安福花园三期建设项目可行性研究报告真实报告

安福花园三期建设项目可行性研究报告XXXX有限公司第5页安福花园三期建设项目可行性研究报告XXXX有限公司第1页XXXX有限公司安福花园三期建设项目可行性研究报告

目录第一章总论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目类型 11.1.3项目单位名称 11.1.4项目建设性质 11.1.5项目建设地点 11.1.6项目负责人 11.1.7项目投资规模 11.1.8项目建设规模 21.1.9项目资金来源 21.1.10项目建设期限 21.2项目单位简介 31.3编制依据 31.4编制原则 31.5研究范围 41.6主要经济技术指标 51.7综合评价 6第二章项目背景及必要性可行性分析 72.1项目提出背景 72.2本次项目发起缘由 82.3项目建设必要性分析 92.3.1提升当地商业氛围和城市形象的积极之举 92.3.2项目建设符合国民经济发展方向 92.3.3项目建设可增加当地商住供给的需要 102.3.4项目建设可解决当地劳动力就业的难题 102.3.5大力促进产业链进一步延伸及产业加速融合的需要 112.3.6促进项目建设地经济发展进程的的需要 112.4项目可行性分析 112.4.1政策可行性 112.4.2市场可行性 122.4.3管理可行性 122.5分析结论 13第三章行业市场分析 143.1山东省房地产业发展分析 143.2沂南县房地产发展分析 153.3沂南县房地产市场现状分析 163.4沂南县房地产市场走向分析 173.5市场分析结论 19第四章项目建设条件 204.1地理位置选择 204.2区域投资环境 204.2.1区域地理位置 204.2.2区域概况 204.2.3区域地形地貌 214.2.4区域气候条件 214.2.5区域交通条件 214.2.6区域自然资源 224.2.7区域经济发展 22第五章总体建设方案 235.1土建方案 235.1.1规划设计原则 235.1.2总体设计要求 235.1.3总体规划方案 245.1.4项目建设目标 245.2主要建设内容及工程量 255.3建筑设计 265.3.1主要规范及标准 265.3.2建筑风格与色彩 265.4结构设计 275.4.1指导思路 275.4.2结构设计等级 275.5给排水设计 275.5.1设计规范 275.5.2给水设计 285.5.3排水设计 285.6土地利用情况 285.6.1项目用地规划选址 285.6.2用地规模及用地类型 28第六章节约能源方案 306.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 306.2建设项目能源消耗种类和数量分析 316.2.1能源消耗种类 316.2.2能源消耗数量分析 316.3项目所在地能源供应状况分析 316.4建筑节能设计 326.4.1建筑围护结构基本组成 326.4.2外墙节能设计 326.5用电节能设计 336.5.1照明节能技术设计 336.5.2电气节能设计 346.6采暖通风节能设计 366.7节水措施 386.8结论 39第七章环境保护与消防措施 407.1项目环境现状 407.2项目建设对环境的影响分析 417.2.1环境空气影响分析 417.2.2地表水环境影响分析 417.2.3施工噪声环境影响分析 417.2.4固体废物影响分析 427.2.5水土流失影响分析 427.2.6交通影响分析 427.3项目建设时环境保护治理措施 437.4项目建成后环境影响分析 447.4.1环境空气影响分析 447.4.2地表水环境影响分析 447.4.3声环境影响分析 457.4.4固体废物环境影响分析 457.4.5景观影响及生态环境分析 457.5项目建成后环境保护治理措施 457.5.1废气污染防治措施 457.5.2污水防治措施 467.5.3噪声污染防治措施 467.5.4固体废物污染防治措施 467.5.5生态保护防治措施 47第八章劳动安全卫生 488.1编制依据 488.1.1防火防爆设计 488.1.2电力 498.1.3防静电防雷措施 498.2劳动卫生 498.2.1防暑降温及冬季采暖 498.2.2卫生 498.2.3噪声 508.2.4照明 508.3消防安全 508.3.1设计依据 508.3.2消防措施 508.3.3抗震措施 518.3.4综合防灾 51第九章企业组织机构与劳动定员 529.1组织机构 529.2劳动定员 529.3福利待遇 53第十章项目实施规划 5410.1建设工期的规划 5410.2建设工期 5410.3实施进度安排 54第十一章投资估算与资金筹措 5611.1投资估算依据 5611.2建设投资估算 5611.3资金筹措 5711.4项目投资总额 5711.5资金使用和管理 60第十二章财务及经济评价 6112.1总成本费用估算 6112.1.1基本数据的确立 6112.1.2产品成本 6212.1.3税金 6312.2财务评价 6312.2.1项目投资回收期 6312.2.2项目投资利润率 6312.2.3不确定性分析 6412.3综合效益评价结论 64第十三章风险分析 6613.1项目风险因素 6613.1.1不可抗力因素风险 6613.1.2市场风险 6613.1.3工程风险 6713.1.4资金管理风险 6713.1.5政策风险 6713.2风险规避对策 6813.2.1不可抗力因素风险规避对策 6813.2.2市场风险规避对策 6813.2.3工程风险规避对策 6913.2.4资金管理风险规避对策 6913.2.5政策风险规避对策 69第十四章招标方案 7014.1招标管理 7014.2招标依据 7014.3招标范围 7014.4招标方式 7114.5招标程序 7114.6评标程序 7214.7发放中标通知书 7214.8招投标书面情况报告备案 7214.9合同备案 72第十五章结论与建议 7315.1结论 7315.2建议 73附表 74附表1销售收入预测表 74附表2总成本表 76附表3外购原材料表 77附表4外购燃料及动力费表 78附表5工资及福利表 79附表6利润与利润分配表 80附表7资产负债表 81附表8资本金现金流量表 82附表9财务计划现金流量表 83附表10项目投资现金量表 85附表11资金来源与运用表 87第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称安福花园三期建设项目1.1.2项目类型商业1.1.3项目单位名称XXXX有限公司1.1.4项目建设性质新建项目1.1.5项目建设地点山东省XXXXX1.1.6项目负责人1.1.7项目投资规模安福花园三期建设项目总投资为3500.00万元。项目的固定资产投资为3435.00万元（建筑工程费用为1457.32万元，安装工程投资251.11万元，配套绿化工程费用为18.05万元，其他费用为220.21万元，土地费用1400.00万元，行政规费88.32万元），安置与补偿费用为65.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为4110.31万元，年均利润总额1716.75万元，年均净利润1287.57万元，年均上缴营业税金及附加为1033.12万元，年均上缴所得税429.19万元，年均上缴税金总额1462.31万元；投资利润率为49.05%，投资利税率78.57%，税后财务内部收益率17.99%，税后投资回收期(含建设期)为2.72年。1.1.8项目建设规模本次安福花园三期建设项目初步规划占地面积6000.00㎡，项目总建筑面积32803.00㎡。项目主要建设内容及规模如下：主要建筑及配套工程量一览表工程类别分项工程名称单位建筑面积1、地上建筑工程住宅㎡22071商业及配套㎡49292、地下建筑工程储藏室㎡1194车库㎡4609合计㎡328033、配套工程绿化工程㎡18051.1.9项目资金来源本次安福花园三期建设项目总投资资金人民币3500.00万元，全部由项目企业自筹。