麦肯锡-华夏幸福丰台科技园区第二阶段汇报-Final-20140305

丰台科技园东区三期产业规划及35+36组团产业落地策略第二阶段汇报文件（讨论稿）2014年3月机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止中期汇报要点回顾资料来源：麦肯锡分析第一阶段研究工作的主要内容结合丰台科技园的自身优势和产业基础，对其所处的发展环境及其在区域经济中的竞合关系作了分析通过学习领会各项上位规划的精神和丰台科技园整体的产业定位，根据经济性、差异化及与总部经济形态的契合度等方面筛选出了轨道交通和节能环保两个重点产业方向结合国内外案例，提出了园区未来发展所需配备的保障平台，并就建立“24小时”新型产业商务综合体提出了方向性建议深化对主导产业的研究：认准左右行业未来的发展方向的关键趋势，并以此进一步明确丰台园可重点聚焦的产业链环节进一步明确未来东三期的产业定位：应该是两个主题并行，一主一辅，还是只需要一个主题；在发展序列上和周边组团的关系对不同类型目标企业的需求做进一步的分析：并有针对性地提出园区辅助平台对接上的措施建议园区领导提出的指导意见和建议经过进一步深化研究，我们在前一阶段的成果基础上，完善了对丰台科技园东三期产业发展及园区建设的战略规划上位规划的精神园区整体发展战略发展愿景产业发展：国内领先国际知名的创新科技总部基地城市发展：生态宜人活跃和谐的24小时新型创智社区行业发展趋势前瞻产业链价值潜力分析重点发展领域聚焦产业定位一主一辅两大核心产业，辐射带动周边配套，形成完整集群千亿级的中国轨道交通全球化拓展综合性窗口上市企业云集、收入过五百亿的节能环保新型服务业示范基地汇聚一批技术前沿、模式创新、对主导产业形成有效支撑的的金融、电子信息、新材料和科技服务领军企业企业入驻意向测试企业需求分析政策服务政策平台：产业促进多方位服务平台：企业扶持最贴心研究分析导入项目成果及建议资料来源：麦肯锡分析产城融合的发展理念成功园区的经验启示功能配套生活平台：社区功能全天候汇报内容产业深化研究成果及发展战略厘定企业测试结果分析及政策服务建议成功园区案例分享及功能配套建议轨道交通产业节能环保产业汇报内容产业深化研究成果及发展战略厘定轨道交通产业近年来发展迅速，到2015年将达到20,000亿规模；且诸多利好因素将推动产业规模的持续增长资料来源：《轨道交通装备产业“十二五”发展规划》；专家访谈；麦肯锡分析20054,0001,000201017,00015,0002,00016,000201515,00014,00020,000+3%1仅包括国内车辆及系统设备轨道交通产业2005-2015年市场规模亿元人民币20%全球市场中国市场海外市场年复合增长率轨道交通产业15%2%2%5%中国企业占海外市场份额10%15%中国轨交行业总体规模~900~2,500~5,000行业增长的驱动因素宏观经济发展及城镇化进程加快：人民生活水平日益提高，轨交客运量增大国家基建投资巨大:国家投入五万亿资金用于推进铁路、地铁、轻轨等轨道交通系统建设国内外轨交建设需求旺盛:国内：到2015年，将有超过30个城市建设85条轨道交通线路，总长度达2,700公里以上国外：海外轨道交通装备需求平均稳定，出口订单增长迅速国产化趋势明显：从国外技术及装备引进向自主研发及制造转型；从生产型制造向服务型制造转型目前全国已建有以轨道交通为主题的产业园区，主要分布在长三角，华北地区尚未布局资料来源：网络检索；专家访谈；麦肯锡分析轨道交通产业滁州无锡常州广东成都唐山来安汊河轨道交通装备产业园定位：长三角零配件重要生产加工基地核心产业：铁路客车、汽车零部件研发、生产、销售龙头企业：南车南京浦镇车辆有限公司中铁轨道交通高科技产业园定位：国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地核心产业：铁路、城市轨道交通领域的新技术龙头企业：中铁二局、中铁一局、中铁物贸、西南交通大学海德

公司广东轨道交通产业园定位：国家级城际动车组修造核心基地；以城际动车组为主的轨道交通装备制造全链条产业集群核心产业：信号、牵引、制动、转向架等轨道交通核心技术产业龙头企业：广东南车唐山中国动车城定位：动车先进装备制造业引领的生态共生新型产业集聚区核心产业：铁路、城市轨道交通龙头企业：唐山轨道客车、惟思得交通设备、唐车威奥轨道交通设备无锡轨道交通装备产业园核心产业：机械装备、工程新材料、电子信息龙头企业：英特派金属、普天铁心、豪普钛业、宝鼎钢材市场、宝锡炉料（宝钢集团）戚墅堰轨道交通产业园定位：两大基地+一个平台（国家机车整车制造基地、城轨及配件制造基地、江苏轨交公共服务平台）龙头企业：南车集团戚墅堰机车、戚墅堰机车研究所、GE、德国安凯特电缆、博瑞电力自动化

设备近年来新建的以轨交为主题的产业园区主要分布在华东地区；华北地区未建立成规模的轨交主题产业园区前期

工程设备

采购后期

运营规划及

勘察分析工程基建从经济性及可行性两方面判断，在具体的行业子门类中应重点考虑发展智能化系统及车辆制造环节资料来源：专家访谈；麦肯锡分析智能化

系统车辆制造运营维护建议重点聚焦环节价值链占比技术含量行业集中度布局需求产业集聚效应经济性可行性~30%~50%~20%N/A利润率2-4%20-40%5-10%由政府相关单位负责，信息不透明大部分地铁运营公司处于亏损状态N/A轨道交通产业智能化系统及车辆制造环节技术含量较高，未来将更趋于自主研发及国产化，且利润率较为可观我们会通过分析中国轨交国际化的关键推动因素和行业核心技术的发展趋势来确定丰台轨交产业发展的关键举措和应该聚焦的重点产业领域资料来源：麦肯锡分析轨道交通产业本次深化研究中，我们将从轨交产业在硬件方面的关键技术发展趋势和中国轨交产业国际化发展所需的软环境这两方面的前瞻性分析出发，找准丰台发展轨交产业的宏观策略平台搭建

