房地产集团员工管理制度样本

顺驰集团职员管理制度第一部分企业介绍一、顺驰集团介绍顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务和物业管理于一体，并涉足传媒业及IT业、电子商务、生物芯片等高科技领域大型企业集团。顺驰集团是天津市房地产开发行业绝对第一。，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元，占有天津市商品房市场20%市场份额。顺驰集团是天津房地产中介行业绝对第一。拥有500余家直营连锁店和小区协作店，占有天津市二手房市场30%市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者认可，“顺驰”已成为家喻户晓强势品牌。集团继荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团含有完善法人治理结构、高度认同关键价值观和优异企业文化、明晰愿景和战略，并经过聚焦战略管理体系，确保战略得到强势实施。，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团体，并成立分企业。到底，集团在上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已前后经过多个形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成全部、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等城市中介市场。未来三年，将是集团战略发展中关键三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业NO。1，成为所进入区域市场领导者。二、集团组织架构（略）三、集团大事记1994年1994年4月天津顺驰房地产销售代理企业成立。1994年12月企业增资更名为“天津顺驰置业”。1994年12月成立“北京顺驰房地产咨询”。1995年1995年1月和中科集团、联想集团合作成立“天津中科联想房地产发展”，向房地产开发前进。1995年7月企业签约第一个开发项目“香榭里”小区。1996年1996年9月企业代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场领先位置。1997年1997年12月成立天津顺驰物业管理，并运作企业第一个物业管理小区“香榭里”，企业事业领域扩展至物业管理。1998年1998年1月和天津华夏经济房建设企业合资成立“天津华夏住宅建设”。1998年11月“天津中科联想房地产发展”改组为“天津顺驰投资”。1999年1999年8月集团作为天津市唯一组员成为“中国城市房地产开发商协作网络创始企业之一。1999年9月“顺驰集团”正式注册成立，注册名称为“天津顺驰投资集团”。1999年11月集团和天津市政局滨海建设企业和天津路桥基建投资合资组建“天津顺驰建设”。1999年12月集团成立“天津顺驰网际应用服务”和“天津顺驰网络系统”，涉足电子商务事业。5月顺驰天津置业网..tjhouse.开通。10月顺驰物业企业加盟中国物业管理协会。11月集团加入“中国住宅产业联盟”。12月“天津华厦住宅建设”改制更名为“天津顺驰发展股份”7月和天津日报社合作成立假日传媒，共同主办时尚生活类周刊--《假日100》。12月加入由“产业联盟”转型而来“中国住宅产业商会”并成为副会长单位。1月顺驰置业股份成立。6月集团和工商银行天津分行签署战略合作协议。12月和联想集团共同组建天津顺驰融科置地。2月和天津市政投资企业合作成立天津顺驰融创置地。2月和天津信托投资、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城。6月天津顺驰投资集团更名为“天津顺驰地产”。8月天津奥林匹克中心配套区招标成功。9月集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。10月顺驰第一个异地项目——顺驰·林溪乡村别墅在北京正式亮相。2月顺驰集团和香港上海汇丰银行签署协议，聘用香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。3月和天津日报合作主办《城市快报》发行，这是即《假日100》以后顺驰进入传媒业又一力作。4月和摩根士丹利房地产基金正式签署战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资。四、获奖情况在“天津市房地产开发企业二十强”评选中荣获第三。世纪城、名全部、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱明星楼盘”。物业企业荣膺“天津市物业管理十强企业”。久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。置业企业荣获“中介拓展运行模式典范”。久华里获全国优异小区环境推介一等奖。蓝水假期项目取得“亚太村国际生态住宅水环境优异示范小区”称号。顺驰太阳城取得“度中国房地产名盘”称号。顺驰集团荣膺“中国房地产名企”称号。集团董事长孙宏斌被评选为“中国房地产十大风云人物”。顺驰集团获“纳税优异单位”称号。顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。半岛蓝湾、蓝水假期Ⅱ项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖。半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖。莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。顺驰集团再次一举囊括“名企”“名人”“名盘”三项大奖。置业企业取得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号。顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号。8月博鳌二十一世纪房地产论坛年会上，荣获“引领中国住宅十大风尚企业”大奖。五、地产集团介绍天津顺驰地产，成立于1995年1月23日，注册资金一亿五千万元人民币，是天津房地产行业绝对第一，关键负责天津、河北、山东及周围区域房地产开发业务。企业现有1544名职员，本科学历占84%。1．组织架构（略）2．部门职能①运行体系：运行工作：关键负责项目标材料采购、招标；项目标成本核实；协议、资金、付款管理；考评指标体系（控制每个项目标每个步骤）；销售管理工作：关键对销售进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。②财务体系：资金管理工作：关键负责融资、筹资、资金计划、金融关系搭建和维护；财务管理工作：关键负责预算、核实管理、薪酬、税务、内部审计、财务体系人员培养、上市审计等工作。③开发体系：关键负责办理天津市内项现在期相关手续及市政配套工程报装、缴费等方面工作。④战略发展体系：关键负责地产企业战略布局、土地资源贮备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各企业拓展部。⑤研发体系：关键负责土地价值判定，项目定位和阶段性跟踪；地产研究、项目方案和施工图设计；产品创新，提升整体项目水平。⑥支持保障体系：人力资源：关键负责地产集团人力资源开发、培训、人事管理、薪资福利、人事关系调转等工作。行政管理：关键负责地产集团内行政制度统一管理；企业内勤、后勤管理；企业大宗采购管理、相关政府职能部门关系维护。法务管理：关键负责地产企业法务体系管理，和企业相关诉讼情况处理，对企业投诉处理，和企业协议法律审查、企业日常运行中法律咨询等工作。新闻中心：关键负责集团信息和交流平台等工作。关注企业发展动态、各企业团体气氛建设，地产企业外部形象宣传；地产企业关键活动及事件宣传营造企业整体良好气氛。3．现有项目及拓展区域建设企业：目前项目：半岛系列、蓝色版块、柠檬home拓展区域：河西区、南开区、和平区、西青区、津南区发展企业：目前项目：太阳城、城市系列(城市之光、城市之星、城市星座、北岸华庭)、翡翠城拓展区域：河东区、河北区、红桥区、北辰区、东丽区滨海企业：目前项目：莱茵春天、城市艺墅（宁河、静海）、顺驰第壹城（汉沽）拓展区域：塘沽、汉沽、宁河、静海、大港、滨海区域新地企业：目前项目：青山溪语（蓟县）、城市艺墅（宝坻、武清）拓展区域：蓟县、宝坻、武清、天津其它周围区域河北企业：目前项目：石家庄蓝郡、国际城、榆次城市艺墅拓展区域：石家庄周围区县、榆次、河北省其它城市及太原、山西省内城市。山东企业：目前项目：高唐项目拓展区域：山东省内济南区域、胶东区域、鲁西南区域新拓展区域企业：海南省物业企业：顺驰物业企业现掌管200余万平方米管业面积，所管辖项目均为顺驰天津区域开发全部项目。