2015年养老产业行业发展研究报告

养老产业行业发展报告

养老产业的宏观政策以及发展现状养老地产概述卓达新城养老地产目录养老产业的概念养老产业的宏观政策以及发展现状养老地产概述卓达新城养老地产养老产业的概念.随着我国老龄化趋势和程度的加深，老龄产业应运而生。老龄产业在国外也称为“银色产业”。在1997年5月28日中国首次老龄产业研讨会上，中国老龄协会会长张文范首次公开明确的提出“老龄产业”的说法。概念提出是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴产业。养老产业定义一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%，那么这个国家就达到人口老龄化。我国2000年已经进入老龄化社会人口老龄化养老产业特点1特殊性2综合性3微利性老龄产业的特殊性是指老龄产业服务对象的特殊性。即从年龄阶段上划分，老龄产业的目标对象锁定为60岁及以上的老年人口。它是一个横跨第一、二、三次产业的综合产业体系。老龄产业的微利性是指从事老龄产业的企业在老龄市场的单项产品或单项服务中获得的平均利润率与从事其他产业相比相对较小。养老产业分类金融、保险生活用品咨询房地产医疗保健文化、旅游家政服务

养老产业按需求属性的不同养老产业的宏观政策以及发展现状养老地产概述卓达新城养老地产养老产业的概念出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业的快速发展。为了加快老龄事业的全面发展，根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006－2010年）》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国家制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划》，鼓励老龄事业的快速发展。十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导并促进养老服务业的快速发展。根据2006年2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想。（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。政策解读财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；2009.4.1海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡'适居养老'概念"政策解读政策解读NO.5《国务院常务会议：深化改革加快发展养老服务业的任务措施》时间：2013.8.16上榜理由：明确提出要在政府“保基本、兜底线”的基础上，让社会力量成为发展养老服务业的“主角”。发布单位：国务院常务会议NO.4《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》文件号：国发〔2013〕35号时间：2013.9.6上榜理由：《意见》明确了我国养老服务业发展的基本定位、依靠力量、主要路径和最终目标，我国养老服务业发展的纲领性文件发布单位：国务院NO.3《养老机构管理办法》文件号：民政部令第49号时间：2013.7.1上榜理由：明确了养老机构的管理要求和监管部门。发布单位：民政部

NO.2《养老机构设立许可办法》文件号：民政部令第48号时间：2013.7.1上榜理由：明确了养老机构的准入门槛。发布单位：民政部NO.1《中华人民共和国老年人权益保障法》修订版文件号：主席令第七十二号

时间：2013.7.1从法律高度对养老行业产生影响。发布单位：中华人民共和国主席令对于养老事业、养老行业、养老产业、养老企业来说，2013年被称为“养老元年”政策解读NO.10《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》文件号：财综〔2013〕56号时间：2013.4.28上榜理由：农村养老项目专项资金补助。发布单位：民政部NO.9《2013年民政部关于推进养老服务评估工作的指导意见》文件号：民发〔2013〕127号时间：2013.7.30上榜理由：该指导意见是建立健全养老服务评估制度的指引性文件，并对各地的实施方案规定了时间节点。发布单位：民政部NO.8《上海市养老机构条例》时间：2013.11.19上榜理由：上海市将1998年颁布的《养老机构管理办法》上升为地方立法，是民政部令48号、49号的地方版，有较强参考和指导意义。发布单位：上海市人大常委会办公厅

NO.7《北京市人民政府关于加快本市养老机构建设的实施办法》文件号：京政办发〔2013〕56号时间：2013.10.31上榜理由：地方实施《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的配套政策范例发布单位：北京市人民政府办公厅NO.6《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》文件号：京政发〔2013〕32号时间：2013.10.12上榜理由：《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》地方贯彻文件的范例。发布单位：北京市人民政府

政策意见的出台，极大推进了中国养老产业的健康快速发展发展趋势服务完善社区养老产品个性随着多种养老服务产业业态的出现，老年消费群体会根据自己的支付能力、消费偏好而选择自己喜欢的养老产品。养老服务业会在以上两种大背景下发展得越来越健全，满足老年消费群体生理、安全、归属和爱等不同需求。激烈的市场竞争会使养老产业为老人提供的服务越来越周到细致、更考虑老年消费群体的支付能力。养老住宅业发展相对成熟，功能将逐渐完善。社区养老服务以其收费低，覆盖面广，收益大，适合于普通老年人的经济承受能力，必将成为养老产业的主导发展方向。养老产业的宏观政策以及发展现状养老地产概述卓达新城养老地产养老产业的概念养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式养老地产养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。目标客户群阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客户群的消费特征有少量相关政策，但还缺少政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。养老地产市场环境分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源我国老年人口的发展状况我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40资料来源：《人口研究》国内老年人的居住模式B、购买房屋居住A、自行建房居住C、租房居住资料来源：《人口研究》我国养老地产现状现有的开发模式：按建设经营者划分为三种模式政府福利型政府收益性企业盈利型北京香山老年公寓山东威海老年公寓乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构由企业投资开发建设运营北京太阳城福利型养老院盈利型型养老院，老年公寓老年公寓，养老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长养老地产开发现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟养老地产的发展趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国养老地产发展的创新手段：养老地产的发展创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债养老产业的宏观政策以及发展现状养老地产概述卓达新城养老地产养老产业的概念卓达养老地产卓达集团对于养老产业的思考和探索已经有20余年，结合产业结构及服务输送体系，卓达提出了3+3（居家、社区、机构+健康、养生、享老）养老模式及4+1+N（照护、健管、母婴、家政+1卡通智能化信息平台<社区网+馥悦会+乐龄宝>+N类“居家、医养、娱乐”一体化服务<职教培训、公益互助、旅局养老、寺院养老等>）服务体系，并率先将此模式应用到卓达太阳城国家养老示范基地的运营管理中。3+3模式及4+1+N平台3+3模式硬件设施居家社区机构健康养老享老软件体系健康养老享老3+3”模式以“居家、社区、机构”为外在“硬”载体，以“健康、养生、享老”为内在“软”体系，把专业的护理机制及智能适老家居直接引入社区，从本质上解决了居家老人的照护难题，让老人们在原本熟悉的环境之中，在同龄人的陪伴之中，安心享受来自专业机构周全的设施与服务。照护医养娱乐智能化平台母婴建管4+1+N（照护、健管、母婴、家政+1卡通智能化信息平台<社区网+馥悦会+乐龄宝>+N类“居家、医养、娱乐”一体化服务<职教培训、公益互助、旅局养老、寺院养老等>）服务体系，卓达产品设计公共空间-单元入口室外空间适老设计—单元入口适老设计—首层大堂适老设计—楼梯间老人平缓楼梯老人防滑楼梯适老设计—候梯厅电梯前要留有轮椅转圈电梯保证担架通过适老设计—走廊1.2米超宽度并行走廊适老设计—玄关适老设计—起居室通行区应保证足够的通行宽度，在端头处应适当的放大便于轮椅回转。坐席区老人在起居室看电视、待客、读书看报或泡脚、打盹的空间；须能摆放多人沙发和座椅，并设置老人专座，在寒冷的季节能晒到阳光。日光及健身区老人在靠窗区域晒太阳及锻炼；应保证采光通风良好、视野开阔，可以进行小幅度的肢体锻炼活动。植物展放区美化室内环境，空间大小可灵活把握适老设计—餐厅适老设计—厨房适老住宅厨房功能分区示意图通行区根据不同的需求保证一个人转身操作、两个人错位通行或轮椅通