政策助推技术引领

龙头集聚需要回答的关键问题国际化的驱动因素核心技术发展趋势行业宏观环境未来面临哪些变化？商业模式创新、人才储备等关键问题需要哪些支持？要真正实现“国际知名、国内领先”，应满足哪些行业发展需求？未来国内外轨道交通行业的重大的发展趋势是什么？趋势将带来哪些高精尖技术突破？行业内哪些龙头企业将发挥引领作用？BA发展策略中国轨交行业要真正地走向全球，顶层设计、市场化运作、知识产权成果转化和全方位的人才保障是关键突破口，丰台园应该由此入手发挥更大的产业助推作用资料来源：专家访谈；麦肯锡分析轨道交通产业–国际化的驱动因素未来发展方向丰台科技园举措市场化运作模式如何实现政府宏观引导、企业为主体、金融部门支持的市场化运作模式？应探索以市场为导向的新型投融资模式。BOT目前在高铁“走出去”过程中将是主要项目运作方式，未来亦可以考虑以其他新型运作模式，如资源国的“资源”换项目等——中国铁路工程总公司董事长李长进发挥“基石”基金的拉动效应，成为企业发展的助推器引进国内外专业投融资机构，建立资本市场和产业发展的良性互动扶持民营企业和中小型创新企业的发展“走出去”的顶层设计谁来担当关键推进角色对中国轨交国际化进行顶层设计，制定中长期发展规划？高铁建设是系统工程，必须多部门联合，协同作战。应成立一个类似于中国高铁国际化发展部之类的机构，统筹高铁“走出去”战略涉及的各个企业和部门——全国政协副主席、经济学家厉无畏充分借助工信部、科技部两块牌子的政策优势，打响园区的品牌积极争取，促成国家轨交产业战略推进办落地丰台知识产权成果转化如何产学研合作，完善和保持技术优势的同时帮助其成为国际标准？在研发同时，应加强国产技术设备的标准体系建设和安全认证制度。只有通过第三方国际安全认证，产品才能是安全的，国内外用户才对我们的技术有信心–——交控科技董事长引入国家级重点实验室、工程研究中心和企业技术中心，如：国家轨交控制与安全实验室等利用园区内国知中心的作用，促进成果转化和技术交易设立权威的检验检测和技术认证中心，成为行业标准化窗口全方位人才保障如何打造适应国际化的人才培养计划、智库与国家支持体系？高铁人才国际化培养规划，包括培养对象的选择、培养内容的确定、培养模式的研究。高铁人才国际化培养规划，既包括国内高铁人才，也包括为“甲方”培养人才（留学生），让他们理解认可我们的标准——西南交通大学校长建立人才培训中心和高校人才对接平台通过聘请园区顾问、设立特聘岗位、推行政府雇员制等方式引入一批国际一流的科学家、工程技术专家和企业家为产业发展出谋划策目前瓶颈A807570656055201614121008062004资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析客运列车运行速度更快货运列车载重能力更强线路运营更安全高效

我国高铁里程碑式的试验运营速度突破公里/小时65060055050045040002014.

022012.

032010.

122010.

102008.

06沪杭高铁京沪高铁南车试验

列车南车青岛

四方机车京津城铁最新实验已将我国高铁的试验速度提高到了每小时605公里“高铁提速仍是趋势，探索500公里以上超高速列车的技术，既是一项前瞻性的研究，也是拓展国际市场的技术储备”

–中科院教授杨国伟从重载列车的年货运量来看，以大秦线为例，2007年货运量为3亿吨，2014年1月，大秦铁路线首开2.1万吨重载列车，全年货运量有望超过4.6亿吨增载潜力发达国家平均载重“温州动车事故的根本原因就是智能系统出现故障，因此目前在速度提升同时更强调稳定性、安全性，进一步催生对智能系统的高要求”

–行业专家其中，智能系统在列车安全运营中起到至关重要作用…未来轨交行业未来在核心技术发展趋势上将突出三个“更加”：运营系统“更安全高效”、客运列车运行速度“更快”、货运列车载重能力“更强”轨道交通产业–技术发展趋势2014年1月1日起开始实行《铁路安全管理条例》，对铁路建设质量安全、铁路专用设备质量安全、铁路线路安全、铁路运营安全以及社会公众对保护铁路安全的义务等作了全面规定，确立了铁路“大安全”的理念铁路货车平均净载重量吨B目前我国轨道交通行业发展稳健，未来应针对三大趋势所涉及的核心技术领域进行自主化研发及应用转化，从而成为国际轨交技术的真正领先者现状运营系统更安全高效电力/电气系统开发较成熟，国产化程度较高，但所涉及的上游配件升级研发仍可更上一层楼通信系统及信号系统目前主要被国外垄断，我国处于国外技术引进的“名义国产化”阶段其他与维护运营安全的智能系统（如：综合监控系统）目前基本仍由国外厂商主导，本土厂商与国外成立合资公司运营，仅少数公司自主研发资料来源：专家访谈；麦肯锡分析未来的五大关键发展方向轨道交通产业–技术发展趋势B动车组标准化4高端新型材料研制5通信系统/信号系统自主研发1综合监控系统国产研发2高精度牵引/制动装置的技术突破3客运列车

速度更快货运列车

载重更强重载列车载重能力提升迫在眉睫，核心技术突破口在于牵引/制动装置及通信/信号系统完善客运列车仍有提速潜力，相关测试正在厂商及实验线路进行，车体技术较完善，主要依靠车体材料工艺优化；智能系统技术需跟上步伐动车组标准化研制正式启动，南车北车为主要推动者，需在2年内完成核心部件研究，从而更好地实现国际市场对接五大发展方向需要产业链的上下联动，但关键企业，尤其是以智能系统主体研发为主营业务的企业将扮演核心角色资料来源：专家访谈；麦肯锡分析车辆制造智能系统上游：原材料/零部件供应（约400亿规模1）中游：研发设计/装配制造（约2,500亿规模2）下游：集成、安装调试、运维（约100亿规模3）中国南车中国北车庞巴迪阿尔斯通西门子日立克诺尔中国南车中国北车南山铝业太原智奇福伊特国电南自卧龙电气鼎汉技术交控科技中兴通讯北京和利时庞巴迪阿尔斯通西门子交控科技中兴通讯北京和利时核心企业1包括轴承、铝型材、车钩、电缆市场2包括车辆、通信/信号系统、牵引/制动系统研发制造3包括车辆安装维护及系统集成轨道交通产业–技术发展趋势B高端新型材料

