迈点研究院：2024中国住房租赁品牌发展报告

2024年中国住房租赁品牌发展报告迈点研究院首席分析师郭德荣2024年6月中国·北京A品牌篇投资篇运营篇趋势篇关于MBI 品牌发展历程：仍处于“快速成长期”》》2018》》》》2018》》2023发展期发展期快速成长期引入期A参与者BB政府角色CC资本数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理A品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大40030020002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年数据来源：迈点研究院0mm创业系品牌数量mm房企系品牌数量 酒店系品牌数量央企系品牌数量 数据来源：迈点研究院品牌运营商,国资系,国资系,37%地产系,22%数据来源：迈点研究院A品牌指数分析：国资系投资价值赶超地产系8070400由于新生品牌不断诞由于新生品牌不断诞2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年02024年1月2024年国资系指数地产系指数品牌运营商指数数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院 投资篇A供应情况：“毕业季”和“返城季”促进市场升温2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓供应情况30000250002000015000100005000020%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%供应量（套）环比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理A企业规模：地产系品牌占比最高国资系品牌拓展加速804002022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度地产系国资系品牌运营商20002022年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度地产系国资系品牌运营商数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院A开业项目：国资系扩张迅猛杭州和上海受“青睐”品牌运营商,19.4%国资系,54.7%地产系,25.9%数据来源：迈点研究院10000900080007000600050004000300020001000成都成都郑州杭州东莞合肥南京青岛长沙天津苏州上海深圳广州北京福州嘉兴金华无锡济南大连常州张家口四线湛江潮州一线安居宁巢4200间安居宁巢4200间，瓴寓国,龙湖冠寓853间，朗诗寓城方3437间，城方3437间，魔方公寓新一线二线三线新一线二线三线数据来源：迈点研究院A中标项目：头部企业稳步扩张品牌运营商占主流中标南京江北新区研创园芯片之城中标南山区百旺品质化提升项中标郑州城发安居有限公司房屋安歆集团中标金华金义龙芯智慧产业园安歆集团中标“天津天江公寓”大型社百瑞纪中标郑州城发安居有限公司房百瑞纪中标玖悦台租赁住房项目运营招商伊敦中标无锡经开区太湖国际社区招商伊敦牛油果中标郑州城发安居有限公司房牛油果数据来源：迈点网A大宗交易：一线城市项目大量输出底价成交活跃804002020-2023年租赁住宅大宗交易金额（亿元）2020年2021年2022年2023年2023年全国租赁住宅相关的大宗交易额飙升至110亿元，超过了前两年的总和，其中90%以上的成交集中在北京和上海。数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理A大宗交易：资本关注住房租赁市场投资意愿增强2023年以来部分住房租赁大宗交易明细123456——收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江7——89——数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理 运营篇商业模式：重轻策略并举标准化输出增强中资产重资产中资产房企、国企：龙湖冠寓、万科泊寓、招商伊敦、城投宽创业系、中介机构：魔方公酒店系：百瑞纪（窝趣公全国租金：2022年以来租金增速维持在3%以内2021年1季度-2024年1季度全国重点城市普通公寓租金情况494847464544租金（元/月/平方米）环比数据来源：网络公开资料，迈点研究院整理A项目租金：保租房租金水平优势明显•保租房项目的租金水平仅为所在城市普通公寓租金的30%-60%。704002023-2024年1季度保租房REITs基础设施项目租金（元/月/平方米）2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2024年1季度华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT804002024年一季度保租房项目所在城市普通公寓租金水平（元/月/平方米）北京上海深圳厦门数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院A出租率：国企背书下人才公寓表现优异•寓见安居、新黄浦·筑梦城等国资系品牌以及滨纷公寓、城发美寓等人才公寓接近满租。100%80%60%40%20%0%国资系品牌运营商地产系100%95%90%85%80%75%100%80%60%40%20%0%数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院郑州贵阳武汉合肥深圳长沙西安上海数据来源：迈点研究院A租户特征：客群TOB化企业客户成追逐重点典型做法才资源战略成本成本场潜力大场潜力大安歆公寓的“双轮驱动”与园区企业、政府等合作，向园区企业员工提供住宿服务，是“一个轮”；向城市餐饮及快递等服务企业员工提供服务，是“另一个轮”。魔方生活的品牌矩阵五大因素资料来源：网上公开资料，迈点研究院整理魔方公寓品牌矩阵：魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓、红璞酒店等联盟品牌公寓。其中“9号楼公寓”是魔方公寓进军B端市场的产品。A租客来源：中介和小红书为主要的获客渠道使用最广泛的途径有：中介、小红书、贝壳、58同城、豆瓣等针对B端客户，品牌采取跑楼的方式探索合作在续租阶段，管家起着至关重要的作用 趋势篇参与主体：“国资”系加速进入住房租赁市场目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场其中80余家设立了自有租赁品牌，并构建了完整的运营团队与管理平台仅上海一地有近20家国企涉足租赁领域融资变化：“首发+扩募”双轮驱动格局形成投资退出融资退出管理建设管理随着保障性租赁住房被纳入基础设施REITs项目试点范围，租赁行业的退出通道进展迅速。已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。未来会有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。运营模式：轻重双模式成为行业发展主流>>>重资产模式适合有一定资金实力的企业与机构参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。中资产模式主要赚取的是租金差及部分服务费，但随着房源获取难度的加大，拓展空间受限。轻资产模式是很多新入局者的首选，看上去投入成本最低，实际回收周期却是最长。对于运营体系的建设能力、品牌建设能力、中后台建设能力和会员营销能力等均有较高要求。获客渠道：小红书、抖音等新兴渠道成为引流关键短期短期来看，随着租客行为的转变，越来越多的品牌借助小红书和抖音触达租客。长期长期来看，品牌也会员体系，实现用户增长及留存。 关于MBI迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）迈点品牌指数迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）媒体指数（MI）一段时期内，主流媒体、大众媒体、行业媒体和自媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量，具体渠道包括人民日报、新华社、央视网、百度资讯、今日头条、腾讯、新浪、网易、搜狐、凤凰、迈点、房天下、微信、微博、抖音、快手、小红书、视投资指数（II）,'一段时期内，该品牌在大中华区市场的房源覆盖情况，具体要素包括累计开业情况、新增开业情况、累计签约情况、新增签约情况、迈点品牌指数MBI（住房租赁部分）国资系品牌运国