物业管理师：物业管理师考点巩固（强化练习）

物业管理师：物业管理师考点巩固（强化练习）1、单选

下列哪项不是人工费包括的费用（）。A、社会保险费B、加班费C、通信费D、工服洗涤费正确答案：C2、单选

租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。A、出租方B（江南博哥）、承租方C、转租方D、双方当事人在合同中约定正确答案：D3、多选

吸纳率分析的具体内容包括（）。A、分析建设和运营中的主要物业项目B、预估市场吸纳计划C、预估吸纳周期内的需求D、对竞争性物业进行评价E、市场吸纳和空置的现状与趋势正确答案：B,C,E4、多选

物业服务合同的法律特征有（）。A、物业服务合同是实践合同B、物业服务合同是诺成合同C、物业服务合同是双务合同D、物业服务合同是有偿合同E、物业服务合同是代理合同正确答案：B,C,D5、单选

收益法可分为报酬资本化法和（）。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、现金流量折现法正确答案：A6、单选

设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场价值后的差值。A、原值B、账面价值C、历史价值D、入账价值正确答案：B7、单选

（）是物业的某种年收益与其价格的比率。A、收益乘数B、资本化率C、有效毛收入乘数D、净收益乘数正确答案：B8、单选

（）是指以物业价值为基础确定的租金。A、市场租金B、商品租金C、福利租金D、成本租金正确答案：B9、多选

在租赁管理中实施CRM主要涉及到（）方面的工作A、建立详细的租户档案B、租赁期内的服务C、租金缴交的管理D、竞争对手分析E、个性化服务正确答案：A,B,C,E10、多选

关于公众责任保险表述正确的有（）。A、被保险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保险的范围B、为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围C、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔D、公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不包括受害人的精神伤害E、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人可以向被保险人索赔，也可以直接向保险人索赔正确答案：C,D11、多选

除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保（）。A、物业内寄售的货物B、金银珠宝C、物业设备D、票据E、物业公共部位正确答案：A,B,D12、单选

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态正确答案：D13、单选

不属于筹资成本的是（）。A、融资费用B、股票与债券的印刷费用C、借款利息D、由于筹资原因不能及时偿还的债务正确答案：D14、单选

关于设备更新分析的表述，不正确的是（）。A、只考虑未来发生的现金流量B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C、一般只比较设备的费用D、设备更新分析以费用年值法为主正确答案：B15、单选

租赁管理的客户对象是（）。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户正确答案：D16、单选

（）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算正确答案：C17、单选

（）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A、绿化率B、物业增值率C、业主满意率D、维修及时率正确答案：B18、多选

在确定租金时，一般应根据（）确定一个基础租金。A、当地房地产市场状况

B、物业发展定位

C、承租人的接受能力

D、业主希望达到的投资收益率目标

E、其可接受的最低租金水平正确答案：D,E19、多选

网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在（）。A、企业事务可以进行远程处理B、企业的事务可以进行现场处理C、财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无疑缝连接D、使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率E、企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理正确答案：A,C,D,E20、单选

“等额还本利息照付”是指（）。A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息正确答案：B21、多选

物业管理计划的表现形式有（）。A、近期计划B、远期计划C、年度计划D、中短期计划E、长期计划正确答案：C,D,E22、单选

从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（）。A、与客户关系维护工作B、与行政管理部门的协调工作C、与开发商、施工企业的合作D、房屋与设备维护工作正确答案：D23、多选

目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（）。A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房D、合作建房E、市场价商品住宅正确答案：B,C,E24、单选

物业价格影响因素的表述，不正确的是（）。A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降C、城市规划规定用途不妥，会使物业价格下降D、急于购买某物业，会抬高其价格正确答案：B25、多选

CRM是一种手段，这是根本目的是（）。A、降低运营成本B、提高企业销售收入C、提高客户满意度D、加强产品流通E、提高员工生产力正确答案：A,B,C,E26、单选

对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。A、投保人B、被保险人C、第三者D、雇员正确答案：C27、单选

物业经营管理的对象通常是（）。A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业正确答案：C28、多选

按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（）。A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B、对外投资支出C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E、企业的赞助、损赠支出正确答案：A,B,D,E29、单选

最好的利润分配决策是使（）的决策。A、利润最大化

B、资本利润率最大化

C、每股利润最大化

D、企业价值最大化正确答案：D30、单选

根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为：（）A、公开招标和邀请招标B、全权管理项目招标和顾问项目招标C、整体物业管理项目招标和单项服务项目招标D、全方位服务型管理和顾问服务型管理正确答案：B31、多选