研制5新型轴承研发（实心轴到空心轴）新型车体材料研发（传统碳钢到轻型铝型材）电力/电气系统所需的新型高端定制化配件研发，如：绝缘电缆动车组标准化4车体外形设计主导技术参数指标设定与智能系统供应商进行调配，形成完整标准体系基础零部件技术参数指标设定并配合技术改进参与技术参数指标设定与车体厂商进行调配，形成完整标准体系通信系统/信号系统自主研发1宽带通信及GSM-R通讯系统、CBTC信号系统自主研发应用综合监控系统国产研发2状态监测系统、调度指挥系统的自主研发及应用高精度牵引/制动装置的技术突破3转向架、控制系统、牵引/制动系统的研发信号系统与牵引制动系统的调配及链接新型半永久车钩研发丰台园可以从产业核心环节作为切入点，形成产业链的上下游联动，并伺机辐射带动相关延伸产业，形成完整的产业生态圈资料来源：麦肯锡分析轨道交通产业核心原材料及零部件车辆制造智能系统系统集成、运营维护电子信息工程服务新材料通信系统信号系统综合监控系统新型铝型材高端特制电缆半永久车钩新型轴承转向架车辆总装系统调试后期维修丰台园的最终目标是要打造中国轨交企业全球化拓展的综合性窗口资料来源：麦肯锡分析中小企业共享办公基地中小企业共享服务平台，如：实验室、会务中心轨交产品及应用互动式体验馆国家轨交技术全球拓展推进办核心技术出口交易中心企业技术成果展示中心企业技术研发中心企业并购/上市咨询机构(投行)专业融资机构，如：PE/VC、银行政策/法务咨询机构中小企业信息交流分享及业务拓展平台人才培训中心专业工程咨询机构轨交国际化推进、展示和体验中心轨交中小型创新企业孵化基地轨交金融

服务及专业

咨询配套企业中心总部办公基地中国轨交企业全球化拓展的综合性窗口轨交制造及智能化系统大型企业聚集地轨道交通产业国家级轨交技术认证和检测中心丰台园可按照重点先行、逐次扩展的原则实现轨道交通产业的发展目标资料来源：麦肯锡分析轨交智能系统领军企业聚集区吸引8-10家轨道交通智能系统的龙头企业上下游链条完整的轨交产业生态圈引入金融、咨询等服务企业吸引5-8家智能系统创新型企业国际知名、国内领先的轨交产业全球化窗口企业规模多层次、具有市场活力、创新能力和区域辐射力进一步吸引5-8家零部件、车体制造企业，2-3家智能系统企业

起步阶段

(2015-2016)~500亿发展阶段

(2017-2018)~800亿提升阶段

(2019-2020)800~1,000亿发展目标选准产业抓龙头高校培训英才留创新工坊育新锐金融平台添双翼优先接触已在北京有业务拓展需求的智能系统龙头企业，其次接触尚未布局北京但有战略迁移意向的企业进一步引入智能系统中小型创新企业总部，适当延伸到轨交零部件、车体制造等龙头企业建立“轨道交通顶级人才计划”，邀请北大与清华轨道交通研究领域的院士加盟与清华北大等知名学府院系合作，建立“实训基地”，吸引优秀学生实习，帮助企业锁定优秀人才协助入驻企业与清华北大建立“人才定向培养”的机制，实现无缝供给锁定如英国纽卡斯尔大学等在轨道交通前沿技术领域具有成功经验的专业孵化器咨询机构，提供咨询服务联系领军企业的研发拓展部门或高校轨交相关领域专家，邀请其作为创业孵化顾问定期组织创业者沙龙，促进创业者之间的交流与合作，并邀请成功的创业者、专业机构参加活动并分享经验引进专业的针对轨道交通行业研发的天使基金、创投基金，为创业型企业解决启动资金和拓展期的融资问题；引进战略性投资基金，促进研发成果的市场化轨道交通产业进一步吸引轨交零部件、车体制造企业发展时序发展实施计划轨道交通产业节能环保产业汇报内容产业深化研究成果及发展战略厘定“十二五”期间，节能环保将成为新支柱产业，并逐步形成三大行业的鼎足之势节能环保产业战略意义显著，整体规模增长迅速快速提升行业技术、应用、服务，全面增强竞争力，形成三大行业均衡的态势+27%201520102005转型必须面对日趋强化的资源环境约束，节能减排是我国经济发展的必然选择国家战略国家“十二五”规划确立节能环保为战略新兴产业，总体“十二五”的12个约束性发展指标中，5个与节能环保密切相关投资拉动“十二五”期间我国环保投资将达3.1万亿，较“十一五”期间增长121%Unitofmeasure2005-2015年国内节能环保行业产值万亿元2010-2015年行业产值占比

产值年均增长率40%25%35%201050%20%30%环保治理节能减耗2015资源循环~20%~20%~10%三大因素驱动规模增长重点支持三大领域提升技术装备水平重点提高节能环保装备产品的质量、性能，形成一批拥有自主知识产权，具有核心竞争力的节能环保国际品牌环保产品份额节能环保服务“十二五”期末，高效节能产品市场占有率由目前的10%左右提高到30%以上，循环利用、环保产品市场份额大幅提升推动城镇污水、垃圾和脱硫、脱硝设施运营专业化、市场化；形成20个和50个左右年产值在10亿元以上的专业化合同能源管理公司和环保服务公司资料来源：资料检索；专家访谈；麦肯锡分析节能环保产业华北地区尚未有国家级的环保产业园北京尚缺乏与其战略定位相匹配的高等级节能环保产业园，对比在筹的大兴国家环保科技园，丰台园定位节能环保主题的总部经济概念在区位上更具优势环保部认证的国家级环保产业园目前共8个分布在东南部沿海、东北及中部区域，无北方区域布局节能环保企业围绕生产厂区设置其研发运营总部资料来源：资料检索；专家访谈；麦肯锡分析环保部批准的国家级环保科技产业园北京目前共有3个节能环保相关园区及一个在筹园区全部位于五环与六环之间，远离核心商务区各园区都未形成节能环保产业集聚，仅专注个别子行业或无明确招商主题除大兴区的国家环保科技园外，都不涉及针对节能环保企业的总部基地的园区形态大兴区国家环保科技园定位较高，但地处偏远，较适合生产而非总部商务，且自2012年建立项目公司后，尚未有明确的开发进展金桥(通州)科技产业基地朝阳循环经济产业园中关村（海淀）环保科技示范园大兴国家环保

