物业管理制度汇编

公共制度：1.智能化住宅使用规范（拟编写）2.业主公约3.住户手册及装修规范4.社区精神文明建设公约5.消防管理规定6.商业网点管理规定7.暂住人员管理规定8.出租房屋管理制度

丹枫白露业主公约为加强丹枫白露（以下简称＂本物业＂）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共物序，共建标志性、智能化、典范式、园林式住宅区，批准签订本公约，并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。（一）权利：1、依法享有所拥有物业的各项权利；2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场合（地）的权利；3、有权按有关规定进行室内装饰装修；4、在入伙时依法检查房屋室内工程、设施的质量，对不合格有权规定整改；5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；6、有权参与业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；8、有权规定业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；10、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；11、有权规定房屋建设毗连部位的其他维修负责人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可规定业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。（二）义务1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定；3、自觉维护公共场合的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；5、业主如需进行住宅装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，绘制装修图纸等规定的其他资料报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金、管理费、工本费等方可按规定施工。装修期间应随时接受管理人员的装修巡查，如有追加工程应提前申报，违章工程应立即停止，并限期恢复原状，承担因此导致的经济和工期损失。竣工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍别人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并规定对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门协议规定除外）；9、在本物业范围内，不得有下列行为：1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台自用面积内天面等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2）对房屋的内外承重墙、隔墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、扩、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公用场合（地）；4）擅自损坏、拆除、改造智能化系统设施管线、位置及使用功能供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。7）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等（涉及自用面积内部分）；随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准噪音；10）运用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；11）法律、法规及政府规定严禁的其他行为。二、业主大会和业主管理委员会1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主管理委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达成百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应准时出席业主大会，参与投票，行使法定权利，承担法定责任。4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托别人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托别人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托人无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采用投票、举手等形式。6、业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主建议，业主管理委员会应于接到该项建议后十四天内就其建议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才干举行；如经已住用业主中持百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。8、业主大会的出席人数达成规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。9、业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票。一百平方米以下的每份房地产证书一票。10、业主大会的决定和业主管理委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤消。三、违约责任1、违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、9、10项规定的，物业管理公司有权解决，并规定限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，涉及采用停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益导致损失的，物业管理单位有权规定负责人予以补偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，补偿金和违约金纳入本物业公共收入。补偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金、电梯运营费、智能系统运营费等费用以及补偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无合法理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可采用停水、停电、停气等催缴措施。四、其他事项1、本公约由受其委托的物业管理单位报市物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报市物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。4、业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生纠纷；协助不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳仲裁委员会依法裁决。5、本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。本业主所拥有物业：住宅：栋号商业用房：栋号（店、铺）其他：所在单位：电话：（宅）（办公室）业主（签章）：二00年月日

