伟业顾问-2011大兴西红门商业综合体·开发战略 135p

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页大兴西红门商业综合体·开发战略伟业顾问2011年6月

目录第2页第一部分项目属性界定及核心问题第二部分区域价值认知第三部分市场政策分析第四部分项目用地分析第五部分写字楼市场分析第六部分独栋办公物业研究第七部分写字楼需求分析第八部分项目定位第九部分财务分析第十部分设计建议第十一部分营销策略建议第3

页1第一部分项目属性界定及核心问题项目特质1第4页物业特征：商业综合体中的写字楼物业写字楼物业处于西红门商业综合体项目的整体规划中，具备强大的商业、商务氛围整体项目一、二期开发进展顺利，宜家工程已于2010年12月开工，区域知名度扩大，奠定高端商业综合体基调第5页区域特征：京城门户–北京南大门项目地处大兴区北端，紧邻丰台区，占据北京城区南大门的有利位置项目特质2本案项目特质3公路交通：项目紧邻南五环、大广高速轨道交通：大兴地铁西红门站位于项目东北角航空交通：距北京第二机场选址仅25公里，十分便利交通特征：便捷的立体交通本案五环路大广高速大兴地铁北京第二机场选址21.31万平米，如此大体量写字楼物业的发展目标是什么？发展空间在哪里？我们的核心竞争力是什么？写字楼物业的聚焦客户是谁？植入何种产品策略驱动项目成长、可持续开发并推动土地升值？如何实施最终获利？核心问题第8

页2第二部分本项目区域价值认知区域规划产业规划交通发展9从京津冀城市群看大兴大兴处于中国经济第三极——京津冀增长极的核心要地，是北京面向环渤海经济圈和华北平原的桥头堡。在市域空间格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位。综合交通体系发达，是京南铁路、公路枢纽。北京对外联动经济的桥头堡区域价值认知大兴是首都的“南大门”，地势开阔，土地资源相对丰富，约占全市平原面积的六分之一。传统的农业大区，为首都供应安全丰富的农产品。从北京看大兴定位之变农业区变城市发展新区“两轴两带多中心”的发展格局中，大兴是距城市中心区最近的远郊区，连接南中轴线的延长线，横跨东部和西部两个发展带。大兴是北京未来面向区域发展的重要战略节点，具有十分重要的地缘优势和增长潜能发展格局主导产业未来目标中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合都市工业、现代服务业、文化创意产业、都市型现代农业战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城区域价值认知大兴新城功能结构第11页核心区：是新城的行政中心和文化中心；六片区：东片区为区域综合功能区，东北片区为综合功能承接区，西片区为文教先导综合区，东南片区为物流先导综合产业区，西南片区为生医先导综合产业区；三组团；西红门组团为综合承接居住区，孙村组团为发展控制区，狼垡组团为综合生活服务区。以生态绿化、生态产业穿插于新城、组团之间，实现产业发展、人居环境与生态环境的有机结合——打造宜居宜业的新大兴。南五环南六环本项目位于西红门组团，综合居住功能区。具有写字楼潜在市场区域价值认知第12

页小结京城南大门，形象展示中心，城市南门地标大兴是北京对外联动经济的桥头堡在北京城市发展中将成为主城区的辅城，区域核心新城大兴正在树立北京城市门户地位区域发展逐步升级区域价值认知北京城南发展计划第13页已经启动的“城南发展计划”在未来三年将投入高达500亿元的政府投资，加上带动的社会投资，总投资可达2900亿元。“十二五”期间，南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区将走创新驱动，实现经济总量和发展质量的新跨越，着力提高产业竞争力、自主创新力、国际影响力；引导形成高端、高效、高辐射的十大产业集群，成为首都战略性新兴产业引导区、高技术制造业核心区发展示范区努力将城市南部地区培育成为城市协调发展的新区域、首都高端产业发展的新空间、京津冀区域合作的桥头堡。北京南部成为“人文北京、科技北京、绿色北京”中一个新的富有活力的地区产业引入计划逐步落实，区域升级开始启动本案区域价值认知大兴规划产业第14页北部都市产业区

范围：主要是指南六环以北的地区，包括大兴新城、黄村镇、西红门镇、旧宫镇、北臧村镇、亦庄镇以及瀛海镇北部。产业：大力发展房地产与建筑业，重点发展以金融保险、商务会展、影视传媒、现代物流、现代商业等为主的现代都市服务业，以及以交易结算、投资融资、中介顾问、信息咨询、科技研发等为主的生产性服务业。中部文化创意产业区

范围：主要是南六环路以南、西至京九铁路、东至规划104国道地区，包括南中轴路延长线上的魏善庄镇、礼贤镇及其辐射地区。产业：发展包括动漫设计、出版印刷、影视编播制作等在内的新媒体产业。南六环104国道京九铁路

本项目位于大兴西红门镇，在大兴产业规划中的北部都市产业区内区域价值认知大兴现有产业园区第15页

产业：石油加工业、金属制品业、电气机械及器材制造业、通用设备制造业、非金属矿物制品业、食品制造业、塑料制造业、农副食品加工业、医药制造业、纺织业等。中关村科技园区大兴生物医药基地北京大兴经济开发区北京采育经济开发区北京精细化工基地北京国际印刷包装产业基地国家新媒体产业基地榆垡国家级农产品加工业示范基地北京大兴轻纺服装产业基地京南物流基地北京经济技术开发区产业配套区区域价值认知项目周边产业区第16页产业园内现有大型企业：中国步长（制药）集团、美国东方生物技术有限公司、华润（集团）有限公司、浙江新和成股份有限公司、北京天坛生物制品股份有限公司、民海生物科技有限公司、国家疫苗工程中心等研发、大兴蒙牛、ABB等大型企业产业园主要分布区区域价值认知17产业规划–区域重点工程或事件2008年2009年2010年2002年10月,北京市人民政府决定“北京生物工程与医药产业基地”选址北京市大兴区。目前整体发展良好2005年12月31日,国家科技部批复建立国家火炬计划北京大兴新媒体产业基地。是国家火炬计划批复的全国目前仅有的以新媒体产业为主的专业集聚区,也是北京市首批认定的十个文化创意产业集聚区之一。1、实施昆仑新厂区建设项目：昆仑新厂区分两期建设，占地208亩，建成后产值可达20亿元，解决就业300人。2、实施科宝、昆仑土地一级开发项目。3、完成高教书库二期建设工程。4、完成科宝新区一期建设项目：完成主体厂房建设及设备调试，建成后产值可达15亿元，解决就业200人。5、完成阀门厂建设项目：新建球阀加工中心1座，占地30亩，可解决就业500人。北京京南物流商港合作项目北京国际印刷包装产业聚集区合作项目北京大兴旅游生态新区--榆垡北京精细化工产业聚集区合作项目。。。雄厚的产业基础将为大兴带来充足的发展动力北京大兴绿色新城——庞各庄位于“北京生物工程与医药产业基地”南部,毗邻京开高速公路。该地区是北京京郊农村现代化示范镇,也是大兴区重点发展的中心小城市。该区域以建设小城市为目标,重点建设中心区基础设施,集中发展优势产业集群。借势奥运形成明确的新城发展思路庞各庄镇实施品牌战略,推进重点工业项目建设,把现有企业做大做强、做出品牌2004-2007年重点产业园区为大兴发展奠定了良好基础产业布局、大企业入驻，高端办公物业需求被引入，存在市场机会区域价值认知18交通发展历程2001年6月28日全长42.65公里的京开高速北京段建成通车开启大兴与城区高速连接时代按照原计划，地铁大兴线2011年9月通车，现在提前至2010年12月通车，比预计早9个月。与已经于09年9月开通的4号线连接，这将全面提速大兴的交通发展，增强与城市核心区的联系。2004年12月25日北京第一条大容量快速公交南中轴1号线开通，从前门到大兴德茂庄，全长16公里，设17座站台连接北京南北公共交通的一条大动脉2007年2008年2009年2010年2008年6月，大兴地铁线全面开工建设，沿线共规划建设用地301公顷，将建成西红门、金星路、枣园、义和庄、医药基地和南兆路六大立体化公共交通枢纽。未来完整立体交通规划清晰可见2001年9月29日，黄亦路建成通车该路的建成通车将对亦庄开发区和大兴工业开发区的发展和形成北京城南城乡结合部的重要经济产带，具有重要的社会和经济意义。2007年12月，地铁6号线、8号线、10号线二期、亦庄轻轨、大兴线等5条地铁线同时开工建设，总里程近140公里。这将从根本上改变大兴的城市面貌

