土地估价案例与报告（三）

土地估价案例与报告（三）1、多选

在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）及宗地使用的特殊规定。A.法定最高使用年限B.（江南博哥）已使用年限C.租赁年限D.剩余使用年限正确答案：B,D,E2、单选

甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()土地用于开发建设。A.甲B.乙C.丙D.甲或丙正确答案：B参考解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。3、单选

地产的()性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A.价值B.价格C.普遍D.个别正确答案：D参考解析：地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。4、单选

采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在()的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。A.建造时B.估价工作时间C.估价期日D.未来某个时点正确答案：C参考解析：建筑物重置价格应求取估价期日的。5、单选

根据马克思的地租理论，下列()为错误的观点。A.地租是土地所有权借以实现的经济形式B.土地价格是地租的资本化C.土地价格是土地价值的货币表现D.一切地租都是剩余价值正确答案：C6、单选

正确反映城镇()的差异，是合理利用城镇土地的基础。A.土地价格B.土地价值C.土地质量D.土地用途正确答案：C参考解析：城镇土地分等反映城镇土地质量的地域差异，是合理利用城镇土地的基础7、单选

农业区位论的创始人是()。A.亚当·斯密B.冯·杜能C.阿尔申尔德·韦伯D.大卫·李嘉图正确答案：B8、多选

市场经济的主要作用包括()A.满足人们多样化的需求B.合理有效配置资源C.灵活调节社会供求总量平衡D.能动推进科学技术进步正确答案：A,B,C,D9、单选

()是对土地经济区位影响最重要的指标。A.商业服务业繁华程度B.距离当地政府办公场地的远近C.城市规划D.交通便捷程度正确答案：A参考解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。10、多选

在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括()。A.待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料B.出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料C.营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料D.直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料E.与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料正确答案：A,B,C,D11、多选

估价委托合同的内容包括以下哪项（）。A.委托人的名称或者姓名和住所B.估价机构的名称和住所C.估价对象D.估价方法E.估价时点正确答案：A,B,C,E参考解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。12、单选

在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是()。A评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法正确答案：A13、多选

为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项（）是接受委托估价必须遵循的原则。A.签订估价合同B.坐等委托C.争取时效D.提高估价质量E.适应国际化的要求正确答案：A,C,D,E参考解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。14、单选

()是指在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。A.单元总分值计算B.单元内指标取样C.单元的分值计算D.因素分值计算正确答案：A参考解析：单元总分值计算是指在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。15、判断题

一般商业服务业的规模等级越高土地利用的集聚效益越高，且随着距离商服中心距离的增加，土地效用呈现递增的趋势。（）正确答案：错16、单选

对于商业用地的影响因素而言，环境质量因素的两个主要指标是()。A.人文环境与经济环境B.人文环境与自然环境C.社会环境与经济环境D.社会环境与自然环境正确答案：B参考解析：对于商业用地的影响因素，环境质量因素的两个主要指标是人文环境与自然环境。17、判断题

网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化明显地区。()正确答案：错参考解析：网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区18、单选

()是土地质量的综合反映。A.土地级别B.土地价格C.土地价值D.土地估价正确答案：A参考解析：土地级别是土地质量的综合反映。19、单选

()不属于农用地分等单元划分方法。A.叠置法B.地块法C.网格法D.标准样地法正确答案：D参考解析：农用地分等单元的划分主要以下方法：(1)叠置法：将比例尺相同的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为一个分等单元。若图斑小于上图面积(6mm2)则要进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。(2)地块法：在工作地图上用明显的地物界线或权属界线，将农用地分等因素相对均一的地块划分为一个分等单元。也可直接将土地利用现状图上的图斑作为分等单位。地块法适用于所有分等类型和地区。(3)网格法：用一定大小的网格作为分等单元，网格大小以能区分不同特征的地块为标准，可采用大小均一的固定网格，也可采用大小不均一的动态网格。网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。(4)多边形法：将所有分等因素进行叠加，最终生成的封闭多边形即为分等单元。多边形法适用于所有分等类型和地区。20、单选