科技园(筹)原名北京国家环保产业园区，为市级园区后由中关村科技园管理，转型为“高新技术产业”，主要吸引信息技术企业入驻主营再生资源回收处理，无节能环保企业总部形态主打环保主题，但园内企业来自各行业，无实质产业内涵由中国环境出版公司与大兴区政府于2012年筹建，目标打造“国家环保产业旗舰”北京现有环保产业主题园区等级较低，位置偏远，且尚未形成有规模的产业集聚哈尔滨大连青岛济南苏州常州西安南海节能环保产业节能环保产业链中，设备研发制造与应用服务是目前的主要价值创造环节节能减耗环保治理资源循环研发设计设备制造原材料与部件供应应用与服务资料来源：资料检索；专家访谈；麦肯锡分析描述：环保治理上使用的关键材料与药剂生产，如反渗透膜、纤维滤料、水处理固化剂等趋势：特种材料与药剂生产中民营企业占比提升~10%描述：废弃物再生关键材料与药剂生产，如隔离膜、生物催化剂等趋势：生物处理等新技术型企业向下游设备制造扩张以推动产业形成~10%描述：节能产品、设备关键原材料与部件生产，如LED衬底及芯片、高效冷媒等趋势：随关键技术自主研发趋势，由独立生产向全产业链聚集发展~20%描述：处理废气、废水、固废等污染或污染检测的设备生产趋势：设备制造企业向下游EPC整合~45%描述：废弃物再生装备制造，如矿浆电解装置、建筑混合废物分类再生装备等趋势：传统废弃物处理设备与环保治理设备制造整合~10%描述：提供或监测节能效果的设备制造及总装，如冷热电多联供机组、高能效家电等趋势：随关键部件国产化，向上游整合生产~50%描述：为生产生活设施提供污染物处理系统EPC及运营趋势：环保设施运营市场化、产业化，环保EPC总承包公司和环境咨询机构获国家重点培育~40%描述：提供废弃物分类回收运营及环保处理系统资源循环利用功能EPC及运营趋势：与环保治理运营服务整合，提升经济效益；形成就地处置、循环利用的产业体系~75%描述：生产生活设施与节能设备的整合建造或改造，如绿色楼宇、工业节能改造等趋势：EMC等先进服务模式兴起，整合建造比例提高，由上游产品、设备制造企业整合形成品牌~20%描述：污染物处理关键技术研发趋势：民营关键部件提供商创新能力加强~5%描述：污染物、废弃物回收提取技术、解决方案研发，与环保治理研发攻关联动趋势：着力发展符合中国国情的资源回收利用技术~5%描述：节能关键技术，设计节能解决方案研发趋势：研发与试验生产相结合；自主研发比例提升~10%产值占比xx%聚焦行业与产业链环节节能环保产业为进一步聚焦对丰台园而言最具发展潜力和价值的产业领域，我们将通过对行业未来发展趋势的分析研判来找准产业发展的切入点节能环保产业资料来源：麦肯锡分析规划研究方向：把握行业趋势，定位高潜力且适宜丰台园的行业子门类尚待回答的问题节能减耗、环保治理、资源循环三大领域，哪个应作为发展重点？还是应齐头并进？产业链的上中下游环节，应如何根据丰台园的特点和定位，进一步聚焦？行业发展会推动怎样的节能环保产业链的价值分布变化？有哪些趋势将影响节能环保各子行业的未来发展？基于行业整体趋势，有哪些明显受益的具体产业领域？从自身条件和定位出发，丰台园应聚焦于哪些领域？哪些领军企业/机构将在行业发展中扮演关键角色？随着工业化进程的推进，源头控制将逐渐成为节能环保的核心环节，因此节能环保服务业将在各产业链环节中取得最快速的发展参照发达国家经验，随着末端治理向源头控制转变，服务应用将成为节能环保行业最重要的产业链环节处于工业化中后期的中国，节能环保服务业将逐渐进入高速增长通道，尤其在经济发达地区环境污染指数、节能环保设备制造及服务业发展指数对比示意环境污染水平节能环保设备制造节能环保服务业无显著节能环保需求工业化尚未起步，无污染源，环境质量高资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析1包括原材料与零部件供应，研发及设备制造服务业行业占比xx~50%服务业其他环节1202020102000行业节能环保服务业具体领域节能合同能源管理(EMC)、能源咨询审计、节能工程、节能智能系统环保环保特许经营

(BOT/TOT)、环保监测、环保咨询评估、环保工程重末端治理，硬件投入加大制造业发展导致环境污染加剧，排污治理需求推动设备投入快速增长环保思路演化，注重源头控制基础建设完成，末端治理转变为源头控制，服务投入占比加大~30%服务业在节能环保行业中占比%资源循环再生资源回收、处理、交易环保金融排放指标交易、环保信贷、绿色证券节能环保产业前工业时期工业化时期后工业时期示意中国现阶段未来三大趋势将促进多个节能环保服务业新领域的快速发展资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析节能环保服务业具体领域节能降耗环保治理资源循环能源咨询审计再生资源处理节能工程环保监测环保咨询、评估环保工程再生资源回收新兴商业模式以市场机制吸引多方参与，解决推广瓶颈，形成多方共赢A合同能源管理(EMC)十二五发展重点，增长迅速与总部经济形态相符环保特许经营(BOT/TOT)目前推动效果并不显著不易发展成特色产业节能智能系统再生资源交易环保金融优先发展伺机发展节能环保产业跨行业融合发展其他新兴产业与节能环保相结合，显著提升节能环保效果B与电子信息技术应用融合，科技含量高集群和带动效应显著市场资源高效配置运用金融、市场手段高效配置要素，推动行业发展C电子化交易平台暂无企业主导，需政府牵头搭建传统交易平台有属地化限制，不适宜总部形态节能环保行业关键要素与总部经济形态相符合同能源管理以创新模式结合多方力量，突破节能应用瓶颈，形成共赢局面，将成为我国未来节能服务业的主推模式A资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析+30%20204,00020151,5002010专业节能服务企业为用能单位承担节能投资和后期节能收益风险，促进用能单位使用节能技术通过多方合作，将节能创造的价值转化为绿色GDP金融机构设备供应商节能服务公司用能单位绿色信贷设备全套节能服务节能收益共享上世纪70年代，两次石油危机造成能源价格高涨，节能服务公司在欧美兴起用能单位难以承担节能工程前期投入和后期风险，合同能源管理（EMC）模式应运而生节能服务公司与用能单位签订能源管理合同，提供能源审计、方案设计、项目融资、设备采购、工程施工、设备安装调试、人员培训、节能量确认和保证等全套节能系统化服务节能服务公司从节能收益中收回投资并取得利润兴起背景优势商业模式描述Unitofmeasure模式示意合同结束后节能合同期间节能前收益方式示意用能费用节能服务收入用能单位节能收益未来趋势合同能源管理是我国十二五节能环保产业八大重点工程之一合同能源管理将成为我国节能服务市场主流商业模式、规模年均增速达30%EMC产值规模亿元节能环保产业电子信息技术和节能环保产业的结合推动了智能系统的绿色应用，将成为未来节能项目的核心环节，同时发挥其对节能设备及工程服务的巨大带动作用资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析B2014年1月14日，Google宣布以32亿美元收购家居智能系统公司Nest远程服务监测传感太阳能控制系统锅炉系统储能设备热泵蓄冷设备中水循环电梯设备空调暖通安防消防节能照明智能系统的应用可显著提升节能效果，作为节能工程核心环节，有显著的辐射带动效应，辐射产值可达1500亿元智能系统节能环保多种节能技术各自为政，难以形成协同效力电子信息技术传感、控制、智能化、物联网、大数据等技术日益发达国际市场中，智能化节能系统成为投资热点，增长迅速，是领先企业的重要业务拓展方向以建筑智能系统为例2013年7月，微软在华盛顿州雷德蒙园区设置了智能建筑示范区，在125栋建筑中运用微软Azure智能平台预计年均节能收益达150万美元，18个月即可收回成本Nest作为领先的智能系统公司，在智能温控、传感领域拥有独特的创新技术，与Google希望借智能化进一步拓展其业务领域的发展战略非常契合节能环保产业环保金融作为新兴的节能环保衍生产业，借助资本市场的力量，将虚拟与实体经济相结合，更有效地聚集产业发展要素，优化节能环保的资源配置C发展瓶颈描述环保金融作用环保执行力

