1物业工程人员入户维修培训课程

工程维修操作标准培训课程主讲人：俞宏一、职责

（一）部门职责负责新接管物业项目供电、供暖、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目查验和资料核实工作。配合业主做好业主入住房屋设施查验、记录工作。负责编制设施、设备月维修保养计划，并做好设施、设备维修、保养工作。负责管区内共用部位、公共设施、设备日常巡视、管理、运行、维修等工作，并建立巡视、维修、保养档案，发现问题及时处理。（一）部门职责责维修单接收及维修项目维修工作。严格按照维修工作流程、服务标准提供物业服务。二）岗位职责

1.消防监控员岗位职责（1）坚守工作岗位，实行24小时盯班制度，关注消防报警系统运行情况，发现火情立即报警；值班人员不得擅离职守，不得贻误时机。（2）熟悉消防监控设备的工作原理、工作规程，做到按程序熟练开启、调试、运行、检测、维护、关闭系统。（3）加强消防及供电设备的日常清洁和保养，确保系统正常、持续稳定运行；设备出现故障时，及时请专业技术人员到现场维修，不得擅自拆修和处理。（4）熟悉掌握各楼体、楼层及各房间喷淋、报警点的总数、位置、平面分布图以及代码或编号；一旦发生警情，能够迅速无误地判断出警情发生的楼体、楼层房间以及具体位置。（5）定期检查喷淋头、报警器、广播、分口、风机、颜色、烟道的状况是否正常，确保火灾自动报警系统、消防给水灭火系统、防排烟系统联动运行。二）岗位职责

1.消防监控员岗位职责（6）保持消防监控室内良好环境和条件，保持地面洁净，无灰尘、无污染，室内物品摆放整齐有序，空气清新，温度、湿度、粉尘等控制在规定的许可范围之内，延长系统的使用寿命。（7）坚持封闭式值班制度，非值班人员和非专业检查人员不得进入监控室，确保值班安全和设备安全；对批准进入人员，要登记备案。（8）实际交接班和值班记录制度，交接班时要详细记录交接班、接班人、交接班时间，讲明有关情况。（9）值班人员随时记录各系统运行情况、报警情况、2.水质检验员岗位职责（1）切实执行GB50050—95(低压锅炉水质标准)和操作规程，搞好水处理工作，与司炉工密切配合，确保锅炉安全经济运行。（2）严格遵守劳动纪律，坚守岗位，服从调度，不做与生产无关的事。（3）及时准确地对生水、软水和炉水等进行化验分析，正确填写水处理设备的运行情况和水质化验记录。（4）做好水处理设备的维护保养工作，经常保持设备完好状态，整齐清洁，搞好文明生产。（5）有权制止任何人违章作业，拒绝接受任何人的违章指挥。2.水质检验员岗位职责（6）制定并督促司炉人员执行定期排污制定。（7）努力学习水处理技术知识，不断提高水处理技术。3.电工岗位职责（1）在班长的领导下，自觉遵守公司各项规章制度。（2）负责大楼电力系统的正常运行设备的维修保养、检修工作。（3）负责供水系统、采暖系统，通风系统、监控系统、照明系统的电源供给，电气设备的维修保养及故障检修。（4）负责电梯、通风、供水、通讯、保安监控、照明等各系统的电源供给及电源系统故障的检查工作。（5）在工作中要认真负责遵守供电、用电安全操作规程，杜绝一切设备、人身事故的发生。3.电工岗位职责（6）服从分管领导的指挥，对工作要认真细致、对所做的工作要做到保质、保量，按时完成。（7）处理故障及时准确，对各大楼用电设备应经常巡视检查、做好记录，将故障控制在最低限度。（8）经常接受专业技术学习，努力提高本职专业技术水平，要经常保持工作环境的内外整洁。4.水暖工岗位职责（1）在班长的领导下，自觉遵守公司的各项规章制度。（2）当班期间尽职尽责确保业主单位供暖、上下水、通风等各种设备正常运转。（3）定期检查、修理、维护、保养管道、水泵、风机、仪表等各种设备，以保证所有设备的正常运转。（4）提高安全意识，严格遵守操作规程，杜绝一切设备、人身事故的发生。（5）定期参加技术培训，提高自身的技术水平和素质，以适应工作的需要。4.水暖工岗位职责（6）服从分管领导的指挥，对工作要认真细致、对所做的工作要做到保质、保量，按时完成。（7）勤俭节约、反对浪费、节约要从每个阀门、每道螺丝、每滴油、每滴水做起。（8）搞好工作室内外清洁卫生，做到文明生产。（9）服从分配，经常巡视检查、做好记录，发现问题及时处理，切实保障供水系统正常运行，上下水畅通。5.日常维修工岗位职责（1）负责供水、供电、动力、照明、建筑、五金、通风等日常养护和维修，并完成临时指派的任务。（2）遵守公司各项规章制度和政府法令。（3）遵守劳动纪律，不迟到、早退，上班不干与工作无关的事。（4）听从指挥，服从领导，对工作认真负责，努力做好自己的本职工作，完成上级交办的各种任务。（5）加强学习，提高自身素质，认真学习专业技术，努力提高专业技术水平。5.日常维修工岗位职责（6）严格遵守操作规程，杜绝一切人身、设备事故发生。（7）在工作中节约材料，努力提高工作效率。（8）搞好工作场地周围卫生，开展文明生产6.空调运维工岗位职责（1）在班长的领导下，负责空调系统运行并巡视检查所有设备的安全运行情况。（2）负责中央空调送风、排水系统的运行管理工作。（3）负责楼内所有空调、通讯设备的运行、维护保养和检修。（4）负责中央空调给水系统的维修保养和故障检修。（5）负责冷藏设备电机及控制电器维护保养和故障检修。6.空调运维工岗位职责（6）熟悉所管辖的空调、风机及冷水泵系统，制冷机空调器及水泵等设备的运行情况和各处开关的操作规程。（7）随时监视各设备运行负荷情况，保证正常供冷。一旦发现故障应立即停机，排除故障，并尽快恢复供冷，上报分管领导做好记录。（8）定时对所属设备进行巡回检查。冷冻机、水泵、冷却塔、各集中空调器及控制柜的供冷和运行情况，均为检查项目，并有能力排除一般机械故障。如发现电器故障应立即通知电工给予配合解决。（9）空调值班人员须按规定填写值班记录，清楚记录巡检范围的设备运行情况，以作为日后对设备运行情况的评价及事故分析的重要依据，严禁报虚作假。6.空调运维工岗位职责（10）熟悉有关设备的安全使用规定，严防人为事故。当值人员有权阻止无关人员随意开、停机及所属设备的任何开关。（11）按保养规程做好所分管设备的日常及月度保养，做好平时小修和按计划实行三级保养的工作，以确保重点设备经常处以良好的技术状态。（12）应当保持机房及控制室的清洁及道路畅通，严禁在机房内堆放易燃易爆物品及其他无关杂物。（13）严格遵守公司规章制度，不得擅离职守。上班不准睡觉及做与本岗位无关的事情。二、基本要求

