成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告

成都大学二期拆迁安置房项目二证书等级：甲级蔡勇(全国注册咨询工程师、高级工程师)蔡勇(全国注册咨询工程师、高级工程师)贝贝(助理工程师)刘政皓(助理工程师) 1 11.2项目建设单位概况 1 2 21.5可行性研究报告工作范围及内容 3 4第二章项目建设的背景及必要性 92.1城市概况 92.2项目建设背景 2.3项目建设必要性 2.4综述 293.1公司基本情况 3.2公司财务状况 36第四章项目用地概述 4.1建设项目选址 4.2项目建设条件概述 4.3外部条件 第五章工程建设内容及规模 第六章工程设计方案 1 6.3结构设计 6.5电气设计 6.8卫生防疫设计 6.9无障碍设计 第七章环境影响评价 7.1目的、依据和指导思想 7.2环境现状 657.3环境评价标准 7.4项目建设对环境的影响 7.5环境保护方案 7.6设计方案环境保护对策和措施 7.7环境影响评价 7.8环评结论与建议 第八章建筑节能节水 8.1用能标准和节能规范 8.2能耗状况分析 8.4项目的节能措施和节能效果分析 第九章项目建设管理 9.1项目建设管理工作范围 9.2项目管理 第十章项目实施进度计划 10.2实施进度安排 第十一章项目招标初步方案 11.1工程概况 第十二章投资估算及资金筹措 12.1投资估算 12.2资金筹措 12.3资金使用计划 第十三章项目风险分析 94第十四章项目社会效益评价 14.1社会影响效果分析 第十五章结论及建议 附表 附图 m1.1项目简介1.2项目建设单位概况(1)建设单位名称(2)法定代表人：苏晓波(3)注册资本：11亿元(5)经营范围11.3项目建设指导思想(2)选用科学、合理的技术方案，优化项目的实施方案，节约建设(3)按照社会主义市场经济要求，坚持多渠道融资、多种经营，保1.4可行性研究报告编制依据(2)成都市龙泉驿区分区规划(2003-2020);2(5)成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的方案及文字(6)《投资项目可行性研究指南》;加招标内容的暂行规定(征求意见稿)意见的函；(9)成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司与我院签订的咨询1.5可行性研究报告工作范围及内容(4)环境保护工程设计方案；(5)项目建设条件；(7)项目管理、节能、项目风险分析。3(3)测算主要工程数量、估算工程投资，研究项目建设资金筹(4)进行还贷能力分析；(6)研究分析本项目存在的问题并对下一阶段工作提出合理化1.6项目概况(1)地上计入容积率的面积为272409.64m²1)住宅建筑面积237486.47m²2)非住宅建筑面积34923.17m²4社区居委会用房(公厕、变电站、开闭所等)及其(2)地上不计容积率的面积(含架空层)1068m²1.6.3.1政策影响2008年9月以来，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，美国经济增长放缓，第三季度GDP增幅回落至9%。经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中5本项目资金来源为企业自筹和银行贷款。项目总投资91325万中含建设期利息4386万元)。6建设期为2010年1月到2012年12月底。1.6.5项目投入总资金及效益情况1.6.5.1工程投资估算成都大学二期拆迁安置房项目总投资额为91325万元，其中建安工程费71609万元，工程建设其它费用11194万元，基本预备费4140万元，建设期贷款利息4386万元。1.6.5.2偿贷能力分析本项目还款资金来源为龙泉驿区安居房建设集约节约土地拍卖收益。成都大学二期拆迁安置房项目共安置农民约5593人，移民5593人共占用农村集体建设用地约1258亩，扣除本次项目建设用地153亩，节约的农村集体建设用地约1105亩。龙泉驿区土地拍卖每亩净收益110万元，1105亩农村集体建设用地产生收益共121550万元，因此本项目可以通过银行贷款进行融资。本项目选择最大还款法进行还贷，借款偿还期为：12.12年(包括建设期)。1.6.5.3社会评价项目的建设加快了成都市龙泉驿区总体城市化进程，也为龙泉驿区的国民经济发展做出了其较大的贡献，同时项目的建设提供了相应的工作岗位给当地居民乃至外来务工人员，有利于社会秩序的稳定。项目的开发建设符合龙泉驿区总体规划，同当地的文化习俗等不会产生冲突，项目的建设还将为龙泉驿区未来的发展增添亮点。因此，本项目的社会效益是较大的，特别是在当前的经济形式下，为稳定社会、为区域经济发展有一定的贡献。78第二章项目建设的背景及必要性2.1城市概况都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，灵泉县地，唐久视元年(公元700年),设置东阳县，明清时期，在龙泉镇设巡检司并驿站，故名龙泉驿。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。龙泉驿区是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”,四川省经济综合实力十强县(区)。