选出不属于农用地基准地价更新的技术途径的项()A.调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价B.利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价C.运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价D.以农用地定级为基础，按地价平均法更新基准地价正确答案：D参考解析：(1)以农用地定级为基础，采用土地投入产出资料和市场交易地价资料，按地价平均法更新基准地价;(2)利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价;(3)通过测算地价影响因素综合分值，调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。21、单选

一个路线价区段具有()个路线价。A.1B.2C.3D.多正确答案：A参考解析：一个路线价区段具有一个路线价22、单选

一般来说。离开街道距离越远。地价变化()。A.是均匀的B.是敏感的C.不敏感的D.难定正确答案：C参考解析：一般来说。离开街道距离越远。地价变化越不敏感。23、多选

计算农用地定级指数方法有()A.加权求和法B.几何平均法C.中位数法D.算术平均法E.限制系数法正确答案：A,B,E参考解析：计算农用地定级指数方法有：加权求和法、几何平均法、限制系数法24、单选

设定的标准深度。通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的()。A.中位数B.众数C.最大值D.平均值正确答案：B参考解析：设定的标准深度。通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数25、单选

影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和()A.宏观因素B.经济因素C.个别因素D.社会因素正确答案：C参考解析：三种类别因素之一为个别因素。26、单选

阿兰索的主要贡献在于：将()作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。A.交通B.时间C.距离D.空间正确答案：D参考解析：这是阿兰索地租模型的最大特点27、判断题

土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。（）正确答案：对参考解析：土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。28、单选

以下关于中心地职能的说法不正确的是()。A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B.中心地职能以商业、服务业为主C.中心地职能包括社会、文化方面的内容D.中心地职能包括制造业活动正确答案：D参考解析：中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。29、多选

城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为（）。A.主干道B.非主干道C.次干道D.支路E.小路正确答案：A,C,D参考解析：城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道、支路。30、判断题

反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。（）正确答案：错参考解析：反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为标定地价。31、判断题

我国对土地使用权年限无明确规定。（）正确答案：错参考解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。32、单选

利用路线价估价法估价的具体程序应为()A.①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价B.①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价C.①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价D.①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价正确答案：B参考解析：确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价33、判断题

估价期日的设定是由委托人确定。（）正确答案：对参考解析：估价期日由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。34、单选

商服繁华影响度是反映()区位最重要的指标。A.土地质量B.土地经济C.土地价格D.土地价值正确答案：B参考解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。35、单选

现需要测算城市中A、B、C三点得繁华影响度分值，A点位于城市中心，B点距市中心5km，C点距市中心10km，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为10，半径为20km，区级功能影响的作用分为6，半径为8km，街级功能影响的作用分为3，半径为2km，问A、B、C三地的繁华度影响分各为()。A.19，16，10B.19，19，16C.10，6，3D.16，6，3正确答案：A参考解析：A点10+6+3=19;B点10+6=16;C点1036、单选

某市主干道A，总长14km，其辖区面积为28km2，则这条主干道的影响距离为()km.A.1B.2C.0.5D.0正确答案：A参考解析：d=s/2l;28/2×14=137、多选

()属于会计实务中的修订性惯例原则。A.权责发生制原则B.重置成本C.谨慎性原则D.重要性原则正确答案：C,D38、单选

因第三人对保险标的损害而造成保险事故的，保险人的代位求偿权自（）取得。A.接到出险通知之日B.发生保险事故之日C.做出赔付之日D.法院判决之日正确答案：C39、多选

确定农用地定级因素的原则有()。A.主导因素原则B.差异性原则C.有效性原则D.可行性原则E.相对稳定性原则正确答案：A,B,D,E参考解析：确定农用地定级因素的原则有主导因素原则、差异性原则、可行性原则、相对稳定性原则。40、单选

某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为()年。A.19.5B.20.5C.25D.27正确答案：B参考解析：第一年纯收益39万元，逐年减2万，则20.5年后收益为零，土地使用权27年，建筑物使用年限25年，取最小者为20.5年。41、多选

