谈房地产企业资金管理中存在的问题及相应举措

房地产企业前期需要投入大资金，且资金周转期长，同时属于资金密集型产业。因此，资金是房地产企业一项非常重要的资产，房地产企业财务管理中最主要内容就是资金管理。特别是近年来房地产企业面临一些生存和发展环节的危机与挑战，使得房企更加关注资金管理的重要性。因此，通过分析房地产企业资金管理中存在的问题，并针对性提出对策建议，具有重要的现实意义。一、房地产企业加强资金管理的重要性房地产企业的资金特点是密集型、金额大，一家企业资金断链就意味着破产，所以资金是企业的生命力，如何保持这条生命力健康运营是资金管理的主要工作。房地产企业资金管理的重要意义是现金——资产——现金的循环过程，它是指企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，是企业赖以生存和发展的物质基础，资金是否良性运转是企业长期稳定发展的根本。房地产企业加强资金管理，有助于组织资金供应，保证经营活动不间断，提高资金效率，节约资金，提出合理使用资金建议和措施，促进房地产开发企业提高资金管理水平和经济效益。因此资金管理是房地产企业管理工作中的最重要的内容。二、房地产企业资金管理的现状和存在的问题（一）资金来源渠道较窄房地产企业资金主要来源股东投入、融资、销售回款三方面，获取土地后支付的土地款及相关税费来源于股东投入；开发过程中的融资包含开发贷、供应链上下游企业支付工程款等。而由于资金市场不完善，主管部门对房地产企业融资相关限制条件多，一部分上市公司可通过发行股票、债券方式筹集资金，中小房地产企业通常很难符合上市条件，因此银行贷款是在部分房地产企业融资的主要来源，但随着央行对房地产行业借贷政策收紧，融资成本增加，企业融资更困难；销售回款方面房地产企业存在预售制度和银行按揭制度，但销售回款需取得预售证后方可销售实现资金回收，因此在建设过程中中小房地产企业往往面临资金困难。（二）资金回笼速度慢房地产企业的开发过程自获取土地后办理立项、土地证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证再到预售证许可证节点多，常规项目快则一年慢则数年。预售后可实现部分销售回款相应转入监管户再按照监管制度要求从封顶、单体验收、竣备各节点后，方可解冻相应比例的资金用于项目的开发建设资金。项目开发周期长、资金专款专用属性影响房地产企业资金回笼速度。其次房地产企业的资金金额大，项目需要大量资金作为开发和经营成本，除了监控资金还有沉淀资金，对于在途资金缺乏管理如按揭款因员工离职或是其他原因未及时收回，往往造成房地产企业资金周转困难，企业在项目开发及经营过程中面临着较大的财务风险。（三）资金预算的执行效率低房地产企业的资金预算是借助预算制度的推行，对公司的经营管理活动进行事先规划、控制，并有效协调各部门，以达成既定的经营目标和战略目标。当前，我国房地产企业的预算执行效率较低，具体体现在资金预算计划与实际执行存在较大偏差，项目资金的投入与回笼并未按照预算铺排的金额和时间节点推进。资金预算不准确不利于企业的决策，大大降低了资金使用效率，在出现极大偏差时，如果无法对项目预算做出科学的调整，甚至会影响到企业的整个资金链条，出现资金断裂的风险。三、房地产企业资金管理存在问题的原因分析（一）资金管理缺乏监督机制企业业务部门对资金计划管理主观意识薄弱，对资金预算管理不够重视，资金计划在执行过程中存在偏差度较高等问题。在实际工作中计划大于实际需求的情况会影响企业整个周期的资金安排，融资贷款时间加长则增加资金成本。（二）投资拿地不严谨影响资金回收速度大型房地产企业为了扩大市场占有率疯狂拿地，各地区“地王”屡创新高，地价成本占了总成本的70%以上。企业为了营利需开发中高档商品，但我们国家大多数住房消费者的收入水平不高，需要的是低成本，物美价廉的普通商品房和经济适用房，中高档商品的销售周期长、去化慢则拉长资金时间占用。开发过程中每个环节把控不严影响工程进度，图纸修改、车位配比、验收要求等因素也会拉长开发周期，从而影响资金周转速度。