房地产行业2024年投资策略分析报告：去库存、化债务、升预期恒大碧桂园万达万科

房地产2024年中期策略报告

：去库存、化债务、升预期2024年6月5日概要1.

2024年以来的房价走势2.

会议重大信息解读3.

多措并举去库存4.

基本面走势判断5.

近期政策端变化6.

投资建议：重点个股7.

风险提示21.2024年以来的房价走势2024

年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。其中，2024年4月，百城二手住宅样本平均价为14975元/平，同比下滑5.38%。具体来看，2024年年初二手房价格维持下行态势，

各地业主“以价换量”现

象较为明显，带动百城二手住宅价格同比跌幅扩大。2024年3月，百城一二三线城市二手房价格同比分别为-1.58%、-4.31%、-5.78%。图：百城二手住宅价格涨跌变化图：百城各线城市二手住宅价格同比变化16000百

城

二手住宅样本平均价(元/平，左轴)同比(%，右轴)0.0108一线城市二手住宅挂牌均价同比(%)二线城市二手住宅挂牌均价同比(%)三线城市二手住宅挂牌均价同比(%)1580015600154001520015000148001460014400-1.0-2.0-3.0-4.0-5.0-6.06420-2-4-6-82023年01月

2023年04月

2023年07月

2023年10月

2024年01月

2024年04月资料：中指院数据库、Wind、证券研究所32.

会议重大信息解读1）2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。我们认为，这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。表：重大会议关于“房住不炒”的主要论述政治局会议中央经济工作会议两会4月20162017涉及不涉及—提法：坚持住房的居住属性——20182019202020212022涉及涉及涉及涉及涉及涉及——涉及涉及涉及涉及行业定位

“房住不炒”涉及涉及涉及未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及2023—涉及资料

：新华网、百度百科、中国网、光明网、中华人民共和国中央人民政府官网、

证券研究所42.

会议重大信息解读2）2024年4月中共中央政治局会议提出：“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。考虑到2024年1月发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中有“指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制”，我们认为，这是首次明确“三方”承担保交楼责任主体，将使保交楼工作与房地产融资协调机制更为匹配。图：三方主体参与保交楼意义重大5资料：证券研究所2.

会议重大信息解读3）2024年4月，中共中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。我们认为，本次会议更加重视化解房地产领域风险，尤其将房地产去库存重新纳入政策视野，意义重大。我们判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定。图：消化存量房产和优化增量住房资料：证券研究所63.

多措并举去库存2015年中央经济工作会议提出五大任务，其中一项为“化解房地产库存”。此后。全国各地100多城市相继出台去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革、“房票”等。2016年，我国房地产库存水平出现明显下降趋势，同期全国房地产销售面积累计同比数据上涨显著，大中城市房地产销售价格当月同比数据回正。图：2015年中央经济工作会议后，房地产去库存效果显著中国商品住宅待售面积累计值（万平，左轴）中

国

商品房销售面积累计同比（%，右轴）70个大中城市新建商品住宅房屋销售价格指数当月同比（%，右轴）5000045000400003500030000250002000015000100005000120100806040200-20-40-6002011-12

2012-12

2013-12

2014-12

2015-12

2016-12

2017-12

2018-12

2019-12

2020-12

2021-12

2022-12

2023-12资料：Wind，证券研究所73.

多措并举去库存图：历史上三种方式去库存资料：

Wind，人民网，证券研究所83.

多措并举去库存图：政府收储方式资料：中国政府网，人民银行官网，证券研究所94.

基本面走势判断判断1：看好竣工面积增速改善。现状：2024年1-4月房屋竣工面积1.89亿平方米，累计同比下降20.4%，跌幅较2024年1-3月缩小0.3个百分点。我们认为：1）2022年7月，中共中央政治局会议首提保交楼，当年累计竣工仍然是近5年新低。2）保交楼政策促使2024年1Q数据基数偏高。3）首次明确三方保交楼下，2024年2H竣工数据有望改善；2024年1Q属于近7年竣工数据最差值。表：竣工面积（万平）1-4Q合1-2月

3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月

全年合计计2018

14184

6525

4442

5333

6647

4936

4163

4902

6260

9464

26694

93550

251512019

12500

5974

4090

4143

5719

4905

4280

5138

7463

9635

32095

95942

225642020

9636

5922

3729

4401

5343

4219

3859

4231

7902

9933

32046

91218

192862021

13525

5597

3614

4847

8898

5301

4957

4274

6278

11464

32658

101412

227362022

12200

4730

3101

3332

5274

3392

4834

4018

5686

9144

30513

86222

200302023

13178

6244

4256

4148

6078

4501

5321

4979

6446

10086

34594

99831

23678202410395

4864

360118860

18860资料：Wind，证券研究所104.