风险控制的手段有（）。A、调整B、回避C、自担或保留D、预防与控制E、转移正确答案：B,C,D,E32、多选

属于租赁合同变更的情形有（）A、因租赁一方当事人更名

B、因出租房屋附属物的增减

C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途

D、租金的增减或支付方式的改变

E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的正确答案：A,B,C,D33、多选

关于公开招标，说法正确的有（）。A、凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标B、一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业C、一般向3—5家物业管理企业公开发出招标通知D、是目前广泛采用的招标方式E、竞标单位较多，工作量大，时间长正确答案：A,B,E34、多选

物业管理企业的特征可以归纳为（）。A、独立的企业法人

B、具有一定的公共管理性质的职能

C、实施标准化管理

D、属于服务性企业正确答案：A,B,D35、多选

狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。A、宏观位置B、中观、微观位置C、社会环境D、竞争位置E、经济环境正确答案：A,B36、多选

邻里分析的内容有（）。A、邻里所在区域宏观市场环境分析

B、评估邻里的经济状况和消费水平

C、考察邻里物业的实体状况

D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息

E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手正确答案：B,C,D,E37、多选

收益性物业的运营费用包括（）等。A、空置和收租损失B、抵押贷款还本付息C、房产税和所得税D、为租客提供服务的费用E、物业管理费用正确答案：D,E38、多选

下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。A、毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”B、毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料__C、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D、毛租金乘数是一个比较客观的数值E、毛租金乘数，又称为“租售比价”正确答案：A,B,D,E39、多选

决定参与投标的关键因素有（）。A、项目委托方具有经济实力B、项目类型符合企业确定的目标客户C、常规预测盈利D、项目风险在企业承受范围内E、本企业具备人力资源支持体系正确答案：B,C,D,E40、单选

公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性正确答案：A41、多选

物业租赁合同的主要条款包括（）。A、租金标准及支付方式B、租赁用途C、租赁期限D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款正确答案：A,B,C,D42、多选

零售商业物业租户选择时应考虑的因素（）。A、租户管理B、声誉C、财务能力D、租户组织与位置分配E、租户需要的服务正确答案：B,C,D,E43、单选

报酬率可视为包含无风险报酬率和（）两大部分。A、投资风险补偿报酬率

B、缺乏流动性补偿报酬率

C、管理负担补偿报酬率

D、风险报酬率正确答案：D44、单选

（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理正确答案：D45、单选

租金调整对于主要租户一般每（）年调整一次，次要租户可每年调整一次。A、4B、5C、6D、7正确答案：B46、单选

管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（）。A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。正确答案：A47、单选

关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制正确答案：C48、单选

（）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、评价结果正确答案：B49、单选

（）是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式。A、主表B、附表C、会计报表D、文字报告正确答案：C50、多选

商品住宅需求的影响因素主要有（）。A、收入的变化B、政府的税收政策C、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策正确答案：A,B,D,E51、多选

经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括（）和广告费用等支出。A、组合租金收入B、存货和流动资金占用利息C、职员工资D、货架及收款设备折旧E、商店设计正确答案：B,C,D,E52、单选

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化正确答案：B53、多选

建筑物管理计划的内容，包括如下（）。A、建筑物维护的标准B、建筑物管理策略C、租金方案D、物业检查计划E、财务收支计划正确答案：A,B,D54、多选

关于人工费中的福利费的表述，正确的有（）。A、福利费包括福利基金、工会基金B、福利基金按工资总额的14%计算C、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算正确答案：A,B,D,E55、多选

下列选项中，属于未来经营费用风险的有（）。A、建筑物功能过进所带来的风险B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C、未来不可预见的法律费用D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E、资本价值随着收益率的变化而变化正确答案：A,B,C56、多选

租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（）。A、房屋空间交付B、收取租金C、租金调整D、租户关系管理E、租金确定正确答案：A,B,C,D57、多选

物业服务合同签订时要注意的要点有（）。A、招投标原则B、“宜业不宜细”的原则C、最好不约定合同期限D、实事求是留有余地E、明确界定违约责任与处理方式正确答案：D,E58、多选

零售物业的投资区位选择时要进行（）。A、商业辐射区域分析B、消费者行为、偏好及购买能力分析C、项目的易接近性或交通通达程度分析D、竞争性物业的竞争条件分析E、市政公用设施的完备程度分析正确答案：A,B,C,D59、多选

企业绩效评价的计分方法分为（）。A、基本指标计分方法B、修正指标计分方法C、评议指标计分方法D、偏差指标计分方法E、定量和定性相结合计分方法正确答案：A,B,C,E60、单选

等额序列支付的现值计算公式是（），式中A为年值，n为计息周期数，I为每个计息周期的利率。A、P=A/（1+i）nB、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]C、P=A/i（1+i）nD、P=A/[1-1/（1+i）n]正确答案：B61、多选

