上海锐懿资产管理有限公司尽职调查报告

上海锐懿资产管理有限公司项目尽职调查报告项目名称：锐懿资产-淮安天津路保障房专项资产管理计划呈报部门：呈报会议：项目负责人：十一月

声明和保证我们在此声明与保证：本报告按照我公司有关规定，根据融资申请人提供的和本团队收集的资料，经我们审慎调查、核算、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资产管理计划方案后完毕的。报告全面反映了客户及项目最重要、最基本的信息。我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所做判断的合理性负责。调查人：2023年11月

目录一、 项目概述 4(一) 项目背景 41. 项目来源 42. 项目背景 4(二) 项目的基本情况 41. 项目基本要素 52. 交易结构 53. 尽职调查的基本情况 7二、 项目可行性分析 7(一) 合规性分析 7(二) 经济性分析 71. 融资方基本情况 82. 融资方财务状况 10(三) 抵押物分析 141. 抵押物概况 142. 抵押物价值预估 14(四) 担保方分析 151. 担保方基本情况 152. 财务分析 15三、 资金用途分析 20(一) 项目背景 211. 地区概况 21(二) 项目概况 221. 项目定位 222. 项目提出的理由与过程 233. 承办单位概况 23(三) 项目建设规模及收支测算 241. 棚户区改造 242. 安顿房建设 253. 工程投资估算 264. 项目收支分析 27四、 还款来源分析 30(一) 第一还款来源——盱眙海通时代广场 301. 项目地背景概述 302. 海通时代广场项目概括 343. 海通时代广场销售分析 384. 销售收入分析 42(二) 第二还款来源——海通花园•银座 451. 项目地区概况 452. 项目概况 463. 项目开发测试 46五、 风险分析 52六、 项目调研中提出的问题及解决情况 54七、 项目后续管理内容 55八、 尽职调查结论 55附件一：盱眙海通基础证照 56附件二：实际控制人身份证 60附件三：江苏海通基础证照 61附件四：天津路保障房项目立项文献 64项目概述项目背景项目来源本项目由我部自主开发。我部在筛选项目过程中着重考虑了交易对手情况、项目区域位置、项目未来发展前景、本地经济发展水平等。在此基础上，我部拟与盱眙海通置业有限公司（下称“盱眙海通”、“项目公司”）合作，发行锐懿资产-淮安保障房专项资产管理计划。项目背景盱眙海通是江苏海通投资发展有限公司旗下一家专为开发盱眙海通时代广场成立的房地产公司。盱眙海通时代广场是总建筑面积48万平米的商住综合体项目，该项目施工进度超过70%，五证齐全，已售面积约26万平米（约11万平米抵扣工程款），实际销售回款近8亿元，商业部分大部分已开业经营，住宅部分已开始入住。后续可销售面积14.8万平米，项目未来可回款金额超过11亿元。盱眙海通时代广场总投资预计约13亿至14亿元，目前已投入9.37亿元，所有为盱眙海通自有资金以及销售回款，项目公司无任何对外借款。未来重要支出费用是剩余部分建安费用约1.77亿元，基础设施费1.98亿元，以及部分税费，而上述各项费用皆可凭项目后续自身的销售回款支付，无需额外资金投入。2023年10月，盱眙海通以及关联公司江苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）与淮安市最大的政府平台公司淮安市城市资产经营有限公司（下称“城市资产”）合资成立淮安市海弘华地置业有限公司（下称“海弘华地”），该项目公司专门用于开发淮安市天津路片区746亩棚户区改造及保障房项目（淮安市政府一号工程，下称“天津路保障房项目”）。其中保障房总占地面积142.5亩，总建筑面积39.5万平米，建设总投资16.6亿元。截至报告日，已由盱眙海通及江苏海通分别以自有资金共同投入3.6亿元。项目的基本情况项目基本要素资管理计划名称锐懿资产-淮安天津路保障房专项资产管理计划（拟）融资主体盱眙海通置业有限公司存续期24个月规模12,000万元类型集合管理方式通过银行向融资方发放委托贷款发行方式利得财富包销总融资成本15.5%/年管理费2%/年托管费0.03%/年委贷费0.1%/年投资人收益及发行费13.37%/年交易结构交易结构相关说明资金用途由盱眙海通向海弘华地发放股东贷款，该资金专项用于向城市资产支付天津路保障房项目的土地征迁费。还款来源第一还款来源：盱眙海通时代广场后期销售回款约11亿。第二还款来源：江苏海通下属淮安海通银座项目销售回款约10亿。增信措施抵押担保：盱眙海通时代广场A区5#楼与C区18#楼的土地使用权及在建工程抵押担保保证，抵押率不超过40%。关联公司担保：江苏海通提供连带责任担保保证。个人连带担保：实际控制人王慧俊提供个人无限连带责任担保保证。用款监管：海弘华地、锐懿资产及开户银行设立三方监管账户，该账户专门用于接受本次委托贷款资金，并专门用于向城市资产支付天津路保障房项目土地保证金。资金归集：盱眙海通与江苏海通分别设立归集账户，该两个账户专门用于归集销售收入，归集的资金不经由【锐懿资产】书面批准，不得挪作他用。归集条件为【在资管计划存续期到期前半年，自到期前第半年至到期当月，两个归集账户每月的余额总和数，应满足委托贷款的本金与利息总额的10%、10%、10%、15%、20%、35%】。强制/降价销售权：锐懿资产有权在归集账户余额不满足上述归集比例时，强制规定盱眙海通委托由锐懿资产指定的房产销售公司对抵押物进行销售，销售价格由锐懿资产指定。尽职调查的基本情况尽调时间参与人员尽调范围重要尽调方法交易对手选择、交易方案设计、项目相关资料收集。电话访谈、查阅分析公司提供的相关证照和资料、网上查询等。对盱眙海通时代广场、淮安海通银座及淮安天津路保障房项目的尽职调查。实地考察。相关附件：盱眙海通基础证照，江苏海通基础证照，实际控制人身份证，天津路保障房项目立项文献。项目可行性分析合规性分析本项目融资方为暂定二级资质的房地产开发公司，抵押物为用款项目土地及在建工程以及前期已取得产证的商铺，同时融资方的实际控制人以及关联公司为本次融资提供无限连带责任担保保证，交易结构符合相关法律规定。此外，项目公司未有任何对外借款，也未涉及任何诉讼。经济性分析融资方基本情况公司基本信息项目公司盱眙海通置业有限公司住所盱眙县五墩南路法定代表人王有文公司类型有限责任公司（自然人控股）注册资本8117.1万元实收资本8117.1万元经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：无。成立时间2023年10月18日营业执照注册号25组织机构代码证79334828-4税务登记证284贷款卡号3941房地产开发资质暂定二级盱眙海通置业有限公司(注册资金8117.1万元)盱眙海通置业有限公司(注册资金8117.1万元)盱眙县龙虾美食有限公司(盱眙县龙虾美食有限公司(出资7817.1万元)杭州中广投资有限公司(出资300万元)实际控制人简介王慧俊于2023年投入资金3000万元成立江苏海通投资发展有限公司和江苏海通木业有限公司，2023年以海通控股集团有限公司名义投资2023万元成立盱眙海通置业有限公司。