某某物业管理工程部工作手册

J£E.-卜什口

某某物业管理工程部工作手册早下巧ZYYH-GCB-001

版本2

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编制：批准：时间：页码1/2

标题章节号页码

目录ZYYH-GC-0011—2

文件修改操纵ZYYH-GC-0023

岗位设置结构图ZYYH-GC-0034

工程部职能与质量目标ZYYH-GC-0045

岗位职责与任职要求ZYYH-GC-0056—13

工具与机械管理规定ZYYH-GC-00614

维修工具的使用管理规定ZYYH-GC-00715

安全用具管理规定ZYYH-GC-00816

电气安全管理规定ZYYH-GC-00917

电气安全防火规定ZYYH-GC-01018

避雷装置管理规定ZYYH-GC-O1119

防汛处理管理规定ZYYH-GC-01220

空调管路保护管理规定ZYYH-GC-01321

污水排放保护保养管理规定ZYYH-GC-O1422

水质化验管理规定ZYYH-GC-01523

突发事件管理规定ZYYH-GC-01624—25

水泵房管理规定ZYYH-GC-01726

空调机房管理规定ZYYH-GC-01827

标识管理规定ZYYH-GC-01928

供水管理规定ZYYH-GC-02029

锅炉房管理制度ZYYH-GC-02130—32

配电室管理制度ZYYH-GC-02233—35

特殊服务管理制度ZYYH-GC-02336

应急维修用材管理制度ZYYH-GC-02437

部门电话使用管理制度ZYYH-GC-02538

工程部给水流程图ZYYH-GC-02639

工程部维修通知单流程图ZYYH-GC-02740

工程部配电巡检流程图ZYYH-GC-02841

工程部设备保护工作运行流程图ZYYH-GC-02942

工程部电梯日常检查流程图ZYYH-GC-03043

工程部电梯故障处理流程图ZYYH-GC-03144

工程部空调运转检查流程图ZYYH-GC-03245

工程部低压电气设备巡检流程图ZYYH-GC-03346

工程部电梯机房巡查流程图ZYYH-GC-03447

工程部生活水泵设备故障处理流程图ZYYH-GC-03548

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-001

目录版本2

编制：批准：时间：页码2/2

标题章节号页码

工程部下水池管道流程图ZYYH-GC-03649

工程部污水系统故障处理流程图ZYYH-GC-03749

工程部排污管道故障处理流程图ZYYH-GC-03850

锅炉启动运行流程图ZYYH-GC-03951

锅炉正常停炉流程图ZYYH-GC-04052

锅炉紧急停炉流程图ZYYH-GC-04153

锅炉启动前准备工作流程图ZYYH-GC-04254

锅炉巡回检查流程图ZYYH-GC-04355

锅炉水质化验流程图ZYYH-GC-04456

公司管理规定及岗位工作考核细则ZYYH-GC-04558—81

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-002

文件修改操纵版本2

编制：批准：时间：页码1/1

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北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-003

岗位设置结构图版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

工程部总监

1职能

1.1完善与执行各项规章制度，认真履行各项职能，组织完成各项工作与任务，负责管

辖区内工程管理的日常工作。

1.2负责基建、设备、设施及设备运行、维修、保养、、年检等工作的管理。

1.3负责供水、供电、供暖、空调、电梯、有线电视、消防等有关物业服务工作与突发

性事故的抢修工作。

1.4负责设备、设施维修工程的技术管理，与大中修、基建、装修等项目的现场监督与

验收工作。

1.5负责设备、设施有关的图纸、资料与档案的管理，对变更部分及时整理、归档，保

证其安全、完整、真实、可靠。

1.6负责责任范围内的能源供应与操纵统计。

1.7按照国家有关部门规定负责监视与测量装置的使用、保管与校验工作。

2质量目标

2.1房屋完好率：98%以上

2.2设备完好率：98%以上，重点设备完好率达100%

2.3房屋维修合格率：100%

2.4维修及时率:95%以上

2.5维修工程质量合格率：100%

2.6雨水井、污水井完好率：100%

2.7排水管明暗沟完好率：100%

2.8消防设施设备完好率：100%

2.9服务满意率：96%以上

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岗位职责与任职要求版本2

编制：1批准:时间：页码1/8

1工程部总监

1.1岗位职责

1.1.1负责安排工程部的全面工作及对部门主管级人员的聘用、管理与考核工作;