4．异地企业介绍河北顺驰：河北顺驰房地产开发成立于8月，迈出了地产企业全国化战略第一步。企业成立伊始职员数量6人，9月19日，经过161轮报价猛烈争夺，河北顺驰最终以5.97亿元价格竞得石家庄[]009号国有土地使用权（顺驰蓝郡项目），同年11月，在山西榆次签署土地协议。河北顺驰全体同仁坚信：顺驰人永不满足挑战精神，必将促进企业战略目标顺利实现。山东顺驰：山东顺驰地产成立于5月9日。企业成立为集团全国化战略向纵深拓展迈出了坚实一步，并将为集团和长远战略目标实现提供强有力资金支持和人才贮备。企业会以大量土地贮备和政府、市场和居民对“顺驰”品牌认可、满意程度，形成强大土地贮备能力，和品牌影响力和辐射力，为进入周围省份市场，实现可连续发展做好充足准备。六、集团及地产企业发展战略目标（一）顺驰集团发展战略1．三年战略用三年时间让我们企业达成600亿规模，进入全国20个以上区域，成为中国房地产开发企业绝对第一，中国房地产中介企业绝对第一，成为中国房地产业“GE”。2．战略目标集团在开发领域实现160亿销售回款，销售利润30亿。（二）地产企业发展战略1．三年战略在集团发展战略要求下，在未来三年内，经过巩固并不停强化天津绝对第一市场地位，强势进入河北、山东、山西、海南实施项目开发，成为当地主流开发商和市场领导者，成为集团最关键战略实施单元之一。2．考评目标地产企业实现销售回款60.6亿元，发明利润7.5亿元，为结转90亿元项目贮备。地产企业60.6亿目标分解单位：亿元企业天津河北山东目标50.09.51.1七、开发项目自1995年开发第一个项目——香榭里，到今天世纪城、太阳城、半岛系列、蓝色版块、城市版块、莱茵春天、城市艺墅和河北蓝郡、武汉金银湖等几十个项目，十年时间，见证了顺驰快速成长，一幅品质卓越、空间无限蓝图展现在大家面前。（一）建设企业：分类项目名称已售罄项目顺驰名全部、顺驰名全部新园、世纪城、蓝水假期、蓝调街区、半岛蓝湾正在销售项目半岛豪庭、蓝水假期II、将开盘项目柠檬home项目介绍：顺驰名全部：项目专题“花园景致世纪花园”坐落于解放南路，是顺驰集团成功开发运作第一个高级温泉小区，占地约10万平方米，总建筑面积15万平方米。该项目已经全部按期入住。顺驰名全部开发建设是随市场发展而不停发展，“逸翠园”和“逸轩园”及中心生态植物园推出，显示出开发理念进步。新世纪、新概念、新发展顺驰名全部让理念引导居住，改变了过去“楼间绿化”概念，实现了真正意义上“园中楼”。世纪城：在河西区黑牛城道、友谊路和紫金山路之间，占地250亩，总建筑面积22万平方米。世纪城建筑形式以五层半以下多层住宅为主，并辅有SOHO概念板式小高层。整个小区秉承“国际化园林专题小区”定位，一草一木均根据国际级标准进行构建，充足表现动感、明快、浪漫、合理、实用建筑风格，是天津首个含有“国际化水准”代表性示范小区。世纪城荣获中国房地产康居型住宅类模式典范。半岛蓝湾：项目专题“纯粹纯正别墅生活”作为本市最高级别墅项目之一，在梅江南生态别墅区北部，由中国建筑设计研究院和景观计划大师美国EDAW联手协作。依靠梅江南50万平方米不可复制天然水面，在17万平方米小区里提倡自然和人文友好共融，以极富特色沿湖建筑计划，优美舒适自然环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居高尚生活小区。半岛豪庭：项目专题“有一个生活无法复制”总占地面积为11.58万平方米，以“地中海水景文化”住宅小区为总体计划专题，整个小区由多款式“新奇短板式”建筑组成，单体建筑采取“全新错动式庭院布局”，在天津首创“电梯花园入户、双玄关入户”设计，让每家每户更贴近自然，全部有完全属于自己私家空中花园。精心围合出以湖、河、岛为中心专题丰富水岸景致园林，并连缀三个水景特色不一景观组团，强调对生态尊重及对居住者养生照料，四处装点和家人户外休憩和活动空间，充足表现悠闲、安逸、舒适、健康小区文化。蓝水假期：项目专题“品味有湖生活”作为梅江生态居住区起步区第一个高级住宅项目，已于10月入住。该项目占地13.9公顷，保留了2.85公顷水面，并分割为两个人工湖，绿化面积占总面积59%，建筑面积11.37万平方米，容积率仅为0.85。项目建筑包含别墅和小高层，高低错落，楼映水中，使蓝水居民充足品味到有湖生活。，蓝水假期荣获“亚太村”国际生态住宅水环境优异示范小区。蓝调街区：项目专题“消费品位时尚天堂”在梅江6号地，计划用地4.5万平方米，拥有1.7万平方米水面，是梅江居住区首个公建项目。蓝调街区定在水岸商业群落VS别墅版水景商务空间。建成后将以其充满活力鲜明个性引导用户进行商业地产理性投资，和蓝水假期、蓝水假期II等协力打造一个天津中产阶级生活圈。蓝水假期II：项目专题“开创蓝色富豪时代”“上东”和蓝水假期隔路相望。相比蓝水假期大面积湖景，蓝水假期II将推出其独具特色“参与性响水系”。小区里投建多个更富参与性专题小水景，以时宽时窄、时断时续、清洁灵动响水系溪流贯穿，为居者营造出一个悠闲、梦幻全新浪漫水城生活。柠檬星座：项目专题“爱我就给我柠檬”在津涞公路南侧，地理位置优越，交通便利，东面为大梅江版块，西面有成熟华苑版块，东南为卫南洼海逸长洲项目,北面距离天津奥运场馆1500米，和时代奥城和仁爱濠景庄园只是一路之隔。小区绿化率达成45%以上，建筑密度小于25%，小区环境是WSP企业设计纯德式风格；小区全部为精装修成品房，由彦邦室内设计企业负责设计，装修风格很有品位，既为您节省了时间又节省了成本。（二）发展企业：分类项目名称已售罄项目久华里、城市之星、翡翠城正在销售项目顺驰太阳城、北岸华庭、城市星座、城市之光将开盘项目项目介绍：久华里：项目专题“生态共享家园”在华苑居住区东北端，总建筑面积16万平方米，绿化率42%，于开工建设，销售完成并全部入住。小区一切功效设施、园林环境、计划安排落实在每一个生活空间单元，在设计上充足考虑了休闲、娱乐、学习、文化全方位需求，是名副其实生态智能化家园。华苑是全国大型关键安居工程和天津市第一个超大规模成熟居住区，久华里作为其收山之作，为华苑建设画上一个圆满漂亮句号。久华里荣获“中国房地产康居型住宅类模式典范”。顺驰太阳城：项目专题“建筑承载生活方法”；项目专题“品质生活年”；项目专题“生活总在超越中”；太阳城计划建筑面积131万平方米，是天津市第一个由一家房地产企业独立开发大盘项目，荣膺住交会中国十大名盘。太阳城以“建筑承载生活方法”为项目理念，在计划上，强调城镇式大小区开发思想，在建设精品房屋同时，也引领着重视休闲娱乐，提升文化品位生活模式。成品房销售和景观兼顾个性化及全局处理是太阳城项目标两个突出特色。城市之星：项目专题“给富有人自由给自由人财富”在河东区新开路和华龙道交口，占地面积1.33万平方米，建筑面积5.6万平方米。城市之星是天津市第一个“非主流”产品，SOLO是天津市第一个高品质超小户性，SOHO是天津市第一个高品质个性化办公空间。城市之光：项目专题“用建筑照亮未来，用未来照亮城市”在市中心东站后广场内环线内，占地面积11.99万平方米，建筑面积30万平方米，建筑形式为点式高层。城市之光定在高端产品，项目表现了独特城市生活特点，是市中心大规模居住区。城市星座：项目专题“五星蝶式全明全景住宅”在河东区华龙道北侧，距离和平区中心商业区直线距离约1300米，距离河北区金纬路商业区仅一桥之隔，距离东站后广场仅600米，该地块是未来发展中最具升值潜力地块之一。总占地面积1.55公顷，总建筑面积约5.8万平方米。建筑形式为五幢蝶式高层（24层）。星座价格定位在城市版块中是最低，适宜经济条件中等或中等偏上家庭。北岸华庭：项目专题“法式园林城中大家”在河北区狮子林大街，金狮立交桥西侧，内环线内，地处河北区商业和居住中心旺地，它不仅有完善生活配套、丰富人文景观、还含有成熟居住条件。项目占地面积6.92万平方米，建筑面积16万平方米，绿化率40%以上，建筑采取点式高层和板式高层相结合形式，以高低错落格局展现出新古典主义风格，营造出高端尊贵生活，成为河北区顶级住宅。城市之星、城市之光、城市星座、北岸华庭统称为城市板块，项目专题“坚守城市关键演绎城市生活”。翡翠城：项目专题“德式洋房，风景庭院”在天津市北部瑞景居住区，占地面积为66公顷，计划建筑面积60万平方米。距市区中环线4公里，距京津快速路3公里，是继太阳城以后开发第二个大盘项目。顺驰翡翠城建筑形式关键为五层半以下砖混多层，并配有多个房型。利用地块水景和扇形区域特征，将各个建筑计划到若干个家院式组团中，使业主充足享受家居私密和宁静。项目依靠本身景观资源，并利用靠近刘园苗圃景区优势，不仅在小区中形成了天然"氧吧"，而且形成了人文和自然友好统一独特项目气质。（三）滨海企业分类项目名称已售罄项目莱茵春天[塘沽]正在销售项目城市艺墅[静海]、城市艺墅[宁河]、顺驰第壹城[汉沽]将开盘项目项目介绍：莱茵春天[塘沽]：项目专题“很艺墅很春天”该项目建筑面积为18万平方米，拥有43.2%高绿化率。在建筑设计方面，莱茵春天简约、现代德式建筑，强调人和空间友好统一。