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文档简介
抵
(
质
)
押
登
记---------办理流程及注意事项■抵押登记
抵押登记也叫抵押物登记,是指抵押
登记机关根据当事人的申请,依照法定程
序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更
注销等事项记载于抵押物登记薄上的行为。抵押登记一般分为设立登记、变更登记、
注销登记三种。抵押人、抵押权人和抵押物:
抵押人是指为担保自己或他人履行债务,而向
债权人提供抵押担保的人。抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。提供担保的财产为抵押物。抵押登记的部门:土地:国土局(核发土地使用权证的部门)房产、在建工程:各级房管所生产设备、原材料、半成品、产品:工商局(财产所在地的
工商行政管理部门)交通运输工具:车管所(运输工具登记部门)(设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理
抵押登记)可做抵押物的范围:国有土地使用权、房屋、机器设各、交通设各、存货、在抵(质)押权的生效1、不动产抵押:登记生效
强制性2、动产浮动抵押:合同签订生效强制性登记否则不能对抗善意第三人3、其他动产抵押:合同签订生效自愿性登记否
则不能对抗善意第三人4、动产质押:
交付生效5、权利质押:(1)汇票、本票、存单、仓单、债
券
等
交付生效(2)股票、股权、知识产权、应收账款等登记生效权利质押的登记机关■
1、以非上市
份有限公司和有限公司
的权
质押的,其登记机关为各级工商行政管理局。■2、以上市公司的质押的,其登记机关为证
登记机构。■3、以商
用
权
、
利权中财产权、作权中的财产权质押的,其登记机关为国家工商局的商局、中国利局和国家权局。■4、以应收款出质的,其登记机关为中国人民银
行
中心的应收款质押登记公
系统。集体用地不能抵押有例外,乡、镇、村企业的房产抵押,其所
占用的集体用地一并抵押。但较少碰到,
一般也
不采用,由于不能改变土地的性质和用途,处置
受众狭窄,变现困难。学校医院等公益单位的公益设施这里要做扩展理解:当遇到非公益机构的财
产租赁给公益机构做公益用途后,最好不要接受
抵押,除非执行法院能够执行为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担
保。权属有纠纷和争议的财产一定要查验产权登记簿,排除更正登
记、异议登记、预告登记,否则,对抗权
有可能落空。对于巨额价值的财产,建议核查产权
取得路径,包括买卖合同(或者赠与合同)、对价支付凭证等。被查封、扣押、监管的财产海关监管设备和产品比较常见。对于进
口设施设备,务必查验报关手续和纳税凭
证,发现属于海关监管范围的设施设备,
如果接受抵押,应该对该财产的变现价值
作谨慎的估计,即该财产现值需要扣除应
该缴纳的税款和费用土地使用权抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产:实现抵押权时要一
并处置,新增建筑物所对应价款,抵押权
人无权优先受偿。在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记。无行为能力和限制行为能力人名下财产(包括未成年人、精神
病人、痴呆病人)民法通则规定:未成年人非纯受益行为
无效国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后,无偿交付使用的
土地(详见城市房地产管理法22条)。可以被,
但
必
补
缴
额的
土
地出
金。但是,交纳土地出金必经过规定的
程
序,而要规定的程序
不是由抵押权人可以的,导
补缴出金行为的实际不可行。签订了长期租赁合同,
一次性收取了多年租金
的土地和房产:租赁在前,抵押在后,抵押权的实现不能影响
租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施
的土地和房产进行抵押,避免抵押权形式存在事
实落空。拖欠施工方工程款的建设工程合同法286条
接规定,建设工程价款就该工
程折价或拍卖款优先受偿,抵押权对工程款没有
优先权。合理确定抵押物价值考虑因素:抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、
功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能
发生的价格变动、变现税费参考抵押价值:商住房产及土地使用权(出让)80%商住房产及土地使用权(划拨)50%厂房及土地使用权(出让)70%车辆等交通运输工具
50%以
用机
设备和工具,无形资产和其他财产50%房屋抵押登记办理流程■怀化市房产局(受理范围市区)■
办公地点:市政府政务中心二楼■
受理人员:城中所(邓忠章137453156)
,
城东
所
(
1、《怀化市房屋最高额抵押权登记(询问)申请
》■2、《价格认定书》■3、《款合同》、《最高额抵押合同》、《委托担
保合同》■4、房屋产权证(如无土地证或土地属性
质双方向房产局出具承诺书)■
5、抵押人和款人为公司的,
有
东会决议和公
司
资料
(
业
执
照
、
机构代证、法人身
份证)和工商注册查询资料(城中所不需要)。■7、抵押人和款人为自
人的,
有上身份证及
件。■8、
公
司
资料
,
权委托书。实际办理时要注意事项:一、房屋抵押登记按属地原则办理,即在抵押物所在地房产所办理。二、目前怀化市房产局分为四个分所,分别为城中、城
东、湖天、河西,由于房产局工作人员没进行系统抵押业务培训,各个分所的工作人员在办理抵押业务是都不
的风格各有所不同。在实际办理中可能造成不同的工作
人员要求的资料有所不同。三、强制评估问题。物权法第十三条规定“登记机构不
得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估。”其它
地区对评估的要求:抵押评估坚持自愿的原则。抵押物
评估不是办理抵押登记的必要条件,是否评估,由抵押当事人自行决定。抵押物价值可双方协商定价,也可通
过评估机构评估价值,具体情况按当地工商登记机关规
定执行。目前怀化市区房屋抵押不需要强制评估。实际办理时要注意事项:■
四、预抵押与在建工程抵押问题,目前只能在银行做贷款抵押,未对担保公司开放。五、超额抵押问题。担保法第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法
问
题
的
解
》第五十一条规定“抵押人
所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力。”
六、在认定的评估价值上再打七折抵押问题。目前只存在于湖天所和城东所,这个问题可以
跟房产局相关领导沟通解决。土地抵押登记所需资料■
1、《土地登记申请书》■2、《土地证》并在地科办理查询证明■3、《款合同》、《最高额抵押合同》■4、抵押人和款人为公司的,
有
东会决议和公司
资
料
(
业
执
照
、
机构代证、法人身
份证)和工商注册查询资料。■5、抵押人和款人为自
人的,
有上身份证及
件。■
6、公司
资料,权委托书。■7、《土地评估报告》实际办理时要注意事项:一、办公地点:市政府政务中心一楼;河
西分局在河西经开区管委会东一楼。
二、土地抵押登记也是按属地原则办理,即在土地所在地国土局办理。三、强制评估问题。目前怀化市区土地抵
押需要进行评估才能抵押。四、土地抵押国土局需到现场拍照。抵押贷款
以上国土局会部会
,
时在
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