1.1.2负责部门员工的聘用及部门工作计划的审批工作；

1.1.3负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、文件技术资料管理；

1.1.4负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运

行；

1.1.5负责对工程部日常服务计划内经费及材料的审批，并对计划外经费及材料的使用进

行审核与申报工作；

1.1.6负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划；

1.1.7负责对本部门大、中修工程及紧急突发性工作的组织指挥及管理工作，并对发生的

重大事故，组织调查分析及处理工作；

1.1.8负责对采购物资与提供服务的供方协助进行评价；

1.1.9完成上级领导交办的临时性工作任务；

1.2任职要求

1.2.1年龄：男30—55岁,女30—50岁;

1.2.2大专或者相当于大专文化程度；

1.2.3通过经理基本知识与技能培训；

1.2.4高级以上技术职称；

1.2.5有两年以上专业技术管理经验；

2工程部总监助理

2.1岗位职责

2.1.1按照部门总监分配的职责、职权管理本岗范围内的全面工作（包含体系运行所需要

的各项记录、资料及员工的培训工作）；

2.1.2协助工程部总监做好所属各类设备、设施的文件技术资料管理；

2.1.3负责制定部门年度工作计划及监督实施过程；

2.1.4负责各项目计划内用材领用的审批；

2.1.5协助部门总监做好新接物业项目内各类设备、设施的运行调试及工程验收工作；

2.1.6负责对所属各项目工作的检查指导，并对项目提交的物品申购报告进行审核；

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岗位职责与任职要求版本2

编制：批准：时间：页码2/8

2.1.7负责本部门水、电、暖、工程等各专业技工的工作技能培训及考核计划的制定;

2.1.8监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备（特种设备）的定期检测工作;

2.1.9完成上级领导交办的临时性工作任务；

2.2任职要求

2.2.1年龄：男30—55岁,女30—50岁;

