乌江画廊旅游整体定位

1乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：重庆交通旅游投资集团有限公司

中期沟通稿二零一二年三月四日深圳世联地产顾问股份有限公司2项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及整体发展战略2011/12/232012/1/9第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果重庆及渝东南区域宏观经济发展、基础设施建设、旅游业发展背景研究以重庆为重点的成渝地区旅游市场分析对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析、产品策划及客户定位项目发展分期与实施策略市场调研分析结论项目客户定位项目核心产品分析市调结论回顾案例借鉴项目定位整体发展战略区域规划建议项目盈利模式及管理模式建议提交整体报告（中期）2012/3/3第一阶段市场调研与数据分析根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报（终稿）3工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目属性和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察渝东南及周边宏观经济情况重庆市重点旅游项目分析重庆市消费者行为特征政府官员直属及相关管理机构酒店、旅行社等专业人士代表性消费者项目属性解析和界定项目发展综合背景分析竞争性项目及环境分析消费者行为特征分析周末3日游市场养老度假市场旅游地产消费市场高尔夫消费市场旅游地产项目及专业人士高尔夫及专业人士旅行社专业人士调查各区域重点旅游项目特有资源属性开发模式分析终端消费者核心吸引力取向和消费倾向分析项目整体市场实现的机会点分析案例借鉴项目价值分析结果发展战略与定位启动期分区及项目确定启动策略项目前期基础调研工作4思路导图本体资源分析市场环境分析案例研究借鉴项目整体定位发展战略、管理模式近期开发策略建议中期开发策略建议远期开发策略建议5发展目标与整体定位。本体资源分析区域环境分析国际案例研究发展战略与策略整体定位16政府及交旅集团的目标：将乌江画廊打造成为具有国际影响力的旅游度假区持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产通过整体开发，带动渝东南地方经济发展7乌江地处渝黔交界，流经彭水、酉阳、沿河三县约100公里的沿线区域称之为“乌江百里画廊”乌江长江上游南岸最大的支流，源于贵州乌蒙山麓，自西南向东北跌宕，穿梭于大娄山和武陵山脉之间，两岸森林茂密，山高壁峭，生物多样性保存完好，具有相当的科学考察和旅游价值。乌江画廊项目研究范围为贵州沿河县城至重庆彭水大唐电站的乌江干流段，长约100公里，集雄、奇、险、峻、幽为一体的山水自然画廊。乌江百里画廊本体分析贵州省沿河县重庆市彭水县重庆市酉阳县都市区彭水县酉阳县沿河县8[KEYWORD：狭长]流域狭长，沿途分布众多景点与乡镇本体分析全程乘船需要6-7小时，核心景观段为酉阳的龚滩到万木之间；彭水到龚滩的道路建设将大大缩短交通时间，由行船的2.5个小时降至行车的0.5个小时。沿途主要乡镇由于区域狭长，沿线乡镇众多，景区可进入性强，便于多种游线的组织与交通方式的利用9[KEYWORD：稀缺性]原生态、体验点多、可亲近使其成为国内屈指可数的峡谷景观资源本体分析业界对乌江画廊给予极高的评价乌江画廊是重庆十大名胜之一，这几年发展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我们有一个台湾团140多人，大家对龚滩的评价很高。

—重庆海外旅行社唐总澜沧江峡谷太险，不具有旅游开发条件，长江三峡大坝蓄水后，江面过于宽阔，峡感很差，且长江水质差，乌江山峡景色秀美，在全中国乃至全世界都非常稀缺。

—扬子江国旅罗经理雅鲁藏布江大峡谷科罗拉多大峡谷长江三峡98年去过龚滩，感觉不错，可以和凤凰媲美，乌江流域原生态资源保存的非常好，对城市游客应该非常有吸引力。

—重庆国旅董总秘鲁科尔卡大峡谷乌江画廊水似漓江山胜漓江，山似三峡水胜三峡10[KEYWORD：体量大]流经约500平方公里的范围，旅游资源丰富，可开发空间大本体分析渝东南地区旅游资源单体分类彭水酉阳沿河省级风景名胜区乌江画廊乌江山峡国家文物保护单位赵世炎故居黔东革命旧址省级文物保护单位南腰界红三军司令部国家级森林公园茂云山森林公园省级森林公园金银山森林公园国家级自然保护区麻阳河省级自然保护区乌江阿依河鱼类自然保护区大阪营国家级历史文化名镇及传统风貌镇龙潭古镇省级历史文化名镇及传统风貌镇郁山镇龙潭/龚滩/后溪淇滩古镇国家3A级景区酉阳桃花源国家2A级景区龚滩古镇/赵世炎故居国家级非物质文化遗产土家摆手舞/酉阳民歌彭水县与酉阳县主要旅游资源统计乌江峡谷景观原生态自然景观地方特色建筑历史文化遗迹少数民族风情11[KEYWORD：未开发]作为重庆旅游未来发展重要的一极，给予区域开发主体极大的施展空间与发展机会本体分析区域待开发未开发原因带来的机遇处于“老、少、边、山、穷、库”区域，经济发展水平较低，基础薄弱；进入性及配套差，与周边区域联系性不强；并非重庆原旅游重点开发区域，资源价值未被挖掘。重庆市“4+1”旅游发展战略构架的重要板块；旅游市场空白区域，具有很强的神秘感与吸引力；保持原生态的区域特征，开发潜力巨大；有利于开发企业整合区域旅游资源进行统一规划与打造。12[成渝都市圈]成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体区域大环境1资料来源：麦肯锡全球研究院分析中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41%将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11%。1重庆与成都两大核心城市常住人口达到近4000万，城市化率48%包含重庆、成都在内15个城市的大都市圈成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国人口规模最大的都市圈，是中国发展的“第四级”，统筹城乡综合配套改革试验区的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。13[成渝都市圈]成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强2007年全国主要城市私家车拥有量（万辆）区域大环境世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP超过1000美元的时候，旅游消费热潮强劲。而成都、重庆已超过这一标准1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已经进入了高速发展时期2007年重庆市游客来源地构成2007年重庆市国内旅游者为8009.33万人次，旅游收入为413.65亿元，按游客构成比例简单推算，成渝都市圈的游客在重庆的旅游消费额达到214.3亿元，表现出强劲的消费能力。90%拥有私家车的成渝客户都有自驾游的需求，体现出“超前消费、图安逸”的休闲生活观念。14[成渝都市圈]重庆市民旅游需求向更为灵活、分散的短期度假转变，旅游消费能力逐渐提升重庆市民主要出游动机变化重庆市民每年计划旅游支出变化重庆市民单次出游时间变化重庆市民出游时间变化休闲度假取代观光游览成为旅游的主要动机旅游消费支出呈现大幅上升趋势根据自己的时间安排更为灵活的出行计划逐渐由传统的观光旅游向分散的短期度假转变区域大环境15[渝东南片区]周边聚集了众多全国知名旅游景区，拥有潜在的国内国际游客市场区域大环境张家界——2008年接待游客数量为1679.13万人次，境外游客105.85万人次，旅游收入为83.49亿元，拥有国际级旅游景点13个。凤凰——2007年接待游客430万人次，实现旅游总收入17亿元梵净山——从2005年到2008年7月，累计接待游客92.3万人次，实现旅游总收入4.8亿元渝湘高速2009年通车旅游市场环境，众多全国知名景点，有潜在的全国客户群T2001渝怀铁路动工提出“环武陵山系旅游圈”200620082009渝湘高速全线贯通渝湘高速全线开工武陵山无障碍旅游区2007渝怀铁路全线通车渝湘黔自驾车旅游出现2002-05渝湘黔旅游区发展态势16[渝东南片区]区域内集中分布了世界级旅游资源，构成世界级旅游圈的基础世界级旅游圈张家界凤凰古城梵净山乌江画廊国家历史文化名城被列入首批世界地质公园名录成功创建全国首批5A级景区国家级自然保护区世界联合国“人与生物圈”网上成员国家级自然保护区这种旅游资源在世界上只有中国有！——甘肃国旅区域大环境17张家界凤凰古城梵净山[渝东南片区]张家界、凤凰古城、梵净山、乌江画廊成为旅游圈核心节点，其资源各有差异张家界乌江画廊特色：以具有历史感、人文特质的古城风光为核心吸引点，被誉为“中国最美丽的小城”，沱江水流平缓，可玩可赏，不可渡；现状：开发及配套较为完善；特色：以世界罕见的石英砂岩峰林峡谷地貌为主体，有“三千奇峰，八百秀水”之美称，水体以瀑布景观为特色；现状：开发最好的景区，产品丰富，配套完善；产品以峰林景观为特色，水体景观以观赏为主，民俗资源相对薄弱；特色：为武陵山脉最高峰，以山势雄伟为核心特色，梵净山佛教文化渊远厚重，全国著名的弥勒菩萨道场，中国佛教名山；现状：处于开发阶段，可进入性较差；特色：为武陵山脉、长江支流最大的江，龚滩古镇最具临江特色，以乌江峡谷风光为纽带，将民族风情、古镇村寨等旅游资源串连起来的风情画廊；现状：待开发状态区域大环境梵净山乌江画廊凤凰古城差异化竞争的同时，存在组合竞争优势18[渝东南片区]各景区呈现出积极的发展势头，旅游圈迎来了历史性发展机遇张家界凤凰古城梵净山乌江画廊08年中国旅游强县通过国家验收。继续推进湘西特别是贫困地区开发...重点建设吉首至怀化等高速公路，争取今年开工建设杭瑞高速凤凰至大兴段；重点推进湖南西部中药谷等建设；加强重要生态功能区保护，抓好长沙、株洲、常德、邵阳、怀化、张家界、湘西生态市（州）创建工作。——凤凰政府网08年，核心景区被列入首批世界地质公园名录、成功创建全国首批5A级景区，天门山不断上演张家界旅游新传奇，五星级酒店实现零的突破……，张家界旅游以其勃勃生机享誉全国、走向世界。——张家界政府报告