目前，大兴与北京城市中心连接的道路只有一条，即京开高速。为此，2009年将新动工4条道路，未来连接大兴和北京城市中心这4条道路分别是范阳路、万寿路、蒲黄榆路和马家堡西路。大兴交通从单一连接逐渐向网络交通过渡随着北京第二机场的选址逐渐明确在大兴区域，无论是新修机场高速，或是大幅减少目前从大兴去机场的通勤时间，未来都会给大兴区域的整体交通环境带来质的变化。2000-2006年2011年以后区域价值认知交通发展–交通规划力促区域升级第19页

2008年6月，大兴地铁线全面开工建设，沿线共规划建设用地301公顷，将建成西红门、金星路、枣园、义和庄、医药基地和南兆路六大立体化公共交通枢纽。地铁大兴线2011年9月通车这将全面提速大兴的交通发展，增强与城市核心区的联系。大兴地铁规划建设

北京第二机场的选址明确在大兴区域，无论是新修机场高速，或是大幅减少目前从大兴去机场的通勤时间，未来都会给大兴区域的整体交通环境带来质的变化。北京第二机场规划地铁的兴建大大促成了大兴与中心城区便捷的动线交流机场的兴建将带来大量的中高端客群和优质产业发展机会区域价值认知第20

页区域价值认知结论领先一步，定义市场，争当区域新地标，实现南城门户标杆大兴是北京对外联动经济的桥头堡，在北京城市发展中将成为主城

区的辅城，区域核心新城产业布局、大企业入驻，高端办公物业需求被引入，存在市场机会地铁的兴建大大促成了大兴与中心城区便捷的动线交流机场的兴建将带来大量的中高端客群和优质产业发展机会第21

页3第三部分市场政策分析市场政策分析商业办公类项目建筑设计要求第22页商业办公项目不得采用单元式或住宅套型式设计建筑设计单位、施工图审查机构要严格按照项目可研报告内容、建设工程规划许可内容及规范、标准要求，对商业、办公类项目进行设计和施工图审查商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。规划许可有特殊要求的按规划执行。市场政策分析房屋分割、销售要求第23页

基本单元是界限固定、可独立使用、并禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记

商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。

禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。房地产开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目

酒店立项项目禁止分层分套销售。针对市场中的产权式酒店或者是酒店立项公寓项目的销售和投资行为，增加开发商回款压力，减少投资客房地产投资渠道，整顿规范房地产市场。第24

页4第四部分本项目用地分析项目用地分析地块位置三期用地四至范围东至西红门西区二号路南至五环路西至大兴城外环路、西红门西区一号路北至西红门南二街四期项目用地四至范围东至西环路南至五环路西至西红门西区二号路北至西红门南二街三期四期西红门西区一号路西红门西区二号路西红门南二街西红门南二街南五环西红门西环路规划指标及地块形状地块具体尺寸三期地块总规划建筑面积为13.8万平方米，四期地块总规划建筑面积22.5万平方米

基本项目参数项目用地分析地块周边物业环境未完全开发区域规模性成熟普通住宅区地块饭馆、中小企业、服装市场、家居广场别墅区公园学校区域配套正向国际化标准过度，将带动整个南城的零售业发展，为提升整个区域居民生活品质起到推动作用地块东边、东南边是完全开发成熟的普通住宅区和别墅区，并有相应的区域生活配套；

配套较初级，档次一般，规模较小；整个项目中包括正在兴建的大型的购物中心和宜家家居，将带动区域零售业整体发展兴海家园风景翠园月桂庄园别墅区瑞海家园普通住宅区兴海公园兴海学校西红门地铁站星星学校君谊中学本案项目用地分析交通环境及可达性地块周边交通配套完善，出行便利，可达性良好可达性地块到达大兴黄村的直线距离约为6-7公里，行车时间约10分钟；地块到达市中心直线距离为19公里，行车时间30分钟；地块到大兴机场直线距离25公里，行车时间约50分钟

路网

公交：西红门公交车站有366、610、676、937金星、957快1、993等车；

地铁：紧邻地铁4号线西红门地铁站；

高速：紧邻南五环、京开高速

机场：距离大兴机场约25公里19公里，30分钟市中心6.5公里，10分钟大兴机场25公里，50分钟黄村项目用地分析景观环境及可视性南五环京良路大量绿色植被，未开发区域成熟住宅区，多为多层和小高层兴海公园西红门地铁站京开高速地块紧邻南五环、西红门地铁站，周边无高层遮挡，可视性良好；地块东北方向是兴海公园本案项目用地分析二期—宜家规模及投资英特宜家占地30万平米的购物中心预计总投资50亿元，分两期开发：

一期是宜家家居旗舰店预计宜家家居的总体建筑面积为13万平米，营业面积约为5万平方米，预计2012年开业；二期是宜家购物中心，总占地面积约17.2万平方米，建筑面积50万平方米，营业面积约16万平方米，预计吸引300余个品牌入驻；

宜家家居落成后的商场分为3层，将涵盖9000多种设计精美、美观实用的家居用品；

购物中心将联合国内外600多个知名零售品牌，集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院等全方位消费功能为一体，预计2014年开业能够促进南城零售业进入全新发展阶段，品牌投资商的进入有利于提升区域开发的成熟度项目用地分析第31