2.2.2大专或者相当于大专文化程度；

2.2.3通过经理基本知识与技能培训；

2.2.4高级以上技术职称；

2.2.5有两年以上专业技术管理经验；

3部们项目管理主管（项目主管）

3.1岗位职责

3.1.1熟悉所辖范围内各类不一致类型机电设备的情况，掌握各类设备的构造、规格型

号、工作原理及有关技术参数，熟练使用各类机电工具，熟悉各类机电设备的操作与使用规

程，负责对各类设备进行运行管理及日常巡查监督，保证设备的完好与正常运行；

3.1.2负责所辖范围内各类设备日常运行、保养的检查工作，及时处理、解决故障报修，负

责日常维保派工与人员调配并负责检查工作质量。组织日常维修、保养与突击性抢修工作，

带领员工正确使用与保管好各类修理机械与维修工具，定期做好设备、设施的保护保养计划,

保证维保工作正常进行；

3.1.3掌握各类要紧维修耗材备品备件的情况，保证设备运行、维修的正常进行，负责

物品领用，同时要做到厉行节约，修旧利废，消耗的材料要登记，月底汇总上报。

3.1.4负责检查员工安全操作情况，严格执行安全制度，严禁违章操作；

3.1.5协助部门做好计划用电、用水、用气及能源统计分析工作；

3.1.6负责检查员工对客户服务工作的礼貌与仪容仪表，严格按照规程操作，维保工作

结束后，人走场地清，不沾污地面、墙面与其它部位，确保客户满意；

3.1.7负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督，并对其进行按月考核；

3.1.8负责处理有关日常工作事务，完成上级交办的其它临时性任务。

3.2任职要求

3.2.1年龄：男25—55岁；女25—50岁；

3.2.2中专以上学历或者相当同等学历；

JJE.口

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岗位职责与任职要求版本2

编制：1批准：1时间:页码3/8

3.2.3通过本岗位基本知识与技能培训I,持证上岗；

3.2.4从事施工管理与专业维修管理工作两年以上经验。

4部们工程管理主管

4.1岗位职责

4.1.1负责制定设备、设施的年度保养、维修计划与工程施工计划，并报工程部总监审

批，熟悉管辖范围内的房屋、供热、制冷、给排水、电话、消防系统等设备情况，掌握设备

构造、规格型号、工作原理及有关技术参数，掌握各类管线的敷设走向、规格型号等；

4.1.2带领员工认真做好部门所有设备的维修与保养工作，保证设备的完好与正常运行,

按时完成检修任务并及时做好故障排除、突发事故的抢修工作；

4.1.3掌握各类要紧设备的备品备件储备与使用情况，保证设备运行、检修的正常进行,

负责物品领用，同时要做到厉行节约，修旧利废，消耗的材料要登记，月底汇总上报。

4.1.4负责检查与督导员工的安全操作，严格执行安全制度，严禁违章操作；

4.1.5协助部门做好计划用水、用气（油）及能源统计分析工作；

4.1.6负责部门所有设备换季检修计划、流程、标准的制定，对上级批准的检修计划组

织实施，并对其工作过程、质量进行监督，确保换季设备的正常运行；

4.1.7协助部门做好特种设备、安全附件、高压用具等年检、效验、达标工作；

4.1.8负责检查员工对客户服务工作的礼貌与仪表仪容，严格按照规程操作，维保工作

结束后，负责现场检查，做到人走场地清，不沾污地面、墙面与其它部位，确保客户满意；

4.1.9负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督，并对其进行按月考核；

4.1.10处理好有关日常工作事务;完成上级交办的其它临时性任务。

4..2腼要求

4.2.1年龄:男25—50岁；女210岁；

4.2.2中专以上学历或者相当同等学历；

4.2.3通过本岗位基本知识技能培训I,持有上岗证；

4.2.4从事施工管理与维修专业技术管理工作两年以上经验。

5工程部领班

5.1.岗位职责

4.1.1严格遵守、执行各项规章制度及操作规程，熟悉并掌握设备运行方式及运行状

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岗位职责与任职要求版本2

编制：批准：时间：页码4/8

态，在完成上级主管分配的各项工作，积极带领员工努力完成工作；

5.1.2执行物品使用登记制度，对所消耗的零部件，要登记注明规格、型号、数量，月

底汇

总上报;

5.1.3加强管理,及时发现隐患缺陷，及时上报进行处懂得决，保证报修、巡视、检修、

保护、保养等工作正常完成，同时做好各类记录；

5.1.4处理好有关日常工作事务的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

5.2任职要求

5.2.1年龄：男25—50岁，女25—50岁；

5.2.2高中以上学历或者相当同等学历；

5.2.3通过本岗位基本知识与技术技能的培训，持有专业技术证书；

5.2.4从事专业技术维修或者设备保养工作两年以上经验；

6综合维修工

6.1岗位职责

6.1.1负责管辖区内水、电、办公家具、门窗、采暖、制冷、卫生洁具、热水器等设备、

系统与小型基建项目的维修，保养、施工等工作；

6.1.2对辖区范围内的设备、管线、阀门等要定期巡检、维修，严禁跑、冒、滴、漏现

象发生；

6.1.3做到小修只是夜，中修只是周，大修只是月，每次接报修通知后，务必在规定时

间到达现场，遇有当时无法处理情况，要向用户说明原因并及时上报主管；

6.1.4严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，

6.1.5在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

6.2任职要求

6.2.1年龄：男20—50岁,女20—50岁;

6.2.2初中或者相当于初中以上学历；

6.2.3通过本部门岗位培训并考核合格，持上岗证；

6.2.4有两年以上设备、设施维修及有关技术经验。

7空调工

7.1岗位职责

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岗位职责与任职要求版本2

编制：批准：时间：页码5/8

7.1.1负责空调系统的运行、生活热水供应与日常维修工作；

7.1.2严格按照空调制冷与供暖规定标准及设备操作规程进行运行操作；

7.1.3熟悉系统状况，熟知设备原理，熟练掌握设备的运行、检修与处理故障的能力,

每天要对设备进行一次巡查，根据天气情况随时调整运行时间，并按时作好各项运行记录；

7.1.4爱护机械设备，定期对设备进行保护、保养、注油，使设备保持完好状态；

7.1.5接到报修要在规定时间之内赶到现场进行处理，小修项目务必当班处理完毕，并

认真做好维修记录，对不能处理的故障，要填写好故障原因及处理意见，报上级领导处理；

7.1.6严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，

7.1.7在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

7.2任职要求

7.2.1年龄：男20—50岁，女20—45岁；

7.2.2高中以上学历

7.2.3通过本岗位基本知识与技能培训，持上岗证；

7.2.4两年以上空调设备操作、维修经验。

8木工（油工）

8.1岗位职责

8.1.1掌握本岗位务必达到的应知应会等专业技术水平，熟悉物业服务常用工程作法及

材料、施工工艺等有关技术要求，并严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，

8.1.2熟悉本岗位使用的专业机械与工具的工作原理及操作规程，保养与保管好维修机

械与工具，熟悉各类常用物料的性能、型号、规格及使用方法，合理领用；

8.1.3维修作业时，要严格按照规定的操作规程进行作业，对化工原料务必按规定地点

存放，并做好消防措施，确保作业安全；

8.1.4维修作业时，应尽量不影响客户的工作、生活，为用提供方便，同时应自觉做好

维修场地的收尾工作，保持与保护场地整洁；

8.1.5按时对本专业岗位负责保护的物业情况进行巡检，根据工作计划做好日常保护工

作。及时处理突发事故，并按规定做好工作处理记录；

8.1.6在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

8.2任职要求

JJE.口

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岗位职责与任职要求版本2

编制：1批准：时间：页码6/8

8.2.1年龄：男20—55岁,女20—40岁;