区政府所在地距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、无缝对接和与周边区县的快速通达。龙泉驿区是四川省花果山风景名胜区和四川省新五大旅游景区9高度520米，绿化覆盖率达36%,属亚热带季风气候，年平均气温16.8度，年总降雨量903.6毫米，空气质量达国家一级标准，是“全国生态建设示范试点区”、成都市环境和污染控制优良区。一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、冠福包装、成都汽配城等国内外重大服务业项目，正着力打造文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之都。龙泉驿区国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”,“龙泉驿水蜜桃”被列入“国家地理标志产品保护名录”。全区已经形成了水果、禽蛋、蔬菜三大支柱产业，其中年产水蜜桃、枇杷、梨等水果约30万吨，出口日本、东南亚、港澳台等十余个国家和地区。先后被评为无公害农产品加工基地”。2007年，龙泉驿区成功承办了成都市首届国际农业博览会。2.1.2成都市及龙泉驿区投资环境分析2.1.2.1成都市及龙泉驿区国民经济和社会发展状况(1)国民生产总值及固定资产投资图2.1表示了从2000年到2008年成都市国民经济总产值及其增市统计局公布的数据大),从中可以看出成都市2000年到2008年国民经济总值从1213.99亿元增长到2008年的3901亿元，其增长率在2007年达到了最大20.89%,2008年受地震及全球经济危机的影响增长率有所下滑，但也在15%以上。GDPGDP(亿元)一相比上年增长率(%)020002001200220032004200520062005图2.1成都市国民生产总值及其增长率其中成都市龙泉驿区2008年国民经济总值为218.71亿元，同比增长18.3%,占整个成都市的GDP的5.6%,2008年龙泉驿区国民经济总值在成都市第二圈层范围内排名第3,同比增长值排名第二，在大成都范围内排名分别为第8和第2。2)固定资产投资图2.2表示了从2001年到2008年成都市全社会固定资产投资完成值及其增长率，可以发现固定资产总投资的增长每年都在20%以上，在2005年达到了最大为39.59%,2008年受整体经济环境影响，■■全社会固定资产完成投资(亿元)50☆一增长率(%)0图2.2成都市全社会固定资产完成投资及其增长率其中龙泉驿区2008年固定资产投资额为151.38亿元，同比增长36.4%,占整个成都市2008年固定资产投资总额的5.02%,在成都市第二圈层排名第4,在整个成都市排名第9。3)总结(2)产业结构在2000年到2008年间三次产业产值的平均增幅为8.2%,12.56%和12.69%,三次产业结构由2000年的9.6:44.7:45.7变成2008年的6.9:46.6:46.5,具体数据见图2.3及表2.1,从中可以看出第二2008年，龙泉驿区三个产业结构11:63:26,可以看出对龙泉港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括等15家世界1530强企集团，形成了具有比较优势的汽车(含工程机械)制造、电子电器、(3)城镇化率图2.4表示了成都市2001年到2008年的城镇化率变化趋势，成都市城镇化率从34.8%增长到了63.58%,预计到2020年，城镇化率将在75.33%~95.48%之间，约为84.71%。目前龙泉驿区的城镇化率为55%,未来三年起城镇化率将高于85%,达到90%。一城镇化率(%)20012002200320042005图2.4成都市城镇化率变化趋势(4)居民收入及消费水平的增加，具体如图2.5和2.6所示，收入增加到2008年的16943元，增加了2.07倍；其消费性支出也由2001年的6801元增加到2007年的11703,增加了1.72倍。人均消费性支出(元/人)人均消费性支出(元/人)☆一人均消费性支出增幅(%)50甲人均可支配收入(元/人)人均可支配收入增幅(%)40图2.5成都市城市居民人均可支配收入、消费性支出及其增幅2001年的3718元，增加到了2008年的6481元，增加了1.74倍，其生活费支出由2001年的2353.4元增加到了2007年的3998元，增加了1.7倍。一一人均纯收入(元人)一人均生活费支出(元人)一纯收入增幅(%)生活费支出增幅(%)2353.42548.627211295413070龙泉驿区2008年农村居民人均纯收入为6254元，同比增长(1)龙泉驿区发展优势集群集约发展格局。(2)龙泉驿区未来经济社会发展趋势1)建好一个园区。着眼构建“深化农村改革的试验区、发展现地、农业增效农民增收的生长极”的战略定位，在黄土镇规划了20平方公里现代农业科技示范园，计划未来3年建成10平方公里，实现增加值30亿元，创造就业岗位3万个，聚集人口3万人。2)建好三个中心。紧紧依托南京雨润集团等一批农业产业化优3)建好规模基地。