从计划布局、外檐立面设计、外墙色彩搭配到户型空间计划，全部含有现代德国小城风格和特色，表现细腻人文关心。城市艺墅[静海]：项目专题"城市生活艺术空间”是顺驰集团在静海开发20余万平方米时尚小区，在静海新城40米宽迎宾大道南侧，和静海县政府新址和名校静海一中新址共同成为静海"新造城运动"中心和焦点。城市艺墅独辟10万平方米大型标志性休闲专题广场，小区内开创和国际流行同时商业休闲名店街，其建筑计划全方面实现低层低密度人性化生活指标。而4层半泛连排艺墅建筑风格，为静海居民提供了最靓丽洋房新生活。小区内所建造业主专属生活会馆，和由国际景观大师所设计园林境界，也将为静海发明无比靓丽生活风景。城市艺墅[宁河]：项目专题“首座国际水景园林健康城”宁河城市艺墅园林景观是香港境易企业和美国景观计划大师edaw联手制作。是顺驰集团在宁河开发时尚小区。顺驰第壹城[汉沽]：项目专题“首座专题教育小区”在汉沽中心，占地面积9.47万平方米，建筑面积12.7万平方米。其整体计划坚持顺驰集团一贯超群品质，聘用著名国际景观大师担纲园林设计，小区建有引领时尚生活精品商业街—“阳光第壹街”，独一无二业主专属休闲生活会馆，素质教育基地，现代坡顶洋房式建筑外观和合理人性化户型设计，为汉沽打造引领高尚品质生活境界楷模特区。（四）新地企业分类项目名称已售罄项目城市艺墅[武清]正在销售项目城市艺墅[宝坻]、青山溪语[蓟县]将开盘项目项目介绍：城市艺墅[宝坻]：项目专题“宝坻首座带游泳池水岸花园洋房”项目居住区计划用地10.56公顷,计划总建筑面积12.44万平方米,其中住宅建筑面积11.69万平方米,公建建筑面积0.75万平方米。小区容积率1.18,建筑密度21.5%，绿地率35.1%，城市艺墅占地面积150亩，包含住宅和商业项目。商业街项目长约290米，总建筑面积12.44万平方米，其中住宅建筑面积为11.69万平方米，9月底入住。城市艺墅[武清]：项目专题“纯正欧洲小镇风景庭院生活”城市艺墅在杨村镇西南角，总占地面积14.4万平方米，建筑面积11.5万平方米，容积率为1。因为建筑采取欧式风格，专题以欧洲风情小镇风格为主，再加上计划上人车分流，采取地形高差改变来处理，依据这种地形特点，景观采取意大利文艺复兴和巴洛克园林风格。另外小区配有以休闲、健身、文化、购物为一体综合性会馆。青山溪语[蓟县]：项目专题“山水明筑静雅世家”青山溪语盘居蓟县府君山脚下，占地面积180亩，总建筑面积12.34万平方米，其中住宅建筑面积为11.96万平方米，“青山溪语”整体设计简约，自然，高贵，设计风格以四层、五层为主，结合计划、环境和立面设计提升产品附加值，加上齐全配套设施及物业品牌，在区域内以创新理念开启新生活方法，成为中高端用户全新选择。未来将成为蓟县“新城市生活”中心和焦点，成为蓟县无比靓丽生活风景。（五）河北企业分类项目名称已售罄项目正在销售项目国际城、城市艺墅（榆次）将开盘项目蓝郡项目介绍：蓝郡：在地处石家庄裕华区，占地294亩，容积率1.1；总建筑面积21.59万平方米；绿化率50%。产品类型为联体别墅、叠拼、高层。住宅面积为20万平方米。开盘确定于9月。销售周期为24个月。销售回款估计14亿左右。。国际城:在石家庄关键发展区域裕华区，占地450亩，销售面积70万平方米。容积率1.56；绿化率39.8%。共分三期开发，现一期已销售完成，二、三期共50万平方米待开发。项目周围交通、配套齐全。小区内有14万平方米森林公园、藏谷文化等。二期多层13栋，主力户型两室为100—110平方米；三室130平方米左右。销售周期初定3个月，均价实现2800元。现在开盘时间定在4月28日。实现回款6.2亿。开盘当月实现1.2亿。现在处于销售前期准备阶段。榆次城市艺墅：榆次"城市艺墅"，在榆次西北，地理位置优越，且处于城市发展主方向和山西省太原市向南发展城市扩展趋势形成最好汇合点。项目宗地四面环路，交通便利，距太原市车程仅有20分钟，距太原飞机场，也只需车程15分钟。项目落成后，将是太原、榆次及晋中其它市县中，颇具领跑风范新城市运行杰作，更将以其清新空气，居住、生活环境优越，成为榆次及周围市县投资和居住首选之地。榆次“城市艺墅”，是由多层公寓和情景洋房组成高尚小区，温暖亮丽色彩，简练明快外立面，四处洋溢纯净、自然法式生活浪漫气息；计划3月1日开工、3月6日产品亮相、4月3日内部认购、5月1日开盘！（六）山东企业分类项目名称已售罄项目正在销售项目将开盘项目高唐项目项目介绍：高唐项目：高唐县在山东省西北部，总面积960平方千米，耕地91万亩，辖6镇3乡3个办事处，748个行政村，46万人。处于东部沿海开放省份和中西部内陆省份过渡区。居于济南、聊城、德州三个大中城市组成“金三角”中心。东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路、青银高速、济银高速从境内穿过，形成了能快速上天、下海、进京、赴省快捷网络。现在，企业已经在高唐县获取了17.97公顷土地，该宗地是环湖区域内最终一块未出让地块，也是高唐起源地，位置优越，整体规模在中心城区较大，适合开发规模性高级居住小区。八、企业文化战略文化——行动纲领是我们关键竞争力(一)我们行动纲领行动纲领是对我们多年来实践总结、提炼和系统化，它将关键价值观、战略思索、战略实施和期望结果之间联络明晰表示。来自....中国最大资料库下载行动纲领是我们统一思想、统一行动纲领。行动纲领是我们共同信念、共同目标、共同行动、共同成功。(二)关键价值观使我们和众不一样我们有着优异企业文化，关键价值观是我们企业文化灵魂，是我们性格，是我们做一切事情出发点和根本，是我们共同信念，共同认可深信不疑标准。关键价值观使我们有了信任尊重文化气氛，使我们有了创新变革勇气，挑战性激情文化，使我们有了合作共赢文化，使我们有了重视职员发展文化。对关键价值观坚定信仰，对关键价值观偏执和实施，对违反关键价值观人和事零容忍，使我们把关键价值观落实在每一个人一言一行、一举一动中，把关键价值观溶化在每一个人血液里，使我们把关键价值观表现在战略思索、战略实施和期望结果中。我们关键价值观使命般激情信任并尊重每一个人永不满足挑战精神激励创新主动变革发明奇迹团体精神共同发展分享成功（三）我们需要文化和气氛1．信任和尊重文化和气氛（1）信任并尊重每一个人是我们自始至终坚定不移信念，是企业发展壮大基础，我们坚信付出信任和尊重、回报肯定是责任心和使命感。（2）信任和尊重文化和气氛让每一个干活人或在某一位置上人有绝正确权力；在明确目标下，每一个人拥有最大程度自由以自己方法做事；每一个人全部主动参与，主动表示自己意见，主动以创新方法完成自己使命。每一个人潜能全部得到挖掘和释放。（3）信任和尊重文化气氛让每一个人全部有高度责任心，全部有主人翁心态，全部对自己工作负担责任。（4）信任和尊重文化气氛需要好风气和正气，需要职员有正确感觉，正气和正确感觉让大家对事情判定、问题处理变得简单和直接。2．创新变革勇气，挑战性激情文化（1）永不满足，不停对自己提出新要求，不停追求高目标是我们前进和发展动力。（2）高目标不只是我们取得竞争优势战略要求也是我们信念。（3）以如履薄冰、如临深渊心态，不停处理我们发展中存在问题，连续改善，不停进步，超越自己是我们追求，不停超越自己，我们就会超越全部人。（4）激励尝试、创新，许可犯错误，愿意交学费。（5）适应环境改变，追求高目标，需要我们有主动变革勇气，欢迎、甚至热爱变革。（6）使命般激情，全身心投入和努力使看似不可能事成为可能，使高目标变为现实。（7）在不停创新、变革、挑战高目标过程中，我们每一个人专业水平、组织和管理能力、学习能力得到连续提升和进步，企业关键能力不停形成和加强。（8）将个人自觉融入企业发展过程中，在压力和挑战面前，一直保持工作热情，勇于负担风险，不停探索新方法，学习，分享新知识和观念；能够从失败中学习，主动改变不适应企业发展步骤和思维方法，含有灵活快速应变能力。3．合作共赢文化（1）我们知道我们每一个人，每一个人所在团体，每一个企业，我们和合作者之间，大家利益是一致，大家利益是捆绑在一起，大家休戚相关、荣辱和共，所以我们追求多赢和共同成功。（2）精诚合作，相互支持，相互学习感觉、气氛让我们能达成一个人或部分人不能达成事业，让我们每一个人能感觉和体会到团体比自我强大。（3）只有经过团体精神和合作，我们才可能达成高目标，发明奇迹。（4）最好实践共享使我们作为团体相互学习，共同进步。（5）虚拟组织是跨部门合作、交流、学习好措施，它促进资源共享，促进最好实践共享。(6)我们尽可能使我们企业架构扁平，尽可能降低管理层级，尽可能让团体发挥作用。(7)我们尽可能奖励团体，经过奖励团体激励团体合作和团体精神。(8)团体精神、合作共赢需要我们有开放心态，站高、看远。4．重视职员发展文化(1)满意职员是企业发展出发点和源动力(2)我们期望职员感觉到了解和关心，我们期望职员满意，我们知道每一个人其实更在意发展：能力提升、收入增加、机会增多。只有职员发展了，她才会满意，所以我们重视职员发展文化。