8.2.2初中以上学历；

8.2.3通过本岗位基本知识与技能培训，持上岗证;

8.2.4具备两年以上本岗位工作经验

9高压运行值班工

9.1岗位职责

9.1.1熟悉电业部门制定的各项规定与章程，不得违章操作，并严格按照公司其他各项

规章、制度及操作规程去工作，

9.1.2对所管辖区域内的设备要定期、定时、定人进行巡检，并做好巡检记录；

9.1.3对设备运行方式、状况、工具、仪表、安全工具、运行记录，要交接清晰；

9.1.4高压设备、设施出现特殊，要及时采取措施并及时上报主管领导进行处理；

9.1.5遵守操作规程，熟练掌握应急处理方法，严格执行工作票、操作票记录制度；

9.1.6在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

9.2任职要求

9.2.1年龄：男20—55岁，女20—50岁；高中以上学历；

9.2.2持有高压运行维修本。（值班操作证）

9.2.3具备两年以上本岗位工作经验

10低压维修工

10.1岗位职责

10.1.1负责管辖区内所有照明、动力及电机维修、保养等项目的工作，负责临时电源

的供给工作；

10.1.2严格遵守电业部门制定的各项规章制度、准则及安全法，不得违章操作，确保人

身安全及设备的安全；

10.1.3工作务必做到维修及时、随叫随到、保质保量，遇到突发性事故，要齐心协力

及时抢修，确保事故及时处理，并及时把情况上报主管领导及作好全面记录；

10.1.4掌握及熟悉所管辖范围内的电气设备的运行情况，认真做好巡检记录，确保设备

的良好运行;

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岗位职责与任职要求版本2

编制：1批准：时间：页码7/8

10.1.5严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作，并要保管好个人工具及公用

工具；

10.1.6为客户维修时，不能影响客户，优质高效作业，为客户提供方便，自觉做好检

修场地的收尾工作;

10.1.7对外包的电器设备定期进行监管；

10.1.8在做好本职工作的同时，完成上级领导交办的其它临时性任务。

10.2任职要求

10.2.1年龄：男20—50岁，女20—40岁;

10.2.2高中以上学历；

10.2.3持有低压运行维修本。（操作证）

10.2.4具备两年以上本岗位工作经验

11司炉工

11.1岗位职责

11.1.1熟练掌握特种设备的有关技术及操作规程，保质，保量地完成供热工作；

11.1.2严格按照操作规程进行工作,确保人身与设备的安全

11.1.3严格执行各项制度，保证锅炉供汽、供热参数达标，并作好各项运行记录；

11.1.4正确处理发生的特殊情况,发现隐患及时向上级汇报；

11.1.5严格执行锅炉房登记制度，对任何有害锅炉安全运行的行为应立即制止；

11.1.6严格按照公司及锅炉房各项规章、制度及操作规程去工作；

11.1.7务必保持锅炉房所属范围内设备、场地的卫生清洁；

11.1.8值班时务必保证精力充沛，精神集中，严禁睡岗，串岗或者干与工作无关的事，以

免发生意外事故；

11.2任职要求

11.2.1年龄：男20—55岁,女20—50岁;

11.2.2高中以上学历；

11.2.3熟悉锅炉操作及安全装置的作用，原理与性能；（持证上岗）

11.2.4具备一定的锅炉事故处理、水质监测等有关经验；

12水质化验员

*■44，口

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岗位职责与任职要求版本2

编制：1批准：时间：页码8\8

12.1岗位职责

12.1.1掌握低压锅炉水质标准与北京市水质处理化验的有关规定，并能认真贯彻执行；

12.1.2对本岗位所操作的设备结构、原理、流程、操作方法熟练掌握；

12.1.3定时进行水质化验，随时反馈供暖、供冷系统的水质情况，及时将水质情况汇报

上级主管与有关运行人员;

12.1.5严格操纵各类水质标准，使供暖、供冷系统水质硬度、电导率等水质操纵指标符

合规定要求；

12.1.6保持水处理设备、化验仪器、试剂等齐全整洁，各项记录完整;