页结论地块周边交通条件好，可达性强周边无高层遮挡，可视性较好周边配套初级，档次一般，不成规模项目二期宜家家居旗舰店及宜家购物中心的落成将极大提升区域配套档次及品质中高端写字楼产品存在市场机会项目用地分析第32

页5第五部分写字楼市场分析整体北京市场研究区域市场研究独栋办公物业研究第33

页写字楼市场分析中关村商务区金融街东直门商务区机场商务圈三元桥商务区CBD望京通州商务区丽泽金融商务区亦庄经济开发区北京写字楼分布

CBD区域是主要写字楼最集中地区

目前写字楼供应多位于城市东部及南部商务区写字楼市场分析历年市场供应—2010年市场供应规模步伐放缓第34页2010年北京上市写字楼租售项目数量达29家，供应量达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%；2010年整体供应量减少，东部地区（朝阳区、东城区、通州区）供应规模持续领跑。第35页朝阳区以中国国际贸易中心三期、环球金融中心等为代表，供应量达100.2万平方米，占总供应量的42.60%.东城区以银河SOHO、民生金融中心为代表，供应量29.4万平方米，占总供应量的12.50%.通州区凭借北京ONE项目，第一次进入甲级写字楼市场，提供2.2万平方米，占0.94%；写字楼市场分析2010年北京各城区供应—大兴写字楼市场进入起步阶段朝阳区写字楼供应量巨大，大兴写字楼市场起步阶段。西城区以太平洋保险大厦、金贸中心为代表，供应量11.3万平方米，占总供应量的4.80%.海淀区以丹棱大厦、光耀东方广场为代表，供应量27.5万平方米，占总供应量的11.69%.石景山区累计供应量达到36.8万平方米，占15.65%；大兴区累计供应量达到27.8万平方米，占11.82%;写字楼市场分析租金和售价—租售价格市场表现优于预期第36页2010年北京写字楼租金、售价不断上涨回升，均达到历史高位。其中，CBD、金融街依然是价格涨幅最大的区域，租金售价同比涨幅均超过20%,个别项目售价最高涨幅达到50%以上；截止2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨29%。2010年北京写字楼租售价格均达到近年高位，市场表现优于预期。2002--2010年北京写字楼历年租金与售价元/㎡/月元/㎡写字楼市场分析空置率—空置率大幅降低，市场前景良好

第37页2002-2010北京写字楼历年空置率2010年平均空置率为19.7%,处于近年低位，与2009年相比下降10.9%，下降幅度较大。空置率的大幅降低表明北京写字楼市场受到调控的影响较小，投资持有具有稳定的成长性和回报，发展潜力和前景依然良好写字楼市场分析供需关系—市场供需较为平衡，市场需求旺盛第38页2002-2010北京写字楼历年供应量与吸纳量2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%；市场吸纳量缓步走高，供需较为平衡，绝大多数市场供应可在当年被市场吸纳，整体市场前景看好。第39页金贸中心佳程广场首都时代广场中冠大厦光耀东方广场金澳国际琨莎中心2010年典型整售项目写字楼市场分析第40页2010年共有12宗大单或整栋写字楼销售成交，涉及物业面积约83万平方，占据北京写字楼市场近一半的成交量。其中整售主要大单成交共计7单，总成交面积43.5万平米，总成交额约120亿左右。项目名称位置购买方成交面积（平米）成交金额（亿元）金贸中心C1座西直门中国电力投资集团公司230008.5佳程广场三元桥新加坡枫树基金13000029首都时代广场西长安街中国人民保险集团12200037中冠大厦中关村SOHO中国4200011.5光耀东方广场A座西客站中国煤炭地质总局3300010金澳国际北三环高和投资6000018琨莎中心二期燕莎高和投资25000不详2010年主要典型整售项目—整售及大单有成为市场主流销售形式的趋势写字楼市场分析第41页位置：朝阳区东四环红领巾公园湖畔开发商：招商局地产(北京)有限公司级别：甲级建筑面积：21000平米标准层面积：1235平米价格：20500元/平米（实际成交均价）层数：20开盘时间：2010年1月，但未有销售证时已经开始谈整售售罄时间：2010年4月底销售方式：整售销售率：100%客户：中远物流典型整售案例–公园1872写字楼市场分析第42页位置：朝阳区东四环南路小武基桥北开发商：北京市福建产品市场有限公司级别：甲级建筑面积：34000平米标准层面积：1800平米价格：21200元/平米（实际成交均价）层数：19销售方式：整售销售率：100%客户：海航典型整售案例–林达海渔广场写字楼市场分析第43页市场供应市场供应步伐放缓，成熟办公区后续可供应用地有限，大兴写字楼市场进入起步阶段租售价格逐步回升并创近年新高，市场表现优于预期市场需求空置率大幅下降，并位于近年低位，市场需求旺盛。供需关系市场供需较为平衡，绝大部分新入市写字楼可在当年消化，在旺盛的市场需求下，市场将对新兴办公区产生需求整售及大单整售及大单占据半数成交量，有成为市场主流经营方式的趋势总结—