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（）叫作现金流量。A、资金流入B、资金流出C、资金的投入D、资金现值E、资金将来值正确答案：A,B62、多选

零售商业物业管理中的风险类型有：（）和产权与管理权相分离风险。A、管理模式风险

B、管理范围不确定风险

C、垫款风险

D、突发事件风险

E、投资风险正确答案：A,B,C,D63、多选

属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。A、建设施工合同B、售房合同C、收益性物业的租赁合同D、水电供应合同E、专项维修工程承包合同正确答案：A,B,D64、单选

物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。A、物业管理服务费

B、物业管理服务标准

C、物业服务合同

D、物业管理服务内容正确答案：D65、单选

以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（）。A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈的个人住房抵押贷款债权B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资正确答案：D66、单选

心理学是在（）模式下研究人的问题的。A、简单B、健康C、通约D、一般正确答案：C67、多选

在写字楼满意度中，属于感生服务的有（）。A、全与缺之分（服务制度）B、快与慢之分（服务效率）C、明与暗之分（服务标准）D、热与冷之分（服务态度）E、好与坏之分（服务质量）正确答案：B,D,E68、多选

下列关于资产负债率的叙述正确的有（）。A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C、属短期偿债能力指标D、资产负债率=净资产合计/负债合计×100%E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度正确答案：B,E69、多选

物业管理企业按工作内容可以分为（）。A、管理型企业B、专业型企业C、委托型企业D、兼营型企业E、综合型企业正确答案：A,B,E70、多选

固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）。A、交通工具B、通信设备C、办公设备D、劳保用品E、工程维修设备正确答案：A,B,C,E71、多选

写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）。A、服务满意度

B、客户满意度

C、物业品牌化

D、物业经济指标

E、物业技术指标正确答案：A,C,D72、单选

（）是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。A、投标书的编制B、报送投标书C、参加开标及答辩会D、资格审查正确答案：A73、单选

某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）。A、12%，1%B、1%，12%C、12.68%，12%D、12%，12.68%正确答案：D74、多选

仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。A、购买力风险B、比较风险C、收益现金流风险D、或然损失风险E、是境风险、持有期风险正确答案：B,C,E75、多选

房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。A、雏形

B、复苏与发展

C、繁荣

D、危机与衰退

E、销匿正确答案：B,C,D76、多选

政府评价依据不同的需要具体分为便行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括（）。A、国家控股重要企业B、列入试点的企业集团C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业D、领导班子换届或主要领导变动的企业E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业正确答案：C,D,E77、单选

企业各职能机构职责由各企业按（）设定。A、自身需求

B、有关规定

C、领导要求

D、同行的经验正确答案：A78、单选

（）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A、价格B、环境C、品牌D、服务正确答案：C79、单选

（）以最终得分和“PR”（PerformanceRating）加注评价类型及评价级别表示.A、初步评价结果B、基本评价结果C、定性评价结果D、综合评价结果正确答案：D80、多选

投标的策略和技巧主要包括：投标的组织策划、项目的现场踏勘和（）等内容。A、投标文件的编写B、投标报价的策略和技巧C、现场答辩的技巧D、标书包装的技巧正确答案：A,B,C81、单选

（）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算正确答案：A82、单选

关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（）。A、都容易受单个消费者的个别因素影响B、都是价格，用货币来表示C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价：优质高价，劣质低价正确答案：A83、单选

目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（）和（）。A、12%；4%；3%B、12%；5%；3%C、5%；10%；3%D、5%；7%；3%正确答案：D84、多选

物业价格构成中包括了（）。A、土地取得成本B、开发成本C、投资利息D、物业折旧E、开发利润正确答案：A,B,C,E85、单选

在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资回报率）中，（）是投资者的投资回收。A、PB、PiC、Pi/[（1+i）n-1]D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]正确答案：C86、多选

物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点。A、物业管理企业的盈利能力B、资产运营水平C、偿债能力D、物业管理企业E、后续发展能力正确答案：A,B,C,E87、单选

物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。A、资质管理B、法律法规和招标方C、法律法规D、资质管理和招标方正确答案：B88、单选

物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）。A、45万元B、20万元C、24.5万元D、44.5万元正确答案：D89、多选

物业管理信息系统得特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化；采用方便灵活的输入方法及（）。A、便于采集企业物业资产信息B、高效的查询与输出手段C、与其他软件有良好的兼容能力D、具有与外界交流信息的网络系统E、辅助管理人员的日常工作正确答案：B,C,D,E90、单选

写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。A、可出租面积/出租单元内建筑面积B、出租单元内建筑面积/可出租面积C、可出租面积/出租单元内使用面积D、出租单元内使用面积/可出租面积正确答案：A91、单选

物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用B、年运行费用C、初始购买成本支出的分摊D、运行费用的分摊正确答案