1.1.10项目建设期限本项目工程建设自2013年11月至2014年12月，建设工期共计14个月。1.2项目单位简介1.3编制依据《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；沂南县土地利用总体规划(2006-2020年)；《国家产业结构调整指导目录（2011年版）》；《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；《现代财务会计》；项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则1.科学适度开发相协调原则，把经济发展与项目开发相结合，通过项目建设来发展当地经济，增加地域特色。2.坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理产业发展与自然资源保护、环境保护的关系，正确处理产业发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。3.坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高度进行有效控制，使规划方案能产生最佳经济效益。4.坚持因地制宜原则，因势利导。5.坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。6.坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土地价值的孕育和整体的可操作性。7.坚持局部与整体相结合的原则，保持该区域环境的整体性。8.协调好各利益相关者的关系，避免重复建设，构建自然、社会和谐，联合周边区域共同发展，形成良好的区域合作关系，持续渐进发展。9.特别注意不能造成新的环境污染，充分利用自然能源，减少生态污染，使项目真正做到污染零排放。10.遵守当地土地利用规划；与周边地区的相关产业发展规划相结合；与当地经济和社会发展总体部署相结合。11.充分发挥市场机制在房地产业发展中的重要作用。12.不仅注重近期利益，更要注重长远利益，预留发展空间。13.以植树造林、种花种草、特色建筑来美化现有地块。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表一综合技术经济指标项目计量单位数值规划用地面积㎡6000总建筑面积㎡328031、地上总建筑面积㎡27000其中住宅㎡22071商业及配套㎡49292、地下建筑面积㎡5803其中储藏室㎡1194车库㎡4609总户数户220容积率4.5建筑密度%45.7绿地率%30.1总停车位个265项目主要经济技术指标表二序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总投资资金，其中：万元3500.00建筑工程费用万元2035.00土地费万元1400.00安置与补偿费用万元65.00二主要数据1项目总销售收入万元12330.922年均销售收入万元4110.313年均利润总额万元1716.754净利润万元1287.575年均营业税金及附加万元1033.126年均上缴所得税万元429.197项目总投资万元3500.008项目定员人50.009建设期月14.00三主要评价指标1项目投资利润率%49.05%2项目投资利税率%78.57%3税后财务内部收益率%17.99%4税前财务内部收益率%29.17%5税后财务静现值(ic=10%)万元1,152.956税前财务静现值(ic=10%)万元2,224.717投资回收期(税后)含建设期年2.728投资回收期(税前)含建设期年2.049盈亏平衡点%56.32%1.7综合评价本项目重点研究“安福花园三期建设项目”的设计与实施，项目建设符合国家相关产业发展政策，项目公司将充分利用当地独特的区位优势、资源优势、商贸优势以及综合交通优势，在沂南县振兴路以南，朝阳路以西，拟建18层商住楼2栋以及4层沿街商业楼1栋。项目的建设符合城市发展方向，承接起城市核心区发展所需的商业贸易、居住等功能。项目规划高起点，潜力无限。预期该项目将对沂南县的文明建设、人居环境改善以及提升城市品味等方面做出突出贡献，预期项目市场需求旺盛，不仅可以满足当前沂南县乃至临沂市商贸消费市场升级带来的极大需求，还将稳步推动商贸流通产业的长足发展，更可大力带动当地商业地产的开发，符合山东省及中国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成商业集聚效应，拉大商贸流通产业链条，对项目地经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设十分可行。安福花园三期建设项目可行性研究报告XXXX有限公司第9页第二章项目背景及必要性可行性分析2.1项目提出背景“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。当今世界，商贸业的跨国转移成为经济全球化的新趋势，商务业已成为拉动经济发展的重要力量。在市场经济日益发达的今天，商贸业对促进消费、推动制造业升级和推动城市化进程等方面正发挥着越来越重要的作用。随着工业化和城市化的不断发展，经济将由资源约束型逐步转变为需求约束型，“以市场为中心”的理念将压倒“以生产为中心”的理念成为主导。随着消费者权利整体地向上位移，商贸流通业必将占据产业链中的主导地位。商贸业在沂南县经济的发展过程中具有非常重要的战略地位，是该县经济发展支柱产业之一。商贸业的发展，对于沂南县GDP各产业的发展，起着重要的拉动和促进作用。沂南是特色经济强县。坚持新型工业化道路，形成了电动车、制砖机、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色产业集群。电动车产业集群形成了年产200万辆的规模，入选“中国县域产业集群竞争力100强”，被评为“山东省十大具有影响力产业集群”、“山东省优质电动车生产基地”和“山东省轻工业特色产业集群”。农业经济彰显品牌优势，培植壮大了优质粮油、有机蔬菜、健康养殖、高效烤烟和生态林果五大主导产业，全县发展有机蔬菜基地1万亩，蔬菜种植面积达66万亩，年生产加工肉鸭3亿多只，“沂南黄瓜”、“孙祖小米”等110种优质农产品获“三品一标”认证。沂南是“全国优质黄瓜生产第一县”、“山东省有机蔬菜生产基地县”和“全国首批健康养殖示范县”、“全国鸭业生产加工第一县”，并被农业部授予“全国设施蔬菜发展基地县”、“全国优质农产品加工创业基地”。随着沂南县经济的跨越式发展，城中村改造和城市化进程不断加快，城市商业布局也发生了巨大的变化，大商业、大流通、大市场的格局正在形成。2.2本次项目发起缘由本次项目结合沂南县的实际情况，遵循当地政府在项目建设上的理念，项目单位已做了大量前期铺垫工作。项目负责人亲自率队围绕项目地面布局结构建设，工程建设按城建和实际需求设计，经实地考察调研，经过权威专家与教授论证后，给出了详实可行的工程方案，项目公司全力准备承建该安福花园三期建设项目，以实际行动为城市建设做出应有的努力。该项目的建设主要用于商用及部分住宅，基于该项目地理位置的优越性，具备建设沂南县标志性建筑的必要条件，故需规划定位于商业贸易、住宅、高档商铺功能。同时，该项目建设地块不可替代的区位优势及完善的配套设施为项目提供了巨大的发展空间。该项目符合产业导向，享有得天独厚的政策优势，符合当地政府倾力打造优美宜居城市、积极改善公共服务设施及不断强化产城融合功能的城市发展方向，其在推动增加沂南县商业住宅供应量方面具有突出的社会效益，这也为项目的顺利提出提供了便利。