12.1.8在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

12.2任职要求

12.2.1年龄：男20—55岁，女20—50岁；

12.2.2高中以上学历；

12.2.3通过本岗位基本知识与技能培训I,持证上岗；

12.2.4有两年以上水质化验工作经验。

13.部门文员

13.1岗位职责

13.2负责部门例会的组织与纪录；

13.3负责部门设备'设施等有关图纸'资料的收集管理与建档工作；

13.4负责部门能源消耗的统计工作；

13.5协助部门领导做好各项工作的质检监督；

13.6在做好本职工作的同时，完成上级交办的其它临时性任务。

13.2任职要求

13.2.1年龄：男18—50岁,女18—40岁;

13.2.2高中以上学历；（专业技校）

13.2.3通过本岗位基本知识与技能培训I,持证上岗；

13.2.4有两年以上工作经验者优先。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-006

工具与机械管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

1目的

确保维修（工程）工作顺利进行，保障工机具的完整，防止丢失与损坏，使工机具充分

发挥作用。

2适用范围

工程部。

3管理规定

3.1公用工具与电动机具的管理

3.1.1公用工具与机具包含：各类固定与移动设备、机械与不常用的仪器、仪表。日程

维修工具、设备等，如：电焊机、氧气瓶、乙烘瓶、电锤、电钻、台钻、切割机、组合套筒、

扳手、压力钳、套丝机、风机等一些较大型工具；

3.1.2各主管直接负责保管所有工具。工具设备要建帐登记，要定期清理保养注油，保

持工机具设备灵活有效，工具、设备要摆放整齐；

3.1.3工机具是维修工作过程中必备的工具，全体人员要爱护使用。如损坏、丢失要写

出书面材料说明原因，报部门主管备案，因人为损坏、丢失的工具给予当事人经济处罚；

3.1.4工机具用毕后清理干净及时归还，所有工机具不得随意外借他人，如有借用者，

务必经部门负责人同意，填写工机具借用卡，方可外借，但要及时归还，工机具外借，如发

生损坏、丢失由借用人负责修理与赔偿；

3.2个人工具的管理

3.2.1个人工具指个人随身携带的维修工具，包含：钳子、改锥、活扳子、剪子、管钳

子、刀子、锤子、尺子等小件工具；

3.2.2维修人员要妥善保管小件工具，所有工具使用年限为一年。一年之内工具如有损

坏凭旧工具换领新工具，但因使用不合理造成损坏的当事人承担赔偿费用，

3.2.3人员调动时要将所有工具交还给主管清点，由主管签字后，报工程部核实，方能

结算工资。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-007

维修工具的使用管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

加强维修工具的使用与管理，保证正常维修工作。

2适用范围

工程部维修工具。

3管理规定

3.1各领班负责保管班组配备的中小型工具，各员工负责保管个人配备的常用工具，不

得私自转借他人。

3.2项目主管负责本部门工机具台帐，及时做好《工机具台帐》记录，并报工程部备案。

3.3各类工具要妥善保管，中、小型工具要分门别类放置，定期清理灰尘、上油，使工

具保持良好的性能。电动工具放在通风干燥的地方，以免潮湿漏电。

3.4工具使用人应掌握工具的基本性能及操作要领，精心保管与使用.使用时应按操作程

序进行操作，以免损坏工具。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-008

安全用具管理制度版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

1目的

加强安全用具管理，保证安全用具的正确安全使用。

2适用范围

安全用具。

3管理规定

3.1安全用具使用前,应进行检查,使用后应妥善保管。

3.2使用前检查安全用具表面有无裂纹,铅印划痕,手刺,孔洞，断裂等外伤,是否清洁。

3.3用具使用完毕后应置于干燥通风处。

3.4绝缘手套,绝缘鞋存放在专用柜内，并与其它仪表分别存放。

3.5高压试电笔应存于防潮匣内，并放在干燥地方。

3.6安全用具与防护用具，不许当作其它用具使用。

3.7绝缘安全用具应保持清洁,无损伤,应定期进行检测。

3.8凡未经检测或者检测不合格的高压用具均不得使用。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-009