(3)我们重视职员发展，不是仅仅培训她，教她怎么做，告诉她怎么做，我们是要给她提供机会让她尝试，提供舞台让她施展，提供沃土让她成长，让她有机会努力，有机会学习，在努力和学习过程中发展。(4)我们让职员满意，不是让全部职员满意，我们重视职员发展，不是全部人全部能发展，只有那些认同和实施企业关键价值观人，愿意激情投入，有责任心和使命感人才能得到发展，那些不认同业关键价值观、没有责任心人一定要让她离开。(5)我们尽可能自己培养企业发展所需要人才和领导人，尽可能为企业内部职员提供更多发展机会。(6)我们期望每一个人全部有危机感，全部能感觉到非人际关系工作压力，全部能快速行动、连续进步。(7)我们期望职员能在精神和物质两方面需要全部能得到满足，期望职员在这里能有自豪感和成就感。（四）对关键价值观偏执发明奇迹1．对关键价值观坚定信仰2．对关键价值观偏执和实施3．对违反关键价值观人和事零容忍4．把不符合关键价值观人清除出去，让我们拥有一支有共同信念队伍5．把关键价值观落实在每一个人一言一行、一举一动中，把关键价值观溶化在每一个人血液里6．把关键价值观表现在战略思索、战略实施和期望结果中，溶入企业聚焦战略管理体系和考评奖惩体系全部行动中（五）企业战略1．战略思索战略是面对现实分析，对多种理论和实践综合，是包含直觉、悟性、智慧、洞察力和发明性思索。战略决定企业方向和期望，决定企业做什么不做什么，决定事情轻重缓急，决定企业资源配置。我们在深刻了解自己企业、深刻了解行业、深刻了解宏观形势和周围环境基础上，制订我们发展战略，并不停依据形势改变修正我们战略，使战略成为一个连续过程。我们战略是：FOCUS、NO。1．MARKETLEADERFOCUS：房地产行业含有很强区域性，我们要聚焦于我们选定区域，聚焦于我们选定城市，聚焦于我们选定产品类型，聚焦于我们商业模式，聚焦于我们关键能力。NO.1.在选定区域和产品类型上做到第一MARKETLEADER：在选定城市和产品类型上，做市场领导者，能够影响市场，引导市场，重新定位市场2．战略实施：聚焦战略管理体系战略实施比战略制订更关键，大多数企业失败不是因为战略制订不好，而是因为战略实施得不好；战略制订比战略实施更困难，因为快速改变形势和环境。我们用聚焦战略管理体系实施战略。聚焦战略管理体系把战略翻译成考评指标体系，使我们有了共同语言，共同了解，共同关键，共同思索体系，共同行动指南。聚焦战略管理体系强调整合，强调沟通，强调参与，强调职员创新，强调主动变革，强调奖励和战略相联络，和我们关键价值观相一致。聚焦战略管理体系把全部资源整合和聚焦于战略，取得整体大于部分相加之和效果，取得整体最优化效果，取得突破性业绩。3．以结果为导向股东价值最大化是战略终极目标，也是企业存在发展终极目标。要实现股东价值最大化就必需要有满意用户、高效步骤、满意职员。我们追求股东满意、用户满意、高效步骤、职员满意。我们追求共赢和共同成功。我们追求结果四个方面互为因果关系。第二部分相关知识汇总一、常见名词基础解释（一）名词解释1．建筑密度：计划地块内各类建筑基底占地面积和地块面积之比。2．建筑容积率：是反应和衡量建筑用地使用强度一项关键指标，是指地块内建筑物总建筑面积和地块面积比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上全部建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3．绿化率：是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。4．楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。5．建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中要求，住宅层高采取下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。6．人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳计划人口数量(人/ha)。7．人口净密度：每公顷住宅用地上容纳计划人口数量(人/ha)。8．进深：在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙皮到后墙壁之间实际长度。9．开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，因为就一个自然间宽度而言，故又称为开间。10．公摊面积：商品房分摊公用建筑面积关键由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；（2）各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50％。11．共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。12．公用建筑面积：公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。通常公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积13．公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑公用建筑面积分摊系数。14．销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购置套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）和应分摊共有建筑面积之和。15．阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。16．平台：平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外部分。17．走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空间。18．地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／2者。19．半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1／3，且不超出1／2者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。21．住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。22．公共服务设施用地：公共服务设施用地通常称公建用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。来自....中国最大资料库下载23．道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24．公共绿地：公共绿地是指满足要求日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。25．建筑线：建筑线通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。26．玄关：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭“领地”，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关通常和厅相连，因为功效不一样，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客场所。27．隔断：指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面。28．过道：指住宅套内使用水平交通空间。29．钢结构：是指承重关键构件是用钢材料建造，包含悬索结构。30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重关键构件是用钢、钢筋混凝土建造。31．钢筋混凝土结构：是指承重关键构件是用钢筋混凝土建造。包含薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造钢筋混凝土结构建筑物。32．混合结构：是指承重关键构件是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33．框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。34．砖混结构：承重关键结构采取梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。