写字楼市场前景良好，市场渴望新兴办公区，整售及大单有成为市场主流经营方式的趋势，大兴写字楼市场进入起步阶段写字楼市场分析第44页2010年－2011年大兴土地成交用地性质土地面积（万平米）建筑面积（万平米）工业用地318.17244.97居住用地60.2055.57含商业功能用地271.76328.65合计650.12629.192010年－2011年大兴共成交土地650.12万平米，建筑面积629.19万平米；其中工业用地成交面积占49%，含商业功能的用地占42%，含商业功能在内的土地供应量较大，催生区域商业氛围；商业氛围成熟的同时，将会形成优质商圈，带动办公物业的发展。随着商业氛围成熟的同时，办公物业将得到更多的发展机会。大兴土地市场–整体成交情况大兴土地市场第45页序号宗地位置土地面积(平方米)规划用途成交价(万元)合计建设用地面积（平米）代征地面积（平米）规划建筑面积(平方米)1大兴区北臧村镇18842411395774467252885居住用地2000002大兴区采育镇90741596453109683503R2二类居住用地376003大兴区亦庄镇22081612565295164126042R2二类居住用地226875.64大兴区旧宫镇1576798891168768190861R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商业金融用地1360005大兴区北臧村镇310117156018154099404907二类居住用地、商业金融用地、文化娱乐用地3168006大兴区采育镇20748064263143217124943商业金融、文化娱乐用地226772010年居住、公建类土地成交信息大兴土地市场第46页序号宗地位置土地面积(平方米)规划用途成交价(万元)合计建设用地面积（平米）代征地面积（平米）规划建筑面积(平方米)7大兴区西红门镇22487546150178725138450商业金融用地835008大兴区西红门镇21247174866137605224598商业金融用地1600009北京市大兴区旧宫镇1442367672567511184138F3其它类多功能用地10307810大兴区黄村镇3414626721742569475多功能F32155011大兴区北臧村镇31191324619465719412991居住、商业、综合及配套82508.212大兴区北臧村镇25042516533885087462946住宅混合公建用地34808913大兴区亦庄镇330236185861144375391170住宅及商业5240002010年居住、公建类土地成交信息大兴土地市场第47页序号宗地位置土地面积(平方米)规划用途成交价(万元)合计建设用地面积（平米）代征地面积（平米）规划建筑面积(平米)1北京市大兴区黄村镇大庄三角地居住项目1580510116568912139R2二类居住用地76002北京市大兴区孙村组团四期A-24地块居住用地项目86169352715089881123R2二类居住用地476003北京市大兴区瀛海镇镇区改造土地一级开发项目（二期）87147395554759299841二类居住用地及商业金融用地537004北京市大兴区庞各庄镇PGZ01-12地块商业金融用地项目17601714436431653144364商业金融用地305005北京市大兴区生物医药基地综合配套区商业金融用地项目19336610207691290306228C2商业金融用地995006北京市大兴区生物医药基地东配套7号地774585093426524131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地1000002011年居住、公建类土地成交信息大兴土地市场第48页大兴土地市场总结含商业功能的用地成为主力供应。随着各地块的建设，将会催生区域商业氛围商业氛围成熟的同时，将会形成更多的优质商圈优质商圈将会进一步促进办公市场的发展第49页波普工社奥宇大厦奥宇创业广场新媒体大厦清城时代广场那尔水晶城水晶之星中建·国际港大兴写字楼市场大兴写字楼市场分布特征—主要分布于京开高速沿线，南五环至大兴政府之间第50页大兴写字楼市场供应特征—出现大规模、高档次写字楼，区域办公物业初步得到认可项目名称状态开盘时间总建面（万平米）档次波普工社在售2010年12月10商住奥宇大厦出租2005年1.5中档新媒体大厦出租2011年初15.7甲级清城时代广场售完返租2005年5月5.6商住那尔水晶城售完返租2006年10月1.8中低档水晶之星出租2006年0.8低档中建·国际港潜在

待定待定

待定奥宇创业广场潜在2011年9月9.25A规模：大兴目前已供应写字楼（含商住）共38.5万平米，潜在供应超过9.2万平米。形式：2011年以前以中、低档老旧写字楼和商住产品供应为主。2011年以后均为规模相对较大的高档次纯写字楼供应为主。整体市场规模较小，近年已有有规模较大的高档纯写字楼项目供应，区域办公物业市场初步得到认可。第51页大兴写字楼市场产品特征—区域内以小型写字楼供应为主，相对大型写字楼已出现项目名称建筑层数档次标准层面积（平米）波普工社25商住500奥宇大厦10中档1080新媒体大厦11甲级3000清城时代广场22商住1400那尔水晶城18中低档1000水晶之星6低档1200区域内纯写字楼项目楼层多为11层以下，商住项目多为20层以上的高层建筑。区域内标准层面积多为1000-1400平米，新媒体大厦为大面积的3000平米标准层。区域内写字楼以标准层面积相对较小，建筑层数相对较低的小型写字楼供应为主。新媒体大厦为标准层3000平米的甲级写字楼，单体规模相对较大。第52页大兴写字楼市场单位面积区间—以小面积单位供应为主项目名称单位面积（平米）波普工社60-107奥宇大厦1000-2000（可随意分割）新媒体大厦3000（最小可分割500平米）清城时代广场100那尔水晶城60-90水晶之星

100-150（顶层整层出租）奥宇创业广场2000（可随意分割）区域内小60－150平米相对较小的单位面积供应为主，部分项目虽规划为整层出租，但后期多以分割形式进行出租。第53页项目名称大堂面积（平米）大堂层高（米）立面波普工社206面砖、涂料、玻璃幕墙奥宇大厦3009面砖、涂料新媒体大厦220米长廊20玻璃幕墙清城时代广场403面砖、涂料那尔水晶城806涂料、面砖水晶之星206涂料、面砖

产品细节—区域内产品品质偏低，高品质项目已经出现大兴写字楼市场区域内多数项目产品品质偏低，高品质项目已经出现。新媒体大厦打造220米超大长廊，立面采用玻璃幕墙，显示其极高的品质第54页大兴写字楼市场经营情况—市场整体租售情况良好，少数项目租售情况差强人意。项目名称开盘时间租售方式售价（元/平米）租金（元/平米/天）销售率出租率波普工社2010年12月出售17000—47%—奥宇大厦2005年出租—1.8—100%新媒体大厦2011年初出租—2—

10%清城时代广场2005年5月售完返租—1.7100%90%那尔水晶城2006年10月售完返租—1.6-1.7100%95%水晶之星2006年出租—

1.6—

75%市场整体租售情况良好，少数项目租售情况相对较低。波普公社2010年底开盘，目前取得近50%的销售率，销售情况良好。第55页大兴写字楼市场租售情况与产品户型对位分析—小面积单位租售情况较好，大面积单位及整层租售面临压力。项目名称户型面积（平米）租售方式销售率出租率波普工社60-107出售47%—奥宇大厦1000-2000（可随意分割）出租—100%新媒体大厦3000（最小可分割500平米）出租—

10%清城时代广场100售完返租100%90%那尔水晶城60-90售完返租100%95%水晶之星

100-150（顶层整层出租）出租—

75%水晶之星整层出租部分经过较长时间仍未出租。新媒体大厦面积相对较大，出租情况较不理想。小面积单位租售情况较好，大面积单位及整层租售面临压力。第56页大兴写字楼市场入驻企业—依托区域产业，以工程、商贸、科技、文化类中、小企业为主项目名称入驻企业奥宇大厦工程、科技新媒体大厦媒体企业（意向企业）清城时代广场财务、法律、教育、商贸那尔水晶城商贸、工程、科技、咨询、文化、水晶之星

商贸、文化各项目以工程、商贸、科技、文化类中、小企业为主，主要依托区域内产业资源进行发展。第57页大兴写字楼市场小结—市场起步阶段，小面积单位写字楼市场表现良好，大面积单位及整层租售需持续观察，高品质大规模纯写字楼项目入市，提升区域办公氛围供给写字楼市场整体规模相对较小，档次较低。随着2011年规模相对较大的高品质写字楼项目入市，区域写字楼市场发展将会迈入新的台阶。产品以小面积单位产品供应为主，多数项目产品品质相对较低。新入市项目产品品质较高，将会带动区域办公市场形象。需求整体市场经营情况良好。大面积单位及整层租售项目遇到经营压力。写字楼市场总结写字楼市场前景良好；市场渴望新兴办公区；整售及大单有成为市场主流经营方式的趋势；大兴写字楼市场进入起步阶段。北京写字楼市场大兴写字楼市场大兴土地市场含商业功能的用地成为主力供应；随着各地块的建设，将会催生区域商业氛围；同时将会形成更多的优质商圈；优质商圈将会进一步促进办公市场的发展。小面积单位写字楼市场表现良好；大面积单位及整层租售需持续观察；高品质大规模纯写字楼项目入市；提升区域办公氛围。总结北京写字楼市场前景看好，并渴望新兴办公区，大单及整售有成为市场主流经营方式的趋势。大兴办公市场在今后商业氛围的带动下，将会逐步走向成熟。大兴办公市场目前处于起步阶段，以规模小、档次低的小户型写字楼供应为主，目前市场对于此类产品的接受度较高。大兴近期入市的大规模、高品质的纯写字楼项目，将会带动区域办公物业市场氛围。第59