业主守则一、前言尊敬的业主：欢迎您入住由深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司提供综合一体化管理与服务的社区（大厦）。深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司是经深圳市政府批准成立，专业从事物业管理、服务及物业经营的公司，从属于深圳市三九房地产（集团）公司。为了使您充足享受优雅、宁静、舒适、安全的工作与生活环境，本手册专门为您介绍了社区（大厦）的各种服务、设备、管理规章及安全措施等，使您更清楚自己应有的权利和义务。所以，请您务必仔细阅读本手册，如您有任何疑问，欢迎及时提出，我们将尽力为您解决。本手册中所列条款及事项乃根据政府有关法律政策编写，均出之有据，纯为业主利益考虑，恳请各位合作。深圳市三九丹枫白露物业管理公司

二、住户手册1.0管理机构及职能：1.1社区（大厦）管理处是由三九丹枫白露物业管理公司派出具体负责平常物业管理事务的常设机构，其职责是为业主（住户）提供专业的物业管理服务及代表全体业主根据相关规定解决有关事务。1.2管理处人员涉及：主任、屋村事务管理人员、机电设备工程师、维修人员、保洁人员、安全管理人员等，各司其职，各负其责，直接为业主（住户）提供各项服务，并乐意接受业主、住户的批评，诚心采纳有益建议。1.3管理处负责社区（大厦）内的房屋本体、电梯、给排水、供电、保安监控、消防、代收代缴水电费、清洁卫生、道路、绿化、娱乐设施等的管理。1.4管理处除做好社区（大厦）内的管理工作外，并代表业主（住户）就平常生活中涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。1.5业主（住户）如不依时付清本体基金、管理费、水电费等，管理处有权对业主（住户）提出奉劝、警告，甚至停止该户之水电供应。1.6管理处服务时间：周一至周五：8：00AM--11：30AM14：00PM--17：30PM周一至周五的下班时间和周六、周日全天：为值班时间，管理处均安排有管理及维修人员随时准备为业主（住户）服务。1.7业主（住户）如欲对管理工作提出投诉或建议，可用写信、电话或亲自前往的方式向管理处提出，并敬请告知具体联络方式，以便及时予以回复和解决。1.8管理处电话：2513001125130999-339232.0管理费2.1管理费:管理费是为保障各业主（住户）之物业的长远利益，本着取之于民，用之于民的原则而收取的。各住户须依法承担平常的保养维修和平常管理开支。管理费将用于管理处对本社区（大厦）内所涉及的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公共用电、公共用水等能源消耗及其有关的设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其他杂费等。2.2本体维修基金:根据有关政府规定，业主（住户）应每月交纳按建筑面积计收的本体维修基金。本体维修基金将用于管理处对本社区内房屋本体承重结构部分（涉及楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础）、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备等维修、养护。2.2.1由管理处以房屋本体设专帐代管，使用情况定期公布，本体维修基金局限性时，按建筑面积由管理处负责向业主（住户）计收，业主（住户）应及时交付，如不准时交纳影响使用功能及安全所也许产生的后果，将由业主（住户）承担。2.2.2根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实行细则规定，当业主发生变更时，原业主所交本体维修基金不予退还。2.3管理处每月向业主（住户）收取管理费。各业主（住户）应承担费用乃依据其拥有建筑面积计算所得。2.3.1业主办理入住手续时必须按规定预交管理费用，预交水电费周转金；周转金于业权更改或产权到期后无息退还。2.3.2、为了方便业主，管理处采用银行托收、电脑划帐形式收取费用，每月1-10日为收缴时间。业主（住户）请于指定银行开立活期帐户，亦可委托管理处办理，并依时存入足额款项。因故未划到款者，应在当月底前亲自前来管理处交纳钞票，逾期不交者，将被加收滞纳金。2.3.3、业主（住户）须在存折上留存足够的存款。逾期不交纳费用（或存款少于应缴费用导致划不到款）者，按天天3‰收取滞纳金。2.4不管贵户是否空置，均须自办理入住手续之日起交纳各项管理费用。3.0清洁卫生：3.1社区（大厦）实行垃圾袋装化，各业主（住户）倾倒垃圾应系好垃圾袋放到管理处设立的垃圾桶内（垃圾袋管理处有售）；请勿将垃圾摆放在门口、走廊等任何公共场合，违者将也许受到处罚，并承担相应费用。3.2请勿于社区（大厦）范围内任何公共地方随地吐痰、随地大小便、乱扔烟头、果皮、纸屑等杂物，违者将也许受到处罚，并承担相应费用。3.3切莫把垃圾、菜叶、布屑、胶袋或废纸等杂物投入厕所或下水道，如因使用不妥而导致堵塞或损坏，业主（住户）应及时告知管理处进行解决，并承担相应费用。3.4社区（大厦）内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者应负责清理、粉刷费用，如属小孩所为，由监护人承担责任。3.5凡在公共场合乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌者，除责令其限期拆除并恢复原状外，将也许受到处罚，并承担相应费用。4.0安全4.1社区（大厦）内二十四小时内均有人当值，热情地为各业主（住户）服务，并协助解决任何紧急事故。4.2人员管理4.2.1管理处工作人员在社区（大厦）工作、巡查，到各住宅单位走访、抄水、电表，皆佩带工作证。对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，应谢绝进入。4.2.2遵守特区户籍管理条例，凡有客人到贵处留宿，及出租屋的承租人须到社区（大厦）管理处办理登记手续，违者责任自负。4.2.3切勿接待无证件客人及可疑人员，以免带来不必要的麻烦。4.2.4业主有义务向管理处提供其住宅单位入住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料，如有变更，应及时告知管理处。4.2.5为加强户内保安，楼栋之防盗闸门须经常关闭，防避陌生人士擅入；由于住户人数众多，常有搬迁，管理人员也许难以完全逐个记忆辨认，为避免错认外来人士而误启防盗闸门，故一般不能为住户提供启动服务，敬请住户使用对讲机与府上联络，以启动闸门。4.2.6各单位户内已预装了保安防盗对讲机，请住户提醒到访之亲友在抵楼栋闸门时，先以对讲机与府上联络，防止歹徒擅闯。4.2.7由于职责所在，管理员在必要时，会查询内进之陌生人士，请向贵亲友解释此乃加强社区(大厦)内保安措施。各住户启动大堂闸门进出时，请留意陌生人士跟随，提防随门而入，若有怀疑，请即告知看守大堂之管理员。4.2.8当碰见或听见任何可疑人士或声音，请立即告知管理处；切勿随便启动防盗闸门给陌生人士；凡碰见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件，若有怀疑，即时致电该机构查询；避免将贵重财物存放家中；既要安装防盗铁闸，亦须有稳固之大门门锁；外出时，将所有窗户关闭，黑夜最佳留有适度照明灯光。4.3火灾防范4.3.1、私人地方a、任何人不得占用消防通道。楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻。