新时期民营房地产企业财务战略研究

我国的房地产企业在发展的时候具有资金回收期长、占用规模高且风险较高的特点。为了应对市场经济体制下，竞争日益激烈的市场环境，新时期民营房地产企业应根据自身发展情况制定恰当的财务战略，及时转变发展观念，要以财务战略目标为基础导向，实现合理的方案规划与资金筹集工作。一、财务战略的概念、类型和内容(一)财务战略的概念财务战略是指在对企业内外部环境进行科学分析的基础上，为了促进资金的有效流动，提升企业的财务竞争优势，从而开展的对企业资金的长期性、全局性的规划。财务战略是企业战略的一种，是企业战略在财务管理中的延伸。因此，在制定财务战略的时候需要与企业战略相适应。企业的财务战略是从企业长远发展的角度，对企业的资金流动进行规划，从而使企业的筹资、投资以及运营资金管理活动更加科学的手段，一般包括扩张型的财务战略、收缩型的财务战略和稳健型的财务战略，企业应该根据自身的实际需要制定适宜的财务战略。(二)财务战略的内容1.筹资战略收缩型财务战略的财务特点与扩张型财务战略是一样的，通常来说，应用收缩型财务战略的企业之前都使用过扩张型财务战略，实现资本的快速扩张，因此，收缩型和扩张型财务战略的特点是高度一致的。收缩型财务战略是指当企业处于危机状态时，要尽可能节省开支，避免不必要的支出，把维持企业生存作为中心环节，尽量控制成本，降低人力和物力成本的投放，在此基础上实现收入的增加。2.投资战略投资战略是指企业结合目前的发展状况以及对未来的发展规划，总体规划出投资方向、投资金额和投资项目。按照投资范围可分为对内投资和对外投资，对内投资是指企业为了保证正常的生产经营活动以及扩大规模，在企业内部中进行的投资活动；对外投资是指企业对外进行的证券投资或是直接对其他企业进行投资从而获取投资利益的投资活动。3.运营资金管理战略运营资金管理策略分为运营资金投资策略和融资策略。运营资金投资策略是以流动资产账户上的投资水平为决定因素，需综合考虑企业的不确定性和风险忍受程度，有紧缩型和宽松型两种运营资金投资战略。运营资金融资战略是要综合考虑流动资金的情况以及分类，根据风险导向情况确定运营资金融资战略。二、我国房地产市场的发展现状近年来，我国的房地产行业的发展已经逐渐从高速发展迈入中低速发展阶段，如图1所示，我国的商品房销售额和销售面积虽然在持续上涨，但是增速减缓。自从2017年开始，我国的房地产企业在发展的时候要想取得银行的贷款，其限制性的条件越来越多，对我国的房地产行业发展有一定的影响，而且在此期间内不断出现了限签、限售等条文，这对我国房价的过快上涨产生了遏制的作用。同时，在资金方面，我国政府也出台了一系列限制资金流入的政策，使房地产行业的发展陷入了僵局。在此背景下，实力雄厚的民营大企业依靠其强大的运营能力和长远的战略规划，不断扩充自己的市场份额，但是对于小企业来说，其生存的空间被进一步压缩了。在未来的发展过程中，我国政府将会持续对房地产行业进行控制，健全房地产市场平稳长效的发展机制，对房地产的融资风险进行管理，融资渠道进一步规范。图1我国商品房销售额和销售面积折线图三、新时期民营房地产企业财务战略存在的问题(一)筹资战略存在的问题1.筹资方式较为单一目前我国的民营房地产企业在发展的过程中筹资的方式较为单一，主要是向商业银行进行短期借贷或者长期借贷，而且由于国家政策的改变，向商业银行借贷的条件不断增多，借款的比重不断下降。向商业银行进行短期借贷的形式虽然成本较低，可以满足企业在短期内的资金需求，但是会使企业的还贷压力加大，导致企业财务管理活动无法发挥作用，财务的风险加大。2.内源融资能力较差我国的民营房地产企业在进行融资的时候，内源融资是指企业的发展资金来自于企业内部经营积累，内源融资的成本较低，风险较小，房地产企业在发展的时候离不开内源融资，但是目前由于我国的相关政策影响，再加上企业的经营成本增多，企业内部的经营积累较少。因此，导致企业内源融资较少，提高了企业的财务风险。(二)投资战略存在的问题1.