35．框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中部署一定数量剪力墙，组成灵活自由使用空间，满足不一样建筑功效要求，一样又有足够剪力墙，有相当大刚度，框剪结构受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不一样抗侧力结构组成新受力形式，所以它框架不一样于纯框架结构中框架，剪力墙在框剪结构中也不一样于剪力墙结构中剪力墙。36．墙：墙是建筑物承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界多种原因对室内侵袭作用，内墙起着分隔房间、发明室内舒适环境作用。37．横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向部署墙称横墙，横向外墙通常称山墙；而沿建筑物长轴方向部署墙称纵墙，纵墙有内纵墙和外纵墙之分；在一片墙上，窗和窗或门和窗之间墙称窗间墙；窗洞下部墙称窗下墙。38．楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向承重构件。楼板层承受着家俱、设备和人体荷载和本身自重，并将这些荷载传给墙。39．地坪：地坪是底层房间和土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘作用。41．商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施》（建住房[1998]213号）要求，新建商品住宅（包含经济适用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。42．确权:是依据法律、政策要求，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核同意、登记注册、发放证书等登记要求程序，确定某一房地产全部权、使用权隶属关系和她项权利。43．土地使用权:是指土地使用者在法律许可范围内对依法交由其使用国有土地或集体土地占有、使用和部分收益、处分权利。44．房屋她项权利:房屋她项权利是指由房屋全部权衍生出来典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45．房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家经过其指定政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，能够是生地，也能够是经过开发达成“七通一平”熟地。房地产一级市场是由国家垄断市场。46．房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通领域进行交易市场。47．房地产三级市场:含有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间平等转移，表现为使用者之间交易行为。反应是以效用为价值尺度市场价格，是调剂需求条件下市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包含：《建设用地计划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》（三）现行土地获取方法（起源）：1．划拨2．出让：分为招标、拍卖、挂牌三种依据6月1日颁布《天津市国有土地有偿使用措施》，对于经济性用地必需采取土地出让方法取得。（四）房屋建筑分类1．从组成房屋建筑结构材料分：①木结构（老楼，通常为1——2层建筑）②砖木结构（老楼，通常为1——3层建筑）③砖混结构（通常为6或7层建筑）④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上建筑）⑤钢结构（纽约市贸大厦）2．从房屋层数高度分：①低层1～3层（木结构、砖木结构）②多层4～6层（砖混结构）③中高层7～9层（钢筋混凝土结构）④高层10～30层（钢筋混凝土结构）⑤超高层40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3．按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一级1以上（钢筋混凝土结构、钢结构）②二级50～1以上(砖混)③三级25～50年（平房）4．房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑结构1．房屋建筑构件一幢建筑物通常是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2．房屋承重结构基础构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包含钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重关键结构构件全部采取钢筋混凝土建造（关键承重部件为梁和柱）。（2）砖混结构：承重关键结构采取梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。（3）砖木结构：承重关键结构采取砖、木建造。（4）其它结构（简易结构）：承重关键结构采取竹、砖石、等材料建造简易房屋。3．地基和基础（1）地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内部分岩、土体。整个建筑物全部荷载全部经过基础传给地基来承受。地基承受荷载能力是有一定程度。（2）基础：基础是房屋关键组成部分，在房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墙或柱埋入地下扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋全部荷载，并将荷载传给地基。基础类型：1．按基础材料及受力特点分类（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。2．基础按结构形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础关键形式之一。（3）筏板基础：又叫满堂红，通常为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采取条形基础不能满足地基许可承载力和建筑物上部结构许可变形时或当建筑物要求基础含有足够刚度以调整不均匀下沉时，可采取筏板基础。（4）箱型基础：用于高层建筑。（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩A、多层住宅七层及其层以下可采取砖混结构，可依据地基情况采取柔性基础、筏板基础，如需要和桩相结合。B、中高层住宅可采取框轻结构、框剪结构，依据地基情况采取柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要和桩基础结合。C、高层住宅可采取框剪结构、剪力墙结构，依据地基情况采取筏板基础、箱型基础并和桩基础相结合。3．墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙方向：纵墙和横墙；（3）通常纵墙间间距为房屋进深，横墙间间距为房屋开间；（4）按墙受力分：承重墙、非承重墙。4．楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。5．楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯使用性质：关键楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯7．屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。（1）屋顶类型：①平屋顶：平屋顶坡度很小，通常采取3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。②坡屋顶：坡度较陡，通常在10%以上。③曲面屋顶：通常见在大跨度大型建筑。（六）裂缝产生原因裂缝产生原因很多，但从产生原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害和裂缝出现部位、裂缝出现原因和裂缝宽度和长度相关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，所以在砖厚大于240砖墙和楼板上出现裂缝均属于结构性裂缝，但假如表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0。