b、请留意市政府严禁市内燃放烟火，爆竹之规定，以免引起火警;社区（大厦）内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及剧毒物品,违者将也许受到有关处罚;。c、注意安全用电，应使用适当插头，不可超负荷用电,不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度;不可将电线直接驳插座，不乱拉接电线;府上各成员应知道电源总掣之所在，当紧急时，即时关截。d、不可储存过量易燃物品，如火水、石油气等；火柴、打火机及其它易燃、危险物品，应远离儿童。e、使用石油或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通，万一气体泄漏时，亦可免积聚于室内；停止使用时，应关闭所有石油气或煤气总掣。f、外出时，倍加小心，非常小心解决燃烧中香烛，烟蒂及火柴等，留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬,关闭所有门窗及防烟门。g、定期检查及更换电线和电器，注意接驳油气或煤气之橡皮管否老化。h、高层楼宇业主（住户）请勿在阳台私自安装防盗网，如的确需要，应在管理处统一管理下安装。4.3.2公共地方a、请牢记所有楼梯及安全出口必须保持畅通，为个人及公众安全，万勿阻塞公众地方,任何公众地方摆放的物品将会被搬走,其相关费用将由有关住户（业主）负责。b、社区（大厦）内任何地方均不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品。业主（住户）应教育小孩不要玩火,免生火警。c、公共地方均安装有灭火筒、灭火喉及其防火设备，请各住户敦促子女切勿移玩此等设备。d、防火门应经常关闭，但切勿上锁。5.0设施及维修、养护责任5.1社区（大厦）楼宇自交付使用时（以入住告知单签署日期为准）起，根据有关规定，凡因施工因素所引起的质量问题（不涉及人为损坏），由发展商负责对土、木建筑保修一年，水、电设施保修半年，管理处负责代为住户（业主）进行联系。5.2由于属自然灾害、自然损耗,或业主（住户）使用不妥所致的质量问题需维修，不在保修范围内，管理处将尽力为业主（住户）提供有偿服务；业主（住户）自行装修中涉及结构、管道、电路及卫生间、厨房间等的设施，管理处不予保修，凡这类房屋的维修，费用均由业主（住户）承担，管理处尽也许提供有偿服务。5.3保修期之后的平常房屋维修，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实行细则等有关法律及规定，业主（住户）可委托物业公司管理处，在管理处力所能及的范围内进行维修及收取管理服务费用。5.4承重结构部分（涉及楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础）、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备产权为全幢住宅业主共有，其维修，更新由全幢住宅业主共同承担，维修、更新以及大、中修费用根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实行细则在本体维修基金中支出。5.5住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路灯照明、绿化等公共设施由所有使用者共同承担修理、养护费用，由物业管理处管理、维修，费用在管理费中支出。5.6住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复,并承担有关费用。5.7住户（业主）自用单位平常维修由住户（业主）负责；如需管理处提供维修服务，可告知管理处，填写维修申请单，管理处将尽也许提供有偿服务,安排人员进行维修服务，其费用由有关住户（业主）承担。维修费用将与管理费一并交纳结算。5.8电梯5.8.1电梯是每位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是您的责任，也将会节省您的更新支出。5.8.2客梯只限载客，请勿用客梯运载货品。5.8.3消防电梯只限运载电梯可以放进的装修材料及垃圾、平常生活、办公用品和贸易样品等物品。运货时须先到管理处提出申请，办妥手续后方可使用。违章运货者，将也许受到处罚，并承担相应费用。5.8.4使用电梯时应文明操作，请勿用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，请勿用物体挡住电梯门，使其不能自动关闭。违者将也许受到处罚，并承担相应费用。5.8.5儿童乘坐电梯须有大人陪同，以免发生意外。5.8.6电梯内请勿吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物，违者将也许受到处罚，并承担相应费用。5.8.7电梯在运营中忽然发生停运等故障时，不要慌张，可按警铃报告，管理处将会及时派员采用措施；请勿采用拍打按钮、箱体以及强行撬门等暴躁行为。5.8.8乘客看到停运标志时，请勿采用任何令其启动或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。5.8.9火警时切勿乘坐电梯。5.9公共及康乐设备5.9.1本物业内各花园、平台花园、树木、草坪均经统一规划设计，皆为住户所建设，所有住户均有责任爱惜花草和保持清洁卫生。5.9.2请万分小心敦促孩童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。5.9.3请勿在花园、平台玩耍球类、脚踏车、滑板及其他一切会碰撞、伤害别人或设施之各类游戏。5.9.3请勿在花园、平台之坐椅及草坪睡卧及晾晒衣物，损害或采摘花卉、树木，违者也许受到处罚，并承担相应费用。5.10所有使用大厦设施之人士，必须遵守政府所订定之有关法例及管理处所定的守则。如业主（住户）需进行二次装修,请遵守本手册之装修守则。6.0车辆与交通管理：6.1社区（大厦）乃全体业主（住户）公共场合，为保证停车场之使用和满足业主（住户）的需求，请业主（住户）遵守、服从管理员的指挥；所有外来车辆未经管理处许可，不得进入社区（大厦）。6.2凡经许可进入社区（大厦）之所有车辆，遵照指示、规定的行车路线及停车位置，并按规定交纳车位使用费或道路占用费。6.3停车区域内所有车辆请勿装载、存放汽油桶、气瓶及不得在社区（大厦）内乱停乱放，违者将也许受到处罚并承担有关费用。6.4业主（住户）车辆在社区行驶或停放过程中导致其他设施之损坏，应按规定承担有关费用。6.5如业主（住户）使用之车辆有屡次违反有关规定之记录,管理处将也许收回社区停车证，拒绝该车进入社区。7.0应急程序：7.1紧急事故也许随时发生，管理处必须为解决这些情况作好准备，以尽量减低人员及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业主（住户）防止和解决紧急事故而设。7.2单位内物品解决。业主（住户）请定期检查单位内存放之物品，以免阻塞危急时逃生之通道。任何也许引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随处放置在室内。7.3当发生意外或紧急医疗问题：7.3.1尝试尽也许获取有关损伤的资料；7.3.2使伤者处在温暖舒适的状况，并加以安慰；7.3.3拨电话规定急救医疗服务，市急救中心电话：120；7.3.4告知管理处详述意外情况，涉及所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；7.3.5在任何情况下，应尽量保持镇定。7.4罪案与安全7.4.1为防止偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，以下的建议对你也许有所帮助：a、如遇偷窃或经常性盗窃，即向警方报告。