项目方将大力引进国内外先进的营销理念和管理经验，利用沂南县良好的投资环境和项目公司在房地产开发方面的有利条件，全面整合优势资源，预期项目运营后将获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动当地商业同国际市场接轨，促进当地商业向现代化水准发展，扩大内需，以适应城市发展需要，项目实施还将促进把沂南县建设成一个高起点、高品位的现代化城市。项目建设具备良好的市场发展空间，项目实施预期将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。2.3项目建设必要性分析2.3.1提升当地商业氛围和城市形象的积极之举沂南县是临沂市经济发展、城市扩张最具发展潜力的区域之一，近年来该地块已成为各大商业地产开发商和商贸企业争相进驻之地，因此，该项目对于加速建设成为当地颇具规模的商贸中心和城市商业住宅核心区域的发展方向和目标具有重要意义。该项目将遵循“绿色地产、科技地产、人文地产”发展理念，在规划建设上采取“高标准规划、高标准设计、高标准建设、高标准管理”的发展思路，坚持可持续发展战略，全力打造布局合理、功能完善、特色彰显、环境友好、生态宜人的现代化商区，从而将全面提升沂南县的整体商业氛围和城市形象。该项目的建设将有效促进当地商业经济发展，培育出新的经济增长点，尤为重要的是，这将对当地土地资源和环境配套的价值发现和挖潜作出积极贡献。预期该项目将对当地的文明建设、商贸环境改善以及提升城市品味等方面做出突出贡献，对当地经济建设也将起到带动作用。2.3.2项目建设符合国民经济发展方向当前，全球经济和中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把商业地产作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。2012年上半年以来，在国家一系列宏观调控政策措施的作用下，项目地房地产开发市场呈现出投资增速平稳、建设规模不断扩大、商品房销售量价齐升、企业资金到位情况良好的发展态。今后，沂南县房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，该项目的建设符合国民经济发展的需要，也符合当地房地产市场未来发展的要求。2.3.3项目建设可增加当地商住供给的需要随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。由于沂南县区位优势及近几年房地产行业的快速发展，当地房地产行业由此也得到了飞速发展，部分居民及周边居民出于居住或投资需求，纷纷前来购房置业。构筑高档次、高品位商业休闲空间，结合当地特色人文历史、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体商业区域，将成为当地重要的标志性中心，同时也是人们提高住宅品质的迫切需要，项目的开发建设很有必要。2.3.4项目建设可解决当地劳动力就业的难题由于现在全球经济状况和中国目前正处于经济特殊发展时期，部分行业职工下岗较多，再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的源动力，随着国家“4万亿改善经济”的决策和执行，固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。而商业及商住楼盘开发建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目除少数管理人员和关键岗位专业人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展，能间接带给当地百姓更多的劳动就业机会，将在很大程度上缓解“就业难”问题给当地社会带来的诸多压力。2.3.5大力促进产业链进一步延伸及产业加速融合的需要本项目的实施可大力促进当地商贸服务产业与房地产建筑行业的有机结合，符合当地相关产业发展的总体规划方向和政策要求，可带动其他相关行业上下游产业的发展，为提高综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。2.3.6促进项目建设地经济发展进程的的需要本项目正式运营后，可实现年均销售收入为4110.31万元，年均利润总额1716.75万元，年均净利润1287.57万元，年均上缴营业税金及附加为1033.12万元，年均上缴所得税429.19万元，年均上缴税金总额1462.31万元。可有效促进沂南县经济发展进程。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.4项目可行性分析2.4.1政策可行性本次安福花园三期建设项目位于沂南县商贸核心区，该项目依托沂南县的优质城市机能，以城市综合体楼盘开发为主体，既增强了商业地产发展的后劲，为产业的可持续发展奠定了坚实的基础，可促进当地商务、政务、旅游、服务业与房地产建筑行业的有机结合，符合当地相关产业发展的总体规划方向和政策要求。因此，项目的建设符合当地相关产业政策，符合托沂南县的城市规划方案。项目建成后将有效解决宜行、宜业、宜游等最基本的问题。同时，在城市特色和品位上将更突出地展现沂南特有的文化底蕴、文化氛围、文化气质。2.4.2市场可行性该项目属于城市综合体商住楼盘开发项目，旨在把该项目打造成为当地商业及住宅的领跑者，并以综合态势全面进驻当地商业地产领域，使得房地产和商贸、旅游、服务等相辅相成，相互促进，争创龙头。通过深入细致的市场调查，并对当地潜在消费客户群进行分析，同时广泛征求众多客户对下一步建设永久性建筑的结构、风格的期望性的意见，该项目已初步确立了安福花园三期建设项目的营销方案和建筑设计方案，初步判断可以认定：该项目一旦投入运营，市场需求量较大。预期该开发项目市场前景好，经济效益显著，投资建设十分必要，同时将有助于项目企业未来可持续健康发展和长期战略目标的达成。因此，此次项目建设具备市场可行性。2.4.3管理可行性本项目将通过现代化的管理、优质的服务和差异化的经营策略，培育项目的品牌及核心竞争力，力争将安福花园三期建设项目打造成沂南县及周边颇具知名度的商业及住宅复合功能体。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.5分析结论本项目的建设符合我国的相关产业政策，从项目实施的必要性和建设可行性分析，本项目属于国家鼓励类的建设项目，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目，可见，本项目的社会及经济评价可行。鉴于以上必要性及可行性的预测分析得知，本项目的建设不仅可使项目企业赢得可观的经济效益，抢占当地住宅及商业市场份额，还可为商住楼盘市场注入新的活力，实现新的飞跃。还将带动项目当地就业，带动当地经济发展，促进中国社会经济可持续发展，推动相关产业发展进程，符合国家经济可持续发展战略，符合国家产业政策。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。第三章行业市场分析3.1山东省房地产业发展分析房地产业作为国民经济中的一个重要产业，是经济活动的基本物质前提，它在促进城镇化水平、改善居民居住条件、提供就业机会，带动其他相关产业发展等方面发挥了巨大的作用。房地产业的产业链可以直接或间接地带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具、建材等60多个产业的发展。还由于房地产业与金融业的密切关联，常被称为经济发展的温度计，房地产的健康安全运行，对金融业有着十分重要的意义。因此保持房地产业的健康稳定发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。从经济和社会发展的需求看，房地产业的作用也决不可缺失和替代。