河南省农业庄园项目建设可行性研究报告

—— 1 11.2报告编制单位 1 1 11.5项目建设地点 11.6项目建设内容及规模 2 2 3 3 4 5第二章项目建设背景及必要性 62.1项目建设背景 62.2项目建设的必要性 9 4.1项目建设地点 5.3项目定位 5.3项目总体方案 6.1工程方案 6.6项目技术方案 7.1环境保护标准 457.3环境保护措施 第九章项目节能评价 9.1设计依据 9.2设计采用的节能标准 9.3节能措施 第十一章组织机构与人力资源配置 11.3员工培训 第十二章投资估算 12.2总体投资估算 12.3项目总投资构成分析 12.5资金运用 第十三章财务评价 13.2评价基础数据与参数 13.3销售收入与税金估算 13.4成本费用及利润的估算 13.6财务评价结论 14.2社会效益 14.3生态效益 第十五章风险评价 15.1农业发展新问题 15.2现代农业发展面临的风险 15.3农业生态观光是化解农业风险的关键 15.4防范风险措施 第十六章结论与建议 16.2结论与建议 m第一章总论1.2报告编制单位1.3报告编制依据号);1.4项目建设单位1.5项目建设地点11.6项目建设内容及规模序号工程内容单位数量备注一土地平整1控埋方二建筑工程1总部基地2主题农庄3农业设施三道路工程1车行道路2步行道路四市政工程1综合管网m五景观绿化工程1景观工程2绿化工程六日光温室1大棚个51.7项目建设期限2排为1年，即2013年7月-2015年6月。1.8项目投资与资金来源流动资金流动资金工程费用工程费用其它工程费用预备费图1-1项目总投资构成及比重情况为23%。1.9主要经济技术指标3表1-1主要经济技术指标表序号单位数量备注1主要基本指标预计年游客数量人次预计年农产品产量吨2项目投资指标项目总资金万元固定资产投资万元无形资产及其它资产万元流动资金万元3主要损益指标年营业收入万元年销售税金及附加万元0年所得税万元0年税后利润万元4主要效益指标投资利润率%5财务内部收益率所得税前%所得税后%6投资回收期所得税前年所得税后年7财务净现值所得税前万元所得税后万元1.10项目效益评价4XX市XXXX农业庄园项目距XX市区仅30公里，交通便利。5第二章项目建设背景及必要性入已超过1200亿元，带动1500万农民受益。截至2010年底，全国业发展迅速，中国经过近20年的发展，休闲农业经历了20世纪906环线古寺游，四季花果冰雪游等10大主题，100多处具体景点和休规划地块南侧紧邻XX鲸鱼沟风景区，未来将成为XX灞桥XXXX市潮桥区XX现代农业示范区位于瀚桥区东南部XX地区，7地块北侧约3.5km处为XX思源学院，思源学院占地面积1700亩，在校学生25000余人，经过近10年发展已形成大学城规模，带82.2项目建设的必要性统筹城乡发展、推进城乡一体化是中央做出的一项重大战略策。截止2009年底，XX市拥有常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。XX市辖10个区、4个县，辖区总面积11053平方公里，其中市区面积为37822.2.2项目建设是发展XX市城乡旅游的需要世界旅游热点正向亚太地区转移。世界旅游组织预测，到20209下，国家、各省、县(州)、县均已把发展旅游业作重要组成部分的都市型现代农业旅游，以其独特的魅力和对城乡社第三章市场分析3.1现代农业旅游的发展分析和预测据资料表明，国际旅游增势强劲，市场发展潜力巨大，2009年国际游客总数达9.03亿人次，同比增长6.6%,国际旅游收入达6250亿欧元，同比增长5.6%。2010年1月至4月，国际游客总数比2009年同期增长5%。预计在2020年之前，国际游客和旅游收入年增长率分别为4.1%和6.7%,明显高于预期世界经济增长率。预计到2020年，全世界国际游客总数将达15.61亿人次，旅游收入将达2万亿欧旅游业者仅占人口的3.5%,发展潜力巨大。旅游业已成为各国发展次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有302008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%;中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%;旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。2009年1-3季度我国旅游业顶住了国际金融危机和甲型H1N1流感的三大市场保持“两升一降”的格局。国内市场方面，2009年1-3季度国内旅游人数14.5亿人次，同比增长11%,国内旅游收入7400亿元，同比增长10%。入境市场方面，2009年1-3季度入境旅游人数9400万人次，同比下降3%,入境旅游外汇收入280亿元，同比下降7%。