页6第六部分独栋办公物业研究概念、特点发展演变市场供应需求趋势产品特征目标客户案例第60页与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”（低楼层、低密度、低容积率和高绿化）的优势此外，与甲级写字楼多位于城市中心不同，现在市场上的企业独栋产品通常分布于城市郊区，通常紧邻高速干道，交通方便，生态环境良好。这不仅可以规避“大城市病”带来的交通成本，还可以为企业员工提供较好的工作环境。概念特点与优势根据中国不动产研究中心CRRC的报告，从世界各国的发展经验来看，郊区化独栋办公是发展趋势。在美国、日本等国家，郊区化办公早已成为潮流，微软、IBM、摩托罗拉等知名公司总部均在郊区。美国《财富》杂志统计称，在美国前500家大公司中，1965年有47家的总部设在郊区，1969年增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家。郊区化办公在国外早已是一种成熟的理念。按照国际城市发展规律，当人均GDP超过3000美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进了新的郊区居住形式和办公形式的形成。企业独栋–概念、特点独栋办公物业研究第61

页2003年北京的SARS让人们开始追求低密度的居住生活，同时对于高层办公楼的密集的办公环境开始厌倦。企业独栋写字楼的出现最早就是源于概念以前所谓的企业独栋只有政府机关和国营企业才能拥有后来一些生产性企业在远郊或是城市的边缘圈一块地方，将厂房和办公楼修在一起，这是最早期的企业独栋。随着房地产市场发展，一些大型的国有企业盖一栋高层或是多层的办公楼，其中一些用于自己办公，多余的部分就拿到市场上出租，目前北京写字楼市场多为此种产品，比如，中国石化的中化大厦，中粮集团的中粮广场，中国医药集团的医药大厦等等。企业独栋–发展与演变独栋办公物业研究第62页如今，企业独栋散布北京各地，大多地处郊区地带，如：非中心、max空港企业园、bad国际广场、总部基地等非中心max总部基地Bad国际广场企业独栋–市场供应独栋办公物业研究第63页企业独栋项目多位于城市近郊，以产业为依托迅速发展企业独栋–市场供应独栋办公物业研究项目名称总部基地嘉捷U谷研创企业园maxBDA国际企业大道ⅡBDA国际广场总部国际非中心汇龙森位置西南四环，丰台园内亦庄凉水河北，东临京东方南六环外，金桥产业基地顺义空港E区，距首都机场1公里，比邻新国展大兴区亦庄经济开发区，景园北街2号BDA国际企业大道大兴亦庄经济开发区荣京西街西南四环外朝阳区定福庄区域，朝阳北路亦庄东区最南侧规模占地975亩，其中西区占地41万平方米，建面65万平方米，容积率1.38占地108亩，总建面8.4万平方米，容积率1.4占地17.75万平方米，总建面16万平方米，一期容积率0.7规划建筑面积35万平方米，容积率1.168，分五期开发，已建成20万平方米占地5.4万平方米，建筑面积19万平方米。16栋单体建筑，现建7栋占地4万平方米，建面12万平方米分两期开发一期开发八栋每栋8-10层单体面积3000-8000平方米容积率1.98已经建完8栋二期预售5万平方米，做定制占地面积118432.59平米（一期55199.59平方米，二期63233平米），总建筑面积212880平米（一期99669平米，二期113221平米），地上建筑面积177798平米（一期32769平米，二期95029平米），地下建筑面积36032平米（一期16890平米，二期18192），110余栋占地39公顷，分为一期二期开发建设，一期建面93100平方米，二期2008年11月开工占地50078平方米，总建面95190平方米已建成16栋价格13000-16000元/平方米7500元/平方米均价7200元/平方米10300元/平方米9125元/平方米8100元/平方米9600元/平米153607200-7600入住时间四期2008年5月2006年2008年3月2007年2008年5月2003年底2008年3月2005年5月2007年12月产品类型多层独栋独栋双拼围和中高层中高层多层多层独栋多层单体1000-5000平方米，6-12层1200-2000或1600-2800平方米，三至四800-3200平方米三到四层800-1600平方米四层，顶层赠送花园4000-12000平方米1-18层每栋8-10层单体面积3000-8000平方米1000-4000五层2300-3600平方米四层2800-5000平方米4-6层物业公司总部基地物业绿帆物业联东物业高力国际戴德梁行物业管理有限公司作为物业管理顾问北方国瑞嘉物业管理有限公司北京侨乐房地产管理服务有限公司中弘文昌汇龙森物业管理公司物业费3.98元/平方米·月4元/平方米·月4.5元/平方米·月4.8元/平方米·月4.2元/平方米·月4.2元/平方米·月3.98元/平方米·月5.8元/平方米·月4.5元/平方米·月付款方式一次性或五年期贷款，建行、北京银行五或五年按揭，交通银行一次性或5成5年按揭，交通银行、北京银行、北京农村商业银行农行5年按揭，最多10年交通、建设银行五成5年，渣打银行五成12年，北京市商业银行、华夏银行六成10年，企业贷款五成2个月北京银行五成5年不能贷款，可以以个人名义购买一次性或以租代最多五年五成5年北京银行电梯品牌LG电梯无电梯上海永大通力电梯上海三菱电梯上海三菱电梯奥蒂斯奥蒂斯合资品牌空调三星空调中央空调预备空调机配电箱位置中央空调麦克维尔大京日立空调车位车位数100:1，地上租金150/月，地下售价18万/位，签订20年使用权，20年后无偿使用车位数200:1，地上停车管理费70元月，地下150元/月150元/辆/月，大车180元/辆/月半地下停车位，每栋分配46个，售10万/个二期1250个，出售10万/个，出租地上150元/个/月，地下350元/个/月地上150元/月，地下未定暂时不收费，停车费没有确定地下300个车位，每个15万，租金350元/月，地上临时车位，不收地上、地下326个，150元/月轨道交通规划地铁9号线规划建设中的亦庄轻轨12路，988支，327路延，782路783路机场轻轨、轻轨顺义线732、723、小11路，小35路，开发区专线等723路、324路、927路等公交车规划地铁9号线规划地铁6号线规划轻轨5号线延长线项目配套配套齐全、商务会馆、会议中心、商务宾馆、经济型酒店、购物中心、休闲娱乐无商务配套无商务配套商务酒店、公寓式酒店、商业街会所设有员工餐厅、银行、健身房、超市等商务会所园区内无独立配套、与总部基地共用大配套26500平方米会所，员工食堂园区内有食堂第64