匪警电话：110；b、如碰到抢劫、骚扰、袭击或其它严重罪案，即向警方报告；c、所有案件均须向管理处报告，并把已采用的行动告知管理处工作人员；d、碰到任何不寻常的事情，皆应告知公安部门及管理处；e、如于本社区（大厦）范围内碰到形迹可疑之人、物，应立即告知管理处。7.5火警7.5.1业主（住户）必须熟悉社区（大厦）内的灭火器、警报系统与及消防部门的电话号码：119。7.5.2若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽也许将火扑灭，但切勿冒险。7.5.3如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势。7.5.4发生火警时，若情况许可时尽量尝试进行下列各项重要环节：a、告知社区管理处，依照的指示，尽也许告知所有用户。b、告知消防部门说出有关单位的名称、地点；火警蔓延的范围及位置；说出燃烧物质；你的电话号码、姓名。c、如被火焰或高热所围困，有也许的话，致电管理处、消防部门求助；打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报讯号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；牢记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空气流通。7.5.5身处火场上层的人，应向天台方向逃生，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生。7.5.6所有逃离火场的人，须在社区管理处指定之空旷地方聚集。7.5.7发生火警时，管理处工作人员会协助、消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防部门未宣布有关单位安全之前，任何人等不得进入。7.6地震7.6.1保持镇定，切勿离开处身地方。7.6.2躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。7.6.3远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件。7.6.4地震地不要躲在楼梯底下。7.6.5准备应付接连更多次的余震。7.6.6如单位受到破坏，立即告知管理处。7.6.7切勿散播谣言或夸大的报告。7.7水浸a、遇有也许发生水浸时：a、把有也许受损的贵重物品移往较高处；b、在水浸出现前，切断电器用品的电源；c、提防通电的电线。7.7.2水浸之后：a、检查财物以鉴定损失；b、委派及监督负责清洁的员工；c、逐渐抽出积水，以减少对楼宇结构导致的更大损害；d、清除单位内，家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；e、做好提防抢掠的措施，须加强安全，防止盗贼进入单位。7.8联络7.8.1用电话报案时，请提供以下所有资料：a、报案人的姓名；b、紧急事故的位置；c、社区（大厦）的名称及地址；d、所住楼栋单位编号；e、有无人员受伤；f、紧急事故的种类、火警、罪案等。7.8.2待对方拟定了资料后，方可挂断电话。7.9大厦撤离程序7.9.1当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应当完全撤离火场，不能有所例外。7.9.2在撤离火场或进行火警演习时，业主（住户）的贵重物品须自行负责，此外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。7.9.3启动由单位通往街外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢启动，若情况许可，应前往预先指定的楼梯然后随撤离程序逃生。7.10结语7.10.1没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人员和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供尽也许系统和周全的环节，以应付意外或劫难之忽然来临。7.10.2通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，再加上业主（住户）的合作，当万一发生紧急事故时，管理处有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理处及业主（住户）作出即时反映，以保障人员及财物安全。7.10.3制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业主（住户）的投资。然而，请必须牢记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业主（住户）熟悉运用及时刻保持高度警惕，才可尽量避免意外发生，及达成本应急程序之目的。7.11紧急电话号码:a、火警电话：119b、匪警电话：110c、急救中心电话：120d、交通查询：122e、管理处:2513001125130999-339238.0其他8.1严禁饲养宠物。在本社区（大厦）内养猫狗及其它宠物，不单会妨碍公共卫生，并引致邻户不满，因此严禁饲养猫狗及其它宠物；根据市府有关规定，严禁在市区内饲养家禽、家畜，敬请各住户留意，违者将受到处罚。8.2神位:为保持环境清洁卫生，住户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。8.3晾晒衣物:衣物必须尽量拧干，方可晾晒，以免滴水，引致下层不满投诉。除预定之晾晒架外，请勿在窗外或公共地方晾晒衣物。8.4物业用途限制:本社区（大厦）乃根据政府所拟之计划及条款进行使用，业主（住户）不得改变房屋原有用途。三、住户守则所有业主都必须遵守以下所列之条款1、业主资料业主必须填妥“业主资料表格”交回管理处存档，以便紧急之需。2、楼宇外观住宅（大厦）外墙不允许由业主作出任何的更改以致影响住宅（大厦）的外观。3、公共门窗住宅（大厦）公共部分开关之门窗只允许在紧急的情况下关启，在得到管理处批准下，业主方可在特别情况下关启门窗。不遵守此规定者也许被处罚并承担有关费用。4、楼宇结构之保护楼宇内结构部分不可改动。业主不准损害任何住宅（大厦）内之结构。如发现受破坏，修补费用将会由该单元业主负责。5、公共设施业主有责任对社区（大厦）内的设施，如排水，电力系统等保持其质量及保护。任何损坏最终由业主负责。6、业主交付费用之责任所有业主都应在接受单元前依时交付管理处规定费用，入住以后亦须依时交纳各项管理费用。如有拖欠，将加收滞纳金等费用。7、材料、货品之运送1、业主需要运送、货品时，必须依照管理处所指定之人口及路线搬运及使用指定货运电梯。2、业主需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。所以因运送而对大厦导致之破坏，其修补费用由业主负责。3、在得到管理处批准之前，业主不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械，大型物件等。8、二次装修规例谨提醒各类住户必须留意及遵守此手册之装修规例。9、保险1、管理处未对业主单元范围内购买保险，因此，管理处建议阁下为本单元内的装修、家具等购买保险。2、业主不得作出或允许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增长之任何行为。10、管理与空调收费业主须按协议规定之方式、时间缴付每月的各项费用，如有协议未说明内容，则须遵照管理处之规定执行。11、公共地方之整洁业主不得放置任何物品，家具，垃圾等于电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品会被搬走而有关费用将会由有关业主住户负责。12、垃圾之清运业主需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清走而费用由有关业主(住户)承担。