出境市场方面，初步统计2009年1-3季度出境旅游人数3500万人次，同比增长2.4%。从产业基本面来看，我国旅游产业处于全面回升状态，经营状况有较大改善，旅游就业保持稳定，旅游投资持续活跃。旅游产业的景气是处于全面、大幅回升状态。尽管2008年的金融危机带来了全球总需求的疲软，对我国旅游业带来不利影响，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。我国的旅游业较长期的保持7%年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。近年来中国旅游业实现了持续快速发展。据有关资料显示，从2002年～2009年过境旅游人数从3680万人次增长到5360万人次，年均增长7.8%,高于全球平均增长率3个百分点。旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%,高于全球平均增长率的两个百分点。国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%,中国公民出境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，出境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅(一)我国现代农业发展渊源与类型我国现代农业最初发源于四川成都，具体位置有都江堰市的青城以“农家乐”命名的乡村旅游始于1987年在休闲之都——成都郊区乡土民俗文化、乡村民居和聚落文化与现代旅游度假、休闲娱乐相结合，形成了一种全新的旅游形式。济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。有些地(梨)花、夏尝鲜果的花果观光旅游，使其旅游收入已经大大超过果进农场改建的东岳渔庄等为代表。把农业生产组织转变成为旅游企(二)我国都市型现代农业市场发展形式现代农业虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规3.2项目市场分析和预测灞桥区内鲸鱼沟(亦称荆峪沟)为当地自然名胜，沟首自蓝田县国家级保护单位1处(半坡遗址);省级文物保护单位7处；老牛坡、遗址分布面积5万平方米，1954~1957年，5次挖掘面积1万平方米左右，发现房屋遗址45座，围栏2座，储藏窖穴200多个，陶窑遗址6座，墓葬250座，以及生产工具和生活用具约万件之多。湿地公园于2013年4月28日正式开园。省庄第二期文化(陕西龙山文化)类型的新石器时代遗址。1956年客以XX市游客为主，XX市及邻近地区游客约占60%,省内其他地区游客约占30%,外省游客约占10%,国际游客很少。以此确定考虑未来的发展趋势XX市和邻近地区游客为主，占55%,省内其他地区游客占40%,外省游客占3.5%,国际游客占1.5%。源地人口数量和结构组成，动态预测项目客源市场规模。截止2009年底XX市常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人推算，2015年XX市的人口规模为863.91万人口，市区常住人口661.90万人。2009年末陕西省常住人口为3772万人，比上年增加10预计到2015年陕西省常住人口将达到3863万人，其中城镇人口1680.58万人，农村人口达2182.86万人。据有关资料，当前我国城镇居民出游率为75%,农村居民出游率为34%,随着社会经济发展以及农村城市化水平的不断提高，城镇居民和农村居民出游率预计达到80%和40%。其中：参加森林公园旅游人数预计可达到总旅游人数的60%和20%。据此推算，近期XX市XxXX农业庄园项目游人规模达到5.6万人次/年，远期规模可达到第四章项目建设条件分析4.1项目建设地点4.2项目建设条件离XX市市中心30km,距离灞桥区10km,北距离思源仅3.5km,规达，距离东三环曲江立交10km,周边有包茂4.2.2地形地貌时间为2026～2719小时，年平均气温为12～13.3℃,极端最高气温为41.7℃,绝对最低气温为-20.6℃。年大于10℃的有效积温为3650～4325℃,年无霜期202～208天。年初霜日期为11月1日以后，终霜期为4月1日以后。风向频率(静风频率)为30%左右，平均风天，其中最佳的旅游时节为3月中旬至6月底、8月初至11月中旬，约210天。4.2.4水资源条件流长60公里，流域面积170多平方公里。其中，渭河在区内流长约10公里，流域面积10.4平方公里；灞河在境内流长约34公里，流域面积125平方公里；浐河在区内流长约11公里，流域面积40平方公第五章项目总体规划方案5.3项目定位5.2项目战略目标5.3项目总体方案世外桃源花香农居水果农庄竹编家园一日农夫主题庄园田间-手间-舌尖-心间感动生命浑然天成规划构思结构图(一)花卉苗木基地(二)综合服务区建设一个100平米的养殖用房和一个90平米的生产管理用房，配套建设一个容量为100立方米(长10米，宽5米，深2米)的蓄水池，一个15平米的泵房。