充分发挥龙头企业、专合组织、能人大户等市场1)2011年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过3153亿元，全口径财政收入突破60亿元，地方财政收入达40亿2)2011年，规模以上工业增加值超过180亿元；城镇化率达75%3)2011年，大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%。地方财政收入突破100亿元；“四重”项目(重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目)投资突破1000亿元；培育10个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规突破1000亿元；工业集中度达到100%;人口规模达到100万；城镇化率力争达到100%,城乡居民人均收入比接近1:1;综合实力进入全国100强(力争全省首强)。2.1.3.1地理位置53′,北纬30°05′～31°26′之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，幅员面积12390平方公里。丘陵组成，境内海拔最高5364米，最低387米。2.1.3.2气候条件分明，日照较充足。年均气温15.9℃,极端最高气温35.7℃,较同纬冬天偏暖；年均无霜期287天，日照1205.7小时；年均降水量974.4毫米，7-8月占全年的51%,1-2月较少。2.1.3.3地质条件(1)地形地貌27'12"、北纬30°28`57"~30°46`46",境内低山、浅丘、平坝兼(2)地质构造带的成都拗陷，位于龙门山隆起褶带与龙泉山褶断带之间，呈北东组成，轴向北东35°,呈雁列，褶曲两北东35°不对称，西翼陡 (倾角15°~80°),东翼缓(倾角10°~40°)有挠曲现象。断层走向北东，蒲江南西为北东70°,蒲江至新津间为北东50°,新津以北为北东40°。断面倾南东，倾角25°~30°,属低角度小地震四十六次，说明蒲江～新津断裂是继承性的活动带。(3)水文着3383口塘堰和18座水库。(4)自然资源成都土壤肥沃，类型多样，生物资源丰富。境内现有耕地面积种植面积大，产量较高，家禽(畜)饲养普遍、品种较全，尤以猪、2.2项目建设背景(1)城市结构发展2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积一体化6市圈转变。(2)人口及城市建设用地2010年，成都总人口将达到1110万人，其2020年总人口1400至1500万人，其中城镇人口1035万人。近期(2010年)城市建设用地515平方公里，城镇人口570万人，人均90平方米；中期(2015年)城市建设用地590平方公里，城镇人口665-660万人，人将近90平方米；远期(2020年)城市建设用地660平方公里，城镇人口734-760万人，人均90平方米。经济发展关系到四川省的经济建设。2007年6月7日国务院正式批史机遇，具有着广阔的发展前景。其中龙泉驿区探索的“龙华实践”模式是农民向城镇集中的一个成功缩影。2004年，龙泉驿区大面镇基地转换到成龙路旁，修建农村新型社区“西博苑”,从此龙华村正式变成龙华社区。2006年初，8个居民小组、700余户龙华人入住花园小区西博苑。每人按35平方米的标准分配住房，并有10平方米的虚拟铺面——所谓虚拟，是指村民将配置的10平方米铺面交由合作的农民变“市民”的探索。大兰村位于龙泉驿区山区万兴乡，共有485户村民，1654人。由于山高路陡，出行、饮水、就业、就医、购物、上学等都十分困难。2007年，龙泉驿区将首批50户233人移民2.3项目建设必要性2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。”落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元人民币。本次“成都大学二期拆迁安置房项目”2007年，龙泉驿区按照“一主两片三带四团”的城乡空间发展城乡规划体系。相继完成了龙泉驿区区域总体4个新市镇(黄土镇、茶店镇、柏合镇、洪安镇)和其他镇总体规划、12个农村新型社区建设规划等重大规划；在概念规划、分区规划的规划以及西河、洛带两个重点镇控制性详细规划编制工作；高标准、2.4综述第二章项目建设背景及必要性第三章项目业主3.1公司基本情况2005年，龙泉驿区区委、区政府按照国务院批复的成都市向东向南发展的总体规划和《关于加快成都市投资体制改革的决定》(成府发[2001]154号文)的精神，为建立一个具有创新能力、管理规范、驿区的可持续发展做出贡献，区政府报经成都市人民政府批准同意，理理念构建了龙泉驿区城市经营的投资主体和投融资平台——成都3.1.2公司性质成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第三章项目业主公司于2005年10月26日成立，注册资金为人民币2亿元，2008年12月完成增资，注册资本现为人民币10亿元。公司经营地址：成都市龙泉驿区龙都南路109号6楼。(1)公司主要负责区政府的重大功能性项目和安居工程的投资及管(3)经授权对国有资产进行经营和管理，保证其安全完整和保值增(6)受理区政府财政、国资部门委托办理的交办事项。具体为成都市东部新区起步区的城市基础设施投融资管理和东部新区起步区城(7)项目投资咨询；(8)东部新区起步区城市基础设施资产、公用设施资产以及园林绿长、龙泉驿区区委副主任，具有很强的理论知识和丰富的实践经验。