页除写字楼之外，企业独栋作为另一种面向企业的物业类型，正在被越来越多的企业所接受，成为他们的新选择，在市场上，显现出良好的成交情况。在过去，企业独栋通常是国企等大型企业的选择，现在，企业独栋的“草根化”趋势明显企业独栋–需求趋势独栋办公物业研究第65

页企业之所以弃写字楼而购买独栋，与独栋产品的几个鲜明特点密不可分:企业形象与文化的诠释：与写字楼相比，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。由于这些个性化空间的存在，使得企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面，更容易贯彻到方方面面。运营成本优势：在费用支出上，独栋办公物业上也具有一定优势。甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，相比之下可以节省不少花费，从而减少企业经营成本。企业独栋–产品特征独栋办公物业研究第66

页由于具备多种优势，在北京市场上，越来越多的企业正在选择独栋产品。有三类企业在选择独栋产品。一是，外埠进京企业，随着业务打入北京市场，他们需要一个形象好，有充足展示空间的办公场所，作为其在北京的总部；第二类是从市中心转移出来的企业，他们通常是成长型、上升型的公司，面临着增员增产的需要，在市区却难以买到合适的写字楼；第三类则是有一定投资倾向的企业，他们认为“住宅是纯不动产的消费品，独栋是企业扩大再生产的必备要素之一，虽然也是固定资产，但是所起到的作用和性质是截然不同”。企业独栋目标客户独栋办公物业研究67非中心项目位置：常营乡朝阳北路沿线物业类型：写字楼占地面积：39公顷建筑面积：45万平米开间：8.1米柱距，18.1米进深层高：标准3.9米，局部挑高5.4米装修标准：毛坯均价：16000元/平米租金：2.8元/平米.天销售率：一期已销售80%容积率：0.9绿化率：30.8物业费：5.8元/平米.月其中包括：30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心2.65万平米超级会所、1.1万平米酒店及酒店式公寓独栋办公物业研究6810万平米商业会展中心2.65万平米超级商务会所非中心平面布置图独栋办公物业研究69CSOFT公司：入驻面积2315.12平米。该公司包括财富500强前10名中的5家。中国船东互保协会：入驻面积3446.52平米。船东互保协会是船东间互助性保险机构，承保船东海上经营风险，旨在保障船东利益、补偿会员经济损失。威顿公司：入驻面积2316.21平米。威顿公司1990年创建于加拿大温哥华，早期专业从事化工设备、化工原料国际贸易。施耐德电气：入驻面积为3433.04平米、2873.88平米两栋楼。施耐德电气是全球配电、自动化与控制领域的领导者和专家，为能源与基础设施、工业、建筑、民用住宅四大核心市场，提供全面的产品、软件、系统及服务。维维集团：入驻面积2314.44平米及2343.75平米。维维集团组建于1992年10月，经过十多年创业，现已发展成为总资产47亿元的跨行业、跨地区的大型企业集团，产业涉足食品、医药、物流、国际贸易、化工、矿业、农业资源、房地产等。非中心非中心已入驻企业独栋办公物业研究70非中心已入驻企业都邦保险公司：入驻面积为3432.72平米及892.58平米两栋楼。都邦财产保险股份有限公司是经中国保险监督管理委员会批准，于2005年10月19日开业的全国性财产保险公司，总部位于首都北京。睿丽通电子公司：入驻面积为2314.33平米。和平幕墙公司：入驻面积1744.22平米。该公司拥有建筑幕墙工程专业承包壹级施工资质和建筑幕墙专项工程设计甲级资质。兴信喷涂公司：入驻面积573.37平米。亚太安讯公司：入驻面积912.5平米。亚太安讯网络电子技术有限公司，由TVG投资的美商独资企业,主要从事GPS全球卫星定位系统、车辆监控系统、消防监控系统、个人安全实时监控系统、智能交通系统、车载导航娱乐系统、GPS物流管理系统、银行及住宅小区安全监控系统等安全防范系统的网络建设与产品生产销售的高新技术企业。非中心独栋办公物业研究71非中心

非中心独栋办公楼，从现状的销售情况来看，未来会有一些企业总部入住，将会带来下游的中小型企业对于中小型、灵活分割写字楼的需求。非中心规划的会展中心，以及东部区域外溢的中小型企业也会带来对办公的需求。独栋办公物业研究第72

页7第七部分写字楼需求分析宏观需求环境经济政策对需求的拉动企业总部独栋需求外溢第三产业发展速度快，历经09年金融危机后，继续稳步上升就业人口激增，并呈稳步上升趋势。刺激写字楼市场的繁荣和兴旺。优质写字楼更受青睐。北京第三产业发展情况北京第三产业就业人数宏观需求环境–第三产业发展对写字楼的刺激写字楼需求分析第74页09年，前中国500强企业中，有96家企业的总部设在北京，比例接近20%前30名的企业中，有25家企业的总部设在北京，比例为83%前10名的企业总部全都设在北京，比例为100%计划未来五年新认定跨国公司地区总部超过500家环渤海地区城市2009年中国500强企业北京96家天津25家大连5家沈阳3家唐山3家青岛2家北京具备很强的总部聚集度大型企业总部云集北京，环渤海区域其他大型企业在京设立分支机构的需求存在且在不断扩大总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析第75页区域规划占地面积（平方公里）规划办公物业建面(万平方米）主要入住企业特点CBD及CBD东扩区7850金融、商务、高端服务、传媒等企业亦庄经济开发区46.8暂无详细统计电子信息、生物医药、汽车装备等研发型企业通州16