不足监管成本高企，政府与企业间缺乏灵活有效的传导机制来推进节能环保政策的切实执行以金融手段提升环保执行力：运用绿色信贷、绿色证券的“一票否决”机制，环评不达标即无法融资投资总量

不足节能环保投资额占GDP比重偏低投资来源受限，政府投入主导优先为节能环保项目提供资金：绿色金融服务机构，为节能环保项目度身定制合适的信贷、融资产品，为企业发展注入动力投资结构

不合理政府环保投资集中于公用事业，而企业在环保投入上又缺乏足够动力区域投资不均衡，发达地区投资较充分，而中西部环境问题日益突出市场力量推动投资平衡：通过指标划分平衡环保压力，以排污权交易平衡区域节能环保投资分布，让资本流向节能环保潜力最大的区域和企业资料来源：专家访谈；文献检索；麦肯锡分析面对节能环保行业面临的诸多问题，借助资本市场的力量更有效地促进行业发展丰台园可与多种环保金融主体合作，为节能环保企业服务，形成有效产业集聚银行、券商、基金、保险提供绿色贷款、绿色证券、绿色保险等服务，为节能环保项目推进、企业发展壮大提供金融支持外资银行在内资银行环保金融服务基础上，对接国际市场，提供国际环保金融服务，支持国内项目走向国际节能环保产业资料来源：麦肯锡分析合同能源

管理

EMC节能智能

系统环保金融目前情况近十年的初步积累阶段，国内共形成4000多家节能服务从业企业其中107家产值过亿，6家过10亿，行业集中度偏低各个智能系统产品缺乏统一标准，控制较复杂，西门子、霍尼韦尔等外企主导建筑楼宇60-80年的生命周期与智能化节能产品5-10年的产品周期不匹配绿色信贷、证券、保险等已广泛开展，如长沙银行已在环保产业园区设立专门的环保分行国内排污权交易市场尚处于试点阶段，交易规模较小未来发展方向市场整合度将随大型项目的增多及金融支持力度的加大而显著提高，一批大型龙头企业会迅速显现据十二五规划，2015年后，将形成20-50个年产值10亿元以上的龙头企业逐步实现自主研发，拥有自主知识产权，为楼宇提供持续的系统运营和升级服务形成30-50家以智能化系统为核心业务，拥有甲级以上系统集成设计、工程服务资质的国内龙头企业专业绿色基金将成为节能环保园区的关键竞争要素各大金融机构都已涉足环保金融，其中领先机构将分别占据一些大型节能环保产业园区外资银行和有条件的国内商业银行可帮助企业对接国际碳交易市场合同能源管理、节能智能系统领域都将形成一批高速发展的大型龙头企业，是丰台园应着力引进的产业核心与部分环保金融机构的深度合作，将为丰台园发展高端节能环保服务业提供强大支持行业趋势所催生的三大节能环保服务业领域还将在未来持续升温，通过市场整合、技术突破和业务拓展，迅速形成可观的经济规模和效益节能环保产业资料来源：麦肯锡分析中节能英威腾天壕节能施耐德延华智能达实智能浙大网新霍尼韦尔西门子龙头企业举例三大节能环保服务业领域可以通过市场机制彼此联动、有机融合，并同时形成对产业链上下游的辐射带动，成为节能环保新型服务业的完整生态圈智能节能系统投融资/保险服务环保金融服务合同能源管理承载5-10家业内领先的节能服务公司与3-5家环保金融服务机构深入合作节能智能系统集成汇聚10-15家系统集成与服务提供商国内领先的节能环保新型服务业示范基地ACB环保金融服务上游辐射带动：设备制造与研发企业下游对接开拓：全国节能环保市场优质投资项目应用市场对接绿色投资机会节能环保产业4,000亿元3,000亿元2020年预计市场规模XX优先发展规模较大的工业节能领域伺机发展高速增长的建筑节能领域优先发展工业配套智能节能系统伺机发展高潜力智能楼宇系统优先发展合同能源配套贷款、担保、投资基金及证券伺机发展国际碳交易代理北京银行“节能贷”业务单元建银国际环保基金人保绿色保险3万亿元发展切入点丰台园的发展目标是要打造国内领先的节能环保新型服务业示范基地资料来源：麦肯锡分析总部办公基地企业研发中心人才培训中心企业成果/产品展示平台京津冀政府节能环保服务采购平台节能环保新技术应用展示中心与绿色智能城市示范区国家级节能环保专利技术认证、交易及应用转化平台中小企业信息交流平台共享式科研基础设施及小型系统实验中心中小企业共享办公基地全国范围的再生资源电子化交易平台环保金融类企业示范区（如绿色信贷、保险、证券和排污指标交易）国内领先的节能环保新型服务业示范基地中小型节能环保创新企业生态圈大型节能环保企业集聚基地新兴节能环保衍生产业试验区节能环保产业服务平台节能环保产业丰台园可以培育为先，循序拓展，按时序打造节能环保新型服务业的示范基地资料来源：麦肯锡分析选准产业抓龙头重点突破国内合同能源管理、节能智能系统企业，以市场机遇、政策、人才吸引龙头企业以核心产业为中心延展到节能设备领域，吸引最具创新潜力的中小企业与技术入驻吸引节能环保行业协会与国家级科研机构入驻，提升园区产业集群在行业标准与规划中的话语权数据营销链条优以在行业各子门类龙头企业列表中根据高意向企业档案筛选类似企业，形成潜在高意向企业名单与国家相关主管部门合作，对申请相关资质、认证、备案企业重点引导多元合作巧筹谋为园区企业提供针对政府、大型客户、国际市场的对接合作平台形成系统化的园区节能环保市场信息资源分享活动机制，和项目联合竞标合作平台创业工坊育新锐建立节能环保创业加速社群，以园区的优良氛围加上硬件优势创造持续发展动力通过建立龙头企业与创新企业间项目合作，在行业内推动合作共赢、兼容创新的合作氛围金融平台添双翼引进领先的环保金融提供商为入园企业提供支持建立园区专属金融力量，包括银行环保分行、环保基金等鼓励环保金融企业立足园区，拓展业务至全国市场发展实施计划节能环保服务业起步实验区吸引5-8家节能环保服务行业核心企业成熟的节能环保服务业完整生态圈以8-10家龙头企业为核心，持续发展30-50家中小企业国内领先的节能环保新型服务业示范基地以龙头企业为核心形成国内节能环保服务市场信息、项目资源的聚集地发展目标产业发展时序园区行业收入规模节能环保产业发展阶段