企业投资渠道较少我国近几年开始抑制房价，健全房地产行业健康稳健的发展机制，控制无序扩张以及经营乱象，对民营房地产企业的发展造成了不良影响，导致其利润空间不断压缩。而且，目前我国的房地产行业在投资的时候投资的渠道较少，很多民营企业集中投资“金牛业务”，追求高风险高回报，对于经济适用房建设的投资较少，投资的结构十分不合理。2.企业不合理并购企业并购是企业发展和扩张的一种有效手段。我国的民营房地产企业在发展的过程中为了扩大市场，经常会发生并购其他企业的现象，但是有些房地产企业在并购的时候没有对并购的风险进行分析与考量，也没有对未来发展进行合理的规划，盲目发展扩张，为企业日后的发展留下了隐患。(三)运营资金管理战略存在的问题1.企业的存货较多我国的房地产行业发展速度较快。因此，很多民营房地产企业为了获得较大的利润，会提前购买了很多土地，在建的楼盘和已经建完的房屋数量较多，但是由于我国的房价一直居高不下，我国居民购房意愿较低，因此很多民营房地产企业现有的存货较多，这对房地产企业的销售有一定的影响。但同时，仍有很多企业为了追求经济利益，继续扩张，使这种情况继续加重，就会导致企业的经营风险增加。2.企业负债比例较高由于房地产行业的发展受到了抑制，而房地产行业的成本不断增加，民营企业在发展的时候负债率不断增高，而且企业在融资的时候进行股权融资的条件较多，企业一般从银行进行借贷，但是当前企业的变现能力逐渐下降，资金的流动性变差，因此，企业的速动比率降低，则会导致企业短期债务的偿还能力降低。同时，企业的资产运营的效率较低，资金的周转时间较长，也对民营房地产企业的发展造成了不良影响。四、新时期民营房地产企业财务战略的优化措施(一)筹资战略的优化1.制定多元融资策略民营房地产企业应该积极改变过去过分依赖商业银行贷款融资的模式，探索多元化的融资渠道。民营企业应该根据自身的发展利益，严格遵守行业规范，采取科学的手段制定企业发展规划，拓宽筹资、融资的渠道，使资金的流动性增强。首先，企业在发展的时候可以采取明股实债的运行模式，积极寻找股权投资者或财务投资者，加强与其他企业的合作，引入小股东，将公司的股权变现。其次，企业应积极减轻财务的压力投资新的项目，迅速回笼资金，使财务杠杆能够充分发挥作用。例如，金地集团在发展的过程中主要的融资方式有商业银行债权市场融资、证券市场融资、国际化融资以及信托融资等形式。融资的形式多元化，这对金地集团的发展有极大的影响。2022年金地集团在国家融资渠道收紧的情况下，获得了银行的2600亿元的融资，在市场融资方面，金地发行了17亿元中期票据，还设立了17亿元的资产支持专项计划。在融资方面金地集团在我国的房地产企业中能力较强，而且其偿债能力较强。截止到2022年的7月，金地集团已经完成了境内外的到期券98亿元，其中有4.5亿美元的境外债券，15亿中期票据，52.8亿元公司债券。2.扩大内部融资渠道民营房地产企业在发展的过程中除了要进行外源性融资，还要不断扩大内部融资渠道，从而优化房地产企业的融资结构，使其健康发展。这主要是由于企业在进行外部融资的时候会产生较多的融资成本，如果企业的外债过多，就会导致企业的财务风险提高，从而影响企业的发展。例如，我国的恒大集团在进行融资的时候采取了多渠道的外源性的融资方式，包括银行借贷、股票融资、私募融资、房地产投资信托等形式，2011年至2017年，恒大集团通过不同形式的融资总共获得资金3877.29亿元，占其融资总额的87.6%，这种形式的融资模式导致恒大集团的财务风险偏大，据统计，在2017年，恒大集团的经营利润没有大幅度的提升，因为其用于支付各种利息的费用就已经达到了600多亿元，而其财务杠杆的系数已经达到了3.31，这对企业的发展极为不利。因此，企业在发展的过程中不仅要注重外源性融资，还需要不断扩大内部融资渠道，使融资的渠道不断优化，这样才能够降低企业的资产负债率，从而促进企业的健康发展。同时，企业还要加强内部资金的管理，提高自己的盈利能力，从而为企业减轻财务负担，保证企业稳定、持续发展。(二)投资战略的优化1.