等各领域高素质专业人才，现有员工42人，大学本科以上学历占90%,博士2人，硕士4人，专业技术人员达到80%。司总经理以下设置副总2人，内部机构有五部一室(工程一、二、三问题，全区统一规划，确定点位和户型、建筑风格，公司统一建设、(1)推进项目建设，实施惠民工程。2009年，是龙泉驿区加快经济发展，全力增加投资，积极扩大1)农民“安居工程”加快建设。续建08年16个项目106.75万m²,主要项目有：龙华新居二期A标段24.2万m²,怡和新城项目5,43万m²,怡和新城D区10.26m²,怡和新居二期2.92m²,楠博苑四期3.2万m²,明蜀新村二期B标段8.4万m²,十陵现代新居一期DE21.06万m²7,洛带客家民居1.58万m²,西河小区ABC区30.4万m²概算投入23.2亿元。09年一季度开工6个项目116.5万m²,主要是怡和新城E区E1、E2、E3区52万m²,龙华B、C、D标段58万m²等，概算投入29.5亿元。二季度开工11个项目面积达到214.14万m²,主要项目有：红柳花园三期4.7万m²,洛带客家民居二期7万m²,同安柏树小区8万m²,黎明新村三期B、C区11万m²,楠博苑五期62万m²,成大二期40万m²,十陵现代新居F区14.06万m²,十陵明蜀新村二期C区12.08万m²,平安家园二期40万m²,洪安小区18万m²,概算投入48.2亿2)续建社会公益项目。技、消防等部门涉及社会公益事业的代建项目.其中，教育项目共计21所，总建筑面积达25万m²,总投资将达5.5亿元，其中已竣工交付使用的3所(实中一、西河二小、龙中二期);春节后竣工交付使用的1所(经开小);即将启动建设的有17所(大面中学、实中二期、金凤凰、平安中学等)。卫生项目包括区医疗救治中心、区公共卫生面积达10万m²,总投资将达10亿元。3)其他代建项目进展顺利。1)国资经营努力实现了保值增值。现748万元。2)国资使用确保实现了安全高效。3)国资管理基本实现了集中统一。1)通过对川投、绵投及重庆渝富集团机制建设的了解，根据自身情况理顺公司机制(预计在09年底完成);2)通过公司不断增资扩股，扩大公司总资产(在09年3月完成中信用、国有资产的划拨或转让进一步扩大公司的资产(争取在093)根据公司目前经营所处的市场，针对今后发展的业务，构建集团公司，并完成机构构架方案(09年底实现);发展；(未开展)1)以现有的创投房产公司，启动公司的房地产项目，形成地产实体支撑(09年月可以启动);管理服务公司(2009-2010年实现运转);3)在条件允许下，全资控股区上的天然气公司、水务公司、公的整体机构(2010年内实现);4)公司资产达到100亿，实现债券、融资券、信托、租赁、BT等融资工具的全面开展(2010年内实现)。3.2公司财务状况(1)资产分析2008年末资产总额为575,920万元，较年初增加409,888万元，增幅236%,其中货币资金较年初增加60,861万元，增幅289%;其增幅411%,主要是代公司子公司创投房地产公司支付土地款和垫付增加172,439万元，增幅563%,主要是国资注入土地及创投公司以(2)负债分析公司总负债为310,318万元，较年初增加218,571万元，增幅238%,其中流动负债增加了104,871万元，主要是应付土储中心土地万元，较年初增加了113,700万元，增幅189.5%,长期借款主(3)所有者权益2008年公司所有者权益265,602万元，较上年增加了191,318万元，增幅257%,其中实收资本100,000万元，较年初增加了80,000加了1,544万元。截至2008年12月31日，公司总资产达575,920万元，较年初增长247%,净资产达到265,602万元。现公司资产负债率为53.88%,2008年，公司实现主营业务收入41,787万元，较去年同期增长26,907万元，涨幅181%。其中主营业务成本36,344万元，占收入的87%,主要是公司完工的项目未办理竣工决算，除怡和新区一期项目长期偿债能力资产负债率(%)全部资本化比率(%)成本费用利润率(%)销售利润率(%)1总资产报酬率(%)净资产收益率(%)总资产周转率(%)已获利息倍数总资产增长率(%)资本积累率(%)三年来，公司资产规模快速增长，2008年资产负债率低于行业2005年末2006年末2007年末2008年末短期偿债能力流动比率(%)速动比率(%)存货周转率(次)(次)(次)入量/销售收入总额比年增长180%。流动比率、速动比率指标均处于行业优秀值。