(2016-2020)提升阶段

(2020-2025)~100亿元~300亿元~500亿元起步阶段

(2014-2016)丰台科技园可以南部组团为起点，在35、36地块率先建设轨交和环保主题的总部生态系统，结合25、27地块的商务配套功能，打造复合型多功能产业商务综合体资料来源：文献检索；麦肯锡分析空间功能落位35地块36地块27地块25地块大型企业总部大型龙头企业总部基地园区管理及企业服务功能区大型企业独立办公楼中小企业共享办公基地中小企业配套服务企业办公区域（如PE/VC/专业咨询机构等）大型轨道交通企业总部办公楼大型节能环保企业总部办公楼大型配套服务企业办公楼（如大型金融机构等）园区企业办事大厅中小企业孵化中心及信息交流平台园区展示中心/体验馆园区管理机构办公场所商务服务商业零售商务酒店中小创新企业聚集区商务服务配套功能区丰台科技园总体产业空间落位及发展时序东三期南部组团（35+36地块）东三期东部组团（繁羊路以东地块）西区I（长辛店北部）开发时序产业定位地块指标占地面积：14公顷建筑面积：33.4万Km2占地面积：25.7公顷建筑面积：69万Km2占地面积：133.3公顷建筑面积：123.7万Km2主导产业轨道交通：智能化系统（通信、信号）节能环保：节能服务、环保金融轨道交通：智能化系统（综合监控）及系统零部件节能环保：智能节能系统轨道交通：装备研发制造企业节能环保：智能化节能设备制造企业配套产业金融：环保金融；中小企业投融资服务科技服务：轨交核心技术研发、检测认证科技服务：轨交及节能环保研发成果转化知识产权交易工程服务：轨交工程服务，检修运维金融：轨交国际拓展投融资辅助；企业上市服务科技服务：轨交及节能环保技术及项目咨询延伸产业新一代信息技术：智能系统通信及电子零部件研发新一代信息技术：智能系统通信及电子零部件研发新能源：智能建筑用能源设备新材料：轨交用新型型材供讨论资料来源：麦肯锡分析汇报内容企业测试结果分析及政策服务建议成功园区案例分享及功能配套建议产业深化研究成果及发展战略厘定最近一次企业意向调查中，我们对近50家轨道交通及节能环保企业进行了问卷调研，其中有10家企业表示对入驻丰台非常感兴趣资料来源：调研问卷轨道交通（28）节能环保（21）2817入驻意愿期望入驻功能感兴趣的主要原因…总部研发中心1614121221不感兴趣需进一步了解非常感兴趣总部研发中心23119需要在地域上重新调整经营布局：总部/研发中心尚未落户北京，内部正在考虑并筛选迁移机会；首都的人才聚集和贴近市场是考虑的两大因素；如南山铝业轨交业务独立经营：对于已经落户北京的企业来说，部分大集团业务范围较广，涉及行业较多，正考虑将轨交相关业务单元拆分出来独立运营；如世纪瑞尔、光宇电源寻求更多业务拓展机会：新资本注入使企业突破资金瓶颈，正寻求优质的投资机会以进一步拓展业务，北京是行业内市场机会最多的地方；如延华智能经营战略转型需要：从规模大但增长放缓的子行业转型进入高潜市场，需要快速延揽优质人才、提高技术研发能力，北京的科研人才优势成为吸引点；如华光锅炉投资机会：购买办公物业比租赁更具经济效益，且长期投资收益潜力大针对目标企业需求，丰台园可以突出的价值主张：现有产业基础高质量科研人才贴近市场及决策中心，提供市场机遇相对中心城区其他地块更具增值潜力的地块价格企业意向调查通过前期两次企业意向调查，共有12家轨道交通企业表示出初步的入驻意向，大多为有丰富行业经验的上市公司资料来源：调研问卷上市情况公司概况设备制造智能化系统企业名称入驻功能公司属性成立年份收入亿上市年份上市地点规模人主营业务总部利润亿山东南山铝业研发中心民企19921501999上海12,000铝型材山东龙口8唐山冀东水泥研发中心国企19941501996深圳18,000水泥混凝土河北唐山1中国软件与技术

