六安正和城项目整体策划案

引言上兵伐谋定而后动—随着时代、城市、市场的不断开展，只有通过客观的总结分析，才能赢得新的、更加辉煌的成功！我们这份报告，是基于理性思考和严谨的市场、工程分析后，得出对本工程认知。目录第一局部：营销筹划指导思路第二局部：营销环境的详细调查第三局部：地块概况及六安市场分析第三局部：产品策略第四局部：卖点梳理第五局部：推广策略第六局部：开盘前销售策略第一局部：营销筹划指导思路第一局部：营销筹划指导思路一、本案的筹划原那么根据工程的产品定位为六安政务区中高档住宅楼盘，所以在本工程的形象推广，品牌推广上以上龙头精品工程的高姿态切入市场，通过价格策略充分表达出工程“高档而不贵〞“物超所值〞的价值感，在市场上创掀起新一轮的抢购风潮第一局部：营销筹划指导思路原那么1：差异化——切合市场，寻找差异化本案在营销筹划方面充分考虑本地人的生活习惯，消费习惯，文化水平，迎合了本地消费而制定出一套完整的筹划方案；打破常规。寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出本工程的亮点，拟定了一套有效，切合实际的，可执行性强的筹划方案。第一局部：营销筹划指导思路原那么2：创新——以创新的筹划思路制胜六安楼市本案在区域市场属龙头楼盘，因此在整个营销筹划过程中，手法上我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破六安楼市一贯的推广方法，寻找一套完善的，极具杀伤力的推广手法第一局部：营销筹划指导思路原那么3：速度——“以快打慢〞，速度制胜目前区域市场的房地产开展速度惊人，同时推盘的楼盘近10个，给本案造成了很大的销售压力，针对这样的市场环境，如果不能快速推向市场，击破市场，那么在整个销售过程中将会出现很多竞争对手分吃这一块蛋糕，因此我们对时间的控制做了严密的布置。第一局部：营销筹划指导思路原那么4：效益——效益最大化快速出货，快速回笼资金，控制销售本钱，到达效益最大化。第一局部：营销筹划指导思路二、本案的推广思路

针对本工程的入市时机以及区域市场的各大楼盘的特征，结合本工程的特定的地理位置〔政务广场东南，上风上水首席之位〕，建筑风格〔artdeco风格，形式上靠拢〕，社区文化〔创新，时尚，健康〕等特点研究出本工程总体推广思路。

第一局部：营销筹划指导思路搭起推广平台寻找支撑元素逐个推广打动消费者二、本案的推广思路

第一局部：营销筹划指导思路中高档精品创新健康社区无线入户，太阳能功能照明第二局部：营销环境的详细调查一、宏观的销售环境

熟悉当地的房地产市场是制定销售策略的第一步，从中开掘可以为工程所用的资源，可以为工程增加更多的卖点。第二局部：营销环境的详细调查1、区域市场销售法那么

第二局部：营销环境的详细调查(4)已确定施工进度和竣工交付日期；

(5)向房地产行政主管部门办理预售登记，开发商提报商品房预售审批须进行本钱认证，商品房交易合同须送交工商部门审查，申报的商品房价格须经过物价部门核查，并且相关部门要到工程工程现场进行核查工程进度，还须支付万分之五的手续费取得?商品房预售许可证?。

其他共性销售法那么，一房多销，虚假广告，延期交付等第二局部：营销环境的详细调查1、区域市场销售法那么

二、区域市场广告的投放方式分析

从了解广告投放的媒体方面入手了解区域消费者得信息来源，并以此为根据计算媒体投放的本钱第二局部：营销环境的详细调查1、房地产广告投放的主要媒体

〔1〕报纸媒体

报纸广告是六安市唯一的线上平面媒体，楼盘广告主要集中在?皖西日报?(整版价格折后2万)和?新安晚报省版?；其中?皖西日报?占了绝大多数。?新安晚报?仅仅作为偶发性选择。