而公司(1)经营活动(2)投资活动(3)筹资活动该公司2008年筹资活动现金流量净额为112,924万元，是由于综上所述，截止2008年12月，公司总资产为575,920万元，其第四章项目用地概述4.1建设项目选址4.2项目建设条件概述拟建设的用地位于龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四带约20公里，西侧距龙门山褶断带约50公里，近期龙门山褶断带活场地土对混凝土结构、钢结构和钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀4.3外部条件第五章工程建设内容及规模5.1项目建设内容规模社区居委会用房(公厕、变电站、开闭所等)及其他配套建筑面积230m²,农贸市场建筑面积2511.04m²,街道办事处建筑面积5.2项目建设规模论证成都大学二期拆迁安置房项目规划建设2269户，安置人数为面积195755m²,商业建筑面积33558m²,本项目实际设计住宅建筑5.3项目主要技术经济指标序号单位数量1规划用地面积2总建筑面积地上计入容积率的建筑面积住宅建筑面积套型建筑面积小于90m2的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例套型建筑面积大于90m2的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例其中公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例非住宅建筑面积农贸市场建筑面积街道办事处建筑面积派出所建筑面积幼儿园建筑面积商业用房建筑面积物管用房建筑面积社区居委会用房(公厕、变电站、开闭所等)规划要求的其他配套用房建筑面积地上不计容积率的建筑面积(架空地下建筑面积3容积率4建筑基底面积5建筑密度%6总绿地面积其中：临街(河道，广场等城市公共空间)集中绿地面积7绿地率%8机动车位个地上个地下个9非机动车位个地上个地下个全民健身场所住宅套数套C套一(40)套B套二(70)套A套三(105)套第六章工程设计方案6.1采用主要规范及标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95,(2001年版)《建筑结构荷载规范》GB5009-2001(2006年版)《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)《建筑设计防火规范》(2001年版)GBJ16-87《高层民用建筑设计防火规范》(2005年版)GB50045-95《自动喷水灭火系统设计规范》(2005年版)GB50084-2001《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005《商场(店)、书店卫生标准》(GB9670-1996)6.2总平面规划设计采用少量楼型满足多种户型配比——体现农迁房小区的经济性项目的规划和单体户型调整使最多的单元享有周边城市景观及的方式之一，所以在设计上尽量将绿化系统引入每个住宅单元线，并将用地西侧50米河边绿带与各个组团绿化相通，为住户创造(1)设计理论(2)户型设计(3)立面设计和错动的阳台使建筑立面具有强烈的立体感。建筑外墙采用涂料铺6.3结构设计6.4给排水设计(1)水源(2)水量最高日生活用水量约为2000m³/d,最大小时生活用水量约为(3)系统(5)在住宅每层公共部分设集中分户水表间，采用一户一表制，每(1)室内排水采用废、污水合流制排水。(3)地下层机房、车库排水采用潜水泵提升排水。(4)水采用雨水斗收集，排至室外雨水井。(5)水采用雨、污水分流制排水。(7)水采用雨水口收集，就近排至市政管道。6.5电气设计站引来一路10kV专用电源；在13#地块地下室设10kV配电并在2#、5#、10#、13#地块分别设置10/0.4kV变电所。10kV配电采容量约12780kVA,其中住宅9100kVA、商业1600kVA、非居及电力为了保证消防负荷及重要负荷的供电，在5#地块地下室、13#地块地下室各设置1台(共2台)约400-600kW风冷式自启动成套柴油有线电视信号由当地有线电视管网引来。电视系统采用邻频传6.6通风空调设计冬季空调室外相对湿度：84%风速：冬季1.0m/s夏季1.4m/s1)各地块地下汽车库按防火分区分别设置机械排风系统，利用2)各地块地下自行车库按防火分区分别设置机械排风系统，利3)设于地下室的变配电房、水泵房等设备用房设机械排风、机4)幼儿园厨房区设全面排风系统兼作事故排风系统。操作区预留排油烟(汽)系统的竖向烟道及电源，要求油烟经油烟过滤5)农贸市场拟设排风系统。6)办公楼的无外窗的房间设排风系统。7)住宅厨房预留排油烟(汽)系统的竖向烟道(变压式烟道)求8)各地块的公共卫生间设置水平或集中竖向排风系统，排风尽9)屋顶电梯机房设置机械排风。接入，各地块分别设置调压箱(柜)分别调至所需压力后供给，分别6.7消防设计整个小区各个地块设有环形消防车道，消防车道的宽度为4米。高场地为8×15米。(1)防火、防烟分区和建筑构造地下车库设有自动喷水灭火系统，每个防火分区建筑面积小于4000平方米，每个防火分区设置2个人员疏散口。(2)标准层住宅部分每单元划为1个防火分区，高层住宅每单元设置2部封防火板或防火材料填塞密实，电缆井、管道井每隔2～3层用后浇楼(3)防排烟每个防烟分区面积不超过500平方米。(4)安全疏散和消防电梯防火分区均设有自动喷淋系统，汽车库防火分区面积不超过4000平方米，最大的人员疏散距离不大于60米。设备房，库房，自行车库不大于1000平方米，最大的人员疏散距离不大于20米。高层住宅每单元设置一部消防电梯及一部客梯，消防电梯不小于1000公斤。(1)消防用水量本小区住宅按最不利建筑为大于153米的高层住宅及地下车库。根据《高层民用建筑设计防火规范(GB153045-95)》、《自动喷水灭火系统设计规范(GBJ84-85)》,其消防用水量为：室外消火栓消防用水量：20L/s室内消火栓消防用水量：20L/s自动喷水消防用水量：40L/s(2)消火栓消防1)在水泵房内设消火栓消防给水泵。