近年来，山东省房地产业发展迅速，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、增加就业机会、提高城镇居民的居住水平做出了积极贡献。基于调控政策的步步加紧，地产巨擘纷纷抢滩登陆山东市场的现实，省内企业扩展生存空间、异地置业成为许多开发商们迫切的需要，另外握有土地、关系等多种资源但缺乏资金、管理等资源的地方中小型开发商也迫切需求大企业的扶持，利益同享、风险共担已经成为越来越多开发商们所共有的认识，打破行政区划的限制，联合与沟通，共生双赢，成了目前许多开发商迫切需求。随着山东经济的一体化的发展，以及房地产市场洗牌等行为竞争的急剧，这种合作趋势将成为未来山东房地产市场的一大看点。另外，由于人才的高度聚集将会在不久的未来形成这样一种局面，即新兴大量白领阶层以及年轻创业个体将占据消费的主导地位，他们大多接受了较高的社会教育，对新事物较为容易接受，有相对超前的消费观和消费能力，对生存现状有比较清醒的认识。同时，在资金等各方面的限制下，商住一体的小型办公场所或单纯意义上的小户型居住场所将成为这部分人的首选。3.2沂南县房地产发展分析根据资料显示，沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小，价格趋于平稳，稍有上升。2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在2010年8月-2010年12月期间，均价上涨了500元左右。2011年年初到现在，在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的销售，而且政府在09年5月-10年5月出台了一项优惠政策，农村买房优惠200元/㎡，城镇人口买高层优惠200元/㎡。这一政策的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。进入2013年以来，沂南县会有很多大盘开始往外推，而房价也在继续走高，市场房源也回处于一个充足状态。由于房价的提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移，以及旧城改造、拆迁。房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。但是，由于楼盘众多，消费者就开始“挑嘴”，想要拉拢消费者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。所以2013年，是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年，是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，为避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发引导，通过产品差异化合理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径。随着行业利润不断降低合市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是未来沂南房地产业的发展动向。3.3沂南县房地产市场现状分析纵观沂南房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段，目前或多或少存在一些滞后的现象。其主要表现在：1、产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。2、产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。3、产品供应不足由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。4、产品推广较少在产品上的落后折射出沂南县城发展商业地产整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为消费者带来身份地位的象征和对生活的享受。5、产品均以小盘为主大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。6、社区配套设施跟不上在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。7、小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。3.4沂南县房地产市场走向分析受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，沂南县城市居民人均住房建筑面积仍低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。就目前沂南县房地产业市场来看，非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。同时，在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成目前，沂南县城正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。2、个人购房成为住宅消费市场的主体随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展按照房地产发展的周期性规律，县城房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。4、改善性住房需求将继续保持增长势头随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。5、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求据相关数据显示，沂南县2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积：2658356平方米。随着城市化扩张，这部分消费将成为未来市场的主力购买群体。3.5市场分析结论通过以上分析，可以得知本次项目依托沂南县诸多资源优势与发展机遇，未来市场潜力将较为可观，该项目投资兴建的楼盘可行性较好、经济收益可行性上佳，项目建设顺应了我国及沂南县房地产业的快速发展潮流，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进当地经济社会可持续发展有着深远的意义。因此可见，项目建设面临良好投资环境和市场条件，具备一定的资源、地域等优势，市场潜力较大，发展前景看好。项目实施优势明显，市场前景十分广阔。