促进多元化投资模式的建立当前我国的民营房地产企业在发展的时候可以积极与第三方企业进行合作，合作开发地产项目，通过这种合作共赢的形式，共同促进土地资源和资金的有效利用。在合作的过程中，双方可以共同学习财务管理方面的成功经验，优化资金分配的形式，促进资金流动，使资源可以集中投放，通过较少的资本投入从而获得更多的利益。与第三方企业进行合作还有利于降低民营房地产企业的投资风险，促进房地产企业在其他领域的扩张，通过高效的经营模式，助推企业的健康发展。例如，恒大集团早在2016年的时候就已经开始在医疗服务、健康保障以及健康产业等方面进行布局，着力于发展高端医院和分级医疗、社区医疗和养老、医学美容和抗衰老产业。在发展的过程中，恒大集团与金融、休闲、旅游、互联网等多家企业进行跨界合作，形成了大健康产业，有利于资源的整合和优化，不仅为恒大集团的发展提供了新思路，也有利于相关行业的发展。此外，还有很多其他的民营房地产企业也都开始投资医疗与养老相关的产业，如万达、富力等在国内知名的民营大企业都开始进行相关的投资。2.重视企业并购之后的重组工作企业并购是企业向外扩张的一种形式，也是企业投资的重要内容，在进行企业并购的时候，民营房地产企业在向外扩张与转型的时候，采取并购的形式可以利用并购企业的资源和营销渠道，有利于企业迅速打开市场。目前，房地产企业在投资的时候更加关注医疗、卫生、养老等行业，房地产企业要想转型医疗健康行业，一方面可以与相关的企业进行合作，另一方面可以采取并购的方式，直接引入医疗核心，并利用原有的医疗机构的资源与渠道等建立自己的医疗机构。例如，上海龙湖地产是我国房地产开发企业综合实力10强企业，在2021年花费10.8亿元并购了重庆佑佑宝贝妇儿医院，此次并购成功以后，龙湖地产将会增加一项妇儿医疗的产业。此前，重庆佑佑是重医附属儿童医院唯一的民营医院联合体，医院的硬件设施、专家配置都很高端，因此龙湖地产将其并购之后利用医院的资源，并与原有的合作单位继续加强合作，有利于龙湖地产的妇儿医疗产业发展。(三)运营资金管理战略的优化1.整合企业的业务链条对我国的民营房地产企业来说，资产的管理就是对企业的存货进行管理，也就是对企业开发建设的建筑物和住宅进行管理，房地产企业的资金流动情况在一定程度上会受到企业存货的影响，同时房地产企业的资金流动以及资产运作的效率也会受到企业资金占用率的影响，目前我国的房地产企业投资建设的建筑以及住宅较多，存货量较大，进而导致企业内部可利用的资金不多，从而加大了企业的财务风险。因此，民营房地产企业应该从内部的业务链方面强化企业的财务战略，对上下游的业务行业进行整合，对房产开发的类型和业务进行细化，对企业的财务战略进行合理的调整，适应市场的需求。同时，企业要改变营销方式，尽快清空存货，回笼资金，从而创新企业的管理模式。例如，恒大集团是我国最具影响力的现代化民营房地产企业，在发展的过程中始终坚持产品和服务的质量，树立品牌理念，恒大集团在进行房地产营销的时候，注意关注市场的动态，在2017年至2018年的时候，我国人民的消费观念发生了重要的变化，因此，绿色营销开始成为当时的主流营销手段，恒大集团抓住机遇，坚持绿色环保的理念，开发绿色住宅，提倡健康的住宅环境，然后采取绿色营销的手段，吸引了大量的消费者。2.加强财务风险防控在进行企业的运营资金管理时，需要围绕日常的运营资金，对业务活动进行整体的部署，实现资金和资源的优化配置，资金运营管理战略的规划涉及到资金的配置、流转、成本节约等问题，企业如果想要保证自身的稳定发展，就需要加强对现金流的管理，避免盲目扩张，在投资和并购的时候应加强调查和评估，这样才能防止市场波动对企业造成负面影响，加剧企业的财务风险。民营房地产企业在进行运营资金的管理时，应对各种财务风险进行科学的防控，避免企业陷入危险境地。据统计，从2014年到2021年，我国多个地区的十多家中小型企业由于资金链断裂而破产，一方面是由于房产市场的变化，另一方面源于企业内部管理的不善，导致财务风险提升，无法应对当前的市场环境。但是龙湖企业在