实际控制公司总构架图如下：实际控制公司说明：公司名称备注淮安永金机械设备销售有限公司已无实际经营淮安山林建材有限公司已无实际经营海通酒店管理有限公司酒店运营江苏海通投资发展开发淮安海通花园、海通银座项目江苏海弘华地置业有限公司开发淮安天津路保障房项目盱眙海通置业开发盱眙海通时代广场项目杭州淮浙贸易有限公司已无实际经营淮安空港海通物流公司管理有限公司开发淮安空港物流园项目盱眙县龙虾美食已无实际经营盱眙海达房产开发有限公司已无实际经营融资方财务状况资产负债情况分析资产负债表一览单位：人民币万元资产2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流动资产：货币资金1,124522517255短期投资100应收账款1,2211,5691,3962,183预付账款7,8612,6321,73610,632其他应收款19,20518,13623,58416,777存货28,97230,34819,69829,219流动资产合计59,60553,30946,93459,068长期投资：长期投资合计2,3002,300固定资产：固定资产原价33323229减：累计折旧32302417固定资产净值12811固定资产合计12811资产总计60,68655,61246,94259,080负债和所有者权益流动负债：应付票据187应付账款5,3335,2892,8851,072预收账款9,1207,68211,21029,559其他应付款8,2187,4211,9045,232未交税金283147480其他未交款26流动负债合计22,95520,40816,07536,140长期负债：长期负债合计负债合计22,95520,40816,07536,140所有者权益（或股东权益）实收资本8,1178,1178,1178,117资本公积10,86510,86510,86510,865未分派利润18,74816,22111,8843,957所有者权益合计37,73035,20330,86622,939负债和所有者权益（或股东权益）总计60,68655,61246,94259,080截至2023年8月，盱眙海通资产总额6.06亿元，负债总额2.29亿元，资产负债率37.83%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。资产负债表白细其他应收款1.92亿元，重要明细如下：序号客户名称余额（万元）1江苏海通投资发展公司3,4092淮安市城市资产经营有限公司13,0003淮安清浦信用担保公司5004陈继梅1,385合计19,205其中，淮安市城市资产经营有限公司的1.3亿元应收款为向城市资产支付的天津路保障房项目土地保证金；江苏海通投资发展公司的3400余万元应收款为往来款。存货2.89亿元，为尚未结转的开发成本，以工程抵款的金额不涉及在其中。长期投资2300万元，分别为参股盱眙海达房产开发有限公司700万元，出资比例占87.5%；参股江苏海弘华地置业有限公司1600万元，出资比例占20%。预收账款9100余万元，为未结转的销售收入。应付账款5300余万元，重要为应付代建工程款4565万元，以及应付县审批中心704万元。其他应付款8200余万元，重要是海通酒店管理公司3500余万元，县审批中心800余万元，代建工程款1500余万元，浙江广扬建设集团300万元，浙江鑫利莱纺织公司200万元，以及关联方往来款。偿债能力分析指标2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流动比率259.65%261.21%291.96%163.44%速动比率133.44%112.51%169.42%82.59%钞票比率4.90%2.56%3.22%0.71%资产负债率37.83%36.70%34.25%61.17%权益乘数160.84%157.97%152.08%257.54%根据上表分析，公司流动比率与速动比率都维持于较高水平，体现公司短期债务偿还能力较强；公司钞票比率较低，是由于公司仍处在开发周期中。公司资产负债率较低，权益乘数较高，体现公司财务杠杆率较低，财务风险较低。此外，由于公司目前尚有9100余万销售收入未作结转，仍列入负债科目（预收账款），因此若扣除该笔款项，公司于2023年8月及2023年12月的实际负债率仅为22.80%、22.88%。利润分析损益表一览单位：人民币万元项目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主营业务收入3,56522,09336,55417,254减：主营业务成本1,65513,16122,85310,165营业费用9774408106主营业务税金及附加2671,5902,7841,207二、主营业务利润1,5457,26610,5075,773加：其他业务利润367减：管理费用106338558664财务费用4095-4三、营业利润1,4436,9559,8545,113加：营业外收入-411减：营业外支出321751384167加：以前年度损益调整四、利润总额1,1216,2009,4804,946减：所得税1,8632,3701,440五、净利润1,1214,3367,1103,505赚钱能力分析指标2023年12月2023年12月2023年12月销售净利率19.63%19.45%20.32%资产净利率7.80%15.15%5.93%权益净利率12.32%23.04%15.28%营业利润率31.48%26.96%29.64%仅根据已做结转的数据分析，公司的销售净利率及营业利润率都处在行业内公司正常赚钱水平。财报中异常数据分析对外借款明细：截止2023年10月24日，公司无对外借款。对外担保情况：截止2023年10月24日，公司对外担保金额总计4400万元，明细如下：类型被担保人担保金额（万元）担保形式保证盱眙县第三建筑安装工程有限公司1500单人担保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保人行征信报告结果：截止2023年10月24日，公司无不良信用记录。全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“盱眙海通置业有限公司”，返回的查询结果为零。抵押物分析融资人提供盱眙海通时代广场A区5#楼所有及C区18#楼未售部分（该18#楼一层已售2,541.22平方米，剩余未售共计19,665.05平方米）的土地及在建工程作为抵押。该两幢楼在本资管计划存续期内不对外销售，由盱眙海通自持。抵押物概况名称物业类型施工进度是否取得销售许可建筑面积A区5#楼5层商业主体竣工是31,775m2C区18#楼4层商业主体竣工是22,206.27m2抵押物价值预估鉴于拟抵押物业目前尚无由锐懿认可的评估机构出具评估报告，因此由本项目投资经理根据周边同类物业的实际销售价格进行预评，实际评估价值以专业评估公司出具的评估报告为准。A区5#楼抵押价值预评估可售面积（m2）销售均价（元/m2）销售收入（万元）1层8,199.2718,000.0014,7582层6,725.257,000.004,7073层6,732.425,000.003,3664层6,766.085,000.003,3835层3,351.985,000.001,675总计31,775.0027,891C区18#楼未售部分（共计19,665.05平方米）抵押价值预评估可售面积（m2）销售均价（元/m2）销售收入（万元）负1层5,942.007,000.004,1591层2,880.2012,000.003,4562层5,421.427,000.003,7943层5,421.425,000.002,710总计19,665.0514,121抵押率估算根据分别对于A区5#楼及C区18#楼的预计销售收入评估，该两幢楼总计预估抵押价值为4.2亿元。