13、大厦保安管理处已安排了24小时由安全管理人员在大厦范围站岗及巡逻以保持大厦安全。如阁下需要夜间进出大厦，希望能遵守以下程序：1、进入大厦前，请于接待处留下姓名、身份证号码、电话、所进入单元及签署。安全警卫人员有权检查大厦人士之身份证。2、离开大厦时，告知接待处管理人员并签署离开。为本大厦之安全，安全警卫人员有权于办公时间以外拒绝任何人士进入本大厦。14、标牌与指示牌1、业主在未得到管理处批准前，不得擅自在公众地方或社区大厦）外围竖立或放置任何标志、标牌、通告、广告及天线等物品。如发现上述物品，管理处在不另行告知下会将上述物品即时搬离现场。所有费用将会由有关业主承担。2、在业重规定下，管理处在审批后可以安排在大堂或楼层指示牌更改有关业主公司资料等，费用将会由有关业主支付。15、兜售商品未得到管理处批准前，业主不得在社区（大厦）或公众地方作出兜售行为、派发传单、广告、赠品等。16、单元用途1、业主除在公约允许情况下不得将房屋改作规定以外之用途。2、业主不得将房屋用作进行违法，不道德等行为的用途。3、业主不得在房屋内贮存易燃、易爆或危险物品等。4、业主不得收留或饲养宠物。5、业主在任何因素下不得任意发出或允许过大的噪音、震动等，以避免对其他使用者产生不便。6、业主不得安装、放置任何重型机器、装置、设备等。7、业主不得对社区（大厦）结构、地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建设等行为。8、业主必须自费对其房内的设备、装修等进行平常的维修、保养等以维持房屋的正常用途。9、在未得到管理公司或有关环卫当局、市政府指导下，业主不得在房屋内安装锅炉或排放废气等的机械设施。对社区（大厦）管理方面的意见，管理公司欢迎业主以书面形式提出，我们对阁下之意见非常重视并乐于协助阁下解决任何问题。四、二次装修程序业主在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款：1.0装修申请表业主与装修施工单位需填妥附页的“装修申请表”及“治安责任书”并交回管理处，以便办理“装修施工许可证”。2.0装修图纸及更改工程2.1为保护社区(大厦)公共设施，业主必需呈交3份其单元之装修图纸、装修用料及机电技术资料与管理处审阅，未得到管理处以书面批准装修图纸及颁发《装修施工许可证》前，任何有关之二次装修工程不得开展。2.2社区(大厦)之燃气管道、消防系统、公共给排水系统及空调系统将不被批准进行任何修改或增长接驳等工程，有关业主（住户）单位内加装设施亦不得干扰及毁坏上述之公共设施，否则有关业主须负补偿责任,承担有关恢复费用。2.3装修工程规定交审图纸及内容如下：2.3.1室内平面布置图(1：50),室内间隔或墙高度至吊顶天花或结构天花；任何保险柜或重型装置重量达成或以上并标明有关装置之尺寸，重量等具体资料；任何提高地面工程,以便安排有关管线。2.3.2室内装饰大样图(1：50)2.3.3电力分布图及简图(1：100),总配电盘，分区配电盘之位置，类别和功率；总配线图并具有具体技术资料；总耗电量之计算。2.3.4其他有关图纸2.4户外加装设施2.4.1走道已装有足够灯光，请勿在贵单位外加设照明灯饰，以免影响观瞻。2.4.2请业主（住户）勿在贵单位外（涉及户外门、走道、外墙、外窗等）加装标牌、商业机构的名称、广告及标记；如属必要，请报管理处批准。如未经批准加装标牌等，业主（住户）将也许受到处罚，并承担有关费用。3.0空调安装之特别提醒：3.1已安装中央空调系统之部位，各业主（住户）不得再自行安装任何空调装置。3.2业主（住户）安装窗式或分体式空调机，应依管理处指定位置安放，并将滴水管引入自家下水管道中，不得向外排放。4.0装修管理费及押金4.1装修施工单位需在装修工程开展前交纳费用4.1.1装修管理费：根据社区（大厦）的不同情况以及屋型面积具体规定4.1.2装修押金(￥2023元/户)4.1.3及其它有关费用(费用标准由管理处根据有关规定制订)4.2装修管理费所包含以下各项工作之开支:a、审阅装修图纸及技术资料及提出建议b、额外之安全及清洁安排c、临时电力及水之安排d、装修期间工程之监察e、施工人员之管理4.3装修管理费及押金以批准装修期30天计算，超过批准装修期30天之装修管理费（逾期金30元-50元/天.户）及押金，由业主（住户）另行缴付后，方可继续进行装修工程。4.4装修竣工后1个月内，经管理处审核、验收，半年考验期满后，押金将不计利息发还予有关业主（住户）。5.0聘用承造商5.1业主（住户）需保证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处工作人员充足合作，以免影响平常操作。5.2业主指定聘用之装修承造商必须持有深圳市有关部门认可的有效施工营业证明文献，方可展开其装修工程。5.3装修工作开展前，所有施工人员需向管理处申请工作证。在进入社区（大厦）范围时，施工人员必需佩带工作证，但管理处有最终决定权可以不批准持证施工人员进入社区(大厦)工作。5.4业主（住户）自行装修或亲属代为装修，也须按上述程序进行。6.0指定承造商为保证所有公共设施能正常使用及避免系统受到故意或无意破坏，所有有关电力分布系统，公共天线系统，电话线路之增长，删除及改动等工程或其他和社区(大厦)系统连接上的工程都必需由管理处批准或指定承造商进行。7.0总结管理处再次提醒各业主，只在下列情况下，装修工作方能展开。a、管理处已书面发出批准装修许可证b、所有有关费用已经缴付c、所有工程并没有和国家法律有任何抵触d、消防机关已发出批准文献。五、装修规范业主（住户）必需留意并遵守以下装修规例及条款1.0工作时间1.1规定可进行装修工程之时间为：星期一至星期五早上八时至下午六时，如需超时加班工作，必须向管理处事先提出申请。1.2管理处有权随时停止一切产生噪音，震荡，强烈气味或对其他业主（住户）滋扰的工程。凡这类工程都应在非办公时间或管理处指定期间内或地点进行。2.0后加设施，物件等在未得到管理处事前批准之前，业主（住户）不得在单位外（涉及户外门、走道、外墙、外窗、屋顶等）装标牌、商业机构的名称、广告及标记，安装任何空调机，天线或雨蓬等物件。3.0更改、还原工程管理处保存规定业主对所有装修工程进行更改或还原的权利，如该工程影响社区(大厦)设施，装修结构，管理处会发出书面告知，业主（住户）须在一个月之内完毕对此等工程规定，并负责一切费用。如业主未能在指定期间内竣工，管理处会安排该项工程，而所需费用将会由业主（住户）承担。4.0社区(大厦)设施业主（住户）必须保持社区(大厦)内所有设备及消防设施都不得封死以致不能维修或检查。所有检查活门、渠盖、门、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常启动。5.0政府法例业主需对其装修设计有关政府部门审批的项目，应自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定。6.0保险管理处建议业主（住户）及其聘用之承造商，购买足够之保险如；火险、劳动补偿及公众一切险等，以防意外导致损失。任何因业主（住户）装修工程所导致之责任,将由相关业主（住户）承担。7.0施工人员操守业主（住户）需对其聘请之施工人员在施工现场作出的行为而负责。业主（住户）需对此装修规范熟悉及遵守。管理处有权对违反规定者规定停止工作，截断其单元之电力供应或将施工人员逐出社区(大厦)外。管理处不会对此行动所引致的后果而负责。8.0规范之实行物业管理公司在需要时可对此手册之项目作出修改，并对此手册有解释之权。社区文明建设公约为搞好社区精神文明建设，使广大住户享有文明、健康的生活环境，特制定如下公约，敬请遵守：一、国家法律、法令、政策和特区的有关规定及本住宅区的各项规定，做一个遵纪守法的居民。二、住户邻里互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。三、不把违禁品、黄色淫秽的书刊、画片、影碟等带入社区。