第四章项目建设条件4.1地理位置选择本项目建设地址位于山东省临沂市沂南县振兴路以南，朝阳路以西。4.2区域投资环境4.2.1区域地理位置沂南县位于沂蒙山区中部，蒙山东北边缘，属鲁东南低山丘陵区。县境南北最大纵距47公里，东西最大横距54公里，总面积1774平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一。4.2.2区域概况沂南县古称阳都，是三国时期著名政治家、军事家诸葛亮的诞生地，也是唐代著名政治家、书法家颜真卿的祖居地。史载：“阳都，临沂之上游，英贤辈出，烟水之胜，轶于江南”。境内汶河、沂河、蒙河纵贯全境，环境质量领先全国。4.2.3区域地形地貌沂南县地貌分区特征比较明显，自西而东依次为低山区、平原、丘陵。西部为低山区，属山东地台的一部分，面积1029.68平方千米，占全县总面积的58%，海拔400～762.8米，相对高程200～400米。山间沟壑纵横，山下有小块平地。中部为平原区，位于沂河两岸和汶河、蒙河下游地带，为洪、冲积平原。海拔88～100米之间，面积412.73平方千米，占全县总面积的23.3%。该区地势平坦，土层深厚。县境东部为丘陵区，海拔100～240米之间。丘陵连绵起伏，丘顶多呈浑圆状。丘冈间有小块洼地、平原。丘陵区面积331.67平方千米，占全县总面积的18.7%。4.2.4区域气候条件沂南县属暖温带半湿润季风区气候。受季风影响比较明显，四季分明。年平均气温在12.8℃-14.0℃之间。年降水量多在900毫米左右。近16年来该县降水量的平均值有所增加，与气候变暖和厄尔尼诺现象存在有一定的关系。4.2.5区域交通条件沂南县基础设施完备。境内公路四通八达，京沪高速、日东高速、205和206国道、227和229省道从县境内通过，胶新铁路贯穿南北，长深高速穿越该县。南距兖石铁路、临沂机场60公里，北离胶济铁路140公里，东邻石臼、岚山、青岛、连云港四大港口。4.2.6区域自然资源沂南县山川秀丽，物华天宝，矿产资源丰富。现已探明9大类36个品种，其中石英砂岩、石灰岩、河砂、“中国蓝”花岗岩、白云岩、萤石、黄金、磁石、地热等为优势资源。沂、汶、蒙三河六岸平原广阔，土肥水美，盛产水稻、小麦、花生、黄烟、桑蚕、苹果、板栗、桃、山楂、黄瓜、芹菜、芸豆等农林土特产品。其中蔬菜种植面积40万亩，是山东省三大蔬菜种植基地之一和全国知名的生态农业大县。4.2.7区域经济发展2011年，在沂南县县委、县政府的正确领导下，全县上下团结一心，深入贯彻落实科学发展观，抢抓机遇，开拓进取，攻坚克难，着力增投入、提增幅、扩总量、惠民生、促和谐，实现了“十二五”良好开局。据初步核算，2011年全县实现生产总值150.7亿元，增长13.5%。其中，第一产业增加值28.85亿元，增长3.8%；第二产业增加值65.04亿元，增长15.1%；第三产业增加值56.81亿元，增长17.2%。三次产业增加值占比为19.1：43.2：37.7，第三产业所占比重同比提高1.6个百分点。经济运行质量有新的提高，地方财政收入占地区生产总值的比重达到3.8%，同比提高0.6个百分点。综上，本次项目建设地山东省临沂市沂南县，优越的地理、气候、环境及自然资源等条件均为本次项目的长远发展奠定了坚实的基础。第五章总体建设方案5.1土建方案5.1.1规划设计原则挖掘地块核心价值，以物业连营的商业视角规划地块；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；节点式景观视线轴设计，以建筑群体创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，避免车流对社区的穿越破坏；在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有地标性特质的城市综合体（HOPSCA）建筑。5.1.2总体设计要求1、建筑设计：结合当地建筑风格，承载其文化底蕴，建筑造型豪华、富有张力和现代气息。通过阳台、栏板、顶层挑板等水平面构建的设置，强化了建筑的舒展之意，与悬挑的造型形成对比，在动感之中呈现出平衡的美感。2、生态设计：本项目将在生态设计上将采用生态学的观点看待建筑与环境的关系，通过对建筑本身和建筑所在的生态环境的相关因素的组织，设计，使能源在建筑和环境高效有序的循环转换，从而获得节省能源，没有污染的建筑环境，从而达到建筑的生态可持续发展目标。5.1.3总体规划方案安福花园三期总体规划平面图5.1.4项目建设目标本次“安福花园三期建设项目”拟在沂南县振兴路以南，朝阳路以西，建设18层商住楼2栋以及4层沿街商业楼1栋，意在打造以商贸、居住等功能为主题的综合区。地标性：沂南标志性建筑之一城市意象和城市名片特色鲜明的建筑意象多样复合的建筑功能集约型作为县域经济商贸综合体的主要支撑平台密集型产业的总部聚集地商务政务总部的集中区优质住宅的核心区公共性作为沂南县城市住宅区兼特色商贸区齐鲁特色人文历史的象征中心商业文化与生活文化的结合部5.2主要建设内容及工程量项目主要建设内容及规模如下：主要构筑物及工程量一览表工程类别分项工程名称单位建筑面积1、地上建筑工程住宅㎡22071商业及配套㎡49292、地下建筑工程储藏室㎡1194车库㎡4609合计㎡328033、配套工程绿化工程㎡18055.3建筑设计5.3.1主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2012]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2011]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2010]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2010]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-2008]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2008]《砌体结构设计规范》[GB50003-2011]《建筑地基处理技术规范》[JGJ79-2012]《人民防空地下室设计规范》[GB50038-2005]5.3.2建筑风格与色彩依照“以人为本”的建筑设计理念，体现现代、简约的建筑风格，风格和要与周边环境相协调，体现齐鲁城市特征，兼顾将精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑色彩上，要以夏季能够带来典雅，冬季能够带来温暖感觉的中间色彩为宜。体现出典雅大气又不失时尚的人文艺术气息。5.4结构设计5.4.1指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。5.4.2结构设计等级结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。5.5给排水设计5.5.1设计规范《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003](2009年版)《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（2005年版）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]《室外给水设计规范》[GB50013-2006]《室外排水设计规范》[GB50014-2006](2011年版)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等5.5.2给水设计本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水。市政给水管网的供水流量能满足项目用水量要求；压力能保证项目所有建筑的压力要求。室外消防用水量Q=20L/S。项目建筑由室外给水管网直接供水。室外消防给水管网成环状布置，从市政给水管上接入进水管。室外有按规范设置室外消火栓。5.5.3排水设计项目排水设计采用分流制排水，雨水、污水分别排放。雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。生活污水经室外污水管集中后，先排入化粪池，经处理后，再排入市政下水道。5.6土地利用情况5.6.1项目用地规划选址项目拟建地位于沂南县振兴路以南，朝阳路以西，该区域交通四通八达，极为便捷。5.6.2用地规模及用地类型l、用地类型项目建设用地性质为规划建设用地。2、用地规模安福花园三期建设项目初步规划占地面积6000.00㎡。3、土地利用现状：拟建地块地势平坦，水文条件良好，交通畅达，可满足工程施工各种要求。4、经济技术指标综合技术经济指标项目计量单位数值规划用地面积㎡6000总建筑面积㎡328031、地上总建筑面积㎡27000其中住宅㎡22071商业及配套㎡49292、地下建筑面积㎡5803其中储藏室㎡1194车库㎡4609总户数户220容积率4.5建筑密度%45.7绿地率%30.1总停车位个265以上指标均符合国家规定标准。