由消防给水泵从消防水池吸水，供至消防管网。2)由于消防水箱的设置高度使最低处的室内消火栓栓口的静水压力小于1.00MPa,故对室内消火栓系统不分区，对消火栓栓口出水压力大于0.153MPa的室内消火栓，采用减压稳压消火栓。屋顶设检验用消火栓及压力表。(3)自动喷水消防1)自动喷水消防的火灾危险等级地下层车库为中危险级Ⅱ级，设备房、商铺等为中危险级I级。2)在水泵房设自动喷水消防给水泵。自喷给水泵从消防水池吸水，供至自喷管网。3)自动喷水喷头的公称动作温度为68℃。4)自动喷水消防系统设湿式水力报警阀、安全信号阀、水流指(4)消防储水池有效容积为432m³。火灾延续时间：室内外消火栓消防为2.0h,自喷消防为1.0h。因水箱箱底至最不利消火栓栓口处的静水压大于7m,所以消火栓和(6)消火栓消防和自动喷水消防系统，均设消防水泵接合器。(7)消防电梯机坑设潜水排水泵，排出消防积水(排水量不小于(8)气体灭火装置：地下室各配电房采用柜式七氟丙烷气体灭火装1)地下汽车库按防火分区设置机械排烟系统，利用直通室外的置机械补风，每个系统服务的最大防烟分区面积不超过2000m²,排烟用。排风(排烟)风机采用双速风机，风机平时低速运行，火灾时排烟风机高速运行(若为不具备自然进风的区域、同时开启相应补风机机械补风),当排烟温度超过280℃时，排烟风机入口的280℃排烟防2)地下自行车库按防火分区设置机械排烟系统，利用直通室外风管、风口。排风(排烟)风机采用单速风机：平时排风，火灾时开启排烟，当排烟温度超过280℃时，排烟风机入口的280℃排4)农贸市场、办公楼、幼儿园为多层公共建筑，所设疏散楼梯5)各地块住宅的防烟楼梯间、合用前室尽量利用可开外窗自然前室加压送风系统风机，开启着火层及相邻上层(<20层)或相邻上下两层(>20层)合用前室的加压送风口。6)商业用房、办公楼等利用可开启外窗自然排烟，可开启外窗面积均大于相应房间面积的2%。7)通风、空调风管穿越机房处及防火分区处、垂直风管与每层8)地下室发电机房储油间设置直通室外的通气管(配设带阻火9)所有通风、防排烟风管采用不燃型风管；吊顶内排烟风管隔热材(1)火警广播系统根据报警规范需设置火警广播系统，广播机房与消防控制室合(2)火灾自动报警及消防联动控制系统6.8卫生防疫设计1)本工程中无自身日照影响，每户高层住宅至少有一个卧室或2)本建筑物内所有水箱及水池内壁均满贴白瓷砖，以保证水质3)本工程住宅设计中做到明室明厅明厨明卫，以保证其良好朝4)车库内废气结合绿地小品排向空中。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第六章工程设计方案外照射指数均不得大于1.0;石材、陶瓷产品、石膏制品、吊顶材料1)二次供水2)防倒流污染水池和水箱的进水管道，保证有大于规范所规定的最小空气间6.9无障碍设计本小区各幢住宅各个单元，入口均设计了坡度为1:12的残疾人成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价第七章环境影响评价法，民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88)编制。根据成都市环境保护局2008年环境质量公报：成都市环境空气污染指数(API)范围24~182,优良率为87.2%。空气质量级别为优成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价的有28天，良291天，轻微污染40天，轻度7天，无中度及以上污染。全年优良以上天数为319天。天数的91.5%;为二氧化硫的天数3天，占全年天数的0.8%。空气2008年成都市道路交通噪声监测路段总长度405.7Km,监测点7.3环境评价标准(1)大气(2)地表水成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价Ⅲ类水域标准。(3)声学环境2(1)废气(2)废水(3)噪声2、4类。7.4项目建设对环境的影响(1)水土流失成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价(2)施工噪声表7.1施工期噪声声源强度表单位dB(A)施工阶段声源声源强度施工阶段声源声源强度挖土机土石方阶冲击机段卷扬机振捣器底板与结电锯构阶段电焊机装修、安电钻电锤无齿锯装阶段多功能木工刨90~100(3)施工废气车道所带来的扬尘；施工建筑材料(水泥、石灰、砂石料)装卸、运(4)生活污水本项目施工期民工生活污水由经过化粪池处理达三级标准后排(5)施工废水成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价(6)施工期生活垃圾(7)施工期水土流失(1)水污染源分析项目废水主要来源于办公楼工作人员及住宅楼住户产生的生活污水。粪便污水经化粪池处理达到《地表水环境质量标准》(2)大气污染源分析表7.2机动车运行时大气污染物排污系数NO₂0.002kg/辆-km0.018kg/辆·km(3)固体废物污染源分析成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价7.5环境保护方案(1)严禁夜间进行高噪声施工作业；(6)选用低噪声、振动小的施工设备。