电气安全管理规定版本2

编制：1批准:时间：页码1/1

1目的

确保操作人员的安全，保证配供电工作的正常运行。

2适用范围

高压运行值班人员。

3管理规定

3.1配电室值班人员务必严格执行《北京地区电气安全工作规程》。

3.2认真遵守高压电气设备工作的规定,熟练掌握触电急救法。

3.3严格按照电气设备有关巡视规定对变配电设备进行巡视。

3.4严格执行电气运行操作规程，倒闸操作须二人以上,非特殊情况不能单独操作。

3.5为保证电气设备的正常运行,在全部停电或者部分停电的电气设备上工作，务必执行

安全技术措施与安全组织措施。

3.6电气工作人员在操作维修电气设备时应使用安全用具与工具,并严格区分、合理使用

基本绝缘安全用具与辅助绝缘安全用具。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-010

电气安全防火规定版本2

编制：1批准:时间：页码1/1

1目的

加强电气设备运行的安全管理,杜绝不安全隐患。

2适用范围

电气维修人员。

3规定

3.1值班人员认真执行电气安全工作规定，注意防火、防潮、防鼠。

3.2熟练掌握扑灭电气火灾的灭火器材的使用与管理。

3.3定期投放鼠药,经常检查鼠药的存放情况,发现变质及时更换。

3.4定期检查消防器材的摆放情况，做到摆放合理、使用方便、干净无尘。

3.5定期检查消防器材的使用期限。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-011

避雷装置管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

1目的

定期检测避雷装置，确保房屋安全。

2适用范围

管辖区避雷装置的检测。

3职责

3.1工程部负责配合专业部门对避雷装置进行检测及验收。

4程序

4.1项目主管配合委托的专业部门对避雷装置进行定期检测及维修。

4.2对避雷装置进行检测的周期

4.2.1各类防雷装置的接地引下线，每年在雷雨季节前检测一次；

4.2.2独立避雷网的接地装置每年检测一次；

4.3检查内容

4.3.1检查接地线与避雷网连接情况是否良好，有无松动脱落现象；

4.3.2检查避雷接线有无砸伤、碰断及腐蚀现象；

4.3.3挖开避雷接地线引下线土层，检查地面下50厘米以上部分的腐蚀程度；

4.3.4检查避雷接地装置明敷设的接地线表面涂漆有无脱落；

4.3.5地下接地体周围是否堆放有强烈腐蚀性物质。

4.4如发现下列情况，应及时进行维修

4.4.1避雷接地线连接处焊接接触不良或者脱焊；

4.4.2接地线与避雷网连接处的螺栓有松动的；

4.4.3接地线有机械损伤、断股或者化学锈蚀；

4.4.4接地电阻值超过规定值（避雷针接时电阻值不得大于10欧）。

4.5检测维修完毕，项目主管要进行验收，并对检测及维修情况进行记录，填写《变（配）

电室避雷器安全用具测试记录表》，并上报部门备案。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-012

防汛处理管理规定版本2

编制：1批准:时间：页码1/1

1目的

保证汛期安全渡汛，确保各类设备安全运行。

2适用范围

汛期的抢险工作。

3职责

3.1工程部负责保证防汛设备的正常使用，并做好汛期的各类防护。

3.2工程部总监负责防汛指挥。

3.3保安部、保洁部、负责汛期抢险的配合。

4程序

4.1汛期工程部防汛措施

4.1.1设防汛器材库，存放防汛器材，要紧有：潜水泵，排水胶管，防水电闸箱等；

4.1.2每遇大雨后，工程维修人员务必检查电器、供热沟内积水情况，如有积水随时用

潜水泵排入雨水井内；

4.1.3每月检查院内、外雨水井、污水井、雨水管是否有堆积物，并加以清除，保证排

水畅通。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-013

空调管路保护管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

保证空调管路完好。

2适用范围

空调系统的管路保养。

3职责

3.1项目主管负责制定保护保养计划，并监督实施、验收。

3.2空调维修按保养计划认真执行。

4程序

4.1项目主管制定保护保养计划，报部门审核后，在报总监审批执行。

4.2日常保护内容

4.2.1检查管路各阀门管道是否有跑冒滴漏等现象；

4.2.2检查各附属阀件是否正常；

4.2.3检查各系统仪表指示是否正确、灵敏、可靠；

4.2.4每半年检查一次各系统过滤器有无堵塞与损坏现象；

4.2.5每半年检查一次各部位保温层是否完好，有无脱落；

4.2.6发现问题，及时处理，主管对保护情况检查验收，填写《设备维修保养验收单》,

并将保护保养情况记录在《设备维修保养记录表》中。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-014