3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。（七）相关室内采光有何要求？1．每套住宅最少应有一个居住空间内取得日照，当一套住宅中居住空间总数超出四个时，其中宜有二个取得日照。2．采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0。5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac和该房间地面面积Ad之比。3．高度低于0。5米窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁种类：1．梁种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁通常为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2．以上三种梁可依据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不一样建筑结构优缺点比较？砖混结构住宅和框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。二、房地产开发步骤解释商品房开发通常指开发商以赢利为目标投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包含以下多个程序：房地产投资机会选择和决议分析，土地获取、项现在期，项目设计，项目施工建设，销售。1．投资机会选择和决议分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想开发用地，探讨技术可行性，和潜在业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，依据预估成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判定项目可行性。2．土地获取阶段：依据项目可行性研究汇报，根据国家获取土地相关要求和程序，获取土地使用权和开发权。3．项现在期阶段：关键包含和开发全过程相关多种协议、条件谈判和签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批等，获取“五证一计划”。4．项目设计阶段：依据市场研究中得到用户需求特征确定用户和产品定位标准，对产品提出最终设计要求，并撰写设计方案。5．项目施工建设阶段：开发商委托建筑企业进行项目施工。施工过程中开发商要亲密注意项目建设过程进展，定时视察现场，和派驻工地监理工程师见面，了解建设过程全貌，确保工程按预优异度计划实施。7．销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理用户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程完工之前进行销售，能够提前回收资金；现房销售即在取得完工验收合格文件后进行销售。三、考评指标体系编制（一）考评指标体系概念：1．企业考评指标体系：是将各个项目标考评指标体系横向贯穿起来，集合成企业整体目标，包含两个层面，其一为各项目年度目标、项目整体目标，其二为企业年度目标，各项目标年度目标之和即为企业年度目标。它是项目考评指标体系延伸，项目考评指标体系是将目标分解到本年度，而企业考评指标体系更聚焦于项目整体目标，它将本年度目标分解至月度，将转年分解至季度，将后面年份分解至年度，最多分解至3个年度，各年度之和即为项目标整体目标。2．项目考评指标体系：是在项目操作过程中，围绕项目责任书目标或阶段性经济指标进行月度分解和估计，并依据编制月份完成情况、项目累计完成情况对应调整后期计划，形成月度考评及整年考评动态项目管理文件。（二）考评指标体系在战略制订和实施过程中位置（三）考评指标体系四个层面：（四）地产集团年度计划、阶段调整计划编制1．地产运行部、地产战略发展中心、地产财务管理部依据库存和新开项目情况、新增项目情况及资金情况，初步汇总年度计划，上报至地产集团总经理办公会。2．地产集团总经理办公会年底确定第二年整体战略目标。3．地产运行部将库存及新开目标初步分解至各分企业，并下达成各分企业运行部。4．地产战略发展中心将新增目标初步分解至各分企业，并下达成各分企业土地拓展部，由土地拓展部传达成分企业运行部。5．各分企业运行部将指标下达成各相关部门，并组织编制。6．各分企业销管、财务等相关部门根据库存、新开、新增项目分解指标到年度和月度，汇总到分企业运行部。7．各分企业运行部审核汇总，并经分企业总经理及相关部门经理签字确定后，上报地产运行部。8．地产运行部审核各分企业指标分解情况，形成地产集团第二年经营预算初稿，报送地产财务管理部。9．地产财务管理部汇总形成整年资金预算。10．地产集团总经理办公会最终审定年度指标。11．地产运行部形成地产集团考评指标体系，下发到各分企业。12．各分企业总经理及相关部门经理签字确定并报送地产运行存档。13．阶段调整计划参考此步骤实施。（五）月度考评指标体系编制周期：每个月26日至次月25日；实际财务数据结果截止时间为每个月25日14．地产运行部结合企业及项目年度考评指标总体要求，结合下月集团现金流情况和项目具体情况，和各企业销管部充足沟通，于每个月23日形成下月回款计划。15．经地产集团总经理办公会最终确定下月各企业及项目回款指标。16．地产运行部将已确定回款指标于每个月25日下发至各分企业销管部。17．各分企业销管部依据回款指标进行具体分解至各项目，经销售副总审核后于26日报送分企业运行部、地产运行部。18．地产战略发展中心于当月25日将最新新增项目分解指标下发到地产企业运行部和分企业土地拓展部，由分企业土地拓展部传达至分企业运行部。19．首先，各企业运行部和销管部分别编制出各项目当月初步动态成本及项目整体价格测算，将结果量化，反应到项目利润率上，并对项目成本动态改变、及价格改变原因进行充足分析；第二步，在确保项目整体利润率前提下，结合动态成本、结合项目整体及月度价格测算，结合项目市场情况，由运行部和销管部对后期成本调整方向、余盘售价调整方向作出合理判定，成本和价格互动后共同形成当月项目动态经济指标明细。20．各分企业运行部组织各相关部门编写当月项目及企业考评指标体系，并于当月28日形成初稿及分析文件，报送地产运行部。21．地产运行部于当月31日组织各分企业运行部、销管部进行考评指标月度分析总结会，明确要求，达成共识。22．各分企业运行部、销管部结合会议要求，调整指标，总经理及相关部门经理签字后于次月2日形成正式项目考评指标体系及企业考评指标体系，报送地产运行部。23．地产运行部于次月4日形成地产集团考评指标体系。四、商品房销售相关法律政策1．房屋维修基金（1）为何要建立房屋维修基金？用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包含基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包含物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范围内建立房屋维修基金？自1月1以后，在本市行政区域内购置商品住宅或和住宅结构相连非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？金额开发建设单位（1%，带电梯1。5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）怎样缴存？在《商品房买卖协议》立案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？由市维修基金管理机构管理。2．《天津市商品房管理条例》（1）商品房交付使用时应该提供两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应该向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：《商品住宅质量确保书》：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用说明书》：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其它使用注意事项。（2）定金能够退吗？答：《条例》要求：购房人已交定金并约定协议签订日期，开发商不按期签定协议，定金双倍返还；购房人不按期签订协议，定金不和退还；在约定日期内，双方就协议条款不能达成一致时，应返还定金。应依据实际情况灵活处理。3．物业管理相关说明（1）物业服务包含什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供服务以下：①确保楼宇安全使用，监督房地产产权人、使用人按相关要求装修、使用房屋。