第二局部：营销环境的详细调查〔2〕电视广告

电视广告是六安市房地产广告线上推广次要媒体，由于地方性电视频道少，六安电视房地产广告量少，制作水平低。〔3〕其他媒体

指报纸以外的主要平面媒体，为户外，车体，印刷品，直邮，灯箱，道旗，条幅，墙体，短信，网络等等。

1、房地产广告投放的主要媒体

第二局部：营销环境的详细调查2、六安市房地产广告质量分析根据六安市目前的广告投放水平来分析，主要有以下几个共性〔1〕硬广诉求点不明确，甚至出现多重诉求点〔2〕软性广告少，而且广告诉求不明确〔3〕广告缺乏连续性，递推性〔4〕软硬广告配合不协调〔5〕软硬广告多集中于周四周五〔6〕车体广告收车辆数量限制，多数楼盘无售楼专车，可挖掘性有限〔7〕户外广告较多，路口展板，灯箱少〔8〕硬广版面整版多，设计水平有限第二局部：营销环境的详细调查针对市场的现况，营销策略的宣传局部，主要以报纸广告和户外广告为主要推广形式，结合其他的广告投放方式来进行工程推广。2、六安市房地产广告质量分析第二局部：营销环境的详细调查三、地块概况及六安市场分析

1、13号地块概况

〔1〕背景

2021年5月18日安兴地产开展股份以4.68亿元竞得六安市淠望南路与南屏路交汇处东北角地块〔六出2021-13#地块〕约128.84亩商业住宅用地的国有土地使用权。第二局部：营销环境的详细调查总用地面积101048平方米，净地出让，净用地面积85895平方米。出让年限:商业为40年,住宅为70年；建筑密度不大于23%；容积率不大于3.0(按净用地面积计)；绿地率不小于35%规划总建筑面积达25.5万平方米。成交金额4.68亿元成交单价约363万/亩折合楼面价约1816元/平方米地块需要配建总建筑面积2%的廉租房，配建要求：每套面积在45—50平方米，政府按2000元/平方米回购。计257685*2%=5153.7约103套第二局部：营销环境的详细调查1、13号地块概况

第二局部：营销环境的详细调查1、13号地块概况

2、四至及周邊

A、现况

2021-13#地块位于六安西南政务新区的东南部，紧邻市行政中心，周边有市博物馆、市体育局等多家单位用地，南接312国道绿色长廊，西侧为规划的绿地、广场和公共建筑用地。东面：东接永康路〔规划路〕南面：南靠南屏路；西面：西临淠望路；北面：北依郝岗路〔规划路〕；第二局部：营销环境的详细调查

地块南面与南屏路一路之隔为80米宽景观休闲绿化带，312国道旁森林公园等公共设施。2、四至及周边

第二局部：营销环境的详细调查地块北面接郝岗路〔规划路〕，与望城岗小学隔路相望。2、四至及周边

第二局部：营销环境的详细调查地块东面临永康路〔规划路〕，本工程商业气氛短期内直指对面“南屏苑〞回迁小区。目前已入驻16栋多层〔2021年5月20日〕，二期规划12万平方米住宅，今年年底开工。第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

地块西侧紧邻主干道淠望路，对面规划为商业及二类居住用地第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

B、地块周边未来1-5年规划六安市政府对南部城区重点建设市级行政文化中心、体育中心和宁西铁路六安站的站前综合效劳区。第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

C、周边可能有的配套重点小学、医院、公园广场。第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

D、周边的竞品根本情况目前工程周边在售工程有上城国际、恒生•阳光城、世纪金星、盛唐•香格里拉、华邦•锦锈华府等；即将推出的有中辰一品。第二局部：营销环境的详细调查2、四至及周边

地理位置优越：六安俗称“皖西〞，东与省会合肥相连，南与安庆接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南、阜阳，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具开展活力的“长三角〞腹地，是安徽省会经济圈的重要组成局部，地理位置优越3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查交通便捷，体系完善：六安是国家陆路交通枢纽城市，境内有312、206、105国道，沪陕，合阜高速公路和合九、宁西铁路，六武高速铁路在境内交汇。水运兴旺，境内有7条较大河流，水运通航里程1029公里，常年可通航50—100吨级轮驳船。随着合肥机场西移，交通将更为便捷。3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查

人口：省内人口比较：六安市人口众多，属于省内人口大市，2021年人口到达701.6万，较其他市，如;巢湖、安庆等均多100万，六安市人口中外出务工人员众多，经济属于外出反哺型。市内人口比较：六安市区人口众多〔包括周边乡镇〕，超过200万，而辖内的几个县城人口也较多，如：霍邱、舒城、寿县等，人口均超过100万。六安市城区人口较少，仅约50万左右，消费力有限，但是周边乡镇人口到达150万左右，消费巨大，且这局部人“进城〞置业情切，蕴含巨大消费力。