09年2月，梵净山山门工程、黑湾河路桥工程、黑湾河安置区工程、大型停车场工程、柑子湾移民工程、梵净山——太平河景观大门六个梵净山文化旅游重点工程项目在一阵欢呼声中动土开工。另梵净山索道在施工。贵州提出四大旅游名片，其中“梵天净土、桃源铜仁”为重要一极。酉阳政府拿出500万进行旅游规划国际招标；龚滩古镇复原性建设；大唐电站电站竣工...,乌江旅游发展呼之欲出。区域大环境张家界凤凰古城梵净山

乌江画廊乌江画廊需要高起点，面向国际定位19[渝东南片区]旅游圈游客市场特征与优势逐渐形成，为项目发展提供客源基础区域大环境张家界旅游客源分析贵州旅游客源趋势分析珠三角客源将成为贵州客源市场的重点贵州－广东具有良好的地缘关系；贵阳－广州高速铁路计划2012年通车，届时，广州－贵阳仅需6小时车程；“对广州的生活环境无法忍受，希望到贵州去买房、度假，可接受时间距离10小时，朋友中很多人有这种需求，但无从信息。”

——华南师大地理系冯教授“张家界有20－30％游客往凤凰，自驾游客大部分往凤凰。”——张家界青旅“凤凰自驾游客20－30％往龚滩。”——酉阳旅行社华南地区客源成为旅游圈重要及可实现客源为乌江画廊提供市场机会及潜在客源20这样一个资源条件优越，并极具发展潜力的区域应当如何打造？21我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并深度分析了其中的2个国际案例初步考虑案例尼罗河.欧洲、非洲多瑙河.欧洲湄公河.东南亚莱茵河.欧洲长江三峡.中国科罗拉多大峡谷.美国雅鲁藏布江.中国漓江.中国荔波.中国霍克斯布里河.澳大利亚……沿河（谷）带状发展的区域成为国际著名旅游区拥有独特的自然风光与民族特色多样的旅游资源着重分析了其中的二个：汉正街案例研究1、莱茵河2、尼罗河22莱茵河，德国Case123特色游线的打造、旅游功能的完善与有效的环境保护是莱茵河之旅持续发展的背景动力1774年歌德的莱茵河之旅1987年

“莱茵河行动计划”

1991年“德国统一交通计划”1998年《莱茵河保护公约》2001年国际旅游博览会（在柏林举行）2004年

“音乐德国———体验古典与浪漫的二重奏”旅游推广2006年世界杯足球赛“莱茵河2020计划”1790年工业革命起步阶段发展受阻复苏与振兴18世纪工业革命前后文艺界的浪漫主义运动，发现并开启了莱茵河的浪漫之旅，并从19世纪开始成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流；以观光为主的文化历史游；主要以欧洲游客为主。二战后工业发展导致了20世纪70年代的严重污染，旅游遭遇阻滞；莱茵河保护委员会的成立，开始了大规模投资的治理工作。持续有效的环境治理使莱茵河旅游得以恢复与可持续发展；人口老龄化带来新的需求，刺激了除观光之外的疗养度假等旅游新项目的开发；环保意识的提高带动生态游成为热点；经济发展推动交通体系和旅游设施的完善；开放的国际性活动带来欧美、亚洲等众多海外客源地市场的繁荣；雄厚的经济基础和每年117天的假期使国内游客占到80％以上，本土游趋势明显。发展背景24宾根以浪漫为主题的莱茵河之旅有两百年的历史，成为吸引世界各国游客的旅游中心和德国最重要的旅游胜地巴赛尔莱茵河源头宾根波恩中游地区从美因兹到波恩之间190公里的河段，是莱茵河风光最美的河段，也是德国葡萄酒最有名的产区。美因茨概况“浪漫的莱茵河”精华段2002年，宾根(Bingen)和科布伦茨(Koblenz)之间59公里的精华段被联合国教科文组织评为世界遗产。1774年歌德的莱茵河之旅揭开了莱茵河畔的浪漫时代。从19世纪开始，莱茵河流域以其葡萄园、小镇、古堡为代表的迷人风情，成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流。上游：（源头—巴塞尔）穿行于山地高原之间，沿岸风景如画，遍布高山、雪峰、草场、森林，建有许多风景区和疗养度假区。中游：（巴塞尔—波恩）中游又可以分为上莱茵低地和莱茵河谷两段。巴塞尔到德国的宾根，是闻名的上莱茵低地。从宾根到波恩之间，称为莱茵河谷，这里气候温和，土壤肥沃，农业发达，尤以葡萄种植业闻名。下游：（波恩—入海口）荷兰境内三角洲地带一派田园景象，同时又是是经济重心和欧洲海运最繁忙的水域。科布伦茨25根据游客停留时间、出行目的和旅游心理需求的不同，开辟了多样化的游线供选择游线一日游及小时游70%多日往返游30％莱茵河中段长短线游客比例游线类别起始点行程需要时间适应游客①短距离游线美因茨—科布伦茨半天一日游及小时游宾根—科布伦茨5个小时博帕德—巴赫阿拉希1个多小时②中距离游线美茵茨—科隆/杜塞尔多夫一天一夜多日往返游③长距离游线从上游瑞士上船，一直坐到荷兰，随着大河入海几天几夜多日往返游（长期度假，极少数）为适应不同游客的停留时间需求，发展了以中短距离为主的多重游线。除基本的经典游线外，游客还可根据个人需要和喜好自行定制游线，并可灵活选择上行或下行的方式。①②③26与波恩、法兰克福等区域中心城市便利的外部交通联系及河谷各城镇之间完善的内部道路系统为组织多样化游线提供了保障游线波恩机场法兰克福机场/法兰克福哈恩机场—火车/租车—科隆/科布伦茨/美因茨欧洲十五国的火车通票/德国火车—科布伦茨火车站/圣高火车站/巴卡拉克火车站/宾根火车站外部交通内部交通游船：科隆到美因茨之间（多个停靠点）渡船：吕德斯海姆和科布伦兹之间（沿途有五个汽车和游客的停靠站，即吕德斯海姆，劳赫，考布，罗蕾莱和波帕德）德国火车：莱茵河的左岸和右岸都设有火车站短途旅游专用火车：从波帕德至埃玛斯豪森（火车的车厢可以提供自行车的运输）汽车：莱茵河两岸都有路况非常好的不限速公路缆车：葡萄园观光工具自行车：许多景区内部有为旅游者提供的自行车道徒步：沿莱茵河以及深入其支流河谷的徒步小径机场不限速公路沿河铁路沿岸城镇河道27游线上分布的众多城镇为避免同质化竞争，各自发挥资源特色，承担不同的功能，构成层次分明的节点体系节点宾根巴卡拉克