(1)要求基础开挖、取土堆存、回填、运输流程设计应布局合(2)主要运输道路进行硬化，并使用草帘覆盖，防止扬尘，所(3)施工中建筑物应用围帘封闭，脚手架在拆除前，先将水平成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价(4)尽可能使用商品混凝土，若不得不现场搅拌时，水泥库房(5)运输车辆必须实行封闭式运输，避免在运输过程中的抛洒(6)建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价工地生活垃圾由环卫部门统一收集送成都市生活垃圾处置场处成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价7.6设计方案环境保护对策和措施(1)本工程依据现行环保标准、环境影响报告书等要求进行环保设1)基地内设集中垃圾站，收集方式采用袋装垃圾定时收集，再2)对产生较大噪声的机房采用隔音门，墙面贴吸音材料，设吸(2)水专业环境保护设计(3)暖通专业环境保护设计1)所有通风机均设隔振措施。吊装风机(箱)均采用减振支吊2)通风系统均要求设置消声器。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价3)柴油发电机烟道屋顶排空；厨房排油烟经过滤、净化后高点4)商业区大于200m²的空调房间均按卫生标准预留新风系统，7.7环境影响评价7.8环评结论与建议成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第七章环境影响评价成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第八章建筑节能节水第八章建筑节能节水8.1用能标准和节能规范《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发国家计委、国家经委、建设部计交能(1997)25号文《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”编制及评估的成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第八章建筑节能节水(1)全面性分析1)节能是国家发展经济的一项长远战略方针。该项目方案遵循2)依据中国节能技术政策大纲、综合能耗计算通则、公共建筑(2)适宜性分析8.2能耗状况分析8.3能耗指标分析建筑通过采用加强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖空调成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第八章建夏季≤28℃,冬季≥18℃;空气质量新风量1次/小时)的前提下，8.4项目的节能措施和节能效果分析年平均温度最冷月平均温度极端最低温度最热月平均温度极端最高温度冬季平均相对湿度夏季平均相对湿度全年日照率冬季日照率冬、夏季主导风向主导风向频率夏季平均风速1.1米/秒(1)保温(2)墙体材料成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第八章建筑节能节水(3)门窗不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(4)外墙开窗面积通过合适的窗地比与窗墙比计算来衡量，即充分(5)给排水(6)暖通1)商业区域按公共建筑节能设计标准确定室内设计温、湿度及2)本工程通风设备均选用节能型产品。通风设备选择高效率的3)协调配合建筑专业，选择合适的建筑材料，保证维护结构的(7)电气成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第九章项目建设管理第九章项目建设管理(1)施工图设计审查。(3)设计、工程监理、工程施工的招标。(4)主要设备和关键材料的招标采购工作。(5)审批承建商提交的施工组织设计、施(6)检查承建商执行工程施工合同过程中(7)工程竣工验收。(8)审查接收承建商及监理公司规整的技术资料，建立技术经济档成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第九章项目建设管理(1)监督与评价组织(2)监督方式1)经常性监督2)阶段性监督3)监督频率4)监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第九章项目建设管理(1)项目质量控制1)审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；2)组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3)对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4)完善质量事故的报告和处置制度；5)督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6)督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7)督促、检查工程材料是否符合有关规范要求。