物业管理师：物业管理实务

物业管理师：物业管理实务1、多选

物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有()A.白蚁防治

B.建筑物外墙清洗

C.下水管道疏通

D.电梯机房清洁

E.垃圾收集与处理正确答案：A,B,（江南博哥）C,D,E2、单选

物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价正确答案：B3、单选

物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。A．一B．二C．三D．四正确答案：A4、问答?某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。【问题】：1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分）2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。（7分）3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。（6分）正确答案：5、单选

物业管理招标的方式包括（）。A.协议招标和邀请招标B.公开招标和邀请招标C.公开招标和非公开招标D.协议招标和公开招标正确答案：B6、多选

住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括()。A.物业管理费收缴率达到95%以上

B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权

C.业主委员会同意新的物业服务企业接管小区

D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除

E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同正确答案：D,E7、多选

新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。A．人员准备B．计划准备C．资料准备D．资金准备正确答案：A,B,C8、单选

物业服务企业公司章程的主要内容中不包括()。A.经营范围

B.注册资本

C.法定代表人

D.资质等级正确答案：D9、多选

物业承接验收具体方法有：（）A．观感查验B．使用查验C．检测查验D．试验查验正确答案：A,B,C,D10、多选

员工培训方法有（）A．课堂教学法B．现场教学法C．授课法D．师徒式培训法正确答案：A,B,D11、多选

物业管理企业组织结构设置影响因素，应考虑以下几方面：（）A．企业战略B．技术因素C．人力资源D．外部环境正确答案：A,B,D12、单选

物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。A．工商注册B．资质申请C．税务注册D．组织机构代码注册正确答案：A13、单选

物业装饰装修过程中，办理开工的一般手续应在（）工序之后紧跟进行。A.物业装饰装修登记B.签订物业装饰装修管理服务协议C.物业装饰装修申报D.施工正确答案：B14、单选

物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订装修管理协议;⑤施工;⑥验收。上述流程的正确顺序是()。A.①→②→④→③→⑤→⑥

B.①→④→②→③→⑤→⑥

C.②→①→④→③→⑤→⑥

D.②→④→①→③→⑤→⑥正确答案：C15、单选

适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是（）。A.合资合作型管理方式B.全方位服务型管理方式C.阶段服务型管理方式D.顾问服务型管理方式正确答案：A16、单选

某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是()。A.决定

B.通知

C.批复

D.意见正确答案：B17、多选

对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理B．领取《入住通知书》C．物业管理有关业务办理D．签订《前期物业管理协议》正确答案：A,C18、多选

动火安全管理主要归纳为以下（）A．领导批准要求B．动火前要求C．动火过程中的要求D．动火后要求正确答案：A,B,C,D19、单选

应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合（）。A．地方语言规范B．说话习惯C．语法规范D.行文规范正确答案：C20、问答?张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。物业管理企业有哪些特点？正确答案：物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人；物业管理企业属于服务性企业；物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。21、问答题

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁？作为物业管理公司，你应该如何处理？正确答案：（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。（2）物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。（3）这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。（4）作为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可以向物业管理企业反映，物业管理企业负责转告建设单位。22、单选

物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？（）A．与原管理单位解除物业服务合同B．与新物业企业达成口头承诺C．与新物业管理企业签订物业服务合同D．需满足承接查验必要条件正确答案：B23、单选

物业管理招标是（）。A.要约B.承诺C.反要约D.邀请要约正确答案：D24、单选

在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。A.物业管理项目的服务内容B.物业类型C.物业管理招标主体D.物业管理服务方式正确答案：B25、单选

日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。A．基本内容和标准B．检查内容与检查重点C．基本要求和针对性要求D．标准和要求正确答案：B26、单选

某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是（）。A．通知B．决定C．请示D．函正确答案：D27、多选

员工的解聘通常有以下（）几种情况？A．辞职B．辞退C．招呼D．资遣正确答案：A,B,D28、多选

在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。A．提问B．表示同情C．拖延D．积极跟踪正确答案：A,B,D29、单选

下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡C．通过药物和灯光两种方法诱杀D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀正确答案：B30、多选

白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。A．堵眼法B．药杀法C．诱杀法D．生物防治法正确答案：B,C,D31、多选