②维护公共卫生：包含打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙和清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施和其它设施日常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥帮助房地产产权人、使用人协调处理日常生活中所包含公共事物。收取公众代办性服务费可提供以下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、购电、采暖费（现在煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供服务双方协商议定。（2）物业哪些服务是无偿？哪些服务是收费？代收煤气、水、购电服务是无偿。家政服务，维修特约服务是收费。（3）主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业怎样处理？万一发生这类事情（通常情况下，发生这类事情可能性不大），将根据天津市物业管理条例实施。物业帮助相关部门处理。（4）修是否能够拆改？如想拆改怎么办？怎样收费？规范要求，砖混结构住宅全部墙体包含非承重墙全部不能拆改。业主若想拆改非承重墙应到区属房管局办理相关手续。按其要求收取一定费用，通常300元左右。（5）楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。通常物业每个月全部会定时检修供公部位。（6）小院里能加部分防护设施吗？全部外檐部分全部不能够改变包含小院。小院理论上属于公共区域，赠予含义是业主仅有使用权，是没有产权，所以不许可改变。（7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房协议。十二个月物业费、业主装修押金1500-、电费（300度）、卫视费、水卡费。（8）办入住时是否还交配套设施初装费？办入住时不需交配套设施初装费，全部含在房款里了。（不一样项目有所不一样，合适收取相关费用，如煤气点火费）（9）装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合相关要求拆改，暂扣，待恢复原状后退还。五、财务知识1．项目直接成本及总成本包含内容项目直接成本包含土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包含销售费用、管理费用、营业税。2．销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售协议值、每个月测算职员薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。3．相关计算公式：((1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目现金净流量=回款-支付工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税4．贷款知识：((1)现在银行信贷按会计核实划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长久贷款。(2)银行信贷基础要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷基础操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。(4)银行贷款形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷基础标准是：安全性、流动性、盈利性。(6)用土地进行抵押时需含有土地证，通常按不超出评定值50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押协议、借款协议、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、工程计划许可证、销售许可证、投资计划、施工协议、双方身份证、双方介绍信。(8)土地在条件许可情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不能够做第三方抵押。六、法务知识1．商品房必需按套销售吗？可不能够分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅做法，违反了建设部相关不得给一平方米单位产权颁布发“房屋全部权证”相关要求。而且，一套住宅因为拆零销售，造成多人拥有产权，也不符合现在产权管理相关要求。所以，《商品房销售管理措施》要求，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2．商品房销售广告、宣传资料能够认定为协议内容吗？通常而言，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不是协议一部分。不过房地产开发商就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖协议签订和房屋价格确实定有重大影响，应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应该视为协议内容，当事人违反，应该负担违约责任。3．商品房能够按什么样方法计价销售？商品房能够按套（单元）计价，也能够按套内建筑面积或建筑面积计价销售。4．开发商变更计划、设计，应该怎样处理？《商品房销售管理措施》要求，房地产开发企业应该根据同意计划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得私自变更计划、设计。经计划部门同意计划变更、设计单位同意设计变更造成商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变，和出现协议当事人约定其它影响商品房质量或使用功效情形，房地产开发企业应该在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知抵达之日起15日内作出是否退房书面回复。买受人在通知抵达之日起15日内未作书面回复，视同接收计划、设计变更和由此引发房价款变更。房地产开发企业未在要求时限内通知买受人，买受人有权退房；买受人退房，由房地产开发企业负担违约责5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在签订协议时不能预见、不能避免并不能克服客观情况。它包含自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。6．商品房面积由谁来申请测绘？《商品房销售管理措施》要求，房地产开发企业应该在商品房交付使用前按项目委托含有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋权属登记。7．广告和样板间内容和实际交付房屋不符，应怎样处理？房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售宣传广告应该实施《中国广告法》、《房地产广告公布暂行要求》等相关要求，广告内容必需真实、正当、科学、正确；房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项，当事人应该在商品房买卖协议中约定。另外，为了解消费者反应所购商品房和样板房不一致情况，《商品房销售管理措施》还要求，房地产开发企业销售商品房时设置样板房，应该说明实际交付商品房质量、设备及装修和样板房是否一致，未作说明，实际交付商品房应该和样板房一致。8．商品房现售应符合那些条件？商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房房地产开发企业应该含有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或使用土地同意文件；（三）持有建设工程计划许可证和施工许可证；（四）已经过完工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施含有交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施含有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。9．房产商要对所售商品房负担质量保修责任吗？房地产开发企业应该对所售商品房负担质量保修责任。