污水排放保护保养管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

保证污水的正常排放,确保排水系统的正常运行。

2适用范围

污水排放系统的设备设施。

3职责

3.1项目主管负责制定保护保养计划及检查验收。

3.2领班配合主管分配工作及检查验收。

3.3水暖工按保护保养计划认真执行。

4管理规定

4.1排水系统的日常检修。

4.2每日巡检排水系统设备，遇有设备故障时，应及时处懂得决，确保设备性能良好。

4.3八小时之内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间写出书面

报告，上报工程部总监。

4.4在夜间发生、不影响客户工作的故障，当值人员不能处理，应通知值班负责人协调处

理。

4.5由工程项目主管制定保护保养计划，报工程部总监审批执行。

4.7检查各路阀门有无跑、冒、滴、漏现象，进行维修保养，确保雨污水排放畅通。

4.8检修保养由项目主管进行验收，填写《设备维修保养验收单》，将保护保养内容记录

在《设备维修保养记录表》中，交工程部存档。

4.9严禁向污水井内抛杂物、小便、井口盖应盖好，污水泵放在自动位置；

4.10污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-015

水质化验管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

保证水质化验的正确操作与准确分析。

2适用范围

供暖、制冷系统水质化验分析。

3职责

3.1水暖、空调工在供暖期、或者制冷期加水前进行化验。

3.2主管、领班负责监督检查执行情况。

4管理规定

4.1化验人员负责物业公司管辖范围内的供热设备水质化验任务。

4.2.水的质量直接影响锅炉及热交换设备的使用寿命，为锅炉及热交换设备的安全经济

运行，务必加强水质化验监督工作，保证水的质量与数量。

4.3化验员务必认真执行各项规章制度，遵守操作规程，严格操纵水质标准，熟练掌握

化验操作技能，精心操作、认真分析，发现水质特殊应及时调整处理，并及时报告主管领导;

4.4保持化验室清洁整齐、各类仪器、工具、药品摆放整齐，做到文明运行，对化学药

品妥善保管，特别有毒药品应设专人加锁保管，防止发生意外；

4.5系统正常运行时，化验员应每天化验软水器出水及系统水硬度一次，化验结果数据

应认真填写在水质化验操作记录上，在系统第一次注水时要随时监督与化验水质，严防硬水

进入系统；

4.6对运行监测所需的药品、防垢剂、盐等物品，应掌握其消耗量，不足时提早向有关

主管报告；

4.7每年供暖期间取水样报送监督局、锅炉压力容器检验所进行一次水质监测，保证锅

炉用水的质量达标，并定期（1个月）对炉水进行排污排出杂质，防止水质超标；

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-016

突发事件管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码1/2

1目的

及时处理突发事件，将缺失减小到最低限度。

2适用范围

影响正常运行的各类突发事件，包含停电、停水、跑水、停气、电梯关人等事件。

3职责

3.1工程部总监负责工程部突发事件的组织处理与协调，重大设备事故上报总经理。

3.2各项目主管、专业领班负责现场处理事故。

4管理规定

办公楼及小区设备发生意外事故时，当值人员应立即采取紧急措施，并及时上报。

4.1意外停电

4.1.1发生停电事故时，值班人员应立即采取有效措施，能够及时送电的情况先行送电,

送电后逐级报告，不能及时送电应尽快报告，项目主管要立即到配电室进行现场指挥;