根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为()。A.综合定级B.分类定级C.单项定级D.多项定级E.多用途定级正确答案：A,B42、单选

在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括()。A.管理费B.土地税C.维护费D.保险费正确答案：D参考解析：一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3%计算。(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。在房地出租中总费用的计算，房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。43、单选

估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有()。A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源正确答案：D参考解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。44、单选

价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括（）等内容。A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限正确答案：A45、多选

在运用剩余法对居住用地土地价格进行评估时，对方法运用过程中有关技术参数的确定应注意的问题有()。A.利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式B.土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容C.利息的计算必须采用复利计息方式D.剩余法理论依据源于地租原理，即每年的租金剩余E.利润的计算应考虑开发期的长短正确答案：A,B,E46、单选

在因素因子评价指标体系中，()是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。A.硬指标B.软指标C.定性指标D.定量指标正确答案：A参考解析：在因素因子评价指标体系中，硬指标是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。47、判断题

估价期日是指估价作业的起止日期通常以现场勘查之日为起始日。（）正确答案：错参考解析：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。48、判断题

容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。()正确答案：对49、判断题

一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。（）正确答案：错参考解析：土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。50、多选

土地估价属于专业化的中介服务，下列关于土地估价的说法正确的是()。A.土地估价师为了估价，必须有相应的工作程序，其顺序一般是从拟定估价计划、决定估价的基本目的、资料收集与整理、查证委估宗地状况、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出B.估价师要评估出合理的地价，必须了解有关社会、经济、政治、环境、市场等因素对待估地块的影响，6页最后提出合理的估价额C.从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能D.保证估价结果的科学、客观、公正，委托估价者必须遵守签订合同、争取服务、争取时效、提高估价数量等原则E.土地估价合法原则是指所估土地必须是在合法委托的情况下进行著人正确答案：B,C51、单选

对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是()。A.秩和检验法B.标准方差法C.平均值法D.回归检验法正确答案：A参考解析：对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是秩和检验法52、单选

()是全国比较普遍的主要粮食作物。A.基准作物B.普遍作物C.指定作物D.常见作物正确答案：A参考解析：基准作物是全国比较普遍的主要粮食作物。53、判断题

市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低。（）正确答案：对54、单项选择题

城镇土地定级因素经过适当的筛选分出主导因素和()。A.必选因素B.非主导因素C.因子因素D.派生因素正确答案：B参考解析：城镇土地定级因素经过适当的筛选分出主导因素和非主导因素。55、判断题

在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。()正确答案：错参考解析：在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。56、单选

使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为()。A.广义地租B.狭义地租C.准地租D.经济地租正确答案：C参考解析：这是对准地租概念的考察。57、判断题

通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。（）正确答案：对参考解析：根据总平面图的内容，可知道该题目正确。58、单选

权重值的大小与因素对土地质量的影响成()。A.正比B.反比C.不相干D.互补正确答案：A参考解析：权重值的大小与因素对土地质量的影响成正相关。59、判断题

级别是等别的续分。()正确答案：错参考解析：土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。并不是等别的续分。60、单选

城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为60，影响半径为3000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。A.1.5B.20C.15.33D.40正确答案：C61、单选

标准宗地是指路线价区段内()的土地。A.面积相等B.用途相同C.实际成交D.有代表性正确答案：D62、单选

()的连线被称为里地线A.标准宽度B.标准宗地C.标准价格D.标准深度正确答案：D参考解析：标准深度的连线被称为里地线63、判断题

农用地定级应以定性计算为主。()正确答案：错参考解析：农用地定级应以定量计算为主。64、多选

以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是()。A.以道路、沟渠或其他明显地物为界B.在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段D.人流量、位置不能作为划分区段的依据E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等正确答案：A,B,C,D,E65、单选

()是一个因素对土地质量影响程度的体现。A.因素分值B.权重C.功能分D.作用分正确答案：D参考解析：权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。66、多选