以1.2亿元的融资规模计算，本项目的预估抵押率为28.56%。实际抵押率以评估机构出具的正式评估报告所示价值为准，但抵押率不可高于40%，若抵押率高于40%，则由融资方补足其他抵押物，直至抵押率低于40%。担保方分析为本次融资提供担保的公司是江苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）。担保方基本情况项目公司江苏海通投资发展有限公司住所淮阴区长江东路北、经二路东侧法定代表人孙长波公司类型有限公司（自然人控股）注册资本8000万元人民币实收资本8000万元人民币经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：实业投资（金融投资和国家严禁投资的项目除外），标准化厂房销售。成立时间2023年8月14日营业执照注册号239组织机构代码证75320914-0税务登记证140贷款卡号9222房地产开发资质暂定三级财务分析资产负债情况分析资产负债表一览单位：人民币万元资产2023年8月2023年2023年2023年流动资产：货币资金8951547974739应收账款2其他应收款27,29421,92921,5756,932存货26,7409,9068,98610,032流动资产合计54,93133,38331,53617,706长期投资：长期投资合计254392543937793279固定资产：固定资产原价351351326324减：累计折旧89734828固定资产净值262278278296固定资产清理262278278296固定资产合计262278278296无形资产及其他资产：无形资产195195195200递延资产：345997134无形资产及递延资产合计230255292335资产总计80,86259,35535,88721,617负债和所有者权益流动负债：应付账款1,7772,3195,4441,592预收账款25,51422,71310,7779,866应付工资18171610未交税金158330274532其他应付款24,54112,3626,5031,551流动负债合计52,01037,74423,01513,553负债合计52,01037,74423,01513,553所有者权益（或股东权益）实收资本（或股本）8,0008,0004,9002,900实收资本（或股本）净额8,0008,0004,9002,900资本公积8,0008,0005,0003,700未分派利润12,85111,7112,9711,463所有者权益合计28,85121,61112,8718,063负债和所有者权益（或股东权益）总计80,86259,35535,88721,617截至2023年8月，江苏海通资产总额8.08亿元，负债总额5.2亿元，资产负债率64.32%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。资产负债表白细其他应收款2.72亿元，重要明细如下：序号客户名称余额（万元）1淮安市城市资产经营公司23,0002淮安空港产业园3,8403深圳涌相通进出口公司1,3085淮安永金机械-1,276合计19,205其中，淮安市城市资产经营有限公司的2.3亿元应收款为向城市资产支付的淮安天津路保障房项目土地保证金及购买土地指标款；淮安空港产业园3840万元为代其缴纳空港物流园的出资款；其他为内部往来款。存货2.67亿元，明细如下：序号存货名称余额（万元）1开发产品（一期）3312开发产品（二期）463开发成本及在建工程合计26,362合计26,740其中，“开发成本及在建工程合计”2.63亿元涉及新购土地成本1.65亿元，以及未结转的开发成本。长期股权投资2.5439亿元，为关联公司持股，明细如下：序号投资名称出资（万元）1江苏海弘华地置业有限公司4,0002淮安空港海通物流公司管理有限公司20,1603盱眙县龙虾美食1,279合计25,439应付账款1700余万元，皆为往来款，明细如下：科目名称余额（万元）发生时间往来情况浙江中仑4662023.7.10应付工程款亘盛工程公司5022023.6.7应付工程款苏兴工程公司4682023.8.29应付工程款小计1,777注：以上皆为尚未结算的工程款（为税务结算数）。其他应付款2.45亿元，明细如下：科目名称余额（元）发生时间往来情况淮阴经济开发区管委会14,980,000.002023.1.31往来款盱眙海通置业有限公司34,096,061.002023.8.31收往来款浙江中仑建设公司8,000,000.002023.8.31工程质量保证金江苏海弘华地置业88,220,388.322023.8.26往来款杭州坤健投资合作公司3,300,000.002023.5.31农行收往来款浙江省长城建设集团淮安分公司2,500,000.002023.7.4工程保证金淮阴区经济开发有限公司45,144,464.002023.3.26暂收拆迁补偿款淮安园兴投资有限公司15,000,000.002023.3.26收往来款小计245,414,714.92其中，淮阴经济开发区4514万元为海通银座土地拆迁补偿金，尚未转帐结算；其他为正常收取的各种保证金。偿债能力分析指标2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月流动比率105.62%88.45%137.02%130.64%速动比率54.20%62.20%97.98%56.62%钞票比率1.72%4.10%4.23%5.46%资产负债率64.32%63.59%64.13%62.70%权益乘数280.27%274.65%278.81%268.08%作为本项目的担保方，公司短期债务偿还能力较强，财务杠杆率较低，财务风险较低。而公司因正在开发海通银座项目，所以现阶段钞票比率较低。此外，虽然公司负债率略高，但其负债皆为流动负债，特别是在扣除未作结转的销售收入（即预收账款2.55亿元）后，公司于2023年8月及2023年12月的实际负债率仅为30%左右。利润分析损益表一览单位：人民币万元项目2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月一、主营业务收入6,54524,55411,8267,214减：主营业务成本4,16810,7597,1884,535主营业务税金及附加465963984951二、主营业务利润1,91212,8313,6531,727加：其他业务利润减：营业费用144367292104管理费用219530534460财务费用187141-4三、营业利润1,54711,8462,6841,167加：投资收益8营业外收入25减：营业外支出2185836四、利润总额1,54611,6532,6251,131减：所得税4062,913631154五、净利润1,1408,7391,994977赚钱能力分析指标2023年8月2023年12月2023年12月2023年12月销售净利率17.42%35.59%16.86%13.55%资产净利率1.88%15.72%4.25%1.65%权益净利率3.02%24.83%6.46%4.26%营业利润率23.64%48.25%22.70%16.19%根据以上数据分析，公司的赚钱水平属于行业内公司的正常水准。财报中异常数据分析对外借款明细：截止2023年10月24日，公司无对外借款。