洛尔希

圣Goarshausen

博帕德吕德斯海姆科布伦茨波恩美因茨考布坎普林特

圣Goar

功能：对外交通节点、主要游船码头旅游配套节点高档、规模的接待服务核心景区产业基地功能：观光游览短时间停留简单特色的配套次级码头……核心节点一般性节点

28功能体系完善的核心节点城镇具有极强的辐射效应，不断将周边景区纳入莱茵河旅游体系节点杜伊斯堡“莱茵河公园”杜伊斯堡是鲁尔河和莱茵河交汇处的内河港口城市，地处莱茵河边，但是长期以来由于工业企业的遮挡，“虽在莱茵边，但是不见莱茵河”。“莱茵河公园”于2004年启动，2006年开始地面建筑工程，2008年完成。打造这个公园的目的就是“让这块地区融入城市，使莱茵河成为与城市紧紧相融的一部分”。景点众多支流景区以右岸来自黑林山区的内卡河、美因河，来自法国境内的摩泽尔河为代表景区莱茵河支流景区杜伊斯堡29不同类型和档次的游船是深度体验莱茵河风光的最愉快方式游船客户特点婚礼、庆典、会议包租旅游团体包租高端旅游团体中上阶层旅游散客旅游团体旅游散客大小不一使用时间较长配套设施相对落后普通游船最多可载1600人设备先进服务一流豪华游船最少可载60人温馨舒适服务周到中小型游船游船是以最愉快的方式体验莱茵河风光的游览工具，即使是乘火车与汽车的游客，也会选择一段短途的河上漫游。游船深受家庭度假与旅游团体的亲睐。因此以方便舒适的中小型游船为主，配以少量高档豪华的千人以上特大游船。游览莱河中段的游客中60%都会选择乘坐游船60%40%30为避免游船运营的恶性竞争，莱茵河上的游船运营由KD游船公司主导，其他多家小公司在局部河段上作为补充有180多年运营历史的KD游船公司是莱茵河上客运市场的领军，19世纪以来它一直是莱茵河上唯一的游船公司，主导了莱茵河水上游线的发展和游船的经营模式探索。并且在近200年的有序经营中形成了规范化的行业规则，以至今天在莱茵河上运营的多家游船公司不至于出现恶性竞争局面。游船游船公司分段运营河段：科隆－杜塞尔多夫（KD）游轮公司(KDsseldorfer)：美茵茨－杜塞多夫勒斯勒尔游船公司(Roesslerlinie)：Assmannshausen－BurgRheinstein罗蕾莱-雷纳德游船公司(Loreley-LinieWeinand)：博帕尔德－圣高宾根－吕德斯海姆定期游船公司(Bingen-RdesheimFahrgastschiffahrt)：宾根/吕德斯海姆－考布/圣高科隆杜塞多夫宾根美因茨吕德斯海姆博帕尔德圣高BurgRheinsteinAssmannshausen标准的停靠时间表31游船公司兼具旅游公司的部分职能，以完备的功能与灵活的运营方式实现多种途径盈利灵活的营运方式主题游（焰火游、精华游、聚会游、周天游、水世界游、水陆游、老市民游、儿童及家庭游、爵士乐迷游、批萨聚会游、成人游等）船上节日（焰火节、音乐节等）船上派对（音乐派对、家庭派对、球迷派对）每年不同的冬运节目弥补了季节带来的淡旺季差异主题游与特别节目观光票及多种套票：含餐套票景点套票（可参观博物馆、古堡、水世界等）万能票（可乘坐景区内任何类型交通工具）包租运营个人定制线路：可在沿途任意码头上下船多种优惠：个人优惠（老人、学生、儿童优惠）团体优惠家庭优惠生日免费会员优惠：年卡€

29，全年享受50%票价优惠游船运营船上服务葡萄酒咖啡、啤酒、蛋糕等饮料及点心自助餐乐队演奏主题游和船上节目的设置主要针对家庭和不同的团体，因为他们是游船项目的主要客源。除传统的游船运营外，KD游船公司设有专门的船务服务部，为游客提供集会、会议、庆祝生日或公司庆典等活动需要的航程定制服务，并包括活动场地的选择和上岸后的一切安排。游船32通过设置极少量的超豪华白色游轮和具有怀旧特色的蒸汽船来塑造莱茵河游船旅游产品的品牌和形象怀旧情怀传说中的“哥德号”轮蒸汽船是KD游船公司的明星，是在德国莱茵河段上航行的唯一的外轮蒸汽船，同时也是世界上最大的叶桨蒸汽船。从4月28日至10月5日每天在科布伦兹和吕德斯海姆之间的联合国教科文组织的世界遗产的路线上往返航行。每天从科布伦兹的出发时间是9:00，从吕德斯海姆返回的时间是每天的16:15。在美丽如画的莱茵中游河谷中如一个真正的古典作家。

配套设施：餐车车厢里提供自助餐的小酒吧；可以举办容纳80人到150人的四个大沙龙，一个小的沙龙时尚俱乐部。船上服务：甲板上的一餐；哥德葡萄酒；单独沙龙的出租服务豪华标杆KD公司的白色游轮以其最大最豪华成为莱茵河游船的最高标志。其中“莱茵力量号”以其2005年8月曾搭乘了十六世天主教皇而产生轰动效应，神圣的祝福甚至大于一流的服务对游客们所产生的吸引力。白色游轮“哥德号”桨轮蒸汽船游船33众多风情各异的小镇保持当地原生态的独特民俗，并以各种传统节庆和创新节日提高游客的参与性，增加游线的吸引力中古时代的德洛塞尔小巷“雷司令”白葡萄酒白兰地咖啡德国酒馆天天都有庆祝活动：经过时，小巷里最大的酒馆外乐声雷动，鼓手和号手共同吹奏雄壮有力的民歌，一群老人举着酒杯，跟着欢快的鼓点高喊“Prost！”（干杯）。

每年夏季周末的街头表演节“酒城”吕德斯海姆每年都吸引了大约50万游客前来观赏，在游船或是甲板上体验“火焰中的莱茵河”斯拜(Spay)和科布伦茨(Koblenz)之间举行的欧洲最大的游船游行“莱茵河焰火节”世界明星、年轻的后起之秀和本地艺术家的表演该活动在科布伦茨与宾根之间浪漫的莱茵河谷举行。“中莱茵的音乐时刻”产品传统民俗创新节日34古堡、教堂等建筑进行功能转换，以美术馆、博物馆、餐厅、旅馆等多种形式进行再利用，突破历史古迹单一的观光功能古堡博物馆（雅瑟芬堡内部被作为博物馆和美术馆）

旅馆（史塔雷克城堡（BurgStahleck）是河岸众多古堡青年旅馆中的一座）花园餐馆教堂名人故居博物馆文化机构举行婚礼受洗高效的资源整合，突破单一的观光功能，灵活多变的盈利方式（波恩市中心的贝多芬故居辟为博物馆，馆内陈列着贝多芬当年的手稿、文献及乐器等。）产品35为满足家庭游全方位的需求，莱茵河景区还增设了特色的游乐项目，提高旅游产品的丰富度动物园火山公园水世界蝴蝶花园海盗王国为静谧、悠闲的观光游程增添新奇项目，丰富游览体验。产品36为应对游客休闲度假需求的增长，景区深度挖掘可利用资源发展度假功能，带动景区从单纯的观光旅游向综合型度假旅游的转变度假区开发要素核心资源驱动：森林、滑雪、温泉、湖泊、葡萄酒等发达的交通体系合理的整体规划以丰富的项目弱化淡旺季差距威斯巴登：温泉小镇Oberstdorf