一个面积1000平米的中心会所，一个400平米的农舍酒店和150平4、项目策划(三)香草庄园3、建设内容物，建设一处占地600平米的育苗培养基地，包括一个面积为100平米的薰衣草幼苗培养室、景观广场、2个廊架、1括一处建筑面积为150平米的DIY教室和一个建筑面积为600平米的小型薰衣草油料加工车间；建设占地面积约为4公顷即60亩的薰薰衣草枕项目：建设300平米的薰衣草加工作坊，以薰衣草(草(四)百草药园(五)四季果园的主题果庄，建设一个占地450平米的葡萄酒庄(酿酒作坊),以及买材料自行制作各类果汁、果品(水果沙拉)等。第六章工程及技术方案6.1工程方案景观步道，三级道路为游览步道(阡陌小道).(一)给水现状(二)给水工程3、水量预测按照规划建成后常住人口60人，游客接待规模200人/日；用水酒店用水标准取250L/人d,住宿游客其它用水量取宾馆用水的10%;消防及绿化用水取总量的15%。(一)排水现状(一)污水量预测(三)管网布置(四)污水处理工程力线，通过变压器变压后接入村庄。规划区近期用电可考虑从10kv规划区用地量预测采用负荷密度法预测用电负荷。用电量具体高档农舍酒店(别墅):3824m2x80w=305.92kw其它用电(泵站、路灯及景观设施):取10%同时率按0.9考虑，则得出项目区总用电量为603.07kw。2、容量预测根据项目区建设规模进行预测，项目区需要装设20门电话，电话交换机总容量为20门。6.5.4供热燃气工程6.6项目技术方案深30cm,沟外两边植树，株距3.5m。面宽4m,两边开沟，沟面宽80cm,沟底35cm,深30cm,沟外3、撩壕：宽80cm,深60-70cm,要求第七章环境影响评价7.2主要环境影响7.3环境保护措施施工噪音污染随工程建设期的结束而结束，因此污染也是短期7.4环境影响评价结论第八章劳动安全卫生与消防8.1.1设计依据劳动部劳字(1988)48号文《关于生产性建设项目职业安全卫8.1.3主要防护措施8.2消防确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作第九章项目节能评价我国是世界上严重缺水的12个国家之一，面对世界性的能9.1设计依据1、国务院国发(1996)4号文《节约能源管理暂行条例》;3、原国家计委、经委、统计局(84)统工物字第7号文《关于能源节约测量方法(试行稿)的通知》9.2设计采用的节能标准9.3节能措施项目规划设计尽可能采用国内先进工艺和设备以达到合理利用其中：屋面保温采用60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板；外墙采用300节电措施：园区内节电措施主要采用有效管水管网排洪的压力和宝贵的自来水资源。示范园设计有雨水收集系第十章项目管理与进度计划10.2招投标方式在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投按《陕西省实施(中华人民共和国招标投标法)办法》的相关规表10-1招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注部分招标自行招标公开招标√√√建筑工程√√√√√√设备√√√安装√√√√√其他√10.3项目实施进度(核心区)建设周期初步安排为2年，即24个月，具体实施进度安一、2013年7—10月二、2013年10—12月三、2014年1—3月施工准备四、2014年4—2015年5月五、2015年6月土建工程施工工程验收及项目后评价表10-2项目建设施工进度图序号项目名称建设期341234121项目立项、可行性研究论证2方案及施工图设计3建设准备、施工招标4土建工程施工5工程验收项目后评价第十一章组织机构与人力资源配置副总经理保卫消防科管理科财务科修缮科环卫科11.2人力资源11.3员工培训11.4劳动定员项目建成后，示范园管理处需配置市场物业管理人员35人，其中高级管理人员3人，中级管理人员2人，各部门人员配置见下表11-1劳动定员序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员2管理科7中级管理人员13财务科5中级管理人员14保卫、消防科5环卫科56修缮科5合计第十二章投资估算12.2总体投资估算单位：万元工程及费用名称建筑工程费设备购置费用费用占总资比例工程费用其它工程费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息流动资金建设投资合计投资额乘以实物工程总量。