对外担保情况：截止2023年10月24日，公司对外担保金额总计2900万元，明细如下：类型被担保人担保金额（万元）担保形式保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保人行征信报告结果：截止2023年10月24日，公司无不良信用记录。全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“江苏海通投资发展有限公司”，返回的查询结果为零。担保能力综合分析江苏海通作为盱眙海通的关联公司，拥有暂定三级房地产开发资质。公司曾开发海通花园项目，该项目可售面积约13万平米，已售罄。2023年拍下海通银座项目地块，占地面积132亩，该项目已全额支付土地款1.65亿元。截至2023年8月，公司总资产8.08亿元，负债率64.32%（含尚未结转的销售收入2.55亿元）后。此外，截至2023年9月，公司无对外借款，对外担保金额2900万元（为多人联保），无不良信用记录，不涉及诉讼案件。综上，公司确有能力为本次盱眙海通的融资计划提供担保保证。资金用途分析资管计划拟向盱眙海通置业有限公司发放委托贷款，共计资金规模12,000万元。贷款资金重要用于向海弘华地发放股东贷款，该资金用于向城市资产支付淮安天津路保障房项目的土地征迁费。截至本报告期，江苏海通已投入资金2.3亿元，盱眙海通已投入资金1.3亿元。根据海通控股有限公司与城市资产针对该项目签署的合作开发协议约定，双方共同出资成立“项目公司”（即海弘华地）用于开发该项目。海弘华地为该宗地块征地拆迁补偿、安顿房建设提供前期资金投入直接抵冲180万元/亩的土地出让金。其中城市资产负责取得该项目出让土地的使用权，不管摘牌价格是多少，海弘华地为该宗土地固定承担180万元/亩的土地费用。项目背景地区概况江苏省淮安市，古名：楚州、淮阴、淮安，位于江淮平原东部，地处长江三角洲北翼地区，南京都市圈紧密圈层。淮安市从属于中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港——连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。是全国历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的重要发源地，为江淮流域古文化发源地之一。淮安人文答萃，历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安更是一代伟人周恩来的故乡。淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有“日出斗金”的洪泽湖，东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤，土地肥沃，粮丰林茂，水域宽广，盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品，形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导产业，是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富，地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产，已经探明的岩盐储量1300亿吨，居世界首位。作为新兴的工业城市，淮安全市有各类工业公司近3万家，其中涉及淮阴卷烟厂等10户大型公司集团和江苏清印集团等50户重点公司，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻集团、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资公司纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。全市初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系，同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础，丰富了整个工业体系。全市公司规模不断扩大，技术不断升级，生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在兴起。2023年，全市实现GDP1920.91亿元，增长13.1%；规模以上工业增长值958.88亿元，增长17.2%；规模以上固定资产投资1247.99亿元，增长22.3%；社会消费品零售总额633.24亿元，增长15.6%；城乡居民人均可支配收入22995元，增长13.5%；农民人均纯收入9838元，增长13.8%；进出口总额42.41亿美元，增长48.6%；注册外资实际到账21.23亿美元，增长31.8%；公共财政预算收入233.61亿元，增长14.2%；金融机构人民币存款、贷款余额分别为1502.79亿元和1173.18亿元，同比增长14.7%和18.3%。以上11个重要指标增幅中，有8个指标居全省前列。近年来淮安市经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为淮安市房地产市场连续而快速发展发明契机。淮安市作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处在全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处在理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。项目概况项目定位实行棚户区改造是省委、省政府加快发展淮安市苏北重要中心城市战略部署中的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切规定。2023年2月，淮安市人民政府市长办公室会议纪要第五号文献中明确指：加快实行淮安市棚户区改造开发和环境整治。天津路棚户区改造及保障房项目的建设不仅可以取得拉动经济增长效果，并且可以改善淮安市市容，且对项目地块及周边地块的拆迁安顿户和低收入家庭进行统一安顿。本次建设，一则可以解决拆迁户和低收入家庭的住房问题，促进民众的住房福利改善，另一方面，符合淮安市“十二•五”建设发展规划的需要，对改善淮安市环境及形象有着很大的促进作用。因此可以说本项目的开发对于淮安市的发展而言可以起到经济效益与社会效益兼顾的一石多鸟效应。项目地块规划如下图：项目提出的理由与过程按照省委、省政府“立足于早解决、集中力量和资金加快解决棚户区改造问题”的总体工作规定，我市在棚户区拆迁、改造上的总体目的是：在2023年终前基本完毕全市棚户区拆迁任务；从现在起，运用两年时间完毕全市的的棚户区改造安顿房建设任务。根据淮安市住宅建设目的计划和十二五规划规定，到2023年，全市城市居民人均居住面积达32.5平方米，解决人均住房使用面积低于8平方米的住房困难家庭。要达成此目的，还要大力发展住房建设。继续加快发展保障性住房建设，解决淮安市绝大部分中低收入家庭的住房问题，稳步推动住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量，鼓励住房消费，促进住房市场繁荣，充足发挥住宅建设对全市经济发展的拉动作用。随着城市经济发展和城市规模的扩大，城市形象也迫切需要相应提高。实行淮安市“十二•五”建设发展规划的需要。承办单位概况江苏海弘华地置业有限公司。