：登山/滑雪/博登湖巴恰瑞赫：葡萄酒/古老小镇林道：岛上古老小镇/博登湖黑森林：森林/矿泉/滑雪/葡萄酒/交通/规划Garmisch-Partenkirchen

：登山/滑雪四季皆宜近二十年来，随着莱茵河在交通运输网络中的地位下降，区域的经济发展也缓慢下来。由于火车和汽车游览的便利，游客缩短了游览时间。因此度假区的开发作为一种新的出路，以多种方式延长游客驻留时间。在不毁坏这一具有历史意义的生存空间的条件下，经济有效地开发这一地区，从而继续保持莱茵河谷地的特色景观。景区功能升级策略37将传统葡萄酒产业和特色农业纳入景区旅游体系，形成新的观光体验点，同时借势旅游增加产业收入莱茵河畔漫山遍野的葡萄园、梯田、果园和绿如地毯的牧场是当地的特色。人们凭借着莱茵河的运输便利条件和山坡上种植葡萄园和果园而获得收入。

山坡上的葡萄园不仅是葡萄园种植者的经济来源，而且还直接影响到该地区的旅游价值。葡萄酒产业作为享誉的葡萄酒产地，出品许多著名的葡萄酒。这也大大带动了当地酒馆与餐馆业的生意。特色农产品这一地区的特色产品为果汁、果酱、果酒，以及从生态牧场上生产出的肉类产品。采摘观光游客不仅可以乘缆车从高空俯瞰葡萄园风光，还可以与当地人共同采摘品尝新鲜葡萄，或在葡萄园中登山练步行走。这同时也带来了葡萄及葡萄酒的销售收入。特色产业形成观光游览过程中新的体验点，同时又增加了当地经济收入景区功能升级策略38旅游业的发展为莱茵河沿线主要节点城市的景区升级和产业转型提供利好条件，带动沿线区域经济发展作为游线上的节点城市纳入莱茵河的旅游体系，推动了宾根的交通条件、开放程度、知名度的提升，大良的游客带来经济增长，0这些都为产业转型和城市发展提供了条件。葡萄种植为主的农业→服务、信息和科学经济的现代产业模式（转型原因：较高的生产成本、单一的经济结构）推动力：组织—莱茵河-纳河地方倡议协会把推动产业转型当作一项重任资源—宾根专科大学是一个人员、专业技术和知识转让的重要资源政策—对新近迁到这里来的技术行业企业的优惠政策2008年莱茵-普法尔茨州园艺展是一个里程碑，宾根以此为机遇发展其永续的吸引力。主要旅游景点的修复与改善：兴登堡公园，将恢复为一个重要的娱乐区。老树，竞争领域，露天剧场，双镇和邻里花园，水景和令人愉快的河岸散步道，为居民和游客带来崭新的高品质的生活体验。基础设施升级拓展了新的景点：新铁路和桥梁的建设消除了老城中心与莱茵河之间的距离，宾格湖百年来首度向旅游者开放，成为一个包括小花园、冒险游戏和时尚运动项目的新景点。度假功能的发展：核心码头区将新建一条河岸长廊和一个临河的花园住宅区。宾根位于莱茵河与纳厄河交汇处，“浪漫莱茵河”的门户，重要交通节点和核心节点之一。每年有250万游客从这里游览莱茵河。景区升级和旅游项目的拓展产业转型39旅游、度假与产业的有机组合共同构成了完善的产品体系，发展为成熟的综合性旅游度假区旅游

在保护莱茵河生态环境的基础上，以观光驱动，发展旅游、度假、产业完美结合的综合性大旅游莱茵河之旅风情小镇节日庆典古堡教堂自然风光度假滑雪场葡萄酒小镇原始森林温泉疗养新奇项目产业葡萄酒、传统手工艺等无污染产业产品40政府及旅游开发部门极为重视生态环境作为旅游载体的价值，并采取切实有效的保护行动20世纪70年代，莱茵河一度污染严重，被称为“欧洲下水道”。为治理河水，流域四国联合成立保护莱茵河国际委员会，施行有力的污染治理措施，并制定严格的保护法令。1985年~2000年间，莱茵河中的有毒物质减少了90％，如今莱茵河的工业和生活废水处理率达97％，目前，成为治理河流污染的典范。河道疏通1污染治理2产业转型3生态恢复4从卑斯曼时代就开始的大规模航道整治，疏通了莱茵河的航运；宾根附近的狭窄河道的暗石被清理，使得莱茵河在这一段的游船航程不再危险。政府投入大量资金进行环境保护的同时，致力于提高居民与游客的环保意识。将两岸河谷的生态管理权直接下放给葡萄园种植者，以经济收益带动当地居民的主人公责任；严禁景区内尤其是游船上游客的垃圾丢弃。如今莱茵河生态环境基本得到恢复，浪漫迷人的自然风光得以永续存在。严格控制河流两岸的产业类型，发展环保产品产业和第三产业。环保及产业41尼罗河，埃及Case242社会进步大背景和国家计划的大力支持共同推动了尼罗河旅游的发展20世纪60年代日本成为继欧美后第二大客源地

1960178119811979199020011970阿斯旺大坝竣工与以色列签订和平协议海湾危机“9.11”事件2002开罗、卢克索机场扩建1986年游船数量82艘2007年游船达200多艘2007年客达到400万人次，中国游客10万2002年对中国游客开放2006年中国游客4-6万1869年托马斯库克开通尼罗河上第一条游船航线20世纪80年嗲初出现豪华“法老船”带薪假期制度埃及国家旅游发展计划第一次产业革命第二次产业革命1879二战结束1945－产业革命以交通技术的进步、时间的解放和财富的积累促进了近代旅游的兴起尼罗河航行成为欧洲有钱人士的流行休闲方式－二战后世界的和平发展为现代旅游发展提供雄厚的经济基础和充裕的休闲时间日本经济的崛起和政府鼓励出境游政策使日本成为继欧美后第二大客源地阿斯旺大坝改善了航运条件和季节限制，游客量大幅上升餐饮等旅游接待方式均针对欧美游客－世界经济普遍增长进一步扩大了客源范围－“国家旅游发展计划”大力推动旅游突飞猛进游客及游船总量翻倍挑战景区容量，2006年开辟新游线（如阿斯旺到阿布辛贝）针对市场细分的产品和服务多样化，80年代初出现豪华法老船和帆船游，90年代度假村开发起步阶段振兴阶段发展阶段发展背景43尼罗河是埃及文化的摇篮，是世界游客“一生中必去一次领略埃及古老文明”的旅游目的地尼罗河旅游尼罗河旅游是埃及旅游最主要的组成部分，自从1869年英国人托马斯库克开创了卢克索至阿斯旺之间的豪华游轮航线，尼罗河游轮就成为了全世界体味休闲及文化的经典之旅，与红海、开罗并称埃及三大黄金游线。游线的丰富多样化与景点及配套的升级完善为尼罗河带来了大量的游客，每年来自欧美地区乘坐尼罗河游轮的游客总数达400万人次。概况12经典旅游河段1：开罗市内的都市文化游经典旅游河段2：阿斯旺—卢克索200公里的法老名胜古迹观光44阿斯旺—卢克索200公里的游线是最为精华的一段，设置了上行或下行两种观光路线，并且提供多样化的游线供选择8天7夜每天７班火车和6班飞机由开罗乘飞机到达阿斯旺或卢克索乘坐卧铺火车经由陆路登船乘坐大巴或选择租车自驾3种对外交通方式游线选择5天4夜4天3夜乘坐三桅帆船做数小时的短途旅行1234