好的地块决定的一个项目开发能否成功的70%概率，故投资前的规划预测要精准，但是很多房地产企业由于决策中存在失误，造成项目难以快速销售，影响资金回笼。四、房地产企业完善资金管理的对策建议（一）科学谋划投资行为同步扩大融资渠道对房地产企业投资必然会涉及较大的资金投入，一旦出现投资决策失误将会给企业带来很大的经济损失。所以，增强投资决策的科学性和可行性，使企业更好地适应当前宏观政策和市场环境，是企业经营活动顺利进行的前提。通常在新地块在获取前进行把投资测算，由投资部、设计部、开发部、工程部、财务部对户型、面积、容积率、绿化率、定价、去化率、资金回报率等指标评判并做出评判意见，确认项目可行性投资方案并由各部门对各自的指标承责。在获取地块后开发过程对于投测的各指标落地情况与投测对比，做到事前、事中、事后有监督、有反馈、有改进。做一成一避免因投资失误影响资金回收，实现每个项目资金的自我发展、自负盈亏、自主经营，做有利润的资金循环之路。要想保证企业的经营有效运行，就要有合理足够的资金安排，对于房地产企业更是如此。仅仅靠企业内部的资金运转是不合理的，通过外部融资是必不可少的方法。当前资管新规等政策对房地产传统融资冲击较大，企业可以采取供应链融资。所谓供应链融资是在真实的贸易背景下，通过第三方机构提供融资方案，使得上游企业能如期收到账款的融资方式。它能有效缓解项目现金支付压力减少资金占用。按资本类型可分为公开市场和非公开市场，具体产品有ABS、ABN、保理、再保理、商票等多种方式。公司要优先选择成本低的资源操作并且关注融资成本对于税务口径增值影响，充分发挥融资成本抵税效益。（二）推行全面预算并实现财务统一管理1．加强成本控制首先，加强日常资金核算、监管工作，资金核算是资金管理的基础，准确的会计核算结果真实的反映企业的财务状况与经营成果，为管理层在经营决策、投资、融资等决策中提供客观的会计信息。其次，做好全面预算建立以收定支原则，当年在建面积与收入、人绩效能、费用额度相挂钩设置标准，一手抓收入一手控成本。一手抓成本方面可采取项目成员成本、费用承包制，人人对项目成本、费用负责。加强采取有效措施项目直接成本，将生产消耗、节约各项费用设立目标值，在开工前期进行项目成本预测，并将收入和绩效挂钩确保全面预算的执行。通过下发年度总预算，分月释放额度等方式进行过程管控。2．加强内部管理提高签售效率房地产企业资金收入来自销售回款，包含首付款和按揭款，管控好这两个环节是加快资金回笼直接方法。可通过制定销售回款管控措施加速回款，一方面首付款比例低于30%，自付与按揭签约方式通过佣金拉差方案提高自付签约；另一方面按揭回款严令禁止客户按揭资格不足的单位采用按揭方式签约，严令禁止客户资料不齐进行签约，做到开盘前10天按揭银行选定及准入，定期组织商贷、公积金贷款政策培训，向客户派发并解释《按揭须知》，解释按揭政策和要求、签约流程及注意事项，指引客户查征信、查册、查公积金缴存、针对合同内审、备案、预抵押及转正式抵押规定办结期限等。3．推进资金集中管理实行资金集中统一管理主要为了加强企业资金收支管理和监督管理的力度，规范财务管理和会计核算行为，提高资金使用效益。强化资金统一管理集中调度有偿使用资金，内部使用资金采用内部计息可参照银行结算模式，保持合理的筹资结构，适度负债经营，力求降低筹资成本和筹资风险。企业成立财务管理中心实行资金集中统一管理可以有效降低财务成本，有利于帮助企业来改善财务状况，提高经济效益。（三）建立内部管控机制人人参与资金管理资金和成本是企业经营管理的重要环节，也是预算管理的关键控制点。全面预算下发后，各项指标下放到项目公司，销售部门对销售任务承责，设置奖罚机制；工程部对工程进度、支付工程款额度承责，超预算则无额度可支付，日常应做好明细台账；费用类科目则由相对应的责任部分各自承担，营销费用由销售部做好计划，对于超标费用、超标人均效能承担责任，可在同片区内平衡调剂或启用熔断机制，管理费用由行政部门负责贯彻执行。全面预算主要是建立主人翁意识，人人懂得资金管理，资金的需求由业务部门申请、使用，