江苏海弘华地置业有限公司是遵市政府指示，为加快旧城改造，由淮安市资产经营有限公司和海通控股有限公司下属江苏海通及盱眙海通合资成立的。淮安市资产经营有限公司淮安市资产经营有限公司建立现代公司制度，实行董事会、经理层、监事会决策、运营、监督三位一体、分离制约的运营体制。组织机构为四处一室一中心，设财务审计处、综合计划处、资产经营处、市政建设处、办公室、收费中心。公司现有工作人员47名，学历均为大学本科以上，拥有高级职称专业技术人员12名，中级职称专业技术人员26名。公司重要职责：协调有关部门制订土地供应、房地产开发、资产经营年度计划和重大项目运作方案；负责项目包装和招商发布、经营政策的制定、土地前期开发；自主或委托经营市政公用设施、房产、地产等有形资产和广告发布权、路桥冠名权等无形资产；负责统一收取涉及工程建设、房地产综合开发等方面的规费和土地出让金；负责城市经营方案制定；负责城市建设资金的筹集与管理，资本运作，向金融部门抵押货款与还贷；负责承办市委、市政府交办的其它任务。项目建设规模及收支测算棚户区改造本次天津路棚户区改造及保障房项目为江苏海弘华地置业有限公司根据淮安市市政府的指示，负责如下几个地块的棚户区改造工程。序号项目名称占地（亩）拆迁面积（万平方米）所在地1天津路西侧A号地块201.6298清浦区2天津路西侧B号地块73.2873清浦区3清浦东区13号地213.7157清浦区4清浦东区14-A地块141.5013.5清浦区5清浦东区14-B地块117.053清浦区合计747.18224.5安顿房建设天津路棚户区保障房项目，占地面积约142.5亩，总建筑面积约379045平方米，以及绿化、景观、活动场地等附属设施。天津路棚户区保障房项目重要经济指标表重要经济指标总用地面积142.5亩总建筑面积379045㎡其中住宅建筑面积368224㎡商业建筑面积10821㎡建筑占地面积21928㎡绿地率68.57%建筑密度23.07%容积率3.99总户数3926总人数约11000人停车位地上：258地下：1431合计1689安顿房部分进度计划表序号工作阶段时间安排1项目前期准备工作2023.10~2023.012地块拆迁2023.01~2023.103场地清理及三通一平2023.10~2023.034改造扫尾工作2023.03~2023.055安顿房建设2023.05~2023.106竣工验收2023.10工程投资估算该项目的工程建设投资估算总计约为12.6亿元，明细如下表：序号工程和费用名称单位工程数量估算价值估算价值编制依据单价(元)合价(万元)工程费其他费工程费其他费一第一部分工程费1土建及装饰工程m2379,045.002,25085,285.13淮安市区范围内已建工程结算2消防、给水管网工程m2379,045.001405,306.633强、弱电管网工程m2379,045.001355,117.114道路及排水管网工程m2379,045.00953,600.935绿化工程m2379,045.00853,221.88第一部分工程费小计102,531.67二工程建设其他费用1综合规费m2379,045.001505,685.682建设单位管理费万元102,531.670.033,075.953工程设计费m2379,045.00953,600.934工程勘察费m2379,045.0025947.615工程监理费万元102,531.670.0141,435.446概预算编制费万元102,531.670.003307.607竣工图编制费万元102,531.670.001102.538项目前期工程费万元102,531.670.022,050.639工程招标代理费万元102,531.670.002205.0610环保评价费万元102,531.670.000220.5111施工图审查费m2379,045.001.5659.13第二部分工程费小计17,491.07二部分工程费小计120,022.74三土地费用1土地费用拆迁地块就地建设2拆迁费用政府统一拆迁第三部分小计四基本预备金1基本预备费万元120,022.745%6,001.14第四部分小计6,001.14工程总投资126,023.88项目收支分析天津路棚户区改造及保障房项目收入估算本项目收入涉及天津路棚户区改造及保障房项目安顿房出售的收入、天津路西侧A号地块出售收入、天津路西侧B号地块出售收入、清浦东区13号地出售收入、清浦东区14-A地块出售收入、清浦东区14-B地块出售收入等。收入情况根据政府有关的收费政策及预期情况进行估算。天津路棚户区改造及保障房项目安顿房天津路棚户区改造及保障房项目安顿房建设完毕后，将作为本项目的实物安顿房来安顿各个地块的拆迁户，即天津路棚户区改造及保障房项目安顿房工程不产生经济收益，本项目的重要经济收益来源于各个拆迁地块的土地出让。天津路西侧A号地块通过对天津路西侧A号地块百姓的搬迁安顿可置换出商业黄金用地201.629亩，其中142.5亩将用于安顿房建设，其余59.129亩，按370万元∕亩的价格对外出让，可实现收入约2.188亿元，天津路西侧B号地块通过对天津路西侧B号地块百姓的搬迁安顿可置换出商业黄金用地73.287亩，按370万元∕亩的价格对外出让，可实现收入约2.712亿元，清浦东区13号地通过对清浦东区13号地百姓的搬迁安顿可置换出商业黄金用地159.885亩，按370万元∕亩的价格对外出让，可实现收入约5.916亿元，清浦东区14-A地块通过对清浦东区14-A地块百姓的搬迁安顿可置换出商业黄金用地131.491亩，按370元∕亩的价格对外出让，可实现收入约4.865亿元，清浦东区14-B地块通过对清浦东区14-B地块百姓的搬迁安顿可置换出商业黄金用地89.655亩，按370万元∕亩的价格对外出让，可实现收入约3.317亿元，综上所述，天津路棚户区改造及保障房项目总收入为18.998亿元。项目建设期及运营期支出估算本项目支出估算涉及各棚户区地块的拆迁工程以及天津路棚户区改造及保障房项目安顿房的土建工程、装饰工程、门窗工程、给排水及消防工程、动力及电气照明工程、综合布线工程、场区内管线工程、道路及绿化工程等工程费和建设单位管理费、勘察设计费、施工监理费、招投标费、人防费等其他费及基本预备费、建设期贷款利息。重要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》及预期情况进行估算。拆迁工程、土建工程、装饰工程、门窗工程、给排水及消防工程、动力及电气照明工程、综合布线工程、场区内管线工程、道路及绿化工程等工程费和建设单位管理费、勘察设计费、施工监理费、招投标费、人防费等及基本预备费。建设期贷款利息财务费用为长期借款利息，借款年利率按7.775％(有效年利率)计算。在长期借款所有偿还前，因长期借款各年余值不等，每年财务费用不同，因此计算期内各年支出不等。（详见下表）天津路棚户区改造及保障房项目建设期支出估算表（单位：万元）序号项目第一年次年第三年合计1拆迁改造项目76,30051,60017,937.32145,837.32a天津路西侧A号地块拆迁工程22,00015,5007,139.5544,639.55b天津路西侧B号地块拆迁工程9,5007,8002,183.1719,483.17c清浦东区13号地块拆迁工程21,00013,6006,315.7740,915.77d清浦东区14-A地块拆迁工程12,8008,2001,401.1522,401.15e清浦东区14-B地块拆迁工程11,0006,500897.6818,397.682天津路棚户区保障房项目58,50038,50029,000126,0003银行利息1,744.95,040.87,018.320,1634货币安顿-58,500-38,500-29,000-126,000合计78,04556,64124,955.62166,000项目收支平衡分析本工程建设期总投资为16.6亿元，其中银行贷款利息2.016亿元。