阿斯旺→康翁波→艾得夫→卢克索

阿斯旺→阿布辛贝→康翁波→艾得夫→卢克索→赫尔格达红海度假区

阿斯旺→阿布辛贝→康翁波→艾得夫→卢克索321Hurghada游线由于景点过于集中，为避免出现游船和游客拥挤的现象，设置了上行或下行两种观光路线45游线上各个节点根据承担的功能和旅游吸引力的差异，分为核心节点和一般性节点1节点核心节点阿斯旺卢克索阿斯旺康翁波艾得夫卢克索阿布辛贝伊斯纳南段经典游线2一般性节点康翁波艾得夫阿布辛贝伊斯纳功能：单一的观光景点、二级码头功能：对外交通节点、主要游船码头旅游配套节点旅游集散服务旅游接待服务综合性景点46核心城镇除配套完善的旅游服务功能，还不断向外辐射，成为向周边拓展旅游项目和度假设施的基地努比亚民俗村阿斯旺卢克索阿斯旺大坝纳赛尔水库钓鱼场阿布辛贝顶级度假村三角帆船水上竞技帝王谷高尔夫小岛动植物科考木乃伊博物馆顶级度假酒店节点47尼罗河游船具备了完整的度假居住、休闲娱乐和旅游服务功能，作为“浮动的酒店”是尼罗河度假的主要载体-海外游客中30%都会选择乘坐游船在尼罗河度假-游船功能及设置休闲娱乐设施客房餐厅精品商店国际电话功能齐全的度假居住设施空调卫星电视传真机保险箱每日表演秀迪斯科舞厅健身俱乐部图书馆台球房乒乓球房游泳池甲板露台游船功能旅游服务专业导游安全护卫培训医疗48欧洲游客为主的客源构成确定了以中高档为主的游船结构，兼顾游船类型和档次的多样性，满足不同游客的消费需求类型规模档次设备及服务适用客户“法老船”甲板以上2层，可容纳上百人高档宴会表演节目导游服务高端旅游团体中上阶层旅游散客豪华游船因客房数而异,一般甲板以上2至4层，可容纳几百人5星级住宿餐饮及娱乐设备齐全等同陆上酒店（前台,大厅,客房,小游泳池,温泉浴池,健身室,夜总会,餐厅,商店,小型图书馆等)民族舞表演等丰富活动专业导游婚礼、庆典、会议包租旅游团体包租中上阶层旅游散客4星级3星级三桅帆船可乘坐3-8人低档简单餐食和导游服务基本不具备住宿条件（夜宿甲板）有兴趣体验地方风情的散客游艇可容纳30人左右中档除作为交通工具外基本不增设服务项目旅游团体包租散客小船/木筏可容纳2-4人低档设备简陋喜欢新奇和探险的散客-游船星级结构--游客构成-种类齐全的游船满足不同游客的消费需求游船功能及设置49在尼罗河开罗段设置2艘顶级豪华船型“法老号”，成为开罗的标志性景观，并树立了尼罗河游船旅游产品的品牌形象

成功举措：抓住游客体验新、奇、特的心理，注重文化内涵。在船的外形和内装修上都以法老文化为主调。将在古埃及文化中占有重要地位的东方舞搬上了游船。游船始终保持优良的服务质量。高度重视游船对环境的保护。关注游客的安全，是尼罗河上惟一为乘客准备了救生衣的游船。接受政府部门的严格监管，法老船受埃及旅游部、吉萨省政府、尼罗河航运局3个部门监管，有时游船还接受国际旅游组织的检查。游船功能及设置经营状况：“现在每天乘坐法老船的游客有1000多人，按目前每人最低消费160埃镑(约27美元)计算，年营业额达6000万埃镑，这还不包括其它项目的收入。”

“法老船一般是每天晚上开两至三个班次，有时也根据情况增加或减少。法老船在这个市场占据的份额至今仍高达50%至60%，位居第一。”——法老船总经理乔德理首航时间：80年代初概况：三层，中下层为餐厅，大玻璃窗，共有220个座位夜游尼罗河是埃及行的必选节目，乘坐“法老号”欣赏尼罗河两岸的开罗夜景，和极富特色的埃及传统的苏菲舞和肚皮舞。法老船已经成为开罗的一个标志性景观，成为尼罗河游船的品牌形象。首航时间：80年代后期概况：2层，有220个座位“尼罗河法老”号“金色法老”号&50众多古迹景点都设计了夜间声光秀表演，深度展现资源优势，增加游客体验点、丰富了游客夜间生活，延长游客驻留时间用现代科技演绎古老文明，让游客透过灯光投射与音乐的配合,在充满文化气息的神殿或金字塔遗迹中体会不一样的古老传说。以神庙、金字塔和人面狮身像为主角，以广播剧的形式，演译出古埃及的历史和传奇，再经由旁白说明，娓娓道出7000年流逝的时光里，所发生的种种事迹。卡纳克神庙，卢克索尼罗河沿岸声光秀表演金字塔，吉萨阿布辛贝神殿卢克索旅游产品设计51为避免法老古迹观光的单调，在尼罗河中的小岛上以古埃及文明为主题，开发仿古的“法老村”主题公园，增强游线的参与性图坦阿蒙墓的模型金字塔建筑方法的模型展示微缩卡那克神庙

著名神话故事中的人物雕像环岛的帝王、神灵雕像可参与的手工艺作坊…30%陆上70%乘船法老村区位：位于开罗郊区尼罗河上的雅科布小岛，占地约200亩，是埃及首任驻华大使哈桑·拉吉卜集资修建的。开发理念：展现几千年前古埃及人经济、社会生活画面的“博物馆”，在隔绝现代社会完全仿古制造出来的“独立世界”里，400多名“村民”身着法老时代的服饰，使用当时的生产工具，按古埃及人的方式从事农耕、渔猎及手工业制作、家居、宗教仪式等。可参与的生活场景展示“漂浮的剧场”旅游服务设施照相馆餐厅商店博物馆&雕像群忙农活的，放羊的，耕地的，造纸的，做罐子的，造兵器的，做石刻，制作木乃伊…旅游产品设计52游线产品设计中增加少数民族古镇风情展示项目，丰富游线产品结构和游客体验，规避长时间古迹之旅带来的审美疲劳“在埃及，到处都是神庙，哪里都是石头，偶然路过努比亚人的村庄，突然眼前一亮！那样的色彩与图画，实在非常“埃及”。”——意大利游客“当我举起相机时，我发现除了抢眼的色彩之外，更加令人欲罢不能的是身穿长袍扎着彩色头巾的努比亚人，他(她)们举手投足的姿势都是一道浓郁风景”