3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查规划面积:六安市城市总体规划所确定的城市规划区范围总面积约为560K㎡城市性质:六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游效劳中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一。3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查城区人口规模：近期〔2005年〕城市人口32万人，中期〔2021年〕城市人口40万人，远期〔2021年〕城市人口60万人；用地规模：近期〔2005〕年30K㎡，中期〔2021年〕40K㎡，远期〔2021年〕60K㎡。3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查“一环两心、三轴四区〞开展战略，开展重心向东、向北转移3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查一环：西环路—长安北路—佛子岭路依托城中区外围道路，便捷联系城市各区，作为展开城市空间开展构架的根底。两心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍广场为核心，依托老城现状根底，围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合效劳中心，也是城市的中心。城市副中心：以规划新城大道为根底，结合南部古城遗址，在淠河和淠东干渠之间布置商贸、文化娱乐、金融办公的城市新城中心，同时也是城市副中心。3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查三轴：大别山路—皖西路老城东西向开展轴梅山南路—梅山北路南北向开展轴新城大道东西向开展轴四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查3、区域房地产市场运行调查第二局部：营销环境的详细调查小结：六安地理位置优越、交通便捷，为经济建设提供了良好载体。作为皖西唯一地级城市，城市开展及经济规模明显强于本市其他县城；融入“大合肥〞〔合—六—巢〕城市经济圈，处于区域的核心地位，辐射能力强；随着省会经济圈的加速推进和后期经济增长潜力强劲，六安的区域中心城市地位将更加明显；六安经济结构属于典型的反哺型经济，大量外出务工人员对六安市经济开展及消费市场起到促进作用；六安属于省内人口大市，但是经济开展较为落后，规模较小，随着融入“大合肥〞城市经济圈以来经济开展大幅度加速，未来前景看好，也将带动房地产市场的大力开展；六安城市开展定位明确，规划前景诱人，城市开展动力强劲，城市功能建设日益完善，为区内房地产市场的大力开展提供了良好的环境；第二局部：营销环境的详细调查4、经济概要第二局部：营销环境的详细调查A、2021年六安地产房地产运行概况

六安市2021年1月——2021年10月楼市住宅成交量走势5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查六安市2021年1月——2021年10月楼市住宅成交价格走势5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查从2021年1月——2021年10月，六安楼市住宅的成交价格呈上升趋势，从2021年1月份的4090元/㎡上升到2021年10月份的4933元/㎡，成交价格上涨了843元/㎡,涨幅到达了20.61%。5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查六安市2021年1月——2021年10月各区住宅成交价格走势5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查截止到10月份，六安市楼市成交均价最高的是金安区，以到达4933元/㎡，是六安4个区中均价最高的。四个区的成交均价说明了六安市购房者的购置倾向区域在金安区。5、六安房地产运行现况第二局部：营销环境的详细调查5、竞品分析第二局部：营销环境的详细调查工程周边工程主力户型和热销户型在70—120㎡，从2021年1月份——2021年5月份金安区的成交价格涨幅31.25%，涨幅在1000元/㎡左右。5、竞品分析第二局部：营销环境的详细调查6、商业概况第二局部：营销环境的详细调查7、工程竞争势态swot分析第二局部：营销环境的详细调查7、工程竞争势态swot分析第二局部：营销环境的详细调查SWOT优势Strength劣势Weak1、区域优势：项目地块处于市级行政中心区域，未来周边配套齐全，项目地周边未来规划为大型居住区，发展前景看好，项目的周边环境优美1、区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，周边基本上都未开发2、规模优势：项目建筑总量近26万平方米，在六安本地属中偏上，规模适中的社区。有其品质、宜居、集约的推广优势，2、本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。3、新区优势，项目所在区域为新区，各种市政配套和规划可从较高的起点进行。机会Opportunity发挥优势，抢占先机利用机会，克服劣势1、六安市目前正处于大发展的阶段，城市人口和城市规模迅速扩大。·利用本项目的区域位置优势，政府规划优势等，打造安兴地产六安首作，中高档精品住宅项目。·推广上强化项目区域地段价值、区域发展趋势，打未来牌。2、项目地块周边可能引进一家重点小学，可能配套有一家医院·通过和政府沟通，努力达成重点小学的引进和医院档次的提高3、项目后发机遇，项目进度晚于周边竞品，可以针对竞品情况做适当调整·产品创新，差异化竞争，抢占市场4、项目周边主干道，即将打通·抓住六安刚需客户的需求，重点了解返乡置业和周边进城客源的需求。7、工程竞争势态swot分析第二局部：营销环境的详细调查威胁Threaten发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁1、“新国八条”、“省六条”、房价调控目标、商品房明码标价等调控政策密集出台·充分发挥项目的区域优势，打造高端形象，与竞争项目呈差异化，实现项目利润最大化·利用政府未来的规划宣传项目的区域价值2、准备金率6连调成楼市最大硬伤·充分利用六安市刚性需求的释放·通过各种宣传推广，给项目造势，使眼球效应扩大3、周边已有7个在售项目，对本项目的购买客户带来一定的分流市场竞争十分激烈·强化项目优势，打造精品4、项目在工程进度方面慢于周边项目，竞品入市，会提前消化一部分在本区域内购房客户。7、小结第二局部：营销环境的详细调查7、小结第二局部：营销环境的详细调查7、小结第二局部：营销环境的详细调查整体进入全面快速开展阶段，前景看好但竞争日益加剧8、六安房地产市场总结第二局部：营销环境的详细调查第三局部：产品策略一、定位思考