项目收支平衡情况详见下表（单位：万元）：序号地块名称支出收入收益1天津路西侧A号地块44,639.5521,877.73-22,761.822天津路西侧B号地块19,483.1727,116.197,633.023清浦东区13号地块40,915.7759,157.4518,241.684清浦东区14-A地块22,401.1548,651.6726,250.525清浦东区14-B地块18,397.6833,172.3514,774.676银行利息20,160-20,160合计165,997.32189,975.3923,978.07即本次开发总的赚钱约为2.398亿元，利润率14.446%。还款来源分析第一还款来源——盱眙海通时代广场项目地背景概述盱眙县经济社会发展概况盱眙，秦代置县，因县治曾设山上，盱眙二字取张目为盱，直视为眙，寓意登高望远，高瞻远瞩。山上盛产都梁香草，故又雅称都梁。全县总面积2483平方公里，人均面积居江苏各县之首。境内东部平原良田，中部山区丘陵，西部湖滩水面。辖14镇5乡，总人口74万。盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。地处北纬32°43′~33°13′，东经118°11′~118°54′。总面积2483.7平方公里，人均面积列江苏省各县（市）之首。耕地113万亩，山地64万亩，宜林地33万亩，宜牧草山25万亩，水域96万亩。境内地势西南高，多丘陵，东北低，多平原，呈现阶梯状倾斜，高差悬殊220多米。淮河流经境内，北部滨临洪泽湖，有低山、丘岗、平原、河湖圩区等多种地貌。2023年，全县全年实现地区生产总值130亿元，比2023年增长10%，人均地区生产总值12023元，比上年增长18.6%，二、三产业增长值比重为71.5%，比上年增长3.8个百分点。城乡居民生活水平不断提高。全县城乡单位在岗职工年平均工资15974元，增长17.4%。全县农民人均纯收入8031元，比上年增长12.4%。社会保障不断完善。年末全县参与失业保险3.6万人，参与基本养老保险3.5万人，参与基本医疗保险4.5万人，参保率分别为98%、99%、85%。城乡纳入最低生活保障1.95万人，其中城乡0.32万人。生态环境进一步改善。全县森林覆盖率达25.2%，城市绿化覆盖率达63.3%，环境质量综合指数为79.7。盱眙县经济社会发展历程与特点近年来，盱眙县县委、县政府高度重视城市规划工作，始终以规划引领城市建设，坚持高标准、高规格、高品位修编县城总体规划，不断强化城乡体系规划和村镇布局规划，突出加强规划编制和管理力度，坚持规划的科学性、严厉性和权威性，坚持做到先规划再建设、无规划不建设，全县城市规划体系进一步完善。围绕建设社会主义新农村的目的，2023年开始启动并全面完毕全县镇村布局规划工作，涉及10个乡镇、224个行政村、18个居委会、11个场圃、2711个村民小组；为进一步完善城市规划体系，按照西部旅游区、中部商贸区、东部工业区的城市格局，全面启动城区控制性详规编制工作，完毕淮河北路、金源北路两地块2平方公里的详规编制，完毕金源南路、金鹏大道4000多米的沿街街道空间设计，同时启动沙岗片、金源南路东侧、收费站周边、宣化街四块控制性详规编制工作，总面积6平方公里，目前沙岗片、收费站周遍地块详规在上海同济大学的编制下，已进入总体规划评审。县城区和各镇区详规覆盖率得到进一步提高。围绕“将县城区建设成中档城市”的目的，启动新一轮的城市总体规划修编工作，已与省规划院、上海同济大学规划院签订了业务协议，编制工作全面开展。“十五”以来，通过不断加大城市建设与管理力度，优化提高城市环境和城市品位，坚持用经营城市的理念建设城市、管理城市、发展城市，全县城市建设得到了突飞猛进的发展，城乡面貌焕然一新。城市规模迅速扩张。围绕“显山、露水、拓绿”，先后建成2.9平方公里的淮河风光带，将第一山公园由本来的12公顷扩大到200余公顷，新开辟1.8平方公里的都梁公园，新建了水陆兼备的占地3平方公里的自然生态园，整个县城被评估为省级风景名胜区。截至2023年终，城区建成区面积达成35.7平方公里，城市人口达成14.95万人，人均道路面积达16.1平方米，人均住房面积增长到22平方米，人均绿地面积增长到12.95平方米。城市功能日臻完善。“十五”期间，城市建设累计投入32亿元，相继新建成了污水解决厂、疾控中心、文化馆、体育馆、图书馆、少年活动艺术中心，盱眙实验中学、盱眙县外国语学校等一大批城市公共设施，新建了新世纪广场、商贸中心、东方商城、国贸中心、金源北路以海通时代广场为中心的商圈等一大批三产服务项目，通过大力实行县乡道路和农村公路建设、小城乡建设、“三电”建设等，城乡面貌大大改观。城市品位不断提高。大力开展生态盱眙创建活动，被评为全国生态示范区；大力开展平安盱眙、诚信盱眙创建，发展和投资环境得到进一步优化；围绕省级文明城市创建活动，五好家庭、文明窗口、文明单位、文明乡镇创建工作登上新台阶，以市场、街道、社区、集镇、绿地、公园和主次干道为重点，进一步开展城乡环境卫生综合整治，大力实行城市硬化、净化、绿化、亮化“四化”工程，一个安全有序、整洁靓丽、文明向上的盱眙正走上加速发展的快车道。全年实现农业总产值55亿元，比上年增长6．4％。新增投资在50万元以上的农业龙头公司60个，列入市考核的8个市级以上农业产业化龙头公司实现销售收入10．6亿元，比上年增长38％。龙头公司与农户的利益联结进一步紧密，辐射带动能力不断增强。全年新植意杨900万株，造林规模和质量居全市第一。通过省无公害农产品产地整体认定，认定面积增长6.5万公顷，新认定无公害农产品4个、市级农业标准化示范区1个。全年实现农村富余劳动力县外转移16.54万人，其中有组织输出3.7万人；县工业园区用工2.21万人，转岗就业培训6.52万人。全县工业实现总产值153亿元，比上年增长24.8%。县工业园区新引进项目154个，竣工投产或正式安装设备项目84个，开工在建或奠基项目87个，正式签约项目110个，轴承及机械、电器、汽摩配、凹土、食品五个特色产业初具规模。县工业园区公司实现销售收入22．9亿元、入库税收及相关收入9800余万元、公司用工4．2万人，分别比上年增长119．8％、107．4％和46．7％。列统公司实现销售收入84亿元、利税5．56亿元，分别比上年增长43．6％、44．1％。区域发展和盱宁合作加大考核力度，取得显著成效，向上争取项目206个，到位资金6．1亿元。重大项目影响力逐步显现，随着凡力钢管、宁力紧固件、新海电子、甬淮工贸、温氏家禽等一批投资超亿元的重大项目相继落户盱眙，对盱眙县经济的拉动力日趋明显。抓住中国龙虾节和“五•一”、“国庆”两个旅游黄金周，加大盱眙旅游的宣传和推介力度，全年共接待游客300万人次，旅游收入8.38亿元。加大旅游设施和景点、景区建设力度，投入5000多万元完毕明祖陵南线路牌坊、铁山寺特色商贸区、严佛调塑像及广场、铁山寺三殿佛像登座及大雄宝殿佛像贴金、度假村改造、八仙台进区道路、天泉湖环湖道路、象山公园基础设施建设等工程。国贸商城、东方商城相继建成并投入使用，与已经投入使用的商贸中心，初步形成了以商贸中心为主的斩龙涧商贸圈和以国贸商城为主的五墩商贸圈，为城乡居民提供了既便捷又优雅的消费娱乐环境。