服务股份有限公司总部基地国企1994302002上海5,000智能系统北京1北京世纪瑞尔总部基地及研发中心民企199922010深圳300智能系统北京1光宇电源研发中心民企1994301999香港11,000智能系统哈尔滨1宝胜股份集团研发中心国企2000902004上海3,000智能系统江苏宝应1众合机电总部基地及研发中心智能系统1999深圳浙江杭州民企1999139000.4GQY视讯总部基地及研发中心智能系统2001600浙江宁波2010深圳民企40.4北方创业31总部基地及研发中心车辆国企20003,400包头2004上海2上风高科26总部基地及研发中心风机民企19741,500浙江上虞2000深圳0.5易程科技总部基地及研发中心智能系统国企20065,000N/AN/AN/AN/A北京企业意向调查通过前期两次企业意向调查，共有8家节能环保企业表示出初步的入驻意向，大多为总部位于其他省市，处于高速发展期的非国有企业资料来源：调研问卷；电话访谈；文献检索；麦肯锡分析公司概况上市情况感兴趣的企业主要有以下特点：非国有企业收入达5亿元以上，处在业务高速发展期原总部不位于北京，有潜在布局首都的需求企业名称入驻功能主营业务上市年份上市地点公司属性成立年份员工人数总部收入利润前期电话访问中有意向的企业企业意向调查上海2007上海5220.5亿元9亿元2001民企智能系统总部/设计研发延华智能上海2000福建龙岩50003亿元42亿元1971国企改制废气处理总部龙净环保上海2003无锡13811亿元34亿元1958国企改制节能锅炉设计研发华光锅炉深圳2004杭州67825亿元69亿元1998民企节能炊具设计研发苏泊尔深圳2010安徽安庆23001亿元8亿元1997民企固废处理研发/销售盛运环保深圳2010深圳8271亿元8亿元1995民企智能系统销售/运营达实智能深圳2011南京3320.6亿元4亿元2001民企再生资源销售中电环保深圳2011上海1870.4亿元4亿元1999民企污水处理销售巴安水务+根据对潜在意向较高企业特征的归纳，可在轨道交通与节能环保龙头企业中筛选出优先接洽短名单具有多元业务的集团企业规模位于前30%的领军企业尚未在北京设立总部的龙头企业企业的总部是否不位于北京？企业是否在北京缺乏营销、运营、研发等功能？轨道交通节能环保中节能齐河天地泰达环保湘电节能城投控股威孚高科浙大网新……280家龙头企业中国南车中国北车北京地铁车辆厂北方创业中兴通讯轴研科技上海机电……160家龙头企业大拇指东方凯特瑞都市环保贵州星云湖南永清华拓电力江苏万德……210家龙头企业北方创业南方汇通太钢不锈鞍钢股份马钢股份海螺水泥晋西车轴……140家龙头企业都市环保贵州星云湖南永清九龙电力菲达环保富春环保山东三融……120家龙头企业北方创业南方汇通太钢不锈鞍钢股份马钢股份海螺水泥包钢股份……110家龙头企业齐合天地双良节能威孚高科浙大网新九龙电力贵研铂业龙净环保……40家龙头企业太钢不锈中兴通讯鞍钢股份马钢股份神州数码海螺水泥包钢股份……30家龙头企业企业是否有足够的规模与资金？企业能否帮助丰台园形成产业高地？企业是否拥有多种业务：有独立发展轨交/节能环保业务需求有发展成熟的主营业务资料来源：文献检索；麦肯锡分析详细名单随附企业意向调查除国内企业外，轨交和节能环保行业亦有诸多领先的国外企业；尽管直接投资楼宇目前尚不多见，但不排除今后政策变化或企业自身战略所带来的需求资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析企业名称轨道交通节能环保西门子庞巴迪阿尔斯通日立克诺尔纳博克ABB目前政府采用补贴方式建立全国大型企业，趋向于保护本土节能环保企业外资企业目前可以投资设备制造领域，但在新能源和节能环保服务领域还需以合资方式进入中国未来，中国将向外资开放节能环保产业：李克强总理在“中国环境与发展国际合作委员会2013年年会”上表示，中国愿与各国加强科技和其他形式的国际合作，共同改善环境，鼓励外资进入节能环保领域外资企业现状及发展机遇轨道交通外资企业大多为大型集团，横跨多个行业门类，掌握轨交关键核心技术目前政府采取国产化70%指标的形势下，大多外资企业通过与国内龙头车辆企业成立合资公司进入轨交

市场随着未来技术突破需求，龙头外资企业将继续在技术研发、先进设备制造上扮演重要角色PhilipsDowcorningJohnsoncontrolSiemensOMRONMOELLERIntellutionABBSchneiderRockwellHoneywellXylemGEVeoliaIBMEchelonCiscoGEPanasonicHitachi案例：2011年10月，在上海杨浦区揭幕的“西门子上海中心”，总投资7亿，是西门子首次在海外市场直接买断土地以房地产形式落地的区域运营中心。西门子同时与杨浦区政府签订了能效保证合同，为政府大楼提供合同能源管理服务企业需求分析外资企业直接进行楼宇投资目前虽不多见，但政策变化或企业自身战略/运营需求仍为外资企业直接购置楼宇提供了可能根据调研，资金、人才以及政府市场推广是最重要的产业发展需求，丰台园应发挥桥梁作用，优先引进建立相关园区功能，优化政策，提供服务资料来源：调研问卷；麦肯锡分析产业发展需求8271资金支持市场拓展51人才获取简化前置审批，通过设立跨部门的企业办事接待机构和服务专员，加快入驻、减税、补贴等审批流程引入著名天使基金、私募等先金融机构，形成园区中小的企业专属的金融服务平台选择比例%关键要素