四、养成讲道德、讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的生活习惯。五、爱惜公共卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和倒污水，共同维护住宅区公共卫生。六、不在公共场合堆放物品、占用公共场合、阻塞通道；不在建筑物上乱图乱画乱张贴及乱坚路牌、广告等，保持建筑物的原貌和美观。七、爱惜公共财物，维护公共设施，共同发明一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境，消防管理制度一、熟悉使用社区防火设备、线路、性能、使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。二、经常检查防火设备，如有损坏、失效，应及时修理。三、设法使住户了解、熟悉如何启用智能报警设备及按钮、防火设备。可运用通告、标贴。四、每日上班时检查天台，前后楼梯，走廊等走火通道。严禁有阻塞通道情况。五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。六、制止儿童在住宅区范围内玩火。七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。八、严禁住户擅自将住宅改为工厂，特别是原料制品容易酿成火灾者，或发现住户有大量易燃易爆物品，皆应迅速向上级报告。九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。十、如发现某住家有浓烟冒出或火烧焦味，而又无人开门，应即与智能控制中心联系，并作紧急解决。十一、若发现火警须通过网络与市消防中心联系，同时按动警报告知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，严禁住户在走廊燃烧元宝纸等。十四、报警时必须清楚说明火场地址，报案人姓名及电话。十五、所有消防装置应由认可的消防处最少每年检查维修一次。商业网点管理规定为了保障住宅区住户及商户的整体利益，发明良好的经营环境，特制定此规定。凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守社区各项管理规定。二、任何商业网点不得占用公共场合，不得在走廊堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原貌。三、各网点必须按规定挂招牌，不得在公共场合乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。四、店主应保持店容店貌及环境清洁，做好门前＂三包＂（包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化），如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重者，报请有关部门责令停业整顿或吊销执照或中止租赁协议。五、任何商业网点不得容留与商场经营无关的人员。商场夜间留宿人员数目须报物业管理处治安联防队办公室批准。六、凡在住宅区内营业网点装修，应严格按规定审批装修申请，特别强调不得随意更改房屋结构，损坏电子报警系统，并承担由此产生的损失。七、所有营业单位、店主均应文明经商、合法经营，不得出售伪、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市。八、任何营业单位、店主应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器1只。暂住人员管理规定为了加强对暂住人员的管理，保证住宅区安全，保障业主权益，特制定本规定：一、遵守国家法律、法规，接受公安机关管理部门的检查，不得私用出租屋从事非法活动。二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报暂住户口。三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有暂住证。五、投靠亲友的外来人员，居住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。六、凡暂住人员须持合法证件自觉到本区内治安办登记。七、暂住人员不得在本区内从事非法活动,违者从严解决。八、暂住人员必须遵守本区的其他有关管理规定。出租房屋管理制度为了加强对出租屋的管理，防止案件发生，特制定如下制度：一、屋主出租房屋，需办理房屋出租许可证，方可出租。二、出租屋业重要到管理处治安组登记出租情况实行备案。承租人入住后一星期内要办理户籍资料。违反规定者，将停止水、电供应。三、只准将房屋出租给有合法职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。业主必须留下地址、身份证编号、联系电话。四、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。五、出租屋内不得进行违法行为。六、业主必须经常了解其承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时告知管理处或派出所。七、业主需向管理处交纳管理押金人民币200元，房屋不再出租时，退还押金。八、违章处罚：1、违反以上规定者处以人民币1000元以下罚款，必要时将承租人送交公安机关解决。2、承租人多次违反管理规定，并拒不接受解决者，扣业主所交押金，并从严处罚。九、承租人必须服从有关《物业管理条例》，如违反者，经多次劝阻无效，管理处有权采用必要的措施，直至改过或搬出社区为止。

第二部分：管理运作制度智能系统设施设备管理制度中央智能调度中心值班制度消防工作管理制度智能车场管理制度配电房及特种作业人员安全制度配电设备保养规定风机管理制度水泵房管理制度柴油发电机组管理制度柴油发电机操作规程低压配电房操作规程电梯管理制度电梯运营管理制度电梯机房管理制度电梯保养管理与维护制度电梯月保养制度高压环网柜安全操作给排水管理制度财务公开制度员工工作服管理规定工程临时用电制度员工工作指引及行为规范办公区管理规定管理人员培训制度管理人员奖惩制度食堂管理规定回访制度中央智能调度中心管理制度智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。控制中心值班管理人员应具体填写值班时的原始记录、存档备查。随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理解决。控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处在完好状态。遇真实报警时控制室人员应立即告知主任、各负责人员、机构到场解决，并时刻监视住宅区内的各部位呼喊，组织协调方面的配合。如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作局限性，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。智能停车场管理制度枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户ＩＣ卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于辨认。严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行解决。车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得徇私舞弊，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。