我们有哪些卖点？它们足够强势吗？能够击穿市场吗？第三局部：产品策略区域内楼盘的竞争已经非常剧烈，表现在产品的同质化、诉求的同质化、创意表现的同质化；象外立面，象地段，象配套，象垂直绿化，象智能化等等，都已经成为楼盘的根本；他们不具备足够的市场差异性。比照一些我们可以具备的优势：酒店式的管理，90/70条款、国际名家设计，精品装修空间……我们如何才能扬长避短，寻找到我们攻击市场的利器？一、定位思考

第三局部：产品策略从产品出发，从消费群出发，从市场出发，然后超越它们！一、定位思考

第三局部：产品策略市场时机孕育工程定位方向—目前单价4800-5500元左右、中高端品质的工程是区域中主要的竞争区二、定位策略

第三局部：产品策略目标客户——越来越关注环境、教育、生活空间二、定位策略

第三局部：产品策略三、产品思考

第三局部：产品策略区域产品变化趋势——市场对大面积、高价房接受度逐渐减弱，而对于80-110㎡两房/三房两厅接受度较高。整个市场购置力目前已经弱化，消费主流逐渐转向中小户型刚性需求。三、产品思考

第三局部：产品策略我们的产品应该：以综合品质〔产品、形象〕超出客户期望而取胜以经济户型和灵活分割取胜以产品创新取胜三、产品思考

第三局部：产品策略政务区作为新兴的城市精英板块，未来的城市中心区域，多层、小高层在很长时间里仍将是市场认同度最高的主流产品；随着板块的进一步成熟，高层产品的市场份额也将逐渐增大，成为新的利润增长点。本工程规模适中，因此适合做区域规模性的、中高档的、未来开展前景良好的和周边产品有差异化的、生态的、宜居的特色小区早期以创新的差异化产品占领市场，后期推出经济性和局部舒适型产品，以实现抢占市场空白，快速去化，再利润最大化。四、工程定位

第三局部：产品策略政务核心·26万㎡未来中央城四、工程定位

第三局部：产品策略方案容积率物业类型主力产品优势劣势方案一3小高层、高层高层物业类型相对接近，建筑密度相对较低物业类型组合普通，档次普通方案二多层、小高层、高层多层、高层组合新颖、优势互补、社区档次高建筑密度相对高，平面布局难度增加方案三高层高层建筑密度最低，布局优势明显产品单一，风险增加五、物业类型配比建议

第三局部：产品策略六、房型配比建议

第三局部：产品策略户型面积比例一房（廉租）502%一房二厅/两房一厅70-805%两房两厅一卫80-9040%精致三房90-11035%三房两厅两卫（平层）110-14018%七、商业配比建议