(2)项目进度控制(3)项目投资控制成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第九章项目建设管理在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数(1)项目合同管理在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》,对合同成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第九章项目建设管理(2)项目信息管理统，是进行有效管理的基础，是工程项目管理者(业主、监理方、承包商等)对项目进行有效的投资控制、进度控制、质量控制和合同管 (部门)、每项信息管理任务执行的时间和其工作成果等。同时项目(3)项目协调管理成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十章项目实施进度计划第十章项目实施进度计划10.1编制原则10.2实施进度安排1、2010年1月—2010年3月，完成规划、可行性研究报告及审2、2010年2月—2010年4月，完成勘察设计、招投标等工作。4、2010年7月—2012年3月，完成室内外装修工程。5、2010年9月—2012年5月，完成设备安装工程。6、2011年7月—2012年12月底，完成室外总图建设并交付使成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十一章项目招标初步计划第十一章项目招标初步方案11.1工程概况本项目总工期为三年，拟于2012年12月底交付使用。11.2项目招标范围、组织形式及招标方式标投标办法》(30号令))及四川省有关建设项目招投标的规定(《四(1)招标范围(2)招标组织形式(3)招标方式成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十一章项目招标初步计划11.3资质要求11.4工程招标基本情况成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十二章项目投资估算与资金筹措第十二章投资估算及资金筹措12.1投资估算(2)中国建筑西南设计研究远有限责任公司设计的方案图纸及文字(3)本估算采用投资指标估算法，建筑安装工程根据四川省建设厅二00九年颁发的《四川省建设工程工程量清单计价定额》及成都地(4)建设场地的自然条件和施工条件。(6)本估算不包括固定资产投资方向调节税。(8)贷款利率按中国人民银行最新公布的5年以上贷款基准利率(5.94%)执行。成都大学二期拆迁安置房项目建设用地位于成都市龙泉驿区大本项目总投资额为91325万元(具体估算结果如下):12.2资金筹措(1)自筹资金建设单位自筹资金为21643万元，占项目总投资比例为23.70(2)银行贷款银行贷款为65300万元，占项目总投资比例为76.30%,其中建设期第二年贷款40000万元，第三年贷款25300万元，年贷款利率按银行现行5年以上贷款利率5.94%计算，建设期利息合计为4386万详见附表3。12.3资金使用计划成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十二章项目投12.4借款偿还期分析本项目还款资金来源为龙泉驿区安居房建设集约节约土地拍卖成都大学二期拆迁安置房项目共安置农民约5593人，根据农村积约150m²,移民5593人共占用农村集体建设用地约1258亩，扣除本次项目建设用地153亩，节约的农村集体建设用地约1105亩。龙收益110万元。1105亩农村集体建设用地产生收益共121550万元，目借款偿还期为：12.12年(包括建设期)。(具体计算详见附表7)成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十三章项目风险分析第十三章项目风险分析13.1风险因素分析成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十三章项目风险分析13.2风险评估个等级(一般风险、较大风险、严重风险、灾难性风险),并针对每表13.1项目风险程度估计表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1投资风险工程量√材料价格√工程费用√2融资风险利率√资金可靠性√资金充足性√3工程风险工程地质√水文地质√周边影响√4社会风险安全事故√违规事件√成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十三章项目风险分析5外部协作条件风险征地报建手续√水电气配套√交通运输条件√配套政策√13.3风险对策成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第十四章项目社会效益评价第十四章项目社会效益评价14.1社会影响效果分析龙泉成都大学二期拆迁安置房项目的社会影响效果主要表现在镇化率为63.58