配电房及特种作业人员安全制度配电房重地要特别注意安全，未经批准一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全规定。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参与年审工作。特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。严禁违章操作，保证安全。需要机组运营时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运营。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。配电设备保养规定一、操作人员必须具有高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。四、操作人员必须对设备的运营状态以及故障的解决进行具体的记录。五、设备检修人员必须准时检查配电室的温度、湿度是否达成安全标准。六、每日对配电设备进行巡查，保证其完好运营。七、每月按期检查变压器的运营情况，并按计划检修配电设备一次。八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。九、每年对接地网检查、测试一次。十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。一、水泵房及地下水池，消防系统所有机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其别人不得操作，无关人员不得进入泵房。三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简朴明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运营。七、注意电机运营时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达成100％良好状态。八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处在良好状态。风机房管理制度风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。二、机房内应保持环境清洁，通风良好。三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。四、每半月同消防检查一起，试运营一次。五、严禁在机房内吸烟。六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。七、开关平时应置于高速状态。柴油发电机操作规程（一）、启动前的准备工作：1、全面检查柴油机各部分是否正常。2、检查水箱水位（2/3以上）。3、检查机油油位。4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。（二）、启动及运营：1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查因素。2、试运营时，可用手动启动，平时应置于自动位置。3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达成380V至420V，频率达成50HZ－51HZ。4、试运营期间做好各项记录。5、水温合成至60度时，方可带动负载。6、每15日应运营一次，每次运营时间应不低于30分钟。（三）、停机：1、停机前应先御去负荷。2、先将转速降至800转/分（此时相电压约为240V）。3、停机后，将开关转至自动状态。（四）、自动起动参数：1、市区断电后，延时5秒起动。2、起动后延时2分钟自动送电至配电房。3、停机须手动进行。低压配电房操作规程（一）、合闸送电操作规范：1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。2、合闸前，应断开各分路所有空气开关。3、拟定整个线路无人进行操作，无短路现象。4、合闸后检查各表指示，并观测五分钟。（二）、停电操作规范：1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。2、断开低压配电柜总开关。3、挂好严禁合闸标志（三）、维护作业：1、严禁带电操作。2、按计划进行维护保养。电梯管理制度电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及平常维护知识，定期对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障因素，重点解决。（一）、电梯发生故障，应及时告知机电设备工程师，必要时告知保修单位派人修理。同时要善言安慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。（二）、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超载而发生危险。（三）、严禁幼儿单独进入电梯。（四）、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响电梯门开关。（五）、发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即告知机电设备工程师人员进行解决。当修理员到达时，管理人员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须具体记录。（六）、遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。（七）、凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。（八）、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。（九）、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告上级解决，同时查究水的来源，尽早修理。（十）、冲洗走廊及楼梯时,严禁让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。（十一）、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯也许随时在半途停电，而将人困于电梯内，被困后也许因浓烟而致命。（十二）、经常检查电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须特别上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告的字样。（十三）、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。电梯运营管理制度一、电梯运营应由专人负责，并对运营情况作出记录。二、出现运营异常，及时关闭电梯，并对电梯进行检查、修复。问题严重时，应及时与电梯公司联系。三、当电梯出现故障，乘客被困时，应将动力电源断开，先以善言安慰乘客，同时请专业人员尽快解决。四、楼层水管破裂或因其他因素引起水流入电梯进道时，应及时断开电源，将电梯停至顶层。五、台风、暴雨来临时，应及时做好防护措施。六、定期检查坑道有无积水，应做到坑道无积水、清洁。如有积水杂物应及时排除。随时保持轿顶及门槛的清洁。七、定期检查电梯的安全保护设施，做到安全运营，万无一失。八、定期检查电梯运营状况，对问题应及时发现，及时解决。九、非电梯维修人员，不得擅自拆卸，修理电梯，不得进入非乘客空间。十、做好电梯运营记录，以及维修运营报表。十一、电梯实行二十四小时运营制。十二、进行电梯维修时，应在首层电梯口注明，告知各住户。十三、电梯维修应尽快进行。