具体分项建筑工程费估算结果如表12-2单位：万元序号工程或费用名称估算资金(万元)备注建筑安装工程费设备购置费合计单位数量工程费用一土地平整1二建筑工程1总部基地2主题农庄3农业设施三1车行道路2步行道路四市政工程1综合管网m五景观绿化工程1景观工程2六日光温室1大棚个5单位：万元序号工程或费用名称估算资金(万元)备注其它费用合计工程建设其他费用1建设单位管理费2工程建设监理费3可行性研究费4工程拗察设计费5环境影响评价费6场地准备费及临时设施费7工程保险费8招标代理服务费1、基本预备费先预留的费用。主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费基本预备费=(工程费用+其他费用)×基本预备费率经调研及征询专家意见，该项目基本预备费率取5%,经计算得2、涨价预备费用，亦称价格变动不可预见费。涨价预备费可按下列公式计算。建设期利息是指建设项目投资中有偿使用的资金在建设期内应建设期(借款期)各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款由于本项目银行贷款比例为0%,因此，本项目的建设期利息总建设项目总投资=建筑安装工程费+设备费+其他费+建设期利息12.3项目总投资构成分析表12-4项目总投资构成分析表序号内容单位数量比例1总投资万元固定资产万元建筑物部分万元无形资产及其他资产万元流动资金万元12.4项目融资方案自筹资金1379.42万元，约占总投资的比例为77%;12.5资金运用表12-5投资计划与资金筹措表单位：万元序号合计计算期1231总投资建设投资建设期利息流动资金2资金筹措自有资金用于建设投资用于流动资金用于建设期利息债务资金用于建设投资用于建设期利息用于流动资金专项资金用于建设投资用于流动资金用于建设期利息第十三章财务评价2%计；13.2评价基础数据与参数3、计算期按10年计(含建设期);5、基准收益率为税前8%;13.3销售收入与税金估算2、城市建设维护费：税率为1%;税基为增值税；13.4成本费用及利润的估算13.4.1成本费用13.5财务评价1、内部收益率(FIRR)按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率(FIRR)系指项得税前及税后全部投资财务内部收益率(FIRR)计算结果分别为27.73%,高于财务基准收益率8%。2、财务净现值(FNPV)按照《方法与参数》的规定，财务净现值(FNPV)系指按设定(式中IC为基准折现率，本项目为10%、8%)3、投资回收期(Pt)4、总投资收益率(ROI)期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)比值，它从付息资金TAX——企业所得税；由于本项目无贷款，因此不存在偿债务付率是否符合规定的问债率为0。经计算，本项目盈亏平衡点(BEP)为40%,即该项目生产能力达到预计运营能力的40%可保本。表13—1敏感性分析表效益指标/变化因素财务净现值(万元)静态投资回收期(年)基本方案投资5销售收入经营成本-IRR收入变动IRR经营成本变动◆-IRR投资变动一图13-1敏感性分析向，出现10%的变化将对项目经营产生较大影响，建设投资为不敏13.6财务评价结论衡分析后，当实现生产能力的40%,项目即可实现盈亏平衡，因此，项目具有非常强的抗风险能力，受销售价格和建设投资的影响较大。第十四章效益分析14.1经济效益14.2社会效益项目的建设对农村剩余劳动力的就业安置工作起到了积极的促项目的建设在提高土地利用效率的前提下，延伸了农业产业链14.3生态效益第十五章风险评价15.1农业发展新问题15.2现代农业发展面临的风险农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃15.2.4自然风险15.3农业生态观光是化解农业风险的关键对农业增长的贡献份额，发达国家达到70%—80%,我国也达到了15.4防范风险措施农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。15.4.3资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。15.4.4科技创新机制科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。15.4.5推广应用机制行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过15.4.6风险控制与管理机制15.4.7人才培育机制第十六章结论与建议16.1方案总体描述16.2结论与建议附表1投资估算表序号工程或费用名称估算资金(万元)备注建筑安装工程费设备购置费其它费用合计单位数量估算单价(元)工程费用土地平整1二建筑工程1总部基地2主题农庄3农业设施三1车行道路2步行道路四市政工程1综合管网m五景观绿