第六章节约能源方案6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国清洁生产促进法》《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)《产业结构调整指导目录(2011年本)》《中国节能技术政策大纲》(国家发改委、科技部2006年12月)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005第65号)《工业企业能源管理导则》GB/T15587-2008《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485—1998《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486—1993《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471—1992《中小型三相异步电动机能效限定值及节能评价值》GB18613—2012《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052—2006《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005《绿色建筑评价标准》GB/T50378—2006《外墙外保温工程技术规程》JGJl44—2008《建筑照明设计规范》GB50034—2004《建筑采光设计标准》GB50033—20136.2建设项目能源消耗种类和数量分析6.2.1能源消耗种类1)、动力主要动力为电力。2)、其他能源项目使用其他能源为生活用水。6.2.2能源消耗数量分析1)、用电量：根据动力及照明需求测算年用量为50.40万度。2)、用水量：年用量0.8万吨。6.3项目所在地能源供应状况分析项目地址位于沂南县振兴路以南，朝阳路以西，本区域内主要能源供应情况分析如下：1、电：本项目拟采用国家电网供电方案，本地电力丰富，用电有保障。2、水：从市政道路的供水管引入一条DN150给水管，建筑内用水由该管直供。市政供水管网能满足项目建设及建成后的用水需要。项目地水量充沛，可满足工程、生活、消防等用水需要。6.4建筑节能设计根据《民用建筑热工设计规范》、《山东省居住建筑节能设计标准》，应满足冬季保温、夏季隔热要求。按照居住建筑节能设计标准，采用外墙内保温方式，完全可满足整个建筑的节能要求。6.4.1建筑围护结构基本组成高层外墙类型：加气砼砌块(加气泡沫混凝土)；内墙类型：加气砼砌块；屋顶类型1：平屋面(挤塑聚苯板)；屋顶类型2：坡屋面（挤塑聚苯板)；门类型1：多功能户门；门类型2：双层玻璃门；窗类型：塑钢中空玻璃窗，传热系数：2.8W/(㎡.K)；楼板类型：楼板(保温砂浆)；地面类型：保温防潮地面。6.4.2外墙节能设计传统的墙体用重质单一材料增加墙体厚度来达到保温的作法已不能适应节能和环保的要求，而复合墙体越来越成为墙体的主流。复合墙体一般用块体材料或钢筋混凝土作为承重结构，与保温隔热材料复合，或在框架结构中用薄壁材料加以保温、隔热材料作为墙体。目前建筑用保温、隔热材料主要有岩棉、矿渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨胀珍珠岩、膨胀蛭石、加气混凝土及胶粉聚苯颗粒浆料等。这些材料的生产、制作都需要采用特殊的工艺、特殊的设备，而不是传统技术所能及的。值得一提的是胶粉聚苯颗粒浆料，它是将胶粉料和聚苯颗粒轻骨料加水搅拌成浆料，抹于墙体外表面，形成无空腔保温层。聚苯颗粒骨料是采用回收的废聚苯板经粉碎制成，而胶粉料掺有大量的粉煤灰，这是一种废物利用、节能环保的材料。墙体的复合技术有内附保温层、外附保温层和夹心保温层三种。中国采用夹心保温作法的较多；在欧洲各国，大多采用外附发泡聚苯板的作法，在德国，外保温建筑占建筑总量的80%，而其中70%均采用泡沫聚苯板。该项目设计采用目前国内流行的环保节能型保温外墙设计，旨在将该项目建设成为大型综合性节能环保建筑。6.5用电节能设计6.5.1照明节能技术设计商业建筑中照明能耗一般仅次于空调系统，但是照明节能改造必须要在保证建筑内照度的基础上完成，如果以牺牲照度来实现节能，会造成建筑内人员不舒适，影响商业建筑的经营效果。常用的照明节能低成本改造的技术有更换节能照明器具、安装照明节电器和采用智能灯光控制系统。（1）更换节能照明器具目前，商业建筑中使用的灯具多数是T8型荧光灯、紧凑型荧光灯或者因突出商品和建筑特点而使用的金卤灯、卤钨灯等。大型商场由于实际使用需求和安装特点，灯具更换难度较大，但是在大型超市、写字楼、医院以及商业建筑大型的地下停车场内普遍使用的是T8荧光灯，照明时间也很长，因此，更换灯具有广阔的节能前景。据专业数据显示，节能灯比白炽灯节电80%，寿命是白炽灯的5倍，光效是白炽灯的3.5倍。尽管成本要高出几倍，但价格的差距可以在随后的使用中节省出来，并且更加合算。实践证明，在不影响照明效果的前提下，更换节能光源和灯具是最行之有效的照明节能措施。但是目前节能灯具数量众多，产品质量良莠不齐，更换照明灯具时要严格按照实际使用的需求选取合适的产品。（2）安装照明节电器安装照明节电器可以起到稳压、滤波、提高功率因数的作用，达到节能与延长灯具使用寿命的目的。但是安装照明节电器在电能质量较好的建筑物中没有什么效果，有的会降低建筑中的照度，因此，在对照度有严格要求的场合，不适合使用照明节电器。（3）采用智能灯光控制系统智能灯光控制系统可以对大型商业建筑灯光系统进行智能化的、灵活的控制，在保证照度的同时尽可能地使灯光系统更节能，更具有更艺术化的表现能力。具体包括：自动定时开闭灯光；根据照度自动开闭；根据照度自动调光；变换预设的场景亮灯模式。照明自动控制技术的主要优势有：可以灵活地进行场景控制；根据照度或人员进入情况控制照明；可以计算机统一控制管理，提高效率；可以遥控控制。其主要缺点和不足有：系统结构复杂，需要较高水平的运行维护人员；节能效果评估较困难；系统以提高管理效率为主，节能为辅，可计量的节能率并不高。6.5.2电气节能设计电气节能主要的改造措施有安装改善电能质量设备、电梯动能回馈节能、扶梯节能控制系统。（1）安装改善电能质量设备谐波和无功功率的大量存在，不仅会给商业建筑设备正常使用带来不利影响，也会干扰电力计量，造成用电损失。通过安装改善电能质量的设备可以有效改善商业建筑的用电质量，宾馆和写字楼的节能效率可以达到8%～15%。改善电能质量节能的优势主要有：设备安装在建筑物的配电房内，改造不影响营业；改造工程量小，易于实现；投资少，见效快，节能效果易于测量与评估。主要的不足有：高压侧节能设备的安装要取得电力部门的许可，给改造带来一定的难度；电能质量随项目的不同有不同的解决方式，前期调研评估的工作量较大。（2）电梯动能回馈节能技术变频调速器通过电动机可以将电梯减速，轿厢和对重平衡块的质量差带来的电梯运行时的机械能转变成电能，存储在变频器直流环节的大电容中，通过有源能量回馈器将大电容中存储的电量无消耗地回送给电网。这样既达到节电目的，又无耗电发热大功率电阻，大大改善了系统的运行环境。分析计算和样机实测表明，电梯的速度越快，楼层越高，机械传动消耗越小，可以回送电网的能量越多。最多回送电量可达电梯总能耗的40%。（3）扶梯节能控制系统在扶手电梯的入口处增加载客感应器，无乘客到达时停止运行。当有乘客到达入口感应区域时，电梯自动起动运行。在一个运客周期后若无新乘客到达，电梯自动停止运行。运客周期从最后一位乘客到达时开始计算。电梯的起动和停止平稳顺畅，无跳动感觉。