十四、按“电梯保养管理与维护制度”，“电梯月保养制度”的规定，对电梯进行检查和保养，并做好记录。电梯机房管理制度机房为电梯的心脏部位。为保障电梯安全可靠的运营，加强对机房的管理，特制定本规定：一、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。二、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。三、机房内应备有灭火器，放置在易取处。四、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。五、严禁在机房内吸烟、六、每日对机房内的设备进行一次检查，保证设备运营正常。七、做好机房的记录（含检查记录，维修记录）。八、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查。电梯保养管理与维护制度电梯的运营操作虽然简朴，但是其机械控制、电气结构相称复杂。为保证电梯运营良好，延长其寿命，特制定以下制度：一、保养管理1、每日应进行一次来回运转测试，确认对讲装置及应急灯保持正常功能。2、对搭乘处与车厢的门沟内的杂物要做到随有随清。3、电梯门的门启钥匙须由专人妥善保管。二、外观的维护1、车厢室壁，搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色，解决方式如下：●灰尘或尘埃每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。●中性污渍用中性清洗剂轻轻擦拭，把污渍擦掉后，再用水擦拭，注意不可导致伤痕。没有污渍的地方尽也许不要擦拭。●油性污渍蜡笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉的污渍，先用汽油洗去污渍，以中性洗洁剂擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。●铅笔印用橡皮擦谨慎擦掉。●涂装面顽固的污渍用天那水在污处轻轻的揉擦，再用水擦拭并用布轻轻的擦拭。注意：天那水不宜使用过于频繁，否则对涂装面有不良影响。2、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。（注：碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等，绝对严禁使用。电梯月保养制度一、电梯的月保养应与具有专业保养资格的公司签订保养协议，并由专业人员进行保养。二、每月严格按照“月保养单”上的项目进行保养，使各项数据达成规定规定。三、“月保”完毕后，由“月保”单位填写“月保单”，并由电梯负责人签字确认。四、电梯负责人必须对每部电梯按“月保单”上的项目进行检查后，方可在“月保单”上签字，严禁未经检查签字确认。五、“月保”人员要持证上岗，严禁无证操作。六、在“月保”中发现问题，“月保”人有义务向电梯负责人说明，并加以解决。负责人则必须将此记录备案。高压环网柜安全操作一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。三、严禁在室内吸烟。四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。五、断电后，必须进行接地保护。六、合闸前，必须断开接地保护。给排水管理制度一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每三个月清洗一次，以保持卫生。三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。四、注意水池的保养，防止破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。十一、接到自来水公司发出的停水告知时，应及时向住户发出告知，使住户有所准备。十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。财务管理公开制度为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》有关物业管理法规、政策，特制订本制度：一、管理处需定期向所有业主公布的财务帐涉及：管理服务费和本体维修基金（以下称本体基金）、电梯、智能系统运营费的收入和支出情况。二、管理服务费的收入涉及部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出涉及公用设施、设备和公共场合的平常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。三、本体基金的收入参照深圳市指导标准按0.25元/平方米向全体业主收缴；其支出用于房屋共用部分的维修养护，本体基金30％用于房屋本体共用部位的平常维护和零星小修，其余70％用于房屋本体共用部位中修以上维护工程；用于中修以上维护工程时须经业主管委会或该栋50％以上业主书面批准。四、管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。五、管理服务费、本体基金的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和征询。六、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。七、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。八、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。员工工作服管理规定一、新工作服：凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。二、不得在上班时间以外着工作服，不得将工作服转借给其别人。三、如因工作因素导致工作服损坏，需由当事人写明损坏因素，书面报告管理处主任，经管理处主任批准后方可更换。四、非因工作因素导致的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。工程临时用电制度为了加强社区的用电管理，防止用电不妥而发生人身安全、设备安全事故，保证社区电力正常运营，特制定此制度。一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。二、必须装有供电局检查合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20％，线路安装高度不得低于15M。三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。四、线路必须是三线四制，此外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达成0.5MΩ以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负.七、烧电焊前须检查周边是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。八、电焊作业完毕后，必须具体检查周边环境，是否有遗留火种，拟定无热源后方可离开现场。违者重罚并补偿经济损失。九、不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚并补偿经济损失。情节严重者送交公安机关解决。员工工作指引及行为规范（一）管理人员守则一、守则三九精神：艰苦创业，实业报国。价值观：以人为本，服务社会。团队精神：忠诚、和谐、求实、创新。服务宗旨：以人为本，依法管理，业主至上，服务第一。经营方针：优质服务，保本微利。管理理念：以业主为中心，以业主满意度为标准，全心全意为业主发明良好的生活环境和便利服务。员工管理：以人为本，善待员工，规