前期物业服务合同的当事人指：（）A．业主（或业主大会）B．业主委员会C．建设单位D．物业管理企业正确答案：C,D32、多选

物业管理资质管理有利于对企业（）A．规范行为B．加强监督C．维护市场秩序D．增加企业收入正确答案：A,B,C33、多选

有效合同应具备以下哪些主要条件？A．当事人缔约能力B．当事人真实意思表示C．合同内容合法性D．契约自由正确答案：A,B,C34、单选

关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是()A、福利基金按工资总额的14%计提

B、员工奖金按工资总额的10%计提

C、教育经费按工资总额的1.5%计算

D、公会基金安工资总额的2%计算正确答案：B35、多选

物业管理招投标基本要求是：（）A．合法性B．科学性C．响应性D．程序性正确答案：A,C,D36、多选

白蚁防治主要有（）A．挖巢法B．药杀法C．诱杀法D．生物防治法正确答案：A,B,C,D37、多选

物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A．大修B．小修C．更新D.改造正确答案：A,C,D38、问答?某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续；②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；③地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；④因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。【问题】：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分）正确答案：39、单选

物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是()。A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②

B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②

C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②

D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②

正确答案：C40、问答?某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。【问题】：1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分）2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分）3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）（8分）注：以上计算请列出计算公式及计算过程正确答案：41、单选

在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。A．《业主入住房屋验收表》B．《物业验收须知》C．《住宅质量保证书》D．《业主（住户）手册》正确答案：A42、多选

对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有（）。A.落实组织和管理体系B.对耗能较大设备进行更换或局部改造C.加强节能宣传和培训，树立节能意识D.建立能源消耗的计划和考核制度E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用正确答案：A,C,D,E43、单选

卢斯提出了（）这一著名论点。A.“装饰即罪恶”B.“少就是多”C.“装饰无罪”D.“少就是空”正确答案：A44、单选

物业管理企业的管道疏通服务内容主要是（）。A．对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏B．为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务C．接受市政部门委托对市政管网的疏通服务D．确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏正确答案：A45、多选

物业管理企业是（）企业？A．依法成立B．具备专门资质C．独立法人地位D．根据政府规定正确答案：A,B,C46、单选

以下哪项不属于重点防火物业？（）A．生产易燃易爆工厂B．居住区C．大型物资仓库D．酒店商场正确答案：B47、单选

物业入住时，首先应（）。A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表B.领取提供给业主的相关文件资料C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用正确答案：C48、单选

某公司有旧电脑机组，使用寿命还有4年，年电费等开支50万，如果采购新电脑机组，可使用12年，初始购置费用为180万，年电费等开支为20万，用静态分析法分析，正确的是（）。A、旧电脑比新电脑年费用多15万元B、旧电脑比新电脑年费用少15万元C、旧电脑比新电脑年费用多30万元D、旧电脑比新电脑年费用少30万元正确答案：A49、单选

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A.30%B.10%C.20%D.40%正确答案：A50、单选

（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。A．人职培训B．能力培训C．职前培训D．试用培训正确答案：D51、单选

新建物业查验的内容哪一项是不需要的？（）A．物业资料B．业主专有部分C．物业共用部位D．共用设施设备正确答案：B52、单选

签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？（）A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定正确答案：C53、多选

房屋的基本组成部分包括：（）A．结构部分B．装修部分C．设施设备部分D．承重部分正确答案：A,B,C54、单选

物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于()管理。A.特约服务

B.公共秩序

C.社会治安

D.增值服务正确答案：B55、多选

物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。A．总体财务状况B．财务变动状况C．经营成果信息D．服务费用收支情况E．员工消费情况正确答案：A,B,C,D56、多选

《合同法》规定的合同签订应遵循的基本原则包括（）。A.权利义务公平对等B.合同自由C.主体平等D.诚实信用E.禁止滥用权利正确答案：A,B,C,D57、单选

下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。A.高层20万㎡，多层50万㎡B.多层70万㎡，高层10万㎡C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡正确答案：C58、多选