全年新增私营公司519个，新增个体工商户5100户，新增注册资本金10亿余元。盱眙县的区位条件盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸，江苏省西部，淮阴市南端，地处北纬32°43′~33°13′，东经118°11′~118°54′。东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤。总面积2483.7平方公里，人均面积列江苏省各县（市）之首。耕地113万亩，山地64万亩，宜林地33万亩，宜牧草山25万亩，水域96万亩。境内地势西南高，多丘陵，东北低，多平原，呈现阶梯状倾斜，高差悬殊220多米。淮河流经境内，北部滨临洪泽湖，有低山、丘岗、平原、河湖圩区等多种地貌。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。产业特色——龙虾经济提到盱眙，就不得不提龙虾。盱眙人已经借助盱眙龙虾走出了县门、走上了市场、走向了国际，在轰轰烈烈办大节中实现了大发展、大迈进、大跨越。如今，盱眙，正背负着龙虾辉煌的小康思考，正实践着“红色风暴”中的快速发展，博采众长，发明特色，续写着一个龙虾节的神话。龙虾节，改变了盱眙。这一方面表现在盱眙经济的提高。几年来，通过盱眙、北京、深圳、南京、上海和浙江六地联动，每年举办一次中国龙虾节，实行“引进来”和“送出去”战略，让盱眙的产业项目和发展要素得到极大聚集。仅2023年，全年新引进投资亿元以上项目83个项目、10亿元以上项目16个。特别是长期“短腿”的外资项目连续实现翻番，实际运用外资突破8000万美元，同比增长9倍。每年龙虾节期间，来盱眙观光旅游达200多万人次，再造了为期一个月的旅游“黄金期”，一大批优质农产品跟随龙虾节走进“长三角”、“珠三角”。龙虾节，让盱眙的发展潜能和创业热情得到极大激发。龙虾节经久不衰，品牌效应日益彰显，在小康社会建设中的作用也不断增强。在全面小康社会四大类18项25个指标中，城乡登记失业率、森林覆盖率等11个指标已达小康标准，人均地区生产总值、农民人均纯收入、城乡居民人均可支配收入等14个指标均超序时进度。龙虾节开阔了盱眙人的眼界和视野，点燃了盱眙人的致富欲望和创业激情，推动了群众创业致富，全县捧上“龙虾饭碗”的已达10多万人，还至少造就了本土200名以上的百万富翁、10多名千万富翁，造就出了杨四阳、叶安国、许建中档一批“龙虾大腕”级的老板。自龙虾节庆随着着新世纪一起诞生以来，全县上下坚持发扬团结、创新、务实、争先的盱眙精神，不仅实现了龙虾节庆在地区上的扩张，并且实现了龙虾节庆经济效应和社会效应质的奔腾。特别是即将举办的第八届中国•盱眙国际龙虾节继续秉持办节为媒、推介为主、招商为实、发展为本的办节宗旨，初次实现了“四国联动、六地联办、八项创新”，范围更广、内涵更深、目的更大。这不仅体现了盱眙人民的聪明智慧和远见卓识，更加体现了盱眙人民放眼全国、面向世界的壮志雄心。海通时代广场项目概括海通时代广场项目总占地300余亩，总建面积近52万平方米，预计总投资15亿元。于2023年开始建设，现已完毕建设约30万方，实现销售收入近8亿元（有较大部分商铺集团公司作为自持物业进行保存，只招商未销售）。海通控股集团作为该项目的发展商，因地制宜，精益求精。将项目A,B,C,三个地块分别建设成：24万平方米集购物，休闲，观光为一体的海通时代广场商业综合体及地下商业王国；7万平方米沿街商业及9万平方米崇高住宅群海通境界；以及12万平方米海通建材装饰城。广场整体效果图：时代广场A区规划海通时代广场A区商业综合体在规划设计之初即借鉴国际先进商业设计理念，并不惜重金邀请国内外知名商业设计专家，风水大师对项目进行高起点规划设计，通过反复论证，最终拟定重要设计构思为遵照建筑规划的整体构思，用蒙德里安和梵高的抽象画所表现的直线和曲线互相关系反映商业空间和自然空间的关系，两者互为图底，互相映衬，体现人工与自然环境的融合。A区效果图：此外，为了营造浓郁的商业氛围，海通时代广场以超前的规划，旷世的魄力发明性的设立了“四大主题广场”：20230平方米的龙虾广场该广场位于海通时代广场商业综合体的中心位置，龙虾广场中心布置为龙虾造型的雕塑建筑——龙虾美食城,该建筑整体宏伟雄健，神态生动；一线亲水“风主人丁水主财”是中国传统人居文化的精粹，也是亘古长流的梦想，因此项目又在龙虾美食城周边布置水系，与广场及周圈商业建筑有机的糅合在一起，使人真切的体验到“身居闹市有林泉”的意境。龙虾广场效果图：西南角出入口广场该广场位于金源北路与一横路交汇处，即3#4#之间。面积近4000平方米，该广场以螺旋型的喷泉为主，绿化稍做点缀，标志性的喷泉，让人难以忘怀。中国园林“宁曲勿直”，项目将这一精髓以铺装的形式表现出来，以达成视觉美感的最大化。同时也意味着海通时代广场以后的发展也会以这种数学系列成倍的增长。西南角出入口广场效果图：北出入口广场：该出入口广场宽度近40米，从视觉上突出海通时代广场磅礴的气势；通过艺术地灯和树阵的有机结合，与远处的旱喷泉及中心广场龙虾雕塑形成统一，烘托出整个入口广场的特殊氛围；最后通过夜景照明等一系列具体措施，从白天和晚上两个时间段给人以不同的感官享受。北出入口广场效果图：西北角出入口广场该出入口广场位于金源北路与盱马路交汇处，即1＃2＃之间，该面积近2023平方米，通过林荫形式来表现，同时辅以景观灯柱，情景雕塑，形成亲民的活动空间。为了营造具有包容性和流动性的商业氛围，烘托商业气氛。项目将商业内外街这两大主题空间设计的重心放在了空间层次的组织，软空间的营造，以及人文化的设计上。西北角出入口广场效果图：时代广场B区规划海通时代广场B区包含两个部分：6万平方米沿街商业8万平方米崇高住宅群——海通境界。其中6万平方米沿街商业定位于盱眙最大最专业品类最完善的家居家具城。因项目紧邻盱眙城市主干道山水大道，同时起到衔接A区海通时代广场与C区海通建材装饰城作用，该家居家具城的建成必将使海通时代广场一站式购物的地位更加明显。“要想买家居建材，就到海通时代广场来”——在不久的将来这句话必将流传盱眙人民之间。时代广场C区规划海通时代广场C区作为海通建材装饰城，现已全面交付，并已开始试营业。海通时代广场销售分析盱眙海通时代广场共分A、B、C三区，各区竣工及销售情况如下：区域总建筑面积（平方米）已竣工面积（平方米）已售面积（平方米）A203,718.24203,718.24140,765.50B129,251.7167,623.1731,217.77C109,979.8079,776.3286,926.80合计442,949.75351,117.73258,910.07注：A区109,183.60平方米作价给盱眙三建以抵冲工程款。扣除该部分款项后，实际销售收入为82,229.53万元。A、B、C三区未竣工及未售情况如下：区域未竣工面积（平方米）未售面积（平方米）A-62,952.75B61,628.5498,033.94C79,776.3223,053.04合计141,404.86184,039.73根据上表分析，盱眙海通时代广场项目后续未竣工部分为住宅6.16万平米，商业7.97万平米，未售面积共计约18.4万平米。A区过往销售情况A区所有为商业物业，总建筑面积203,718.24平方米，其中109,183.60平方米按施工协议作价给盱眙第三建筑安装工程有限公司用以抵冲工程款；除抵冲工程款外已售31,581.89平方米，未售面积62,952.75平方米。过往销售面积及均价明细如下：楼号物业类型建筑面积