——欧洲游客开发理念在核心节点城镇阿斯旺周边，依托原始、古老的少数民族努比亚人集聚的村落，开发出独特的民族风情体验项目，创造出与法老古迹完全差异化的吸引力。开发方向：全方位的民族风情展示原始、优美的自然风光别具特色的努比亚建筑欣赏绚烂的壁画绘制古老的努比亚纹身独特的努比亚美食参加当地传统庆典探寻古老的民族文化旅游产品设计5390年代后期，埃及滨海旅游兴起，尼罗河之旅市场开始萎缩，通过深度开发度假产品并进行游线组合提升尼罗河旅游吸引力动因——文化旅游市场萎缩，游客数量迅速下降上世纪90年代之前到埃及的海外游客有80%都是冲着尼罗河两岸的金字塔或者卢克索的神庙和法老陵墓来的。到了上世界90年代后期，游客结构发生了巨大变化：有65%前往红海附近的西奈半岛度假，只有大约17%的游客前往卢克索、阿斯旺等文化古城。举措1从观光游向度假功能转型1、高尔夫度假区2、五星级温泉度假村举措2多样化的游线整合，增强旅游产品组合的多样性80%17%90年代前90年代后期-尼罗河文化古城游客数量下降-景区功能升级策略54依托卢克索开发高端高尔夫度假产品，挖掘尼罗河旅游新的增长点，享受“在埃及的阳光下，和法老一起开球”的乐趣游线：尼罗河高尔夫奇妙之旅距卢克索市中心20分钟车程，卢克索机场8公里18洞，标准杆72坐落在法老古墓的山脉中，玄妙背景的衬托下增添了无数神秘的色彩。位于红海西岸的索玛湾，距洪加达国际机场45公里，卢克索城240公里18洞，标准杆72的锦标赛级球场，被评为埃及档次最高的球场。俱乐部拥有一个9洞的高尔夫学院和60个打位的练习场卢克索名胜古迹观光1帝王谷高尔夫2参观卢克索神庙参观卡尔纳克神庙沿尼罗河岸，漫步街头，享受卢克索夜市夜景，体验埃及民间风情帝王谷高尔夫俱乐部球场(RoyalValleyGolfClub)打球。游览帝王谷和蒙农巨像。红海海湾高尔夫3乘早上8:00AM班车前往红海。下午，索玛海湾卡斯凯德思球场(TheCascadesatSomaBay)挥杆。红海滨海休闲4尽情享受红海的沙滩和阳光潜水训练水上运动帝王谷高尔夫俱乐部，卢克索市卡斯凯德思乡村俱乐部球场，索玛湾景区功能升级策略55并深入挖掘温泉、矿物疗养资源以及大规模开发五星级度假酒店，进行功能转换，逐步发展成为著名冬季度假胜地，深受欧洲游客和商务团体的青睐星级：★★★★★房间数：447普拉米萨伊希斯度假酒店星级：★★★★★房间数：244旺莫凡彼象岛酒店阿斯旺卢克索星级：★★★★★房间数：265希尔顿卢克斯特喜来登卢克斯特星级：★★★★★房间数：202星级：★★★★房间数：207巴斯马酒店索菲特克斯特星级：★★★★★房间数：351景区功能升级策略56同时，在传统的尼罗河法老古迹观光游的基础上进行游线整合，丰富尼罗河旅游的内涵，增加游客体验点传统尼罗河旅游传统尼罗河旅游+红海滨海度假游线1传统尼罗河旅游+沙漠探险之旅游线2法老古迹观光传统市集沿岸自然风光豪华游船度假单一的尼罗河游线阿斯旺大坝观光整合游线景区功能升级策略57将传统的尼罗河游船度假、法老古迹观光游与红海滨海度假区整合，满足游客滨海休闲度假需求五星级酒店享受红海沿岸的阳光、沙滩潜水帆板冲浪出海远航深海捕鱼观赏海底珊瑚礁等卢克索名胜古迹观光1阿拉伯沙漠2赫尔格达滨海度假区3车程4小时，每天两班定时集结庞大车队前往参观卢克索神庙参观卡尔纳克神庙参观帝王谷、王后谷沿尼罗河岸，漫步街头，享受卢克索夜市夜景，体验埃及民间风情帝王谷高尔夫球之旅赫尔格达(Hurghada)

红海沿岸一座美丽的三S（Sun、Sand、Sea）旅游城市，广阔的海洋、柔软的沙滩和温暖的阳光使这里成为世界上最著名的游泳和水上运动的国际中心，正迅速发展成为埃及最具活力最时尚的度假胜地之一。驰骋在广阔的荒漠沙原造访古沙漠民族贝都因人村落骑骆驼沙漠露营海市蜃楼欣赏沙漠夕阳美景景区功能升级策略58整个游线通过多年的持续努力，最终搭建了完善的旅游产品体系，最大化满足不同文化背景游客的偏好和心理需求法老古迹旅游产品设计旅游

在保护尼罗河生态环境的基础上，以观光驱动，建造一个度假和旅游完美结合的综合性景区尼罗河之旅现代科技工程尼罗河自然景观民俗旅游主题公园度假高尔夫温泉疗养商务会议滨海度假游船度假59政府采取措施强化环保，并制定了相应环保政策和产业政策促进尼罗河旅游的可持续发展目标：保护尼罗河水源清洁和用水安全保持生态文化原生性促进旅游业的可持续发展保护尼罗河计划耗资3.5亿埃镑，完成了对34个工业企业的环保改造。对尼罗河上230艘游船的60%进行了环保检查，并在2000年底前进行了环保改造。在开罗、阿斯旺等沿河5个城市建立了5座游船污水接收站，2000年以前就分阶段投入使用。1994年，颁布环境保护法法律规定，从颁布之日起的3年内，所有工商企业都必须升级设备、设施和生产工艺等，使产品达到规定的环保标准。超过3年而未达标的单位，要么被处罚款，要么被勒令停工。设置自然保护区将尼罗河144个岛屿，约155平方公里，设置为自然保护区，发展生态旅游，为未来储备生态旅游资源。农业政策禁止在尼罗河沿岸使用化学杀虫剂，提倡和鼓励农民使用有机肥并推广生物杀虫技术。禁止居民将生活污水直接排入尼罗河，而代之以统一的排污处理。环保和产业策略60案例研究对本项目发展关键启示（一）2、发展理念具有核心资源的带状景区通常由观光旅游驱动，遵循观光游览-休闲度假-大旅游三部曲的发展路径。1、发展模式定位高度上代表国家形象的旅游名片，展示区域文化的窗口整合区域旅游资源、带动区域旅游综合开发的重要载体61案例研究对本项目发展关键启示（二）1、游线组织3、节点设计4、产品体系5、持续发展狭长的带状景区在游线设计上要体现高度的灵活性，能够满足游客在不同的计划时间内都能有具有吸引力的游线可选择。提供游船、陆上或两者结合的游线。根据景区客源构成、消费能力合理确定游船规模、结构及提供的服务。引入少量标杆和特色游船有利于塑造景区游船旅游产品的品牌和形象。由1家企业主导游船运营，避免恶性竞争和控制游船产品的品质。挖掘区域自然景观和文化资源，提高旅游产品的丰富度，吸引多层面游客。后期通过增加多元度假主题度假和游线整合的方式实现向综合性景区的转型。政府采取措施或制定相关的环保、产业政策保持景区生态文化的原生性，促进区域旅游业的可持续发展。围绕旅游业形成特色产业群，带动区域居民财富水平提高和经济繁荣。2、游船开发根据旅游资源和交通条件将沿线节点进行分级，不同等级节点承担相应功能。以核心节点为依托向周边辐射，按“点—面”的模式，进行扩展。62综合各因素，制定乌江画廊景区的发展愿景政府立意打造成为具有国际影响力的旅游度假区持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产企业目标流域狭长全世界屈指可数的峡谷景观资源旅游资源规模体量大、种类全、品质高，具深度开发的潜力未开发、后发优势本体资源定位高度上代表重庆形象的旅游名片，展示区域文化的窗口整合区域旅游资源、带动区域综合开发的载体案例启示乌江画廊景区发展定位成渝都市圈拥有庞大的消费群体渝东南世界级旅游圈，决定项目必须高起点，面向国际定位渝东南旅游圈差异化竞争的同时，存在组合竞争优势区域发展大环境重庆市“4+1”旅游精品之一把旅游经济作为渝东南地区重要的支柱产业来培育63我们的未来乌江·国际级综合性旅游度假区致力于打造成为代表重庆旅游形象的国际化名片立足成渝都市圈，面向全国市场以乌江峡谷风光为依托，具有国际影响力的世界级景区成为带动渝东南片区发展的动力引擎64定位诠释国际级综合性多元、灵活的游线组织舟—水—岸—山—腹地复合型立体化的产品组合大众旅游观光与高端休闲度假并重国际级的开发水准和视野国际级的资源体系立足成渝、面向全国、国际影响力国际先进的开发理念围绕旅游业形成特色产业群目的地区别于顺访型旅游景区，打造游线终端独立构建旅游吸引力，形成广域的市场半径建立独立的旅游形象体系与行销体系65基于定位的阶段发展目标近期（1-3年）大众旅游观光驱动区域开发，少投入、快见效，立足成渝市场，形成区域性旅游热点景区借势并迅速融入渝东南旅游圈形成以乌江为轴的景区开发骨架，沿轴形成若干相互协同又相对独立的景点远期（8-15年）中期（4-7年）深化旅游产品开发，旅游六要素完善，建立乌江画廊旅游形象和全国品牌影响力，形成区域美誉度整合、协同渝东南旅游圈，并成为其中重要一极由观光体验向休闲度假阶段转型，搭建区域度假物业价值平台成为具有世界影响力的大众旅游观光与高端休闲度假结合的旅游度假目的地引领带动渝东南旅游圈的共生共荣以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业成长，并创造大量就业机会关键词市场培育区域性、聚人气借势、融入搭骨架价值提升全国市场整合、协同度假提升价值丰收世界影响力、目的地引领、带动大旅游66目标导向下的分阶段发展关键举措近期（1-3年）市场培育1中期（4-7年）价值提升2远期（8-15年）价值丰收3发展环境渝湘高速全线通车改善从重庆市区、湖南、珠三角到j景区的进入性初期不足以与周边景区形成联动黔江舟白机场和武隆机场投入使用，客户群体迅速多元化，数量与质量共同增长贵广高铁通车，珠三角高质量游客群规模扩大关键举措以满足成渝客户周末短假旅游需求为目标，打造强吸引力的重点项目和多元游线建立乌江游船产品的品牌知名度和美誉度旅游资源具有唯一性、知名度高且较为集中的景区设置核心节点，后期逐步度假提升、复合功能提高酒店、码头、餐饮、交通、停车等旅游配套设施成熟度。