受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（）。A.估价原则B.估价目的C.估价对象D.估价期日E.估价方法正确答案：B,C,D参考解析：根据土地估价委托协议（合同）的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。67、判断题

估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。()正确答案：错参考解析：估价期日是指估价结果对应的日期。68、多选?现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元;(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有()。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法正确答案：A,B69、单选

下列不属城镇土地定级原则的是()。A.综合分析原则B.预期收益原则C.主导因素原则D.地域分异原则正确答案：B参考解析：(1)综合分析原则。土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等和级。土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。(2)主导因素原则。土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。(3)地域分异原则。土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。(4)土地收益差异原则。土地等和级的划分应符合区域和城镇对土地收益明显差别的有关行业进行级差收益地价测算。测算值作为确定土地级的数目和了解行业级差收益的重要参考依据。(5)定量与定性分析结合原则。土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。70、判断题

利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。（）正确答案：对参考解析：根据地籍图的基本要素，可知道题目正确。71、多选

我国现行会计实务中，体现谨慎原则要求的会计方法有()。A.计提商品削价准备B.固定资产加速折旧法C.期末存货的成本与市价孰低法D.应收账款计提坏账准备正确答案：A,B,C,D72、单选

采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为l，N为0;M与N同等重要时，M和N都为0.5;N比M重要时，M为0，N为1.现需确定A、B、C、D四个因素的权重值，四者的关系为A比B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为()。A.0.4和0.15B.0.5和0.05C.0.4和0.1D.0.35和0.15正确答案：C参考解析：注意要设置一个E，作为虚拟目标，所有因素都比该因素重要，这样得到新的因素集合。然后列表计算。73、单选

城镇土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映()综合效益的差异。A.经济B.社会C.生态D.A、B和C正确答案：D参考解析：土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。它将各城镇看作是一个点，研究整体城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间排列的。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异，并据此划分土地的级别高低。74、单选

在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的()进行的。A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则正确答案：C参考解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。75、单选

根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是()。A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租正确答案：C参考解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。76、多选

土地级别划分可以根据总分频率曲线统计判断，它一般应当划在()。A.频率分布空白区B.频率分布的低值区C.频率分布的密集区D.频率分布的最高点E.频率分布的平缓变化区本题正确答案：A,B77、单选

价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括（）等内容。A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限正确答案：A78、单选

血吸虫病传播必须具备三个条件：一是含有虫卵的粪便入水。二是有钉螺存在，三是（）。A.血吸虫患者存在B.与血吸虫患者接触C.与患有血吸虫病的家畜接触D.人、畜接触疫水E.皮肤接触虫卵正确答案：D79、判断题

河流不可作为划分土地定级单元的界限。()正确答案：错参考解析：农用地定级单元划分原则：(1)单元之间的土地特征差异明显。&考&试&大&各单元之间的地貌、土地质量等因素指标要有明显的差异。(2)单元边界不跨越地块边界。(3)单元边界应采用控制区格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地80、单选

对于基准地价更新，下列说法正确的是()。A.更新必须是全面的更新B.可以以地价指数为依据进行更新C.更新只要局部更新即可D.以上说法都不正确正确答案：B参考解析：城镇基准地价更新内容：一般基准地价体系建立后，需要根据市场变化定期做更新，更新内容依据市场变化状况而定，市场变化小时只需对价格做局部调整;市场变化大时需要调整级别等。城镇基准地价更新技||术途径：(1)以土地定级(或均质地域)为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。(2)以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。(3)以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。81、判断题

农用地分等中标准样地是指在一定的栽培管理技术条件下，区域农作物产量水平最高的若干农用地分等单元。（）正确答案：对参考解析：标准样地是在一定的栽培管理技术条件下,区域农作物产量水平最高的若干农用地分等单元。一般情况标准样地的农业生产条件最好，它们在本区域内所处位置的气候、地形82、单选

采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取()作为估价依据。A.类似土地的客观纯收益B.类似土地的实际纯收益C.类似土地的最高纯收益D.类似土地的最低纯收益正确答案：A参考解析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。83、单选