公共秩序管理服务主要包括（）A．出入管理B．公共安全防范管理C．消防管理D．车辆停放管理正确答案：B,C,D59、多选

物业管理企业按照投资主体经济分为：（）A．全民所有B．集体C．民营D．外资正确答案：A,B,C,D60、单选

物业管理投标程序中哪一项是不重要的？（）A．获取招标信息B．项目评估和风险防范C．项目现场勘探D．准备投标文件正确答案：C61、判断题

采用一个吊点起吊时，吊点必须选择在构件重心以下。正确答案：错62、问答?张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？正确答案：2006年11月29日。63、单选

物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式？（）A．信件B．电子邮件C．电话D．报告正确答案：B64、单选

物业管理公司使用的批复属于（）。A．内行文B．下行文C．前行文D．后行文正确答案：B65、多选

下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）A．某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》B．某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》D．某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》正确答案：B,D66、多选

下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（）A．竣工验收阶段B．物业承接查验阶段C．物业入住阶段D．业主大会组建阶段正确答案：B,C,D67、多选

有能力组织招标活动人可以分为：（）A．自行组织实施B．业主大会实施C．业主委员会实施D．委托招标代理机构实施正确答案：A,D68、单选

在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由（）部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。A.建设行政主管部门B.城市规划行政主管部门C.城市房地产行政主管D.当地人民政府建设主管部门正确答案：C69、单选

一般被称为物业基础资料档案的是（）。A.物业介入期档案B.物业承接查验期档案C.物业入住期档案D.物业日常管理期档案正确答案：B70、单选

新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）。A．物业管理企业B．业主大会B．社区居民委员会D．建设单位行政主管部门正确答案：A71、问答?某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。【问题】：1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分）2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分）3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分）正确答案：72、多选

采用各类管理手段节能降耗，要建立一个系统的管理体系，它包括（）A．落实组织和管理体系B．加强节能宣传和培训C．建立能源消耗的计划和考核制度D．采用技术改造正确答案：A,B,C73、单选

早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？（）A．立项阶段B．规划设计阶段C．建设阶段D．承接查验阶段正确答案：D74、单选

爆的特点是（）。A.脆嫩、软嫩、汁芡紧抱B.酥脆或软嫩，味型多样C.紧汁抱芡、汁或芡均少D.色泽晶莹、外脆里嫩正确答案：A75、多选

早期介入在可行性研究内容是（）A．确定物业管理模式B．确定物业管理服务内容C．确定物业管理服务质量标准和收费D．设计物业管理框架性方案正确答案：A,B,C,D76、单选

招标属于（）。A．要约B．邀请要约C．反要约D．承诺正确答案：B77、多选

房屋及设施设备管理的内容主要有（）A．使用管理B．维修保养C．安全管理D．技术资料管理正确答案：A,B,C,D78、单选

物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括（）。A.个人绩效B.市场的变化情况C.职位等级D.个人的技能和资历正确答案：B79、单选

面试程序一般包括的步骤是（）。A．准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束B．准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审C．营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审D．准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审正确答案：D80、单选

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。A.由国家政策规定B.通过物业服务合同约定C.由物业服务企业确定D.由业主确定正确答案：B81、单选

测量客户满意的方法不包括（）。A.建立受理系统B.失去客户分析C.客户满意度调研D.领导衡量正确答案：D82、多选

房屋及设备设施修理类别有（）A．大修B．中修C．小修D．零星修理正确答案：A,B,C83、多选

物业消防安全检查内容有（）A．消防控制室B．自动报警（灭火）系统C．应急照明与疏散指示标志D．室内消防栓、灭火器配置正确答案：A,B,C,D84、单选

某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。参加测算的物业面积为10000平方米，其办公费估算为（）元/月·平方米。A.0.67B.0.50C.0.57D.0.60正确答案：B85、单选

物业人住阶段，物业档案资料收集来源于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.监理单位正确答案：C86、单选

物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？（）A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务C．保值增值D．具有一定公共管理性质正确答案：D87、单选

物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是（）。A.房屋产权证B.购房合同原件C.户口本复印件D.业主有效证件复印件正确答案：A88、多选

清洁工作日常管理主要包括（）A．月检B．日检C．领导检查D．专项抽检正确答案：A,B,D89、多选

物业装饰装修管理应主要检查（）A．有无变动建筑主体和承重结构B．有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等C．有无损坏房屋、原有节能设施，降低节能效果D．有无私自搭建建筑物、构筑物正确答案：A,B,