与渝东南其他景区形成景区和游线联动丰富旅游产品组合，提升景区吸引力深耕资源，以高尔夫、温泉、高端主题酒店等多元度假设施推动景区升级，营造区域度假氛围通过休闲度假设施修建，带动区域土地价值持续增长，适量度假地产试探市场、平衡现金流协同地方政府进一步完善旅游配套设施旅游产品不断深化，增加新的吸引点打造高端度假酒店群，提升区域形象，为度假客户提供高端配套服务体系度假地产规模化开发，形成不同档次的居住设施组合核心竞争力自然生态资源、文化资源价值旅游价值综合配套价值区域价值旅游、度假、配套复合功能价值机场等基础条件兴建渝东南旅游圈成为中国最具吸引力的旅游经济圈之一，各景区之间联动发展格局形成强吸引力的重点景点多元游线游船旅游品牌核心节点旅游配套区域游线联动丰富旅游产品多元度假设施适量物业开发旅游配套深化旅游产品度假设施高端化规模化地产开发67区域总体开发模式：近期旅游开发启动区域，中期多元度假设施推动土地价值持续增长，适量地产平衡现金流，后期规模化地产开发快速回现，地产收益反哺旅游投入，景区旅游进入深度开发加大投资力度、满足多元化需求、保证持续现金流“重点投入+资金平衡”丰富旅游产品，提升区域档次，以打造具有全国影响力的旅游度假区为目的计划性投资、完善区域配套设施、大规模开发度假地产“稳定投入+地产盈利”完善区域功能，形成新的城市功能板块，成为代表重庆旅游形象的国际级名片控制投入成本、保证资金安全，满足必要需求、快速见效“少投入+快见效”依托强势景观资源，打造重点项目，以形成整体影响力为目的近期（1-3年）中期（4-7年）远期（8-15年）0CT近期中期后期投入收益资金策略68经营管理模式：政府以旅游资源的经营权入股，企业以货币资本入股，双方分享景区经营效益乌江画廊管委会重庆交旅集团乌江画廊旅游开发公司彭水县政府酉阳县政府沿河县政府景区资源使用费经营监督统一规划协调管理环境保护投资回收、资本增值政府入股收益企业入股收益景区经营收益各景点门票收入分成1游船船票收入分成2注：1.各景点门票收分提成归景点所在行政管辖的区县所有，近期比例为5%，远期为8%；

2.游船船票收入分成按游船所经过的行政区域分配，如全程船票即沿河:彭水:酉阳=2:!:1，近期比例为5%，远期为8%；

3.酒店住宿费用分成归酒店所在行政管辖的区县所有，按住宿人次收取；酒店住宿费用分成3景区开发经营69乌江画廊在策略层面应当如何做？根据乌江游线长度、旅游资源条件、可开发规模、各区域之间的平衡，将节点划分为3级利用不同节点的可进入性，提供多种旅游线路，满足不同的需求，同时增加到访次数与停留时间将乌江分段打造特色主题，形成差异化互补；景区产品投入不能一蹴而就，而是分阶段的开发投入，并做好预留空间，以不同的产品满足不同阶段的需求根据乌江画廊旅游开发的阶段提供不同档次的游船，游船的功能要与主要节点相互补，协同发展保持乌江画廊原生态景观资源的核心价值，控制沿线区域的开发。并对现有特色产品进行挖掘，以便于形成复合型的经济可持续发展节点设计游线组织产品体系游船开发持续发展70功能布局：以三个县不同的资源特色为主题，打造统一主题下的多元化功能的旅游区以阿依河、大唐国际电站为核心，打造乌江旅游的起点，卖点为激情体验，谱写乌江的今天；以龚滩为核心，辐射阿彭江、清泉，打造乌江旅游的核心区域，卖点为古韵、历史，谱写乌江的文明；以思渠为核心，辐射万木、黑獭、沿河等，打造乌江的神秘的领地，谱写乌江的历史；区域规划建议激情乌江古韵乌江神秘乌江激情体验区古韵民俗区生态探秘区71空间结构：乌江为轴线，串联起沿途各景点，构建乌江“一带贯穿，珠联璧合”空间格局以乌江为带，贯穿各精品节点，构建珠联璧合发展之势；珠：山水之珠、古镇之珠、民俗之珠、漂流之珠…

——珠乃项目的核心合：多方主体之合、资源特色之合、原始与时尚之合…

——合乃成功的关键

玉带贯穿

珠壁分布区域规划建议72节点分级：按照资源条件、所处区位、可开发现状将乌江沿线的众多节点分成三级区域规划建议龚滩、大唐电站、沿河县城万木、思渠洪渡、清泉一级节点二级节点三级节点一级节点二级节点三级节点73取地建议：以沿乌江流域、处于主要节点、用地条件良好、可开发规模较大、可达性好为制定发展用地原则145678923编号所处区位可开发面积规划用途1阿依河景区入口处约2平方公里旅游度假用地2彭水石盘乡山顶约3平方公里综合开发用地3酉阳桃花村100亩旅游服务用地4龚滩大拇指地块50亩酒店用地5龚滩大拇指东侧地块400亩旅游度假用地6马鞍城地块2000亩高尔夫用地7红花村2000亩旅游度假用地8清泉乡秀水村1500亩旅游度假用地9万木镇地块200亩酒店及接待用地合计13750亩区域规划建议74游客规模预测：2011可达到80万人次/年，2015将达到200万人次/年区域规划建议注：按2007年彭水县、酉阳县、沿河县的统计数据，游客数量分别为50万、80万、50万人次、，预计游客年增长率15%，参考旅游城市实际游客统计比例1:3-1:4计算，到2011年景区游客规模将达到80万人次；参考案例为仙女山、金佛山、马岭河、荔波、梵净山等景区游客规模；中期（2012-2015年）随着景区的成熟，游客数量将快速增加，增长率按25%计算，到2015年游客规模将达到200万人次；增长预测法2011年游客量预测1

：游客数量（彭水+酉阳+沿河）*（1+15%）3*实际游客比≈80万人次/年案例参考法分别参考相似旅游资源、发展阶段、客源市场的旅游景区，景区在开发初期游客数量迅速扩大，预计游客规模在2011年将达到80万人次。综合考虑，预计乌江画廊到2011年的游客规模为80万人次/年，达到国家5A级景区标准，2015将达到200万人次/年2单位：万人次/年4580200030020082011201575近期（1-3年）发展策略。2投资分析游线组织产品选择客户定位76「近期发展愿景」启动乌江观光轴线，串联起现有景点，建立景区骨架，成为以观光为目的的区域性知名旅游区龚滩乌江画廊轴线阿依河大唐电站侯渡坪鞍子苗寨麻阳河彭水县沿河县77乌江画廊游客来源现状——成渝都市圈的游客占绝对主导，分散于各现有景点目前，乌江画廊沿线三个县城的游客主要以成渝以及部分贵州游客构成，总体来讲，成渝游客比例约占70%；而乌江画廊目前的游客构成中成渝客户约占75%。阿依河游客构成龚滩古镇游客构成沿河县旅游游客构成阿依河龚滩古镇沿河县客户定位78近期景区对外的交通通达状况——成渝湘有多条通道进入，而贵州进入的通道受阻重庆主城区及周边区县：渝怀铁路和渝涪、渝湘高速实现2－3小时到达景区；成都及川南主要城市：