暂无详细规划能源环保、现代物流、文化创意产业丰台总部基地4600国内民营企业占60%北京正全力打造“世界华商中心”和“侨资企业总部聚集区”，吸引全球华侨华人高端企业入驻；积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，依托高端企业增强国际竞争力。总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析第76页北京总部办公由CBD区域逐步外溢企业类型企业名称迁往地址电信、IT等科技型企业柯达公司从嘉里中心迁往乐成中心NCR从建外SOHO迁往乐成中心汤姆逊中关村法国电信中关村融科资讯中心新浪中关村甲骨文中关村索尼爱立信望京摩托罗拉总部望京西门子望京诺基亚亦庄富士施乐三元桥物流企业马士基(中国)航运有限公司从国贸大厦迁往乐成中心地产业凯德置地东直门制造业康明斯三元桥摩托罗拉、西门子、康明斯、柯达等数家跨国公司迁出CBD，而中关村、望京、亦庄区域成为科技型企业新的据点；在望京地区的西门子总部附近，已经聚集了30多家大大小小的辅助产业公司，包括销售商和零部件生产商的办事处电信、物流、制造业的一些跨国公司总部正逐步从CBD的核心区域向CBD外围迁移。总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析第77页未来，CBD新区将一改火柴盒的刻板形象，新增的300万平方米写字楼以量身订制为主。在东扩区，朝阳区即将投资70亿元，规划新增写字楼300万平方米。规划政策-CBD未来五年，新区将分三个梯次重点发展十大产业，形成“四三三”产业格局，即巩固提高电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造四大主导产业；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化创意三大新兴产业；配套发展生产性服务业、科技创新服务业、都市产业三大支撑产业。产业政策–京南“一区六园”“十二五”期间，南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区将走创新驱动、内生增长的道路，实现经济总量和发展质量的新跨越，着力提高产业竞争力、自主创新力、国际影响力和环境承载力；引导形成高端、高效、高辐射的十大产业集群，成为首都战略性新兴产业引导区、高技术制造业核心区、体制机制创新先导区和低碳绿色发展示范区。“十二五规划”经济政策对需求的拉动–政府的一揽子支持计划写字楼需求分析基础设施的巨额投资科技优势向经济优势转变，提升自主创新能力北京将成为世界高端企业总部经济基地新型和成长型企业将成为写字楼需求的主力总部企业对于写字楼的需求十分突出：量大、质优高端、高技术制造企业对写字楼的需求也表现旺盛基础设施建设总部经济效益产业发展（高端、高技术现代制造业）打造世界城–世界高端企业总部聚集之都经济政策对需求的拉动写字楼需求分析第79页客户访谈目的针对目前区域内办公物业客户进行深度问访，以期寻求项目区域办公市场空白点，为后续物业定位及产品规划提供切实可行的市场依据。潜在客户需求研究调研方式：面谈调研楼盘：创展中心、金泰国益、锐城国际、世丰国际访谈对象：这四个楼盘内办公企业的员工或负责租售的部门主管客户访谈内容及方式写字楼需求分析第80页中等以上规模，要求交通方便，物业形象好，购买/租赁均可面积需求：500平米以下，200-300平米为主档次：甲级写字楼为主（对形象要求较高）、商住写字楼为辅需求形式：中小型公司租赁为主，部分大公司可考虑购买位置选择：临近商务区、紧邻交通主干线，若有轨道交通更好大型外贸：约50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多数为租赁中型外贸：约30人左右，150-300平米，购买为主，需要较好的办公形象小型外贸：10人以下，50-100平米，购买为主，商住写字楼为主外贸行业外贸行业访谈公司：利丰贸易服务(上海)有限公司北京分公司、北京八喜博信经贸有限公司、北京普麟淇贸易有限公司

写字楼需求分析第81页高档写字楼、对形象要求高，租赁为主、能承受相对较高的价格面积需求：一般100-200平米档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高）需求形式：购买、租赁咨询/律师服务行业咨询/律师行业访谈公司：北京麦威信息咨询有限公司、埃森哲咨询(上海)有限公司北京分公司、泰和泰律师事务所写字楼需求分析第82页对写字楼形象要求不高，交通以及写字楼硬件设施有一定要求，租赁为主、承租能力一般面积需求：一般100-300平米档次：甲级写字楼或商住楼需求形式：租赁为主，但购买比例呈逐步增长趋势广告/IT行业广告/IT行业访谈公司：北京海蝶时代广告有限公司、北京普华联合广告有限公司、北京创讯信息科技有限公司写字楼需求分析第83页从业者深访范先生

21世纪不动产写字楼市场门店经理整体市场情况——区域现状商务发展缓慢，但整体租赁市场良好，区域商务氛围日渐形成只是时间问题，未来商务发展潜力较强。区域市场供需情况——目前区域市场整体租赁情况较好，但租金水平不高，主要是目前区域内写字楼整体档次及硬件设施较差，缺乏支撑高租金的硬件条件。区域内缺乏真正意义上的甲级写字楼，但存在对应的潜在客户需求，区域现状办公市场尚不成熟，但看好未来发展。汪先生创展中心物业顾问未来市场情况预判——区域目前无高端办公物业产品面世，导致现状整体商务氛围及物业档次较差，但区域规划等因素不容忽视，相信未来区域商务会日渐崛起，人们逐步认识到区域的商务、商业价值。写字楼需求分析第84页整体出租率高，但现有项目楼体形象较差，档次不高，电梯等设备老化，车位及商务配套严重不足，影响对客户的吸引力。区域内目前缺乏国际标准、地标性的甲级写字楼供应。区域未来规划发展以及交通条件逐渐被认可，未来商务发展态势较好。客户访谈结论写字楼需求分析第85

页8第八部分项目定位写字楼发展机遇分析写字楼定位分析写字楼发展机遇分析北京经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长城市的国际化定位将促使总部经济聚集效应进一步深化，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求城市规划更多的是以功能产业布局为重点，已然形成多个商务区和产业园区并行发展模式适时将总部经济发展的目标定位为“世界高端”，显示了未来良好的投资环境，将增加市场对商务物业的需求对于商务物业没有严格的调控政策，政策较为宽松，市场机会较大经济发展城市定位城市规划投资环境相关政策项目的发展时期处于经济高速发展阶段，具备良好的前景但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险宏观经济写字楼发展机遇分析整体和区域市场的供应量放缓，未来中短期内将对市场压力较小区域市场中开始出现优质产品目前城市东部写字楼供应量巨大，大兴写字楼市场处于起步阶段区域市场中，以小面积单位产品供应为主，多数项目产品品质相对较低。新入市项目产品品质较高，将会带动区域办公市场形象。从市场表现来看，市场供需较为平衡，空置率大幅下降，并位于近年低位，市场需求旺盛。旺盛的需求下，市场将对新兴办公区产生需求供应情况分布情况需求趋势产品发展未来市场压力较小，供求关系稳定。产品的发展会给市场带来一定的发展机会，尤其是针对细分客户的产品，例如低密度写字楼现阶段大多以跨国公司、外地企业集团、以及本地公司为主，对写字楼的需求形成等级梯次整售及大单占据半数成交量，有成为市场主流经营方式的趋势客户特征物业市场写字楼发展机遇分析北京正经历城市经济转型升级的发展时期，现有产业的升级和新兴产业的聚集是商务物业市场真正的需求动力，特别是高端、高技术企业发展中的现有行业和已经开始出现的新兴行业将面临着传统写字楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公成本等问题，这些将成为他们寻求新的办公概念的主要原因北京将继续吸引跨国公司、世界500强企业入驻；建设“世界华商中心”和“侨资企业总部聚集区”；积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，市场前景看好大部分租户选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加在传统商务区以档次较高、单位面积较大的高端写字楼为主企业独栋近期备受追捧，越来越多的实力型企业选择办公环境相对较好的此类产品市场需求动力行业发展扩张趋势选址要求使用特征产业行业的升级变化是项目需求的主要源泉；项目自身在区位、交通、规划条件和景观等方面优势可以满足新兴市场的需求产品的创新也是提升竞争力的必要条件市场需求写字楼发展机遇分析传统商务区与项目所在区域面对得目标客户群有差异，竞争有限新近崛起的亦庄板块基础条件与本地块类似，其成熟对本项目具有一定的竞争压力虽然项目位处相对远离城市中心的区域，但区域与城市中心有发达的道路网相连，道路条件也是市区少有的水平，来往各个目的地方便、快捷市场类似办公物业同质化较为严重，产品综合水平较低，尤其在规划条件、配套设施、硬件水准和物业周边环境等方面未来2～3年的时期内，市场供应量趋紧，本项目应该依据目标市场的发展，分期分批逐步入市，降低开发风险市场研究证明，租售结合的策略可以有效降低初期入市的风险由于市场条件和项目自身条件的因素，应该避免直接同传统写字楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场商业区分布位置交通产品空间目标市场入市策略充分发挥本项目在区位、交通和未来产品形态上的优势，增强产品的核心竞争力同时采用适当入市策略，合理分配租售比例保证资金回笼和效益最大化竞争策略写字楼发展机遇分析地块核心问题：如何突出优势最大化机会