第三局部：产品策略商业比例建议考虑占总建筑面积的5%七、商业配比建议

第三局部：产品策略商业比例建议考虑占总建筑面积的5%七、商业配比建议

第三局部：产品策略商业比例建议考虑占总建筑面积的5%八、产品创新建议

第三局部：产品策略创新策略一利用测量标准不计建面的局部赠送实惠，通常在层高上作文章，集中表达在窗、阳台、露台、室内空间等元素变化

八、产品创新建议

第三局部：产品策略八、产品创新建议

第三局部：产品策略室内空间：增送夹层两居变三居/大客厅设计/实惠+空间感独特的设计、精巧的空间布局、赠送面积将成为其最大卖点之一；每户赠送相当于平层面积一半的免费空间；适宜布置在社区北侧，防止影响容积率。八、产品创新建议

第三局部：产品策略室内空间：赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知利用非承重墙墙体厚度，掏空局部层上下于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜。八、产品创新建议

第三局部：产品策略八、产品创新建议

户型二

第三局部：产品策略窗：赠送凸窗凸窗〔外飘窗〕实用性与观景效果俱佳低窗台的飘窗，在洋房上是有历史的，从前老上海的花园小洋房中经常可以见到；飘窗可以作为很不错的观景台，躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，都悠然自得；飘窗窗台的高度比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，也得到更充足的光照。八、产品创新建议

第三局部：产品策略八、产品创新建议

户型三

第三局部：产品策略窗：转角凸窗/步入式转角凸窗空间尺度增大/景观视野开阔凸窗：最大进深800mm〔多采用600mm〕步入式凸窗：最大进深1500mm〔多采用600—1000mm〕八、产品创新建议

第三局部：产品策略八、产品创新建议

户型四

第三局部：产品策略创新策略二“花园露台〞错叠而上，避开了上层住户的露台，巧妙地解决了层高的问题，按照此设计，每户露台层高6米以上，开阔通透。八、产品创新建议

第三局部：产品策略创新策略三平层户型自由分割，全明、全通风设计，并且可以完全自由分割，框架结构，一套房子可以根据人生的不同阶段的居住需求进行变化，满足精明实用的返乡置业者的一步到位的需求。八、产品创新建议

第三局部：产品策略户型设计追求户型的均好性和个性化的协调。户型的均好性首先源于客户通过户型标准化间接选择邻居的要求。邻居会影响自己的一辈子，通过户型的标准化，尽量使一批素质比较整齐、经济地位上比较接近的人住在一起；其次开发商为降低房屋的空置率也努力追求户型的均好性。不断改变的生活方式和更快的节奏要求户型空间的可变性和可改性。可变性实际上萌芽着一种崭新的住宅哲学，不是有什么样的住宅，让买主无可奈何地接受并凑合着住，而是让住宅适应人，尊重人的选择与决策的权利，真正表达“以人为本〞的哲学。可变性的原那么是房屋价值可持续开展的具体化措施。八、产品创新小结

第三局部：产品策略 第四局部：卖点梳理一、工程区域卖点未来——未来城市中心政务——政务区上风上水首座交通——淠望路城市主干道，312国道环境——市场绿色长廊配套——重点小学，医院，自身商业配套第四局部：卖点梳理二、工程自身卖点建筑立面——Artdeco建筑外立面风格户型——主力宜居平层户型70-85平方品位两房，90-110平方精致三房，差异化的户型面积——赠送面积院落——大阳台，空中院落第四局部：卖点梳理三、工程衍生卖点品牌——安兴地产品牌政府——与政府联动第四局部：卖点梳理第五局部：推广策略一、推广总体思路解决问题打造安兴地产品牌差异化营销，工程蓄客第五局部：推广策略二、营销推广总体思路分解思路一：解决安兴地产品牌塑造问题——品牌的，有品位的本工程为安兴地产进入六安房地产市场战略第一步，在新的城市塑造品牌形象，为前期推广重中之重，入成功塑造，为工程后期销售及在六安的后期工程起到推动作用。思路二：解决工程入市问题，树立工程形象，进行工程区域宣传问题——未来的工程属于未来城市开展方向，现阶段工程周边配套无法支撑工程的定位和形象高度，应尽早开始区域宣传，打造六安未来的城中心概念。第五局部：推广策略思路三：解决工程创新点宣传，树立工程市场美誉度，影响力——创新的，物有所值的，物超所值的，实惠的六安市未有过类似产品，消费者对此类产品的认知需要全面培育和引导，全面传播工程的价值。思路四：解决工程包装问题本工程为工地现场包装及销售现场包装，为成功塑造企业品牌形象和工程核心价值诉求。二、营销推广总体思路分解第五局部：推广策略核心营销策略形象塑造策略1效劳营销策略2形象推广策略3事件造势策略4形象展示策略5销售控制6三、工程核心营销推广策略第五局部：推广策略重点打造安兴地产品牌，artdeco建筑风格与自由文化生活相会交融，引领六安住宅开展方向。四、营销推广之形象塑造策略第五局部：推广策略推广策略：“一点两翼与政府联动〞“一点两翼〞：以公关活动为根本点，以新闻和广告为两翼；“与政府联动〞：阶段性的组织座谈会、研讨会，开展论坛邀请政府与目标客户联动。提升工程的市场影响力和权威性。安兴地产首次登陆六安，建立市场信心和品牌美誉度尤为重要，与政府联动可以增加工程的市场权威和影响力。以公关活动和新闻广告炒作，可以增加工程的市场知名度、美誉度，增加客户信心。四、营销推广之形象塑造策略第五局部：推广策略阶段一、安兴地产品牌打造安兴地产六安首作六安，你好！〔以朋友的姿态进入六安〕阶段二、有开展前景，创新的，自由的，差异化的产品点诉求城南，凭什么是六安的方向自由分割——空间超乎想象，生活飞跃平凡阶段三、物超所值的心理体验，实惠的理想居所创五、推广主题第五局部：推广策略——以达成的策略共识——案名：安兴