4.1.2停电事故发生后由当值人员报告部门主管领导。物管部向客户做好解释工作；

4.1.3电梯值班人员立即检查电梯内是否有人，应在最短时间内将人拯救；

4.1.4电工应立即检查造成停电原因，并采取应急措施：

4.1.5辖区内用电设备或者线路短路故障造成停电，应立即排除故障或者将故障线路断

开，迅速恢复其它线路供电；

4.1.6外网停电，应将低压负荷全部拉开，再拉开高压负荷开关。

4.1.7外网停电时，应向本网上一级变配电站（所）通报情况，请求其立即抢修，恢复

供电；

4.1.8外网恢复供电后，应先合高压，确认无误后再合分路低压开关；

4.1.9恢复供电后电气维修人员应巡视整个辖区，检查有无掉闸、短路与其它故障；

4.2突然停水

4.2.1辖区发生突然停水时，值班人员或者其发现人员应立即通知项目主管，并采取紧急

措施，领班要立即组织人员检查停水原因，若辖区内设备、管路故障，应组织紧急抢修，并上

报部门领导；

4.2.2若外管线停水，应由工程项目主管通知自来水管网所，请求快觌修，恢复供水；

4.2.3再次供水后，维修人员应进行巡视，检查有无损坏的管路设备，截门、龙

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-016

突发事件管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码2/2

头是否关闭，有无跑、冒、滴、漏；

4.2.4外管线停水，及时通知物管部，向客户说明原因。

4.3跑水

4.3.1发生突然跑水时，值班或者其它发现人员应立即通知物管部、工程部。

4.7.2工程部项目主管要立即组织人员检查跑水原因，将跑水管路阀门或者供水水泵关闭。

若是楼顶水箱跑水，应立即关闭顶层水箱供水阀门。若楼层管网跑水，应通知配电室，停止向

事故层供电。

4.7.3专业主管组织人员对设备、管路故障进行抢修。

4.7.4保安部维持秩序，保洁部清扫积水，保护客户与本物业的设备与物品。

4.7.5故障排除后，项目主管应进行检查试验，确保无误后再恢复供水。

4.8电梯关人

4.8.1当发生电梯故障并有人员被关在电梯内时，电梯维修工应立即赶到现场检查电梯并

立即修复，若由于停电原因造成停机，不应强行开门（手动盘车平层后才同意）进行拯救。

4.8.2电梯内人员拯救后，电工维修人员应将电梯认真检查一遍，确保无误后再开机运

行。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-017

水泵房管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

1目的

水泵房是提供生活用水、消防用水的关键部位,直接关系到客户的生活与生命财产安全,

因此务必加强管理,确保供水正常。

2适用范围

水泵房。

3规定

3.1管理人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头与阀门有无渗漏；

3.2经常检查水泵操纵柜的指示灯指示、观察停泵时与泵压力表指示，在正常情况下,

生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；

3.3生活水泵规定每星期至少轮换使用一次,消防泵每月自动与手动操作试机一次,确

保消防泵在事故状态下能正常起动;工作过程中，务必有项目领班以上负责人在场。

3.4泵房每星期由分管责任人打扫一次,确保泵房地面与设备外表的清洁；

3.5水池观察孔应加盖并上锁,钥匙由管理人员负责保管；透气管应用纱布包扎，以防

杂物掉人水池中;

3.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养;

3.7保证水泵房的通风、照明的正常使用。

JE口

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册早J.B号ZYYH-GCB-018

空调机房管理规定版本2

编制：1批准：时间：页码1/1

1目的

确保空调机组的正常运行。

2适用范围

空调机房。

3规定

3.1空调机房平常应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。

3.2保持机房内良好的通风与照明。

3.3空调机运行时，值班人员应按时巡查,检查各项运行参数、状态是否正常，如有特殊,

应及时调整处理,并做好记录。

3.4定期清洗系统的过滤网与过滤器，保证送风管道与水管道的通畅。

3.5每班对主、副机与机房配查设备等处进行保洁工作，并做好设备房的消杀灭鼠工作。

3.6每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-019

标识管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

合理使用标识，明确设备设施工作状态，确保安全。2适用范围

设备设施在维修及使用过程的状态、性能进行标识。

3职责

3.1维修及设备使用（管理）人员负责状态标识的使用。

3.2主管、领班负责监督使用情况。

4程序

4.1配电室要按规定使用供电局的标准标识。

4.1.1事故检修时，需检修前挂好：“线路有人工作，严禁合闸”;

4.1.2检修挂好接地线后，挂上：“已接地”标识牌；

4.1.3待修设备或者线路，正在安装的设备：“禁止合闸”。

4.2在检修与维修工作过程中，要正确使用标识。

4.2.1停电维修设备时：“设备检修，请勿合闸”；

4.2.2检修水路、汽路时：“正在检修，请勿开启阀门

4.2.3电梯发生故障时：“正在检修，请改乘其它电梯”；

4.2.4维修卫生间设施时：“正在检修，暂停使用”。

4.3检测与维修工作结束，要立即撤去标识。

4.4部门所属范围内各类设备务必按编号悬挂标识。

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册章节号ZYYH-GCB-020

供水管理规定版本2

编制：批准：时间：页码1/1

1目的

加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。

2适用范围

办公楼、小区供水。

3规定

3.1水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管,开启箱盖应得到项目主管的许可。

3.2每年清洗水池、水箱一次,清洗后送样品到防疫站检验,检验合格后方能供水,并将检

验结果存档。

3.3定期保养水泵、阀门及管道,定期刷漆防止生锈。

3.4经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。

3.5尽量保障对客户供水的连续性，若确需短时停水，应提早告示停水时间，以便住户作

好准备。

JJE.口

北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册早F节ZYYH-GCB-021

锅炉房管理制度版本2

编制：批准：时间：页码1/3

1目的

保证办公楼、小区正常供暖。

2适用范围

办公楼、小区锅炉房。

3管理制度

3.1水质化验制度

3.1.1化验人员负责供暖的各锅炉房的水质化验任务。

3.1.2保证各锅炉房使用合格的