（一）安全操作1.维修电工应持有有效的《电工证》上岗。2.维修电工作业前，应穿着绝缘鞋、戴线手套，应确保测电笔和万用表性能良好。3.维修电工所使用的扶梯梯脚应用胶皮包扎，具有良好的绝缘性能。4.登高作业使用的扶梯应当无断档，开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人挡梯、监护。5.注意作业安全，如遇电气线路故障，应停电作业；如遇水管修理，应采取防止水泄露的措施；如一人难以操作，应当两人共同作业。（二）仪容仪表、语言行为规范1.工作服必须成套穿着；工作制服的衣扣、袋口、衬衫扣必须扣好，不允许敞怀；上班时间不允许赤脚、穿拖鞋。2.上岗时须按照公司规定统一着装，正确佩戴胸牌、服饰整洁、特殊工作须穿绝缘胶鞋，精神饱满。3.仪容仪表、语言行为规范严格按照公司《员工手册》、《物业服务接待“窗口”规范用语》执行。4.在岗期间应微笑服务，对业主或访客的问询、求助热情接待。（三）维修工具配备1.工具袋配置工具袋内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，维修使用的布垫、鞋套应完好无损并保持清洁干净。2.电工工具基本配置万用表、大中小各式螺丝刀一套、剥线钳、电笔、绝缘尖嘴钳、电工刀、电工胶布、活扳手一套、内六角扳手一套。3.水暖工工具基本配置管钳，活扳手(300mm）、PPR热熔器（模具一般配置20，25,32）、手锤、钢锯、PVC管材剪刀、PVC胶、大力扳手。（四）工作内容及作业标准

