP增长来看，同GDP总量保持一致，城稳步快速增长。2012年已突破8000美金，2013年达到9220美金等同处于杭州（07、08年）、成都（12年）、武汉（10年）酒店式公寓热潮时期。养老公寓酒店式公寓发展研判3：西安已有97家世界500强企业，高新占比6成，三星、软件新城的建设将新增50余家外企，外籍常住人口已过万企业国家数量美光、强生等外资56招商银行、华为等中国41总计97软件新城入驻企业类别数量代表企业世界500强23IBM、Oracle、Intel、SAP、Emerson、GE、Qualcomm、Microsoft、Amazon；法国Schneider；瑞典Ericsson；微软创新中心；日本NTT、Fujitsu、NEC、DENSO等IAOP全球服务外包百强企业10博彦科技、东软、文思海辉、软通动力、中软国际、浙大网新、炎兴科技、奥博杰天、HOV、浪潮中国十大服务外包领军企业7彦科技、东软、文思海辉等其他27华为、中兴、神州数码、东软、宝信、用友、大唐移动、金蝶、研祥、浪潮、东华软件等西安-世界五百强企业西安市：97家高新区：60家软件新城新增入驻世界500强企业23家三星建设带来上下游外资企业30余家，外资和大中企业入驻数量：；三星和软件新城建设将极大促进外企和世界500强企业、和国内大中进驻养老公寓酒店式公寓外籍人口：随着三星城建设，将带来1~3万名外籍员工其他配套企业160家行业领军、大型千人以上企业20家++从城市层面和区域大的层面看，西安不论经济条件/产业结构和外籍常住人口数量都已经具备发展酒店式公寓的市场条件1、据第六次人口普查数据---------------------------------至---------------------------------平均年增长率19.25%2013年底，三星投产后，2014年韩国人由3000增加至10000人2014年底外籍人口达13750人外籍人口2万20142、据西安国际化大都市规划-----------------------------------------------------------------超过50%的世界500强企业设立分支机构外籍人口比例5%-20%2020外籍人口50万2020年人口1000万预测前提：年份20042010外籍人口数23626800酒店式