(选择比例)补贴及税收优惠

(67%)银行信贷对接平台(35%)中小企业孵化平台(16%)高校院所人才资源对接(39%)引进人才优惠政策(35%)政府采购及重点项目

招商推介(35%)国际展会/产业论坛(18%)产业交易会/平台

(14%)需求详情政府补贴是节能环保企业发展的关键支持，而税收优惠是各大园区都具备的条件银行信贷和专项基金对民企发展至关重要中小企业的增长瓶颈多与资金不足相关高等科研院所是企业最为看重的人才来源人才优惠政策弥补了企业无法完全提供的户口、住房等福利受行业特性影响，政府采购和主导项目是重要市场，亟需园区支持展会、论坛、交易平台等是建立产业高地必不可少的基础要素企业需求分析丰台园建议措施制定高端人才引进和奖励办法为园区企业搭建面向重点院校及海外的高端人才引进平台与中关村科技园内高校合作引入轨交及节能环保国家级科研机构发挥企业和政府间的桥梁作用，与北京政府及相关国家部委合作打造轨交与节能环保政府采购平台与行业协会合作举办轨交与节能环保国家级及国际展会，组织入园企业参与国际展会汇报内容成功园区案例分享及功能配套建议产业深化研究成果及发展战略厘定企业测试结果分析及政策服务建议丰台园可以从国内外案例中汲取经验，找到打造新型园区功能配套的成功因素资料来源：麦肯锡分析靠近中心+多条地铁+毗邻高速=吸引企业入驻的区位优势国内园区规划运营中普遍存在的认识误区产业园区打车难地铁出站，离目标企业却还前路遥遥1上海虹桥商务区通过生态交通方案解决“最后一公里”园区内交通问题2日本筑波科技城通过改善以人为本的园区配套，走出恶性循环，成功聚拢人气3上海创智天地运用“混合功能”的空间规划将产业经济和社区生活有效融合4苏州新区和武汉“汉阳造”创意园通过景观营造彰显园区气质、提升园区品牌5美国科罗拉多小城博尔特通过营造创新创业的园区氛围，成为创客天堂要避免误区，成功建设生态宜人、活跃和谐的24小时新型高科技园区，丰台园可以从国内外各成功园区在功能配套上的成功案例中汲取经验生活平台?员工公寓、商场、酒店等建设完成=园区可以营造更多人气优质零售、餐饮企业不愿入驻园区；企业员工白天不消费，夜晚园区更成为空城?笔直宽阔的马路+整齐划一的楼宇=规划科学的现代化园区走20分钟买不到一瓶矿泉水上班、下班、回家成为园区人的刻板生活?园区建设开发=拆楼、平地、盖新房建设初期大拆大建，结果千城一面，难以形成品牌和特色?通过优惠政策引进了人才=人才的价值会得到充分的发挥给精英人才办了户口，他们却在区外买房、生活、消费高层次人才间缺乏互动，形不成价值裂变?上海虹桥商务区以“B+B+S”的生态交通方案解决“最后一公里”园区内交通问题，在实践绿色生态园区建设理念的同时，大大提升了园区内的连通性资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析“B+B+S”园区交通BUS循环公交线BICYCLE公共自行车SKYTRAIN悬挂式空中列车覆盖范围广：覆盖区内各大标志建筑物运行时间长：早7:30-晚8:30发车频率高：7-8分钟一班交通费用低：园区内员工享受优惠网点密集：可在6个租赁点中的任何一个租车、还车使用成本低：1小时内使用免费，最高5元绿色环保理念：既解决“最后一公里”的短距离代步，又实践了绿色低碳理念技术成熟：2-3年内有望试点，将虹桥商务区、临空园区等区域和周边所有轨道交通站点串联起来造价成本低：随时可拆除、适合郊区新城，专用于地铁和交通枢纽间的短途接驳上海虹桥商务区概况：规划管理：总面积86平方公里，一期核心区4.7平方公里发展目标：依托虹桥综合交通枢纽，构建面向长三角、服务全国、世界著名的商务中心发展理念：依托区位优势，借助高端客流集聚和商流汇聚效应，推动以现代服务业为主的产业经济发展，并以生态建设和城市功能配套相配合低碳实践区：支持绿色建筑、绿色能源、绿色照明、绿色交通等低碳发展单一的科学研究基地对丰台园的建议在新地块规划和建设时，以多样化的区内交通服务配合立体式的路网规划提高内部连通性随“东扩西进”开发战略持续推进，园区面积增大，可考虑通过空中列车连接各区块，同时体现轨交产业特色与相关企业洽谈区内交通（如公共自行车）的共同投资模式，降低基建成本投入1生活平台案例启示传统园区通常强调自身与区外交通连接便利的区位优势，但往往忽视便捷高效的区内交通才是提升园区活力的关键通过多样化、立体化的路网规划和交通体系既可以有效促进园区内各功能区的连通性，又可通过低碳环保的交通体验提高园区生活的品质园区的活力要依靠常驻人口和配套物业的良性互动才能达到，日本筑波科技城的发展历程充分体现了活动的人和配套硬件之间相辅相成的关系仅重视产业发展，大力引进科研机构，仅定位为工作场所对工作人员仅配套员工住宿，商业配套不完备不科学的功能设置造成园区难以形成稳定的常住人口建立商业街、百货大楼、食品街、信息中心、宾馆等设施，消费增加，城市功能趋于合理园区统一规划水电、交通、通讯等基础设施最终，园区生活用地比例高达40%，人口增速明显对丰台园的建议可利用北部毗邻的25、27地块中的商业服务设施与35、36地块形成有机联动发展，生活和生产功能兼备，实现人口增长与物业配套的良性循环单一的科学研究基地适宜工作并居住的环境园区概况筑波科学城位于日本东京东北约60公里和成田国际机场西北约40公里处总面积28,400公顷现有人口约20万，科研人员13000余人，是日本最大的国家级科学研究中心1985年筑波世界博览会成为了筑波改善基础建设，激活城市功能的转折点从…到…资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析恶性循环配套企业经营困难优质配套企业不愿入驻常驻人口无法聚集园区对企业吸

引力弱配套运营稳定市场化配套主动入驻固定常驻人口企业主动入驻良性循环2生活平台案例启示要增加园区人口对园区的粘性，变低价值的流动人群为高价值的常驻人口，功能配套要以“人”的需求为出发点，打造有人情味的社区资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析创智坊多层建筑与庭院式花园结合，个性化外观及色彩商住两用房以SOHO“居家办公”理念为蓝图，“家庭办公室”房型设计将居住与办公功能合为一体强调工作、生活空间融合：咖啡馆、艺廊、书吧及生活细节服务的配套设施，如数码冲印、干洗及便利店700米林荫大道“大学路”直通复旦大学，直达创智天地下沉式广场创智天地科技园依靠大学创业人才优势，定位为创业小公司孵化，与附近的风险投资基金、现代服务业企业形成互动创智天地广场园区中枢，汇集国内外大型高科技企业的研发部门、设计创意中心、服务中心、科研机构、风险投资基金、现代服务业企业等作为公共空间的下沉式广场营造了公共交流的环境园区概况位于上海市杨浦区，紧邻复旦大学、同济大学、财经大学总面积84万平米由四大部分构成，各自承担不同园区功能创智天地广场创智坊江湾体育中心创智天地科技园园区目前已入驻多家500强巨头企业和创新型中小企业，形成了大、中