基本面走势判断判断1：看好竣工面积改善。现状：2024年1-4月商品房销售面积2.93亿平方米，累计同比2023年下降8.5%。我们认为：按照房地产的约3年竣工周期，2024年竣工对应2021年的销售高点，因此，2024年潜在可竣工面积可能更高。图：商品房销售面积情况200000中国商品房销售面积（万平）1800001600001400001200001000008000060000400002000002015201620172018201920202021202220231-4M2024资料：Wind，证券研究所114.

基本面走势判断判断2：施工增速后续同向修复。我们认为，施工面积增速是判断房地产投资增速变化的关键。我们预计，后阶段只要资金到位，施工重启会带来投资、竣工双向改善！图：历年新开工、施工、竣工面积情况120000010000008000006000004000002000000房屋新开工面积（万平）房屋施工面积（万平）房屋竣工面积（万平）2018201920202021202220231-4M2024资料：Wind，证券研究所124.

基本面走势判断判断3：销售高基数期已过，降幅会有收窄。随着楼市传统销售旺季到来，2024年1-4月，59城新建商品房月度成交面积同比-36.9%，跌幅较

1-3月缩小

6.3个百分点。一二三线城市新建商品房月度成交面积同比分别下跌29.7%、37.7%、39.3%。我们判断，2023年1-4月仍是销售高基数期，未来随着高基数效应的逐步消失，2024年2H的销售降幅有望收窄。图：我国59城新建商品房月度成交面积图：各线城市新建商品房月度成交面积同比60003503002502001501005010080商品房销售面积(万平，左轴)同比(%，右轴)一线城市同比(%)二线城市同比(%)三线城市同比(%)50004000300020001000060402000-50-20-40-60-80-100资料：中指院数据库、证券研究所134.

基本面走势判断判断3：销售高基数期已过，降幅会有收窄。我们判断，未来随着一二线城市政策的进一步优化调整，新房市场成交规模有望逐渐修复，但考虑到2023年同期高基数效应仍较为明显，2024年二季度同比降幅预计仍较大。此外，我们认为一二线城市中的多个城市政策优化空间有限，且短期库存承压，市场恢复仍需要较长时间。综合来看，我们预计一二线城市新房市场调整态势仍较为明显。图：一线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）图：二线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）800350030002500200015001000500202020212022202320242020202120222023202470060050040030020010000资料：中指院数据库、证券研究所144.

基本面走势判断判断3：销售高基数期已过，降幅会有收窄。我们判断，三四线城市新房销售面积继续大幅下滑的空间或有限，

短期销售规模有望稳定在低位，高基数影响逐渐减弱下，2024年二季度销售面积同比降幅或将收窄。图：三四线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）18002020202120222023202416001400120010008006004002000资料：中指院数据库、证券研究所154.

基本面走势判断判断4：看好2H开始出清周期出现回落出清周期方面，截至

2024年4月末，短期库存出清周期为36.6个月，较

2023

年末延长

4.35个月，处在

2017

年以来的最高位。我们判断，未来销售逐步回暖，2024年2H开始库存出清周期有望下降。图：我国50城商品房短期库存出清周期走势图：各线城市商品房短期库存出清周期走势40353025201510560一线城市商品房出清周期(月)三四线城市商品房出清周期(月)二线城市商品房出清周期(月)50城

商

品房出清周期(月)504030201000资料：中指院数据库、证券研究所164.

基本面走势判断判断5：维持2H基本面走势降幅收窄判读我们判断，2024年，除新开工外，投资、销售、竣工多项数据均有不同程度改善。表：2024

年新施竣工预测新开工12058787456-21.0%95264竣工862226523710.0%94844施工净停工10475395873-30.0%733272022

全年（万平）2023

年

1-11

月（万平）2023

年全年中性假设增速（%）2023

年全年（万平）904999831345-8.1%8320912024

年乐观增速（%）2024

年中性增速（%）2024

年悲观增速（%）-8.0%-