通过成渝高速和成渝铁路进入景区方便；湖南游客：

渝怀铁路和即将通车的渝湘高速可达景区，并可全线贯通景区；贵州游客：

目前贵阳遵义等大城市进入景区只有通过綦江、南川绕道进入，而近期尚无其他铁路或者高速公路修建计划，进入通道受阻。乌江画廊重庆贵阳方向彭水酉阳沿河万木龚滩渝怀铁路：怀化-酉阳2.5小时渝湘高速：长沙-乌江画廊4小时张家界－乌江画廊3小时渝怀铁路：重庆－彭水2.5小时渝湘高速：重庆－彭水3小时成都－彭水6小时贵阳、遵义进入本景区只有转道綦江等，进入需要十五、六个小时从沿河方向进入乌江画廊目前只有水路可通，且近期没有铁路和高速路的修建计划长沙方向綦江客户定位79地缘关系——成渝都市圈是与乌江画廊联系最紧密的地区成渝旅游圈案例－云台山的三级客户发展战略旅游区游客发展规律：以具有政治文化等地缘关系的地区为启动点，逐渐向周边大城市延伸，以点带面，带动辐射面向外扩散湖南旅游圈贵州旅游圈省内客户区域客户全国客户启动期发展期成熟期湖北成渝旅游圈：巴蜀文化、自古一家湖南旅游圈：湘楚文化、源远流长贵州旅游圈：黔文化的发源之地三大旅游圈自成地缘体系，具有相似的政治文化基础，而乌江画廊处于巴蜀之东南，与成渝自成一家。因此从地缘关系讲，成渝旅游圈是与乌江画廊联系最为紧密的区域客户定位80新兴的乌江画廊还只是通道，不足以与周边大景区进行联动，近期区域联动的游客不能成为本项目的主要客户湖南发展很知名的景区——张家界、凤凰：由于近期内乌江画廊还不会形成大的影响力，只能作为通道，不足以形成旅游目的地，因此还不能与张家界、凤凰进行联动，吸引成熟景区的游客；贵州梵净山：自身发展尚不成熟，景区联动所带来的游客数量有限。“……和我们（注：乌江画廊）联系最多的就是凤凰、张家界和梵净山，但是梵净山发展还不成熟，从我们这里再去的最多10％，不足5％……”“……黄金周，玩过龚滩古镇的游客80％都要去凤凰、张家界等，但是从凤凰过来的游客不足20％……”

——酉阳旅行社罗总乌江画廊－张家界、凤凰：乌江画廊主要是通道，游客输出多乌江画廊－梵净山：景区本身尚待成熟，景区联动的游客基数少景区间游客流动示意图凤凰古镇张家界梵净山客户定位81客源地经济发展水平——贵州经济实力差，旅游需求还相对较弱旅游需求的发展阶段与居民的收入水平息息相关，随着收入水平的提高，其旅游半径逐渐扩大；目前成渝都市圈以及湖南省的居民收入水平，表明其旅游范围正处于向周边省市扩散的趋势，而贵州的旅游需求还处于本地旅游的初期发展阶段。1000美元3000美元5000美元本地旅游国内旅游国际旅游收入水平与旅游需求发展阶段关系2007年周边省市人均GDP（美元）客户定位82综上五个因素，乌江画廊近期游客将主要来自成渝都市圈针对成渝都市圈、湖南和贵州三个地区，对上述五个方面通过打分进行评价；综合比较，成渝都市圈最有可能成为乌江画廊未来的主要客源地。135市场现状少中多交通通达>10小时3-5小时3小时内景区联动差中好地缘关系相差远相似地缘同一地缘发达程度落后一般发达分值因素客户定位83成渝游客特点（一）——三天游、3小时车程－线路安排上以多样化的“三天游”游线组织为主；－以乌江以轴，将纳入的景区控制在2小时车程范围内；成渝客户出行的天数集中在2－3天的区段对本项目的启示客户特点2－3小时的车程是大多数成渝客户能接受的交通距离范围客户定位84成渝游客特点（二）——自驾游趋势明显－提供自驾车营地－游线组织上充分考虑自驾车游客的起始点和进入难易度－景区内组织与水路相呼应的陆路交通体系与亲友同行的自驾游成为主要的旅游方式对本项目的启示客户定位85成渝游客特点（三）——风景观光、民俗文化的认知度高－充分挖掘项目内的民俗风情－提供民俗文化的观光体验活动－提供体现民俗的吃、住、玩、购等活动场所－利用民俗风情来升华景区的文化内涵民俗风情是成渝游客必须的体验点对本项目的启示游客对旅游产品的认知排序……乌江画廊除了水好之外，最重要的就那里有非常丰富的民俗文化资源，将会成为很大的吸引点……——重庆浩鑫旅行社倪总客户定位86成渝游客特点（四）——消费处于中端水平－设计中低端为主的旅游产品和项目－提供以中端为主，包含部分高标准的旅游配套服务设施－酒店接待以三星级设施标准、经济型价位为主游客的单次单人的消费水平成梭子型分布，主要集中在500元的区间内住宿以经济型酒店为主，价格在100－150元/晚消费水平层次渐现，但仍以中端为主本项目的启示客户定位87成渝游客特点（五）——参与性强－设计游客互动的旅游产品－提供娱乐性强的旅游设施－增加游客的体验度和参与度本项目的启示以中低端休闲娱乐为主的体验旅游低高消费能力观光旅游休闲旅游体验旅游中客户定位88根据近期的游客定位及特点以及交旅的企业职能，确定旅游产品的选择原则景区选取原则产品开发原则少投入快速回现上有条件上的项目社会效益上必要的配套游客定位及特点交旅投入产出企业盈利原则国企社会责任产品选择客户定位资源价值区位条件配合乌江画廊观光轴，增加具有特色景观与体验性的景点，丰富整体游线89「彭水景区选择」依托阿依河的特色漂流资源与较高的知名度，本阶段将其打造为乌江画廊彭水段的核心景区－区位：阿依河是紧邻乌江画廊沿线的景区之一；－自然景观：沿岸峡谷风光、竹海碧浪、云海景观、绿水直流；－生态资源：野猴、野鸭、岩燕－文化资源：苗家风情，位列全国十大民族文化旅游品牌第八。纳入理由产品选择及初期效果资源条件开发情状－2007年4月，阿依河漂流正式对外开放；－目前年游客量超过5万人次，综合创收逾千万元，单日最大接待量超过1000人；－已经具有一定的知名度，其影响力已经扩大到四川、贵州等周边省市；－面临二期升级开发。－纳入乌江画廊旅游景区范围，是启动乌江画廊彭水段的核心景区；－激情漂流，打造激情彭水的基调；－提供就业，带动地方发展。产品选择客户定位90「彭水景区选择」大唐电站是乌江画廊游线组织的主要起点，以科普观光体现现代文明－区位：大唐电站是乌江画廊的下游起点；－景观资源：彭水电站蓄水后，形成高峡平湖；－科普资源：电站发电机组－目前有简易的客运码头和货运码头各一个；－规划建设大唐电站景区主要打造坝区科技旅游项目。－乌江画廊游船线路的起点之一，码头和游船是初期建设的重点；－将大唐电站的科普参观打造为旅游小景点。纳入理由产品选择及初期效果资源条件开发情状图片产品选择客户定位91「彭水景区选择」鞍子苗寨是乌江画廊必不可少的民族风情体验区纳入理由产品选择及初期效果资源条件开发情况－区位：距离彭水县城54公