当事人应该在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期存续期；存续期少于《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》中确定最低保修期限，保修期不得低于《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》中确定最低保修期限。非住宅商品房保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期存续期。10．购房人以商品房预售协议未办理登记立案手续为由，能够请求法院确定协议无效吗？购房人以商品房预售协议未根据法律、行政法规要求办理登记立案手续为由，请求确定协议无效，法院不予支持。不过协议双方约定以办理登记立案手续为商品房预售协议生效条件，根据约定处理，但假如协议一方已经推行关键义务，对方接收除外。11．商品房面积误差怎样处理？出卖人交付使用房屋套内建筑面积或建筑面积和商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定，根据约定处理；协议没有约定或约定不明确，根据以下标准处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），根据协议约定价格据实结算，买受人不得请求解除协议；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人能够要求解除协议、返还已付购房款及利息。假如买受人同意继续推行协议，房屋实际面积大于协议约定面积，面积误差比在３％以内（含３％）部分房价款由买受人根据约定价格补足，面积误差比超出３％部分房价款由出卖人负担，全部权归买受人；房屋实际面积小于协议约定面积，面积误差比在３％以内（含３％）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出３％部分房价款由出卖人双倍返还买受人。12．法律对于商品房广告中相关价格有什么要求？房地产广告中对价格有表示，应该清楚表示为实际销售价格，明示价格使用期限。13．法律对于商品房广告中相关项目位置有什么要求？表现项目位置，应以从该项目抵达某一具体参考物现有交通干道实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中项目位置示意图，应该正确、清楚、百分比合适。14．法律对于商品房广告中相关市政条件介绍有什么要求？房地产广告中包含交通、商业、文化教育设施及其它市政条件等，如在计划或建设中，应该在广告中注明。15．法律对于商品房广告中相关面积有什么要求？房地产广告中包含面积，应该表明是建筑面积或使用面积。16．法律对于商品房广告中相关效果图片有什么要求？房地产广告中使用建筑设计效果图或模型照片，应该在广告中注明。17．法律对于商品房广告中相关贷款有什么要求？房地产广告中包含贷款服务，应该载明提供贷款银行名称及贷款额度、年期。18．房地产广告中不得含有内容：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得包含装修装饰内容；（3）不得利用其它项目标形象、环境作为本项目标效果；（4）不得出现融资或变相融资内容，不得含有升值或投资回报承诺；（5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺。19．房地产预售、销售广告，必需载明什么事项？（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售，载明该机构名称；（3）预售或销售许可证书号。不过广告中仅介绍房地产项目名称，能够无须载明上述事项。第三部分管理规范一、人事制度(一)聘用和离职1．新职员报到手续:交验学历证书,户口本,身份证及其岗位要求其它证件正本(如会计证等),并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照8张；交付原工作单位开具《终止劳动协议书》或《离职证实》；交付企业指定医疗定点医院出具体检合格证实(或由企业人力资源部将体检结果由指定医院取回后分送至各二级企业人资部门),录用职员体检费到各部门内勤处报销；交付人力资源部指定其它资料；填写《录用职员记录表》；签署《劳动协议》及《保守企业商业机密承诺书》；签署《新职员服装代购委托协议书》；办理职员胸卡,发放司标；地产企业人力资源部或二级企业人力专员(以下简称“人资部门”)填写《新增职员记录表》；人资部门按《地产企业职员人事档案管理措施》为新职员建档,并录入职员电子档案。注:新职员入司日期为参与企业人力资源部组织培训具体日期,即依据《职员报到证》底部标明日期。如新职员培训后仍须回原工作单位交接工作或因为其它原因不能立即到岗,以实际报到日期为入司日期。职员个人信息有更改或补充时,应在30天内向所在企业人资部门申报变更或申明,以确保和职员本人相关各项权益。姓名,身份证号码；家庭地址和电话号码；婚姻情况及家庭组员情况；学历教育情况；企业内特殊(亲属)关系；业务合作单位内特殊(亲属)关系；其它个人认为有必需知会企业个人信息。2．人事关系调转:根据《劳动法》相关要求,全部新入司职员在报到时全部应和原用人单位终止劳动协议,并于三十日内将人事关系转入企业指定当地劳感人事部门并向所在企业人资部门提供调转人事关系证实(农,渔业户籍职员除外)。逾期不能转入者,如属特殊情形,需经总经理同意后方可留任。3．保险关系调转:新进人员于报到后三十日内将保险关系转入企业,由企业根据《劳动法》相关要求于试用期第30天开始为其缴纳“三险一金”。逾期不能转入者,如属特殊情形,需提供缴纳证实,并经总经理同意后方可留任。4．劳动协议签署新职员应于报到当日持原工作单位开具《终止劳动协议书》或《离职证实》在人资部门签署劳动协议,如有特殊情况,当日不能办理,则必需在10日内签署完成；新职员劳动协议期限三年,其中含试用期三个月。劳动协议起始日期以报到证日期为准,终止日期为协议到期当月最终一天。如某职员报到证日期为2月9日,则其劳动协议起止日期为2月9日至2月28日。正式职员劳动协议到期,企业如留任,将和其续签劳动协议,续签期限为十二个月(人资部门须在劳动协议期满前15天办理续签手续)。5．职员转正考评办理地产企业人力资源部每个月25日以通知形式公布参与下月转正考试职员名单,并于每个月5日(遇节假日,休息日顺延)组织当月转正考试。试用期职员(入司二个月职员)按通知要求在要求时间,地点参与由地产企业人力资源部统一组织安排转正考试,如遇外派离津情况,需提前向人力资源部提出延期考试申请。转正考试成绩在70分(含70分)以上为合格,转正考试成绩合格试用期满三个月职员到人资部门领取并填写《职员转正申请表》,并按相关程序分别由部门经理,主管副总经理签字审批,审批合格后由人力资源部以通知形式进行公布。转正考试成绩不及格试用期职员,企业将延期30天补考,补考成绩仍不及格,将给予解聘。6．职员异动职员发生职务异动，需向人力资源部或二级企业人力专员申领并填写《职员异动审批表》，（1）属于跨部门异动，需经调出部门部门经理和主管副总签字同意，报人资部门会签。（2）属于跨企业异动,需经调出企业部门经理和主管副总签字同意，报人资部门会签，调入企业部门经理签字同意，报人资部门会签。（3）属于跨集团异动，需经调出部门部门经理、主管副总签字同意后，报人资部门会签后，报地产人力资源部。（4）《职员异动审批表》完成审批程序后，异动职员应填写《离职（调动）工作交接表》并办理相关工作交接手续，立即报送人力资源部或异动职员所属二级企业存档，并办理相关人事档案及保险关系调转手续。7．职员离职职员离职包含：解聘（含开除）、辞职、劳动协议期满不再续签职员申请辞职，由职员本人提前30天填写《职员辞职申请表》及《离职审批表》；企业解聘（开除）职员，由用人部门经理提前30天填写《离职审批表》；职员协议到期不续签,由不续签一方填写《离职审批表》。《离职审批表》需经主管副总经理审核后报人力资源部会签、总经理同意。人力资源部应安排和离职职员进行离职面谈，了解辞职具体情形及原因，咨询其对企业意见。《离职审批表》完成审批程序后，离职职员应按“离职职员工作交接单”内容办理工作交接手续，并立即报送人力资源部或二级企业人力专员，由人力资源部存档并办理档案调转手续。（具体步骤参见《职员离职实施细则》）职员离职未经同意，不得私自离岗，不然以旷工论。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬组成：职员现金年收入包含固定收入和浮动收入两部分。（1）固定收入=岗位工资+工龄工资+异地津贴A．岗位工资：企业实施月薪制，岗位薪金是固定收入关键组成。B．工龄工资：新职员进入企业工作，试用期转正后能够享受每个月200元工龄工资，以入司日为工龄工资起算日，每满十二个月增加200元，三年以上不再累计。部门经理级（含）以上人员均不享受工龄工资。职员若属于从企业离职后重新进入企业情况，其工