起动时逐渐加速到全速,停止时逐渐减速到零速停止。扶梯节能控制系统节能效果显著，通常节能效率可以达到20%～60%。6.6采暖通风节能设计中央空调能耗占商业建筑总能耗的40%～60%，因此，中央空调节能是商业建筑节能的重要手段。目前，中央空调系统主机和水泵等设备的选型都大于系统实际负荷需求，造成大量的能量浪费。尽管目前针对中央空调节能改造的手段很多，但大多改造难度大、成本高，如采用地源和水源热泵技术、冰蓄冷技术等。目前，能够应用于中央空调系统节能改造且成本较低的技术手段主要有以下几种：（1）中央空调自动控制技术中央空调自动控制技术可以方便地与楼宇自动控制技术实现集成联网控制，根据商业建筑实时负荷，调整主机和其他空调设备，在保证室内温度和湿度的前提下，尽可能地节约能源。中央空调自动控制系统包括冷热源（制冷主机、锅炉等）控制、水泵（冷冻泵、冷却泵、热水泵、补水泵等）控制、冷却设备（冷却塔、冷却井）控制、末端设备（新风机组、组合式空调机组、风机盘管等）控制，以及各种风机、阀门等的控制。采用中央空调自动控制技术的主要优点有：自动检测室温，降低空调设备的能耗；提供能够自动调节的舒适环境；预防突发事故发生，保护设备；延长设备使用寿命，降低管理运作成本；统一管理整个建筑内的所有空调设备；在图形化操作界面上完成一切操作。其缺点和不足主要表现在：需要现场二次编程，人为因素影响大；由于缺乏先进的控制算法模型，节能效率不理想；后期维护成本高；节能效果难以评估。（2）主机房模糊变频控制技术主机房模糊变频控制系统主要对冷冻机房内的耗能设备进行节能运行管理，由于冷冻机房设备能耗约占商业建筑能耗的50%，故在商业建筑中应用该技术非常有价值。通过全面的参数采集，运用现代模糊控制技术，实现冷冻水系统的模糊预期控制、冷却水系统的自适应模糊优化控制和主机系统的间接（或起停）控制，实现空调冷媒流量跟随负荷的变化而动态调节，确保整个空调系统始终保持高效、协调运行，从而最大限度地降低空调系统能耗，实现主机房设备节能20%～40%。主机房模糊变频技术的主要优势有：节能改造只是局限于主机房，改造周期短，实现容易；大型商场的空调节能率高达20%以上；投资较省，回收期短；可方便地将末端设备的变频控制纳入该系统；也可以将该系统与BAS联网或配合使用，非常方便。其主要的不足之处在于：节能率随季节与客流变化有所波动，节能率测定工作量较大；系统寿命较短。（3）新风换气技术大型商业建筑为人群极为密集的场所，而且空调运行时，一般来说除一楼外其他楼层门窗较为密闭，从而使室内自然换气次数极小。需要依靠空调系统输送新风到室内，同时排风系统需要将室内空气排出与新风量相同的数量到室外，以满足人群卫生的要求。由于夏季排风温度较低而新风温度较高，将新风与排风进行热交换，以降低新风的进风温度，可以节省制冷机大量的冷量，因而该技术也是一种科学的节能措施。同时，加强室内外的通风换气是彻底改善商场室内空气品质的最有效方法。例如，在夏季运行工况下，室内排出的冷空气（26℃）能量经过热交换器把外面的热空气（33℃）预冷变为29℃的清新空气送入室内。当室外33℃的空气和室内26℃的空气经过热交换器后，送入室内的清新空气温度约为29℃，空调只需再减温3℃即可保持舒适的室温和清新空气。采用新风换气技术的主要优点为：可以将室内空气的冷热量回收，大量节省冷冻机或锅炉耗能；大型商场的空调节能率可高达20%；投资较省，投资回收期短。其主要的缺点和不足在于：体积较大，需要较大的空调机房；改造风管系统，对于已建成的商场改造难度较大；由于空气积尘需要定期清理，故维护工作量较大。6.7节水措施项目方将认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、国务院第158号令《城市供水条例》、建设部《城市节约用水管理规定》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。在项目设计和施工中要对管道的布局和管道选材做到科学合理，为项目建成投入使用后，科学、合理用水，节约用水打好基础。同时，施工中要严把质量关。从目前世界各国节约用水的经验来看，管道的布局和管道选材不科学合理，施工质量不严，造成“跑、冒、滴、漏”是水资源造成浪费的主要原因之一。商业建筑用水量是建筑能耗的重要组成部分。目前，面对水资源日益紧缺的局势，商业建筑节水也具有重要的意义。但是建筑结构复杂，改造难度大，例如中水回用等技术在既有建筑中较难实现。常用的给排水节水改造技术有以下两种：（1）更换节水器具使用节水器具是商业建筑节水最直接的手段，例如安装节水型马桶、红外感应型水龙头与小便器、节水型淋浴器、节水阀。（2）冷却水节水技术空调冷却水的用水量巨大，夏季用水量占商场、写字楼总用水量的50%，对于一个循环水量为1000m³/h的冷却水系统，正常的蒸发水量约8.5m³/h，每天约100t；漂水量约2.5m³/h，每天约30t；排污水量约4m³/h，每天约50t。其中除蒸发水量为必要损失外，漂水和排污水都有巨大的节水空间。在冷却塔风扇下方，通过一定波形的挡水板阻止水滴飞溅，可以有效地减少冷却水漂水量的80%，但是空气阻力有所上升。利用冷却塔的排污水冲厕和进行绿化灌溉是冷却水节水的重要措施。大型商业建筑的冲厕水量一般来说大于冷却水的排污水量的50%以上，用冷却水冲厕的好处体现在；加大排污水量，提高了冷却水质；节省了冷却塔的加药量；低温自来水的补充降低了冷却水温，从而减少主机与冷却塔耗电。建筑给水系统中，“跑、冒、滴、漏”现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。给水系统中管道、配件及其连接处会出现渗漏水的现象，主要是由于管道使用年限长，受酸、碱的腐蚀和其他机械损伤所致。阀门经过一段时间使用，存在关不住或关不严并且渗漏的现象，这主要是填料受磨损的原因。水箱浮球阀损坏也常导致大量的水从溢流管中溢出。可见，提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。6.8结论本项目单位综合能耗指标和主要能耗指标均达到了国内领先水平。经过分析比较，企业针对本项目的具体情况，制定了利用能源及节能技术措施，有效的降低了各类能源的消耗指标。第七章环境保护与消防措施7.1项目环境现状项目所在地地块区位优势突出，环境优越，空气质量较好，用水条件较好。该项目全部采用政府倡导的全绿色节能低碳建筑形式，整体建筑风格现代时尚，与周边环境交相辉映，体现和渗透着时尚潮流气息。并以其绿树、蓝天、碧草、灯光为主体格调，显示出生机、悠闲和静谧，让百姓在茶余饭后、逛街小憩时感受到城市的文化、宜居与温馨。该项目在开发过程中，以“可持续绿色建筑”的标准严格设计建造。较高的绿化率和高标准的绿色建筑设计保证了周围良好的环境，项目建设过程中注重环境的保护控制，建成后注重周边实体环境的保护和人文环境建设。本项目执行环境保护有关法律、法规、标准：(1)《中华人民共和国环境保护法》；(2)《环境空气质量标准》(GB3095—2012)(3)《声环境质量标准》(GB3096—2008)(4)《污水综合排放标准》(GB8978—1996)(5)《地表水环境质量标准》(GB3838—2002)(6)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；(7)国务院[1998]253号文《建设项目环境保护管理条例》；(8)《建筑施工场界环境噪声排放标准》(GB12523-2011)(9)国环[1993]015号文《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》。7.2项目建设对环境的影响分析7.2.1环境空气影响分析项目施工期间的主要大气污染源为：以燃油为动力的施工机械和运输车辆排放的废气；开挖、回填施工、砂石灰料装卸运输过程中产生的粉尘；施工过程中使用的具有挥发性恶臭的有毒气体材料（如沥青、油漆等）。