()是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。A.特尔菲测定法B.因素成对比较法C.层次分析法D.数理统计法正确答案：A参考解析：特尔菲(DelPh)测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。84、单选

根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=()/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。A.商店纯收益B.商店总收益C.商店土地纯收益D.商店出租柜台土地纯收益正确答案：D参考解析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。85、多选

网格法可分为()。A.均质网格法B.固定网格法C.动态网格法D.地域网格法E.区域网格法正确答案：B,C参考解析：用一定大小的网格作为分等单元。&考&试&大&网格大小以能区分不同特征的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区。86、单选

以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（）属国家标准。A.《城镇土地估价规程》B.《农用地分等规程》C.《农用地估价规程》D.《城市地价动态监测技术规范》正确答案：A参考解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。我国土地估价发展形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准。87、单选

路线价估价法是依据路线价。再配合()和其他修正率表。用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。A.深度指数表B.地价分配率修正表C.容积率修正表D.朝向修正表正确答案：A参考解析：路线价估价法是依据路线价。再配合深度指数表和其他修正率表。用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。88、多选

下列说法错误的是（）。A.土地区位测算，距离越近，档次越低，修正系数越大B.人均耕地数量测算，人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大C.土地征用数量越多，档次越高，修正系数越小D.经济收入水平越高，档次越高，修正系数越小E.生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大正确答案：A,C,D89、多选

下列适用于假设开发法评估的房地产是()A.待开发的生地B.待开发的毛地C.待开发的熟地D.新近开发建设的房地产E.在建工程正确答案：A,B,C,E参考解析：新近开发建设的房地产适用于使用成本法评估。90、单选

已知某因子与土地质量成正相关，其指标值为60，已知该因子的指标极限高值为110，极限低值为25，则采用极值标准化得到的指标值为()A.22.7B.41.2C.54.5D.58.8正确答案：B参考解析：极值标准化公式为：Yij=100×α(j)×(Xij-Xj)/(Xmax-Xmin)=100×(60-25)/(110-25)=41.291、单选

不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是()。A.液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B.评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等C.油(气)井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D.采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益正确答案：C92、单选

根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的价格应为()万元。A.980B.1000C.1002D.1020正确答案：A参考解析：1000×(1-2%)=980万元。93、多选

农用地基准地价评估的原则()A.用途限制性原则B.合法||原则C.预期收益原则D.最佳使用原则E.替代性原则正确答案：A,B,C,D参考解析：农用地基准地价评估要遵循以下原则：(1)合法原则。农地的评估对象必要以国家土地制度及其相关法律关系为基础，在所有、使用、收益、处分各项权能上以合法性为估价的前提。(2)用途限制性原则。农地估价的内涵，包含对农地用途的估价，是农用土地用途下的估价，农地流转是在农业用途内部流转。将农地转为非建设用地估价是按工业、商业、住宅用途进行的估价，不在农地估价的范围内。(3)替代性原则。尽管农地的市场化程度和均衡性远不如城市建设用地，但是对农地进行估价时，替代原则同样会起作用，至少要求估价结果不能明显偏离在同等条件下同类农地的正常价格。(4)估价期日原则。农地的价值或价格也总是某一特定实点下的价值或价格，确立估价期日原则是明确估价对象时值界限，因此对农用地进行估价时，要求估价结果应是估价对象在估价期日的客观合理价格或价值。(5)预期收益原则。土地价格反映其预期收益。与非农建设用地不同的是，其预期收益主要取决于农产品价格及其形成机制和影响因素。(6)最佳使用原则。农用地估价应该以估价对象最佳使用为前提估价。当然这种最佳使用是在合法原则和用途限制性原则约束之下的而非任意的，在此前提下其主要体现就是以收益最大化方式下的客观指标来衡量。当估价对象保持现状利用方式不如转换用途再予以使用更为有利时，应以转换用途后再予以使用为估价前提估价。94、单选?现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;(2)该办公楼耐用年限为50年，