（平方米）是否取得销售许可施工情况已售面积

（平方米）未售面积

（平方米）已销售部分均价（元）备注1#5层商业地上4层地下1层16,930.97是竣工16,930.97-5,200.001.已开业：商家华联超市，邮政银行等；

2.此楼作价给盱眙三建以抵冲工程款2#5层商业地上4层地下1层8,573.82是竣工8,573.82-5,000.00已开业：民生银行，汉庭酒店等3#4层商业9,406.60是竣工9,217.63188.975,000.00已开业：大型KTV,洗浴4#4层商业14,130.93是竣工5,658.548,472.3915,000.00已开业：大型家居卖场双虎家私及联邦家具6#4层商业9,157.31是竣工4,230.614,926.7012,000.00已部分开业：2层家具卖场7#4层商业7,737.78是竣工1,521.136,216.6512,000.008#4层商业9,332.99是竣工1,586.847,746.1512,000.009#4层商业4,420.21是竣工793.323,626.8912,000.0010#6层商业8,570.40是竣工8,570.40-5,000.001.已开业：淮河大酒店

2.此楼作价给盱眙三建以抵冲工程款地下菜场地下1层商业29,544.15是主体竣工29,544.15-9,000.00此楼作价给盱眙三建以抵冲工程款5#5层商业31,775.00是主体竣工-31,775.00-13#5层商业54,138.08是主体竣工54,138.08-15,000.00此楼作价给盱眙三建以抵冲工程款上述未售面积皆已取得预售许可，其中已主体竣工的5#楼建筑面积共计31,775平方米，由盱眙海通自持两年后视市场情况再进行销售，该楼各层可售面积明细如下：单位：平方米楼号一楼面积二楼面积三楼面积四楼面积五楼面积总计5#8,199.276,725.256,732.426,766.083,351.9831,775.00B区过往销售情况B区以住宅为主，含部分底层商铺，共12栋楼，除4栋外，其余皆已竣工并部分销售，现已有入住，明细如下：楼号物业类型建筑面积（平方米）是否取得销售许可施工情况已售面积（平方米）可售面积（平方米）1#2#高层住宅，含底商2层36,354.47否未施工-36,354.473#高层住宅，含底商3层9,480.23否未施工-9,480.234#多层住宅，含底商1层11,139.38是主体3层竣工2,393.078,746.315#多层住宅，含底商1层4,654.46否主体封顶-4,654.466#多层住宅2,552.93是竣工2,552.93-7#多层住宅3,126.42是竣工2,281.53844.898#多层住宅4,679.04是竣工4,545.06133.989#多层住宅6,136.82是竣工5,645.88490.9410#多层住宅4,748.70是竣工4,748.70-11#12#高层住宅，含底商2层24,972.61否竣工-24,972.6113#多层住宅，含底商2层13,126.67是竣工5,511.137,615.5414#多层住宅，含底商2层8,279.98是竣工3,539.474,740.51B区总计建筑面积129,251.71平方米，已竣工67,623.17平方米，主体竣工15,793.84平方米，未施工45,834.70平方米。已售面积31,217.77平方米，可售面积98,033.94平方米。C区过往销售情况C区共18栋楼，拟打造为建材市场，业态所有为商铺用房。18栋楼已所有取得销售许可，其中16栋已竣工，2栋为主体竣工，明细如下：楼号物业类型建筑面积（平方米）是否取得销售许可施工情况已售面积（平方米）可售面积（平方米）16层商辅用房，商业2层6,111.00是竣工5,647.12463.8826层商辅用房，商业2层6,025.60是竣工5,868.64156.9636层商辅用房，商业2层5,259.53是竣工5,100.05159.4846层商辅用房，商业2层5,093.34是竣工5,013.6279.7256层商辅用房，商业2层5,628.87是竣工5,609.1319.7464层商辅用房，商业2层5,951.50是竣工5,951.50-74层商辅用房，商业2层5,152.16是竣工5,152.16-84层商辅用房，商业2层3,271.07是竣工3,271.07-94层商辅用房，商业2层4,583.71是竣工4,583.71-104层商辅用房，商业2层4,191.33是竣工4,191.33-116层商辅用房，商业2层5,364.88是竣工5,364.88-124层商辅用房，商业2层4,349.71是竣工4,349.71-134层商辅用房，商业2层4,391.50是竣工4,391.50-144层商辅用房，商业2层3,094.89是竣工3,094.89-154层商辅用房，商业2层5,426.67是竣工5,426.67-164层商辅用房，商业2层5,880.56是竣工5,880.56-176层宾馆用房，商业2层7,997.25是主体竣工5,489.042,508.21184层家居卖场，地上3层地下1层22,206.27是主体竣工2,541.2219,665.05C区总计建筑面积109,979.84平方米，已竣工79,776.32平方米，其余为主体竣工。已售面积86,926.80平方米，可售面积23,053.04平方米。销售收入分析已售收入A区明细楼号物业类型已售面积

（平方米）销售均价

（元）销售收入

（万元）2#5层商业地上4层地下1层8,573.825,000.004,2863#4层商业9,217.635,000.004,6084#4层商业5,658.5415,000.008,4876#4层商业4,230.6112,000.005,0767#4层商业1,521.1312,000.001,8258#4层商业1,586.8412,000.001,9049#4层商业793.3212,000.00951总计31,581.8927,141B区明细楼号物业类型已售面积

（平方米）销售均价

（元）销售收入

（万元）4#多层住宅，含底商1层2,393.074,5001,0766#多层住宅2,552.934,2001,0727#多层住宅2,281.534,2009588#多层住宅4,545.064,2001,9089#多层住宅5,645.884,2002,37110#多层住宅4,748.704,2001,99413#多层住宅，含底商2层5,511.134,2002,31414#多层住宅，含底商2层3,539.474,2001,486总计31,217.7713,183C区明细楼号物业类型已售面积

（平方米）销售均价

（元）销售收入

（万元）1#6层商辅用房，商业2层5,647.124,2002,3712#6层商辅用房，商业2层5,868.644,2002,4643#6层商辅用房，商业2层5,100.054,2002,1424#6层商辅用房，商业2层5,013.624,2002,1055#6层商辅用房，商业2层5,609.134,2002,3556#4层商辅用房，商业2层5,951.504,2002,4997#4层商辅用房，商业2层5,152.164,2002,1638#4层商辅用房，商业2层3,271.074,2001,3739#4层商辅用房，商业2层4,583.714,2001,92510#4层商辅用房，商业2层4,191.334,2001,76011#6层商辅用房，商业2层5,364.884,2002,25312#4层商辅用房，商业2层4,349.714,2001,82613#4层商辅用房，商业2层4,391.504,2001,84414#4层商辅用房，商业2层3,094.894,2001,29915#4层商辅用房，商业2层5,426.674,2002,27916#4层商辅用房，商业2层5,880.564,2002,46917#6层宾馆用房，商业2层5,489.044,0002,19518#4层商场，地上3层地下1层2,541.229,0002,287总计86,926.8037,619预计收入资管计划存续期内，可售物业为B区1#2#3#楼（皆为高层住宅，待施工）、4#5#楼（皆为多层住宅，主体已竣工，已部分销售）、11#12#楼（皆为高层住宅，已所有竣工，尚未销售）、13#14#楼（皆为多层住宅，已所有竣工，已部分销售）。以上皆为住宅，共计可售面积96,564.13平方米。此外A区5#楼（五层商业）、C区18#楼（4层商业，一层已部分销售）总共可售面积51,440.05