如何降低劣势规避威胁优势：交通便利、环境优越、可视性较佳做为综合物业的一部分，业态之间形成优势互补区域具有巨大的发展空间，利于高端、高新产业发展劣势：距离传统商务区和政务区距离较远目前该区域做为商务功能的接受度较差从项目的优势来看，项目发展具有好的前景需要通过良好的产品定位和发展策略避免中短期内的风险的影响机会：地块周边产业发展趋势增加了对商务物业的需求现存产品水平有限，市场仍具有一定空间；地块条件可以提供较为灵活的选择，产品可覆盖多种细分客户威胁：南城丰台、亦庄商务区相对成熟，将对项目产生一定压力周边产业园的的政策优势和成本优势，对项目产生威胁地块条件写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机行业的发展和业务的转变，提高了使用者对办公物业的需求有所转变，对物业的综合成本、环境条件和可持续发展提出了更高要求现有客户群对新的办公概念接受较快，对低密度办公物业逐步接受现有客户群:分析传统客户群的变化和对项目目标客户群的影响在京总部企业、物流企业、高端、高技术现代制造企业等国内外知名企业以总部或职能机构设置现大多在传统商务区办公使用的物业多为租赁形式或购买企业独栋多数企业在京发展业务已经已超过5年随着政策的调整和业务升级，越来越多的企业聚集或扩大规模除了规模转变之外，职能方面也将有较大转变，不少企业将相对独立的运营规模增大，综合办公成本成本增加职能转变，一些企业需要将一些相对对客户依赖较少的部门分拆，例如售后服务和研发除此之外，一些企业还寻求在形象上更加独立和具有实力对现有办公物业在形式、设施、环境、交通等方面的不满足目标客户分析写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公成本方面较传统办公物业提出了更高的要求新兴客户群:新出现的企业群体的特征和对项目的影响产业升级使得不少新产业在北京发展壮大高端、高技术现代制造业受到国家大力扶持，新的政策催生新的产业国外公司看好的跨国运营中心、采购中心、研发中心和结算中心功能的总部经济特点这些企业在其他地区已经发展成熟，在北京的起点较高由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模高新企业发展迅速，对物业规模的需求也增长较快高新企业需求空间大，办公成本较高高新企业工作特点和所需附属设施也不同于传统企业这些企业还对人才、技术等资源具有较高要求目标客户分析写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机低密度办公物业产品在环境、空间、个性化和专享性方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对项目的影响中小规模，私营或股份企业其中有一些是咨询服务类企业对办公环境具有特殊偏好的企业这些企业发展平稳，多以固定客户为主要服务对象服务的客户多以北京南部高新企业为主对宽松的办公环境有较高需要服务对象位于周边目标客户分析写字楼定位分析客户群类型：由于发展需要寻求扩展的现有传统企业、新兴企业（高端、高技术现代化制造企业为主）、具有特殊需求的企业规模：现有客户群300~500平方米左右，一些达到1000平方米以上，少数会达到3000平方米新兴客户群物业需求多在200~500平方米左右，研发企业达到600~1000平方米以上特殊客户群，面积多在100~300平方米之间选址动机：规模增大、节省开支、环境需求、空间需求、服务对象、特殊偏好使用方式和支付能力：国外企业一般不会购买，国内大中等企业可能会采用购买的方式租金支付能力大体同整体写字楼平均水平相当可以承担的售价大约在16000～18000之间目标客户定位写字楼定位分析需要把握的市场要点城市发展和产业发展城市多中心的形成加速配套设施的成熟产品的初级化和不足形成的升级空间优质写字楼市场表现良好区域行业产业发展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件项目的规模效应和地标效应良好的可视性综合物业的相互支持北京城南门户新地标新兴综合商务区，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用产品定位方向写字楼定位分析销售速度市场特征产品差异2011年，北京第一季度写字楼季内吸纳量接近20万平方米，区域市场月销售7000-8000平米左右售价较低的项目销售也较快承接传统商务区外溢办公需求，新建商务区办公单元面积相对较小，标准层面积在1500平米左右区域写字楼租赁市场火热低密度办公物业逐渐受到认可，上市将会引起较多的关注企业独栋产品可达到每月3.6万平方米左右的销售水平考虑到这几点因素，预计推向市场的写字楼总规模消化周期不多于3年整售企业独栋产品占30-40%，标准层面积控制在100-150平米之间散售产品占20-30%，标准层面积控制在1500-1700平米之间出租产品占30-40%，标准层面积控制在1500-1700平米之间产品规模及配比推定写字楼定位分析外部条件内部条件规划条件项目应充分利用规划条件，营造层次感较强的低密度、中高密度结合的建筑氛围，打造公园办公环境，优化办公条件项目特征项目是综合性物业群，各部分物业之间的协调，良好的设计和合理配置本身就能大大提高整个项目的档次交通区位做为区域最大的物业综合体，需要通过自身一定的投入建设社区交通枢纽或综合交通管理系统，大大方便来往项目的人群建筑立面结合物业发展趋势打造代表现代建筑艺术的建筑，体现现代感、个性化、高舒适度和反映国际化建筑特征的外立面。户型产品设计上突出灵活性，在设计上保证出售和租赁互不干扰，产权分割明确客户形象由于项目建筑的局部低密度形式，可以在一些建筑的外立面上允许客户冠名楼宇技术除比较常见的楼宇技术之外，在技术的应用方面强调环保、生态和一人为本的特点，同项目的市场定位统一起来物业管理积极引入国际管理公司，提升项目的形象和价值卖点发掘写字楼定位分析策略概念目的实施策略政策支持提高市场接受度，扩大客户群范围在项目发展前期，力争赢得政府在产品定位方面的认可，进一步争取到相应的政策，主