·正和城定位：政通

人和

天下往组团名：和乐园和美园和悦园调性：正统品质国际六、推广演绎变化第五局部：推广策略工程物理层面利益——artdeco建筑风格品质高档空间超乎想象，生活飞跃平凡工程精神层面利益——未来，为你而来城南，凭什么是六安的方向够档次，不一样的居住

——标志及VI延展设计——1、取意阴阳融和之“和〞2、天圆，地方，中心与城，人与家的互动3、双手呵护名片

户外围墙六、推广演绎第五局部：推广策略你好，六安政通人和天下往使用面积大于建筑面积？！空间超乎想象，生活飞越平凡未来为你而来安兴首作，政务大盘城南，凭什么是六安的方向七、推广媒介第五局部：推广策略事件造势活动营销是房地产工程市场形象及工程品牌传播最有力的途径和手段。房地产工程操作是个系统的过程，在预算许可的条件下，我司认为可规划执行“316〞系统活动方案，大力提高工程知名度，扩大销售面。“316〞活动体系:每三个月即一个季度举办一中型活动,每个月举办一到两次小型活动,半年筹备举办一场大型活动。八、营销推广之事件造势策略第五局部：推广策略大型活动：?六安城市开展论坛暨六安住宅开展峰会?、开盘典礼等。九、营销推广之活动营销策略第五局部：推广策略九、营销推广之营销活动策略第五局部：推广策略九、营销推广之营销活动策略第五局部：推广策略中型活动：新锐设计师型塑样板间时间：楼体封顶之前目的：增强现场的说服力，使访客亲身体会到样板房的魅力。九、营销推广之营销活动策略第五局部：推广策略九、营销推广之营销活动策略第五局部：推广策略小型活动：邀请目标客户入社宏观思路：1.建立一个安兴社，发起一系列活动，促进会员与工程之间的友好关系，形成长效的口碑传播效应。2.该组织将贯穿工程整个推广期，并在业主入住后继续保存，以此形成社区文化的精神堡垒。口号：在路上，一起走宗旨：照顾身心灵，收获真善美不管你是不是我们的业主、客户，我们都100%欢送入社cS是客户满意〔CUSTOMERSATISFACTION〕的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受〞，是人们在接受了产品或效劳包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值永远比客户期望的要多一点实地看房十、营销推广之CS效劳策略第五局部：推广策略案例：感受效劳客户最需要的：不被怠慢普通效劳：客户自己开门，置业参谋上前接待。CS效劳：效劳人员开门让客户进入，置业参谋已经门前等候，专业接待语言，亲和力客户感受到得：亲切感、专业感、尊贵感九、营销推广之CS效劳策略第五局部：推广策略目的：营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知高品质的环境展示体系产品价值展示卖场氛围展示关键物料展示产品包装指示系统看楼通道围墙模型宣传片楼书、折页吊旗、展板售楼处已述十一、营销推广之形象展示策略第五局部：推广策略十二、营销推广之销售总体节奏第五局部：推广策略第六局部：开盘前期销售策略一、销售中心展示策略工程地选址：通过现场实地考察结合工程所在区域形式，本工程西北角靠近小学大门处设立销售中心为最正确。此处西临淠望路，北接佛子岭路，位置明显，利于形象展示。市区选址：因工程地处开发新区，人流量少、为方便销售推广、蓄客，建议在六安市中心商业区设立销售展示中心，面积300至500平方，将售楼部做成artdeco建筑风格的体验中心。样板房展示：建议对主推户型设立精装修样板房。主要建材展示：建议对工程局部亮点进行建材展示，如入户电子门禁，太阳能led公共区域照明系统，wifi入户，新型隔断展示，楼体保温展示等等环境展示：现场售楼部建议设立在永久性会所中，开盘前将会所周边环境做好，作为工程形象展示。第六局部：开盘前销售策略二、入市价格策略开发商目标：利润最大化快速回笼资金销售持续增长市场竞争因素：片区住宅价格六安市住宅产品价格上涨空间片区住宅均价上涨趋势市场当期营销环境第六局部：开盘前销售策略实现目标利润，抢占市场份额，短、平、快回笼资金