一、上门维修（1）维修服务人员接到《维修单》后，应携带《维修单》、通信工具、布垫、抹布、工具袋、需更换的器材和零部件，按约定的时间前往需要维修服务现场。（表格填写样本详见下表）（2）维修人员抵达申报维修服务办公室后，应礼貌地轻声敲门三下。（3）业主接待维修服务时，维修人员应主动向业主问好，并作自我介绍：“您好，我是日信海清物业维修人员，接到您的报修，应约前来维修服务。”维修服务期间，维修服务人员不得随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的事或作出其他非文明礼貌举动。（4）维修人员勘察完维修服务项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业主，与业主共同确认需要维修服务的项目。（5）维修服务前，应在作业点先铺放一块作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内地面或其他物品；再铺放另一块作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件，以免损坏业户居室地面。（四）工作内容及作业标准

一、上门维修（6）维修服务时，如需移动办公室内的物件时，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨慎，作业完毕应移回至原处；作业时可能产生噪声时，应向在场业主事先打招呼，尽量减少或减轻作业噪声。（7）作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场；将维修工具整齐的放入工具袋内；用自备抹布做现场清洁工作；将作业时产生的污物及杂物用布垫包妥带离现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。（8）维修服务完毕，维修人员对已恢复功能的维修服务项目作示范操作，并向业户讲解故障设施、设备平时安全操作使用时应注意事项；在业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满意事项，应及时整改，直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后，维修人员应礼貌地请业户在《维修单》上签字。

（四）工作内容及作业标准

3.电气及照明装置维修（1）当业主室内发生断电时，若故障点为空气开关断路状态，应对其现象进行分析，若因电器线路过载（或短路），应查明原因，待排除过载（或短路）故障后，再合上或调换相匹配的空气开关恢复供电。（2）维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。螺旋灯头安装时应将相线通过开关，零线应接至螺口外壳。（3）用电插座维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全；开关、插座接线正确，接线桩头导线铜丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线。（4）因维修线路需更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求；采用护套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀；护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护套线进行并线、接头，接完线后须用摇表测相间电阻。（5）使用护套线敷设线路，需在墙体内加护线管，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿过空心楼板孔应加护圈保护。（6）当明、暗管线路故障需更换导线时，应两人共同操作，接线盒送线用力应一致；为了减少导线和线管壁摩擦，可用滑石粉涂在导线上，出线口应用护圈保护。物业工程维修主要分类物业工程维修住户室内工程维修公共区域工程维修住户室内工程维修程序操作要点工程主管接到《住户室内工程维修单》报修内容属于收费项目报修内容不属于收费项目查看报修内容，视报修情况安排工作住户要求尽快维修住户要求另约时间维修回复住户，征得住户认可评审报修项目可行性及维修费用可行不可行回复住户，说明不维修的原因工程维修人员接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场工程维修人员在预约时间前5分钟带齐工具、备件到达维修现场

住户报修

工程维修准备工作检查工具箱内工具是否齐备检查工程维修所需备件是否足够检查工程维修时需准备的保护措施检查《住户室内工程维修单》是否带好检查工程维修人员自身着装形象住户室内工程维修程序操作要点住户室内工程维修程序操作要点

工程维修人员入户维修前的注意事项：1、来到住户单元门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃可用手轻轻敲门；2、见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行维修工作；3、进入住户单元，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户单元；住户室内工程维修程序操作要点

工程维修人员维修时的注意事项：1、到达维修现场后，工程维修人员应对报修项目进行对比确认，不相同的应在《住户室内工程维修单》上如实填写维修项目及收费标准；2、工程维修人员应向住户出示收费标准，征得住户同意后开始维修；如住户不同意，则应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时向工程主管说明情况，与工程主管一同在《住户室内工程维修单》上注明原因并签名确认，然后交还物业部存档备案；住户室内工程维修程序操作要点

工程维修人员维修时的注意事项：3、开始维修前应进行仔细检测、判断故障部位或元器件，并向住户简要说明维修方案。严禁盲目安装或乱拆乱换；4、开始维修前要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖，或用塑料布废报纸等包扎好，并尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹；5、严格按照各工种标准操作规范进行安全操作。住户室内工程维修程序操作要点

工程维修人员维修后的注意事项：1、维修工作完成后，工程维修人员应根据要求，试验维修后的效