粉尘污染为施工期特征污染源。该类影响为短期影响，将随施工的结束而终止。施工粉尘主要来自晴天时挖掘土方、粉状物料的运输和使用、拆除建构筑物、施工现场内运输车辆的行驶所产生的二次扬尘。扬尘点分散，源高一般在15m以下，属无组织排放。施工扬尘的影响范围可达周围50m左右，采取洒水措施后，距施工现场30m处的TSP浓度值即可达到GB3095-1996《环境空气质量标准》中TSP日平均二级标准。本工程施工时，应设置必要的遮挡、经常洒水抑尘，可有效减轻粉尘对周围的影响。7.2.2地表水环境影响分析施工期间所产生的污水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。施工期项目将沿其地块道路铺设污水管网，在项目预留地建设隔栅、沉淀池、化粪池等污水处理设施。生产污水经隔栅沉淀处理，生活污水经化粪池处理，尾水通过污水管网，排入市政管网，最终通过污水处理厂处理后达标排放。7.2.3施工噪声环境影响分析施工场地噪声主要是施工机械噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声，因为施工阶段一般为露天作业，无隔声与消减措施。建设项目施工期所用机械设备种类繁多，因此施工噪声会对其声环境造成一定影响。7.2.4固体废物影响分析施工期由于土石方挖掘等将会产生大量土石方、淤泥、废建筑材料、施工人员产生的生活垃圾等固体废物。各施工阶段的固体废物只要及时清运，将不会对周围环境产生影响。7.2.5水土流失影响分析该项目的水土流失主要发生在施工期基础土方作业所带来的土壤裸露。在建设期间如果没有采取任何水土保持措施，在挖土、填方和平整地面等施工活动中，一定程度上改变区域内的地貌格局，塑造微地貌，改变地形特性，造成场地内已硬化地面和植被大面积的破坏，致使地表大面积裸露，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能，引起的泥土流失量，有一定的水土流失。因此，该项目建设施工期间应采取必要的措施，防治水土流失，做好水土保持工作。该项目建设完工投入营运后，区域内建筑、周边水泥路面和局部裸露绿化用地，路面、路基固化，绿化系统的泥土设有流失防护设施，同时区域建设符合国家规范的排水系统，区域范围内的降雨将收集排附近的市政排水管网内，区域植被经过一段时间的恢复后，所在区域水土流失现象逐步减小。7.2.6交通影响分析根据项目施工工作量，施工运送土石方和建筑物料的车辆，上述车辆的进出将对施工现场附近的道路交通产生一定影响。但由于项目施工现场周围车流量较小，并且项目周边道路网络建设比较完善，因此施工车辆不会使当地交通产生堵塞现象。7.3项目建设时环境保护治理措施1.项目施工期废水拟经隔油池、格栅池、化粪池处理后，通过管网进入市政管网，再经过污水处理厂处理后达标排放。施工活动结束后，污染源即随之消失。2.实施文明施工，加强施工现场管理，及时清理场地、基础施工与装修过程中施工场地作业面的二次扬尘及粉状物料在搬运、使用过程中的二次扬尘，以最大限度地控制施工扬尘对大气环境的影响。3.扬尘处理建筑施工场地设置统一的围档，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。必须搭设封闭式临时专用垃圾道清理施工垃圾，施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。混凝土搅拌，不在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。市区内施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。4.施工现场环境噪声的污染防治和清理场地及基坑开挖阶段的施工垃圾应严格执行当地人民政府相关文件规定执行。7.4项目建成后环境影响分析7.4.1环境空气影响分析1.机动车尾气项目建成后的主要废气污染源为进出施工区域的机动车行驶过程中排放的汽车尾气。根据初步设计方案，地面停车位主要布置在建筑底层及区域边环道边缘。由于拟建项目属于城市综合体建筑，运营期实际进出建筑的机动车流量较大。通过初步测算，项目停车位满负荷运行时，区域内停车场主导下风向50～200m范围内的CO和NO2落地浓度均可满足《环境空气质量标准》日平均浓度的二级标准限值要求（NO20.12mg/m³，CO4.00mg/m³）。因此，项目区域的机动车尾气排放不会对周围敏感点产生不良影响。2.油烟项目废气主要有住户厨房产生油烟。应在每个居民单元设置专用烟道，使油烟进入烟道高空排放。在设计烟道时应考虑单元和楼层高度，烟道设置在下风向侧。预计不会对周围环境空气产生明显影响。7.4.2地表水环境影响分析运营期生活污水进入隔油池、化粪池处理，洗车废水采用隔油池、沉淀池处理，处理达标后经市政管网，污水处理厂进行集中处理，最终达标排放，不会对受纳水体产生明显影响。7.4.3声环境影响分析通过对各类设备的噪声预测结果表明，项目各噪声源对边界及敏感点的噪声贡献叠加背景值后均能满足标准要求，拟建工程设备噪声对周围声环境影响不大。7.4.4固体废物环境影响分析项目固体废物主要为生活垃圾及化粪池污泥。项目不设集中垃圾转运站，在每个单元设置一个垃圾桶，生活垃圾每天由环卫部门统一清运，化粪池污泥由环卫部门定期清运，运至城市垃圾处置中心进行无害化处理，对周围环境不会产生不良影响。7.4.5景观影响及生态环境分析通过大气质量指数、土地利用评价值、环境噪声、绿化覆盖率四项生态因子，对拟建工程用地的生态适宜性进行了综合分析，分析结果表明拟建工程用地作为商业建筑用地是适宜的。在开发建设后土地利用的变化对当地生态环境带来的影响主要为长期且明显的有利影响，而短期内的不利影响可以通过各种防治措施降到最低程度。项目景观环境与周围环境和谐统一。7.5项目建成后环境保护治理措施7.5.1废气污染防治措施在每栋楼每个单元设置专用排烟竖井，并鼓励用户采用带有净化功能的抽油烟机，使燃烧废气和烹饪油烟进入烟道，烟道出口设置在单元楼屋顶，废气由各住宅楼屋顶集中排放，排放高度约19～35m，使得废气对周围环境空气不会产生明显影响。7.5.2污水防治措施项目生活污水进入化粪池，商业废水在楼体内采用隔油、沉淀处理。生活污水和商业废水经过预处理后通过项目规范化总排口外排，污水经处理后各项污染物排放浓度能达到GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准要求。7.5.3噪声污染防治措施该项目运营期主要噪声源为的水泵等设备及车辆噪声，拟采取的防治措施主要包括：选用低噪声水泵等低噪声型设备，对主要噪声设备基础进行减振、隔振处理；进出车辆应限速，禁止鸣喇叭或无故加油门，并在醒目处设立警示标志；并进行垂直绿化，有效吸声、隔音、降噪。经采取以上措施后，能有效的降低项目噪声源强，最大限度的减轻对周围声环境的影响，厂界噪声满足标准要求。7.5.4固体废物污染防治措施楼体内应对生活垃圾按功能区域或建筑区域设置不影响大楼景观的密封式垃圾收集器，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车，划分固定的垃圾收集运送通道，然后由当地环卫部门统一清运。化粪池的少量污泥定期由环卫部门清理，外运填埋处理或用作有机肥料。因此，项目固体废物排放量为零。根据《城市生活垃圾处理及污染防治技术政策》的要求，建议大楼物业管理部门对生活垃圾实行分类收集和存放，对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集。7.5.5生态保护防治措施拟建工程须尽量保持用地地形和土壤原貌，保护用地内的土地资源；增加植被覆盖率，以提高水土保持能力；合理进行绿化系统的建设；采取相应措施以保护水环境质量；并保持楼体景观与周围环境的和谐统一。由于项目建设后水泥地面增加，降雨引起的地