工程总体规模偏小，楼盘定位为六安中高档精品生态健康社区，建筑有特色；工程单体面积较小，在总价控制上有较大的弹性，销售单价存在一定的上涨空间。在工程实际操作中，通过对区域准确把握和后期营销筹划为工程增加营销溢价。工程将通过产品优势与营销优势双重组合，实现定价目标。三、工程定价目标第六局部：开盘前销售策略平开高走，保证均价的实现本工程希望能以片区价格引领的方式抢占市场份额，迅速实现资金回笼；启动区价格策略，须依据当期片区市场的价格水平。四、工程价格策略第六局部：开盘前销售策略价格定位推导原则项目档次定位企业经营目标物业价值增长预估城市价值递增幅度项目价格竞争策略未来同类产品供应预估五、工程价格定位推导原那么第六局部：开盘前销售策略第六局部：开盘前销售策略五、工程价格定位推导原那么根本观点一：本工程定价以市场比较法为主，以本钱修正法为辅高价格销售：市场高价；单位投入的产出最大化；产品选择符合市场需求，目标客户具备支付高价格条件；……高性价比；高产品附加值；目标客户群体；……利润最大化快速回款第六局部：开盘前销售策略五、工程价格定位推导原那么根本观点二——利润与速度之间，在工程价值表达缺乏时很难两全区域相关性产品同质性〔品质、定位等〕竞争关联性〔热点竞争区域、销售时间重叠性〕选取比较个案恒生阳光城、锦绣华府、香格里拉、上城国际三期的门面等第六局部：开盘前销售策略六、竞争楼盘选取原那么比较项目所占比例恒生阳光城锦绣华府香格里拉上城国际三期本案区位10101010108地段151517171410交通10109999配套1081212124环境101089910户型151312121215面积201815161720房型151413141416推广552355得分1101039810210297均价475054904899商业均价8700所占比例40%30%30%100%本案住宅目前均价：97/103*4750*40%+97/98*5490*30%+97/102*4899*30%=4817.17本案商业(上下两层联体)目前均价：97/102*8700=8273.53第六局部：开盘前销售策略七、比较定价法在目前的市场状况下，通过市场比较法可以得出，工程住宅目前整体的销售价格约为：4817.17元/平米，工程商业目前整体的销售价格约为：8273.53元/平米，根据目前六安市住宅和商业平均涨价幅度8%/年来计算，到2021年5月住宅开盘价格拟定为：5200元/平米。工程创新产品线且通过专业公司营销，市场溢价增加100元/平米；动态价格测算预计：5200+100=5300元/平米商业预计到2021年开盘价格预计为10050元/平米〔商业价格由于受到周边未来配套影响较大，如重点小学和医院如期开业，那么溢价局部可能较高〕注：本价格只是一个初步的价格预判，具体价格必须根据市场的动态监控、价格体系与价格策略等结合来制定。第六局部：开盘前销售策略八、初步价格定位工程总回款：16亿1207万住宅12年开盘价格：5300元/平方销售期均价：5900元/平方商业14年开盘价格：11500元/平方销售期均价：12050元/平方第六局部：开盘前销售策略九、回款第六局部：开盘前销售策略十、总体回款节奏2021年回款：3亿2869万2021年回款：4亿6654万2021年回款：5亿7578万2021年回款